1浅析离婚案件中房产分割问题

浅析离婚案件中房产分割问题 作者:庞永杰 摘要:随着经济的发展和社会的进步,近年来人民生活水平不断提高,公民家庭所拥有的各类房产越来越丰富,使得离婚案件中夫妻共同房产的分割问题日益复杂,这就对相关立法提出了新的要求。在离婚案件适用法律上,处理夫妻不动产的分割尤其是房产的分割问题不仅需要适用《婚姻法》的规定,同时还要依据《物权法》投资方面的法律法规。与此同时,最新出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》自2011年8月13日起施行以来在解决这个问题上可以说起到了重要作用。解释(三)更加细化了夫妻离婚财产分割的具体情况和实际处理方法。在实践中如何对离婚案件的夫妻共同房产进行认定和处理,不仅关系到人民法院处理离婚纠纷的公平公正性,而且关系到社会安定和谐和经济建设的顺利进行,更关系到离婚诉讼当事人切身利益。本文笔者首先介绍了夫妻房产的范围和种类,然后阐明夫妻房产分割的原则,最后就按揭房屋、父母出资的房屋分割方法以及房屋分割存在的立法缺陷进行论述,以求探索出更好的方法来解决问题,不断完善立法更好的保护公民的不动产所有权。 关键词:离婚房产制按揭购房 家庭是人类社会的组成细胞,夫妻共同财产则是家庭赖以生存和发展的保障。夫妻是家庭的最主要成员,解决好夫妻共有财产问题,对维护社会的稳定和社会家庭的发展起到巨大的作用。夫妻财产制,主要是一国关于夫妻财产所有权问题的法律制度,它还涉及夫妻婚前和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益、处分以及债务的清偿、婚姻终止时财产的分割等一系列问题,又被称为“婚姻财产制”,夫妻财产制因婚姻关系的解除而终止①。中国现行的夫妻财产制度是在1980年《婚姻法》的基础上修改而成的。2001年新颁布的《婚姻法》对夫妻财产制作了较大的修改,2001年修订的婚姻法施行后,针对审判实践中遇到的法律适用疑难问题,最高人民法院先后三次做出了 ①陈琪炎:《民法亲属新论》,台湾三民 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 局2000年版,第206页。 1 司法解释,第三次解释真正意义上明确了在各级人民法院在处理离婚纠纷时的基本处理尺度。 一、目前我国司法实践中夫妻分割房屋时的难点及法律解决 (一)按揭购买的房屋。 鉴于我国的国情,大多数公民尤其是年轻人在购买房屋时没有能力一次性支付多大几十万上百万的全款,那么就要分期付款。分期付款也称按揭。按揭是一种银行用其信贷资金向购买自用住房的自然人发放的自营性贷款方式。按揭购房目前已成为我国购房者比较普遍的购房方式。银行为了防范贷款风险,主要开展的房屋按揭方式是贷款人所购财产及财产用地的使用权作为贷款抵押,同时以房屋出卖人或专业的担保公司提供保证担保,贷款人在交付首付款后,采用分期偿还贷款,其购房不足部分由银行提供贷款。贷款人在到期后不能偿还本息的,贷款银行依法有权依其抵押物实现抵押权,或由保证人承担偿还本息的连带责任①。随着贷款买房的增多和发展,因按揭房屋权属引起的纠纷也日益增加,在离婚案件中,对于按揭房屋如何认定归属与分割,成为财产分割的争议焦点和难点,也是大家比较关注的问题。 (二)父母出资购买的房屋归属问题。 从目前生活中反映的情况看,在子女双方当事人办理结婚登记之前或者办理结婚登记之后,确实存在着很多父母为子女存购买房屋而出资的案例。当子女双方当事人因感情不和等原因导致离婚,当事人父母出资的房屋归属问题,就成了双方争议的焦点。因父母与儿媳或女婿关系不和睦,父母往往会否认之前所做的民事行为,明确表示自己出资的真实意思只是对自己子女的赠与而不愿意由自己的子女与儿媳或者女婿共有。 (三)情况分析及法律解决。 以上的这两种情况是离婚分割财产时最棘手的问题,夫妻在离婚时财产分割最主要的部分就是房屋财产,按照有限房屋产权分割的原 ①丘志乔,刘志宏:《按揭的法律性质及其立法思考》,《广东工业大学学报》,2005年第1期。 则①,最普遍的一种情况是,某男与某女相识,彼此感觉都很好,于是他们俩人合伙买了价值50多万元的房屋,之后办理了结婚登记。在一起生活后,双方才感觉彼此性格不和,于是提出离婚。对解除婚姻双方均无任何异议,但对房子的分割却达不成一致意见,双方发生争议。