项目管理论文

学号：课程论文 课程名称 现代项目管理 论文名称 项目管理成熟度模型在房地产项目管理的应用 学生姓名 专业班级 指导教师 吉林农业大学发展学院工商管理系制项目管理成熟度模型在房地产项目管理的应用[摘要]随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已成为了拉动我国国民经济发展的重要动力。房地产项目的管理水平成为了衡量房地产企业项圈管理能力的重要标志。项目管理水平的衡量则可以通过项目管理成熟度的评价来体现，随着项目管理成熟度评价模型的发展成熟，各行各业项目管理都开始应用这一项目管理工具。但是，项目管理成熟度评价模型种类较多，而且我国房地产行业的发展又有其自身的特点，因此，如何将现有项目管理成熟度模型进行改进，并将其应用于我国房地产项目管理之中，有必要对其进行研究。[关键词]项目管理项目管理成熟度模型房地产项目管理ApplicationofProjectManagementMaturityModelinRealEstateProjectManagement[Abstract]Alongwithourcountryrealestateprofession’svigorousdevelopment,therealestatealreadybecameatpresenthasdrawnourcountrynationaleconomydevelopmenttheimportantpower.Therealestateproject’smanagementlevelhasbecometheweightrealestateenterpriseprojectmanagementcompetenceimportantsymbol.Theprojectmanagementlevel’sweightmaymanifestthroughtheprojectmanagementmaturityappraisal,ismaturealongwiththeprojectmanagementmaturityevaluationmodel’sdevelopment,thevarioustradesandoccupationsprojectmanagementstartstoapplythisprojectmanagementtool.But,theprojectmanagementmaturityevaluationmodeltypearemany,moreoverourcountryrealestateprofession’sdevelopmentalsohasitsowncharacteristic,therefore,howtohavetheprojectmanagementmaturitymodeltomaketheimprovement,andappliesitduringourcountryrealestateprojectmanagement,itisnecessarytoconducttheresearchtoit.[Keyword]ProjectmanagementProjectmanagementmaturitymodelRealestateprojectmanagement目录1中文摘要2英文摘要4前言4一、项目及项目管理的基本概念4（一）项目的相关概念5(二)项目管理的定义及其特点7二、房地产项目及房地产项目管理7（一）房地产项目定义及其特征8（二）房地产项目的全过程8（三）房地产项目管理及其特点9三、房地产项目管理成熟度模型的构建9（一）房地产项目管理概述11（二）房地产项目管理成熟度模型结构16(三)房地产项目管理成熟度模型的评价要素及指标的设计原则17（四）房地产项目管理成熟度模型的评价设计思路18参考文献前言：近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，房地产业与国民经济之间的关系越来越密切。一方面，由于房地产身兼消费和投资两大属性，又可以带动相关多个产业，所以房地产的快速发展对经济的发展起到了很大的拉动作用，房地产经济是整个国民经济的重要组成部分；另一方面，国民经济的发展水平和增长速度，又会制约着房地产业的发展水平。