京汉科技大厦初步定位思路方案报告

京汉科技大厦初步定位思路 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 报告 京汉科技大厦 初步定位思路 (2005年01月15日) 商业地产 商业地产如果按行业分应为: 产权酒店、服务式公寓和写字楼 SHOPPING MALL、购物中心 主题商业街 物流及专业市场 社区商业的综合体 商业地产关注的问题 商业地产市场需求 开发商:套现、争取最大利润 长期稳定的租金收入 投资者:最大的投资回报 经营者:适宜的经营场所，获取可观的经营收入 消费者:一个适合自身消费或服务场所 社 会:区域商业消费格局和区域发展 商业地产操作流程 市场定位、项目定位 商业业态、商品组合选择 功能区规划、布局 招商、招租、销售 项目开业、经营管理 初步工作重点 市场定位 ——初步结论 项目定位 初步调查内容 写字楼 武汉写字楼总体市场的销售和租赁资讯; 初步调查了武昌中南商务中心写字楼和汉口建设大道、解放大道写字楼的经 营状况; 与目前正从事武汉著名写字楼策划租赁的业内人士进行了沟通和交流; 与武汉高档写字楼物业管理公司的高层进行了沟通和交流。 商场 对项目周边的商业业态、人流、交通状况进行来了初步摸查; 对武昌中南商圈中商广场、世纪中商以及与项目的关系进行了初步调研; 对汉口武广商圈的武广、世贸、SOGO进行了初步调研; 对高档写字楼和高档精品商场结合的典型案例新世界进行了调研。 酒店 调查了武昌中南路、武珞路一带酒店的经营状况; 调查了武昌中南路一带与酒店经营相关的单位和写字楼。 初步工作思路 SWOT分析 发展定位 写字楼定位 功能设置 酒店定位 商业定位 项目分析 写字楼市场 商业市场 酒店市场 发展策略 汇报 关于vocs治理的情况汇报每日工作汇报下载教师国培汇报文档下载思想汇报Word下载qcc成果汇报ppt免费下载 框架 项目分析 写字楼定位篇 商场定位篇 酒店定位篇 项目分析 区位价值 地块分析 项目分析 区位价值 区域中心:地处中南商贸圈 ，位于中南商贸圈的起点和龙头位置，是武昌 区的中心 周边资源丰富: 商 业:中商广场、中南商场、世纪中商等 写 字 楼:中商广场写字楼、世纪广场、省建行写字楼、华银大厦等 酒 店:五月花酒店、白玫瑰酒店、洪山宾馆、湖北宾馆等 行政机构:省委、省政府及其他非市属行政机构 辐射区域资源: 武汉大学、华中科技大学、中科院武汉分院等为背景的科技教育区 武汉光谷科技产业区 金融机构:人民银行武汉分行、农业银行、交通银行、建设银行、光大银行 等为主的湖北省金融区 周边有大量的居住区和居住人口 区域价值极高 地块分析 道路条件: 武珞路、中南路、附加坡一路 交通条件 公共交通便捷 由于由于有30多路公共线路到达本项目 良好的公交通达性，使本项目有会聚人流的先天条件。 车行交通: 从汉口方向到达本项目很便利 从中南路和街道口方向到达本项目需绕道大东门或通过丁字桥经紫阳东路、 附加坡一路进入本项目，交通不太便利 人行交通 由于武珞路的道路等级很高，对项目与中商广场人流的阻隔作用明显。 立交规划 改善了人行过武珞路的状况 对车行交通到达本项目的改善作用不大 环境分析 北面: 临武珞路、正对中南路、位置非常抢眼 武珞路对面的整体环境较好 位置、整体环境和地标式的建筑体量已经树立了项目高档次的形象 西: 临新建的项目，整体环境提升空间很大 南: 原有的建筑群和拟新建的煤炭院的住宅，整体环境一般 东: 临附加坡一路，现状形象较差，目前正在整修，整修后的道路形象将有所改 善; 由于从中南路和街道口方向到达本项目，车行交通状况和两边形象对项目有一定的影响 ; 紫阳东路道路条件不错，道路形象较差 附加坡一路，整修后道路条件将得到改善，但整体环境提升的空间有限 进入的形象对朝附加坡一路开口的酒店(或商务公寓)的定位和经营是有一定影响的，高档酒店对形象的要求是比较高的 地块分析结论 影响立交设计和审批部门，在立交设计中，尽可能改善从中南路和街道口方向到达项目的车行交通条件 目前的设计项目门前有大的广场，设法影响公交部门，在公交停靠点的设置上，使项目广场能成为公交汇聚人流的聚居场所，对项目裙房的商业价值提升很大，对裙房物业的招商、销售、经营有很大的帮助 在今后的运营中从中南路和街道口方向到达本项目的车行线路尽可能引导从大东门方向绕道，尤其是酒店客人避免从紫阳东路进入，影响项目的形象。 