这是目前婚姻纠纷中比较普遍的一类法律纠纷,根据婚姻法及最高院的解释此类纠纷可分为两种法律关系三种类型:两种法律关系即房屋所有权法律关系和按揭的债务法律关系②。三种类型分别如下:第一、一方婚前以个人房产购买房屋并按揭贷款的,且产证登记在自己名下的,该房屋为个人房产,按揭的贷款为个人债务。但是婚后偿还贷款的部分属于夫妻对方出资清偿的应当予以返还。第二、产证登记在一方名下但夫妻一方有证据证明婚前购房时也出资的。首先房屋的产权属于产权登记人的个人房产,剩余没有归还的债务属于其个人债务,但首付款和已经偿还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分应当予以返还。第三、虽然产证登记在一方名下,但配偶有证据证明婚前购房时是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,仍认定为夫妻共同房产,按揭的债务为夫妻共同债务。但分割时要一并考虑,当事人出资额的比例悬殊、未共同生活或存续期间的较短的,可以参照出资比例对房产进行分割。 最近公布的《婚姻法司法解释(三)》对特殊一些情况做出了解释,婚前买房婚后共同还贷,2005年5月,某市民小张购置了一套商品房。小张付了20万元首付款后,又向银行贷了56万元。一年后,小张与妻子结婚。婚后,二人共同偿还贷款。今年年初,小张和妻子 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 离婚,在房产分割问题上产生争执。小张的妻子觉得这套房屋她也有份,要求小张按房屋目前市价的一半补偿给她。小张则认为首付是他付的,还贷的大部分钱也是他挣的,妻子的要求不公平。《婚姻法司法解释(三)》第十条:夫妻一方婚前签订不动产 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 ,以个人房产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同房产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷 ②杨大文:《婚姻家庭法学》,复旦大学出版社2002年版,第150页。 ③周鸿燕:《新类型离婚财产纠纷探析》,《华南师范大学学报》,2006年第1期。 支付的款项及其相对应房产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。关于"婚前买房,婚后共同还贷"这一点,其实在《物权法》中已经能找到答案。由于小张的购房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 在婚前与开发商签订的,首付也是在婚前交的,依照《物权法》的相关规定,小张婚前签订的转让房屋物权的合同已生效,虽然未拿到房产证,但房产证的颁发也是依据这一合同,所以小张是房屋的实质权利人,房屋是小张婚前的个人房产。这也就是说,关于这间房屋到底会判给谁的问题,在双方不能协商达成一致的情况下,法院会将房产判给小张,但小张需要给妻子进行补偿。那补偿如何计算呢?第十条的第二款中明确提出,婚后用夫妻共同房产还贷部分,应当由房屋产权人给予配偶一定补偿,而且还要考虑房产升值利益。 第二个难点也就是“婚后买房一方父母资助”的问题。2006年,某市民贾女士的儿子与相恋多年的女友登记结婚。结婚后,儿子和儿媳一直住在贾女士家。2007年,贾女士给儿子在省城小店区买了一套商品房,房屋登记在贾女士的儿子名下。今年协议离婚,在房屋归属上有分歧,根据《婚姻法司法解释(三)》第七条第一款:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为只对自己子女一方的赠与,应认定为夫妻一方的个人房产。在我们的实际生活中,父母往往会用全部的积蓄为子女购买房屋,一般也不会与子女签署书面协议,如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同房产,势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿,实际上也侵害了出资购房父母的利益。