经济的发展增加人们可支配收入，而可支配收入的增加使得人们消费结构发生变化，用于食品、衣服等日用消费品的比例越来越小，用于住房、汽车等大型消费产品的比例越来越高。按照房地产发展的国际经验，当人均GDP达到800-1000美元时，住宅开发进入快速发展阶段，当人均GDP达到10000美元以后，则进入平稳期，当前我国人均GDP已超过2000美元，正处于快速发展的阶段。进一步来讲，房地产业在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，房地产业是国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产业在国民经济中的作用主要表现在房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级；加快城市发展建设的步伐，加快城市化进程；能够优化城市居民的消费结构；有利于培育和完善社会主义市场体系。一、项目及项目管理的基本概念（一）项目的相关概念1.项目的定义项目的定义很多，不同的组织和学者从不同的角度对项目做出了不同的定义：(1)美国PMI对项目定义。即项目是为提供某项独特的产品、服务和成果所做的一次性努力。(2)从投资的角度提出的定义:联合国工业发展组织《工业项目评估手册》对项目的定义是：一个项目是对一项投资的提案，用来创建、扩建或发展某些工厂企业，以便在一定周期内增加货物的生产或社会的服务。(3)从建设角度提出的定义:在批准的总体设计范围内进行施工，经济上实行统一核算，行政上有独立的组织形式，实行统一管理的建设单位。由此我们可以看出，任何项目的设立都有其特定的目标，一类目标表现为项目结束之后形成的产品或服务；另一类目标为约束性目标，如：费用限制、进度要求、质量要求等。2、项目的特征(1)项目的一次性。这是项目最主要的特征。项目只有一个起点，一个终点，是一次性的过程。在项目实施的全过程中，没有完全相同的两项任务，其不同点表现在任务本身与最终成果上。只有认识项目的一次性，才能有针对性地根据项目的特殊性进行管理。(2)项目的独特性。世界上没有完全相同的两个项目。无论从项目的设立还是项目的实施以及项目的最终成果，任何项目都有其不同于其他项目的区别。(3)项目目标的多目标性特征。实施项目的最终目的是为了实现设定项目的特定目标，而项目的目标通常都包括三个方面即时间、成本、质量。由此，对项目进行管理的目的就是为了在规定的时间和成本预算内，完成预期的质量目标。(4)生命周期性。项目的生命周期可以分为四个大的阶段，即概念阶段、规划阶段、实施阶段及结束阶段，项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。(二)项目管理的定义及其特点1.项目管理的定义美国PMI将项目管理定义为：项目管理就是以项目为对象的系统管理方法，通过一个临时性的专门的柔性组织，对项目进行高效率的 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调和优化。也就是说项目的管理者，在现有的成本、时间等条件的约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全工作进行有效的管理。它是一种从项目的投资决策开始到项目结束的全过程计划、组织、指挥、协调、控制和总结评价，以实现项目特定目标的管理方法体系。2.项目管理的要素(1)资源。资源是实现项目最根本的保证。包括自然资源和人造资源、内部资源和外部资源、有形资源和无形资源等。而项目管理作为一种管理的方法本身就是一种资源。(2)需求和目标。需求和目标是决定项目管理成败的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，只有项目实施的最终成果满足了相关利益者的期望，项目管理才能算作取得成功。(3)项目组织。项目组织是根据项目的需求而生成的。组织就是把多个人联系在一起，相互协调沟通，完成组织目标。而由于项目是一次性的，所以项目组织一般以柔性组织为主。(4)项目环境。