解读房地产代理（上）

解读房地产代理（上） 解读房地产代理(上) 第一章 房地产代理 1 中介代理--市场的活跃力量 目前房地产业中介代理商正呈现由单纯的售租代理业务向销售商、包销商角色转化，并以提高员工素质、企业服务水平、售楼信息网络和品牌形象来充实自己，抓住契机和以更大规模立足市场 繁荣房地产销售市场，开发商可借重中介代理公司的力量共同培育建设代理机制。 同时，中介代理商也应抓住目前商品房存量过大的时机，因势利导，显示自己的作 和能量，以中介市场代理机制，适应大房地产业现代化开发、营销趋势。 "上海环球国际房地产公司"正是乘此良机成立发展的。该公司2年中在上海总代理房地产业务50亿元，形成了自己的特色优势:他们着手建立包括洛杉矶、温哥华、东京、台湾、香港等新移民在内的"新华人世界行销网"，扩展公司售楼信息渠道; "环球国际"带有港台部分集团公司代表人的特点，据闻其握有10万以上的客户名 单;该公司拥有经验丰富的人员，主管层皆有5至20年以上的专业经验;其企划包部 门设备完善。故而"环球国际"的代理业绩也令人刮目相看:该公司总代销龙柏花 苑，南区别墅13幢一个月内被台、港、美国客户争购一空，北区27幢别墅及3幢公也有百余家买主与之 洽谈;总代理的3幢35层楼的阳明新城，外销5个月，售出第一幢的50,;300栋的久事别墅(一、二期工程)共售出95,。 上海锦和投资顾问有限公司也有较强的实力背景、广泛的行销网络。其中方股东上海浦东商业建设发展有限公司，外方股东为马来西亚上市公司胜方集团控股公司。 "锦和"不仅是依托海内外网络关系，进行有效的房地产中介代理，而更着意通过有影响力的活动，树立形象。1995年他们曾成功地组织了上海房地产项目分别参加新加坡、印尼的展览会，又成功地组织了新加坡、马来西亚房产买方"旅游考察团"到上海。 他们代销的60幢姑苏花园，销出50,，代销沪办大厦二期商场全部售完。最近锦 和公司成功地推出了总代理?quot;虹临宝都"和"胜康大厦"，其销售业绩均高达75 ,，同时锦和公司运用先进的电脑信息处理，凭其二手租赁市场的厚实基础，成功 为西门子、麦当劳和汉高公司等外资公司，解决其外方人员的住房之需。 综上所述，目前房地产业中介代理商正呈现由单纯的售租代理业务向销售商、包销 商角色转化，并以提高员工素质、企业服务水平、售楼信息网络和品牌形象来充实 自己，抓住契机和以更大规模立足市场。但不足的是中介企业之间缺少信息沟通、业 合作，缺乏行业之内的业务组合和集约优势，也缺乏行业的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和操作 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，均不 于代理机制的形成和走向成熟，也从而制约了行业的发展。 未来的房地产代理业究竟怎样, 传统模式的房地产代理 行业是一片夕阳产业，而新的、可变的、符合未来趋势的房地产服务行业则是蒸蒸日上、有无限发展前景的朝阳产业。那么未来的房地产代理业究竟是怎样的前景, --行业纵深发展需细化 社会分工细化是非常明显的趋势。作为社会经济活动中不同的主体，我们的作用就是尽可能把我们这个部分做到最好，最完美。随着整个市场机制的成熟，竞争激烈程度的提高，已经具备一种可能，就是让大家在一个高效率的平台上进行自己最有创造性的工作，而不是面铺很大，每一个方面都浅尝辄止。 以前很多发展商既是投资商，又是开发商，同时还可能是负责施工的承包商，基本上什么都包揽了。国外的发展商绝对不是这样，不会说既是投资商，又是开发商。再举一个例子，以往我们的建筑设计就是建筑设计院把整个设计从头到尾全部做出来，自从国外的建筑师进来以后，他专门做建筑设计这一部分，一些施工图等会交给工程师去做，所以那时就分做建筑师事务所和工程师事务所，专门做以往我们称其为"总图"设计的部分。 市场成熟了以后，对每一个工种的要求都越来越高，竞争的激烈也使得每一方面都要做得非常出色。比如说，我们为发展商做客户调查、市场定位、客户定位、营销推广计划、广告执行、销售组织等，甚至包括现场的包装、接待中心的设计，还有促销的包装、接待中心的设计，还有促销活动的组织，全都是由我们一家来做的。但是，现在随着市场竞争激烈程度的提高，每一方面的精细程度都要求达到非常强的地步，很有可能我们在某些方面做得再好，也没有专业的室 内设计师、环境设计师、专业负责做公关活动、客户推广的公司做得好。以前是市场并不成熟，室内设计、环境设计等还没有涉足其中，整个细分体系也未能很好地建立。正因为如此，任何一个细分的行业，整个房地产服务行业，都面临着很大的发展空间。行业横向发展要整合，以后是否会有一个总的行业--房地产服务管理业的出现，把这些很细化、很专业的资源组织、整合起来,就好像是一个好的画商，可能做不出一幅好画来，但知道什么画是好的，什么画符合市场的变化趋势。每一个细分的行业都有专业的公司去做，如广告公司、室内设计公司、园林规划公司、公关公司等，而对每一个行业，我们都是非常优秀的画商。发展商未必能够知道哪些锅炉是风冷的好，还是水冷的好，未必能够知道哪个广告做得好，但我们作为资源的整合者，就可以做到。这种资源整合的工作，在某部的一个外销公寓项目的运作中就得到了很好的体现，我跟发展商说，环境设计与外立面都应找不同的人来做，然后发展商问，那他们都做了，林洁你做什么呢,我就是整合各种资源的，我知道怎样在技术层面上最有机地把各种最优秀的专业资源组织起来，达到最优化的配置，这就是我们以后要充当的角色。毫无疑问，服务管理业将起到整合房地产服务行业相关专业资源的重要作用。 --行业发展依靠什么 有一种说法，房地产项目已经不需要代理了，如果要做好一个项目，就把伟业的林洁给找来，或从伟业挖一些人过来，这样就可以了，就能成功了。我的观点恰恰相反，这个行业要取得真正发展，不是靠一 个人或几个人的能力就能做到的，至少需要三个方面的东西，一是品牌，二是网络，三是团队。 品牌乃发展的第一要务房地产发展商已经从简单的市场竞争发展到了品牌竞争阶段，而对房地产服务业来说，品牌是更为重要的。发展商除了品牌以外，确实有一些更加实在的东西，例如说土地资源、融资能力等，且在服务行业都是如此。品牌一旦建立起来威力是非常大的，快餐业的麦当劳、酒店管理集团香格理拉，都依靠的是品牌。我们强调品牌，但这个品牌不是某一个人或做某几件事情就可以达到的，它有一个长期的市场运作过程。 网络是发展最大的基础这里的"网络"是一个大而化之的概念，从实、虚、大、小各方面，大至我们的业务关系网络、小至各个销售点，实到实有的销售网，虚到电脑网络、网络无所不在。特别是加入WTO之后，大家都特别看重我们已经建立的零售网络，因为创新是今后竞争优势最核心的部分，而创新正可以通过网络来实现:一旦建立一个很完善的网络，通过它再去推广一个新的东西，就会取得出人意料的、事半功倍的效果，甚至还可能不?quot;半"和"倍"的效果，而是十几倍、上百倍的关系。网络威力的巨大，各个服务行业都要一个清醒的、前瞻性的认识。有了网络，就有了快速膨胀的可能。营销是这样，顾问同样是这样。 众所周知，房地产的地域性是非常强的，但这并不意味着它可以脱离世界经济一体化的趋势，在这种大的形势下，我们必须有一个与它相适应的接口，网络正好就能够很好地承担这个重任，把一体化的优势利用起来。仅以北京地产业为 例，它能不考虑上海的影响吗,我们在上海设了点，在深圳设了点，在美国设了点，形成网络，就可以让各个地方最优势的经验、资源、人员等实现共享。 房地产本身又是一个很综合的行业，涉及到方方面面，新技术、新材料、人文、社会学等无所不包。怎样把各方面的资源、影响因素整合到一起呢,如果以往是依靠"上通天文，下知地理"的发展商把它们一拳一脚地整合到一起，以后这条路就走不通了，以后的房地产业将会越来越依靠网络的威力。 网络的存在已经不仅是一个工具，不仅起到快速推广概念、学习整合的作用，它已经是我们生存和发展的基础理论。 团队与发展密切相关社会分工越来越细，就越不依靠点子公司、个人的力量，这是服务行业的一个共性。而房地产服务行业和其他的服务行业还有一个最大的区别是智力资源的密集程度。无论从广度还是深度来讲，房地产服务行业对资源密集程度的需求都是更强的，是其他服务行业所无法比拟的。麦当劳在某一方面要求很高，如炸薯条与其他的炸薯条是没有本质区别的，区别的只是麦当劳的品牌;和广告业、法律服务业相比，房地产服务业的广度又要大得多。这也是房地产业的一个特点。 正是有了这两种要求，房地产服务行业的团队是不可替代的，而团队里的任何人成为明日黄花倒是很有可能的。拿我自己来说，我已不太清楚营销这一块了，我已经不是一个处于创作高峰期的画家了，我画不出好画来了，但我是一个很好的画商，我知道哪些画是好画，哪些画迎合市场潮流，我有自己专业的评判 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 。 点子时代早已经 成为过去，今后的市场需要的是成熟的业务模式，仅靠个人是做不好事情的。挖一个人走就能做好一个项目吗,答案显然是否定的，挖走了一个人，你带不走他的数据库、他的品牌优势等等，到最后还必须得有一个团队。 总的来说，我们这个行业是没有诸如资金、土地资源等行业进入壁垒的，行业要发展，首先要提高行业的不可替代性、提高行业进入壁垒。通过哪些方面来提高呢,就是以上我所说的品牌、网络和团队，这还不是有与无的问题，而是好与不好的问题，这是我们生存发展的价值所在。 第二章 市 场 调 研 1 前言 在许多失败的案例中，我们通过分析，其中有许多原因，有一条很重要的原因是开发商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，从而导致项目失败。 作为专业的房地产咨询代理公司，对一个项目作出准确的市场定位前提是搞好市场调查，而搞好市场调查的前提就是有一套完善 可操作的市调 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。不能凭个人经验写出可行性分析报告，科学性、准确性是不高的。 公司对市调参与人员的要求是对市调目标市场所有房地产的内容都必须了解、掌握，形成书面分析报告，每条信息要尽量附原件的复印件。 2 房地产市场调研和营销的信息分析 房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润 1994年下半年至1995年，上海的房地产市场步入盘整消化期，然而有一些产品 却依然销势良好，究其原因，不外是产品前期市场定位准确。去年来，房地产业开始重视房地产营销，但如何做营销,这正是从业人员关注的话题。营销与推销、促销不同，营销是从市场需要出发，根据市场、客户的需求生产产品，它的管理以利润为导向，营销计划具有长期性。推销、促销是针对现成产 品的销售，以销售量为导向，计划短期性。目前上海房地产市场还处于推销、促销阶段，尚未真正进入营销过程。既然营销基本于市场需要，那么营销的第一步就是市场调 研，房地产业的市场调研尤为重要。 一、为什么要进行市场调研, 台湾商界名人王永庆(章)花400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产 商东棣氏(音)和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天;住宅外迁，员工上下班路程远;市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打 响，赚了40亿。这个实例说明，房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。 发展商拿到地后首先考虑什么,盖住宅楼、办公楼还是商住楼,一般住宅用途有:公寓、办公、商住、商场、别墅、酒店公寓、酒店式商务套房等，这些用途可以组合，小区中可以都是住宅，也可以有办公楼、公寓;甚至一栋楼里可以建有住宅、办公楼、商场，形成很多用途，这正是发展商首先要考虑的。 其次，建造何种建筑形状，高层、小高层还是多层……,容积率决定建筑形状，但可以变化，容积率下降楼面会提高，而开发成本下降、周期缩短，经济效益 也许不变。 第三，考虑房型，两房一厅为主还是两房一卫抑或两房两卫……, 各种房型面积 如何确定,目标客源是谁、在哪里、最关心什么,这些问题的答案决定项目生或死，所以，发展商有了地后首先必须考虑。 这些问题如何获得答案，最佳的办法是让市场决定该造什么样的房子。换言之，市场调研对房地产开发有三个方面的作用。通过市场调研，可以准确知道要"卖什么"，房子"卖给谁"，"怎么卖"。房地产有固定性(不可移动)、稀有性(土地有限)、高金额性(买卖双方投资大)、增值性、不可更改性(产品本身)等特性，对房地产来说，"卖什么"尤其重要，定位准确的产品有利于销售。1994年，外销房"东方明珠花园别墅"推出，当时外销房尤其是别墅已经走下坡路，但该项目却创造了100,的销售率。他们曾作大量调研，认为外销房面积普遍过大、总价太高，市场接受力非常有限，同时又有一些想住别墅的客户有钱却不够。于是，他们推出小面积别墅，只有90,120平方米，标语是"8万8美金买上海外销别墅"。台湾宏基电脑公司拿到桃园一块地，想造一幢办公楼自用和部分出售，东棣氏分析认为路途远交通不便，加上宏基员工为高科技业者生性懒惰，可能不愿跑太远上班。宏基电脑老板不听，将公司总部强行搬至桃园，结果宏基电脑发生危机，公司一些高层员工嫌上班路远纷纷脱离公司，其他客户更是避之不及，大楼至今空置。 另外，房地产市场调研可以帮助产品再定位。有些产品起初可能定位不准确， 可以通过市场调研重新定位，起死回生，将会给销售很大效果。