富年·菏泽国际汽配城项目定位及营销策略

富年·菏泽国际汽配城项目定位及营销策略 富年?菏泽国际汽配城项目定位及营销策略 富年?菏泽国际汽配城项目定位及营销策略 富年房地产开发有限公司 无锡豪吉联，菏泽，2011年5月 本项目在与富年同事的紧密合作下，顺利完成了第一阶段的 任务和目标。 项目目标:项目初步定位及发展建议 交付品: ——定位报告 z 城市研究 z 产业研究 z 商户研究 z 案例研究与 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 z 项目定位建议 工作方法:走访商户，实地考察，竞争对手访谈， 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 查询。 内容 目录 工贸企业有限空间作业目录特种设备作业人员作业种类与目录特种设备作业人员目录1类医疗器械目录高值医用耗材参考目录 第一部分:市场研究 第二部分:项目分析 第三部分:项目定位 第四部分:营销推广 城市研究、投资市场研究、产业研究、商户研究 区域价值分析、项目概况、项目SWOT分析 市场定位、业态定位、客户定位、产品定位 项目核心命 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 、推售策略、价格策略、推广策略 第一部分:市场研究 一、城市研究 二、投资市场研究 三、产业研究 四、商户研究 城市研究 一:菏泽市区位一:菏泽市区位 菏泽市位于山东、河南、江苏、安徽四省交界处，地 处中原，历史悠久，文化灿烂，鲁豫苏皖边界区域性 中心城市。 菏泽 二:菏泽市人口二:菏泽市人口 。 菏泽对周边县辐射力强，平均距离小于50公里，30 分钟可以辐射周边各县。 牡丹区面积1415平 方千米，人口137万。 现建城区面积62平方公里，城市远 景规划总面积120平方公里 ，城市 人口50万。 人口: 61万人 人口: 78万人 人口: 74万人 人口: 93万人 三:菏泽市经济现状三:菏泽市经济现状 菏泽市近年GDP增长情况 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2008 2009 2010 亿 13.50% 14.00% 14.50% 15.00% 15.50% 16.00% GDP 年增长率 菏泽市近年固定资产投资情况 0 100 200 300 400 500 600 700 2008 2009 2010 亿 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 固定资产投资 房地产投资 固定投资年增长率 房地产投资年增长率 菏泽近年来经济增长迅速，城市经济增长处于快速上升的通道，GDP 年均增长率14%以上，2010年菏泽市房地产投资爆发式增长，年增长率达 到71%。 2010年GDP突破千亿大关，城市经济处于高速发展时 期，社会固定投资年增长率达20%以上。 数据来源:菏泽市历年社会发展与统计公报 四:菏泽市产业结构四:菏泽市产业结构 近年三产比例 32 23.8 21.5 19.1 43.6 50.5 52 51.7 24.4 25.7 26.5 29.2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2005 2008 2009 2010 第一产业 第二产业 第三产业 菏泽2010年三产比例 19% 52% 29% 一产 二产 三产 第一产业比例减小明显，二产作为支柱性产业，三 产逐年提高，呈现“二、三、一”的产业发展模式。 2010年菏泽市三产结构由2005年32:43.6:24.4调整到19.1:51.7:29.2。 数据来源:菏泽市历年社会发展与统计公报 五:菏泽市交通五:菏泽市交通 2条铁路、4条国道、3大机场，菏泽大商贸物流中心 的交通条件已经形成。 济南机场 郑州新郑国际机场 京九铁路与新石铁路在这里 十字交汇。105、106、220、 327四条国道通贯全境。 曲阜机场 距离:90公里 六:菏泽市总体规划六:菏泽市总体规划 以能源化工和农产品加工业为支撑，打造区域性中心 城市和“三大基地”。 “山东省重要的能源化工基地” “全国重要的优质绿色农产品加工基地” “鲁苏豫皖四省交界处的商 贸流通基地” 信息来源:菏泽市城市总体规划(2005-2020) 七:菏泽市城区用地发展方向七:菏泽市城区用地发展方向 向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。 地块 经济开发区 菏泽城市总体规划和经济开发区 对项目地块较大利好，但项目地 块处于开发区边缘区域。