要使项目取得成功，除了需要对项目自身、以及其内部环境有充分的了解外，还需要对项目所处在的外部环境有充分的认识。项目环境主要包括：政治和经济环境、文化和意识环境、规章与标准环境。3.项目管理的基本内容(1)从管理职能角度分：项目管理与普通的管理相近，包括：项目计划、组织、指挥、协调、控制等五个方面。项目计划:是项目实施的基础，只有对项目实施进行有效可行的分析才能在将来取得项目的成功。项目组织：是项目实施的基石，主要工作包括：指项目组织机构的建立、责权划分、组织更新调整，以及项目各种责任人的选用、考核评价、激励等。项目指挥：指项目实施的领导、指令等。项目协调：指项目内外人际关系协调、资源总体平衡与调整等。项目控制：指项目检查监督、信息反馈、调整修正等。(2)从项目活动的过程划分：项目管理包括项目决策、项目规划设计、项目实施、项目终结与项目后评价几个阶段。项目决策：指项目开始启动之前的全部活动，包括市场调查、环境分析、机会研究、可行性研究等工作。项目规划设计：在决定启动项目以后，对所将要进行的项目制定、设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 及相应的准备工作。项目实施：指按照设计文件，组织资源、实现项目规划和设计文件要求的过程。项目终结和项目后评价：指项目的移交、接收工作及项目目标实施效果的评价活动。(3)从项目管理知识领域角度划分：项目管理内容包括：项目综合管理、项目范围管理、项目进度管理、项目成本管理、项目质量管理、项目资源管理、项目信息管理、项目风险管理、项目采购管理。4.项目管理的特点项目管理与传统的部门管理相比最大的特点是其比较注重综合性的管理。项目管理就是通过不完全确定的过程，在确定的时间内生产出不完全确定的产品或服务。其主要有以下几点特点：(1)程序化项目管理应当有专门的管理程序和管理步骤。从一个项目的前期规划开始，就应当对整个项目的实施流程进行规划。同时对以项目团队为主体的企业来说，应该有专门的项目实施流程，从而对一个新的项目能够进行快速有效的实施规划。(2)复杂性这主要是项目管理区别于日常的管理活动而言的一个特性。项目管理是一项复杂的工作。项目管理一般由多个部分组成，工作跨越多个组织，需要运用多种学科的知识来解决问题。同时，项目工作通常缺乏经验以借鉴，实施的过程中又充满的许多未知的因素。与此同时还需要受到时间、费用、质量的限制，因此决定了项目管理是一种复杂的管理方法。(3)创造性项目管理具有创造性。由于项目具有一次性的特点，因而既要承担风险又必须发挥创造性。这也是与一般重复性管理的主要区别。项目的创造性依赖于科学技术的发展和支持，而近代科学技术的发展有两个明显的特点：一是继承积累性，体现在人类可以沿用前人的经验，继承前人的知识、经验和成果，并在此基础上向前发展；二是综合性，即要解决复杂的项目，往往必须依靠和综合多种学科的成果，将多种技术结合起来，才能实现科学技术的飞跃或更快的发展。因此，在项目管理的前期构思中，要十分重视信息的组织管理，这是产生新构思和解决问题的首要途径。(4)项目组织的特殊性一个项目组织的产生就是为了完成一个项目。由此也会随着项目的完成而解散。因此项目组织应具备柔性。二、房地产项目及房地产项目管理（一）房地产项目定义及其特征工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任列。房地产项目作为工程建设项目中的一种，具有一般工程项目所没有的复杂特征：1.项目时间目标的限定性较强。任何一个房地产项目都有较强的时间要求，其主要原因是：房地产项目的资金占用量大，房地产项目产品的高价值性决定了其资金占用量较大。市场需求变化较快，随着社会需求不断变化，人们对房地产项目产品质量也在不断的提高。2.房地产项目质量目标要求高。目前我国政府对房地产项目产品的质量问题特别重视，制定了一系列相关的政策法规措施，以保证房地产项目产品的质量。3.房地产项目的费用目标较强。这主要是由于资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。4.房地产项目具有较强的系统性。房地产项目是一个非常复杂的庞大的系统，这就要求项目在建设的过程中必须统一规划管理，统一进行资源和效益的核算。