1995年 上海"环线广场"项目，位于中山西路西、宜山路区域(可算田林地段)，定位住宅。由于土地成本高，房屋售价单价近6000元，而田林地段房价近4000元，所以销售为零。我们公司调研后得知，田林地段几乎都是住宅，商住楼集中在徐家汇，所以该地区市场空白点是商住楼。我们为之重新定名"徐家汇环线广场"，内部改建成大办公室类型，果然吸引了一批想买徐家汇商住楼的客源。所以产品要立足市场，必须要有自身特点，与市场有一个市场区隔。93、94年时福州房地产市场 是，中心地段的现房销售率只有30,，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理 想。我们作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商(商场)、住(住宅)、办(办公楼)结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。我们将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出"福州第一栋五星级纯住宅"，高层奠基时销售率已达70,，被称为销售奇迹。我们认为，福州房地产市场不景气，不是因为福州人没有购买力，而是市场充斥同质化 产品，没有提供消费者需要的产品。 目前上海商品房积压有两大原因:产品定位不准，适宜造住宅的地块造了商务楼，而应该造商务楼的却建成了住宅;设计、结构不合理，房型偏大或偏小。其中有些产品可以通过市场调研再定位，找到新出路。 客源是房地产的生命。客源可以分成几类，如果以购买动机分类，有投资、自用型客户;按区域划分，有本区、本地、外地等;按收入、有 高收入阶层、中高收入、中收入、中低收入、低收入等;按属性，有高级企业主管、白领阶层、归国人士、回沪知青、企业为员工购买等等。如果产品已定型，通过市场调研可以挖掘新的客源面，创造销售新业绩。"万宝路"香港推出初期销售并不理想，市场调研后重新制订广告策略，一改其名称、包装的女性气息，定位于"是男子汉就该抽这烟"，销量大增。位于淮海路西藏路的恒基大厦定位内销办公楼，但发展商追求完美，设计、装潢、结构、设施等竭尽豪华，全部用最高档，于是售价单价达2000多美金，总价达250万人民币。1995年办公楼租金下降，投资客不肯进场，大楼尚未封顶自用型客户也没有趣。市场调研发现总价在40,50万元有回报率的产品销路极好后决定扩大客源，大胆将卖办公楼改成卖投资计划，启用新名"赚钱时代"，把卖产权变成卖5年使用权，使单价从2000多降至700多美金，在短短4个月中卖掉80,。对发展商来说可以收回成本又没有卖掉产权，何乐而不为;而总价的下降，扩大了投资客源。台湾高雄城市不大市场有限，产品难以销售。当时美国在其他国家销售他们的土地，于是高雄的房产商打破区域限制，也将房屋在台北市场销售，许以回报率，销售很成功。 商品房销售有许多方式，如定价策略、付款方式等，需要通过市场调查然后研究，结论也会对销售产生很大帮助。 二、房地产市场调研应该从哪些方面着手, 房地产营销包括市场营销环境(市场分析)、营销组合。市场调研侧重环境部分，环境分成总体环境和区域环境。总体环境含有行政与法律、经济、 自然、人口、政治、文化、技术环境;区域环境有特性、交通、配套、规划、房地产竞争市场、房地产消费市场。行政与法律环境指与房地产有关的一切政策、法令、措施，如蓝印户口薄、契税减半、新工房上市政策等，它们的出台将直接影响房地产市场。经济环境指人均收入存款额、物价指数、企业投资总额、金融动态(股票、利率、银根)、区域主要产业结构等，目的是了解市场和消费者。自然环境包括交通状况、市政工程、公共设施(已有、在建、规划)、绿化、水电煤配套等，研究市场的可行性。人口环境指总人口和人均住宅面积、家庭结构及趋势(单身--杭州推出单身贵族公寓一售而空、老年、金丝鸟住宅等)、整体素质、人口属性、老年化状况等与住宅建设有关的因素。政治环境指政局、外交政策，直接影响房地产销售。文化、技术环境指文化倾向，新建材、新科技的运用等等。 对某个个案，区域环境的了解更为重要。首先了解区域特性，即区域历史沿革 (梧桐花园就是充分利用原来是法租界的历史因素)、建筑形态及风格、区域特点(学区、商业中心、工业中心等);了解区域交通状况，公交、地铁、高架、轻轨，交通干道，未来交通计划;区域公共设施配套包括生活和市政(水电煤)配套，生活配套有公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、集贸市场、宾馆、著名餐饮、图书馆、体育场馆等，另有政府机构、标志性建筑等;重点在房地产竞争市场分析，即分析产品总供应及产品组合类型供应量(各自供应量和比 例、市场最欢迎类型、建筑形态比例及接受程度、市场空 白点--有发展商想在石门路威海路造办公楼，经市场调研后发现该区域办公楼比例已达70,，而销量只有20,，市场空白点是酒店公寓，客源是投资客，出租对象是短期逗留上海人士)，近远期供应量(未来竞争状况)，房型配比综合分析(各种类型供应及销量、市场空缺及接受度、同类房型受欢迎面积段、结构)，主力面积综合分析(区域占主导的房屋面积、空白面积段及市场接受度、总价接受度)，主力总价 综合分析，付款方式(特殊要件)分析，销售去化分析(各种建筑形态的楼层销售状况、楼层朝向接受度)，区域租金行情分析(出租率、出租类型、出租房型、租金);同样重要的是消费力市场分析，做好区域购房客源分析(购房客源身份、租房客源)，消费力市场调研(用电话、问卷形式)。区域性调研最重 要，也最消耗人力物业。 三、市场调研部门的组织结构和各自负责内容。 我们公司的市场研展部的信息部，负责对各种报刊杂志、学术报告信息综合采集和录用，统计房地产广告;市场调研部，分区域踏街和个案市调，区域踏街人员人走遍区域中每一条街，记录公共设施、竞争个案等，个案市调人员则冒充客户对个案进行市场调研。我们把上海分成86个小区域，对每个区域都有区域踏街记录，首先在区域图上划出公共设施、个案，填报区域印象、建筑形态、绿化状况、道路、交通、公交线路、商业等，区域的配套、交通、环境状况都是通过区域踏街而来。市调部获取情况后再对个案进行市场调研，每个个案至少有8个表汇总有关情况，复杂的个案甚至有10多张表格。 比如对闵行 富丽公寓的调研。它的总动数、基地面积、总建筑面积、土地等级、公建面积、公建率、用途组合、环境、交通等是第一张表的内容。如果是住宅，就有住宅表，对车位、贷款年限、楼层、基价、单价范围、主力总价、房型配比、建材、设备等列表填报。各种情况详细了解后再进行综合分析，将房型和总价、工期和销售率、装修和销售等等挂钩。还要做好销售去化分析，销售状况总分析，包括销售道具、媒体、述求卖点，付款方式、策略等等，每一个个案都必须填报这些内容。对富丽公寓的客源也要进行分析，是海外或合资企业上层人士，自用等等。对一些个案翔实的调查、填报，通过数据处理，可以制成多种综合分析表格，然后作出区域市场报告，进行房地产竞争市场和消费市场的全面深入的分析。 【实例】某项目位于吴中路，靠近虹桥镇、古北新区，毗邻虹桥高尔夫球场。 面积140000平方米，容积率1.3左右，作为住宅小区的用途很明确。要求我们公司 调研小区的建筑形态、房型和比例、面积、客源等等。我们迅速着手整体市场调研，选择了10个有竞争关系的住宅小区个案，比如华光、嘉信、富丽、南国等吴中路、虹梅路、七星路、莘庄、田林周围区域的小区。踏街后发现，该小区生活配套不足，学校、医院不够，交通不便，但总体较适合建造住宅小区。经过个案市调表汇总，形成区域综合分析表，明确告诉我们:这个区域总建筑面积1210000平方米，其中高层110000，小高层98000，多层1000000平方米，所以这个区域以多层为主，低层(5层以下)是市场空白点;高层总量不 大，但销售不理想，说明该区域对高层有抗性;小高层销售68,，可以考虑;区域住宅小区整体销售为72 ,，说明小区受欢迎。房型与总价关系分析得出:房型总量集中在两房一卫，市场空白点是两房两卫，且现有192户销售率100,说明该房型非常受欢迎;一房销售不错，适合投资额;三房两卫销售率较高;大房型销势不错。另外，根据分析，这一区域需要总价在25万,40万元的产品。面积分析得出:对厅、厨、卫要求高;主力面积在100,130平方米销售状况很好。区域楼层朝向分析得出，六楼积压严重，肯定景观朝向。同时，个案的付款方式全部有银行贷款，没有租金付房款。区域的客源主要是归国人士，白领阶层，港澳台人员，部分企业为员工购买;本地客源集中在徐汇、长宁、卢湾、静安、黄浦等区，客户关心小区的配套、环境。我们还发展，该区域所有公共设施、配套都类似，没有特色。 最后的总结是:1、该区域住宅对高层有抗性，2、以多层为主体，3、小区住宅 形态的销售在上海最好，4、房型以两房一卫为主、三房两卫次之，5、两房一卫而言在25平方米最佳，6、三房两卫而言厅在25,35平方米好销，7、总体面积控制在80,100、100,120平方米，8、总价在30,50万元符合市场购买力。 该区域还存在一些市场空白点，如:几乎没有低层公寓，120,140平方米面积 和两房两卫及一房很少，特色公建配套不够。 我们的建议是:1、建造错落有致的低层公寓，损失的容积率通过小高层填补。 2、减少高层总量，3、面积配比是，一房占10,，面积45,55平方米;75,90 平 方米的占45,，100,120的占15,，适当加大120,140面积的比例;两房一卫占 15,，重点加大两房两卫比例，三房一卫减少，加大三房两卫比例，同时有四房房型比例。厅面积两房的控制在25平方，三房的在30,35平方;厨房面积8,9平方。同时建议公建设施有独创性，设小区巴士解决交通，并开办九年制学校解决孩子上学问题。 这个案例说明，房地产产品的房型面积配比、建筑形态甚至厅厨定位等，都是 通过市场调研，由市场告诉我们的，并不是由主观决定。 3 如何进行房地产开发经营项目的市场调查 由此可见，房地产开发的前提是搞好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜 时下，商品房大量空置的问题已引起了社会各界的广泛重视，从政府领导、专家学者到发展商无不从各个层面积极去探讨它的成因及解决办法。在多种原因当中，有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不当。如位于武汉市江岸区某大厦，从它的规模、设计、装修、设备，到付款方式，这个项目在同一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率都很低，发展商难以实现预期效益。究其原因，主要是投资失 策。该地方改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外来人口，收入不高，周边多家大型国营企业经济也不甚景气，且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中，发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不适合的，是不经深入的市场调查作出不准确的决策。由此可见，房地产开发的前提是搞好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾，不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。 进行市场调查需要了解的内容主要有: 1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。 2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市(外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态)以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有 利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。 3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，这除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是:土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销?quot;放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。 4、对项目周边居民的调查了解。无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、 文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。 5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有:楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法(包括宣传口号、卖点和宣传媒体等)、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。 市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性;也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作;还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。 