结合附加坡一路的改造和项目的建设，改善武珞路达到项目酒店(商务公寓)入口的道路及形象。 项目分析 项目构成 项目由目前的主楼 、新增的裙楼、新增的附楼和扩大的地下室组成 主楼的主要功能为写字楼 裙楼的主要功能为商业物业 附楼的主要功能为酒店(或商务公寓、住宅等) 项目特点 规模很大 功能综合 位置显赫、形象醒目、极具气势、建成后自然成为武昌地标 技术经济指标 规划总用地面积:13665 M2 总建筑面积:109455 M2 其中: 主楼:75460 M2 裙楼:15190 M2 付楼:18805 M2 容积率:73>.52 建筑密度:39% 停车位: 地上:18 地下:640 物业分析 由于主楼、裙楼不是一次性设计的，所以目前主楼和裙楼层高不一致。 层高的不一致，把主楼和裙楼分成三个部分，这样就出现很多问题，见下表 物业分析 由于主楼、裙楼不是一次性设计的，所以目前主楼和裙楼层高不一致。 层高的不一致，把主楼和裙楼分成三个部分，这样就出现很多问题 裙楼高度以下部分楼层分割的很零碎，裙楼东、西各1000多平方米、主楼1000多平方米 如果功能不能统一考虑，每一块就需要互相独立，如写字楼和商业，否则人流混杂，难以管理和经营 如果功能划清，互相独立则规模太小，很难形成商业气氛 规模太小又出现垂直交通问题，如果不解决垂直交通问题(自动扶梯)高楼层部分根本无法经营，如果解决垂直交通问题，又规模太小很不经济 物业划分调整 建议无论如何要打通裙楼和主楼 每层联系如图，通过楼梯和短距离自动扶梯解决裙楼和主楼之间的交通联系 高度不够和空调管线要求设法通过技术解决 如图所示 1层 3层 2层 4层 5层 6层 3层夹层 5层夹层 物业划分调整 在调整的基础上项目每层都有一个合理的面积和规模 负一层:7214平方米 一层:4209平方米(主楼、裙楼) 主楼部分可以满足大堂的要求 二层:4209平方米(主楼、裙楼) 三层: 三层5564平方米(主楼、裙楼、附楼) 、 夹层1677平方米 四层:4209平方米(主楼、裙楼、) 五层: 5564平方米(主楼、裙楼、附楼) 、 夹层1677平方米 六层:4209平方米(主楼、裙楼) 初步功能布局 写字楼: 主楼9~45层 商业物业及酒店(公寓)配套 主楼1~8层、裙楼1~6层、地下一层和附楼-1~4层 酒店客房(商务公寓) 附楼5~18层 调整后各部分面积 写字楼部分:62045 M2 主楼(9~45):62045 M2 酒店(商务公寓)客房部分:13254 M2 付楼(5~18):13254 M2 商业物业及酒店配套部分:41370 M2 主楼 (1~8):13415 M2 裙楼 (1~6):15190 M2 附楼(-1~4): 5551 M2 地下室(-1): 7214 M2 地下室:21641 M2 地下室(-2):10821 M2 地下室(-2):10821 M2 合计:138310 M2 地上:109455 M2 地下: 28855 M2 调整后物业分析 写字楼 面积60245平方米，是大头，假设公司自用25000平方米，仍有45000平方 米，需招租和销售，如考虑50%销售，也有22500平方米的货量。 写字楼的特点是不复杂，在市场情况良好和市场定位准确的基础上，招租的难度并不大，但难度在写字楼的销售，不同的市场、不同的定位写字楼的销售难度是不一样的。 酒店客房(商务公寓) 面积13254平方米，量不大，无论是做酒店和商务公寓，100%销售是开发考虑的前提。 产权式酒店，就是把酒店的产权和经营权分开，便于发展商销售和回笼资金。 商务公寓是增加了居住功能写字楼，便于销售，适合于成长型的公司， 商业物业和酒店(商务公寓)配套 面积41370平方米，分额很大，成功经营这部分物业是项目成功的关键。 商业比较复杂，但手法也比较多。 对本项目而言，在合理划分的基础上，首先要解决商业部分的垂直交通，建议在裙房两边增设自动扶梯。 在商业楼层写字楼电梯间是不开口的，商业和办公相互独立。 写字楼的车位，在写字楼经营后，租赁是不成问题的。 项目分析结论 项目有较好的先天条件和自身素质，具备了成功运作的前提 项目也有一些不足，包括交通等外部条件和层高不一等自身因素，但都可以通过一些办法解决而且必须解决 项目开发门槛较高，在市场、产品、营销、资金运作等方面度需要做很多的研究，找到很好的运作模式和各方面的操作策略 商业物业和裙楼部分是项目的成功的关键 写字楼篇 市场研究 发展定位 营销策略 市场研究 整体市场 区域市场 结论 写字楼整体市场分析 整体供求 98年开始竣工量大于销售量，供应量远远大于销售量，说明写字楼主要以 租赁为主。 