成都市基准地价修正体系(商业、住宅)解读

成都市基准地价修正体系(商业、住宅)解读 成都市基准地价及修正体系 )基准地价成果 成都市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的《成都市中心城区土地级别与基准地价有关问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的通知》～2007年最新的基准地价于2007年6月1日起施行。本次基准地价成果～是在城市土地分类定级的基础上～对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的样点～采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 进行测评、检验～统计与建模～并结合城市地价动态监测体系进行适时调整～分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。各类用地基准地价详见《成都市中心城区各类用地基准地价表》。 商业用地基准地价 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 如下: 成都市中心城区各类用地基准地价一览表 商业用地 住宅用地 工业用地 类别 元/平方元/平方米 万元/亩 万元/亩 元/平方米 万元/亩 级别 米 一级 12555 837 8310 554 750 50 二级 9630 642 6765 451 600 40 三级 6690 446 5805 387 480 32 四级 4500 300 4200 280 五级 2730 182 2565 171 工业限制区 六级 1995 133 1725 115 非城市建设区 / / ?基准地价内涵 基准地价:是一个级别内同一类别土地的平均价格。 基准地价构成:包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益,政府土地纯收益,三部分。 ?基准地价设定条件,商业用地, ?设定使用年限:40年。 ?基准日期:2006年3月31日。 ?开发程度:“六通一平”即宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯及红线内场地平整。 ?容积率:平均容积率为4.0。 ?还原利率: 表3-2 商业用地还原利率表 1，2级 8.00% 3级 7.50% 4，5级 6.50% 6级 6.00% 表3-3 商业用地容积率修正系数表 容积率 ?1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 修正系数 0.7 0.77 0.8 0.85 0.91 0.96 1 1.08 1.16 1.23 容积率 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 ?10 - 修正系数 1.29 1.35 1.4 1.45 1.5 1.54 1.58 1.62 1.66 - 商业一级用地修正因素指标说明表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 三面及以上临街及拐二面临街及临临街状况 一面临街 / 背街 角地 街,拐, 交通停制度,临混合道路、混合道路、有步行街 / / 街道路类型, 无交通管制 交通管制 距地铁站点距离,0～150] ,150～500] 大于500米 / / ,米, 专业商场或现独栋经营型企业独立自物业类型 独立铺面 综合楼 代商务中心 写字楼 用办公楼 个别 因素 周边土地利用类商业、办公混合办公、住宅用低洼棚户等专业市场、商业区 办公用地 型 用地 地 待改造区 自备停车场～同时100100米范围停车场位置停车场位置交通配套状况 米范围内有大型停车自备停车场 内有停车场 在100米以外 在500米以外 场 对利用无影对利用有一对利用有严宗地形状 响 定影响 重影响 其他状况 对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正 备注:地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 表3-5 商业一级用地修正系数表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 临街状况 2.77 1.38 0 / -2.74 交通停滞度,临街道路类型, 1.38 / 0 / -1.37 距地铁站点距离,米, 2.08 1.04 0 / / 物业类型 2.08 1.04 0 -1.03 -2.06 个别因素 周边土地利用类型 2.08 1.04 0 -1.03 -2.06 交通配套状况 1.38 0.69 0 -0.69 -1.37 宗地形状 / / 0 -0.34 -0.69 其他状况 1.38 0.69 0 -0.69 -1.37 备注:地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 二级商业用地修正因素指标说明表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商业繁市级商服中心或专市级商务中心区级商业中小区级商街区级商业商服区级别 华度 业市场 区 心 业中心 中心 区域 因素 交通便道路通达度 有主干道通过 有次干道通过 有支路通过 捷度 三面及以上临街及二面临街及临临街状况 一面临街 / 背街 拐角地 街,拐, 交通停滞度混合道路、无混合道路、,临街道路类步行街 / / 交通管制 有交通管制 型, 距地铁站点距,0～150] ,150～500] 大于500米 / / 离,米, 专业商场或现独栋经营企业独立自物业类型 独立铺面 综合楼 个别因素 代商务中心 型写字楼 用办公楼 周边土地利用商、住、办公住宅、工业专业市场或商业区 住宅用地 工业用地 类型 混合用地 用地 自备停车场同时停车场位停车场位置100米范围交通配套状况 100米范围内有大自备停车场 置在100米在500米以内有停车场 型停车场 以外 外 对利用无影对利用有对利用有严宗地形状 响 一定影响 重影响 其他状况 