以下三种调查方法可作参考 1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有 关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。 2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。 3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。 4、现场"踩点"调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。 4 市调的方式 调查方式很多，结合各种课题，几种方法可有机结合，以求得到可信度较高而周详的结果 1、直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场中 的活跃人士广泛交流接触、询问、请教。 优点:速度快，信息可信。 缺点:工作量大。 2、间接调查 通过报纸、刊报及有关媒体收集有关房地产信息，发展动态，市场分析等资料。 优点:易得。 缺点:分析去伪存真过程需专业。 3、直接征询 按一定比例把需征询的问题编制成问卷，但需注意调查对象要合理选择，具有代表性，方式有街头随机访询、展销会上集中访询及上门访询，三者可有机结合。 优点:有较强的参照性。 缺点:工作量大，投入人员多。 4、现场"踩点"调查 直接去销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察询问，从而获得有关资料。由于了解的信息往往有夸大和不足之处，所以需综合侧面了解，增强结果的可信度。 优点:易操作。 缺点:需专业地分析信息，才能得到结果。 附:调查方式很多，结合各种课题，几种方法可有机结合，以求得到可信度较高而周详的结果。 5 市调的内容 以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查 一、区域概况 1、区域简介(三纬经济部分) ? 区域介绍 城市别名，在全国和全省的地位。 ? 人口 包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。 ? 区域划分 下属几个区，包括经济开发区有否及其 地位。 ? 历史人文景观 有关该城市的历史、重点风景旅游景点。 ? 交通条件 交通便利性，港口、机场、车站等情况。 ? 公共设施 有关医疗、休闲等设施情况。 ? 教育、文化情况 居民受教育情况。 ? 其它 2、宏观经济部分 ? 当地经济构成 各产业比例，即第一、二、三产业比例。 ? 主要支柱产业情况 ? 国民生产总值及GDP值 包括在全国或全省的排名。 ? 主要的一些大企业情况 ? 其他 3、微观经济部分 ? 人均收入及各支出比例 ? 生活方式及社会时尚 ? 消费理念 ? 就业情况 ? 其他 4、整体评述和远景展望 二、房地产市场 1、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势(注:按各部门划分) ? 房地产管理部门 A、 对开发商 a. 有关预售证的发放条件 b. 对建筑产品的一些要求，包括有关材料的运用 c. 其他 B、 对消费者 a. 有关拆迁的安置方式 b. 房改房交易的规定 c. 房价的控制 d. 其他 C、 对中介代理机构 a. 有关从业人员的资质考核 b. 机构的其他管理条约 ? 土地局 A、 土地的转让方式及价格控制 B、 土地的年供给量 C、 有关土地的其他规定 ? 规划局 A、 城市的规划方向、区域定位及远景规划 B、 拆迁力度 ? 交通部门 A、 有关道路网的建设 B、 重点交通基础设施的建设 C、 对私人购车的一些政策 ? 银行 A、 存款利率，按揭贷款的利率 B、 按揭年期及业务方式等 C、 对开发商的贷款支持 ? 税、费部门 A、 有关交易的税、费 B、 办有关证件的收费情况 C、 对开发过程的收费情况，包括配套费等 ? 其他政府部门 A、 公安部门关于购房入户的政策 B、 货币分房的施行力度 ? 与房地产有关的其他信 2、房地产现状 ? 以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查。(附表) 注:通过问卷调查分析，比例为当地 人口的2‰。 A、 居民收入情况 B、 居住情况 C、 置业意向 ? 房地产上一时期概括(一般以上一年度)及同期比较 A、 交易面积、交易金额 B、 价格走势 C、 各楼型的比例 ? 本年度的推案量及需求预测 注:指主管部门的预测有关媒体上可获取。 ? 房地产开发商的调查(附表) A、 开发商基本情况 B、 有关业绩 C、 新动向 ? 代理行业的调查(附表) A、 个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围。 B、 例 C、 参与的方式 D、 主要公司情况 ? 专做二手房中介情况 A、 市场情况 B、 有关公司 ? 个案调查(附表) A、 已结盘 B、 现在开盘 C、 年内将开盘 D、 个案调查需提交的结果 a、 个案区域分布图(在地图上标出) b、 等价位曲线图 c、 分析总结出几大区域，并总结出特点 ? 重点楼盘跟踪档案(附表) 时时关注重点楼盘，包括广告宣传方向、销售进展一切信息(此步工作由各事业处处长负责) 三、重点区域市调(公司在该区域有项目时) 1、 区域周边环境调查(附表) A、 周边自然和绿化景观 B、 教育、人文景观 C、 各种污染程度 D、 周边社区素质 周边市政配套便利性 2、 区 域周边居边消费行为调查(附表) 3、 区域重点楼盘调查(附表) 4、 分析总结区域区的主力客户群，价格定位等基本信息，为公司的简报制作做好准备。 四、其他方面调查 1有关媒体调查 ? 可使用媒体情况 ? 各媒体有关房地产的栏目、专刊情况 ? 各媒体收费情况 ? 总结区域房地产宣传广告投入情况 ? 要求提供各栏目的简介，价位表原件，此步工作为事业处负责完成。 6 来自贷款购房者的调查报告 福利分房即将成为历史，住房货币化成为大势所趋，越来越多的人已经将目光逐步投向个人贷款买房 随着国家住房制度改革的不断深入，福利分房即将成为历史，住房货币化成为大势所趋，越来越多的人已经将目光逐步投向个人贷款买房。近日，建行对近年来已申请贷款买房的1000个家庭进行了调查分析。 贷款买房的人收入相对较低 在个人贷款买房的1000户中，年收入5万元以下的543人，占总人数的54.3,;年收入5万元至10万元的252人，占总人数的25.2,;年收入10万元至20万元的102人，占总人数的10.2,;年收入20万元至30万元的37人，占总人数的3.7,;年收入30万元至40万元的28人，占总人数的2.8,;年收入40万元至50万元的8人，占总人数的0.8,;年收入50万元以上的30人，占总人数的3,。其 中年收入最高的为300万元，年收入最低的为1万元。 从以上数字可以看出，贷款买房的54.3,年收入在5万元以下，而年收入在20万元以上的只占到10.3,，中低收入者对贷款买房的需求较大。贷款金额每户平均20.9万元，最高的和最低的差距较大 1000户共贷款20915万元，其中贷款5万元以下的72人，占总人数的7.2,;贷款6万元至10万元的258人，占总人数的25.8,，贷款11万元至20万元的323人，占总人数的32.3,;贷款21万元至30万元的154人，占总人数的15.4,;贷款31万元至40万元的68人，占总人数的6.8,;贷款41万元至50万元的39人，占总人数的3.9,;贷款51万元至100万元的77人，占总人数的7.7,;贷款101万元以上的9人，占总人数的0.9,。1000户中个人单笔贷款额最高的为230万元，贷款额最低的为1.2万元。 以上数字说明，大量的贷款还是集中在中低收入的人群中。贷款人以企业一般管理人员及私营业主居多，国家干部和普通职工也占相当的比例。 1000户贷款人中，国家干部183人，占到18.3,;企业一般管理人员352人，占到35.2,;私营业主234人，占到23.4,;普通职工188人，占到18.8,;专业人士43人，占到4.3,。 在1000户中，年龄在25,45岁居多，占到82.7,，平均年龄35.2岁，其中年龄最大的60岁，年龄最小的18岁，男性709人，女性291人。 房价在15万元左右的最有吸引力，90平米上下的二、三居室最受欢迎 在1000户中，房价5万元以下的16人，占总人数的1.6,;5万元至10万元的89人，占总人数的8.9,;10万 元至20万元的356人，占总人数的35.6,;20万元至30万元的167人，占总人数的16.7,;30万元至40万元的123人，占总人数的12.3,;40万元至50万元的80人，占总人数的8,;50万元至100万元的117人，占总人数的11.7,;100万元以上的52人，占总人数的5.2,。购房总价值最低的每套4.5万元，最高的为每套340万元。购房面积60平方米以上的30人，占总人数的3,，60平方米至80平方米的167人;80平方米至100平方米的272人，占总人数的18.2,;120平方米至140平方米的125人，占总人数的12.5,;140平方米至160平方米的89人，占总人数的8.9,;160平方米至200平方米以上的78人，占总人数的7.8,。其中面积最大的别墅为530平方米。 贷款期限多数都在10年到20年之间 在1000户中，贷款期限在1年至3年(含)的12人，占总人数的1.2,;4年至5年的225人，占总人数的22.5,;6年至10年的31人，占总人数的3.1,;11年至20年的732人，占总人数的73.2,。贷款期限的长短是由贷款人年收入的多少和贷款金额的大小决定的。个人住房贷款是采取月均等额还款的方式分期付款，按规定月均还款额一般不超过月收入的50,。1000户中，按目前中国人民银行规定的利率月还款额最低为103.39元，最高为43104.3元。 首期付款比例在3,4成者为最多 在1000户中，首期付款比例在20,至30,的60人，占总人数的6,;30,至40,的637人，占总人数的63.7,;40,至50,的113人，占总人数的11.3,;50,至60,的107人，占总人数的10.7,;60, 至70,的51人，占叫人数的5.1,;70岁以上的32人，占总人数的3.2,。1000户中，首期付款比例最高的达80,。 7 人居展"住在杭州"问卷调查 反映楼市新动向 山水融为一体的自然风光，是吸引人们前来居住的最大原因。 在闭幕的中国(杭州)最佳人居环境展览会上，承办方做了一次大型的"住在杭州"问卷调查，结果显示45,的被调查者认为，杭州最理想的居住区域是西湖边。 山水融为一体的自然风光，是吸引人们前来居住的最大原因。 在回答"您认为最理想的居住地"这一问题时，有45,的人认为，要江河湖山融为一体;22,的人喜欢水景;19,选择海景;14,想居住在山边。正是因为人们想要山山水水，民以有山有水的城市成了人们心目中理想的居住地。 在回答"如果让您选择在国内居住，您最想住哪个城市"这一问题时，56,的被调查者选择了杭州，分别为13,、12,、7,。几个大城市上海、深圳、北京分别为7,、3,和2,。那些想住在杭州的人们，又喜欢住在杭州的哪个区域呢,除了45,的人选择西湖边外，钱塘两岸也颇受欢迎，有17,的人选择了"钱塘江"，11.2,的人选择了滨江。集中了杭城一大批精品住宅的蒋村商住区，选择率也比较高，为16.5,。运河和东河为5,和4.5,，城北则被人认为不太理想，仅为0.8,。在几个传统的问题如购房因素、房价、面积、户型结构中(如表)，调查的结果则反映了房产市场新 的劝向。环境成为买房时人们最先考虑的因素;人们对房价的心理接受度也在提高，超过三分之一的人已经开始接受每平方3000元以4500元的房价，但大多数人能接受的房价目前在市场上还不多见;人们对面积的需求进一步增大，选择120,150平米的已经达到了44.5,;跃层和错层成为最理想的户型结构。 调查还表明，郊区住宅的未来购买潜力十分大。在回答"如果交通条件很好，您会选择在哪个地区居住"这一问题时，尽管有一半的人回答了市区，但也有25,的人表示愿意到"车程在40分钟左右的生态住宅"居住，有10,的人选择了近郊住宅，另有9.2,的人愿意去滨江，去蒋村的为5.8,。 由此可见，如果杭州郊区能出现环境好，面积在120,150平方米之间，公共配套设施和物业管理好的住宅小区，相信会有相当多的人愿意去这样的地方买房。 8 武汉市房地产市场调查 这部分人对小区的环境、价格、配套、工程质量等都要求较高，并较为青睐多层住宅的中等户型 2000年8月，武汉市信测房地产营销策划有限公司完成了武汉市居民住房消费情况的市调，市调结果表明目前有三分之一家庭住房仍不宽裕，及在今后一段时间内，很大一部分人有购房意向，购房的有效群将集中在首次置业者，这部分人对小区的环境、价 格、配套、工程质量等都要求较高，并较为青睐多层住宅的中等户型，希望这样的调查能让开发商认清当前需求，紧跟市场的步伐，更好地找准市场。 武汉居民对现住房最不满意之处: 前三位:1、小区规划配套;2、物业管理;3、交通条件 武汉居民买房最关注之处: 前三位:1、周边与小区内环境;2、价格;3、工程质量 武汉居民最欢迎的付款方式: 前三位:1、按揭;2、分期付款;3、公积金贷款 武汉市信测房地产营销策划有限公司2000年8月对武汉市市民住房消费调查: 一、市民住房性质为: (1)单位分房26.1,;(2)单位集资建房13,;(3)房管所公房4.3,;(4)购买商品房43.5,;(5)租赁住房8.7,。 