写字楼年成交量基本都在10万平方米以内，03年全市销售量10.36万平方 米。 写字楼销售量不包括住宅性质的商住楼。 价格走势 写字楼售价从01年二季度开始持续长，但低于住宅价格增幅。 03年4季度武汉写字楼平局售价4503元/平方米，价格不高。 尽管写字楼售价不高，但成交量仍然非常有限。 1999 2000 2001 2002 2003 武昌区 0.84 0.60 1.89 0.60 1.28 洪山区 0.84 0.95 1.56 1.33 0.52 青山区 - 0.07 0.62 0.20 0.02 汉阳区 0.34 0.01 - 0.84 0.17 桥口区 0.10 0.11 2.66 0.07 3.67 江汉区 1.1 0.95 1.43 1.66 1.32 江岸区 0.81 3.20 2.74 1.75 3.00 写字楼销售情况 03年武昌销售总量1.28万平方米，市场规模很小 本项目写字楼的总量约6.2万平方米，销售压力极大 (未含住宅性质的写字楼用房) 写字楼分布情况 项目位于武昌中南路与武珞路的交叉口。 武昌 汉阳 汉口 项目 中南商务圈 武广解放大道商务圈 金融一条街商务圈 中山大道江汉路商务圈 徐东中北商务圈域 光谷商务圈 武昌 汉阳 汉口 项目 贸易商务圈 金融商务圈 武广，世贸、泰合为代表广告公司、商贸代理公司等为主的写字楼。 建银、瑞通、招银的组合形成武汉最有影响力力的商务区，是保险、证券、外资机构、知名房地产公司首选之地。 以IT、高科技公司为主的写字楼商务区圈。 产业商务圈 本次调查的重点: 武昌写字楼市场 由于徐东中北商务圈、光谷商务圈发展时间相对时间较短，尚未发展成熟，所以主要选择中南商贸圈作分析。 汉口写字楼市场 中山大道江汉路商务圈由于规划、车行等限制逐渐趋于没落，研究价值相对较小。因此主要选择建设大道商务圈、解放大道武广商务圈进行重点研究。 武昌写字楼市场分析 武昌写字楼的需求量一直不大，03年12800平方米，02年更少6000平方米，99~03年最大年消化量18900平方米。 武昌区年销售面积 资料来源:武汉房地产年鉴2004 中南商贸圈集中了武昌主要的写字楼，主要包括: 中商广场、 华银大厦、 亚贸广场、 世纪广场、 金融大厦、 金穗大厦等 伟鹏大厦 世纪广场 中南广场 金融大厦 华银大厦 金穗大厦 亚贸广场 思特大厦 江天大厦 中南商贸圈写字楼分布 A座55% B座95% 65% 85% 90% 85% 95% 80% 60% 租售率 前期 销售 6.6 26 江天 大厦 4 26-28 思特 大厦 前期 销售 租金 已含 28-32 伟鹏 大厦 前期销售， 定向开发 3.5 25 (商住楼) 金穗大厦 A座38 B座25 40-45 40-45 40 主流 租金 5.5 3.8 12 12.5 物业 管理费 前期销售 后期租为主 前期 销售 销售 代租 租赁 为主 注备 亚贸大厦 华银大厦 世纪广场 中南广场 物业 名称 中南商贸圈写字楼经营状况 中南商务圈写字楼租金水平约35元-45/平方米，租赁价格最高45元/M2 ; 中商广场和华银大厦使该区域写字楼的代表， 价格处于40-45元/M2; 该区域写字楼物业管理费有中央空调约12元/平方米; 由于开发较早，前期价格不高，该区域写字楼都通过销售消化了部分单位， 除了中商广场以租为主外，其他入住率都还不错，作为武昌目前最高级写字楼目 前入住率不高 典型分析 中商广场 中商广场 位于中南路武昌商业中心，是武昌写字楼中第一高楼，规模和质量为武昌写字楼之首。 裙楼中南商业广场为武昌著名商场，人流量极大，商业氛围浓厚。 占地6700 平方米，总建112200平方米 层 高:层高3米，净高2.6米 室内装修:毛坯 电 梯:美国奥的斯 使用率:65% 停 车 位:180个 物业管理:中江物业，管理费12.5元含中央空调 主要卖点:武昌一高楼/外部形象好/位于武昌CBD中心/硬件设施到位/开发商实力雄厚 主要问题点:人流嘈杂、大堂、公共部分设施陈旧，公共通道狭窄，内部感觉和建筑外很不协调，体现不出项目高档写字楼的形象; 车行受限制，交通不方便。 