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临沂某置业有限公司北城新区项目立项申请报告_secret.doc

临沂某置业有限公司北城新区项目立项申请报告_secret

梦醒十分凄凉醉
2017-09-02 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《临沂某置业有限公司北城新区项目立项申请报告_secretdoc》,可适用于职业岗位领域

关于临沂**置业有限公司**新区**广场项目立项的公司二O一O年一月dura,sabatesdetalóalt,sabatillesodescalç,Spidermancalutilitzarcinturonsdeseguretat"Quatre","cinc"treballdeproteccióElforatd'escala,Ascensor,establirxarxesd'esgrima,entaulatiunconjuntsorprenentcaigudadesenyalsd'advertènciaJuntammforatcmtaulófermamentafixada,mmsobredelforatcreatbarreresicreaciód'unapantallaplanavertical,mésgranqueelforatdemmperestablirelmarcplacaipantallamesuresdeseguretatadoptadesperalsistemadecinccabletrifàsic,configurarelcabledeterradedicadaUnitatdeconsumiunacaixadedistribucióobriulatapadelaplujaielpanydelaporta,colocalitzatsprotector,desdepisapisdecircuitsicircuitsdes'utilitzenperalaqualitatdeconstrucciódeplantadelscablesiconfigurarcorrectamentComplirestrictamentamb"mecanismedeprotecciódefuitesdeporta",hadetenirbonapresadeterradelsequipselectromèdicsMaquinàriaelèctricahadeserespecialsdegestió,motorelèctricportàtilpetitoperateinesestàutilitzantunacaixaderesclosaambprotecciódefuitapresadeterraiprotecciódelalíniaperlíniaolíniadepoderod水需经隔油隔渣处理后方可排放。()运营期水污染防治措施由于本项目排放的污水水量少污染物简单经预处理后排入驿岗污水处理厂处理经污水处理厂处理达标后各污染的排放量很少排放总量在污水处理厂占的比例很低控制范围之内对受纳水体的影响较小。)固体废弃物处理措施()施工期固体废弃物防治措施(A)、施工单位向当地相关部门申请按规定办理好余泥渣土排放的手续获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。(B)、车辆运输散体物料和废弃物时必须密闭、包扎、覆盖不得沿途漏撒运载土方的车辆必须在规定的时间内按指定路段行驶。(C)、选择弃土场不应占用农田也不要靠近江河和水库最好选择在山坳或低洼地带弃土场的上游要设置导流沟。(D)、弃土期应尽量集中并避开暴雨期要边弃土边压实弃土完毕后应尽快复垦利用。建设单位需严格按照本报告的污染防治措施落实以减少对周围环境的影响。()项目运营期间固体废弃物防治措施生活垃圾由垃圾清运工人各送至小区内的专门堆放点由环卫部门经过分拣将其中的无毒无害部分物质及时清运至城市垃圾填埋场处理可回收利用部分(废纸、废玻璃、废塑料、废金属、饮料罐等)加以回收。项目拟通过加强监督管理生活垃圾的运输工具防止装载过满和及时做好装运后的清理工作对生活垃圾堆放点进行定期消毒、除臭、杀灭虫害等措施来进一步减少其对环境的影响。由以上分析可知本项目产生的固废为一般的城市生活垃圾有毒有害成分少通过采取以上措施不会对周围环境造成明显不良影响。、外(内)环境对本建设项目的影响)外环境污染源及对本项目的影响根据对项目周围环境的调查和现状监测结果表明项目所在地的环境空气质量可以满足级标准的要求。建设项目周围为天然植被不存在主要污染源。因此外环境对本项目的影响主要是小区内道路的机动车尾气及噪声的影响以及厨房烹饪时产生的油烟的影响且小区内人口密度低对环境造成的影响不大。项目在建筑物结构布局设计时应完善周边绿化带使居住区均位于地块中心经过大气的扩散、树木的吸尘降噪、距离的衰减和建筑的隔声等作用可有效减少道路的机动车尾气及噪声对项目的不良影响。本评价建议:项目应采取隔音降噪措施一般可通过在项目用地边界多种树木绿化来减轻污染树木宜选择枝叶茂密、对净化空气、吸音滞尘等都有一定作用的树种。另外应在设计时考虑在建筑物与道路边界预留一定距离的退缩空间同时在建筑物室内布局设计方面考虑尽量将对声环境不太敏感的房间功能面向北面这一侧。)内环境污染源及对本项目的影响本项目内环境污染源主要是机动车尾气和噪声水泵、风机、备用发电机噪声等。()机动车尾气及噪声机动车在区内行驶过程中产生的尾气和噪声会造成一定的不良影响。通过限制尾气排放情况差的机动车入区、加强地下停车场的通风换气、禁鸣喇叭、加强绿化等措施可以在一定程度上减缓其影响。()水泵、风机、备用发电机噪声水泵安装在地下水泵房水泵、风机、备用发电机均选用低噪音设备以及减振、隔音处理再经墙体的阻隔不会造成不良影响。、特殊环境影响项目地块及四周没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等本项目不作此部分的分析。第三章项目对公共设施需求影响分析一、项目对公共设施的需求,、道路交通)道路现状区域内交通纵横交织道路宽阔、整洁、通达四方区内公路、铁路、航空等交通网络四通八达京沪高速公路纵贯南北条主干道合连纵横座城市景观大桥出口全部通车自**车行抵达汽车站仅需分钟抵达火车站仅需分钟抵达机场仅需分钟距日东高速公路、胶新铁路不足公里。