二、市民现住房的建筑面积: (1)30,70平方米30.4,;(2)71,90平方米39.1,;(3)91,110平方米17.4,;(4)111,150平方米8.7,;(5)150平方米以上4.3,。 三、市民现住房不满意之处(多选): (1)小区规划配套56.5,;(2)物业管理39.1,;(3)交通39.1,;(4)房型结构34.8,;(5)通风、采光304,;(6)地段26.1,;(7)绿化、空气质量21.7,;(8)朝向21.7,;(9)建筑质量17.4,;(10)产权手续13.1,。 四、您买房是因为(多选): (1)首次购买，满足居住需要:60.9,;(2)二次购房，改善居住条件:56.5,;(3)为父母或子女购买:30.4,;(4)投资:4.3,。 五、您买房较关注于(多选): (1)环境96.7,;(2)价格94.5,;(3)质量87,;(4)地段82.6,;(5)小区配套78.3,;(6)物业管理69.6,;(7)朝向52.2,;(8)开发商 43.5,;(9)升值39.1,;(10)设计30.4,。 六、您选择哪种规划形态: (1)多层56.5,;(2)小高层21.7,;(3)高层4.3,;(4)别墅17.4,。 七、需求面积: (1)50平方米以下17.4,;(2)51,80平方米13.1,;(3)81,100平方米17.4,;(4)101,120平方米34.8,;(5)121,150平方米13.1,;(6)150平方米以上4.3,。 八、可接受购房款: (1)10,25万74,;(2)25,50万21.7,;(3)50万以上4.3,。 九、可接受房型(多选): (1)3×2×2:53.9,;(2)2×2×1:34.3,;(3)4×2×2:21.7,;(4)3×1×1:8.7,;(5)复式8.7,;(6)1×1×1:4.3,。 十、对户型使用面积要求: 1、客厅(含餐厅):(1)18,25平方米4.3,;(2)26,35平方米34.8,;(3)35,50平方米43.3,;(4)50平方米以上8.7,; 2、主卧室:(1)9,12平方米34.9,;(2)12,15平方米8.7,;(3)15,18平方米30.4,;(4)18平方米以上26.1,; 3、厨房:(1)6,7平方米26.1,;(2)7,8平方米21.7,;(3)8,9平方米30.4,;(4)9平方米以上21.7,。 十一、卫生间数量: (1)1个4.3,;(2)2个91.4,;(3)3个及以上4.3,。 十二、阳台类型:(1)全封闭30.4,;(2)敞开69.6,; 阳台面积:(1)5平方米以下8.7,;(2)5,10平方米82.6,;(3)10平方米以上8.7,; 朝向:(1)南北86.9,;(2)东南13.1,。 十三、可接受付款方式(多选): (1)按揭86.9,;(2)分期17.4,;(3)公积金11.6,;(4)一次性8.7,。 十四、分期或按揭可承受的首期款额: (1)3万以下17.4,;(2)3,10万元69.6,; (3)10,20万13.1,。 十五、需要配套设施(多选): (1)幼儿园、学校91.3,;(2)医院91.3,;(3)银行65.2,;(4)商场86.9,;(5)邮政、电信30.4,;(6)书店21.7,;(7)快餐店21.7,;(8)健身中心47.8,;(9)游泳池21.7,;(10)供暖、供冷43.5,。 9 天津百对新人住房状况调查 由以上分析可以看出新人对购房价格、质量及涉及的服务希望有所突破的呼声较为集中 2000年促成了许多青年人把世纪婚礼规划在人生的美景之中。天津新世纪新人的住房状况有什么新特点,对天津百对参加世纪婚礼的新人做了住房状况调查，并与1996年及1998年前两届的百对新人相关调查做了对比，揭示出新世纪新人住房梦的内涵。 六成新人自购住房 本届新人住房状况显示:在新房来源上有64.89,的新人是靠个人购买商品房，而靠父母单位分房的新所占比例降至21.28,，靠夫妻一方单位分房的降至9.57,。通过与前两届比较可以看出，本届新人的住房条件继续得到改善，拥有自己的私产房已不再是奢侈的梦想。 具体调查如图表1所示 结婚住房来源情况对比 ------------------------------------- 父母单位分房 新人一方分房 购商品房 借房租房 其它 -------------------------------------1996年百对新人 41, 27, 17, 15, 0 1998年百对新人 24.5, 13.8, 33, 19.1, 9.6, 2000年百对新人 21.28, 9.57, 64.89, 4.26, 0 ------------------------------------- 第一届新人的购房率为17,，68,的新人靠父母或新人一方单位分房。而4年后，购买商品房的新人比例竟增长近50,，同时靠父母单位或夫妻一方单位分房的数持续下降。由单位分房为主转为个人购房为主，短短几年间如此巨大的变化令人惊叹，而贯穿其间的住房制度的深化改革及各有关部门配合共同启动津门房市的成绩确实功不可没。 单独偏单逾八成 拥有爱巢的新世纪新人们不再蜗居于一隅，因为绝大多数新人的结婚住房是独单和偏单。根据本届调查显示:拥有独单和偏单的新人各占41.49,和46.81,，占总数的88.3,。其中偏单新房与以前的统计相比首次超过了独单新房的数量，与前两届统计结果比较见下表。 结婚住房房型情况对比 ------------------------------------- 独单 偏单 平房或伙单 三室一厅 其它 ------------------------------------- 1996年百对新人 37.9, 23.2, 17.9, 3.2, 17.9, 1998年百对新人 45, 35, 10.1, 2.5, 7.4, 2000年百对新人 41.49, 46.81, 3.19, 5.32, 3.19, ------------------------------------- 通过比较可见，住房为偏单的新人家庭数量增长幅度最大，独单新房在整体增长的同时也受到少数新人舍"独"求"偏"的影响，而三室以上新房结构的拥有者数量较少且只有微量增长。此外居住在平房与伙单的新人与前两届 相比所占比例已无足轻重了。由此可看出新世纪新人的居住房型正在不断改善，居住质量正在不断稳步提升。 四成新人贷款购房 在本届百对新人调查中有40.43,的新人贷款购房，比前年人数增长了17,;公积金贷款、银行按揭贷款和组合贷款者的比例分别为28.72,、21.28,和6.38,;选择全部向亲友借款、一次性付清房款的人数占6.38,;没有新人选择二手房抵押贷款。 由此一方面可以看出房市的启动离不开金融系统提供的服务支持;另一方面可以看出人们在购买住房时已明显接受了消费信贷的观念，而不像过去那样多?quot;欠人情"找借款了。 据分析，除楼市火爆和人们转换观念的因素外，新人们能够积极购买住房并申请贷款与新人对未来收入有良好预期有一定的关联。在本次调查中有54.26,的新人认为"将来的收入会稳步增加"。而且还有新人在调查问卷中标明，要以婚后节余为贷款购房作准备，因此潜在的商品房购买力也不容忽视。 期盼楼市"三突破" 在红红火火的购买商品房的热潮中，新人们对其间存在的一些问题也感慨颇多。在本届专项调查中，当问及"您认为结婚购买住房的最大障碍是什么,"时，"房屋价格居高不下"这一答案以56.38,的选择率位居首位。其次是"房屋质量令人担忧"，选择率为27.66,。"向银行贷款手续繁杂"位居第三，选择率为11.7,。在该问题与收入相关性调查中，双方月平均收入在3000元以下的新人的答案都以此排序。认为"二手房市场发展不够成熟"和"物业管理水平不高"的新人各占总体的4.26,。此外有5.32,的新人认为是"其他因素"影响了购买住 房，并补充解释是由于"个人资金不足"等原因。 由以上分析可以看出新人对购房价格、质量及涉及的服务希望有所突破的呼声较为集中。而且住房作为商品出售，还涉及了许多部门的配套支持工作。世纪新人们希望能更加顺畅地圆住房梦。 第三章 规划景观 1浅析房地产产品规划的构成与实施策略 推销第二性，物业第一性，迎合市场的产品规划始终是顺畅销售的有力保证 除了地点和价格，房地产产品本身究竟如何,恐怕是购房者最为关心的事，同样，随着各种各样促销手法的相继登场和落幕，开发商吸引客户的重要着力点，也越来越多地建立在房地产产品本身的基础上了。因此，推销第二性，物业第一性，迎合市场的产品规划始终是顺畅销售的有力保证。 一、房地产产品规划的构成 房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解: 第一方面，简称'壳'。它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积(格局)配比，外观造型(社区环境)和总体功能规划等等。它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。在行销组合的产品策略方面，因为'壳'的变动更伤筋动骨，更费时费力，是最难调整的要件。所以，它的前期规划就显得尤其重要，一般到了中后期，是不作任何大的更改的。 第二方面构成，简称'体'。它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置，是对'壳'的充实和完善。随着人们生活水平的不断提高和科学技术的迅猛发展，不但一些基本配置的标准在逐渐提高，而且有很多额外的娱乐休闲性质的公共配套设施，也已经在不少住宅小区中出现，如社区俱乐部，网球场，游泳池等等。 和前者比较，'体'的要素对客户而言，虽然在购房时的直观感受不怎么强烈，但对今后的 日常生活却密切相关，恰当的细节表现有时也会增加对客户的影响程度。对开发商来说，因为其是产品策略方面种类最多，可塑性最强，最易于调整，是在促销中最容易表现的因素。所以，许多好的设想和大量资金的投入便会集中在这个方面，许多行销话题也由此而产生和发挥。 有关上述两个方面的基本要求，国家都有颁布相关的设计和建设规定来加以约束。因此，一些最基本的配置，房地产开发商都会尽力办到，这不但是楼盘建设的品质底线，而且也是对消费者最基本利益的保证。但随着市场的竞争日趋激烈，简单的配置已不再具有吸引力，如何通过更符合时尚的房型设计、新型建材的运用和一些娱乐休闲设施配套的添加来提高产品的竞争力，吸引更多的客户，渐渐成为发展商们的共识。 与价格策略、广告策略和销售策略相比较，对产品本身的投入可以说是实实在在的营销行为，它对销售的影响力是其他行销方法所无法取代的。另一方面，产品策略也不单纯的是费用增加、功能提升，它更是顺应市场的一种营销行为。 二、房地产产品规划的实施策略 首先，产品规划应该和客源定位相吻合。 什么样的客源对应着什么样的产品，否则的话，市场不认可，产品无法变为商品，再好的房屋也不得不面临空置的尴尬处境。 客源定位虽然涉及到客户的职业、年龄、生活习俗等各个方面，但最根本的一条便是客 户的收入水平，反映到产品上来，便是房屋价格区间。同样，产品规划的不同，也主要是区别在产品具体构成是否更精美、更丰富，而要做好这一点，势必要追加投入，要增加费用，房屋的单价和总价也会相应上升。总价的设定其实就是产品规划和客源定位的最根本的一条标准。 我们曾看到3000元/平方米的动迁安置房，配置的电梯却是进口的高级名牌货，高价、大面积的高档住房，主房不但不朝南、不够大，且没有独立的卫生间和衣帽间;豪华的办公楼不配备有气派的大堂和充足的停车位……。这些其实都是决策者对产品总价的忽视，对产品规划和客源定位的断裂理解所致。 其次，产品规划还应该顺应和引导消费时尚。 产品规划要与目标客源相吻合，并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求。同样，为了要使自己的产品从众多的竞争对手中脱颖而出，一些与众不同的规划配置是必不可少的。所以，作为一种积极主动的企业行为，产品规划的着眼点，更应该建立在顺应和引导消费时尚的基础上。譬如住宅小区的纯水供给系统，是为了满足客户饮用水的更高要求而设置的。高过30,的绿化率，更是现代人对居住环境的执着追求。人车分道、社区管线集中埋设、电脑网络化管理……，都是楼盘细节规划争取市场优势的重要途径。 第三，产品规划应该兼顾实际销售的需要，注意恰当的应对。 产品规划的功能配置也不尽是多多益善，具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。譬如对竞争对手所拥有的一些产品配置，除了必不可少的外，尽量不要东施效颦;对手 欠缺的地方，自己则可以着力加强。这样，才便于突现自己的产品优势，而不是简单的跟随模仿，导致最终为成本所累。 此外，产品规划，有时候还应该考虑到消费者的接受，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如装饰标准，在上海，因为上海人节俭且喜欢自己摆弄，所以所销售的楼盘最好是偏重于室外和公共部位的精心装修，而对室内的装潢则一律从简，这样，成本就低，效果又好。 产品规划设定是否有利销售宣传也是一个重要考虑因素。同样两个产品规划方面的建议，一个在销售上容易显现，另一个则不容易表达，这就需要我们在兼顾产品品质的基础上，注意恰当的选择。 与其他营销组合一样，投入和产出的价值比也是产品策略的最后决策准则。和其他营销组合不一样，房地产产品策略在产品规划方面的投入往往是巨大的，很难修正的，只有迎合市场需求的产品规划才能最终取得丰厚的效益。 