5.房地产项目具有特定的程序性。6.房地产组织的特殊性。由于房地产项目的复杂性，一个房地产项目往往需要多个部门和单位参与其中，协调起来困难。因此，要保证项目按计划有序地实施，必须建立严密的项目组织系统。7.政策法律条文的多样性。由于房地产项目受政策法规影响较深，在房地产项目实施过程中，必须建立健全的政策法规体系，保证责任的连续性，保证实施过程中的可操作性、规范性和稳定性。综上所述，房地产项目不仅具有项目管理的四大基本特征，而且具有特定的程序性、系统性、组织的特殊性、政策法规的多样性等特征。只有正确理解房地产项目的主要特征，才能保证房地产项目的顺利实施，才能按要求达到房地产项目的预期总目标。（二）房地产项目的全过程房地产项目的全过程主要包括：(1)项目前期策划和确立阶段。这个阶段工作是在市场调查研究的基础上，对房地产项目进行可行性分析研究。其工作包括：房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项。(2)项目设计与计划阶段。这一阶段的工作包括：对房地产项目的设计、计划、招标投标等前期准备工作。(3)项目施工阶段。(4)项目使用阶段。这是指交付使用到规定的责任期结束为止，这是房地产项目的特殊性决定的。（三）房地产项目管理及其特点房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性较强的综合性学科，根据管理者的不同，可以分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业单位)随着现代房地产项目的范围的拓展，房地产项目管理的内容也在不断地增加，其管理过程也形成了一系列新的特点：(1)项目管理理论、方法、手段的科学化。现代房地产项目管理吸收了现代科学技术的最新成果，它注重现代管理理论在项目管理方面的应用，如系统论、信息论、控制论、行为科学等。(2)项目管理的社会化和专业化。房地产项目的数量不断提升，同时规模越来越大，复杂程度越来越大，而现代社会对于房地产项目的要求也越来越高，这就要求我们的房地产项目管理者具有更高的项目管理水平。(3)房地产项目的标准化和规范化。(4)房地产项目的国际化。三、房地产项目管理成熟度模型的构建（一）房地产项目管理概述1.房地产项目概念及特征作为工程项目中的一种类型，房地产项目是指为构成某种特定使用功能的固定资产，是在预定的时间、费用和质量标准下的任务，按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目除了具有一般项目的特征外，还具有更为复杂的特征。(1)房地产项目具有更强的时间目标限制性。房地产项目一般具有资金占用量大，市场需求变化较快以及房地产市场上同行业竞争激烈等特征，故所有的房地产项目都有一个较强的时间要求，没有时间限制的项目是不存在的。(2)房地产项目要求更高的质量目标。房地产项目的作用、功能和价值直接取决于产品的质量，如果质量达不到要求，其作用、功能和价值必定会受到损害，甚至会造成资源的大量浪费，为了避免资源的大量浪费，所有房地产项目都有更为严格的质量要求。(3)房地产项目具有更高的费用目标。这是由于资金的有限性和经济性的要求决定的，所以房地产项目对费用有着更高的要求。(4)房地产项目的系统性相对更强。这是由于现代房地产项目一般是由一个非常复杂的庞大的系统构成。(5)房地产项目对于程序性要求更高。房地产项目的建设过程包括项目前期的投资机会研究、项目可行性研究、决策、立项、项目地质勘察、设计、工程项目招投标、施工和竣工验收等规定的程序。一旦出现过程倒置或疏漏，就会影响项目目标的顺利实现。(6)房地产组织具有更强的特殊性。现代房地产项目团队的相关责任人较多，一个房地产项目往往都有几十、几百个，甚至几千个单位参加，团队各方面人员的协调是房地产项。目的关键。针对房地产项目区别于一般企业的特殊性，必须建立更为严密的项目组织系统，以保证项目能够有计划、有序地实施。2.房地产项目管理的特点(1)房地产项目管理的对象是房地产开发项目。(2)房地产项目管理务必采纳系统工程的思想并使之应用于项目管理中。