项目户型较为单一，且相对较大; 主要客户为国内较有影响力的IT、科技型企业，如ABB 明基 、 神州数码 方正科技 、 三一重工、 OTIS 、佳能 、清华同方，省内企业较少。 入住率:由于该楼盘35层以上还未推出，剩余货量较多，预计后期将对市场造成一定压力。 世纪广场 世纪广场由2栋写字楼和6层商场组成，高26层， 总建筑面积7.5万平方 米。 一栋为省建设厅办公楼 另一栋总建1.7万平方米， ，除开发商保留了一层半自用外其余对外销售。项目每层860平方米，体量较小、室内装修标准也不高，写字楼实际定位不高。 租金:45元/平方米; 物业管理费:12元/平方米 电梯: 三部东芝高速电梯 采暖: 美国开利中央空调 主要配套设施: 行政餐厅，康体健身中心，电玩中心，空中花园，多功能会议厅，整栋内线电话，邮政票务中心，手机加油站等。 户型设置:低层小面积，高层大面积 目标客户:主要为中小企业、投资客 销售状况:经过1年多的销售，目前销售率突破80%，销售价格5800元/平方米。 华银大厦 概况:总建筑面积:39000平方米，共26层，容积率8.5。 户型面积:89.12,225.31平方米， 销售价格:3830,4930元,平方米左右， 入住率:华银大厦自2001年10月交付使用，大部分购买者选择了在此办公，因此项目的入住率较高。 客户情况:以省外科技型企业在武汉的分公司、办事处为主，省内企业也占一定比重。 租金:40-45元/平方米左右 物业管理费:3.8元/平方米 该区域间要建的写字楼包括: 工行广场、曼哈顿、武汉保利文化广场等 其中，工行广场11万平方米 保利文化广场12.6万平方米 该区域后续供应量很大 由于写字楼需要建成后才能招租，所以在时间上可以错开 后续供应 武昌缺乏真正的高档写字楼 中商广场建筑形象不错，但内部设施较差，营销水平和管理水平不高 世纪广场面积较小，由于一小户型出售，所以入住企业层次不高 华银大厦是目前经营比较好的一个，位置很好，但从内部设施、入住企业、写字楼形象等方面 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 算不上高档写字楼 入住率的分析 该区域的写字楼主要为中低档写字楼入住率普遍不错 华银大厦和世纪广场由于销售的原因入住企业层次不高，目前华银入住率较高，而中南商贸圈入住企业层次较高的是中商广场，入住率不高;企业层次高主要原因是高层次企业选择余地很小，销售率低是自身素质不高、管理水平低、售价贵、投资价值不高。 客户分析 武昌相对写字楼的客户主要为省外企业驻汉机构为主和省内知名企业驻汉机构，行业以科技、大型生产企业为主 一方面与武昌科教和科技产业特征相关，同时也不否认武昌写字楼的档次弱于汉口 武昌写字楼市场小结 汉口写字楼市场分析 建设大道为金融主题商务区，作为CBD中心区域，其甲级写字楼成为海内外知名企业选择的焦点。 该地区写字楼租金一直保持在较高水平且稳步上扬，平均入住率达到85,以上，由于多隶属银行机构，一般只租不售。 解放大道武广商务圈写字楼主要入住客户为商贸型企业、广告公司等，其租赁水平多在40元/平方米以下，物业管理费用在12元/平方米左右。产品一般租售并举，在销售带动下一般入住率在70%以上。 招银大厦 新世界国贸大厦 建银大厦 良友大厦 武汉广场 世贸大厦 长江证券大厦 信合大厦 瑞通大厦 武汉商业银行广场 泰合广场 65% 11 31-35 良友 大厦 20 20 12 12 12 20 13.5 物业管理费 100% 50-60 长江 证券大厦 95% 48-53 信合 大厦 90% 70-80 武汉商业 银行广场 45-55 65-75 60-80 50-60 主流租价 / 80% 93% 95% 入住率 国贸 大厦 瑞通 大厦 建银 大厦 招银 大厦 物业名称 建设大道写字楼物业经营状况 该区域写字楼出租情况良好，以上各物业的出租率均达到60%以上，充分证 实了武汉市目前高档写字楼物业租赁需求较为旺盛。 对比租金表可看出，在武汉中端写字楼消费市场需求旺盛的同时，价格相对 较高的高档写字楼同样有着较高的出租率，这说明企业愿意承受较高的租金以进 驻品质较高的物业，提升企业形象。 太平洋保险、盛唐房地产、耀江房地产 瑞通大厦 生命人寿 武汉商业银行广场 新能实业、多思英语、武汉电视台、银联、中国烟草 信合大厦 东风雪铁龙、天安保险 长江证券大厦 美尔雅、湖北粮油 良友大厦 华为科技、新华人寿、西门子、王家墩中央商务区、湖北圣泽 建银大厦 平安保险、广东美的集团、猫人服饰 招银大厦 主要客户 物业名称 建设大道写字楼入住客源较为集中，银行、保险、外企在汉机构、国内知名 企业在汉机构、房地产企业、以及对形象要求较高的投资、咨询、广告、律师、 会计师事务所等机构。 