2 城市景观的构成特性与表现特性 城市景观是由城市环境中各种相互作用的视觉事件所构成，这些视觉事物和视觉事件构成了城市景观表达的基本要素 城市景观是由城市环境中各种相互作用的视觉事件所构成，这些视觉事物和视觉事件构成了城市景观表达的基本要素。由于城市环境中视觉事物和事件的多样性特点，决定了城市景观具有构成上的复杂性、内涵上的多义性、界域上的连续性、空间上的流动性和时间 上的变化性等特点。 城市景观反映相关构成要素的复合作用，其中主要的元素决定景观的性质，次要的元素则处于陪衬地位。 城市景观按不同的分类标准可以分为不同的类型。如可按空间形式分，可按内容分，也可按环境特性分。 构成城市景观的素材归纳焉有如下三方面:自然素材、人工素材和事件素材。自然素材是指自然的各种地形、气候、光照、植物、水体、泥土、岩石及其它自然材料;人工素材主要指建筑物和各种人工设施;事件素材是指那些正在发生的视觉事件，如人与动物的活动等。以上要素相互作用、组合使城市景观呈现出不同的表现形态，这包括物理形态、生物形态和文化形态。 景观的物理形态由城市中那些无生命的景观要素或系统构成;景观的生物形态由活的有机体及其系统构成;景观的文化形态则由思想观念、历史传统、社会习俗、聚居方式、地方情感等构成。城市景观设计注重以上诸种形态在城市景观进化过程中呈现的无穷组合。在城市景观的进化演变过程中，文化的、生物的、物理的形态在时间之维、空间之维和时空之维中所呈现的诸种组合构成了城市景观设计的基本依据，其中时,空之维的诸形态组合构成了城市景观设计的真正科学前提。强调进化是在时空层面上进行城市景观设计操作的核心，进化既包括了空间又蕴含着时间，它昭示某一特定城市地域的自然演进、文化演进和人类群体的进化。城市景观设计应能充分反映这种演进和进化，并能为这种演进和进化做出积极的贡献。也就是说，城市景观设计的终极目的是要使文化的、生物的和物理 的要素实现均衡与和谐。这需要对各类视觉事物和视觉事件进行合理的选择和有机的组织，并在美学上其进行创造性的处理。城市景观设计是一个动态的时,空过程，是一个进化或发展的过程。城市景观的进化乃是空间的时间变化。 在城市中，每个事件都有四维特性，并在一个四维的空间,时间连续体中占有其位置。如历史景观保护、公共空间的创造等都是城市进化过程中一个具体的时,空事件，而不是单纯的空间事件或时间事件。历史过程仅仅是时间性的，而进化过程则兼具空间特性。时间合并了季节、气候、植物的生长、水的流动、景观的历史变迁等许多方面;而空间则涉及韵律与平衡、统一和变化、协调和对比、整体与局部等。城市景观设计是将视觉事物或事件置于一个特定的时,空连续体中加以组合和表达，从而使景观的形式、意象和意义均能得以有效的呈现。在形式层面上，景观设计要赋予对象以外显的形态，如形状、尺度、色彩、肌理等。它反映景观的表面属性;在意象层面上，景观设计通过对空间进行结构组织、符号化处理，使景观表现出相应的内涵，如环境性质、场所特性、可识别性等环境的文脉意义，要把与文化、历史、生活等相关的象征性因素融汇到景观形象之中，从而赋予景观以深层的文化含义。 可见，景观设计不仅要在形式上表达自身，还要借助文化的力量以意义表达自身，有意义的景观能与人类产生深层次的情感交流。 3 大树率--房产市场新一轮角逐的焦点 成熟的购房者已开始直奔主题:"交房时，小区的大树覆盖率有多少," 如果说2000年是上海房产市场的"环境设计"年的话，那今年就是房产商的"大树年"。在过去的一年里，环境设计受到了前所未有的礼遇。而这其中虽然诞生了不少优秀的作品，但也有哗众取宠的题材炒作。业内人士知道，一件环艺作品的成熟期往往在8-10年，这一段时间之长足以让发展商拿着效果图"大捣浆糊"。因此，成熟的购房者已开始直奔主题:"交房时，小区的大树覆盖率有多少," 据测定，大树的制氧量、二氧化硫和空气微尘的吸附率是草坪的数十倍，大树的多寡将直接影响住宅小区的小生态。静观现在的房产市场，凡大规模引种大型乔木的住宅小区无一例外地受到市场的青睐，销售喜人。地处西南的樱园联体别墅一期在交付前，发展商从浙江、江苏等地引种了几百株树龄在10-50年的大型乔木，许多树的胸径都在30厘米以上，足见工程之巨。而其投资也得到了良好的市场回报。浓荫蔽日的一期环境直接促进了二期的销售，在开盘后短短的4个月内，销售已过80,。 对一个住宅小区来说，大树将是整个景观的中心。按照著名的规划大师K?林奇的说法，大树形成了社区的地标，使社区景观产生层次并丰富了天际线，整个小区的环境品质也随之大大提高。万科在徐汇区建造华尔兹花园时，为了保留原先地块上的一片大树，果断拔去 一排房屋。而这片后来被称?quot;维也纳森林"的大树成了整个华尔兹花园的中心卖点，其所带来的增值意义无法估量。而在水清路上的"香树丽舍"，更是以"香树"为小区特色。 环境主题，集合了来自江南水乡的一百多棵大型香樟树和其他50多种香芬植物，营造了一个"植物博物馆"，各成主题的8大园景，变化着四季不同的风景，让一年四季永远绿意青葱、色彩斑斓。这种将"房子盖在公园里"的设计理念得到了良好的市场回报。 对于2000年度最热销的别墅类产品，大树更是不可或缺。别墅是一种开放型建筑，大型乔木在其中将起到阻隔视线、完成围合的作用，意义如同石库门的围墙。缺乏大树的别墅是未完成的建筑。之所以有些前几年造的别墅，看上去感觉总如毫无私密感的豪华农民新村，就是这个道理。 由于遍植大树与铺设草坪的投资不可同日而语，因此相对于含糊其辞的"绿化率"，追求小区的"大树率"更是对发展商的实力和持续发展能力的考验。据悉，恒大集团已未雨绸缪，在黄浦江岸边兴建了一座森林公园，目前已引进一万多株全国各地古树名木，耗资数千万。在其开发的小区内多有移栽，并以此期望在新的一轮以大树为主题的市场角逐中抢占先机。 4 环境景观--一个可以做得更好的卖点 没有最好的景观设计，只有最贴切的景观设计 环境景观这个卖点，在广告的吆喝中，一直备受关注。尤其在今年，环境问题已是购房人关注的首要问题了。有"家"要有"园"，二者必须合二为一，否则便被判为过时的住宅产品。但是，广告怎么吆喝环境景观,环境景观，这?quot;园"究竟怎么做，做成什么样为好,实在需要认真深入地研究总结。没有最好的景观设计，只有最贴切的景观设计。最贴切的景观设计，就是在那个具体的地块上讲究天人合一，建筑与环境相统一的设计，才能使住宅社区独具特色，焕发个性魅力。 中国有许多优秀楼盘，但许多社区环境景观设计，存在不少问题，诸如: 1、环境景观与建筑单体缺乏共同语言 2、环境景观雷同化、西洋化 3、环境景观过于艺术园林化 4、环境景观缺乏VI识别系统及母题性标志 5、景观设计公司对环境景观缺乏深度的文化认识 6、忽略对公共艺术的设计 7、偏重景观的平面设计，忽略景观的立体设计 当然，原因是多方面的。首先，这跟我国的教育体制有关。我国教育体制的建构，相当程度是仿照前苏联。我们的建筑学系，在西方叫建筑环境系，而我们没有把环境这个概念纳入到建筑中去。叫法不同，当然课程设置也不同。中国的建筑学系没有开设环境景观设计这门课，只是近两年获美国哈佛大学景观设计学博士的俞孔坚回国后，才在北京大学创办了环境景观设计研究中心。近两年，极少数学校尝试开设景观设计这门课， 但又很少涉及住宅的景观设计。 由于景观设计在中国缺乏高等教育的支持，那么，在建筑的实践过程中，建筑规划设计与建筑的景观环境设计是相脱离的，往往是建筑规划设计完成后，景观设计单位才姗姗介入;有的社区是楼盖好了以后，才去做景观设计。其实，这个时候已经无法做好统一的景观设计了--建筑吹箫，景观打锣，充其量叫做有设计的绿化而已。国外环境景观设计叫地景设计，是先期介入地块，至少与建筑规划设计同步。 其次，再看景观设计队伍，国内的景观设计单位一般隶属于园林部门、林学院、农学院或艺术院校，他们对园林艺术或公共艺术有一定的造诣，但对建筑缺乏研究，更没干过屋顶花园之类的活儿，让他们进行建筑的环境景观设计，只能边干边学--草鞋没样，边打边像。 国外的景观设计公司已嗅到中国景观设计的巨大市场，美国的贝尔高林、EDSA，还有新加坡、日本等国的景观公司纷纷登陆中国。他们所受的教育，虽然能较好地理解景观与建筑的关系，但又缺乏对当地的文化习俗、审美趋向、居住文脉以及市场成本接受度的了解，往往对接不到审美的文化认同，就算能悟出?quot;雨里鸡鸣一两家，竹溪村路板桥斜"的诗句，但能找得着"看《左传》往右翻"的感觉吗, 接下来是房地产老板御用的某些广告公司，同样是找不到景观设计的深刻理念。于是，只好苍白地吆喝:"这里的绿化率高达50,，给你一个绿化大的公园"，或"给你一个绿化生态空间"，再顺口一点:"美然香榭里，再版法兰西"。 那么，怎样把住宅社区的环境景观做得更好、更贴切，让景观与建 筑相统一，让景观从建筑里生长出来，和谐共生，让景观更有地域文化的支撑力呢,我认为:做好社区的环境景观设计，首先要去深入了解两个背景:其一，时代经济发展背景特征;其二，地域文化背景特征。我们的房子是盖给现代人住的，我们的环境景观是营造给现代人享用的。 现代人回到自己居住的社区，主要解决两个"再生"问题: 1、体力再生 2、脑力再生(亦是社区智能化主要解决的问题) 如果模仿传统的园林景观设计，那是向后看，忽略了我们的时代特征。传统园林景观概念源于农业社会，强调的是观赏休闲性，是封建社会士大夫、有闲阶级，将自己门前屋后理想化的产物。 如果一味地克隆西洋园林景观设计，则缺乏创新，忽略了地域审美特征，很难令人产生亲和力与归宿感。 我们的时代主流，仍是以大工业时代为背景的主流，尚没有完全达到信息时代的多元化、个性化阶段。因此，我们的景观设计，应以康体型景观设计为主，关注人的心身再生、人的参予性，即体力、脑力能在一个好环境中迅速得到恢复，第二天更精神抖楼地投入工作。 理解了景观的设计背景，再去掌握景观设计的主要原则，即: 1、景观设计的地域性原则 2、景观设计的使用为本原则 3、景观设计的物美价廉原则 最后，去理清环境景观的几个功能层次: 1、使用功能层次(主要针对儿童与老人) 2、审美功能层次(主要针对中年人) 3、生态功能层次(对环境景观整体把握，对可持续性发展的把握，对低耗、节能、高效的把 握，对环境景观服务的终极目标--健康与舒适性的把握。如果脱离了这一些，任何豪华与艺术都是多余的。 5 房地产卖点--园林设计 开发商对环境越来越重视，绿化已不是多种几棵树、几棵草的事了，环境设计出现了新趋势 眼下北京人买房与去年不同了，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的园林设计是否到位。为了迎合市场的需求，许多发展商请了国外的园林设计师，如新家坡、美国、加拿大、法国等，于是，北京新建小区的园林设计出现了"多国部队"。许多房地产项目的广告上，除了设计单位、建设单位、发展商及销售代理商以外，园林设计单位也登堂入室了。 自北京出台了"居住小区建设公共绿地按照不低于30,的比例执行"的政策后，新建小区的环境明显改观，树多了，绿地也大了。尤其是近年随着楼市竞争的加剧，开发商对环境越来越重视，绿化已不是多种几棵树、几棵草的事了，环境设计出现了新趋势。 变集中绿地为组团绿地 以前建设的许多小区一般都在小区中央建一个大型绿地公园。根据国际上对绿地功能的研究，集中绿地突出了公共观赏价值，但拉大了与大多数住户之间的距离，缺乏舒适感和安全感，也不利于住户之间的沟通，而面积适中、均衡分布在各种建筑之间的组团绿地不仅可以使更多的窗户看得到风景，也增加了居民就近休闲散步的便利;在一定程度上有利于住户之间的沟通，增强社区 的凝聚力。因此，组团绿地渐渐?quot;超过"了集中绿地。 变平面绿化为立体绿化 无论从哪个角度来讲，仅仅一个层面的绿化已不能满足人们的需求，有的小区就采用了丰富的立体绿化手段。在人们视觉的最下层建一个低于地面欧式的下沉式广场，站在下沉式广场中央，人们可以看到地面上像小丘一样起伏的绿地，绿地上分布着一些花团和修剪得很整齐的冬青、黄杨等低矮的绿色植物，几棵高大的雪松、白皮松下摆放着几把供居民休息的小椅。抬头再往上看，每栋楼的阳台和楼顶也被绿色植物点缀着。下沉式广场、绿地、绿篱、树木及建筑上的绿色植物，使人们在每个层面都能享受到绿色。 变观景绿化为休闲绿地 近两年，一些小区在绿地上布置了几条小路，使人们能行走其间，让人们体会到绿地的亲切。现在，一些小区又对小区绿地的潜能进行了挖掘，使绿化的功能多元化了。 有的小区不仅在绿地中安装了各式各样的照明灯，使小区园林的夜景更加美丽，还利用小区的绿地建设了高尔夫练习场，把休闲的概念引到绿地中来，启发了一条小区绿地建设的思路。 目前，许多开发商把绿化做到了小区楼体建设的前期，使客户没有看见楼，先看到环境，这也是小区绿化趋势之一，人们居住的绿化空间越变越好了。 6 楼盘重要卖点--社区环境 环境不但能够满足人们心中的审美需求，同时还具有非常重要的现实作用，对于改善人们的生活发挥着重要的作用 房地产经过多年的发展，已经从过去满足人们"住得下"，转变为今天的"住得好"。其中一个标志就是，环境的重要性得到非常明显的强调。住宅之外的环境营造，已经成为当今楼盘的重要卖点。 环境不但能够满足人们心中的审美需求，同时还具有非常重要的现实作用，对于改善人们的生活发挥着重要的作用: 遮阳:在路旁，庭院以及房屋两侧种树，在炎热季节可以遮阳，还可以降低太阳辐射热。 防尘:地面因绿化覆盖，黄土得以覆盖，可以防止尘土飞扬。 防风:迎着冬季的主导风向，种植密集的乔木和灌木林，能够防止寒风侵袭。 防声:可以减少工厂、交通车辆的噪音。 降温:夏季可以降低空气温度，例如草地上温度比沥青路上空气温度要低2,3?。 环境营造上，容易犯的一个毛病是，所谓的良好绿化环境，其实就是种植大片的草坪以及在路边种植一排大王椰子树。景色单调，缺乏深度和层次，绿化效果非常有限。 