购买

¥30.0

加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 房地产企业涉税政策辅导1

房地产企业涉税政策辅导1.ppt

房地产企业涉税政策辅导1

中小学精品课件
2019-04-27 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产企业涉税政策辅导1ppt》,可适用于高等教育领域

房地产企业涉税政策辅导房地产涉税政策项目管理要求房地产涉税政策营业税土地增值税企业所得税土地使用税印花税其他税费营业税销售不动产计税依据:收取的全部价款和价外费用税率:纳税义务发生时间:销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天采取预收款方式的其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。(销售不动产、转让土地使用权、提供建筑业、租赁业劳务)问题将开发产品用于职工福利、奖励、分配给股东或投资人、偿债、对外投资是否征收营业税?将开发产品用于补偿安置是否征收营业税?代收的有线电视、燃气初装费是否征收营业税?代收的住房专项维修基金是否征收营业税?从事物业管理的单位如何纳税?施工单位需要对甲供材缴纳营业税吗?折扣销售如何处理?纳税地点:销售、出租不动产的在不动产所在地转让、出租土地使用权的在土地所在地提供劳务的在机构所在地或居住地纳税时间:每月终了之日起日内申报纳税土地增值税征收范围的认定应纳税额的计算扣除项目申报与缴纳减免税处置方式是否征收出售征收自用不征出租不征职工福利、奖励征抵偿债务征非货币性资产交换征投资、联营暂免但投资、联营企业从事房地产开发的、房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的征分配征应纳税额的计算增值额=收入可扣除项目的金额增值率=增值额可扣除项目的金额*应纳税额=增值额*适用税率可扣除项目的金额*速算扣除率申报与缴纳在转让房地产合同签订后的七日内办理申报经常发生难以在每次转让后申报的经税务机关审核同意后可定期纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报土地增值税可按月申报缴纳。项目全部竣工结算前转让取得的收入可预征待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算多退少补。预征预征:年月日后普通标准住宅年月日至年月日设区市的市区:其他市(县)对未按预征规定期限预缴税款的从限定的缴纳税款期限届满的次日起加收滞纳金。清算在符合清算条件后计算应缴纳的土地增值税税额并填写《土地增值税清算申报表》向主管税务机关提供有关资料办理土地增值税清算手续结清应纳税款的行为。(一)土地增值税清算的政策法律依据:国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发号)《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发号)《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函号)《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发号)(二)土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算对于分期开发的项目以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算增值额。(三)土地增值税的清算条件、应进行土地增值税的清算的条件()房地产开发项目全部竣工、完成销售的()整体转让未竣工决算房地产开发项目的()直接转让土地使用权的。应进行土地增值税清算的项目纳税人应当在满足条件之日起日内到主管税务机关办理清算手续。、可进行土地增值税清算()已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上或该比例虽未超过但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的()取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的()纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的应在办理注销登记前进行土地增值税清算。()省地方税务局规定的其他情况。由主管税务机关确定是否进行清算对于确定需要进行清算的项目由主管税务机关下达清算通知纳税人应当在收到清算通知之日起日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。征管法第六十二条:纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的由税务机关责令限期改正可以处二千元以下的罚款情节严重的可以处二千元以上的一万元以下的罚款。征管法第六十四条:纳税人不进行纳税申报不缴或者少缴应纳税款的由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。(四)纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料:土地增值税纳税申报表及其附表房地产开发项目清算说明与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料委托鉴证的还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》收入已全额开具发票的以发票所载金额确认收入未开具发票或未全额开具发票的以合同所载的售房金额及其他收益确认收入。合同所载面积与实测面积不一致的发生补退房款的应在计算时予以调整。非货币收入:实物收入需要根据市场情况换算成货币收入其他收入需要经专业的评估机构来确定。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。(国税发号)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时如果产权未发生转移不征收土地增值税在税款清算时不列收入不扣除相应的成本和费用。(一)检查企业按照项目设立的"预售收入备查簿"的相关内容观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。(二)确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实内容是否完整相关手续是否符合规定折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点检查给予关联方的销售折扣与折让是否合理是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。(三)检查企业对于以土地使用权投资开发的项目是否按规定进行税务处理。(四)检查按揭款收入有无申报纳税有无挂在往来账如"其他应付款"不作销售收入申报纳税的情形。(五)检查纳税人以房换地在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。  (六)检查纳税人采用"还本"方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时是否按规定申报纳税。(七)检查纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用如天然气初装费、有线电视初装费等收益是否按规定申报纳税。(八)检查将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产是否按规定申报纳税。(九)检查纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。(十)检查以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营是否按规定申报纳税。扣除项目取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用房地产开发费用与转让房地产有关的税金国家规定的其他扣除项目扣除项目的审核真实发生原则合法凭据扣除原则准确划分成本和费用原则合理分摊原则税法优先原则取得土地使用权支付金额地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为取得土地使用权所支付的契税应视同按国家统一规定交纳的有关费用计入取得土地使用权所支付的金额中扣除契税计税价格一般应确定为竞价的成交价格土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内土地前期开发成本不得从中扣除。