[教材]黄陂木兰广场可行性研究

[教材]黄陂木兰广场可行性研究 目 录 开 篇 语 .................. 2 第一章 黄陂区现状 ......... 2 1. 武汉新型城区 .......... 2 2. 交通四通八达 .......... 3 3. 三大片组合 ............ 4 4. 经济发展迅猛 .......... 4 5. 地产投资势头旺 ........ 4 第二章 区域市场 .......... 6 1. 黄陂主城区 ............ 6 1.1. 住宅产品 .......... 6 1.2. 均价 .............. 6 1.3. 发展态势分析 ...... 7 2. 盘龙城片区 ............ 8 2.1. 住宅产品统计 ...... 8 2.2. 均价 .............. 9 2.3. 发展优劣势分析 ... 10 第三章 区域客户源 ........ 12 1. 黄陂主城区 ........... 12 2. 盘龙城片区 ........... 12 第四章 我司项目认知错误～未定义书签。 1. 香域华府项目错误～未定义书签。 1.1. 优势错误～未定义书签。 1.2. 开盘(三期)错误～未定义书签。 2. 木兰广场项目 ......... 12 3. 南德国际城项目错误～未定义书签。 开 篇 语 本篇 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 主体为体现对黄陂区的区域市场的初步了解;以及界定区域内购房置业群体的来源;另外针对我司现阶段开发的三个项目的认知和理解;并参观香域华府三期开盘，了解该项目前期的营销运作思路和理念。 全文整体内容阐述较为粗率，请公司领导审阅后，予以批评与指正，我将随着介入项目的具体工作后，逐步完善和修正报告内容。 第一章 黄陂区现状 1. 武汉新型城区 黄陂区地处武汉市以北，区域面积2261平方公里，占武汉市的1/4;人口113万，占全市的1/8，是武汉市版土面积最大、人口最多的新型城区，由黄陂区到武汉市中心约30公里左右，交通方便。 本区是历史革命苏区，有着光荣的革命传统。北部木兰山区是中国工农红军第七军的诞生地。苏区面积949.6平方公里，占武汉市苏区面积的39,，涉及7个街乡镇，人口达41.64万，是湖北省、武汉市重点扶持地区。 属于农业大区。农业人口 91.6万人，耕地80.5万亩，山场90.5万亩，林地104万亩，水面38.6万亩，森林面积693 平方公里(占武汉市的一半以上)。发展围绕着芦笋、小龙虾、茶葛、乡村休闲农业四大优势产业;北部947平方公里的木兰生态旅游区，誉为武汉的“后花园”，被联合国列入《中国21世纪优先发展议程》。“木兰八景”是湖北 省旅游业发展的重要组成部分，被评为“湖北省旅游强区”，成为武汉市唯一的省级旅游强 区。 黄陂处于《全国国 土规划总体规划纲 要》的首期重点开发 和长江流域经济带的 中心地段，区位交通 优越，发展空间巨大。 境内的武汉天河国际 机场、亚洲最大的武 汉北铁路编组站、武 汉新港和京珠高速公 路等共同构成立体交通枢纽，开发建设中的武汉临空经济区、汉口北商贸物流枢纽区被列为今年湖北省重点推进项目，华中地区唯一的国家级台湾农民创业园落户黄陂。 2. 交通四通八达 黄陂区的交通十 分便捷，位于黄陂区 的武汉天河国际机场 为4E级机场，是中国 民航总局指定的华中 地区唯一的综合枢纽 机场和最大的飞机检 修基地。机场设施完 备，可起降各种大型 客机。 武汉到黄陂主城 区开通公交车线路，全程50分钟;另有绕城高速公路、武英高速公路 (武汉—英山县)、汉十高速公路(汉口至十堰)S108 省道、G318 国道，这些交通道路贯穿于黄陂区整个区域。 3. 三大片组合 依据目前的发展格局划分: 黄陂主城区由中部卫星城区、西部庄园经济示范区、东部农特经济发展区三个功能定位构成。新城区由油岗工业区、商务中心区和行政办公区组成，具备发展新型工业、房地业的现代商业的良好条件。 