(3)房地产项目管理的组织具有特殊性。这是因为房产项目具有资金占用量大，市场需求变化快，行业竞争激烈，质量要求高，消费目标强等特征，所以项目时间需求的限制性较强。房产项目需要有很强的系统性，程序性和组织性。并且由于相关的政策法规具有多样性，终端客户有相当繁杂，所以项目限制性很强。(4)房地产项目管理通常为目标管理。房地产项目管理的方法具有灵活性，要求在某类约束条件下实现既定目标，例如：房地产项目开发完成后需要达到一定的出售率和租售率。(5)房地产项目管理通常应用更为先进和开放的思路、方法和工具。由于房地产项目与一般的工程建设项目相比而言，往往更加复杂和系统，因此需要编制明确的房地产项目进度计划图，采用先进的方法理论控制项目总目标，比如目标管理、全面质量管理、价值工程、技术经济分析等；使用计算机辅助工具进行房地产项目信息处理等等。房地产项目管理不仅具有一般工程项目的一般性特征，还具有自身特定的特征。只有在充分理解房地产项目的所有特征之后，才能确保房地产项目能够按预期目标完成。（二）房地产项目管理成熟度模型结构1.房地产项目管理成熟度的维度成熟度模型设定从三个维度来评价房地产项目的成熟度，分别是成熟度等级、房地产项目管理的生命周期.第一维度：成熟度等级房地产项目管理成熟度等级维度可分为五个不同的等级，五个等级是：(1)初步阶段；(2)成长阶段；(3)提高阶段；(4)成熟阶段；(5)持续改进阶段。从初步阶段到持续改进阶段代表了房地产项目管理水平逐渐成熟，其中5级为最高等级，也就是最成熟的项目管理阶段。第二维度：房地产项目管理的十大要素本文综合学习了两种主要的体系的知识构架，分别是美国项目管理系统和欧洲项目管理系统，对这两大系统中的房地产项目管理要素进行了归纳、整理和调整，并针对中国房地产项目管理实际情况，重新提出了房地产项目管理的十大要素，分别是(1)项目前期策划类：(2)勘察与设计类：(3)进度管理类：(4)质量管理类；(5)成本管理类：(6)招投标与 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 管理类：(7)风险管理类：(8)组织及信息管理类；(9)营销管理类：(10)后期管理类。第三维度：房地产项目的四个生命周期阶段为了反映了房地产项目的动态变化特性，本研究将房地产项目建设的生命周期分为四个阶段，分别是房地产项目的策划与确立，房地产项目的设计与计划，房地产项目的的施工和房地产项目的建成使用四个阶段。故可以将上述十类评价准则应用于四个不同的生命周期中，并分析其不同的重要性及变化，以满足对房地产项目管理成熟度的评价的要求。2.房地产项目管理成熟度的等级根据项目管理成熟度等级划分的惯例，房地产项目管理也可以划分为五个不同的等级，其中初步阶段代表最低的等级，持续改进阶段代表最高等级，以下是各不同阶段成熟度等级的特征：(1)初步阶段初步阶段的房地产项目管理，缺乏有效的前期规划，没有制定出明确的项目规程，对房地产项目的成本缺乏估算，没有系统地做好房地产项目的调研、数据分析工作。(2)成长阶段成长阶段，已经形成了方法步骤可以用于管理项目，虽然并不正式与完整。在此阶段，一些没有形成文件或者不正确的项目管理问题得到识别。项目相关的数据收集和分析没有形成文件，但完成了非正式的执行。计划和项目管理主要依靠个人，项目经理对此过程只进行一定程度的识别和控制。(3)提高阶段随着水平的升高，房地产项目管理过程变得更加健全，在这一阶段，明确的说明了系统的计划和控制特征。识别了有关管理项目的大多数问题并且形成了正式的文件，以达到项目控制的目的。(4)成熟阶段在房地产项目的成熟阶段，房地产项目已建立起正式的项目管理过程，同时在管理中注意收集各种房地产项目有关的信息资料。在成熟阶段，通过这种房地产项目管理，可以有效的同时控制、规划多个房地产项目的开展。通过收集、分析大量的房地产项目信息数据，运用各种房地产项目风险识别和分析的方法来对房地产项目的风险进行控制，同时这些数据也为项目管理者提供决策的基础。(5)持续改进阶段在持续改进阶段，企业将持续改进应用房地产项目的管理方法和措施。比如说，拟定了课程学习计划；为了项目的成功，全面理解了有关项目管理的问题，并且提出了不断改进的准则。