土地闲置费不得扣除。图解开发成本*土地征用及拆迁补偿费前期工程费建安费基础设施费公共配套设施费开发间接费房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费:包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。拆迁补偿费是必须实际发生尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应用建造的本项目房地产安置回迁户的安置用房视同销售处理确认收入同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。异地安置异地安置的房屋属于自行开发建造的计入本项目的拆迁补偿费异地安置的房屋属于购入的以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。前期工程费:包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费:指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费以自营方式发生的建筑安装工程费。质量保证金:开具发票的按发票所载金额予以扣除未开具发票的扣留的质保金不得计算扣除。装修费用:销售已装修的房屋装修费用可以计入房地产开发成本基础设施费:包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费:包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施按以下原则处理:建成后产权属于全体业主所有的其成本、费用可以扣除建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的其成本、费用可以扣除建成后有偿转让的应计算收入并准予扣除成本、费用。开发间接费用:是指直接组织、管理开发项目发生的费用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。有无预提开发间接费用的情况取得的凭证是否合法有效开发成本的分配方法占地面积法建筑面积法直接成本法预算造价法开发成本的分配方法成本项目成本属性分配方法土地相关成本共同成本占地面积法前期工程费直接成本如果一个项目分期开发可以按照建筑面积法、预算造价法分摊建筑安装工程费直接成本同上开发成本的分配方法房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料结合房屋结构、用途、区位等因素核定上述四项开发成本的单位面积金额标准并据以计算扣除。开发费用开发费用:是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用防止利息费用包含在开发成本中重复扣除。利用闲置专项借款对外投资取得收益其收益是否冲减利息支出。通常情况下专项借款在能够提供金融机构证明且按照项目分摊的前提下能够据实扣除但据实扣除时需注意专项借款的收益需抵减利息支出。利息的扣除国税函号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(一)以内:凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按照土地成本和开发成本之和的以内计算扣除(二)以内:凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用按照土地成本和开发成本之和的以内计算扣除。全部使用自有资金没有利息支出的按照以上方法扣除。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字号)第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下:(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行超过上浮幅度的部分不允许扣除(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。房地产开发企业按照有关规定其缴纳的印花税列入管理费用已相应予以扣除。土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题国税函号第八条规定:“纳税人按规定预缴土地增值税后清算补缴的土地增值税在主管税务机关规定的期限内补缴的不加收滞纳金。”商铺住宅联体楼的土地增值税的计算《土地增值税暂行条例》第八条规定:“纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额的免征土地增值税。”但在房地产开发经营中多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。 对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字号)明确规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。核定征收国税发号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围严禁在清算中出现以核定为主、一核了之、求快图省的做法。对确需核定征收的要严格按照税收法律法规的要求从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作核定征收率原则上不得低于各省级税务机关要结合本地实际区分不同房地产类型制定核定征收率。核定征收核定征收条件:依照法律、行政法规定的规定应设未设账簿的擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的难以确定转让收入或扣除项目金额的符合清算条件未按规定期限办理清算经责令逾期仍不清算的申报的计税依据明显偏低又无正当理由的核定征收率普通标准住宅:年月日前达到清算条件的核定征收率暂定为年月日后达到清算条件的核定征收率暂定为非普通标准住宅及别墅、渡假村核定征收率暂定为减免税建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额因国家建设需要依法征用、收回房地产的因城市规划、国家建设的需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的转让自用住房合作建自用房互换房地产个人转让普通住宅企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额%的企业所得税中华人民共和国企业所得税法中华人民共和国企业所得税实施条例国家税务总局关于印发《房地产开发经营企业所得税处理办法》的通知(国税发号)国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(国税函号)国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告(国家税务总局年公告号)收入:销售开发产品过程中取得的全部价款包括现金、现金等价物及其他经济利益。代收的各项基金、费用和附加凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应按规定全部确认为销售收入未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的可作为代收代缴款项进行管理。收入确认的时间:一次性全额收款的:实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日分期收款的:合同约定的价款和付款日银行按揭的:首付款于实际收到日确认余款在银行按揭贷款办理转账之日视同销售的:于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认确认的方法和顺序:按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定按开发产品的成本利润率确定。