盘龙城片区定位为南部经济发展带，是武汉中环实力圈的关键带，现代制造业的密集带和招商引资的磁力带。 木兰景观区是区域内名胜景点众多，独具木兰人文特色，被誉为武汉市的后花园。 4. 经济发展迅猛 据2012年统计，全区生产总值 143.77亿元;全区财政收入15.09亿 元;人均生产总值13096元。 区域经济形势良好，固定资产投 资额逐年上涨，消费价格指数呈上涨 趋势，通货膨胀明显;居民收入有所 提高，居民生活质量有所提高。 5. 地产投资势头旺 黄陂区的房地产投资额在逐年增加，2009年达到了38.05亿元，同比增长了39.4,，房地产投资增幅趋势明显。 购房者以刚需户型为主，销售量在武汉市远城区位居前三甲。据2011年末统计环比上涨了6.5,，居武汉市房价上涨幅度较大区域之一。 小结:黄陂区的房地产市场发展状况良好，而进驻黄陂区的房地产市场，需要对区域的市场进行深入的了解，找到市场发展的空白点，避免同质化竞争，规划同存求异的产品入市，并了解当地客户的心理需求等要素，方可稳健的进驻该区域房地产市场。 第二章 区域市场 1. 黄陂主城区 1.1. 住宅产品 总建筑 1点式 序 区项目 总占地 容积车位数 建筑 物业 物业费 装修 项目 开发商 代理商 项目地址 面积 绿化率 2板式 号 域 名称 (?) 率 (个) 类别 公司 (元/?) 情况 特色 (?) 于董房武汉信主前川大道前川 湖北鑫东房地产综多层、小邦物业普通 1 城与石阳街213334 500000 2.03 40% 494 2 0.6 毛坯 欣城 地产 合服务高层 服务有住宅 区 交汇处 机构 限公司 主武汉源洋锦上海弘黄陂 黄陂大道多层、高高档 2 城绣置业有限/ 90000 300000 3 40% 900 2 基企业1.5 毛坯 广场 387号 层 住宅 区 公司 集团 前川街木武汉鹤主武汉小屏房普通 白兰 兰大道黄翔物业3 城地产开发有/ 90000 300000 40.30% 243 多层 2 0.8 毛坯 ?住丽舍 陂一中对管理有区 限公司 宅 面 限公司 1.2. 均价 序号 区域 项目名称 均价(元/?) 1 主城区 前川欣城 3800 2 主城区 黄陂广场 6300 3 主城区 白兰丽舍 3600 1.3. 发展态势分析 1.3.1.价格差距大 各楼盘之间的价格出现较大的落差，其中黄陂广场以6000元/?的价格居当地房价之首，与其他楼盘形成了约1500元/?的差价，悬殊较大，但同时也反应出楼盘之间品质的差异化。 1.3.2. 在售楼盘体量大 虽然目前市场上在售楼盘不多，但其中不乏规模大、品质较高的楼盘，如黄陂广场、前川欣城分别达到了30万?与50万?的规模。 1.3.3. 楼盘同质化竞争激烈 目前市场供给中主要集中于100,130?的三房产品，其次是70,90?两房。在供给量最大的3房产品中种类较为丰富，以120,130?舒适型和110,120?宜居型的三房为主力。 1.3.4. 小高层、高层成为主力市场 目前市场上住宅的建筑形态由原来的多层开始转化为高层主力，同时随着区域房地产的快速发展，土地将会日益稀缺，高层将会进一步确立其主导地位。 2. 盘龙城片区 2.1. 住宅产品统计 盘龙城片区住宅项目基本信息 1点式 装总 容 物业费 总 序 项目 代理项目 建筑 2板式 物业 修 项目 建筑 车位数 区域 开发商 占地 积 绿化率 (元/(个) 号 名称 商 地址 类别 3点板 公司 情特色 面积 (?) ?) 率 (?) 结合 况 地面高层1.2 复合武汉新合富武汉新494 小高层地盘龙阳光房锦绣盘龙大高层、福物业毛1 巢上城 260918 649209 2.75 38, 地下停2 1.0 产,城 地产有地产道9号 叠拼 管理有坯 车花园洋科技限公司 顾问 限公司 2539 房0.9 住宅 武汉湖北珩地上小户易居戴德梁盘龙珩生领生投资管委会450 小高层 毛型,2 投资180000 600000 3.10 40, 2 行物业1 城 袖城 有限公东侧 地下高层 坯 投资有限顾问 司 800 地产 公司 武汉小户福建皇易居盘龙楚天大兴皇家毛型,3 08经典 家集投资40053 