对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正 备注:地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 表3-5 二级商业用地修正系数表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商业繁华度 商服区级别 2.53 1.27 0 -1.63 -3.25 区域因素 交通便捷度 道路通达度 2.21 1.11 0 / / 临街状况 2.21 1.11 0 / -2.85 交通停滞度,临街道路类型, 1.11 / 0 / -1.42 距地铁站点距离,米, 1.74 0.87 0 / / 物业类型 1.58 0.79 0 -1.02 -2.03 个别因素 周边土地利用类型 1.58 0.79 0 -1.02 -2.03 交通配套状况 1.11 0.55 0 -0.71 -1.42 宗地形状 0 -0.41 -0.81 其他状况 1.11 0.55 0 -0.71 -1.42 备注:地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 商业三级用地修正因素指标说明表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 市级商服中商业繁市级商务中区级商业中小区级商业街区级商业区商服区级别 心或专业市华度 心区 心 中心 中心 域场 因交通便有主干道通有次干道通素 道路通达度 有支路通过 捷度 过 过 三面及以上二面临街及临街状况 临街及拐角一面临街 / 背街 临街,拐, 地 交通停滞度混合道路、无混合道路、有,临街道路步行街 / / 交通管制 交通管制 类型, 距地铁站点,0～150] ,150～500] 大于500米 / / 距离,米, 专业商场或独栋经营型企业独立自物业类型 独立铺面 现代商务中综合楼 个别因素 写字楼 用办公楼 心 周边土地利专业市场或商、住、办公住宅、工业用住宅用地 工业用地 用类型 商业区 混合用地 地 自备停车场停车场位置停车场位置交通配套状同时100米100米范围自备停车场 在100米以在500米以况 范围内有大内有停车场 外 外 型停车场 对利用无影对利用有一对利用有严宗地形状 响 定影响 重影响 其他状况 对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正 表3-5 商业三级用地修正系数表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商业繁华度 商服区级别 3.66 1.83 0 -2.61 -5.23 区域因素 交通便捷度 道路通达度 3.2 1.6 0 临街状况 3.2 1.6 0 / -4.57 交通停制度,临街道路类型, 1.6 / 0 / -4.86 距地铁站点距离,米, 2.52 1.26 0 / / 物业类型 4.86 1.14 0 -1.63 -3.27 个别因素 周边土地利用类型 4.86 1.14 0 -1.63 -3.27 交通配套状况 1.6 0.8 0 -1.14 -4.86 宗地形状 0 -0.65 -1.31 其他状况 1.6 0.8 0 -1.14 -4.86 四级商业用地修正因素指标说明表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 市级商服中商业繁市级商务中区级商业中小区级商业街区级商业区商服区级别 心或专业市域华度 心区 心 中心 中心 场 因交通便有主干道通有次干道通素 道路通达度 有支路通过 捷度 过 过 三面及以上二面临街及临街状况 临街及拐角一面临街 / 背街 临街,拐, 地 交通停滞度混合道路、无混合道路、,临街道路步行街 / / 交通管制 有交通管制 类型, 距地铁站点,0～150] ,150～500] 大于500米 / / 距离,米, 专业商场或独幢经营型企业独立自物业类型 独立铺面 现代商务中综合楼 个别因素 写字楼 用办公楼 心 周边土地利专业市场或商、住、办公住宅、工业用住宅用地 工业用地 用类型 商业区 混合用地 地 自备停车场停车场位置停车场位置交通配套状同时100米100米范围自备停车场 在100米以在500米以况 范围内有大内有停车场 外 外 型停车场 对利用无影对利用有一对利用有严宗地形状 响 定影响 重影响 其他状况 对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正 备注:地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 表3-5 四级商业用地修正系数表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商业 繁华商服区级别 2.04 1.02 0 -1.33 -2.67 区域度 因素 交通 便捷道路通达度 1.78 0.89 0 / / 度 临街状况 1.78 0.89 0 / -2.33 交通停滞度 ,临街道路0.89 / 0 / -1.17 类型, 距地铁站点1.4 0.7 0 / / 距离,米, 个别因素 物业类型 1.27 0.64 0 -0.83 -1.67 周边土地利1.27 0.64 0 -0.83 -1.67 用类型 交通配套状0.89 0.45 0 -0.58 -1.17 况 宗地形状 0 -0.33 -0.67 其他状况 0.89 0.45 0 -0.58 -1.17 备注:地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 表3-1 四级住宅基准地价标准表 土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 地价标准(元/平方米) 8310 6765 5805 4200 2565 1725 住宅用地还原利率表 1，3级 6.00% 4，6级 5.50% 表3-3 住宅用地容积率修正系数表 容积率 ?1.5 1.9 2.2 2.5 2.8 3.1 3.4 3.7 4 4.3 修正系数 0.8 0.84 0.87 0.9 0.92 0.94 