信息来源:菏泽市城市总体规划(2005-2020)， 菏泽经济开发区网站 向东 “二环”:在城市外围形成城市外环路，由上海路、昆明路、 北外环路及珠江路等城市快速路组成;在城区内部区形成城市 内环路，由黄河路、西安路、长江路、广州路四条交通性主干 道部分路段组成。 “四横”:黄河路、丹阳路、长江路、闽江路。 “六纵”:昆仑路—西安路、句阳路—广福街、兴商路—牡丹 路、人民路、广州路、南京路。 “四横”、“六纵”道路红线宽度为36-66米。 八:菏泽市城区道路规划八:菏泽市城区道路规划 规划形成“二环、四横、六纵”的交通性城市道 路网络。 地块外环:由上海路、昆明路、北外环 路及珠江路等城市快速路组成 内环:由黄河路、西安路、长江 路、广州路四条交通性主干道部 分路段组成 “二环”示意图 小 结小 结 菏泽市地理位置优越，作为鲁豫苏皖边界地区区域性中心城市， 经济发展迅速，房地产投资趋于快速发展状态，城市向东发展，为项 目带来利好; 城市远景规划打造以能源化工和农产品加工业为支撑，打造区域 性中心城市和“三大基地” 2条铁路、4条国道、3大机场的外部交通， “二环、四横、六纵” 的内部网络，结成超强的立体交通，为商贸流通的打下良好的基础。 投资市场研究 一、菏泽市房地产现状一、菏泽市房地产现状 2010年菏泽房地产投资快速增长，年增长率为71%，其中以住宅为 主，商业经营性用房仅占6.1%，商业产品结构多以底商为主。 菏泽市近年房地产投资情况 0 20 40 60 80 100 120 2008 2009 2010 亿 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 房地产投资 房地产投资年增长率 2010年房地产投资结构 85.40% 6.10% 8.50% 住宅 商业 其他 数据来源:菏泽市历年社会发展与统计公报 二、2010年菏泽市房地产销售状况二、2010年菏泽市房地产销售状况 目前菏泽市场住宅销售价格4000上下，主力面积集中 在100-140平米，总价在40-60万之间。 数据来源:菏泽住宅和房地产信息网 全年商品房施工面积1532.72万平方米，比上年增长119.8%;房 屋竣工面积416.15万平方米，增长28.3%;房屋销售面积647.9万平方 米，增长43.5%。 三、菏泽典型住宅项目现况三、菏泽典型住宅项目现况 1、典型住宅分布 龙燕阳光城 陶然美地 国贸中心 亿联时代奥城 领将帅府 龙翔中央公馆 东盛公园一号 阅城国际 橡树湾 华侨城和平人家 天阔逸城 凯瑞国际 项目名称 建筑面积 总套 数 已售套数 销售率 主力面积(?) 售价(元/?) 开盘时间 交房时间 国贸中心 38万 512 274 53% 100-140 4500 2010.9.28 2012.4.10 亿联时代奥城 56万 2094 836 40% 100-140 4000 2010.8.18 2011年底 龙翔中央公馆 50万 2800 346 —— 130-200 4700 2010.10.23 2012年初 东盛公园一号 32万 1500 1420 94% 110-130 4300 2010.11.7 2012.5 阅城国际 30万 603 104 17% 70-140 3500 2011.4.12 2012.10 领将帅府 23万 2000 264 14% 80-130 4000 2011.1.15 2012年底 陶然美地 17万 1811 760 42% 100-130 3200 2010.10.1 2011年底 华侨城 30万 —— —— —— —— 4200 暂未销售 —— 和平人家 2.62万 178 58 32% 90-130 3937 2010-11-30 2012-9-15 橡树湾 2.3万 296 128 38% 80 2900 2010-6-6 2010-6-6 天阔逸城 5.53万 703 95 19% 80-120 3562 2010-11-30 2012-5-31 凯瑞国际 13万 745 93 13% 80 4200 2010.9.28 2012-10-30 龙燕?阳光城 14万 316 134 42% 120-140 3624 2010.10.8 —— 住宅项目较多，体量较大，推盘节奏较慢，推盘量较少，销售情况一般。 2、典型住宅项目销售情况一览 四、典型商业项目(专业市场)现况四、典型商业项目(专业市场)现况 1、典型商业项目分布 香格里拉广场 国贸中心 亿联时代广场 牡丹商贸城 恒盛大市场 地块 牡丹商业广场 菏泽建材五金机电市场 康庄服装大市场 2、典型商业项目销售情况一览 项目名称 建筑 形态 商业面 积(?) 