山东诸城项目前期定位报告20100525马版

山东诸城项目前期定位 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 20100525马版 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 我们的研究思路和 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 问题界定 市场 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 项目定位 物业建议 开发策略 理解目标，分析处于何种市场综合项目禀赋、我们项目应该采用什么开发 背景，找出核心环境下,我们市场机会、客户怎么做,我们策略,如何运问题 有什么机会, 需求找准项目有什么特色, 作, 定位, to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 报告思路导图 宏观研判 市场分析 楼市解读 项目禀赋 项目定位 楼市研判 市场定位 物业建议 客群研究 客群定位 开发策略 商业分析 产品定位 形象定位 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple3页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 目标与背景 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向: 开发目标 目标1:财务目标～通过项目的开发～实现价值最大化～迅速回笼资金, 目标2:品牌目标～此项目未开发商在诸城市首个项目～希望将该项目打造成城市明星项目～形成品牌～为后续打下坚实基础。 项目背景条件和约束条件 1、 项目位于诸城市东环与兴华东路交界处～处于城市外环地段～目前周边尚未形成较好人气, 2、 项目核心资源为城市北移东扩过程中～未来项目会处于城市适宜居住板块～便利交通成为良好基础。 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 核心问题(基于对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题) 如何在诸城市目前项目周边尚未形成较好市场氛围的基础上～塑造明星产品～吸引购房客户～快速实现销售目标, 我们需要分析市场～挖掘项目～了解客群消费特征、找出市场机会～寻找项目独特定位～因此我们需要明确: 市场现状怎样～发展趋势, , 板块前景～客户对本案区位的认识, , 竞争楼盘怎样～有何借鉴, , 项目核心价值是什么～如何利用, , 客户消费特征是怎样, , 未来竞争怎样, , 项目机会在哪里, , 我们的客户在哪里,有何偏好, , 项目的定位怎样, , 我们的 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 , 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple5页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 报告思路导图 问题界定 宏观研判 楼市解读 项目禀赋 项目定位 楼市研判 市场定位 物业建议 客群研究 客群定位 开发策略 商业分析 产品定位 形象定位 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 宏观研判 2010年中国的房地产市场在调整中发展 宏观经济 , 调控是为了持续发展 2010年的房地产市场调整～是为了房地产长期的向上发展必须做出的修正～国家住建部政策研究中心副主任王珏林今日表示～2010年房地产市场会在调整中发展～2010年房地产市场不稳定～调控不会放松。王珏林称～调控是为了持续发展～调控是为了建立一个市场稳定的长效机制和完善市场～调控的决心大～对这次调控要有一个长期的准备。 , 投资过热，引发2010温和通胀走势 通胀的根本原因还是流通性的货币过多, 2009年12月的CPI将大幅提升～而PPI也将“如期”转正。尽管物价快速进入上升通道～资产价格上涨～但各方认为2010年中国通胀压力不大～全年呈温和通胀状态。 , 2010年中国GDP增长与经济预测 2009年～中国经济率先实现了企稳向好、“V型”的增长。中国科学院数学与系统科学研究院研究员陈锡康预计～在2010年GDP增长速度是10,左右。他预计第一季度最高～大概是11,左右～第二季度下降到10.2,～第三季度进一步下降到9.5,～第四季度是9.8,。拉动经济的“三驾马车”投资、消费和进出口出口对GDP的贡献分别是6,、4.2,和-0.2,。 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple7页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 宏观市场 全国宏观市场成交量井喷，带动房价，各地出现供不应求，商品房存量下降，投资者信心恢复，各地地王重现，政府出拳遏制房价，针对炒房，针对多套购房，下重拳遏制，一线、二线城市销量严重下降，市场观望渐浓，三线以下城市目前还为明显感到波及，市场上尚未出现降价跑量的地产项目。 2010年前4个月40个重点城市 住宅土地成交均价为21232010年40个重点城市住宅土地出让面积:2010年1季 度，二三线城市 出让面积稳步增长，一线城市则较为平稳 元/平方米，仍维持在高位水平 对于开发企业而言，2010年土地市场充满机遇。