距传统商圈人民广场商圈仅十分钟车程。)交通设施现状区域内现有交通设施较少公共交通及静态交通设施缺乏公共交通仅,,路、,,路公交车。,、给水该地区供水量较小仅能满足现有用水要求。,、排水区域内雨水、污水干管规划科学布局合理能满足本项目对排水的需要。()电力本项目近期需临时用电负荷约为千瓦项目建成后需正式用电负荷约为千瓦。)电信邮政()现状电信水平及电信设施区域内电信管网规划科学布局合理能满足本项目对电信的需要。)邮政设施区域内现有邮政设施较少邮政局所布点过少造成服务半径过大居民通邮困难。()燃气区域内天燃气管道规划科学布局合理能满足本项目对燃气的需要。()暖气区域内暖气管道规划科学布局合理能满足本项目对暖气的需要。(,)环卫与消防区域内的消防任务由武警消防临沂支队**大队负责能满足本项目对消防的需要。区域内产生的垃圾清运到垃圾处理厂做统一处理能满足本项目对环卫的需要。(,)医疗设施区域内有**新区医院、南坊医院等个医院及个社区医疗服务中心能满足本项目对医疗的需要。二、项目住户子女教育解决方案按规定项目住户子女可在南坊街道幼儿园、**小学、中、中、新中(新中系临沂市重点中学)接受完从幼儿园至高中的教育。同时现**新区有小学所、初中所、高中所也可供业主选择。三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案四、项目物业管理、物业管理要点本案为高档商业项目,更需要以软性服务来体现物业的品质,故应做到以下几:,由自己组建物业管理公司来管理为本案在市场中树立良好的品牌形象铺平道路,本项目除了提供最基本的物业管理服务外还应提供各种专项服务、代办及代理服务等其他更为丰富的内容(针对不同服务项目可适当收费),物业管理公司在先期就介入本项目参与设施设备的选定及招投标工作,物业公司更多的注重本项目社区文化的建设社区文化工作是为业主提供的一项重要的增值服务、一所物业拥有良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴会使该物业的品牌知名度和品牌美誉度得到更进一步的提升给物业注入一种强大的文化内涵亦会带来物业的增值。、物业管理服务内容建议)服务内容分类建议物业管理服务一般分为公共性服务、特约性服务和公众代办性服务。具体到本项目物业管理服务内容建议提供如下服务:(,)公共性服务,信件报刊收发、分拣、递送服务,公共区域的保洁、保安、绿化,化粪池清掏,房屋楼宇及小区楼宇周边共用部位共用设施设备的日常运行维护,小区楼宇的日常管理。,物业人员的叫车服务注:业主必须交纳公共性服务费。(,)特约性服务内容,室内设施设备(电器、管道、家具)的维修、定期保养服务,信函电报及报刊速递,物品搬运服务(特指在公寓内),订餐及送餐服务,衣物洗烫,家政服务,接送子女上学,幼儿托管及老人陪伴,商务服务(包括打字、复印、传真等),各种代办及代理服务(如代购商品,代聘家教,预定飞机、火车、船票,报刊订阅,电话安装,房屋转让出售、出租并代办手续„„)。注:特约性服务费用应由双方协定实行调节价管理。针对性服务(,),针对写字楼可加入针对性的绿化养护(树木养护、修剪、防灭虫、浇灌),针对酒店式公寓可以加入露台园艺设计、园艺培植及保养、租摆注:针对性服务费用可以由双方协定实行调节价管理。(,)代办性服务物管公司可接受委托代缴水、电、气、暖气、有线电视等费用的服务。(,)特别服务提供专业管家式服务为业主提供个性化的服务并跟踪到位。、物业费用建议,周边项目的专项研究显示本项目周边项目平均物业费为元平方米月,临沂市场上类似项目的专项研究显示平均物业费为元平方米月,本项目物业费分产品制定各产品价格区间如下:写字楼:元平方米至元平方米高端公寓:元平方米至元平方米酒店式公寓:元平方米至元平方米。第四章项目分析及市场定位一、项目SWOT分析项目优势项目地处**新区中心腹地地段优势得天独厚项目离市政中心广场米享市政大配套并有独特的景观资源:项目紧邻**路这条临沂交通南北大动脉并紧邻**街、**街交通优势明显市场的稀缺性和唯一性**新区能与**广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。开发商临沂**置业有限公司经济实力雄厚用自有资金及银行贷款进行项目开发为项目的成功提供了实力保障项目劣势容积率高、规划难度大、密度大、周边无自然景观、周边环境噪音大。项目机会南坊撤镇建街道办是南访城市化进程的重要标志区位地位的变化必将人口的增加投资的增大住房需求的旺盛从而形成对商业楼盘的具大需求。随着临沂市政府新办公大楼、市级部门在**新区办公场地的使用**新区高端商业楼盘的兴建必将使**新区的魅力大增临沂经济的发展近几年临沂的经济获得了长足的发展经济增长速度远远高于中国城市增长的平均水平。临沂市旅游业的蓬勃发展临沂作为我国重要的观光旅游地区旅游产业也将取得较高的发展速度红色风情绿色**文韬武略地质奇观四大旅游主题日益突出并成功入围由中国旅游电视协会中央电视台等主办“中国最令人向往的地方”强。这为临沂酒店业的发展提供了良好的机会。项目威协项目的主要威胁来自现阶段将要上市的同质物业对潜在客户的分流从市场空白点出发打造片区引领性物业差异化营销全面拔高形象以运营者、领导者姿态面向市场着力打造小区品质即对外围产品的营造加强项目自身比较优势突破现有价格体系合理安排各种物业综合比例以小风险高品质住宅的开发降低风险增加收益提高产品附加值特别是小区景观塑造变相降低单位成本从而追求利润最大化是项目定位方向所在。二、市场定位,、项目市场定位项目市场定位需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况市场定位思考如下:临沂目前没有五星级酒店临沂市处于高速发展的阶段市场需求高端酒店的出现项目所在地位置条件优越完全适合以高星级的形象出现从投资及回报的平衡点看争取高端的消费群体有利于回报期的缩短本项目所在地不缺少高消费群体采用五星级酒店形象利于获取更高的营业收益利于带动餐饮、客房、会议、娱乐、康体等的整体经营创造更高的经济效益市场定位为:临沂市首席商务公寓MALL大众广场一个集酒店、购物、娱乐休闲、饮食、办公、居住于一体的高端购物广场。高速发展的**新区吸引着大量知名开发商涌入。