总套数 (套) 销 售 率 未售面 积 (?) 单铺主力 面积(?) 产品形态 售价(元/ 平方) 销售政策 开盘时间 国贸中心 街铺 加商 场 20万 首推商 场500套 未 售 20万 商场主力 面积: 4-30 4层，单 层分割销 售 一层: 30000- 80000 四层: 10000- 14000 前4年24%一次性 扣除，十二年包租 回报95%。 2011年6月 亿联时代奥城 街铺 10万 —— 未 售 10万 60-100 2层、3层 为主 预计10000 以上 —— 2011年10月 牡丹商业广场 步行 街 10万 1000 60 % 4万 90 2、3层联 卖 4500 95折，第一年返租 16000元，第二年 市场价出租 2011年5月 牡丹商贸城 街铺 15万 500 其中沿 街100套 销售 20 % 12万 120 2层联卖 7100 无优惠 2010年底 香格里拉二期 街铺 2万 100套 2万 100 2层 8000 无优惠 2011年 合计 48万 商业存量主要以底商为主，未售面积约48万平方米， 销售压力较大。 国贸中心 菏泽国贸中心项目投资41亿，总占地面积 238198.3平方米(357.3亩)，总建筑面积 1004410平方米。其中住宅建筑面积511543平方 米，商业面积206589平方米，办公楼、酒店建筑 面积118354平方米，国贸中心广场(综合超市) 建筑面积51900平方米，地下车库面积116024平方 米;其中32层住宅16栋、建筑高度为98.2米，18 层住宅20栋、建筑高度为57.6米，办公楼建筑高 度为168米，建筑密度29%，容积率3.73，绿化率 30.6%。 住宅售价:4500 建筑面积 现售价 租售政策 总建筑面积 20万方 商场在售: 500套 开盘当天: 销售200套左 右 一层: 30000-80000 元/?; 四层: 10000-14000 元/? 前4年24%一次性扣除， 十二年包租回报95%， 回购取消。 3、典型商业案例及专业市场介绍 亿联时代奥城 菏泽时代奥城是菏泽亿联置业公司在 菏泽开发的第一个大型商住项目，是菏泽 市、区两级重点建设工程。菏泽?时代奥 城位于中华西路体育场对面，东依财政学 校，西接西安路，北连中华路，南邻护城 河;占地面积263.96亩，总建筑面积 563387.5万平方米，总投资15亿人民币， 小区共由2幢26层、2幢25层、1幢22层、5 幢20层、15幢18层、5幢6层及沿街10万平 米商业和星级酒店组成。住宅面积区间:87平米--232平米 均价:4000 商业目前未售 产品形态 现售价 租售政策 一层、两层为 主，部分三层 50-100? 预计 10000以 上 下半年出售 牡丹商业广场 牡丹商业广场为目前菏泽城中较为繁荣的集 中商业，建筑形态为三层，一层单独出售，开间 4.5m，进深10m，已经售完，二三层联卖，目前在 售二三层，单套面积约90?，售价为4500元，二 三层500商铺，目前销售30%。牡丹商城(步行街)目前经营情况良 好，一层约500个商铺，开业率为95%以上，主要 经营服装，鞋帽，品牌中档，年租金为30000- 40000元/年;二三层开业率约为70%，主要以电子、 小商品、儿童业态为主，租金为15000元/年。 产品形态 月租金 历史售 价 现售价 租售政策 一层 50? 二三层90 ? 一层 40-70 元/? 二三层 15元/ ? 一层 6000- 8000元 /? 一层 20000- 30000元/ ? 二三层联卖 4500元/? 之前优惠95 折;针对投资 户，第一年返 租16000元， 第二年以后按 照市场价对外 出租。 香格里拉广场 香格里拉项目总占地200余亩，总建筑面积 33万平方米，其中住宅面积24.5万平方米，商 业面积8.5万平方米;一期建筑规模18万平方米，二期建筑规模 约15万平方米;一期商铺500余套，住宅1100余套，内设多 条商业步行街,即迎宾路街、风尚服饰街、综合 休闲广场、箱包鞋帽街、潮流家居街、马海文 化街。二期商铺100余套，住宅600余套，三期 待建。一期2009年商铺售价6000元/? 二期商铺售价8200元/? 产品 形态 月租 金 历史售价 现售价 租售政策 二层 90? 27-45 元/? 一期 6000-8000 元/? 8200元/ ? 无 牡丹商贸城 牡丹商贸城规划占地1500亩，计划总投资 100亿元，其中一至三期在220国道以东，四期在 220国道以西。