0.96 0.98 1 1.06 容积率 4.6 4.9 5.2 5.5 5.8 6.1 6.4 6.7 ?7 -- 修正系数 1.12 1.17 1.22 1.27 1.32 1.36 1.4 1.44 1.48 -- 三级住宅用地宗地地价因素说明表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商服繁 商服区 市级商务中心区级商业中小区级商业街区级商市级商服中心 华度 级别 区 心 中心 业中心 交通便 道路通 有主干道通过 有次干道通过 有支路通过 / / 捷度 达度 区 域 基本设 基本设 一环路和二环二三环路之三环路外城三环路外一环路内 因 施状况 施状况 路之间 间 市中心区 郊县 素 环境质量环境宁静整噪音、大气有污染源、污染状况 / / 优劣度 洁 污染明显 污染明显 土地利 住宅、办公混住宅、商业住宅、工业规划条件 住宅 工业 用类型 合区 混合区 混合区 邻高档住宅小低洼棚户邻中高档住宅区,临整治后邻普通商住邻拆迁安置区及治安社区环境 小区～临社区的河流、市政小区 小区 状况差的广场、绿地 广场、绿地 区域 高架桥、立主干道及限临街道路类型 社区道路 市政支路 次干道 交桥及快制型道路 个速通道 别〔150～400〕小于150距地铁站点距离,米, ,400～800, / / 因或大于800 米 素 邻近学校类型 邻大学 邻重点中 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 / / / 对利用无影有严重影宗地形状 / / 有一定影响 响 响 有一定起伏利地形起伏过地形状况 / 平坦 / 一造景 大 其他情况 对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正 三级住宅用地宗地地价因素修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商服繁 商服区 0.76 0.38 0.00 -0.56 -1.13 华度 级别 交通便 道路通 0.67 0.33 0.00 / / 捷度 达度 区 域 基本设 基本设 1.05 0.52 0.00 -0.78 -1.55 因 施状况 施状况 素 环境质量污染状况 / / 0.00 -0.49 -0.99 优劣度 土地利 规划条件 0.67 0.33 0.00 -0.49 -0.99 用类型 社区环境 1.52 0.76 0.00 -1.13 -2.26 临街道路类型 0.76 0.38 0.00 -0.56 -1.13 个距地铁站点距离,米, 1.52 0.76 0.00 / -2.26 别邻近学校类型 0.38 0.19 0.00 / / 因宗地形状 / / 0.00 -0.21 -0.42 素 地形状况 / 0.14 0.00 -0.21 / 其他情况 0.95 0.48 0.00 -0.71 -1.41 四级住宅用地修正因素指标说明表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商服繁市级商务中市级商服中区级商业中小区级商业街区级商业商服区级别 华度 心区 心 心 中心 中心 交通便有主干道通有次干道通道路通达度 有支路通过 捷度 过 过 基本设基本设施状一环路和二二三环路之三环路外城三环路外郊区域因一环路内 施状况 况 环路之间 间 市中心区 县 素 环境质环境宁静整噪音、大气有污染源、量优劣污染状况 洁 污染较明显 污染明显 度 规划条土地利用类住宅、办公住宅、商业住宅、工业住宅 工业 件 型 混合区 混合区 混合区 邻高档住宅邻中高档住小区,临整低洼棚户区宅小区～临邻普通商住邻拆迁安置社区环境 治后的河及治安状况社区广场、小区 小区 流、市政广差的区域 绿地 场、绿地 高架桥、立临街道路类主干道及限社区道路 市政支路 次干道 交桥及快速型 制型道路 通道 个别因素 距地铁站点[150～400],400～800] 小于150米 距离,米, 或大于800 邻近学校类邻重点中小邻大学 型 学 对利用无影宗地形状 有一定影响 有严重影响 响 有一定起伏地形起伏过地形状况 平坦 利于造景 大 其他情况 对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正 备注:1、污染源:指制药、热电厂等严重污染源及未改造的污染河流等, 2、道路通达度中的主干道、次干道及支路的含义参考《成都市规划管理技术规定》相关 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 , 3、地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点。 表3-5 四级住宅用地修正系数表 指标标准优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商服繁华商服区级1.97 0.99 0 -0.91 -1.82 度 别 交通便捷道路通达1.73 0.86 0 / / 度 度 区域因素基本设施基本设施2.71 1.36 0 -1.25 -2.5 状况 状况 环境质量污染状况 / / 0 -0.79 -1.59 优劣度 土地利用规划条件 1.73 0.86 0 -0.79 -1.59 类型 社区环境 3.94 1.97 0 -1.82 -3.63 临街道路1.97 0.99 0 -0.91 -1.82 类型 距地铁站 点距离3.94 1.97 0 / / 个别因素 ,米, 邻近学校0.99 0.49 0 / / 类型 宗地形状 / / 0 -0.34 -0.68 地形状况 / 0.37 0 -0.34 / 其他情况 2.46 1.23 0 -1.14 -2.27 书中横卧着整个过去的灵魂——卡莱尔 人的影响短暂而微弱，书的影响则广泛而深远——普希金 人离开了书，如同离开空气一样不能生活——科洛廖夫 书不仅是生活，而且是现在、过去和未来文化生活的源泉 ——库法耶夫 书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者———史美尔斯 书籍便是这种改造灵魂的工具。人类所需要的，是富有启发性的养料。而阅读，则正是这种养料———雨果