高档住宅和大型居住区林立城市别墅、花园洋房、景观公寓随处可见滨河景观带的大尺度绿化、现代时尚的建筑群、生态化标准的基础设施造就一座布局合理、功能完善、环境优美的活力新城。地块位于**新区商圈的中心地带**路东侧商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征将其转化成**新区稀缺地段的优质资源打造一个集酒店、购物、娱乐休闲、饮食、办公、居住于一体的高端购物广场。,、项目产品定位本项目建设内容批复为高档商业写字楼、五星级酒店及酒店式公寓、高档公寓楼、高档购物中心。地块周边楼盘产品一览:产品名称产品定位上海街写字楼购物中心住宅由此可见区域内物业类型丰富以商业为主高投资收益是普遍采取的定位。综合本地块特征产品定位思考如下:**新区商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利、配套齐全居住人口稠密是一个标准的“优质生活圈”。**是临沂公务员小区最汇聚的地区公安、银行、卫生等系统十余个公务员小区汇聚**。他们在**投资兴业、居住生活、商务办公形成庞大的衣、食、住、行、商、办的消费锁链繁荣整个区域的经济产业链。本项目需依托**新区商圈资源打造一个适宜高档商业写字楼、五星级酒店及酒店式公寓、高档公寓楼、高档购物中心具有极大投资潜力的时尚生活特区。本项目依托**新区急需商圈成熟的商业配套和超高的人气以高档商业写字楼、五星级酒店及酒店式公寓、高档购物中心、公寓居住功能的形象切入同时提升其投资价值兼考虑部分居住功能。,、项目客户群体定位房地产项目的客群主要包括:主力客群、辅助客群、延伸客群。,主力客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景适合大型商业、高端居住、商务办公拥有较丰厚的资金回报。,辅助客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式事业处于高速发展期经济较强的中青年年龄在岁他们的购房目的是居住和投资并重。,延伸客群SOHO型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷、商务资源丰富、办公成本相对较低将会吸引部分SOHO型办公企业经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端、时尚、便捷的公寓类物业接受度较高。,、房屋户型结构公寓采用小户型为主多种户型相结合的方式住宅大多是平方米左右的房正符合现在的潮流。住宅定位为高端住宅因此户型设计多样尽量能满足大多数顾客的需要。对于一般用户有从平方米到平方米的户型面积可供选择楼栋之间距离合适。对于需求豪宅的特殊用户公寓有平方米以上的大户型可供选择。项目的目标是尽量满足每一户的户型需要。本项目涵盖一房二房三房四房四种户型比例为:::既满足了一些商务人士办公的要求又满足了广大置业安家人群的需求。商业卖场采用大空间酒店采用五星级酒店的标准,、方案评估意见**新区商业中心项目规划与地由香港铭堂设计事务所和南宁建筑科学研究所进行概念设计和建筑设计。在方案设计上引入“高档商业”理论结合本项目的具体位置及地形、环境、交通、密度、城市文脉、生态环境等特点。做出了以下特色:总体布局上采用沿**路排列布局分五排布置南侧一排为,层中间二排分别为、层北侧二排均为,层充分利用南北两侧良好的自然景观使中部自然形成一个标志性建筑并充分利用了地块的商业价值。在设计上确保了户户均有开阔视野功能分区明确通风采光良好经济合理实用率高。建筑立面造型上以流畅的线条和优雅丰富的造型为体量上的主要特征以简洁的色彩和的景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果从而形成本建筑典雅、精致、时尚、高贵的特征。交通组织上做到人车分流商业人流和住宅人流的分离。总之经过近半年的时间反复几易其稿目前的方案应属比较理想的方案既结合了项目地价特征充分挖掘了地段价值又贴近市场符合目标客户的需求。三、房地产市场承载力分析,、区域市场分析,)临沂城市综合体的发展城市综合体HOPSCA的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物因为城市本身就是一个聚集体当人口聚集、用地紧张到一定程度时在城市核心区(多在城市CBD核心区)就会出现这样一种综合物业。城市城市综合体项目是城市化进程的产物是房地产市场发展的必然趋势。()城市化进度和人口增加商业地产大开发提供契机城与市在城与市新没有商业就不存在城市在当前中国城市化进度不断加深的过程自改革开放以来中国的城市化得到了迅速发展年到年城市化率由(提高到(年均提高(个百分点。自年以来我国城市化水平近几年每年都保持了至个百分点的增长截至年底全国城镇化率已达(,在这个形势下商业综合体的迅速发展成为一种趋势。我国城市数量也从改革开放初期的个增加到个其中超大、特大城市已达个。城市已成为我国国民经济发展的重要载体城市经济对我国,,,的贡献率已超过,。在短短多年中全国平均城市化水平从世纪年代初的发展到世纪初已超过走过了发达国家上百年的城市化发展历程现在城市化水平逐渐向世界平均水平靠拢。这不得不说是在政府的“加快中国城市化进程”政策下的结果因为中国具有农村人口基数大、地区发展极度不平衡的独特国情这就决定了中国城市化不能仅以速度来衡量。建设部副部长仇保兴表示“未来若干年还将有亿农民进城。”随着临沂城市化进度的深入临沂的城市综合体开发进入快车道。同时人口的聚集也为城市综合体的开发提供了大量的客户积累年月临沂公安局公布济南流动人口就已经达到万之多年临沂人口将挑战万。()居民需求量促进商业地产开发近年来我国经济一直保持高速发展居民收入水平也在不断提高。临沂市的经济发展状况和当地消费水平好于全国平均水平从而保证了居民需求总量稳定增长为本项目打下了良好的市场需求基础。()居民需求多样化促进商业综合体开发随着经济的迅速发展居民收入水平的不断提高消费方式和生活方式也发生了变革消费需求逐渐多样化。国际发展经验表明当人均GDP达到,美元时居民的消费需求更趋于个性化和多样化这种变化为购物中心的产生和发展打下了坚实的基础。消费需求个性化和多样化趋势逐步明显。