前三期工程共投资30多亿元，产 品结构:两层底商加住宅;一期、二期为花都百货大市场项目，建筑面 积16万平方米，沿街全部出售，内街商铺为市场 所有，对外出租;三期工程建筑面积14万平方米，开业率较 低;四期为集商贸、物流、居住、休闲、娱乐、 服务为一体的城市综合体项目，规划建筑面积为 130万平方米。 产品形 态 月租 金 历史售价 现售价 租售政策 二层 130? 25-49 元/? 二期沿街 7000-8000 元/? 7100元/? 无 三期 康庄服装市场 康庄服装市场以批发为主，目前经营 状况较好，租金较贵，但内部经营环境 较差，经营商家约300家左右;一层主要女装为主，二层主要经营 童装;单铺经营面积约20-30平方米，年租 金20000-40000元/间，平均租金约3-5元 /?*天。 业态 经营面积 月租金 服装 20-30? 90-150元/? 西南建材五金大市场 西南建材经营商家约800户，主要业 态为建材五金，商铺为二层，2004年出售 价格为均价3000，目前内街商铺6000元/ ?，外围沿街8000-10000元/?。该市场目前经营状况良好，开业率较 高，年租金20000-30000元/间，但缺乏经 营管理公司，目前市场内商户占地经营， 过停车已经成为该市场最大尴尬。 产品 形态 月租金 历史 售价 现售价 租售政策 二层 80? 20-32 元/? 3000 元/ ? 6000- 10000 元/? —— 恒盛大市场 恒盛大市场是菏泽目前为一个纯商业专业 市场项目，总商铺约2500套左右，2006年开始 对外销售，销售情况一般，销售率约30%左 右，目前市场售价2000-3000元/?，年租金为 6000-12000元/间，市场目前经营状况一般， 业态混乱，经营管理较差。 产品 形态 月租金 历史 售价 现售价 租售政策 三层 100? 5-10元/ ? 仓库 3.5元/? 1600 元/? 2000- 3000 元/? 启动招商时 一年到二年 的免租，目 前缴纳保证 金500-1000 元 小 结小 结 菏泽住宅均价在4000元/ ?左右，主力户型100-140?，城市 居民可承受的总价区间在40-60万之间; 目前整个城区，纯商业项目较少，多以底商的形式为主，业态 规划也较为混乱，目前处于一个粗放式经营状态; 沿街底商平均售价在7000-8000元/?之间，产品多为两层结构 为主，主力面积为70,90?，菏泽商业项目沿街商铺备受青睐，内 街商铺销售都出现较大困难。 商业投资竞争较大，后续牡丹商贸城三期、香港豪德、上海亿 丰冲击菏泽市场，带来巨大的投资竞争压力，需要消化商业面积预 计超过200多万方。 产业研究 一、汽车产业一、汽车产业 汽车产业主要分布黄河路、双河路、 太原路、西安路等区域，其中以黄河 路最为集中。 1、分布现状 汽配城 区域名称 面积? 月租金(元/平方米) 历史售价 现价 汽配城 60-100主力面积:60 17-20 3000左右 5000- 8000 黄河路 40-100 20-30 —— —— 太原路 60-120 20-45 —— —— 双河路 60-100 17-30 —— —— 汽配城内商铺年租金约13000元/间*年，其他区域沿街 商铺主要以零售为主，年租金约2-3万元/间*年。 2、租金现状 小 结小 结 黄河路汽配城为菏泽唯一专业汽配市场，经营状况良好，但受到 规模小、停车难、内部交通不便、经营管理混乱，业态规划不合理等 因素影响，汽配城面临“不畅”经营局面，汽配城经营商户约145家，月 租金17-20元/?;汽配城新建市场沿街售价7000-8000元/?; 汽配城客户访谈:认为新市场位置较远，物流不畅，收发货不 便，但看好新市场的经营管理、产品升级和业态的科学规划，表现出 对目前老汽配城经营状况的担忧; 其他区域商户访谈:认为老汽配城发展已经受到局限，规模小、 业态乱、内部交通是大问题，看好新汽配市场的形成，汽配产业“退城 入园”是大势所趋。 二、电动车产业二、电动车产业 菏泽电动车集中在八一路，约80家左右，恒盛大市场聚集二线电动车品牌 约 54家左右。 1、分布现状 菏泽市电动车市场分布在八一路与恒盛大市场，八一路集中电动车 商家约80家左右，大多为品牌电动车，恒盛大市场内约50家左右的电 动车商家，品牌实力一般。 商户访谈:目前菏泽电动车集中在八一路，已经形成规模和气 候，部分商家都是自己买房经营，除非政府强制搬迁，否则换地经营 的可能性不大;部分商户反映由于电动车商品的特殊性，八一路经营 场地的存在，将直接影响到其他任何场所电动车业态的兴旺。 租金:八一路上年租金3-4万元/间，平均租金约25-35元/?/月。 恒盛市场租金6000-10000元间/年，保证金500元。 