充足的土地供应 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 使企业有更大的选择空间，有助于开发企业加大土地储备。在未来地价向下调整阶段，开发企业可以拿到价位更低的地块，有助于降低经营成本，减少未来开发经营风险。在2010年行业调控仍将较为严厉的环境下，企业应加强政策和市场走势研究，为稳健经营和跨越式发展提供策略支持。 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 宏观小结 宏观呈调整中上行趋势，预计诸城房地产区域稳步发展 , 宏观经济政策:由于中国出口、内需、基建多方面的拉动，GDP稳步增长情况下，经济保持继续向好。 , 宏观市场趋势:2010年初宏观市场成交暴涨，带动房价，土地出让呈现激烈争夺。4月关于遏制房价新政出台后，目标直指打击炒房，扰乱房地产 市场行为，对多套住房也实行了提高贷款利息、提高贷款比例、提高税费比例的政策。目前一线、二线城市房产成交量较第一季度出现明显下降。 , 房地产市场因要保持长期向上稳定发展，必须进行对炒房等因素的修正，对自身政策进行正确的调整，针对目前市场的表现，是正常的，市场经过 自身修正，对未来增长将是更加稳定和良性的。 , 诸城市房地产市场在目前对新政影响不大，因其处于县级市，目前政策的影响力尚未波及，同时，诸城市房地产市场炒作成分没有一线、二线城市 大，此次新政对市场影响有限。 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple9页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 报告思路导图 问题界定 宏观研判 市场分析 楼市解读 项目禀赋 楼市研判 市场定位 物业建议 客群研究 客群定位 开发策略 商业分析 产品定位 形象定位 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 城市概况 地理位置:诸城市隶 属于潍坊市，诸城地 理位置优越，交通便 利。北依世界风筝都 潍坊，东临滨海名城 青岛，南靠新兴港口 城市日照，是山东半 岛重要的交通枢纽。 胶新铁路和济青高 速公路南线贯穿诸 城，市内6条干线公 路四通八达，乘车1 小时可达青岛、日照 两大港口和青岛、潍 坊两大机场。 人口规模:1987年7月1日，撤销诸城县，建立诸城市。诸城市为县级市，直属山东省，潍坊市代管。 全市总面积2183平方公里,有23处乡镇(街道)，1337个村，31万户，106万人口，市区人口28万人 口(截止2009年末)。 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple11页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 经济实力 经济发展:2009年诸城市完成地区生产总值402.0亿元，其中三次产业比例为10.4:62.4:27.25，第二产业作为重要经济支柱。2008年，诸城市城镇居民人均收入14089元，农民人均纯收入7701元，城乡居民收入比为1.83:1。综合经济实力在2009年度全国百强县(市)中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。国务院确定的全国沿海对外开放城市， 国务院综合改革试点市和乡村城市化试点市。 第二产业突出，经济活力强 工业发展迅速 成功培育起了汽车及零部件、食品加工、纺织服装三大主导产业，实现产值、利税分别占全市工业总量的85%以上。培强做大了福田、外贸、得利斯、新郎、桑莎、龙光、义和等一批骨干企业，2007年全市规模以上工业企业发展到602家，规模以上企业预计完成增加值151亿元，利税过千万元的企业达到75家。 诸城自然资源丰富。全市耕地面积160万亩;水资源总量6亿立方米;境内已探明的矿产资源20余种，总储量1.3亿吨以上，其中沸石岩、明矾石、金红石储量丰富，且为山东所独有，极具开采价值。 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 城市人文 历史人文及其他:诸城市凭借得天独厚的恐龙化石资源，筹建恐龙文化旅游节，并打造以恐龙博物馆和龙骨涧恐龙化石为主题的恐龙公园;同时，诸城市依托国家级水利风景区-潍河滨水景观带为代表的生态资源，整合扶淇河、障日山、马耳山、常山等诸城境内奇特的山水和旖旎风光，带动了旅游产业的发展;诸城是一座文化古城，同时也是一座充满现代时尚气息的新兴城市。诸城市民崇尚时尚文化，热衷社会潮流，对新鲜事物接受度高，关注社会舆论焦点。 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple13页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 城市规划 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 城市小结 经济实力 潍坊作为山东省重工业基地和文化名城，自身具有完整的产业链和良好商机，作为工业强市的诸城又在精细化工、装备制造、电子信息、造纸包装、木器家具、建筑建材等新兴产业作为领先者，整体经济强于周边各市。 产业结构 第二产业占GDP比重62%，作为最重要的支柱和带动，为诸城打造工业大市起着决定性的作用 居民收入 居民收入保持增长态势，国务院综合改革试点市和乡村城市化试点市，城市乡村二元合一，对城市化发展和提高人均收入起到决定性作用。 