消费者购物不再仅仅是购买商品以满足物质生活的需要对休闲、娱乐、社交等精神消费的需求增强。因此集购物、娱乐、休闲、社交、餐饮等功能为一体以满足多种需要的购物中心的出现和发展成为一种必然。商业综合体项目将满足消费者这一诉求为消费者提供良好的消费环境并以其一站式购物的便利性和复合性营造出一种立体、多元的购物、生活模式在功能上满足了消费者的多样化需求可为消费者提供更为丰富的物质和精神享受。()零售业增速下滑风险意识提高加快商业企业对商业地产的直接投入。银座股份在公告中解释:近几年宏观经济保持了高速增长特别是年中国经济在全球金融危机下全年国内生产总值亿元按可比价格计算比上年增长全年居民消费价格比上年下降。其中城市下降农村下降其中居住下降。从上述数据可以看出虽然目前社会零售总额依然在增加但批发与零售行业的增速必然受到一定的影响。商业地产也将迎来新的发展机遇。以往一些世界著名的奢侈品牌不肯进入临沂因为它们找不到与其身份相匹配的商业区。现在这种情况正在悄然改变一线地产商正在临沂全力打造城市综合体在开发之初即开始招商不久的将来临沂的商业地产规模、质量都会有大幅度提升。另外临沂正在建设区域金融中心并努力吸引国际、国内大型企业集团的总部进驻这些都需要提前“栽下梧桐树”。**广场位于**新区市级行政服务中心、文化中心、体育中心、商业中心、高新科教区、滨水休闲度假区所在地、中高档住宅区这个城市CBD、商业中心再建项目多位置优越适合建设城市综合体项目。建筑规模庞大有万平米建筑形态包括写字楼、酒店、公寓、商业等业态丰富引领区域房地产市场发展。地标性建筑提高城市品位带动区域综合竞争实力。,)供给分析:**新区的商业房开发量较大销售额和销量一直排在临沂市前列。就发展形式而言**新区是当前临沂市较为活跃且最有发展前景的片区之一地域上的优势共享临沂市新中心区的优质配套必将成为临沂市最大的居住区之一**新区是临沂市政府办公所在地良好的生态环境、交通、市政配套加上人才配备使**新区的发展一天比一天好表现在外资、台资、港资、中资大型企业的进驻在房地产方面因地产开发的速度加快至使**新区土地供应的不足现青年路以南土地不出售了**新区未来楼市定会是临沂市的热点区域。但是就现状而言许多项目在开发过程中未能站在消费者角度考虑问题社区日常生活配套设施明显不足不能满足小区居民日常生活所需。由于**新区片区是社区一方面商业配套及市政设施不够另一方面居民尚未建立在本片区消费的良好习惯。由于没有大型商场居民若购买大件或耐用品要到市内购买令这里中小型商家没生意或生意淡薄导致这里的商品房面积未能进一步放大价格也不能得到相应的提高。应该说随着**新区地区居住人口的进一步增加这里商业用房的需求量将会越来越多价格也会逐步稳定提高尤其对于一些新的酒店、大型商业中心、人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺其价值将会首先被挖掘出来。,)需求分析:北京靠政治、上海靠经济、西安靠文化、曲阜靠孔子站在全国看临沂临沂已规划出**新区的发展思路在不久的将来**新区将成长为临沂新的政治中心、行政中心将衍生出如写字楼、会议、酒店、餐饮、健身、娱乐等相关商业配套。**新区的文化定位将来会形成以文化办公及文体休闲娱乐、以及教育产业链这部分需求将推动**新区的文体、娱乐及写字楼市场等相关商业配套。滨河景观带的不断完善会形成以酒店、餐饮、住宿、休闲、娱乐为主的渡假旅游等商业配套形式。根据规划显示到年**新区人口达万到万人。中高档居住区逐渐形成随着人气的凝集居住的要求将会有餐饮、购物商场、文体娱乐等配套要求。商业副中心的规划方向以及环境的需求**新区将是临沂的临沂“第一金融中心中央CBD”城市经济发展的灵魂所在。临沂市的经济尤其是私营经济这几年发展非常迅速诞生了一大批富有的生意人随着自身经济实力的增强他们对生活的要求特别是居住的要求也越来越高。因而产权式酒店公寓这一最高层次的居住形式将对他们具有很大的吸引力与之相配套的酒店式服务也将极大地方便他们的生活它的出现无疑将很好地满足这一市场的需求。针对酒店、产权式酒店公寓、大型商业的消费市场非常广阔销售前景乐观。,、典型物业调查,)齐鲁园,项目简介:该项目地处**新区核心位置紧邻临沂市新政府办公大楼由山东冠鲁房地产开发有限公司开发。项目总占地余亩总建筑面积余万平米容积率为属于中档楼盘。项目共分为ABCD四个组团开发一期开发余万平米由栋高层组成年月日开盘。该项目内部配套设施完善商业会所、运动设施齐全且内部设有北京汇佳国际双语幼儿园目前一期销售率预计达以上,项目现状:项目目前在售A、B、D三个组团目前剩余房源约套剩余房源以平米以上的中大户型为主约占剩余房源的平米以下的小户型约占项目C区未推出的套房源预计在今年下半年会推出。,)联合世纪建筑,第二季度销售情况:月份销售套月份销售套月份销售套。电梯多层洋房,项目简介:项目位于**新区核心(原南坊)沂河、祊河、柳青河优雅交汇处北倚行政中心东邻动植物园与阳光沙滩浴场。总建筑面积约万余平米规划一岛一湾二城。项目有栋电梯洋房、栋高层、栋联排别墅、栋花园洋房组成。其中一期为电梯多层洋房如图蓝色虚线部分所示总共栋电梯多层套数为套,项目的户型情况:一期花园洋房户型为平米和平米两种户型,项目营销动态:项目于年月日开盘开盘当月销售套左右月份销售套月份销售套左右。,)杏坛文化家园,项目简介:该项目地处临沂**新区**路与三和三街交汇处由山东省直辖大型国有企业临矿集团投资开发总建筑面积万平米栋楼物业形态主要以层的小高层和层的高层组成。目前在售楼座为号楼(小)、号楼(高)、号楼(小)以及号楼(高)总计余套前期四中分批团购了该项目的栋楼即号楼、号楼总计约套**教委团购了该项目的栋楼即号楼、号楼和号楼总计约套,在售产品户型情况:面积区间:平米小高层:平米(主力)、平米和平米高层:平米、平米、平米、平米、平米(复式)、平米(复式),项目营销动态:年月日开盘截至目前该四栋楼销售率约其中二季度销售情况月份销售套月份销售套月份销售套,价格情况:该项目目前整体销售均价为元平米月中旬价格上调平均上调元平米(高层上调元平米小高层上调元平米),优惠措施:常规优惠(一次性付款折按揭折),)环球国际,项目简介:该项目地处临沂**新区**路与滨河大道交汇处由临沂金佰利置业有限公司投资开发建设。项目总建筑面积万平米由三栋层高层住宅建筑、层底商及一栋高层办公写字楼组成其住宅部分以“临沂唯一滨河全景观阳光中小户型”的中高端形象登陆临沂面积从至不等。