社区环境不只是一个绿化率 住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化率的高低，它包括绿化、围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花卉的适当搭配以及果树、药材、观赏植物的搭配， 以及平面绿化与立体绿化的多种手段的运用。 专家经过测试得出:以北方为例，占地为29平方米的环境进行绿化，最好的比例是，1 株乔木、6株灌木(不含绿篱)、20平方米的草坪。 日本人曾总结出舒适环境的八要素:?空气清新，没有污染和臭味;?宁静，没有噪声; ?丰富多彩的绿化;?与水景亲近;?街道美丽而整洁;?具有历史文化古迹;?有适于人们散步的场所和空间;?有游乐设施。其中，人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心，并列为舒适性的基础要素。目前，我国主要用5个指标来衡量舒适度:?居住密度;?绿地面积;?室外活动场所与设施标准;?室外环境的噪声标准;?日照。 社区环境"以人为本" 好的环境工程的设计，每项都有其原则性的限制。首先，崇尚自然是基本出发点。人是自然的一部分，人离不开自然，以绿为主实际就是以人为本的一种具体体现。在人工的建筑物中间，绿化起到了很好的柔化和软连接的作用，给居住区赋予勃勃生机，同时从物理作用上看，也起到了改善微环境、净化空气的作用。其次，要强调对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高 低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。 7 房价"三套车"--轨道交通、绿地、水景 购房者还是禁不住诱惑，慷慨地签下了预售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 轨道交通、绿地、水景，在本次房交会上成为三大卖点。 轨道交通对房产的影响，人们已经有目共睹。5年中，地铁一号线终点的物业价格从2324元,平方米，涨到了4286元,平方米，二号线周边的物业价格从1998年的4198元,平方米，涨到4537元,平方米。比较去年和今年，一号线终点的价格上涨幅度为5,，沿线价格涨幅为3,。据估计，到2002年，二号线日均客流量将达到20万至25万人次，二号线沿线物业价格将叹为观止。1999年在明珠线附近有20个物业开盘，而今年仅上半年新开的楼盘就有19个，明珠线周围的物业开始明显增长。宜山路站的物业均价5890元,平方米，石龙路站也达到4500元,平方米，曹杨路站4400元,平方米，虹口足球场站均价5158元,平方米。 地铁一号线北延伸段尚未建成，沿线住宅开发热潮已经兴起。延伸段沿线首个建设的大型住宅小区共和新路广中路口32万平方米新梅共和城 已经启动，据开发商透露，打算冲一冲每平方米5000元房价。而借轨道建设东风，闸北区已将共和新路汶水路至广中路原大型工厂区规划为新型高尚住宅区。 "规划是金，绿地是银"的开发理念也在房地产交易展示会上凸现，目睹延中、世纪公园、大宁等具有21世纪规划水平的小区规模，面对高于同地段房子500乃至1500元每平方米的价格，购房者还是禁不住诱惑，慷慨地签下了预售合同，世纪公园、大宁绿地周边一些楼盘还挂出了"售罄"的免战牌。能俯视大宁绿地都市田园景色的"望源错版?绿带风暴"，在房展会上一亮相，就成了抢手货。"走出'鸽子笼'不久的上海人在绿色和环保上的追求，已经具有发达国家和地区的水准。"香港一位房产专家感叹说。因为，在延中、世纪公园、虹桥绿地一带，绿地周边一公里的小区房价普遍高于邻近地区房价，在世纪公园的轮廊线范围里，某个坐南朝北、能俯视世纪公园的小区的售价已经超过了市中心的高档楼盘。 随着苏州河干流黑臭的消失，周边楼市开始火爆。拥有苏州河最长岸线的中远两湾城，正在规划2公里的苏州河"亲水平台"，长寿路桥边的上海知音，打算建设"样板段"，形成新的卖点。闸北区苏州河边个别楼盘已涨到6000元,平方米。随着黄浦江两岸住宅建设的加紧规划，黄浦江楼盘的潜力也会被进一步挖掘出来，"水边豪宅"将应运而生。 8 选房关注园林、会所 毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关 业主们都希望项目内"家园"内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见--特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。 另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。 至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言:一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间;二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是"新新人类"越是如此， 这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。 9 住宅:培育生态住宅概念 培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心 21世纪是注重人与环境和谐发展的生态时代，选择注重生态概念的住宅，应称为广大居民的共识。 一、住宅良好的生态环境有五个要素。 (1)舒适 日本人曾总结出舒适环境的八要素:?空气清新，没有污染和臭味;?宁静，没有噪声;?丰富多彩的绿化;?与水景亲近;?街道美丽而整洁;?具有历史文化古迹;?有适于人们散步的场所和空间;?有游乐设施。其中，人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心，并列为舒适性的基础要素。目前，我国主要用5个指标来衡量舒适度:?居住密度;?绿地面积;?室外活动场所与设施标准;?室外环境的噪声标准;?日照; (2)方便 居住环境的方便主要依据下列因素:居住区内外交通的方便程度;公共服务设施的配套程度;服务方式、服务 项目、服务时间的方便程度。 (3)安全 居住区环境不仅要保证居民的日常安全，还要考虑在发生特殊情况时的安全，如火灾，地震等。 (4)卫生 居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。居住区的饮用水也应符合标准，尤其是水池二次供水的情况下，室外公共环境要清洁卫生。 (5)美观 居住小区的室外环境主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机地结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。 二、实现良好生态环境的小区应有以下4项指标 (1)营造生态园林，提高楼盘素质小区应注重园林的绿化氛围，创造出绿地、风雨长廊、漫步小径、假山流水、瀑布等相互搭配而协调的新型园林景观。在总体布局上，要求与自然地势自然协调，避免雷同现象，既要考虑满足日照要求和绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。 (2)提高住宅区的绿化程度住宅区绿化程度高，不仅有利于降低空气污染，改善住宅小气候，而且有利于住宅区的美感。环保专家测定:一个人所需氧要12平方米的森林绿地释放的氧才能平衡，而且绿化好的街道与绿化差的街道相比，中午气温要低1(3摄氏度，每立方米空气中的含菌量要少44(43,。可见，绿化程度是良好的小区自然环境的保障。 (3)使用环保建筑材料 在住宅建设中要注重推广新型墙体材 料，节能材料和节能采暖、空调制冷等系统 的应用，改变以往秦砖汉瓦的建材结构，提高绿色建材绿色饰材的应用量，推进资源回收与开发的应用力度。 (4)重视住宅楼宇外观设计住宅楼宇外观设计一定要协调周边环境，近马路的住宅不宜设置面向路面的外飘阳台，控制各家各户自建飘出式的各类防盗网，小区与小区间的楼房景观要尽量协调。 三、何谓生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。 四、走进生态住宅 在热热闹闹的京城房地产市场中，"生态住宅"、"绿色住宅"、"可持续发展的住宅"如同一个个令人欣喜的跳动音符，给普通百姓带来对美好生活的憧憬和遐想。也成为发展商推广项目的最新卖点。 其实生态住宅早已不是什么新鲜玩意儿。从70年代初的全球性能源危机以来，可持续发展的设计理念和生态住宅已经历了近30年的不断发展。 专家认为，生态住宅以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和 谐统一，即在"以人为本"的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境，同时又要控制对于自然资源的使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。生态住宅的特征概括起来有四点，即舒适、健康、高效和美观。追求舒适和健康是生态住宅的基础;追求高效是生态住宅的核心内容;追求美观是生态住宅与大自然相和谐的完美境界。 据介绍，我国在生态住宅方面起步较晚，但近来却很受重视。有几个主要原因，一是国家将可持续发展战略作为和科教兴国战略并列的二十一世纪社会发展的两大基本战略，因此各级政府对此都非常重视;二是住宅产业作为国民经济的支柱产业在我国发展迅速，而其对能源供应和环境保护也造成巨大压力，需要解决的问题多，并且迫在眉睫;第三，住房分配制度改革使得住宅最终走入市场，而新的市场机制使得生态住宅可以通过市场竞争而不断扩大影响，从而促进和引导住宅产业向着可持续发展的方向前进;最后，随着人们节能意识、环保意识的增强，供暖系统计量收费制度改革使得住户经济利益与能耗直接挂钩等，人们更加全面地关注居住环境，消费者对更高层次健康舒适住宅的要求与日俱增，这也促进了生态住宅与住宅可持续发展问题的研究与探索。正是基于以上几点原因，住宅的可持续发展问题得到了政府、房地产开发商、住宅消费者和科研机构的重视。 10 十大明星楼盘感受优质人居环境 未来发展居住建筑的主要影响因素是环境，房地产业的学术界和发展商都应重视这个问题 不久前，广州十大明星楼盘举行了颁奖晚会。金碧花园等十大楼盘当选，除中旅商城为商业物业外，其余均为居住物业。这几个居住物业有着一些鲜明的特色--- 在"居住生态化"上做足文章 这些当选物业一个最大的特色就是力图在地理位置并不优越的区域内，以人工环境创造出重视庭院绿化，巧妙利用水和阳光的生态型环境。 例如，金桂园的整体园林绿化率达到50,。逾万平方米的中庭花园种植着多种名贵草木，流水飞瀑在林荫小径的环抱中流淌，营造出一个人工天然的健康生态环境。其他如金碧花园、翠湖山庄、洛湖居等均有类似的人工生态环境，使得人们一进入小区马上会感到进入到一个恬静、清新的环境中，与喧闹的市区、车水马龙的街市形成鲜明的对照。整个小区的公共绿地空间具有观赏性和休闲性，改善了小区内的小气候，空间质量指数、噪声指数与市区有明显差别。有的楼盘为了隔离主干交通要道的噪音和空气污染，特别划出一片空地植树和草皮。这与以前发展商盲目追求容积率形成了鲜明对照。 好环境优于好位置 在过去的房地产开发中也特别强调位置因素。这一理论目前在投资居住物业时受到了挑战，入选98十大明星楼盘的居住物业所在地方大都不是广州市民公认的好位置，洛湖居甚至在广州的边缘地带。广州居住物业的优越位置在珠江两岸和白云山下，实际上这些地方开 发的精品住宅也有不少，但无一入选明星楼盘，究其原因主要在环境方面(价格因素除外)。 在位置优越的地方大都寸土寸金，发展商无法降低容积率去造就优美的生态环境。这就给我们一个启示:时代发展到今天，环境问题影响到人类发展的方方面同。没有了环境就无从谈起位置、质量、时机等要素，房地产位置因素的重要性会因环境变化而变化。未来发展居住建筑的主要影响因素是环境，房地产业的学术界和发展商都应重视这个问题。 创造新型健康生活方式 如金碧花园设立了五个公共运动场，两个大型综合娱乐运动中心，区内的金碧门诊部由珠江医院副教授以上主治医师主诊。街市、超市、幼儿园、小学、少年宫等配套建设一应俱全，人们不出小区不能得到良好的生活和社会服务。 金桂园则提出了"广州首席住宅特区"社会文化概念，并进一步细化为"智能特区"、"保健特区"、"长者特区"、"绿化特区"、"安全特区"、"权益特区"等。特别是金桂园与广州中医药大学合办的"家庭医护保健中心"，首创了广州住宅小区实行专业家庭保健医疗上门服务的业务。在广州、上海、北京等大城市人口老龄化趋势愈来愈严重的今天，发展商的这一创新观念赢得了人们的强烈反响。 适应当地居住需求 这些当选物业在地域上具有显著的地方适应性，在建筑标准和式样上又反映了我国沿海发达地区人们对居住生活的要求水准。 多数明星楼盘的居住建筑设计成底层架空处理。这种住宅底层架空处理很有热带地区的特点和适应性，它是居民户外活动的理想场所(新加坡也是如此)。架空后建筑物的通透视 线较开阔，扩展了小区的绿化空间，解决了热带地区底层住宅潮湿的弊病，改变过去住宅小区的室外空间各自封闭的环境状况。 在小区规划方面，明星楼盘的共有特点是小区园林式绿化，住宅组团式布置，中心广场和中庭花园的存在对联系小区居民之间交往和小区文化的培养起到很好的作用。小区边缘地带布置中小学、幼儿园、医院、便利超市场、会所，使人们生活在一个有文化氛围和生活气息的开放环境之中。