小 结小 结 三、农机、工程机械行业三、农机、工程机械行业 1、分布现状 小 结小 结 农机主要集中在双河路上，经营状况良好，农机约89家，工程机 械集中在黄河东路，约32家; 双河路租金:2-4万元/间*年，月租金17-30元/?; 恒盛大市场租金:6000-10000元/间*年， 月租金5-8元/?; 农机客户访谈:位置较偏远，物流不便，商会要起到主导作用， 整体搬迁可以考虑。 商户研究 125 20% 135 22% 115 18% 32 5% 89 14% 135 21% 玻璃+汽配 轮胎油品电瓶 汽车用品+汽保工具 工程机械 农机 汽修 菏泽市市区汽车产业各业态量化指标: 总量631户 走访商户数量250家，采集样本问卷209份 目标商户分布: 访谈区域:汽配城、黄河路、太原路、双河路、西安 路，人民路; 28/13% 52/24% 66/32% 28/13% 13/6% 4/2% 22/10% 汽配城 太原路 黄河路 双河路 西安路 人民路 其他 商户调研样本 商户调研反馈 客户进驻意向 强 一般 不考虑 总客户:209户 40 162 7 40 /19% 162 /78% 7 /3% 强 一般 不考虑 1、商户进驻意向度调查 市场反馈数据显示:广大商户对项目兴趣较高，但目前对项目了解 不多，多数商户表示看看再说，意愿较强的占到19%左右。 客户进驻形式 购买 租赁 不表态 总客户:209户 31 155 23 31 /15% 155 /74% 23 /11% 购买 租赁 不表态 2、商户进驻形式调查 市场反馈数据显示:但对新型市场的成熟时间担忧以及资金压 力，进驻方式多数考虑以租赁为主，部分表示较高的购买意愿。 3、商户进驻考虑因素调查 47% 21% 1% 2%23%6% 规模大、业态全，档次高 区位条件优越，交通便利 富年品牌 住宅，商务配套 商铺产品升级换代 其它 市场反馈数据显示:商户最看中新市场规模大、业态全、档次高， 其次是商铺结构的升级换代。 商户问题小结 1、物流配套是否完善，收发货是否方便; 2、市场是否能做起来，菏泽商户能否大部分进驻; 3、土地手续是否完善; 4、是否有科学的规划，充足的停车位，道路是否宽敞; 5、是否有公共仓库; 6、是否有暖气设施; 7、是否有专业的经营管理公司经营管理; 8、前期经营是否有租金优惠。 第二部分:地块分析 一、区域价值分析 二、项目概况 三、项目SWOT分析 菏泽城市规划向东发展为主，省级经济技术开发 区，鲁苏豫皖四省交界处的商贸流通基地，三大 利好大大提升项目价值。 政府规划导向 极大提升区域土地价值经济带动和发展前景 菏泽市城市向东发展，城东将成为菏泽重点开发区域，将成为菏泽新的行?? 政、经济中 心，大大提升项目的区域价值。 ??经济开发区的建设和鲁苏豫皖四省交界处的商贸流通基地旗帜，为区域带 来大量投资的 同时，为项目宣传造势大大利好。 一、区域价值分析一、区域价值分析 1、区域价值体现 开发区 菏泽经济开发区是菏泽市唯一 的省级经济开发区，位于京九铁路 和新石铁路十字交汇处，辖区面积 148.6平方公里，新区规划面积19.5 平方公里，规划区内基础设施已基 本实现“七通一平”。开发区以外 向型经济的工业区、现代化的新城 区为目标，紧紧围绕建设能源化工 基地、优质农产品加工基地和苏豫 皖交界处最大的商贸流通基地的发 展战略现已初步形成了各具特色的 板块经济和产业集群。 基础设施基本完善，交通便捷，产业集聚，苏豫皖交 界处最大的商贸流通基地。 地块 项目地块处于经济开发区区 域内，但是位置较边缘化。 2、菏泽经济开发区介绍 3、地块周边规划项目 项目 500亩 汽车贸易园 商贸物流园 项目周边三公里范围内，两大“配套性”规划项目，为项目 的开发带来契机和宣传优势。 汽车4s店集聚， 工程机械、汽配 经营商家 物流要道 商贸咽喉 大菏泽 向东去 鲁苏豫皖物流商贸基地 4、项目区域价值关键词提炼 菏泽东扩桥头堡 汽贸物流中心 双高速交汇黄金地段 项目建筑面积259841平方米，商业建筑面积115557平方米，商业 主体三层，局部四层，高压线走廊给项目带来价值流失。 二、项目概况二、项目概况 1、经济技术指标 北 南 西 东项目宗地 规划外环路，紧邻赵王 河，日东高速出口 2、地块四致 上海路，少量汽配、 汽车维修店面 黄河路，黄河路4S店 较多为项目带来一定 的产业氛围。 目前为农用地和未拆 迁房屋，有一加油 站，龙泉食品厂 项目地块属于经济开发区，但是位置较边缘化，无公 交，无配套，距离城市中心城区12公里，紧靠城市主干道黄 河路、上海路。 地块 地块处于黄河路与上海路交汇处，距离城区约12公 里路程，人们对地块的心理距离较大。 