一期共推出一栋高层公寓和一栋办公写字楼目前该项目正处于前期认筹阶段价格未定预计年月正式开盘。,认筹阶段优惠政策:VIP卡交元认购诚意金抵元购房款(俗称:交万抵万),认筹状况:年月日开始认筹截至目前VIP卡预计销售张左右住宅与写字楼的VIP比例约:。,)滨河阳光目前在售的多层部分约套目前在售的叠加别墅约套,项目简介:该项目地处**新区新政府中心南侧三河口片区是由临沂重盛置业发展有限公司开发香港港业地产营销顾问有限公司全程代理销售。项目规划总建筑面积万平米分三期开发目前一期开发万平米物业形态包括高层、多层以及部分叠加别墅。项目建筑风格为现代欧式定位为“地王之上百万平米欧洲亲水国际社区”。项目规划布局合理自有配套完善属临沂高档品质社区。,项目的推售节奏:年月日开盘首推栋多层户型面积在平米总计套目前销售率约在左右叠拼别墅月日开盘总计推出套目前销售率约为,目前销售政策:无优惠多层洋房均价约在元左右叠加别墅均价约在元平米左右,月份开盘当月销售套数约在套左右月份销售约在套左右,)澜泊湾项目目前推出三栋高层在整体规划平面图上所示,项目简介:该项目位于临沂**新区东依柳青河南枕祊河西临南坊新区中央轴线北至新区中心地处临沂新区核心生态区三河交汇处是由临沂鲁德城市建设有限公司投资开发。项目总占地面积万平米(亩)规划总建筑面积约万平米由个高层居住组团、个低层亲水居住组团、个国际商务组团、个公共设施组团、所小学和所幼儿园组成。目前正在开发的为一期部分共栋高层其中在售的为栋高层总套数约套,首推楼栋及户型:共三栋高层具体分析如下楼号层数产品形态东户中户西户面积(m)套数面积(m)套数面积(m)套数A一梯三户A一梯三户A一梯二户左右(复式)总计套,销售价格:元平米起一户一价预计均价为元平米左右,营销动态:项目月底开盘目前的销售率约在左右月份销售约套月份销售约套月份销售约套,)颐高上海街,项目简介:项目位于临沂中央都市走廊**路主干道南北长一公里规划为万大型街区式城市综合体汇聚了公寓、酒店、超市、KTV、百货、影院、写字楼等城市业态形成了居住、休闲、娱乐、餐饮、购物等多种城市功能。接驳新市府行政区、人工湖及景观广场沂河、祊河壮丽美景无须远眺。颐高上海街大气、灵秀气质自然天成与周边环境相互映衬相得益彰。,商铺结构:立体式街铺一层挑高米预留充足空间让业主自由规划全框架结构约平米多面积选择自由分割灵动空间选择满足各类商业需求,销售价格:预计均价为元平米左右,营销动态:现未销售,、市场分析有关结论全国房地产市场在加大调控力度下基本健康地发展并成为最火爆的热门行业之一**新区身兼全民置业、住宅大盘化、郊居化重任集撤镇建街道办、办公、商务、住宅等多种概念与一体将成为临沂全民置业的当然之选随着住宅的增加大型、高端商业的开发已成必然之势。高起点、高标准的规划和政府相关政策的支持将为**新区的房地产物业价格得到实质性的提升同时也意味着**新区楼盘具有广阔的升值空间四、销售价格及销售预测,、项目建议销售价格测算就本项目而言最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系本项目建筑主体物业预计包含商住楼、酒店式公寓、写字楼、裙楼商业部分写字楼、商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价元平方米。项目裙楼商业(层)均价保守预计元平方米。**新区**广场销售总价测算表可售面积(万平方分类建议销售单价销售收(万元)米)商住、公寓(精装修)元平方米写字楼元平方米酒店元平方米商业用房(层)元平方米商业用房(层)元平方米总销额,、销售预测本项目已在二OO八年即开始进行市场研究和方案设计经过近一年的工作现已基本完成方案工作。计划本项目于二O一年三月动工二O一三年三月份通过竣工验收并全部实现销售。目前**新区房地产市场价格情况住宅售价在元元M,一层临街商铺售价在元元M。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势本项目住宅售价可达元M临街铺面售价可达元M。保守估计本项目的利润可达万元。况且主城北移大量楼盘的入住**新区地产市场又掀起一轮热潮许多在售项目的销售速度应高于临沂市的平均水平而且房价的增幅也大于全市平均水平。总之本项目风险极小利润可观前景看好。五、项目营销方案总体策略本项目是临沂市首个五星级酒店、商务公寓MALL以最高,,层屹立**新区中心的城市综合体强势作为临沂市核心商圈的地标性建筑对周边景观及经济带来积极的影响。由于临沂市城市建设的步伐和经济的强劲发展市民对房地产的投资热情高涨尤其是优质商铺更是成为投资客青睐的市场热点。因此本项目应顺势而为及早入市采取以快打慢的策略迅速占领区域市场以尽快实现资金回笼、降低发展商的投资风险。总体来讲本项目的营销操作采用的是“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”的相对集中策略。充分运用一个主题(临沂市首个五星级酒店、商务公寓MALL)突破市场四大媒体(临沂市电视台、临沂市晚报、户外广告、宣传资料)大力度高密度报道和全方位大手笔现场包装撬动市场两大核心卖点(临沂市商业地标、首个MALL商业广场)攻占市场三点小利(**置业会员卡、多折扣、返租大奉送回报业主)收获市场。以此为主导在营销活动中实施一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理在人气和成交率上取得高效的业绩。入市时机及销售前提“良好的开始是成功的一半”。入市时机方式把握得好才能产生好的销售开局。入市时机的选择要综合考虑以下几个方面因素:,)项目可售时间通常选择在正式预售前个月入市宣传、推售号码一方面为项目提前造势、另一方面可为正式销售积累有效客户本项目预计于,,,,年月底开盘。,)准备充分后入市必须在售楼大厅、营销广场、项目周边环境改造、工程形象等内外包装方面有良好形象展示模型、楼书、展板等销售工具齐备的情况下入市这样才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力增强客户对项目的信心。