40 43 30-35(以前) 主流租价 13.5(中央空调单独计算) 12 13 物业管理费 90% 80% 55%(原) 入住率 泰合广场 世贸广场 武汉广场 物业名称 解放大道写字楼经营状况 解放大道写字楼租金水平处于30元-43/平方米 ，世贸广场租赁价格最高者为43元/平方米;物业管理费用集中在12-13.5元/平方米。 该区域写字楼出租情况良好。另，近期武汉广场写字楼重新包装销售，未来一段时间内该项目将全部销售回笼资金。 该区域入住客源较为集中，以生产企业驻汉机构、广告、代理等服务性质的公司为主。 新世界大厦 致力打造汉口最好的写字楼 写字楼总面积10万平方米 目前推出10000平方米招租，租金50元/平方米，管理费20元/平方米 招租客户以海外公司为主，目前已成功租赁7000平方米 销售价格12000元/平方米，销售条件至少半层，由于完全没有投资价值，目前缺乏成交纪录，公司的意图就是卖不出去干脆目前不卖，塑造高档的形象 市场分析小结 写字楼市场的销售需求不强，每年的成交量不大 写字楼的销售以中低档为主，高档写字楼销售率不高 武昌目前最高的写字楼市中商大厦，以租赁为主，但入住率不高，而汉口高档写字楼较多，入住率普遍较高，说明租赁市场有较高的承接力，而武昌目前高档写字楼存在机会。 对高档写字楼而言，解决好租赁和销售的关系、短期回报和长期的回报的问题是关键，视发展商的资金回笼的要求，在高形象下如何实现短期销售是关键 发展定位 甲级写字楼 ，填补武昌区空白。 目标客户定位:在武昌特色的中商广场特征客户基础上拓展、吸引汉口高档写字楼特征客户 按区域划分目标客户 核心客户——省外企业驻武汉分支机构; 拓展客户——外资企业驻武汉分支机构; 武汉本地企业。 按行业划分目标客户 金融、保险机构 大型制造业企业 高科技行业 律师楼、会计师楼 咨询、顾问行业 按公司发展期划分目标客户(创业期、成长期、成熟期) 国、内外知名公司、本地成熟公司 户型面积: 从武汉甲级写字楼的调查结果分析，除少数租户使用面积较大外，其余大部 分为200平方米以下，也即大部分外资、省外企业、本地企业均租用面积较小 租金水平 租金设定 租金设定45-50元/平方米 租金设定依据 通过市场比较设定，参照项目新世界大厦、华银广场、中商广场、世纪广场 依据项目定位设定——武昌顶级甲级写字楼 管理费用 管理费设定 管理费12.5元/平方米 营销策略 项目形象 塑造武昌顶级甲级写字楼的形象 租售策略 先租后售 分层、分期、分批推出招租、销售，由低层开始，便于管理及降低营运成本 根据租户的特征实施项目销售，在不影响形象的前提下，以高形象带动租户 的销售 招租、销售渠道 国资局 外资办 工商局 武汉主要产业的知名公司、行业协会等 周边高端写字楼，中商大厦、华银大厦等 商业篇 市场研究 发展定位 功能布局 营销策略 市场研究 武商商圈 汉正街商圈 钟家村商圈 中南商圈 汉口、武昌、汉阳三镇自成体系，区域商业中心分别有武商商业中心和汉正 街商圈、中南商圈、钟家村商圈。 中南商圈是武昌商业中心，走中高档线路，是武汉仅次于武商商圈的中高档 消费场所，目前重点辐射武昌片区，目前有中商广场，中南商场、世纪中商已开 业，其武昌商业中心的位置将得以巩固。 武商商圈由武汉广场，世贸广场和SOGO构成，为武汉中高档消费场所，96 年以来营业额在全国排名前列，是武汉最具号召力的中高档购物场所，重点覆盖汉口、汉阳片区和武昌部分片区。 汉正街商圈形成时间久远，主要是专业市场为主，批零兼营，主营中低档产品，辐射整个华中片区。 武汉市级商圈格局 比较分析 中南商圈的核心商场是中商广场、中南商场、世纪中商 中南商场历史最久，目前设施比较陈旧、购物环境弱于中商、商品的档次也叫中商广场为低 中商广场市中南商圈的核心，购物环境相对较好，商品档次略高于中南商场，人流方面最多，高于中南商场 一路之隔的世纪中商，规模不大，定位高于中商广场，但商品品质不高，售价较高，目前人流量很少，经营状况不好，分析原因: 一、项目处于发展阶段，需要时间坚守 二、不可否认中南路西侧聚集人流的场所较多，路东侧还有待发展，尽管天桥的联系很方便 三、项目定位和经营有问题，该地段最大的资源是人流和成熟的商业氛围，撇开人流，盲目追求高档，很有问题。 