127194 2.99 35, 400 高层 2 1.2 城 道特1号 物业 坯 投资团 有限地产 公司 武汉第小高戴德梁小高层盘龙日月山巨龙大毛水景4 六建工无 27000 52000 2 33, 212 层、高2 行物业1.2 城 水三期 道15号 坯 地产 集团 层 顾问 高层1.3 武汉名小高武汉五宜居盘龙名流人楚天大毛5 流地产无 540000 1080000 1.8 45.60, 460 层、高2 星物业0.9 生态城 和天地 道特1号 坯 有限 层 管理 地产 武汉宝南湖宝安房地每栋至盘龙宝安中盘龙大安物业毛特色6 产开发无 126540 76000 0.6 50, 少一个别墅 2 1.8 城 国院子 道特8号 管理公坯 别墅 有限公车库 司 司 武汉卓花园洋卓越物越房地盘龙罗纳河盘龙大房 业管理特色7 产开发无 444889 620000 0.94 43.90, 400 2 1.2 / 城 谷 桥旁 特色别有限公别墅 有限公墅 司 司 盘龙汉飞 汉飞地巨龙大皇家恒毛花园8 无 69000 70000 0.99 33.68, 281 多层 2 1.2 城 向上城 产 道 卓物业 坯 洋房 2.2. 均价 均价 序号 项目名称 (元/?) 1 巢上城 3557 2 珩生领袖城 3571 3 08经典 3202 4 日月山水三期 3519 5 名流人和天地 3071 6 宝安中国院子 7509 7 罗纳河谷 3512 8 汉飞向上城 4200 2.3. 发展优劣势分析 2.3.1.优势分析 , 规划优势、利好政策 盘龙城经济开发区位于黄陂区最南端，武汉主城区以北，距武汉市中心约5公里。 基础建设的展开，直接将盘龙城、汉口、青山三地连接起来，区位优势更加明显，辐射扩容到汉口、青山两地客户，加剧盘龙城经济开发区的房产开发进程。 , 自然环境优势 自然环境优美:地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，对于向往贴近自然，移居郊外的城市人来说，无疑是最大的亮点。 文化积淀浓厚:位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，这里将成为闻名国内外的旅游胜地，从而对区域的发展起到举足轻重的作用。 典型项目提升区域知名度: F天下作为华中地区最大规模的纯别墅群，其容积率、绿化率规划设计水平都处于领先地位，取得了良好的销售业绩。 , 投资优势，加热不动产 深厚的文化底蕴:开发区境内的商代古城遗址盘龙城，被誉为中华瑰宝。 独特的近城优势:开发区城处黄陂最南端，隔府河与汉口相望。境内岱山府河桥、岱黄公路府河桥、机场南线路府河桥、外环线府河桥和盘龙城府河桥直接与汉口城市主干道相连。新建的盘龙大道由盘龙城大桥与市区相连，开发区到市中心新华下路仅7分钟车程，东边走岱黄公路到市区黄浦路8分钟车程，西边走机场高速路到市区青年路10钟车程。 便捷的交通条件:区内楚天大道东接岱黄公路，西连天河机场和外环线。开发区向东20公里是阳逻深水港，可通江达海;向南6公里是汉口火车站，可纵行全国;向西3公里紧连天河国际机场，能顺达五洲，基本构成了开发区“水、陆、铁、空”的立体交通网络。 丰美的山水资源:开发区气候温和，属亚热带季风气候，日照充足，雨量充沛，年平均气温在16?，年平均降水量100毫米。 完善的基础设施:按城市1级道路 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，改建了楚天大道，正在动工建设和已经建成通车的有盘龙一路、盘龙三路、盘龙大道、巨龙大道、川龙大道、露甲山路、汤仁海路等;开发区通讯快速便捷，程控电话、数字移动电话设备优良、网络齐全。有线电视已经全面开通，能源电力充沛，供水、排污设施完善，管网配套建设正在同步加强，电信、电缆、天燃气管网已基本铺设完成。 2.3.2.劣势分析 , 区域配套有待加速提高 盘龙城开发区整体配套成为区域发展最大的瓶颈。众多项目周边几乎无配套设施可言。生活、娱乐、购物等配套的缺失大大制约房地产项目在区域内的价值体现。 , 区域内供应体量加大，而客户数量有限，消化能力由强转弱 区域内的客群主要来自汉口区域，但由于汉口区域的购房需求能力有限，再加上区域内供应体量的加大及各区域销售需求的分流，从而导致盘龙城区域的销售能力逐步的减弱。开发项目只有在品质和项目推广方面不断提高，才能辐射更大的客户半径满足市场的去化需求。 , 区域市场面临巨大的市场竞争 近郊的“三片五区”( 在具体来讲:“三区”就是武昌区、汉口区、汉阳区;“五片”指的是武昌的南湖片区、光谷片区、汉口的后湖片区、吴家山金银湖片区，汉阳的沌口片区)更是分散了大批购房者的注意力。 第三章 区域客户源 1. 黄陂主城区 比率 目标客户群 需求成因 重要性 (%) 改善型需求; 40 前川街本地客户 刚性需求。 主力群体 武汉市内的黄陂籍贯客户 刚性需求 30 投资型需求; 10 前川街经商的黄陂客户 次要群体 改善型需求。 20 周边县市、乡镇进城客户 刚性需求。 辅助群体 2. 盘龙城片区 比率 目标客户群 需求成因 重要性 (%) 投资型需求; 金融业 15 辅助群体 改善型需求。 本 地私营业主 投资型需求。 15 辅助群体 客 户 15 大学教授 投资型需求。 次要群体 外外地驻汉高层管理人员 刚性需求。 35 主力群体 地 客 20 周边县市、乡镇进城客户 刚性需求。 主力群体 户 木兰广场项目 项目处于前川城区门户入口，黄陂大道与双凤大道交汇处。是黄陂区城市未来发展的重点区域，具有较好的发展前景。 地段交通十分便捷，临近岱黄高速，且靠近客运站，有巴士直通汉口及省内其他区域。目前有15路、21路、292路、611路、612路等公交路线经过，交通便捷。 地块周边一公里范围内有黄陂广场、武商量贩大型的生活购物场所，购物快捷。 周边居住人口密集小，欠缺点居住氛围，项目落成后，必然带动片区人气的聚集。 项目同区域内直接竞争楼盘是黄陂广场，以及老城区旧商业模式。 第四章:项目价值 【区域价值】-黄陂门户上的时代图腾 木兰广场雄踞黄陂核心地段、扼守黄陂主要交通要塞，周边交通四通八达，位于黄陂大道、木兰大道、双凤大道等多条主干道交汇处，是出入黄陂的必经之地，木兰广场作为黄陂重点开发项目，必将成为黄陂门户上的商业地标。 【区域价值】-黄陂最核心 木兰广场位于黄陂最核心地段，是黄陂名副其实的政务中心、文化中心、商业中心、金融中心、交通中心。 政务中心:周边党政机关云集，区政府、公安局、国土局、劳动局、税务局等党政机关，为项目注入高贵血统。 文化中心:项目坐落在黄陂名片“花木兰雕塑”转盘南侧，是黄陂文化中心，这里是通往黄陂八景的必经之地，也是黄陂的精神堡垒，现如今我们木兰广场即将全面开发，届时将建成集高端餐饮、休闲娱乐、旅游文化、高端住宅、五星酒店为一体的城市精品综合体，相信通过我们的开发建设，一定会成为黄陂新名片、黄陂新地标～ 商业中心:木兰广场绝佳的地理位置，尽享黄陂中央商业区繁华以及老城区的 成熟商圈，武商量贩、中百仓储、沃尔玛、苏宁电器近在咫尺，同时我们木兰广场作为全新一代综合体，为黄陂人民带来前所未有的商业体验。 金融中心:项目周边银行林立，由于绝佳的地理环境和商业配套，使得改各大金融机构纷纷入驻，目前我们的商业里，黄陂最大的工商银行、农业银行、建设银行都抢先入驻，成为黄陂名副其实的黄金街，具有极大的投资潜力。 交通中心:1、地处黄陂“黄金转盘”,是进出黄陂、景区的必经之地，从城市规划以及商业地产运营经验来看，一个城市的交通转盘周边的商业一定是最为繁华的，因为交通便利、人流量较大，固被成为“黄金转盘” 2、项目紧邻黄陂客运新客运中心及老车站，未来城市轻轨站点，与武汉中心城区形成无缝连接，是黄陂交通枢纽中心。 周边配套: 医疗:项目周边医疗配套非常完善，黄陂区让人民医院、中医院、妇幼保健院，同时黄陂人民医院是一家及医疗、科研、教学、保健、康复为一体的全国三级甲等综合医院，并被评为“全国百姓放心示范医院” 教育:临近省级重点中心-黄陂一中，并于2003年被授予湖北省示范高中的称号。 公交: 【商业价值】“城市会客厅”(The Citys living Mall) 木兰广场是集旅游度假中心、购物中心、餐饮娱乐中心、商务办公中心、高级公寓为一体的多功能复合型城市综合体。