城市规划 城市规划“北移东扩”以北部作为高新区，发展产业链，城市重心向东扩张，将原河西板块的重心向河东板块转移，实现沿河开发，沿路发展的城市格局 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple15页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 楼市概况 诸城楼市起步于2000年，城市总体发展以北移东扩的发展方向发展，在城市发展板块中，植入产业发展，城市发展，居住发展多种因素。 起步期 目前状态 发展期 持续期 时间:2000 时间:2000--2004 时间:2005--2008 时间:2008--2010 特点:以老城区的个别项目的改造开发特点:以老城区的个别项目的改造开发特点:以河西区域开发为主，将河西区特点:以市区周边外环以内地块及潍河 为主; 为主; 域的老工业区进行改造，将企业迁至北北段两岸开发为主; 价格:徘徊于1000元/m左右; 价格:徘徊于1500元/m左右; 部高新区，将河西板块打造成中心居住价格:徘徊于2800元/m左右; 区; 价格:徘徊于2200元/m左右; , 目前城市开发，已经从城市中心内部向外部延伸，大面积土地开发，大盘开发成为趋势。 , 诸城市房价目前位于2000-3000元/m之间，建筑设计较为落后，社区配套简单，营销理念处于较低水平。 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 板块分布 诸城市主要由三大板块组成，河西区、河东区、北部高新区 北部高新区:诸城最具规模的 工业园，有300多家中、大型 企业，其中福田汽车、桑沙纺 织、新郎等企业都在此有产业 园，开发区总计约有4万人在 此工作， 河西板块:原为诸城市 的老工业区，加上部分 自然村落组成，周边配 套设施比较陈旧，自政 府2005年提出将河西板 块打造成诸城的中心居 住区后，河西板块有了 翻天覆地的变化，将原 来的企业都迁移至开发 区，把河西的企业用地 作为开发用地，打造成 河东板块:为诸成的中心商务居住区 区，市委、市政府所在地，商 业氛围浓厚，市政及生活配套 完善，诸城中、高收入者居住 比较密集的板块 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple17页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 板块分析及市场趋势 地产板块划分:河西板块:诸城市老城区，配套设施相对完善;但工厂较多，生活环境差，随着河东板块的兴起，本区域日渐没落; 开发区:新兴区域，生态环境优越，适宜养生、度假和居住，但配套设施尤其是交通条件和教育资源有待进一步完善。 河东板块:随着城市发展格局的变化，河东板块居住氛围、市政配套日渐完善，且成为新的城市中心，担当起CLD(中央居住区)和RBD(中心商业区)的城市功能。诸城历经“10年河西、10年河东”的城市发展缩影，居住重心由河西转移至河东区域。而开发区作为新兴板块，市政配套和居住氛围都亟需提升。 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 诸城市房地产需求情况 购房面积分析购房客户年龄分析 5%8% 20% 20% 23% 53% 27% 44% 一房二房三房四房四房以上25--3031--4545以上 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple19页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 购房客户职业分析购房客户目的分析 5%2%15%15% 13% 80%50% 20% 投资自住投机私营业主事业单位企业员工新市民其他 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 购房客户置业区域偏好分析购房客户非电梯房需求 15%25%30% 85%45% 带电梯不带电梯河西板块河东板块北部高新区 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple21页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 诸城市房产发展概况 房地产市场统计资料:2010年，诸城政府累积推出开发量约500万平米，建设量约160万平米。2009年诸城市场共推出开发量约150万平米，去化约120万平米，去化量占当年推出总量比例为80%，共销售房源10000套左右，总成交额达20多亿，是诸城市场历年来最高的记录。随着销售量的增加，诸城的房价也迅速攀升，同年同比涨幅达10%-20%，普通多层价格也首次突破3000元，部分客户投资、炒房需求明显。截止09年4月份，其中，高层楼宇项目150余个，按诸城市区人口28万计算，人均新增建筑面积14平米。 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 项目概述 项目指标明细 数据 诸城市项目位置及经济指标: 项目用地面积 A-1居住地块:87269m2 地块区域位置:项目位于兴化东 A-2商住地块:13979m2 路与东环城路交叉西北角，地块 容积率 ?1.3 两边临城市交通要道，具有通达 便利性，整个地块方正，易于整 建筑密度 ?25% 体规划。项目西侧是诸城市繁荣 建筑限高 27m 中学，学校教育及师资力量在诸 城处于前列。 绿地率 ,30% 建筑间距 建筑南北正面间距?1.5h 总建筑面积 131622.4 m2 住宅 113449.7 m2 商住 18172.7 m2 停车位(库) 住宅套数:车位数=1:1 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple23页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 区域内项目分析 项目名称 奥韵花园 东城名苑 盛世名城 开发商 山东聚龙建工地产公司 山东正大置业有限公司 诸城市金盛房地产开发有 限公司 推出时间/均价 2010年5月/2900元/? 