委托销售的:收到受托方已销开发产品清单之日确认收入支付手续费方式:合同约定价款买断方式:如开发企业参预合同签订且合同价高于买断价按合同价如开发企业参预合同签订但合同价低于买断价或不参预合同签订按买断价超基价分成:如开发企业参预合同签订且合同价高于基价按合同价合同价低于基价按基价不参预合同签订按基价加分成额包销:包销期满未出售的按包销合同约定的价款和付款方式确认收入销售未完工开发产品取得的收入应按预计计税毛利率计算预计毛利额计入当期应纳税所得额完工后应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额计入应纳税所得额。开发项目位于市城区及郊区的开发项目位于其他地区的属于经济适用房、限价房和危改房的成本、费用的扣除要区分期间费用、开发产品计税成本、已销开发产品计税成本和未销开发产品的计税成本。期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。对未售已完工开发产品和已售开发产品的维修费用准予在当期据实扣除。已计入销售收入的维修基金于移交时扣除。为购买方按揭提供的担保保证金不得扣除但实际发生损失时可据实扣除。开发产品转为自用的其实际使用时间累计未超过个月又销售的折旧费用不得在税前扣除。会所、物管场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设备的处理:非营利性且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、公用事业单位的视为公共配套设施营业性的或产权归企业所有或未明确产权归属的或无偿赠与其他单位的应单独核算成本。邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本合资建设完工后有偿移交的给予的经济补偿可直接抵扣建造成本。停车场所:单独建造的应作为成本对象单独核算利用地下基础设施开成的作为公共配套设施处理。几项预提(应付)费用:出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的在证明资料充分的前提下其发票不足金额可以预提但最高不得超过合同总金额的公共配套设施尚未建造或尚未完工的可按预算造价合理预提建造费用应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。项目合作:约定分配开发产品的在首次分配开发产品时如项目已结算成本将投资额与应分配开发产品的成本间的差额计入当期应税所得如未结算成本将投资额视同销售收入进行税务处理。约定分配项目利润的形成的营业利润应并入当期应税所得同时不能因接受投资而摊销或扣除利息支出。以土地使用权投资其他企业换取开发产品:首次取得开发产品时将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项业务进行处理按取得的开发产品的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工: 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 开发产品已开始投入使用  开发产品已取得了初始产权证明。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时为开发产品开始投入使用应视为开发产品已经完工。所得税征收方式:查账征收核定征收:核定应税所得率、核定税额税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。季度预缴年度汇缴按实际利润预缴、按上年实缴税额的或预缴、按税务机关认可的其他方式预缴在月度或季度终了日内进行按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额计入利润总额预缴开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。查账征收企业和核定应税所得率的企业须进行汇算清缴在年度终了个月内进行土地使用税开征时间:新征用的耕地自批准征用之日起满年时开始缴纳新征用的非耕地自批准征用次月起缴纳以出让或转让方式有偿取得土地使用权的:由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税合同未约定交付土地时间的由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税(财税号)停征时间:交付使用之次月起(国税发号)在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。(财税号)转让、抵押或置换土地无论是否取得了该土地的使用权属证书无论是否办理了变更登记手续只有土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利且有证据表明则由土地使用者及其对方当事人应当依照税法的规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。(国税函号)印花税账簿:土地使用权出让(转让)合同:‰借款合同:‰建设工程勘察设计合同:‰建筑安装工程承包合同:‰商品房销售合同:‰财税号权利许可证照:工商营业执照、土地使用证其他城市维护建设税:按照营业税的比例()教育费附加:按营业税的个人所得税房产税车船税地方教育费附加:按营业税的(自年月日起执行)几个特殊问题的税务处理代收费用拆迁还房经济适用房、廉租房、棚户区改造代收费用的税务处理(一)房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税按照营业税相关法规规定房地产开发企业代收的价外费用需要缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第号)第五条规定:“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第号令)第十三条规定条例第五条所称价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费但不包括同时符合三个条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。(二)代收费用需要缴纳企业所得税国税发号第五条规定:“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的可作为代收代缴款项进行管理。”国税发号第十六条规定:“企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用在转付给委托单位时也可以从收入中扣除。”也就是说代收代缴款项是不做为收入的而由开发产品价内或由开发企业开具发票的代收款其实并不是代收款。基于以上法律依据房地产开发企业代收的各项费用是否需要缴纳企业所得税主要取决于代收费用是以谁的名义收取。如果不是由房地产开发企业开票收取的则不缴纳企业所得税如果由房地产开发企业开票收取的则缴纳企业所得税但在计算企业所得税时对纳入开发产品价内自己收取的代收费用在转付给委托单位时也可以从收入中扣除。(三)房地产开发企业代收费用需要缴纳土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定:“纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定:“条例第二条所称的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”这两条规定中也没有明确代收款项应作为收入处理。财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字号)第六条规定对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中而是在房价之外单独收取的可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的在计算扣除项目金额时可予以扣除但不允许作为加计扣除的基数如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的在计算增值额时不允许扣除代收费用。国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发〔〕号)第二十五条进一步明确对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用应区分不同情形分别处理:代收费用计入房价向购买方一并收取的应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用在计算扣除项目金额时可予以扣除但不允许作为加计扣除的基数代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的不作为转让房地产的收入在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位才可以从土地增值税的应纳税收入额中扣除。