中南商圈 武广商圈 世贸 武广 SOGO 餐饮市场 服装鞋类市场 通讯手机市场 武广商圈 武广是武广商圈的的龙头 ，规模最大，定位武汉中高端消费者，因为是全市的中心，辐射范围很广，人头涌涌、人气很旺。 一路之隔的世贸，整个经营模式跟武广类似，人流量比武广略差，也很兴旺。 与武广、世贸隔一个广场，SOGO就是完全另外的气象，人流量很少，很不景气。 分析原因 一、不可否认广场的分隔，阻隔了人流 二、定位问题，在人流量极多的中心商圈，还是以大众消费为目标定位，而SOGO定位较高，浪费了地段优势和自然聚集的人流 三、考虑到规模和人流量不及武广、世贸，但也不能回避正面竞争，为找差异而浪费最大的资源 四、在相同层面的档次基础上，发掘经营的差异化。 武商各层业态分布: 1F黄金珠宝 皮具箱包 化妆品 时尚名鞋 名烟名酒 钟表眼镜 2F精品服饰 经典时装 名品专卖 3F时尚服饰 白领时装 名品长廊 精品内衣 4F绅士西服 时尚男装 衬衣领带 男士休闲 羊绒系列 5F国际名品 中国名品 休闲服饰 运动器材 乐器专卖 旅游用品 6F小家电 办公用品 床上用品 工艺 通讯器材 7F 风味美食馆 美容健身馆 游戏大厅 武广各层商品组合 对比分析: 整体看汉口武广商圈的商圈辐射范围、购物中心环境、人流量、消费力、商品档次都比中南商圈高 在传统的商业中心，人流和成熟的商业氛围很重要，居民的认知度和消费习惯已形成，要改变这一点很难，完全无视必将导致失败，如何引导、如何坚守是经营的关键 在非传统的商业中心，没有人流量的先天的优势，新世界开辟了一片天地 新世界的优势 周边写字楼、酒店、金融机构林立 周边豪宅很多，居民消费力很强 区域形象很高 道路和交通便捷、尤其是车行交通 武汉缺乏高档精品商场 新世界在海外招商的优势 在这样的情况下新世界成功运作了武汉最高档的商场 新世界主楼和裙楼之间也有一定的层高差异。 新世界百货 项目优势 位置很好足以辐射整个武昌 周边写字楼、酒店、金融机构林立 周边政府机构、著名高校很多 周边企 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 ，居民消费力很强 区域形象很高 道路和交通便捷 武昌缺乏高档精品商场 仅仅依托传统武昌商业中心，可吸引部分人流 项目本身就是人流的聚集地 项目规模适中，每层面积4000多平方米，总建筑面积40000多平方米，有 足够的吸引力。 项目商业价值分析 发展定位 高档精品商场 功能定位 精品商场的商品组合 为写字楼服务的金融、餐饮、会议功能 为写字楼、酒店服务的康体、娱乐功能(主要在付楼低层) 布局建议 每层面积主楼:、裙楼西部:、裙楼东部:。 如果主楼和裙楼不能打通，裙楼部分给分割的太零碎，商场规模太小，层数太高很难经营，建议主楼和裙楼以楼梯和自动扶梯的形式联通(如图所示示意)。 主楼部分高度不够的问题设法在购物线路和空调关县的规划上统一考虑，并在技术上设法解决。 在裙楼2-5层封闭主楼电梯出入口，从1楼大堂和写字楼9层及以上办公楼层可直接乘坐电梯进入六楼酒楼。 裙楼商场部分一定要设置自动扶梯，解决裙楼各部分的垂直交通问题，否则2层以上各层难以经营。 1层 3层 2层 4层 5层 6层 3层夹层 5层夹层 功能布局 负一层——西餐、快餐、麦当劳、肯德基、面包店、超市 一 层——写字楼大堂、精品服装品牌、银行 二 层——化妆品、高档皮具、银行 三层、夹层——精品女装品牌 四 层——精品男装品牌 五层、夹层——精品童装、青少年服装、运动服装品牌 六 层——酒楼、特色餐饮 1层 3层 2层 4层 5层 6层 3层夹层 5层夹层 营销策略 统一规划、统一经营 先招商、后销售，租赁和销售相接合 招商 以国际品牌和国内一流品牌为目标 招商的次序:主力店、专卖店、品牌店和散铺 销售 在统一规划、统一经营的基础上，以返租回报的方式销售产权。 在统一规划的基础上，把二层作为销售的重点，其余以招商和销售为主 生活类大卖场 以上品牌仅供参考 主要商户建议 以上品牌仅供参考 时尚百货类 休闲餐饮类 以上品牌仅供参考 大型餐饮类 小型餐饮类 特色酒吧类 相关特色零售类 以上品牌仅供参考 玩具 童装 图书音像类 以上品牌仅供参考 美容美发类 酒店篇 市场研究 消费特征分析 发展定位 市场研究 本次工作主要选取中南商贸圈，以武珞路和中南路为核心，武珞路和中南 路两侧的酒店做调查 中南路周边主要酒店分布情况 新大地酒店 白玫瑰大酒店 湖北饭店 湖北丽江饭店 中南大酒店 五月花大酒店 中南花园酒店 洪山宾馆 五月花大酒店总建筑面积达27000平方米，23层，为美国最佳西方国际酒 店管理集团特许经营的豪华五星级酒店。 