,)无造势不入市在房地产市场如此激烈的竞争态势下业界公认:“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响因此项目入市前必须要有足够的宣传造势能初步建立品牌形象并吸引客户关注为前期销售作市场铺垫。,)销售旺季入市每年月至下年月是房地产销售的周期性旺季共中月以及月销售黄金时段一般在销售黄金时段推出的楼盘比较容易快速聚集人气在销售初期达到较高的销售率因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过销售旺季火热的销售气氛使本项目一炮打响迅速在市场上扩大知名度和影响力将有力促进后续销售。,)有目的地入市根据发展商的资金运作需要合理安排营销成本投入和销售回款的进度提高发展商的资金利用效率。,)有控制地入市根据工程进度、价格策略、销售导向等分期有节奏地向市场推出产品避免一拥而上实现均衡、有序的销售目标。本项目作为高端商业项目市场的动作一般是“招商先行”。是指项目在成功招商的情况下开始销售以核心租户(主力店、一级品牌)的入驻来带动销售。本项目的销售操作思路亦是如此通过核心租户在一层和负一层不同区域的安置将相对位置较差的单位通过品牌商家的入驻变成相对较佳的位置从而带动销售以及顺利完成价格的初步拉升。综合以上因素根据项目动作的要求建议本项目的排号认筹期定在,,,,年月日正式解筹期暂定于,,,,年月日。内部认购前期提条件售楼大厅装修完毕并可使用建筑模型已完成完成必要销售文件(销售百问、销售面积、房号表、认购登记卡、付款方式、客户登记表等)销售人员已完成上岗培训已完成销售人员的工服、名片制作完成必要的宣传资料(楼书、户型单张、折页)宣传铺垫(户外广告、报纸软文广告)楼体包装(以工程网包装、以广告喷绘包装)工作人员到位(保安、保洁、财务)。正式开盘销售前提条件,)取得《预售许可证》,)现场包装看楼通道施工装修完毕现场气氛营造完成(导示系统、道旗、绿化、背景音乐安装完毕等)。,)资料智能化标准、配套设施、交楼标准提前落实按揭银行提前落实物管公司提前落实价格表及付款方式完成必要的销售文件(认购合同、定金通知书、购楼须知、预售全同),)销售人员开盘前培训对前期重点客户进行回访知会开盘及优惠信息,)宣传准备报纸广告准备完毕并提前预订版面开盘活动安排(时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等)礼仪及礼品准备各销售阶段工作安排,)吸筹期(,,,,年月日月日)利用软性广告宣传造势、吸引目标客户群关注商铺推出部分单位进行市场初探视市场反应情况加推考核客户对项目的初步认知价格初探作为下一步价格调整的依据。,)解筹强销期(,,,,年月日月日)完成了项目认知市场、价格初探后进行微调进入到公开发售阶段分楼层区域加推单位提升销售均价利用各类媒体组合推广将销售推向高潮对到访客户进行分析挖掘项目主要客源进一步调整定位到,,,,年月日前完成部分商铺的内部认购收取诚意认购金。掀起的商业销售热潮启动商铺的认筹登记。解筹日分批量推出严格管理好销控。,)放号方式不对外公布价格销售人员以放号段大致均价向客户作介绍前天以自然放号的形式将全部盘量推向市场根据每日由销售人员上报的意向房号进行统计分析观测市场购买倾向及价格承受情况为解筹前的销控提供市场依据而后以销控放号方式作引导性吸筹。所有期间的放号均采用收筹金给予一定折扣的政策。,)解筹方案筛、配筹后按所放号码顺序排队订房的方式进行解筹。解筹后采用促销性的销控方式以强有力的目标销售管理和推广活动着力解决销售速度的同时解决尾盘问题。解筹时按既定的推货方式进行解筹视解筹情况加推而对于街铺以及位置好的铺位可以采取销控措施解筹后主要结合入驻品牌商家的情况以位置相对理想但价格不是太高的铺位进行销售尾盘期主要采取大折扣让客户感到有一定的优惠。,)持续销售期(,,,,年月日月日)按照既定的推货节奏进一步提升销售均价举行各类现场促销活动刺激市场充分利用良好的工程形象将销售推向第二次高潮通过老客户口碑效应挖掘新客户向其它片区幅射开发目标客户,)尾盘清理期(,,,,年月月日)该阶段为发展商回收利润阶段快速销售消化剩余单位回笼资金的阶段。结合销售均价给客户一定优惠如多打折扣等充分利用现楼形象加速客户成交充分利用招商情况刺激购买,、风险预备,)执行风险:方案即使制订的再科学合理如果执行上不到位的话策划将成为纸上谈兵因此销售执行力度是营销最为关键的环节。解决办法:(,)首先组建一支强有力的营销团队建立高效的管理机制目标任务落实到人相互协助相互监督执行。(,)其次薪资考核其中增加工作执行业绩考核一项在利益上刺激员工执行的积极性。,)工程进度风险:在项目销售上营销工作一旦全面展开工程进度要和营销进度保持高度一致推动营销工作的顺利开展。是增加顾客对项目的信任的有利力保障是决定其前期回款直接因素。工程进度一旦出现问题直接导致营销链锻裂。影响销售执行。解决办法:(,)项目推进统筹安排工程于营销统一推进工程出现问题及时预见给营销负责人沟通及时调整营销环节性策略。(,)前期做好完备的工程预算和财务计划减少因资金问题带来工程进度风险。第五章项目开发建设进度安排一、工程计划**新区**广场筹备工作从二OO八年五月份即已经展开请专业的市场策划公司进行了充分的市场调研对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。到目前为止已充分把握住了市场并获得了一个较为理想的方案。本项目计划二O一年三月份破土动工。月份达到正负零。份主体全面封顶。基本完成主体外装。二O一三年三月末完成道路管网绿化并申请竣工验收。二、施工安排(见附表,)第六章投资估算和资金筹措本项目的建设资金使用开发商临沂**置业有限公司的自筹资金及向银行贷款的形式解决。一、总投资估算本项目计划投资总额为万元(不含地价款)按可销售面积计算销售建设成本为元M。其中:前期费用万元勘察设计费万元政府规费万元建筑安装工程费万元其它费用万元**广场开发成本估算表(见附表,)二、资金筹措和资金平衡分析,、项目资金来源,)项目资本金筹措项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金项目预(销)售资金(销售收入转用于建设投资)。为保证销售收入能顺利足额到位需申请银行能为顾客提供按揭服务。,)项目债务资金筹措项目债务资金主要通过企业间资金拆借和向银行贷款的形式解决。