2009年3月/2600元/? 总建面积 15万平方米 124100平方米 400000平方米 主力户型 80平方米套二、95平方米套三 77?套二，93?套三、11089?套二、106?套三 ?套三 销售率 未公开销售 25% 30% 电梯房销售率 未公开销售 未对外发售 3% 容积率/绿化率 1.5/35% 1.7/35% 1.5/35% 物业费等 未定 0.3元/? 0.3元/? 景观 传统兵营式建筑，景观以楼间空地为一处中心景观广场，其他部一处中心景观广场，其他部 主绿化带 分绿化，无细节工程 分绿化，无细节工程 楼层价差 未定销售价格 100元左右 100元左右 主要客群 周边企业职工 周边企业职工 周边企业职工、乡镇客户群 体 主要推广渠道 DM单、报广 DM单、报广、电视 DM单、报广、电视、道旗 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 诸城主要楼盘分析 项目名称 当代.帝中海 正大文苑 龙城华庭 开发商 山东当代置业有限公司 山东正大置业有限公司 浙江宝纺置业有限公司 推出时间/均价 2008年11月/2700元/? 2007年5月/2200元/? 2008年3月/2200元/? 总建面积 20万平方米 30万平方米 18万平方米 主力户型 140平方米套三、300平方米复式 85?套二、95?套三，11085?套二，106?套三、122 ?套三 ?套三 销售率 70% 96% 60% 电梯房销售率 0 无 5% 容积率/绿化率 40% 35% 37% 物业费等 0.3元/? 0.3元/? 0.3元/? 景观 2万平方米景观湖，中心轴景观带 传统兵营式建筑，景观以楼社区中心设有轴景观带，已 间空地为主绿化带 楼间为主绿化 楼层价差 60~200 60~150 50~200 主要客群 城市中、高收入者 个体工商、教师周边企业职教师、公务员、个体工商户 工 主要推广渠道 报广、户外广告牌、DM单 报广、户外广告牌、DM单 报广、户外广告牌、DM单 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple25页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 客群构成 10% 20% 70% 项目周边工厂职工周边乡镇居民周边村落居民 本项目客户群体区域主要是项目附近工厂职工占70%， 其次是项目周边乡镇(新兴、皇华等行政)居民约占20% 再是周边村落居民改善居住条件约占10% to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 客群特征:项目主力客群描述 行为及生活特征 年龄:青年人为主，22~35岁左右; 动机:自住为主，主要是刚性需求。 习性: 首次置业较多，对社区景观、品质要求不高。 注重使用功能，偏爱紧凑型住房，对居住品质要求不高 户型设计偏爱南向卧室设计，不能接受门口冲墙角、卫生间 注重房屋总价，一般接收范围房屋总价22万~26万。 置业要求排序 要求排序:基本型:房屋总价,使用功能,教育,配套 产品形式:刚性需求客户，主要注重房屋总价，注重使用功能(90平方米左右套三房型) 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple27页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 客户抽样访谈: 针对本项目，选取诸城购房客户进行随机访谈 访谈内容精选(实地访谈) 刘先生，35岁，现住在项目地块南的皇华镇自建平房，已经成家，孩子7岁，夫妻二人都在新郎服装厂工作，家庭月收入4000元左右 问:在诸城是否有购房计划，购房的目的和主要考虑因素是那些, 答:要考虑买房子，买房子为了上班方便，孩子上学方便，买房子主要还是关心价格、位置，还有就是得要3个卧室，我们都上班，老人帮我们照顾孩子。 李小姐，27岁，兴贸玉米油办公室工作人员，年收入3万元左右 问:在诸城是否有购房计划，购房时对房子哪些功能最关心, to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 答:有，明年打算结婚购房，得要三个卧室，面积不超过100平方米，(因为年轻人收入有限)，最少要有两个卧室在南向。 山东当代房地产公司销售经理: 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple29页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 问:诸城购房客户最不能接受的一些内容, 答: 1、房子冲路，在风水上不能接受; 2、门口冲墙角; 3、房子没阳台，或者阳台不封闭; 4、平屋顶。 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 客群访谈小结: 在售楼盘客群借鉴: , 本项目的主要客群工作和生活区域在诸城市区及周边; , 在格局、产品设计上以板式机构、卧室朝南、紧凑型三房为主， 对电梯房接受程度不高; 客户访谈借鉴: , 社区景观以绿化和生活配套、服务为主要需求，对水景要求不高; 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple31页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 区域住宅小结:该地块区域项目较少，自08年底才开发此区域，此区域地产项目在诸城市属于中低端产品集中区，主要客户群体是周边企业职工。 