设施情况: 286套客房，包括50间各式套房及总统套房。 价格: 豪华套房2110元/天，会议价900元/天;行政双房市价1481，会议价688元，商务套房门市价1711元，会议价688;豪华双床间门市价1251，会议价428元含1-2份中西式自助餐50元， 总体评价: 地理位置较为优越，内部设置较好，因此对于商务、海外旅游客户有较强的吸引力，内部休闲、娱乐、餐饮配套设施较为齐备，具有较高的市场知名度与美誉度。主要以旅游、渡假客人为主，商务功能不强。 五月花大酒店 白玫瑰大酒店 以接待商务和国际旅游客为主的四星级酒店，高22层，由北京保利物业酒店管理有限责任公司管理。 设施情况 拥有客房与套房249套，商务常包房69套。 酒店配备有卡萨布兰卡酒吧、室内游泳池、网球场、健身房、桑拿中心、夜总会等种类齐全的康乐设施。 价格 行政楼层795元/天、门市价1380， 客房价850、单人标准935、 豪华1100、标准套房1870、豪华套房2210、行政套房2480、豪华行政套房3230、总统套房8500，可五八折扣优惠;以上需收15%的服务费; 会议空享受客房5折送50元自助餐;会议室7折，大会议室728平方米，课堂式450人，全天收费12800;150人5000;30人3000， 共11个会议室。 综合评价:酒店为典型商务酒店，设施较好，功能配套齐全，该酒店经营状况很好。 湖北饭店建于1955年，属于省人民政府办公厅，以接待省内外大型会议、旅游团队和公务、商务旅游者的旅游为主，三星级。位于武汉市洪山路，省府对面。 功能及配套 客房352间，设有中餐宴会厅、风味厅及10间各式风格的包房。 有大型会议厅(湖北省会议中心)及各种中、小型会议室10余个，其中湖北省会议中心约500平方米，另有宜昌厅、武汉厅。 单人间、套房对会议打8折优惠; 大会议室约3200元/次，租金为400元/次; 综合评价 湖北饭店属于省政府办公厅，其抗风险能力较强; 名誉上为三星级，规模相对较小，主体部分为省政府所用。 湖北饭店 2888 套房 888 248 单人间 标准间 洪山宾馆 748 1078 488 800 豪华单间 高级套间 高级标准间 豪华标准间 洪山宾馆是湖北省人民政府下属的三星级涉外旅游饭店，建于1957年，为 三星级旅游涉外宾馆。 功能及配套 拥有客房329间， 有大、中、小型会议室14间，配有先进的视听音响 、 灯光照明、 大屏幕投影、同声传译等设施设备。 综合评价 宾馆有自己的客源。 单价 元/间 正常情况下，其房价在上表基础上有一定的折扣，会议折为6折、5折。会议室大6000元/次，小:800元/次。4小时为一次。会议价格加收10-20%的服务费。 中南花园饭店 中南花园饭店是一家三星级标准的涉外旅游饭店，为广州军区武汉招待所。 配套及硬件 中南花园饭店拥有各类客房248(套)间。 其套房价从168-2880元/间不等，会议折扣为6-6.5折。 饮饭店拥有设备完善的会议中心 综合评价 江南庭院建筑风格，总体档次一般。 新大地酒店地处付家坡，酒店于1998年底开业,楼高17层，是一家以接待务和国际旅游宾客为主的一家中外合资的三星级酒店。(湖北科技厅办) 设施情况: 酒店共有房间166间套,标准间面积26.5平方米; 酒店拥有夜总会、劲吧、清吧、桑拿、健身、棋牌等娱乐消费场所，酒店拥有鄂式、粤式、湘式、川式及“荆楚名菜”等风味菜肴。 会议室可容纳200多人。 价格 会议室半天1500元，标准间280天，会议价200元/天，单间298元/天; 会议价220元/天;商务套房690元/天;会议价538元/天。 新大地酒店 湖北丽江饭店 湖北丽江饭店是省中旅集团属下的武汉第一批三星级旅游涉外饭店之一 。 设施: 有客房141间，2002年酒店全面翻新，饭店为9层。 单人房门市价373折价226 商务单人房门市价468折价280 高级标准间门市价398折价236 商务标准间门市价598折价318 三人间门市价508折价318 会议室1400天，门市价3000 综合评价; 90年代生意较好，现生意较为清淡 中南大酒店为二星级。 