企业间资金拆借的利率及偿还条件需视具体的资金拆借协议而定。本项目的融资方案主要以向银行借款的方式进行设计。是否拆借资金待项目实施过程中相应决定调整。项目贷款总额为:万元其中贷款本金为:万元建设期利息:万元。申请银行贷款的方式有两种选择:一是提供足够数量的优质抵押物通过办理抵押获得贷款二是以项目法人已经投入的自有资金和项目未来取得的销售收入及经营利润作为担保通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用的做法暂按抵押方式考虑既开发商以公司自有资金(万元)取得土地(万元)将土地抵押给银行取得银行贷款抵押率。银行贷款在建设期内只付利息不还本金。项目进入现房销售期后开始偿还本金。偿还贷款及建设期内利息的资金来源主要是项目可用于还本的销售收入即销售收入扣除应纳税金、销售成本后的余额除掉转作为项目投资后的部分。这部分资金按最大额度优先用于偿还贷款本息。当然为最大限度的减少利息投入决定当期利息当期付清在未取得销售收入的时期内可以利用剩余的自有资金或银行贷款偿付。当自有资金筹措和取得预售收入困难时可适当考虑让项目承包商和供应商带资或垫资。但只可作为应对未来风险的措施且比例不可偏大。,、融资方案分析,)资金来源可靠性分析本项目融资方案中属于项目法人自有资金的份额占比虽然较高但是项目承办方拥有足够的投资实力并且可以通过对项目分期分批地实施降低自有资金集中发生的额度拓宽资金投入的时间空间使自筹资金的能力得以充分保证。项目建设期内对应年份的预售和现房销售收入的预测值远高于作为项目自筹资金的来源部分使自筹资金来源的可靠性进一步提高。虽然银行对房地产开发商的贷款控制较严但由于银行贷款在总投资中比例不高项目承办方拥有足够数量的优质资产以及所取得的开发地块的土地使用权可以满足银行的抵押要求项目自身获利能力强市场风险相比较而言并不大因此获得银行支持是可能的。就目前国内金融市场的形势而言银行对于按揭的形式是比较欢迎的。相应的销售资金的及时回笼亦能得到保证。,)融资结构分析在项目投入总资金中资本金部分占:。其中项目法人自筹:预售收入:。债务资金占:。融资结构基本合理。,)融资成本分析和利用债券、招股等相比本项目使用的银行资金因当前的利率水平不高借款期限较短连借带还一共不到年需由开发商承担的利息总额占比较低资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成本也因银行利率较低资本金的融资成本也大为降低。,)融资风险分析(,)项目融资风险评估项目可能面临的融资风险主要有以下一些方面:(A)本项目存在一定的资金供应风险。主要表现为各项资金来源不能按建设进度足额及时到位的情形发生。项目应在资金完全落实之后进行。(B)预售和现房销售不畅资金回笼困难。有两种可能:一是回笼资金数额虽能满足转用于建设投资部分的需要但是不能按计划偿还对银行的贷款本息二是不仅不能按计划还本付息也不能满足计划用于投资的额度需要。未来预售和现房销售的情况会对项目的资金使用计划构成较大影响需有一定的预控措施调整项目的各项资金供给方案。(C)银行的信贷计划产生变动如终止、计划变更、数额减少、要求提前还贷等。(D)融资成本发生变动如利率、汇率的变化还款期的变化等。()项目融资风险的防范方案面对前述的融资风险的各种表现可以考虑制定如下的风险防范预案:(A)制定项目整体或部分开发权转让的预案(项目转让、合作开发、联合开发、出售股权等多种形式)。(B)自有资金紧急调用预案(融资主体各方来源的可能和可以的资金调动)。(C)要求项目承包商和供应商带资或垫资预案。第七章财务分析绪言:本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况有必要对报告的有关问题进一步作出说明、我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值。、本报告在测算数据时一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每一环节都优质高效我们需组建一支高素质、高水平的工程管理队伍以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本同时紧紧地抓住市场机会增加销售收入达到先前制定的盈利目标。、由于车库目前是否销售不明确在价格和利润测算中未将地下车库纳入销售计划。一、销售利润分析,、各类物业销售收入估算住宅:可售面积m,为保守起见整体均价按元m计算m*元m=万元商业:可售面积m均价按元m计算m*元m=万元商业销售收入销售总收入为:住宅销售收入万元万元=万元,、销售利润本项目的总销售额为A万元。土地成本按楼面地价元平米计算计B万元前期费用及建安费用为C万元。销售成本按销售额的计算D万元。本项目销售利润为X万元。ABCD=X万元。扣除营业税为万元。扣除合同印花税城建维护税产权转让登记费共为即:万元。本项目税前利润为万元。扣除所得税额即万元。本项目税后纯利润预计为万元。二、赢利能力分析,、项目经济指标编号项目单位数量占地面积平方米总建筑面积平方米(商业建筑面积平方米其中商住、公寓建筑面积平方米车位个满足规划容积率建筑密度建筑高度米《,,,绿地率》绿地面积平方米,、项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用:直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用及配套建设费用间接费用包括财务费用及不可预见费用。见附表,,、项目销售税金及附加测算**新区商业中心销售税金及附加一览表序号类别计算依据交纳金额(万元)营业税城市维护建设税营业税*教育费附加营业税*教育专项基金营业税*防洪工程维护费销售收入*,销售收入印花税*,合计,、项目土地增值税测算**新区商业中心土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额(万元)销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取()项,增值额增值率()()增值税率(存在避税)速算扣除率同上土地增值税()*()()*(),、资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额(万元)销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额()所得税()*,税后利润()()本项目税前利润总额为:万元本项目税后利润总额为:万元本项目税前直接投资成本利润率为:,本项目税后直接投资成本利润率为:,以上指标与同类房地产项目相比可以看出本项目的静态经济效益指标良好项目可行。