3、产品分析 关键词: 24万平米超大规模，三面临城市主干道，铺铺临街， 50米、26米超宽市场内主干道，1177车位充足停车位， 4.8米超大开间， 三层创新产品设计，展示、仓储、居住一体化， 产业旺铺，绝无仅有 项目规划布局新颖超前，建筑单体设计现代大气 功能分区及平面布局合理，整体品质感强、档次高 S优势 W劣势 O机会 T威胁 1、城市规划发展机遇，城市化加速; 2、经济开发区发展契机; 3、政府大力扶持; 4、汽车产业集聚发展; 1、地块周边物流配套缺乏; 2、地块区域目前商业活跃度较低; 3、与主城区距离较远; 4、地块处于经济开发区边缘位置; 1、菏泽汽车产业升级转移速度加快; 2、目前菏泽市场缺乏纯商铺投资产品，多 以底商为主; 3、菏泽市新型综合型汽车专业市场缺乏; 1、菏泽住宅项目较多，竞争白热化，对 商业项目带来一定冲击; 2、后续将有香港豪德与上海亿丰两大项 目入市，对本项目带来较大威胁; 3、价格定位、业态定位是关键; 三、项目SWOT分析三、项目SWOT分析 小 结小 结 发挥优势，弱化劣势 挖掘机会，规避威胁 项目发展策略: 定位的核心问题点 如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势, 如何弥补地块及周边配套严重不足给商户带来的不便, 如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥项目的竞争优势, 菏泽城东区域，经济开发区 地块周边配套匮乏，无公交，无车站 纯商业，三层商铺，专业市场 第三部分 项目定位 一、项目名称 二、项目定位 三、区域定位 四、业态定位 五、客户定位 六、产品定位 富年?齐鲁国际汽配城 或 富年?菏泽国际汽配城 富年:塑造富年品牌，利于今后连锁开发 齐鲁/菏泽:突出区域领袖地位 国际:提升项目品牌档次 一、项目名称一、项目名称 项目总体形象定位: 26万?菏泽汽配第一城 项目总体功能形象定位: 26万?菏泽第一大汽配/汽修/汽车用品 【一站式】交易服务基地 二、项目定位二、项目定位 项目区位: 菏泽经济开发区黄河东路与上海路交汇处，雄踞菏泽汽贸 物流园区核心位置，东临济广高速，北接日东高速。 区位描述: 菏泽东扩桥头堡 汽贸物流中心 双高速交汇黄金地段 物流要道，商贸咽喉 建议联合政府，合力包装区域，包装的关键词:东扩、汽贸物流园区 三、区域定位三、区域定位 1、汽车配件区 2、轮胎油品区 3、农机配件区(轻卡) 4、汽车用品区 5、汽车修理区 6、工程机械区 7、商务配套区 8、生活配套区 四、业态定位四、业态定位 菏泽整体汽配市场业态分类统计 业态 经营户数量 经营面积(?) 占总面积比例 汽车配件 125 10000 14.7% 轮胎油品 135 16200 23.9% 农机及配件 89 7120 10.5% 汽车用品 115 18400 27.1% 汽车修理 135 12150 17.9% 工程机械 32 3840 5.6% 合计 631 67710 100% 项目业态分区示意图 工程机械、 轮胎油品 汽车配件 农机配件 汽车用品、汽 修 业态 主力面积 套数(套) 市场经营户存量 面积(?) 汽车配件 100-200 200 160 33000 轮胎油品 100-300 120 40 16500 农机及配件 100-200 100 50 11000 汽车用品 150-300 200 60 32500 汽车修理 100-300 80 40 11000 工程机械 100-200 80 30 11000 合计 780 380 115000 项目分业态套数及面积统计 1、客户分类 自营户:买铺自己经营的客户 投资户:买铺投资创富的客户 五、客户定位五、客户定位 2、客户特征分析 自营户:区域汽配、汽车用品、工程机械、农机配件、快修 美容经营商户;以及汽车评估检测过户车管所等经营单位; 包括银行等事业单位。 投资户:企业老板、政府公务员、个体经营户及具备投资能 力的人。 层数: (一层)展示+(二层)洽谈+(三层)办公及住宿”四 位一体铂金产业铺 层高: “首层5.6米，买一层赚一层”二、三层:3.2米 面宽/进深: 4.8米X7米(三层退让1.5米做露台); “4.8米超大面宽，充分展示企业形象” 道路: “最宽50米宽道路体系，真正为汽配经营量身定做” 停车位: 1177个停车位，充分满足停车需求 六、产品定位六、产品定位 第四部分:营销推广 一、项目核心命题 二、推售策略 三、价格策略 四、推广策略 核心命题一:如何整合资源为项目造势 政府资源的深度整合策略: 项目应争取成为菏泽重点商贸流通业项目，应向政府争取向入驻商 户提供最优惠的工商、税务条件，面世之初即以政府名义，利用各类活 动及媒体宣传提升区域形象，联合政府，利用周边已自发形成的产业资 源，共同塑造菏泽汽贸物流园区的区位优势。 