设施: 酒店客房156间，商务长包房88间， 餐厅可同时容纳300人就餐，可承办各种宴会、酒会和自助冷餐会 价格 标准会议价168 单间208 套间480会议室 2000元/天天 总体评价: 酒店设施老化，经营管理落后。 中南大酒店 区域酒店业市场小结 区域酒店特征: 星级分析 五星和四星级酒店，三星级酒店占大多数，一个二星级酒店 定位分析 为军区、政府筹办，依托政府、机构经营，包括湖北饭店、洪山宾馆、中南 花园、新大地，都为三星级酒店市场竞争力较弱。 以市场为依托的酒店 五月花酒店五星档次相对较高，为高端商务、休闲、度假型酒店 白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，经营的非常好 湖北丽江饭店为旅游酒店，经营状况不好 管理模式 五月花和白玫瑰是引进专业酒店管理公司管理，星级高，经营好。 其余都是自己管理 酒店消费客户分析 商务客户特征 消费能力高，价格敏感度小 对酒店标准要求高 多选择交通便捷的高星级酒店 要求完善的商务设施，如小型会议室、宽带上网等 没有明显季节性变化，住宿集中在周一~周四 经常使用酒店的康娱设施 会议会展客户特征 消费全面，消费力强 食、宿、行、游、购、娱全面消费 除会议室外，还要要求足够的宴会厅及娱乐健身设施 对服务要求高，要求有相应的会议厅及相关设施 集中化、团体化、规模大 具有季节性，多集中在春、秋两季 休闲度假客户特征 需求量在周末、节假日最高 对价格比较敏感，多选择三星级以下的宾馆 主要消费在购物与餐饮 市场分析小结 需求大——项目周边有大量的写字楼、政府机构，自然商务往频密，拥有充 足的商务客户 消费力强——商务客和会议客室酒店客户中消费力最强的 竞争对手少 星级分析——商务酒店以三星和四星为宜，五星就太高了(对中高管理层而 言报销太扎眼)，周边四星就一个，三星很多实际达不到，醒目如要凸现，以四 星为宜或准四星为宜 管理分析——由于行政和管理原因，周边其他酒店度不适合作商务酒店，一 要迁就行政要求，而管理不行，所以项目要引进专业公司管理 定位分析——目前真正定位商务酒店的仅一家。 发展酒店仅从经营角度有很大机会。从套现角度如何卖产权是项目的难点。 发展定位 方案一 定位——准四星级商务酒店 客户 周边政府机构和写字楼群带来的 商务客——企业中、高层管理人员 会议客 规模—— 项目拥有300间房，可做成 250间客房，含标间、套间、总统套房。 管理服务定位 酒店定位为中高档商务酒店 服务的客户为中、高端市场客户 管理水平要达到国际水平 建议由知名的酒店管理集团进行管理 开发模式 以产权式酒店模式开发，卖产权 经营权和产权分开 发展定位 方案二 定位——高档商务公寓 有居住功能的写字楼 具备自用功能和投资价值 形象价值极高 客户 投资客 中小成长型企业 本地企业居多 规模—— 项目拥有300单间，可灵活分隔 一方案 商业价值极高，可为企业带来长久的高额回报 对经营的要求较高 投入相对较大(精装修) 可以套现销售，大客户和散客均可，市场需求相对较少，所以销售难度较大。 二方案 投资回报相对低些，因为必须个投资者相应的投资收益 对经营的要求低、投入少 销售难度不大，售价也不太高，比写字楼低、笔同地段住宅高。 结论 从市场的角度两个方案均可 可以根据公司实际的资金运作情况确定 方案比较 下一步工作 本次工作只是做了很初步的工作，假设了一些方向性的结论 下一步的工作进入总体策略下面各个环节，解决实操的细节内容，并在深入 的过程中，反馈前期方向的可操作性和问题，及时检讨及时修正 在总体策略和各环节的操作策略确定和得到论证的基础上，进入实际操作阶 段。 购物中心开发流程中的招商工作 项目定位分析 零售市场分析方法 管理 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 调查 现况调查 市场分析和定位 可行性研究阶段 调查内容 前期市场调查 基本计划图之制订 开业准备计划 检查与确认 商业设施构想制订 计划、主题研究 经营构想制订 资料收集内容 商业计划 前期策划 主力店初步洽谈 前期招商筹备 品牌店及散铺 次主力店 对外事务 实施设计图的制作 主力店 招商阶段 基本设计图的绘制 基本设计 商户组合调整开业前后3-6个月 开业活动 开业阶段 主力店场地交接 工程计划 活动企划 开业筹备阶段 项目策划 施工建设阶段 THANK YOU!