商铺交易税费
一手商铺
税费=(契税:3%+印花税:0.05%)*总价
例如:200万商铺,它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万;
一手商铺转让
卖方交税包括:
1、转让价与购入价的差额征收增值税
增值税=(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%
2、印花税:税收核定价×0.05%
3、土地增值税:差额收取,30%-60%
4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20%
买方交税包括:
(契税:3%+印花税:0.05%)*总价
接着上个例子,卖方转让费用,假设购置价150万,200万卖出;
具体计算方式为:
(200万-150万)÷(1+5%)×5.65%+200万×0.05%+50万×30%(本次以30%计算)+(200万-150万)×20%=27.79万元
国际评估方法认为:15年投资回本值得购买,少数的能达到8%,差不多12年回本,10年回本的很少。
商铺投资回报率公式
投资商铺无外乎现金全款,按揭贷款2种方式,计算投资回报率略有差异:
现金全款:
净现值投资回报率= 年租金/(商铺总价+投入资本-含税转手价)
按揭贷款:
净现值投资回报率= (税后月租-月揭还款)*12/(首付+总还款-含税转手价)
含税转手价、月租,可以参考周边同类型的资产类比获得。
根据投资回报率计算值,再比对期望回报率,合则投资。
开发商的投资回报率8%多是名义数字,需要剔除物业费,管理费,空置费等额外费用。
商铺投资回收时间分析计算公式:
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12
计算公式一:租金回报率法
商铺投资回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
计算公式二:租金回报率分析法
商铺投资回报率=(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
(说明:该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。)
计算公式三:内部收益率法
内部收益率 = 累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)
计算公式四:简易国际评估法
年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。
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