保持与政府、协会、媒体良好的沟通，项目后期各项产业活动均可 以政府、协会为背景举办，提升项目形象。 一、项目核心命题一、项目核心命题 核心命题二:如何与菏泽现有的商业项目进 行差异化竞争 ??将专业运营团队的形象嫁接入项目，塑造富年专业市场运营商的品 牌影响力，实现与其他项目竞争的优势; ??通过高质量、高密度、立体式广告宣传以及高质量sp活动，使项目 信息快速释放，引起市场关注; ??高举“产业集群”和“城市东扩”旗帜，通过“菏泽汽贸物流园区”和“城 市 东扩桥头堡”的口号宣传，树立项目宣传高度; ??猛打“产业前景”牌，将汽车产业作为中国产业经济的朝阳产业，具有 广阔的市场发展前景的形象嫁接入项目; ??价格方面实行“低开高走”，高打“以住宅的价格买商铺”口号;凸显“高 增值”概念 核心命题三:如何解决经营户观望心理 1、攻心 举行菏泽汽贸物流园区启动仪式暨齐鲁国际汽配城新闻发布会;邀请 行业协会领导，商家大户，政府要员及专家学者参加研讨菏泽汽车产业 发展，以及区域发展规划。 利用政府资源发布相关支持政策;如:工商管理税务优惠措施。 2、利诱 不同营销节点制定不同的优惠折扣促销，以达到销售及招商目的; 凡持本地营业执照在限定时间内认购，均可享受特定额外优惠。 3、外压 整合资源，联合全国各地汽车行业协会、品牌企业以及外地客户的抢驻 经营形成外压氛围，挤压本地客户购买，攻击其心理防线。 4、内乱 抢先攻克著名企业和可靠的龙头大户，现身说法，打破观望。释放顺 应政府发展规划政策。 核心命题四:如何利用招商促进投资户购铺 通过对市场经营户生意经营火爆及高利润率宣传，促使投资 户购买。 名企带动效应:释放大企业的进驻，增强投资客信心。 意见领袖作用:政府领导、市场龙头大户等具有示范效益的 “意见领袖”是我们需要进行重点、提前攻克的对象。 1、产品策略 ??“展示+办公+洽谈+仓储”四位一体产业旺铺 ??全能升级版产业铺王，超前规划50年不落伍 ??独立产权旺铺，百年基业一铺传承 在推向市场的过程中，充分释放产品的优势，将产品定义为中国汽配专 业市场最佳规划设计，并且突出其经营时功能的便利和优越性:项目是 中国汽配领域规划设计最佳的新型专业市场; 项目是极具创新、具备国际水准的“航母级”汽车及汽配专业市场; 项目是“组团式停车”的创新典范; 其余进一步的产品包装和形象提升包装将进一步提炼和优化。 二、推售策略二、推售策略 充分蓄水、整体推售、一气呵成 自营投资、同时认筹、分卡排号 自营户优先选铺 根据认筹情况，制定推盘具体数量，争取一次性整体推售。 通过制造浓烈营销气氛，利用开盘和签约盛大热烈的场面，提高项目 解筹率，并利用后续签约及火爆场面的包装报导，吸引后续客户跟 进，达到尾盘清盘，最大化降低尾盘比例。 2、推售原则 核心问题:在合理价格的基础上，以最快销售速度实现 资金回笼，制定差异化，具有核心竞争力的租售模式 命题一:如何制定具有差异化、竞争力的租售 模式, 命题二:在合理利润前提下，如何以最快速度 实现资金回笼, 3、租售策略 经营户买铺自营 “买铺即送2年14%创业保障金 并有额外两重旺场大礼” (对外宣传不出现“返租”、“包租”字样) ??自营客户须在与发展商签订《商品房买卖合同》同时与市场经营管理公司签定自统一开业日 起为期五年的《业主自营协议》并缴纳自营保证金人民币5000元/铺(开业后退还，超过4套的 商铺自营保障金最高限额为2万元)，确保在项目一期开业日按时进场开业。 ??发展商将给予自营客户14%折扣优惠，作为自营户创业保障金 ??买铺即送两重大礼: ※满月旺场大礼:为鼓励自营户安心经营，一期开业时按时开业满一个月无歇业的， 可以享受按所购建筑面积按100元/平米的经营奖励(开业满一个月时支付); ※周年旺场大礼:一期开业按时开业并经营满一年、累计歇业时间不到15天的(不含 春节、国庆等法定假日)后，可以享受100元/平米的经营奖励(开业满一周年时支付)。 投资客户买铺投资 签订两年租约 买铺即送2年14%租金 确定富年?齐鲁国际汽车博览城顺利开业并持久兴旺，投资客户须在与发展商签定《商 品房买卖合同》同时与市场经营管理公司签定自统一开业日起为期两年的《租赁委托协 议》，同意将开业之日起的两年经营权提供给发展商委托的市场经营管理公司;为此，市场 经营管理公司将支付客户两年租金(相当于总房款的14%，可在支付购房 款的扣除，也可按 年收取，每年按购房款的7%支付)。 第3年开始投资客户可自行出租或委托富年所授权的市场经营管理公司出租，市场经营管理 公司将以不低于购铺总款7%的年租金出租，具体租金以实际签署的《 租赁合同 房屋租赁合同免费下载租赁合同范本下载上海市房屋租赁合同下载办公室租赁合同免费下载免费房屋租赁合同下载 》约定为准; 如经营管理公司所招商商户年租金低于购铺总款7%，须经投资客户书面同意后方可出租。 