小区中的高低建筑与绿地、水池和道路彼此结合起一个色彩丰富的有机整体。 从十大明星楼盘中我们可以看出，人们越来越将单纯追求舒适的室内居住环境转向对居住整体环境和居住品质的关注，转向对影响人体自身健康的环境因素的关注。因此，提高人居环境质量是未来好房子的必备要素。 11 多功能立体生态楼在京出现 它可以成为以居住环境为主体的多功能生态住宅楼 日前，一项新型建筑形式在京出现。荣获"国际发明最高金奖"、"对人类贡献金奖"的赵冰城市多功能立体生态楼是一种集人居环境、生态环境、节能新科技产品、新型建筑及材料为一体的新型建筑形式。它可以成为以居住环境为主体的多功能生态住宅楼，也可以增设办公、商业、医务、体育、娱乐、餐饮等集生态环境 于一身的多功能大型生态商厦。设施中设置了太阳能发电装置和风力发电装置，这种能源装置(配有多种节能设施)可有效地应用自然能源，大量节省现有资源;配有科学的节水储水和水利用系统，可把雨、雪等水源储存使用，有效缓解城市用水难题，同时也可避免暂时可能出现的水荒给人们带来的隐患，解决人类持续发展用水的重大难题;建筑设施中还配置了可将太阳光导入楼房的地上、地下各层及每个房间的太阳折光、导光装置，充分利用太阳光能源;住宅楼的底层、中层或顶层分别设置有敞开式、封闭式等多种形式的绿色生态空间，供维护生态环境的物种生长所用。 12 住宅设计必须脱胎换骨 当你走同样的路到同样的楼房，然后攀登同样的楼层，用同样的钥匙打开同样的门时，你却发现走错了地方 "中国的建筑设计与澳大利亚的差距至少10年，整个建筑体系只相当于澳大利亚70年代的水平。"澳大利亚最负胜名的DCM建筑设计公司华人建筑师齐威眺望着京广大厦外的北京城颇有感慨。"建筑师在这片空白的大地上挥舞着邮戳盖出同样的房子?quot;这是齐威在澳大利亚的同事给予中国建筑最普通的评价，"就像母鸡下蛋"。 糟糕的建筑 这样的事情在中国并非是笑话。 兵营一般成片的住宅小区里楼与楼之间唯一的区别是楼房号。当你走同样的路到同样的楼房， 然后攀登同样的楼层，用同样的钥匙打开同样的门时，你却发现走错了地方。 计划经济时代遗留下来火柴盒样的住宅建筑遍布了中国各个城市，很难让人分清两个不同城市之间的建筑有什么区别。当改革后的住宅成为商品，人们的居住理念仍然停留在遥远的过去:像皇帝一样面南背北;尽可能购买较大面积的住房然后产生与不同行政级别的待遇对号入座的感慨;选择在比较繁华的位置居住以区别郊区收入地位较为低下的人们。这些落后的想法给建筑师的懒惰创造了机会也约束了建筑师的创造。这种盖邮戳式的住宅建设目前仍然是中小城市的主流。 在北京，在上海，在一些人口较多的大城市，在一些有钱人聚居的地方，住宅设计正在慢慢发生变化。 塔楼正在不断地拔地而起，这种缺少特色的矩形怪物尽可能多的满足了城市人口巨大的居住要求，但是在由塔楼组成的钢筋丛林里居住的人们醒来迟早会发现自己与未来贴近自然的居住理念背道而驰。在巨大的住房要求无法解决的情况下建起的塔楼千篇一律，这是建筑师的错误，同样人口众多的东南亚及 香港地区，塔楼被赋予了更多姿态:三叉形、蝴蝶形等等。 当富人们希望获得能够显现财富的住宅时，开发商开始依靠概念来吸引他们的目光。投其所好的建筑师无所顾忌的拿来西方古典建筑的衣服罩在中国落后的居住理念与方式之上。甚至不恰当地把一个住宅区变成世界公园，到头来人们拥有的只是关于欧洲的概念，而城市又多了一批粗制滥造的建筑。房地产界资深人士王石说过:"在世界最大的市场需求面前，中国的空置房超过8000 万平方米无疑说明一潭死水的中国房地产界难以制造出精品，更缺乏具有前瞻性的创造?quot; 懒惰的建筑师 对缺乏创造的中国建筑负有主要责任的是仍在计划经济体制中未完全解脱出来的建筑设计院所。精力被职称、收入、权力等非技术因素吸引过去的建筑师并没有把建筑设计当作一种富有创造性的事业，仅仅是谋生的工作。 中国建筑的设计是在八小时之内完成的。相比而言，中国建筑师缺少认真对待事业的环境与态度。建筑师很少进行较为完整的项目分析，也缺少这种工作习惯。而前期对客户群的特点与愿望、环境的利用与协调等分析是建筑成功的基础。 金钱限制了中国建筑师想象力的发挥。接收开发商设计费之后的建筑师尽量避免过多的设计支出。即使有优秀的创意也没有动力深入思考并实现，平庸与创新得到同样的工资回报，于是，抄袭成了一条完成工作的捷径。 源于西方的现代建筑与中国式山水楼阁的理念有巨大的差别，生长于斯的建筑师的思维并不会天然的接受西方的居住空间理念，由此而产生建筑师自身体验的缺乏并造成视野的狭小。土生土长的建筑师与西方现代建筑理念的距离因视野的狭小而逐步拉大。这种距离、影响了建筑师的创新动力转而奉行生硬的"拿来主义"。中西方居住环境、生活方式、材质的不同使"拿来"的西洋 风格建筑只是表面文章。 浮躁的开发商 在中国，开发商与建筑师由于经济的关系而变得不平等。在拿着大把钞票的开发商眼里，建筑师是必须言听计从的雇员。让齐威痛心不已的是国内建筑师为了谋生不得不趋从种种不利于建筑设计的要 求，金钱击败了建筑师对自己事业的尊重。而开发商都不尊重自己的投资，建筑师更没理由为此苦恼。一个城市，一个国家的建筑之魂就在一次次谁都不尊重的投资里消融。 令人厌倦的千楼一面终于开始在市场里面受到冷落，市场的力量向建筑设计发出了警告。必须依靠创新而制造卖点的开发商同样拿着钞票向建筑师 θ 臁?quot;这是一种动力，尽管力量的表达与回应很小。"齐威说，"要相信市场。" 缺少专业素质的中国开发商至今仍无可能与建筑达到完美的互动。双方停留在交易的层次而不是一起合作实现共同的建筑理念。齐威认为开发商必须有成熟的专业知识，用其在实践中的经验指导建筑师的设计，指出错误从而帮助建筑师实现创意。建筑师也不能信手涂鸦，须向开发商了解项目的一切资料与理念。并告诉开发商哪些要求可实现，哪些不可能实现。 然而，有些东西是建筑师无法突破的，中国的工业技术对建筑设计的支撑很脆弱，看着粗糙的建材每一个建筑师都会失去梦想的翅膀。在中国落后的工业技术这一现实面前，很难用道德去谴责建筑师的无能。 浮躁是中国建筑业普遍的一种情绪。建筑师正在破坏民族的精髓，在京城的大街小巷，冰凉的现代建筑上面立着令人啼笑皆非的阁楼或中式的屋檐。"民族风格不是硬性的东西，"齐威说，"创新要留住民族之魂，而不是用戴着中国帽子来表达身份。"当开发商抛弃邮戳式的建筑设计后，新奇成为另一种盲目的极端。眼 里只有炒作的开发商开始把不懂中国国情的洋人请进来，而并不是为了建筑。 13 环境--别把"夏利"设计成"奔驰" 同样标榜为人性化的环境设计，因为对人需求的满足有深度与广度上的不同，居住的感觉也会有天壤之别 正像夏利、奔驰都能上路，但你置身其中的感觉截然不同一样，同样标榜为人性化的环境设计，因为对人需求的满足有深度与广度上的不同，居住的感觉也会有天壤之别。 一位开发商拿绿化举了一个广度的例子。第一个发展商做全程绿化，把绿植布满小区的道路;第二个发展商用宅边绿地将绿化延伸到楼座跟前;第三个发展商做了中庭花园，把绿化深入到楼内;第四个发展商为每个住户设花廊，把绿化渗透到每家门口;第五个发展商在每家的窗台下配置了喷灌系统，实现了全楼立体绿化。是一点，还是一线，还是全面覆盖，以人为本的环境设计?quot;本"的层面上是有宽窄之分的。 再说深度，同样是一条晨练的道路，在浅层次的美、安全、实用性方面做到并不难，但深入的做法是这样的:这条晨练的路开始于一段塑胶跑道，让你慢跑5分钟;然后进入一条鹅卵石路，在此你的脚掌得到按摩;道路为老人做了一个分支，在支线上，要跨过路障，锻炼你的腿，钻过绿篱，拉伸你的腰……在儿童的分支上，配有成人的活动区，在照看孩子的同时，大人也可以锻炼;最后，这 条道路和30米宽的绿化带相连，呼吸着新鲜的空气，封闭的环线将你送回家。从被动地满足人的观感，到主动地满足人的各项功能性需求，进而发展为引导人开始一种全新生活方式。 不过，正如夏利与奔驰各有自己的消费群一样，环境设计在住宅选择中的重要性对一部分人来说，还是要让位给位置、价格。在环境设计上的投入，毕竟要算到住宅的成本中。量力而行仍然应该作为最成熟的消费原则。不过，认识环境设计人性化的潮流与时尚，能帮你认清不少消费中的误区:比如过多地渲染绿化面积、华而不实的设计风格，以及只为制造卖点而耍的噱头，都不能成为提升物业品质的真正元素。 14 北京楼盘不断创新 新楼盘颇让人耳目一新--形式新了，环境新了，设施新了，设计思想新了 去年北京市出现了100多个新楼盘时，有人断言:2000年不会再出现那么多新项目了。没料想，仅仅四个多月，北京市又有40多个新楼盘一下子涌到人们眼前。新楼盘颇让人耳目一新--形式新了，环境新了，设施新了，设计思想新了。个人购房时代、住宅市场化的到来，终于使京城楼市刮起了强劲的"创新"风。 建筑形式出新:小区面貌多样化 在今年开盘的新项目中又高又胖的塔楼 少见了，而板式多层、小高层多起来。户户朝阳，看起来亲切，住起来舒适;数量不多的塔楼也改头换面，由过去的一梯八户甚至十户改成一梯四户的点式塔楼，多以"清瘦"的面貌出现。 与之相呼应，小区的整体布局也不再像过去常见的几座高塔、围合中间一块绿地，而是错落有致、相互融合的园林式布局，视野非常开阔。如地处东四环路与亮马桥交汇处的东润枫景，社区的设计者，引入了全新的西方现代化建筑理念，把小区的总建筑面积由原来的近50万平方米降为35万平方米，并将先前计划设计的一梯八户、十户的巨型捆绑式大塔楼，换成清新明快的一梯两户的板式和点式住宅;在布局上，一排排浅色调的板式小高层错落有致，白色弧形屋顶掩映在绿树丛中，就像绿海上游动的白帆，简洁、明快、雅致。风格雅园、亚北的嘉铭园也采用这种形式。这些新盘在前不久闭幕的春季房展会上，受到许多业内人士和购房人的青睐，销售势头良好。 环境营造出新:近园近水近绿 前几年，许多项目宣传时都强调位置离"城里"、离"国贸商圈"、离"中关村"如何如何的"近"。今年的新盘却仍个明显的特点，不说离城近了，而是强调新盘如何近水、近公园、近绿地，极力突出自己靠近大自然。 有的新盘靠着城市绿化隔离带、大公园而建，如东润枫景选址就在朝阳公园的东边，与公园仅一路之隔，其周边则是大面积的城市绿化带和规划中的国际高尔夫球场;东风家园也与朝阳公园隔路相望;嘉铭园北临国家万亩森林公园;世纪城不仅置身万柳大社区里，还北望清澈秀美的昆明湖。没有这种先天 优势的新盘，也精心建?quot;绿"色:阳光100国际公寓，上万平方米的中心花园内，将建造一个高10米、占地1500立方米的阳光玻璃房。 据开发商介绍，阳光玻璃房里将四季恒温，即使外面的世界已是漫天风雪，寒风凛冽，但住户只要一走进小区，就能看到玻璃花房中郁郁葱葱的热带植物，也能感受到扑面而来的温暖和浓浓的绿色风情。 一些经济适用房项目，在营造环境上也不落后。在京城已经小有名气的天通苑，继一期中心花园后，二期又设计了一个四季常青的温室玻璃花园。 在北京人越来越崇尚绿色、崇尚自然的今天，尽管这些新项目大都位置不是最好的，却因为近水、近绿而很有吸引力。嘉铭园开盘四天便卖出60套、阳光100国际公寓开盘不到一周卖出90余套、东润枫景售楼处一直门庭若市便说明这一点。 住宅设计理念出新:洋大师初露手笔 新开盘的项目中，一些小区整体规划和园林设计是出自洋大师之手。阳光100的设计进行了国际招标，凝聚了三位国际建筑大师的智慧和心血;风格雅园、嘉铭园、东润枫景的整体规划都由加拿?quot;B，H"设计公司担纲，风格雅园社区环境方案还特聘日本TAM地域环境研究所实地观测。有一个共同特点是:今年的新项目不再像以往那样，简单地抄袭上海、广东等地的一些做法，也不再单纯模?quot;欧陆风情"、"西洋仿古"，而是根据市场需求和特定地理环境度身制定，结合实际情况，切实引进国外先进的设计理念。 在阳光100设计的国际招标中，来自澳大利亚、新加坡的三位世界级大师参与角逐。最后，曾经获得40多项世界级大奖的 澳大利亚著名建筑师约翰?丹顿中标。设计师既借鉴了北京传统建筑南北朝向、中轴对称和具有保护性的围合式布局等特点，又引入了澳大利亚及西方一些居住性建筑的优点，如充分利用阳光、景观、营造社区环境，与周边环境很好的融合等，中西合璧，使小区具有更好的居住环境和条件。东润枫景的设计也有个小故事，加拿?quot;B，H"设计公司最初提供的方案，建筑的屋顶"欧式风格"太明显，在开发商的建议下，改成了目前白色弧形屋顶，更迎合项目的目标客户群--国贸商圈年轻白领的品位。 居室设施出新:"装备"越来越现代 从居室的设计看，新开楼盘的设计是越来越现代，越来越舒适了。 如果说在去年，分户供暖还算是新的采暖方式的话，那么，到今年分户供暖已经进?quot;寻常百姓家"了。这种供暖方式立足未稳，新盘华清嘉园、东润枫景、俊景苑等，就采用了更新的分户地板采暖方式，既为住户省下了放暖气片的地方，又便于装修，还有利于房间的布置和家具的摆放。在阳光100，还出现了中央空调新风系统，据介绍，为了让小区拥有如原野中一般的清新空气，小区投资2000多万元配备了高科技装备。 15 新概念 新生活 新时代 四维空间理念是提:居室的设计不仅要考虑三维空间，更要考虑人在居室各功能区的活动时间和频率 位于黄金地段西二环白纸坊边的高尚住宅项目--信德新时代，自九月十六日开盘销售以来，以购场面火爆，销售业绩令人惊喜，开盘当天就销售近四十套，引起客户和业内人士的广泛关注。之所引起客户关注并踊跃购买，不仅仅是因为其地处黄金位置和全套精装修及低价位、高使用率，而是因为它独特的四维空间设计理念以及由此带来的高品质。 四维空间理念--提供"人类生存第六要素" 客户购房非常关心房屋的使用率、通风、采光效果，这正是住宅设计中要考虑的问题。不同的设计理念，带来不同的设计结果，得到不同的产品。信德新时代开发商想客户之所想，站在客户的基础上设计产品，力求给客户提供具有最大使用交果和最佳采光、通风效果的住宅。整体设计气度不凡，细部设计精雕细琢，处处体现以人为本的理念。 