同时，在企业内部，集思广益，积极创新和优化房地产项目的管理过程。。通过运用房地产项目管理成熟度模型，房地产开发企业能体验由一个房地产项目管理水平不高的组织到～个具有有效房地产项目管理能力组织的转变。(三)房地产项目管理成熟度模型的评价要素及指标的设计原则由于影响房地产项目管理的因素种类繁多，进而其问的关系必然错综复杂，因此如何在这些混乱的关系中找到因素间本质的联系，进而抓住房地产项目管理过程中的主要矛盾是一个很重要的问题。因此，我们引入了房地产成熟度指标这个概念。所谓房地产成熟度指标，就是对首先识别房地产管理过程中的各个影响因素，也就是评价因素，综合分析各个因素与因素间的性质与关系以将复杂的关系分解成相对简单并且容易理解的基本单元。创建一套科学、客观、实用的房地产项目管理成熟度评价要素和指标是十分有意义的，其意义与作用如下：1.有助于客观评价企业的房地产项目，判断其是否符合实际情况，是否符合项目要求。2.有助于企业正确识别当前项目管理的优势与缺势，进而依据正确的认识改进计划，提升企业的竞争力。根据前面有关项目管理成熟度模型以及房地产项目管理成熟度的各维度的分析，本文提出了以下房地产项目管理成熟度模型评价要素及指标的设计原则：(1)全面科学的原则。即设计的指标要基本涵盖全部的项目管理成熟度评价因素，并且需要符合实际情况。(2)层次性、逻辑性原则。即指标必须具有强逻辑性、层次分明、条理清晰，这确保了实际可操作性。(3)一致性原则。清楚、简单、确定的评价指标不仅能够使得评估人员容易理解和使用，而且也减少了由于歧义而产生的理解上的偏差。(4)差别性原则。形而上学的照搬硬套，势必会产生错误。因而需要根据行业、企业性质而差别对待，这也就对评价标准即指标设计的灵活度提出了要求。（四）房地产项目管理成熟度模型的评价设计思路本文分别从目标层、准则层与指标层这三个层级上来设计房地产项目管理成熟度模型的评价思路第一层级：目标层。这一层级主要是提出房地产项目管理成熟度模型评价的目的。第二层级：准则层。这一层级主要是通过对房地产项目管理成熟度影响因素的类型进行识别与分析，确定10种主要因素构成评价的10个评价准则，其内容如下：项目前期策划；项目的勘察与设计管理；项目进度管理；项目质量管理；项目成本管理；项目合同与招投标管理；项目风险管理；项目组织与信息管理；项目营销管理以及后期管理。第三层级：指标层，这一层级主要提出房地产项目管理要素的具体内容。结论：本文提供了将项目管理成熟度模型运用于房地产项目管理成熟度评价的一种思路和方法，但目前房地产项目管理成熟度模型研究还处于理论探索阶段，尚未成熟，同时由于房地产项目自身的复杂性和多变性，在关键指标和权重的设计和确定上还有待进一步研究，尤其是房地产项目管理关键要素的完备性和适度性方面还需要进一步完善。参考文献【1】Project Management Solutions.Project Management Maturity Model [EB/OL].http://www.pmsolutions.com/maturitymodel/【2】白思俊．现代项目管理．北京：机械工业出版社【3】荚国项目管理学会(PMI)．项目管理知识体系指南．北京：现代卓越管理技术交流中心【4】冉秀阶．房地产企业项目管理成熟度模型构建及评价研究【D】．重庆大学，2009：【5】曹小琳，冉秀阶．房地产企业项目管理成熟度模型构建及评价研究阴．建筑经济，2009，(10)：4【6】营小琳，将秀阶。房地产企业项毯管理成熟度模型构建及评价研究p】．建筑经济，2009，(10)：46-47【7】冉秀盼。房地产企业项疆管理成熟度模型构建及评价研究f翻。重庆大学，2010.10.3课程论文任务及成绩考核表题目名称及要求：题目：字数要求：论文内容及工作量： 工作进度（日期） 计划完成工作量 指导教师检查 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 2012-10-09 收集资料 2012-10-11 自主选题 2012-10-15 完成初稿 2012-10-19 完成二稿 2012-10-27 完成定稿 2012-10-31 完成终稿 指导教师评语：总评成绩：指导教师签字：年月日2