拆迁还房的账务与税务处理(一)房地产企业拆迁还房的实质房地产企业拆迁还房的实质是被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外对补偿的房屋应作为对外销售销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。(二)房地产企业拆迁还房的税务处理、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔〕号)规定房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户并获得了相应的经济利益。()纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。()计税依据、土地增值税的处理用建造的本项目房地产安置回迁户的安置用房视同销售处理按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发号)第三条第(一)款规定确认收入同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置异地安置的房屋属于自行开发建造的房屋价值按国税发号第三条第(一)款的规定计算计入本项目的拆迁补偿费异地安置的房屋属于购入的以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。、企业所得税的处理《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发号)第七条规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:()按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。()由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。()按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于具体比例由主管税务机关确定。案例分析A公司年月开发某项目(属于城中村改造)该项目用地面积平方米住宅建筑面积为平方米可供销售面积平方米其中用于安置回迁户村民的住宅面积为平方米其余平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于年月完工。年月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共平方米。年月正式对外销售并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为元平方米取得销售收入万元(平方米×元平方米)。案例分析该项目工程已竣工决算开发成本为万元。其中土地征用费及拆迁补偿费为零前期工程费万元建筑安装工程费万元基础设施建设费万元公共配套设施费万元开发间接费万元。向某公司借款的利息万元(假定不超过金融企业同类同期贷款利率)但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据请分析有关“拆一还一”的账务和税务处理。案例分析账务处理计算过程如下:开发成本万元利息费用万元。拆迁补偿费支出:×=(万元)。视同销售收入:×=(万元)。单位可售面积计税成本:(+)÷=(元平方米)视同销售成本:×=(万元)视同销售所得:-=(万元)。案例分析会计处理如下:在开发产品完工时根据安置时的同期同类价格视同销售的会计处理(单位:万元下同):借:开发成本拆迁补偿费贷:应付账款拆迁补偿费借:应付账款拆迁补偿费贷:主营业务收入案例分析房地产企业开具销售不动产发票万元业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据万元结转成本的会计处理:借:主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费贷:开发产品案例分析企业所得税的处理A公司年月开始与被拆迁户办理交接手续时就要确认视同销售所得:-=(万元)缴纳企业所得税:×=(万元)。需要注意的是这里不能按预计毛利率计算缴税而是要确认视同销售所得计算缴款。案例分析土地增值税的处理与企业所得税不同的是在与被拆迁户办理交接手续时不需要立即进行土地增值税清算只需要预征。假定预征率为则A公司年月开始与被拆迁户办理交接手续时要预缴土地增值税:×=(万元)。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕因此土地增值税必须清算。廉租房、经济适用房、公共租赁住房、棚户区改造项目的税收优惠政策(一)政策法律依据《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税号)〈财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知〉(财税号)《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税号)(二)税收优惠政策免征城镇土地使用税在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房在商品住房项目中配套建造经济适用住房如能提供政府部门出具的相关材料可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税在其他住房项目中配套建设公租房依据政府部门出具的相关材料可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。对棚户区改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税免征印花税在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房在商品住房项目中配套建造经济适用住房如能提供政府部门出具的相关材料可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房依据政府部门出具的相关材料可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税予以免征。经济适用住房不预征土地增值税房地产开发商应当向税务局报送经济适用房资料主要包括项目计划批准证书、立项报告、经济适用房批准文件及主管税务机关要求报送的其他资料。企业所得税管理国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发号)第八条规定企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: 属于经济适用房、限价房和危改房的不得低于。 项目管理凡在我市范围内从事不动产销售的应在取得不动产预售许可证之日起日内向其不动产项目所在地主管税务机关提供不动产如实填报《不动产项目情况登记表》并提供下列证件、资料办理不动产、建筑工程项目登记:()营业执照副本和税务登记证件副本()不动产预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证()不动产销售合同()纳税人的开户银行、账号()中标通知书等建筑业工程项目证书()主管税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人已登记的不动产项目信息发生变动的应自项目变更之日起日内持《不动产项目情况登记表》及有关变更资料到应税劳务所在地主管税务机关办理工程项目变更登记纳税人采取分期收款方式销售不动产的应按期向主管税务机关报送预收售房款相关资料纳税人不动产项目销售完结、承建的工程项目已竣工决算的应自工程项目竣工决算之日起日内持《不动产销售结算表》《工程竣工决算报告》或《工程结算报告》及税务机关要求提供的其他有关资料向主管税务机关申请工程项目税款清算。纳税人应按月向主管税务机关进行纳税申报须分工程项目逐项申报。

用户评价(0)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

评分:

/92

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利