,、项目销售价格敏感度分析项目名称(单位)金额商业用房(元)商住、公寓(元)销售收入(万元)销售税金及附加(万元)土地增值税(万元)利润总额(万元)所得税(万元)税后利润总额(万元)税前直接投资利润率三、借款偿还能力分析、偿债能力分析项目偿债能力分析采用利息备付率、偿债备付率和资产负债率三项指标。)利息备付率在项目利息偿付期间利息备付率指标均大于。最低的利息备付率为最高的利息备付率为。详见《借款还本付息计划表》。)偿债备付率在项目债务偿还年份偿债备付率指标均大于。最低的偿债备付率为最高的偿债备付率为。详见《借款还本付息计划表》。)资产负债率在项目长期债务存续期间最低的资产负债率为最高的资产负债率为。仍在合理的负债范围以内。详见《资产负债表》。,、财务生存能力分析通过观察《财务计划现金流量表》可以看出项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零并保持有较大数额的盈余。说明项目的资金运用是平衡的项目具有较强的财务生存能力。第八章不确定性分析一、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析是通过分析房地产投资项目在一定时期内的开发数量(销售数量)、成本、税收、利润等因素之间的变化关系找出生产规模或销售规模的盈亏平衡点。其中投资开发量可以看做是销售收入和总成本的变量从而使开发量与利润之间建立起函数关系计算出开发量的变化对利润的影响。函数公式如下:利润=销售收入销售税金总成本根据以上成本计算表可知:该项目固定成本为土地成本万元单位可变成本为:(总成本土地成本)万平米=元平方米项目建成后预计平均售价为元平方米销售税金及附加为(X×)设开发商预期获利为Y,项目盈亏平衡时的开发数量为:X。则根据上述盈亏平衡的函数关系,有下列函数关系式:Y=XX*(X)其中当Y=即项目处于保本阶段时的开发量为:X=万平方米项目保本盈亏平衡点数值较小说明本项目风险较小。二、项目敏感性分析敏感度分析是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时项目经济评价指标因此而受到的影响程度进而从中找出敏感性因素并确定影响程度的一种分析方法。我们依据以上方法进行了计算得到了表格:见《销售收入敏感性分析表和建设投资敏感性分析表》由以上敏感度分析可知售价的变动以及建设期投资对项目收益的影响较大所以本项目开发成败的关键在项目的销售价格和项目的建设期投资上适当的降低价格和降低项目的建设投资有利于减少项目风险。三、项目风险分析本项目融资前和融资后的财务净现值指标大于零而且财务内部收益率高于行业基准收益率项目具有所要求的盈利能力项目融资后的利息备付率、偿债备付率指标均大于资产负债率在合理的范围以内表明项目具有相应的偿债能力和对债务的安全性项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零并保持有较大数额的盈余说明项目的资金运用是平衡的项目具有较强的财务生存能力。基于以上所述项目在财务上是可行的。财务分析的主要指标和数据见《主要经济评价指标汇总表》。拟建项目结论性意见一、本项目符合国民经济和社会发展的需要符合临沂市城市规划项目内容符合规划要求符合国家产业政策和有关要求。二、本项目能耗指标按照相关规范、规定取值并采取有效措施优化用能结构保证能源消耗在正常水平可以达到节能目的。三、本项目建设不占用耕地符合土地集约利用要求不对社会造成负面影响。四、本项目投入使用后对可能对生态环境造成轻微污染的生活污水、生活垃圾及建设过程中产生的扬尘、噪音等污染将采取切实可行的治理措施不会对环境造成危害。五、本项目地处临沂市南北主要通道**路上地段优势和景观优势十分明显又处在**新区这个升值潜力最大的热点片区市场对提升该地区房地产行业、服务业和区域经济的品质将起到一定作用。六、本项目各项经济技术指标表明该项目设计合理建设方案可靠具有良好的社会效益社会适应性良好抗风险能力强是附表,年月年月年月年月年月年月、进场准备一、地质、野外作业勘探、内业资料整理、设计院提供施工图、桩基施工单位确定二、桩基、桩基队伍人员、设备施工进场临时搭建、施工准备及放线、打桩施工、检测单位确定、检测单位进场及设备三、桩基就位检测、现场检测作业、提交检测报告、主体施工单位确定四、主体、主体单位人员、设备进场、临时搭建工程施工封顶、已有工程检测、主体结构施工封顶五、室内、砌体、抹灰、水电安砌体、抹装灰、水电、外墙及室内装饰装修安装及装、外架拆除饰施工、室外给排水及强弱电施工单位确定、上述施工单位进场六、室外、施工前准备管网及小区绿化、室外管网施工、小区道路施工、小区园林及绿化七、调试验收附表,分序总价投资分项名称数量单位备注类号(万元)地块地价款施工水电设施费前界桩点测量放点费期重新绘制宗地图费费施工现场平整费用施工现场围墙费小计地质钻探勘察费勘方案初步设计、施察工图环境绿化设计设室外电源点设计费计效果图、模型图费小计施工图审查费消防报建(设施费)地下管线查询费总包合同鉴证费工程造价审核费工程造价咨询服务费房地产协会上网费建设工程交易费投资许可证费应土地使用费缴建筑灰线复测费政预售和竣工查丈费府白蚁防治费部墙体改造保证金门燃气工程质监费规燃气工程监理费定工程建设监理费工程质量监理费施工安全监理费小计分序单位总价投资分项名称数量备注类号(元平米)(万元)土方挖掘外运费基坑护坡工程桩基工程建设费地下室土建工程费人防工程设施费地下室水电工程费地面以上土建工程费地面以上水电工程建费筑消防工程建设费安电话通讯建设费装电梯工程建设费工智能化工程建设费程变配电所建设费费KVA发电机组用环保工程建设费宽频网络建设费小计其综合管理费它小计建设成本费总计
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