这一规定从我国的实际出发,将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来,可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观,便于司法认定及统一裁量尺度,也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。当然,根据婚姻法第十九条,“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的房产以及婚前房产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。将个人房产约定为共同房产,实际是一种赠与。但仅仅一个约定并不足以保障非产权方真正享受到房子的产权。根据婚姻法司法解释第六条,赠与约定在房产变更登记之前可以撤销。所以,夫妻双方在产权证上的名字非常重要,没有加上 名字,即使有证据证明是共同房产,也容易被登记一方单方处置。 总之,法律和司法解释的有关处理夫妻房产的具体规定,与人民法院处理夫妻房产的原则——男女平等原则、保护妇女儿童的合法权益原则、照顾无过错方原则、尊重当事人意愿原则、保证生产和生活的正常进行原则——一起,构成了我国婚姻法的夫妻离婚后的房产分割制度①。 二、我国现行婚姻法夫妻房产中存在缺陷 (一)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产。 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产,是夫妻共同房产和个人房产的一个交叉点。有的学者提出,为了与《继承法》、《合同法》保持一致,应将继承或赠与的房产规定为个人房产。许多人认为现行婚姻法的规定是科学合理的。首先我国的法定房产制是指婚后所得房产制度,同时也注意到尊重被继承人和赠与人的意愿。可以说现行立法的 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 兼顾了上述两个方面的要求。但存在的问题是应如何理解遗嘱或赠与合同中确定的,只归夫或妻一方所有在形式上的要求,是从遗嘱或赠与合同中写明的夫或妻的名字来判断呢?还是要求遗嘱或赠与合同中明确排除夫妻共有的可能? 关键在“只”字上,这表明不能仅从形式上只写明了夫或妻一方的名字来判断,还应明确排除夫妻共有的可能。这就要求立法语言更为严谨和周全。因此对继承或赠与所得的房产不如统一规定为:夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的房产,除非被继承人或赠与人明确排除了夫妻共有,确定为夫妻共有房产。 (二)“男方家买房,女方家装修”会不会伤害女方利益。 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人房产。看似条文中使用的一直是“子女”一词而非男方/女方,并未限定只保护男方父母出资购买不动产的合法权益,而恰恰是保护了男女双方任何一方父母 ①林秀雄:《夫妻财产制之研究》,中国政法大学出版社2001年版,第45页。 在子女婚后购买不动产的合法权益。但是中国传统的观念是男方家买房,女方家装修和购买嫁妆,房屋是升值品,嫁妆基本上是消耗品,结婚后的几年时间里,房屋会越来越值钱,嫁妆会贬值。在离婚时法官该如何保护女方的权利,2008年1月,男孩小李和女孩小王登记结婚。婚后,小李的父母出资在某市购买了一套价值80万元的商品房。产权归在小李名下。房屋购买后,小王家出钱对房子进行了装修并购买了家电。今年年初,两人因感情破裂准备离婚。小王提出房子的装修费用全部是她承担的,房子应算夫妻共同房产,应该平均分割。婚后父母出资购房,产权登记在出资者自己子女名下的情况,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,这部分出资应认定为受赠子女个人所有。装修是对房屋的添附,不能作为房屋的份额进行分割。也就是说,离婚时,小李应返还对方这项费用。我国法律实行“谁主张,谁举证原则”。也就是说,想要得到补偿,小王要有能够证明自己曾支付过装修费用及具体的花费数额的证据才行。比如装修材料的收据或者发票等。在实际操作中,发票丢失该怎么办。如果在结婚一开始就签好协议,势必会影响夫妻感情,因为没人想的离婚。 (三)按揭房屋增值部分的分割问题。 