项目租金由两部分构成: 基本租金、市场综合管理费。 1、基本租金:2年合同，免租期0.5-1年(根据签约年期及签约先后倒 计时减少免租期) 2、市场综合管理费:3元/平方米/月，(免1年，第2年到第3年按五折 收取)。 租赁模式定位 总体原则:低开高走、快速销售 在合理价格的基础上，以最快的速度实现资金的回笼。 本项目首期销售起始基准价，既要充分实现较高价值， 又要预留一定升值空间实现高走，给客户和市场以信心。 三、价格策略三、价格策略 1、租金还原法: 价格定位依据 区域名称 月租金(元/平方米) 汽配城 17-20 黄河路 20-30 太原路 20-45 双河路 17-30 设定投资回报率:7% 根据租金还原法公式:单位售价=单位租金/租金回报率 参考均价=3000-5000元/? 项目名称 建筑形式 历史售价 目前售价 汽配城 两层底商 3000 5000-8000 恒盛大市场 两层底商 1600 2500 牡丹商贸城 两层底商(沿街) —— 7100 牡丹商业广场 二、三层商业 —— 4500 2、市场比较法: 根据地理位置、产品形态、商业环境、商场档次以及产业等因素考 虑溢价: 参考价格:4000-5500 综上所述，建议项目的实均价格定位为: 3500-4500元/平米 届时实际实收均价将视项目认筹情况及市场情况进行最终价格定位。 租金收益:若200元/平米/年，50%的缴租率 租金收益=200*50%=100元 /平米 项目营销的“四位一体”和“六张王牌 产业 城市 区位 项目 “四位一体”: 城市、产业、区位/园区、项目/品牌 四、推广策略四、推广策略 六大王牌 高成长朝阳产业:汽车朝阳产业，汽车后市场百亿产业商机 品牌优势: 富年集团20余年开发经验， 城市产业基础:山东汽车拥有量全国第二，每年以超过20%的速度高速增长 市场集群优势:雄踞菏泽汽贸物流园区核心、菏泽东扩桥头堡 规划功能优势:26万平米超大规模，八大功能，超前设计 旺场升值有保障: 中国汽车汽配市场首席运营团队担纲操作，升值有保障 。 传播推广媒体组合 1、传统媒体:报纸、电视、广播、短信、杂志、网络 2、户外:高炮、车体、罗马旗、桁架、横幅等 3、宣传物料:楼书、折页、投资宝典、海报、DM等 4、形象包装:工地围墙、营销中心、导视牌等。 营销媒体预算 按一期可售面积115557 ?，均价4000元/?计算， 可实现总销售额4.62亿。 若以3%推广预算，首期总营销推广资金预算为约 1386万元。 汇报完毕 多谢观赏 幻灯片编号 1 幻灯片编号 2 幻灯片编号 3 幻灯片编号 4 幻灯片编号 5 幻灯片编号 6 幻灯片编号 7 幻灯片编号 8 幻灯片编号 9 幻灯片编号 10 幻灯片编号 11 幻灯片编号 12 幻灯片编号 13 幻灯片编号 14 幻灯片编号 15 幻灯片编号 16 幻灯片编号 17 幻灯片编号 18 幻灯片编号 19 幻灯片编号 20 幻灯片编号 21 幻灯片编号 22 幻灯片编号 23 幻灯片编号 24 幻灯片编号 25 幻灯片编号 26 幻灯片编号 27 幻灯片编号 28 幻灯片编号 29 幻灯片编号 30 幻灯片编号 31 幻灯片编号 32 幻灯片编号 33 幻灯片编号 34 幻灯片编号 35 幻灯片编号 36 幻灯片编号 37 幻灯片编号 38 幻灯片编号 39 幻灯片编号 40 幻灯片编号 41 幻灯片编号 42 幻灯片编号 43 幻灯片编号 44 幻灯片编号 45 幻灯片编号 46 幻灯片编号 47 幻灯片编号 48 幻灯片编号 49 幻灯片编号 50 幻灯片编号 51 幻灯片编号 52 幻灯片编号 53 幻灯片编号 54 幻灯片编号 55 幻灯片编号 56 幻灯片编号 57 幻灯片编号 58 幻灯片编号 59 幻灯片编号 60 幻灯片编号 61 幻灯片编号 62 幻灯片编号 63 幻灯片编号 64 幻灯片编号 65 幻灯片编号 66 幻灯片编号 67 幻灯片编号 68 幻灯片编号 69 幻灯片编号 70 幻灯片编号 71 幻灯片编号 72 幻灯片编号 73 幻灯片编号 74 幻灯片编号 75 幻灯片编号 76 幻灯片编号 77 幻灯片编号 78 幻灯片编号 79 幻灯片编号 80 幻灯片编号 81 幻灯片编号 82 幻灯片编号 83 幻灯片编号 84 幻灯片编号 85 幻灯片编号 86 幻灯片编号 87 幻灯片编号 88 幻灯片编号 89 幻灯片编号 90 幻灯片编号 91 幻灯片编号 92 幻灯片编号 93 幻灯片编号 94