信德新时代按国际建筑现代先进的适度开放和四维空间理念设计，联合设计的经典户型，在人类生存的三维空间中，加入超越时空，最适合人们视觉宽度、活动频率、活动视线的范围，我们称之?quot;新时代人类生存的第六要素"。生存环境的合理性、舒适性、是人们工作、学习、生活和身心健康的港湾。来到信德新时代，享受生活，感受人生。 四维空间理念是提:居室的设计不仅要考虑三维空间，更要考虑人在居室各功能区的活动时间和频率，活动时间长和频率高的居室功能区优先考虑，公共空间及各种户型均按照四维空间理论等现代最新设计理念进行创意设计。每种户型都优先考虑起居市、主卧室、卫生间、生活阳台等活动最频繁的居室功能区，使其通风、 采光、酃庑Ч ЩΥμ逑 ?-高使用率的人性化空间，首期推出的A、B两栋塔楼，使用率超过77.8%为京城罕见。 经典户型、适度空间 信德新时代设计的经典户型，每户朝向最佳，空间变化丰富，过渡流畅，起居室、卫生间、阳台、主卧室等居室功能区空间适度，整体使用率高。A、B、C、D四种户型使用率高，没有一点浪费或多余的空间。 143.66平方米的A户型堪称经典极品，起居室度大敞亮，豪华气派，每个居室朝阳，主卧室两面采光，通风并带步入式衣柜，风光至极;主卫明窗，自然通风;客厅全玻璃窗采光，套内功能区动静分离，互不干扰。 106平方米的C户型诠释了具有现代理念的空间文化，每一个空间具有充分的完整性。景观客厅贯穿完整的四维空间理念，空间完整，方便使用;宽阔的观景阳台仅得于通风采光，而且足不出户便可享受周边美景;4.5米宽的客厅，让主人有充分的活动空间;主卧大玻璃窗采光，空间方正，完整使用，餐厅设过渡空间，兼有门厅和接待厅的功能。 全套精装修，处处高品质 信德新时代不但有先进的设计理念和精妙的户型及建筑设计，还统一进行单元内全套精装修，并配置先进的现代化设施，具有高尚住宅品质。 目前，市场上除外销房外，一般住宅开发上都给客户交毛坯房或租装修房，让客户根据自己的喜好去装修，体现自己的个性，开发商可以减少工 作量，这样做的结果是显而易见的。从客户的角度看，客户不得不自己请设计单位，自己选料，自己采购，自己找装饰队，自己监工，其中的辛苦自不必说辛苦之后换来也许不是称心如意的家，因为小规模的装修不一定能有高水平的设计和施工，实际上小规模的装修不但不能保证质量，而且大大增加了装修成本。从小区范围看，每家每户入住时间不一定一致，但各家都需要装修，且进度有快有慢，其结果，整栋楼，整个小区的居住环境都会一团糟，将影响整个居住环境和建筑品质，最终使客户利益受损。信德新时代发展商--北京信德永利房地产开发有限公司出于发展商的责任和义务，保证小区居住的环境和建筑品质，给客户尽可能多的实惠和方便的角度出发，为客户提供单元内全套精装修和菜单式装修选择方案，既降低了成本，又满足了客户个性化装修的要求，让客户既省钱又省心，又获得足够的实惠。 小区不但统一进行单元内全套精装修和公共部分装修，并配置先进的高标准设备和设施，处处体现高品质。智能化方面，小区按数字化网络社区标准建设，实现光纤到楼，五类线到户，设INTERNET专用线，保证每户拥有100M的接入宽带。小区配置智能化供系统，采用欧洲流行的可遥控分散式壁挂炉供暖，每户安装法国进口智能性壁挂炉燃气计量采用IC卡表。为保证客户能够用上高标准的饮用水，小区设计有管道分质供水系统，采用进口设备，提供达到建设部颁发的"饮用纯净水水质标准"CJ94-1999的标准饮用水。 小区还设有光缆卫星接受天线，起居室和主卧室各设一个TV/FM插 座，每户预备两对电话线，一路可为INTERNET专用。每户设有对讲门禁系统。电梯厅、公共走廊设感烟控制器和报警铃，电梯高级，24小时服务。安防系统方面，消遣设有用户报警，小区警戒和楼宇对讲功能。小区还配有幼儿园、商场、健身娱乐房等配套设施，为客户提供方便，舒适的生活条件。 强强联合，塑造精品 信德新时代开发商以开发商品质住宅为己任，精心选择实力雄厚的合作伙伴，塑造时代住宅精品。合作各方实力不凡，在各自领域都已取得显赫的业绩。 开发商信德永利房地产开发有限公司隶属于信德企业集团。信德企业集团是一家大型多元化的企业集团，业务涉及房地产、金融、机械制造、印刷、食品加工等多种行业。信德永利房地产开发有限公司开发的项目有:信德新时代小区、天津四面钟危改小区(获天津市优质工程奖)、天津信德大厦、石家庄袁家营小区等，公司1999年实现销售收入4.5亿元。公司的一贯宗旨是:为客户提供具有时代品味、高品质、低价位、居住舒适的人性化的住宅。 信德新时代项目设计单位--北京凯帝克建筑设计有限公司是全国建设行业首家股份制甲级设计公司，设计过的主要项目:北京太阳园40万平方米住宅方案、金融街英兰大厦方案、锦绣馨园、亮马河中山大厦、恒昌花园、今典花园、亚视大厦、投资广场以及石家庄150万平方米旧城改造方案等。 信德新时代施工单位:北京城乡建设集团是具有国家一级施工企业资质、一级资信等级的企业，获得ISO9000系列质量管理标准认证，所施工的民用住宅和公共建设工程获得国优、市优工程奖60 余项，"鲁班奖"7项。所施工的住宅工程主要有:上海埔东新区26000平方米、天津经济开发区晓园新村18000平方米、望京新城、育新花园、芳古园小区、平乐园小区、三亩小区、珠市口小区、万明大厦等。 住宅是人们的生活场所，它比任何东西都需要精品 У墓芾碇铝τ ?/p> 16 北京回龙观文化居住区后期规划方案揭标 整个规划方案实现了幢幅楼房都朝南，又并非是兵营式的简单排列，设计得相当巧妙 全国最大的经济适用房项目--北京回龙观文化居住区上周再度成为业界关注的焦点。该居住区后期工程的规划方案评标会在半封闭状态下展开，经过18名专家为期两天的认真评审后，11月17日，谜底终于被剥开;由北京房屋建筑设计院与香港王董国际有限公司共同完成的方案一举中标。业内人士指出，为中低收入者建设的经济适用房，却面向国内外招标，其意义非同一般。 随着"回龙观文化居住区后期工程评标"的揭晓，中标方案清晰地呈现 在大众面前。据了解，11月19日起，中标方案将与其余9个入围方案一道，在北京市房地产交易中心公开展示，听取专家与群众的意见，随后进一步完善。 评委会成员、建设部住宅产业化专家委员会副主任委员赵冠谦认为，中标方案的最大特点是均好性强，家家都有好朝向，网络式绿化使每幢都具备良好景观，学校、幼儿园的位置非常合适。每个房间的布置很合理。住宅楼每个单元的入口处设计有公共交流空间，比较宽敞，可放置坐椅和摆放花卉。后住区内均为多层住宅，但为将来预留了电梯井，满足了可持续性发展的要求。赵冠谦同时也指出，香港王董国际有限公司对内地的住宅技术模数把握不准，使厅堂的面宽与进深之比达到1:2，对室内采光会有影响，这方面还须进一步改善。 评委会成员、天鸿集团专家委员会顾问孔军谈到，中标方案很好地满足了标书提出的各项要求，是一个富于操作性的好方案，而且便于改进。该方案对居住区的交通问题非常重视，很好地解决了人与车的矛盾，车从居住区两侧进入，人从居住区中心向两侧移动。住宅单体既注重围合，又注重朝向，实现了户户朝南。孔军指出，方案中的商业配套设施呈带状分布，相对集中，又与市政商业配套搭配得很合理，居住区中心场地的比例很合适，没有浪费空间。另外，方案中那组绿化立交桥，富于新意，符合环保要求。 评委会成员、首都工程公司顾问总工程师程恩健说，整个规划方案实现了幢幅楼房都朝南，又并非是兵营式的简单排列，设计得相当巧妙。如能在以下几方面大胆改进，将会使中标方案更加完善: 居住区内一律是多层住宅楼，如能有几幢高层建筑，相信会起到画龙点睛的作用;居住区端部景观环境较好的地方，应在住宅楼侧墙上多设计一些开向景观的窗子，便于居民赏景。另外，建筑的色彩要进一步考虑到可识别性，注重外立面特别是阳台的设计，使每个组团之间都具有变化。 评委会成员、北京市园林局原常务副局长张树林说，中标方案的环境设计很有特色，具有系统性，居住区横轴路与纵轴路交叉点的扩大空间，便于人们活动。建议该方案在城市轻轨列车穿过的地方与其他交通干线周边，应加强防护性绿化，避免噪音对区内居民的影响。香港王董国际有限公司对北方的植物不太熟悉，在绿化选材上有一定问题，应该充分考虑到北方的气候特点。 17 留住北京的天际线 令人遗憾的是北京的古都风貌已经今不如昔，一个主要原因就是北京原来富有特色的城市建筑轮廓线，也就是天际线已被近年来有如雨后春笋般的高层塔楼所破坏了 楼宇周刊不久前刊发了《板式小高层激荡楼市》后就收到了著名建筑大师张开济的来信，信中对板式小高层的流行大加赞赏，提出要保护北京的城市轮廓线就应当限制高层楼宇的建设，并呼吁要保护好"人民的北京"。 城市轮廓今不如昔 有人认为，北京目前 高楼林立是地少人多的客观事实所决定的，因为从全局考虑，让更多的人有房子住最重要。在寸土寸金的城区建塔楼可以提高土地使用率，解决居住、绿化和停车等问题。现在却一直在呼吁建造多层和小高层的住宅，是出于哪方面的考虑呢, 因为大量的塔楼会破坏一个城市的天际线。北京是世界上数一数二的历史名城，令人遗憾的是北京的古都风貌已经今不如昔，一个主要原因就是北京原来富有特色的城市建筑轮廓线，也就是天际线已被近年来有如雨后春笋般的高层塔楼所破坏了，以致从远处看来，我们的文化古都竟有些像香港、新加坡等商业城市了。我觉得非常可惜也非常痛心。不过晚改总比不改要好。 建筑为人服务 塔楼固然存在许多问题，例如通风、采光不良，还容易产生热岛效应等，但是修建起来可以见缝插针，对地形的要求也比较低，当然还有容积率高、利润高等，如果改建多层和小高层的板楼，势必降低密度，由此看来土地利用率低了，这算不算一种损失, 拿上海作个对比。上海与北京可以说是一对"难兄难弟"，都是人口密集、用地紧张的大城市。在上海，大量建造高层而引发的日照、环境、生态的问题已经受到了决策部门的重视，逐渐开始限制高层住宅幢愫芨咝В ?quot;失"也许是将来的"得"。 反对"假古董" 现在的北京城和50年前大不相同，而且已经不可避免地向现代化大都市发展。为了保留北京的文化风貌，您过去提 倡"旧瓶装新酒"，并力争将湖广会馆改作戏剧中心，先农坛太岁殿变成中国建筑博物馆，白塔寺变成石刻博物馆……但是随着人们生活方式的改变，建筑形态也必然要产生变化。有的新瓶子还在照搬旧模子，看起来不伦不类。 好多人赞成"旧瓶装新酒"，但坚决反对建造"假古董"。现代的房子就是现代的，没有必要去"复古"。这两年的建筑很少像前些年那样盖小亭子了，不过垂花门在一些餐厅、饭店还是很多，像外国的唐人街这种生搬硬套的"民族风格"实在要不得。现代的建筑应是亲切、开放和平易近人的，而且要在建筑尺度和色调上与传统保持一致。这一点有东西方的差异。西方的卢浮宫、凡尔赛宫都是体量巨大的宫殿，而北京的故宫总体大，组成的个体与民居无甚差别，因此现代建筑应尊重已形成的环境，对体量大小有所把握才好。 取消大杂院 提到建筑文化的保护，自然要谈谈北京的四合院。青砖灰瓦、玉阶丹楹的四合院是明清以来老北京人居住的主要建筑形式。过去人们比较注重保护的是故宫、寺庙等公共建筑，对普通民居则有些冷落。于是拆的拆、改的改，好多都成了十几户人家共同居住的大杂院。许多人，包括我在内最近才开始重视起四合院的历史价值。 建筑上可以将北京城分成三个层面。第一个是帝王的北京，如故宫、颐和园;第二个是鬼神的北京，如天坛、各种庙宇等;第三个是人民的北京，就是四合院。四合院本身的建筑结构很简单，玄妙是当中的院子，既是天井，又是一个多功能的生活空间。平日里种花养鱼、叠石造景，遇上结婚祝寿，天棚一搭，院子就成了小礼 堂。四合院要保留，但要取消大杂院。而且保留独栋没有意义，应当是成片的保护。现在北京市规委编制了25片历史文化保护区的规划，这是很大的进步。广安大街红线70米范围内发现纪晓岚故居等文物保护单位后，立即将红线向南作了推移，并压缩了路面宽度。爱护文物是好，不过也不要过头。比如"开明戏院"(珠市口影院)是从意大利回国的建筑师沈理源的作品，但是与广安大街的改造矛盾很大，而且沈老的作品很多，分散在天津和北京两地，因此我建议将这座建筑的现状加以测绘并拍成照片，将来为他的作品出版一本专辑以纪念我国建筑界的这位开山鼻祖，也就可以了。 18 上海巨资投入环保给环保产业带来商机 由于上海环保产业比较薄弱，如此大规模的投入为外地环保产业提供了商机 今后3年内，上海将投资470多亿元用于环保建设，这为海内外环保产业提供了良好商机。 据悉，今年上海投入环保的资金为120亿元，今后每年的环保投入力争达到全市GDP的3,以上，重点是加大对水环境和机动车尾气的治理力度，提高固体废弃物无害化处置率和绿化覆盖率。 根据上海有关部门的投资安排，从今年至2002年的3年内，上海用于水环境治理的投资是148亿元，用 于大气环境治理的投资是51亿元，用于固体废弃物处置的投资是46亿元，用于绿化建设的投资是93亿元，用于吴泾和杨浦工业区环境综合整治的投资是133亿元。 由于上海环保产业比较薄弱，如此大规模的投入为外地环保产业提供了商机。据了解，上海环保产业由于缺少统筹规划和优惠政策，发展不快。目前，上海从事环保产业的单位只有500多家，从业人员5万多人，年产值仅20亿元左右。 据介绍，环保产业以防治环境污染、改善生态环境、保护自然资源为目的，进行技术开发、产品生产、商业流通、资源利用、信息服务等经济活动。近10年来，环保产业开始渗透到各个经济领域，并被国际上公认为具有广阔发展前途的21世纪明星产业。 在综合分析了环保产业市场前景和上海的优势后，上海提出了环保产业的发展目标，力争形成门类较齐全、结构较合理的环保产业体系，成为我国环保产业基地和上海的支柱产业之一，到2010年年产值达到400亿元以上。 据悉，上海将建立和完善环保产业的政策和法规体系，培育、规范环保产业市场，建立一批具有人才优势、技术优势和产品优势的环保企业集团，并设立环保产业发展基金。 -