一般来讲,在离婚的时候房屋价值较签订购房合同时的价值都有增加。房屋的增值从原因考虑,有的是基于增加附加值的主观因素,如对房屋进行了装修修缮;有的是基于外界的各类客观因素,如市场房价波动导致房屋增值。在离婚的时候,夫妻双方往往就一方在婚前贷款购买的房屋增值部分怎样处理发生纠纷。从国外的立法来看,夫妻一方婚前财产在婚后所得孳息的所有权的归属,规定都不同。《瑞士民法》第223条规定:配偶双方可通过婚姻契约将夫妻财产制限定在所得之内,自有财产的收益归入共同财产。法国民法规定:所得共同财产,包括双方配偶财产制收入及劳力之所得,包括婚姻中有偿取得之动产及不动产。我国台湾地区2002年修订的民法第1017条规定:“夫或妻婚前财产,于婚姻关系存续期间所生之孳息,视为婚后财产”。王鉴泽称其立法目的为“为保障他方配偶之协力,及日后剩余财产之分配”。 三、完善离婚时夫妻房屋产权分割的法律对策 在2001年修正后的《婚姻法》施行前,根据1950年、1980年两部《婚姻法》规定的婚后所得共同制之精神,夫妻一方婚前财产在婚后所得的孳息一直是作为夫妻共同财产的。2000年8月《婚姻法(修正案征求意见稿)》第16条曾规定“婚前财产的孳息”,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。2001年1月公布征求广大群众和有关方面意见的《婚姻法修正案(草案)》和2001年4月28日公布施行的修正后的《婚姻法》,亦均无“婚前财产的孳息”,归夫妻共同所有的规定。全国人大常委会法工会研究室在《婚姻法实用问答》中指出,一方的婚前财产包括婚后所得的孳息,均为夫妻一方的个人财产。也有一种观点认为“因为《婚姻法司法解释(二)》已规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属夫妻共同财产,那么一方用婚前个人财产支付首付款购买的房屋升值所产生的收益,认定为夫妻共同财产较为妥当。”目前,大部分公民是为了自己居住而购买房屋,但不排除理财性质的投资情况存在,我国〈〈婚姻法司法解释(二)第十五条列举的投资性财产包括有价证券和未上市股份有限公司股份两大类。排除了房屋作为投资性财产。最高人民法院民一庭认为“一方婚前所有的房屋出租而未通过共同劳动所取得的房屋租金等,认定为一方的财产比较适宜。”因房屋增值部分是附属于房屋的,夫妻一方共同按揭支付贷款,这一部分资金被夫妻另一方占用,直接导致了夫妻另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响,如果把房屋增殖部分一概作为个人财产处理,是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视,也显失公平。毕竟,该房屋凝聚了夫妻另一方配偶的贡献,有权得到补偿。如果把房屋增值部分一概作为夫妻共同财产来对待,对支付首付的夫妻一方是不公平的。在离婚案件中,若一方主张分割房屋增值部分,夫妻双方对此不能达成协议的,可对离婚时的房屋市场价值进行评估,评估后的价值与购买时价值之间比率作为房产增值率。按补偿额=以婚后共同偿还银行按揭款的数额×房产增值率×50%的方式和本 着照顾子女和女方的原则,对婚后参与还贷款的夫妻一方进行分配比较合适。 四、结语 随着经济水平的不断提高,离婚案件中房产分割问题对于我国目前相关立法提出了更高的要求,这就要求我们不断完善相关立法以适应不断发展的经济形势。可是再趋于完善的立法也跟不上经济发展的步伐,因为经济基础决定着上层建筑,只有经济基础先发展了才能随之带动上层建筑的完善。所以我们必须时刻关注司法实践的动态来不断及时适应日新月异的新情况,这样才能充分发挥法律的作用来为我们更好地服务。 参考文献: [1] 陈琪炎.民法亲属新论[M].台湾:三民书局,2000. [2] 王卫国.民法学卷五---婚姻家庭继承法[M].北京:中国政法大学出版社,2004. [3]丘志乔、刘志宏.按揭的法律性质及其立法思考[J].广东工业大学学报,2005(4). [4] 杨大文.婚姻家庭法学[M].上海:复旦大学出版社,2002. [5] 周鸿燕.新类型离婚财产纠纷探析[J].华南师范大学学报, 2006(1). [6] 林秀雄.夫妻财产制之研究[M].北京:中国政法大学出版社, 2001. [7]杨晋玲.夫妻财产制比较研究[M].北京:民族出版社,2004.