融入高端餐饮、五星酒店、商务会所、休闲娱乐、文化演艺、洗浴中心、婚庆殿堂、主题广场、名品专卖店、等多种业态，构建一种体验式消费的人文景观。倡导“时尚、社交、体验”的商业理念。旨在打造黄陂首屈一指的时尚品质生活。项目总建筑面积约10平方米，围绕“城市会客厅”的定位，项目规划了超过65%的中西餐饮和娱乐业态组合，为黄陂人民提供了一个满足社交与精神体验的绝佳载体。目前，届时一定会成为黄 陂人社交的标志性场所。 1. 酒店、婚礼、旅游:黄陂唯一五星级大酒店。 黄陂大酒店已经与万豪集团初步达成合作意向。万豪酒店豪华型酒店，是区政府重点打造的一座代表黄陂精神、黄陂名片的高端服务酒店。服务高端商务人士及旅游度假。届时既完善了城市功能，又带动大量商业消费，烘托商业氛围。黄陂大酒店以人性化的尊重哲学，致力于营造一个舒适、自在、充满亲切感又具隐秘性的休息场所，每间客房的布置均为现代风格，在气派，华丽的格调中，装点着精心陈列的现代艺术家名画。经过过滤的新鲜空气，让你远离都市的喧嚣。旅客在舒适宽敞的客房中，可以自在的享受各种完全依使用立场而设计的各种设备，有如置身家中的感觉。一楼西餐厅约800平米舒适宽阔的开放式空间，由专业厨师提供现做精美美食，并为住宿嘉宾提供早餐、午餐、晚餐、西餐牛排及随时提供香醇咖啡与精致糕点，为嘉宾提供最佳的美食享受。位于饭店五楼富丽堂皇的宴会厅，挑高八米，面积2000平方米，不仅可容纳1000人聚会，还是商务培训、商务会议绝佳场所、处处展现出壮丽的气势。另外，还拥有6间多功能会议室，分别可容纳35人-90人，非常适合举办各种会议。 超豪华宴会厅、婚庆礼堂:建筑面积约2000平方米的超豪华宴会厅，采用无柱网设计，8米层高，豪华装修，目前黄陂设有高端中式餐饮、西式婚庆礼堂和婚宴场所，提供高档婚礼承办服务，见证生命中最美好的重要时刻 。建成后将成为黄陂高端宴会、婚庆、宴请、社交场所 2.商务办公、公寓:坐落在2.9 万?豪华酒店之上，也是目前黄陂唯一的甲级商务办公空间，出自国际大师的设计构想，既是品质的保证，又与商业利益完美结合利用复合业态吸引大量人流，提供企业形象和产品展示服务。 3.室内商业街区:上海卓创设计所专业设计，独创双首层商业布局，5000 ? 采光玻璃天幕，为入驻商家提供优质商业平台街区式商业空间，实现每个店铺都临街，店铺价值等值，使得整个商业体没有浪费空间、街区挑空，空间开阔，屋顶采光，光线明亮，格局大气，同时采用世界最为流行的室内空间生态化、商业空间错落有致。 4. 文化、休闲、娱乐:黄陂高端、名流聚集地，是目前黄陂商业中心组合最丰富的娱乐空间，充满魅力的文化都市，皇家KTV、演艺剧场、温泉会馆、健身会所、电子游艺、网络空间、儿童游乐场、文化舞台、空中广场。 5.餐饮:汇聚50 多间不同风格的餐厅，最强的餐饮系统，齐全的餐饮结构类型，满足多样需求，集聚大量消费人群，囊括商务餐厅、黄陂最大的创意火锅店、红鼎豆捞、休闲餐厅、特色餐厅时尚快餐、港式茶餐、风味小吃西餐、咖啡、酒吧、西点屋、冰点、甜品屋以及婚庆礼堂等。 6.不夜城:开敞式主题步行街。是一个极富特色的美食、酒吧休闲不夜城，是黄陂夜晚最热闹的地方。 7.空中广场:8000?的空中广场，汇集了商务会所、高端红酒吧、健身会所、电玩网吧、游乐场等文化娱乐主力店以及冰吧、美食、快餐店等配套店铺;3000 ? 木兰特色中央广场区，设有城市舞台以及看台，为市民提供全天候的公共娱乐活动空间，以木兰文化为载体，以水艺、河流、绿植为景观，打造室内化公共空间，沐浴阳光、观赏节目，丰富的休闲功能，聚集大量人群。 8.平面动线:多广场设计，休闲功能丰富，商业功能多元。商业中庭设计，引导客流，集聚人群。多入口设计，各个方向便于进入，提升商业价值。写字楼、酒店、商业各建筑有室内通道联通。 9.立体动线:主力店分层布置，吸引客流;多层挑空，视线开阔，楼层互动;扶梯、直梯结合的便利立体交通;跃层扶梯直接向上输送顾客;中庭 “ 水晶石 ” 将顾客目光向上吸引;立体、停车;酒店、写字楼、公寓、商业互通。