市场走势:诸城市房屋开发量较大，多层产品倍受青睐，高层产品不被认可，随着诸城房地产市场的日渐成熟，会注重产品设计及细节处理 市场竞争:市中心高层产品存量较大，高层产品销售难度较大，周边项目待售量约为50万平方米，产品、价格会成为核心竞争力 市场机会:在售项目产品品质不高，在产品品质上提升有较大市场机会 产品借鉴:周边项目78~83平方米两房、85~100平方米三房户型较为热销，本案应满足主力市场需求 产品竞争:市场存量90~95平方米的两房，120平方米以上三房的户型较多，本案在后期设计上尽量避免与其正面冲击 客群研究:周边企业职工为主力客户群体，对房屋总价和使用功能非常注重，如在此区域内做出同价格品质高于同区域楼盘，会有强大的客户群。 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 报告思路导图 问题界定 宏观研判 市场分析 楼市解读 项目禀赋 楼市研判 市场定位 物业建议 客群研究 客群定位 开发策略 商业分析 产品定位 项目定位分析 形象定位 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple33页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 优劣势分析 优势分析 劣势分析 1、 周边企业较多，刚性需求客户群体大 1、 周边成型社区较少 2、 交通便利 2、 周边商业配套不完善，生活不便 3、 临近新郎商贸城，将来商业配套会完善 3、 距离小学较远(刚性客户群体面临孩子上小学) 4、 临近繁华中学 4、 临近外环，噪音较大 5、 周边待售项目较多，是此片区域陆续发展成居住生活圈 5、 临近外环，担心孩子安全 6、 周边项目品质较差，我们可以提升产品品质 6、 周边工厂较多，人杂而乱，会影响社区安全系数 机会分析 威胁分析 1、 周边企业多，客户资源多，可以为其量身订做需求产品 1、 片区内待开发量较大，竞争较为激烈 2、 周边竞争项目品质较差，本案产品创新空间较大 2、 房地产的调控政策影响，会让客户有持币观望状态 3、 周边客户群体收入稳定，购买能力较强 3、 公司初来诸城做开发，公司知名度较差 4、 本案可以多做多层产品，符合市场需求 5、 随着东侧的新郎商贸城的启动，我想目可以发展投资客户 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 项目挖掘 发挥优势:充分利用周边项目品质较差的优势，将本案产品品质打造成同区域品质最高的住宅 通过营销手段利用周边商业发展的潜力，宣传升值空间 规避劣势:做足配套，满足客户需求 利用机会:充分了解准客户的需求(为客户量身订做适合产品)，考察周边竞争项目(扬长避短)。 降低威胁:差异化竞争策略，主要变现在产品设计上，打造全新的居住概念，在建筑风格和品质上让客户眼前一亮 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple35页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 项目禀赋 项目初步界定----本项目事宜走刚性需求产品路线 因素分析 顶级豪宅 高端 中高端 中端 中低端 纯小户型 其他 对外部景观资源要稀缺资源 较好的资源 较好的资源 一半 无 无 求 对外部配套要求 弱 较弱 较弱 较强 强 强 对公共交通依赖 弱 较弱 较弱 较强 强 强 容积率、密度要求 较大规模 较大规模 中等规模 一般 基本无要求 基本无要求 成本控制要求 弱 强 较强 控制成本 较低成本 一般 销售价格限制 市场制高点 较高价格 中等价格 一般 低价格 一般 地块匹配情况 指标不支持 资源不匹配 符合 配套不支持 成本不支持 区位不支持 以上分析表明:…………………… to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 市场定位 项目发展方向-----中高端生活区 发展方向 中高端社区 中端 项目禀赋 客户需求 市场机会 资金要求 销售速度 目标实现 项目可通过品质的提升，拔高形象，从而树立高端的形象 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple37页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 策划方案目录 第一部分 宏观经济研判 第二部分 城市概况分析 第三部分 城市楼市概况 第四部分 楼市板块划分 第五部分 本案分析定位 第六部分 本案营销策略 第七部分 规划设计建议 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple39页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 第八部分 其他建议部分 第一部分 宏观经济研判 to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit 山东诸城项目前期定位报告 大义地产机构 第to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will imple41页 ment "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit