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保利心语花园.ppt

保利心语花园

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2019-06-15 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《保利心语花园ppt》,可适用于综合领域

保利心语花园定价分析目录保利心语花园项目市场项目简介保利心语花园位于沈阳市铁西区重工街与熊家岗路交汇处总规划面积近万平米东南侧紧邻沈阳铁西“五馆一场”。距离正在建设中的地铁号线重工街站大约米。重工街为沈阳二环路路段城市交通非常便利。项目南侧紧邻沈阳市内最大的森林公园铁西城市森林公园将开辟近万平米的商业配套满足人们多样化生活需求。更与小哈津幼儿园联手园区高级幼儿园。保利心语花园一期一组团产品有栋多层、栋高层组成共有套。多层产品以~平的大户型为主高层产品则以平的两房产品为主。项目内多层与高层产品类型形成了差异化。中小学:内建平幼儿园铁西区重工一校铁西区重工二校、铁西区重工四校、轻工一小学、轻工二校医院:铁西区红十字医院、铁西区第六医院、铁西区第九医院、铁西区中医院、铁西区人民医院。占地面积:平方米建筑面积:平方米开工时间:物业管理附加信息:暂定元月平开发商:沈阳恒富房地产开发有限公司投资商:保利地产物业管理公司:保利物业沈阳有限公司建筑单位:广州富力建筑安装有限公司代理商:易居中国(沈阳)销售代理有限公司景观设计单位:北京大通方正景观设计咨询有限公司建筑设计单位:哈尔滨工业大学建筑设计研究院整合推广公司:沈阳世创时代广告有限公司产权年限:年户数:总户数户项目鸟瞰图项目鸟瞰图心语花园区位地图保利心语花园项目分析一、市场分析、铁西区市场铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造打破了延续年的“南宅北厂”旧格局为铁西新区东部腾挪出了大批的土地这使得新房地产项目的大批落户铁西。铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场在目前的市场环境下铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为年铁西新区大发展时出售的地块多数项目都有成本优势价格空间较大。就铁西板块市场而言目前各大开发商因存货量大迫于资金压力自年市场的冰冻期开始即推出各种促销策略有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况但年整体销售情况均不理想。进入年以来从月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看在楼市整体普遍低迷的情况下沈阳住房刚性需求仍然较大二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战使得观望情绪有所放松。月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区铁西区占总成交套数的,共计套心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧桂园银河城等虽然项目地处于洪区不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。、竞争板块分析保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成个板块分别是铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。保利心语花园项目位于铁西区西部板块紧靠二环重工街。板块位置楼盘开盘时间档次建筑类型建筑面积价格面积区间销售率后续推货铁西区西部板块重工北街以西凯荣国际花园中高层、多层约万㎡两居特价均价二期约建面万平狮城经典年月中低高层、多层约万均价元起价元栋楼约万后期尾盘假日普罗旺斯年月中低高层、多层、洋房共约万无差价销售元高层肇工街与北四路交汇处美好愿景年月日中高多层小高层高层万元起价均价元首推栋约套左右铁西区中部板块保工街以西重工北街以南第一城中高层、小高层万元起价元最高价元D、E组团约万平铁西区南部板块揽军路周边宏发华城世界中高多层万元起价元最高价元四期约万平、项目优势保利心语花园的项目优势主要在于保利地产的品牌价值五馆一场板块未来的区域价值以及项目自身高端的产品品质。保利心语花园地处重工街五馆一场、森林公园板块这里是仅次于浑南奥体中心的沈阳市文体副中西也是铁西区唯一的文化体育中心。“五馆一场”斥资亿元包括体育馆、游泳馆、工业文化展示馆、城市规划展示馆(档案馆)、蒸汽机车博物馆、体育场。铁西森林公园即原于洪苗圃改造后总面积达万平方米是全市最大的市内森林公园、天然氧巴。项目规划针对大型社区容易缺乏内部活力以及与外部城市衔接沟通不畅的弊端引入了“新都市主义”的概念力求有效地引入同时放大城市及社区资源。项目园林将质朴自然的园境与富有工业感现代感的建筑相互融合营造一个即简洁、富时代感又静谧、舒适的居住区环境。地块内保留的株原生大树依数造景营造出了丰富而独特的园林景观。、项目的劣势保利心语花园项目主要的劣势在于噪音的影响、高压线的影响、交通配套少的影响。二、价格策略、价格策略()采用低开高走的价格策略以略低于客户预期和市场竞争对手的价格开盘开盘后根据销售情况逐步拔高价格()以快速销售、最大化成交为目的对客户价格进行摸底最大化的分流客户保证成交率()以板块竞争对手价格和销售情况为参考制定在板块内有竞争优势的价格()为了避免出现年底内部认购时期因为价格过高加之蓄客少的原因导致开盘没有形成热销的情况本次开盘价格需留有余地保证开盘热销的同时以便下一阶段销售推广的开展。、定价原则原则一:本次定价主要考虑总价定价原则二:在考虑单价时考虑套内面积定价原则三:多层高层分别定价形成两个独立的价格体系原则四:拉大价差更好的分流客户原则五:综合考虑多因素多系数考虑项目多层产品和高层产品面积存在明显差异不存在项目内的竞争。市场上多层产品和高层产品存在明显的价差所以定价时多层与高层需分开考虑拉开价差。三、项目开盘回收价测定主要采用市场定价法即选取相似楼盘进行价格比较来确定项目开盘的回收价。之后确定项目的价格模型深入探讨项目的定价系数形成项目的初步价格模型。最后通过与客户预期进行比较以及具体户型与各竞争项目的横向比较来确定各户型的实际回收价格。通过细节的微调最终完成项目的定价。、市场考虑因素地理位置:从地段综合素质的优劣来考虑。交通配套:主要是从项目周边道路状况、地铁公车的配套进行综合比较。居住环境:包括小区整体的居住氛围环境项目规划的适宜度人性化等。生活配套:主要是项目附近的商业、办公、医疗、邮电、银行等配套设施的齐备。楼盘规模:从小区规模大小绿化维护、小区内部配套等方面进行考虑。户型设计:考虑单位的户型设计十分合理、实用。教育配套:小区周边幼稚园、小学、中学的情况。园林设计:小区的园林的观赏性舒适性方面考虑。发展商知名度:发展商实力、市场认可程度、品牌号召力等。建筑密度:考虑楼盘的密度对价格的影响。定价系数保利心语花园定价模型主要考虑景观、噪音、把山、面积、朝向、通风、层差等系数。、层差系数()多层层差多层因客户对中间楼层即、层需求较多因此将、层层差相同(均为)且高于、层而层与层比较层采光略好并且多层带电梯避免了层上楼困难的情况因此层较层稍高而比、层略低。层赠送花园单位与层送露台单位相比较层光线较差因此层较层略低多层一楼二楼三楼四楼五楼六楼七楼层差备注带花园基准价大露台、短进深()高层层差①、临街高层#、#:整体趋势中间楼层最高根据楼层不同递增与递减系数不同。具体细节临街楼栋南向无景观且矮楼层受噪音影响空气质量差因此层差加大随楼层每层递增元层以上至层需求大且楼层差别相对较小因此每层递增元楼需求比中间层少为有效分流中间层客户因此从层起逐层递减元跃层的楼层差元主要考虑此套房源最后价格应该与楼相近因此元实际为调整系数。总体层差#东北向#东北及西北向层差:逐层递增元以缩小层差至层起逐层递减元。#西北向层差:整体无层差为本次开盘的特价房源共套。楼层跃层差系数楼层层差系数楼王景观特指多层#单元及#单元因前无遮挡且正面临园区主景观因此景观系数为元。朝向系数通风系数面积系数从平户型以每平米递增元取平为基准价元平以上则取统一值。整体层差:景观系数景观楼王景观园区内南北景观南景北无南无北景南北均无景观系数朝向南北通透东南双阳西南东北西北系数面积区间以上价差楼层跃层差系数通风双阳标准户型(南北、东南、西南、东北、西北)系数-、定价第一步:综合测评项目名称评分基数本项目凯荣国际花园美好愿景狮城经典假日普罗旺斯综合因素地理位置环境与景观交通状况配套设施楼盘规模户型设计园林设计发展商品牌建筑密度综合得分第二步:价格测定综上所述保利心语花园最终市场测算价格为元㎡。项目名称本项目凯荣国际花园美好愿景狮城经典假日普罗旺斯综合因素均价(元㎡)评估得分比较系数可调均价比较权重评估得分注:、比较系数=本项目评估得分比较项目评估得分、可调均价=比较系数*各项目回收均价、比较权重为各楼盘与本项目相比对本项目影响程度的比例、评估得分=∑各比较项目可调均价之和*比较权重六、价格明细目前保利心语花园对外统一优惠口径为:认购享受折优惠一次性折商业贷款折公积金贷款无折扣。而根据实际蓄客情况分析商业贷款客户占比例最多因此定价中总体按照折返点。保利心语花园房源价格统计楼号建筑形式套数销售面积(㎡)回收总金额(元)回收均价(元㎡)出街总金额(元)出街均价(元㎡)#多层#多层#多层#多层#多层#多层#多层#多层#高层#高层#高层#高层#高层#高层#高层多层合计高层合计总计、选择比较对象原则:选择的对象应该在以下几个方面与保利心语花园有可比较性.地理位置接近户型面积相当档次接近从珠江新城的在售楼盘中我们选择凯荣国际花园、美好愿景、狮城经典、假日普罗旺斯作为项目价格参照的对象。、定价第一步:综合测评第二步:价格测定综上所述保利心语花园最终市场测算价格为元㎡。项目名称本项目凯荣国际花园美好愿景狮城经典假日普罗旺斯综合因素均价(元㎡)评估得分比较系数可调均价比较权重评估得分注:、比较系数=本项目评估得分比较项目评估得分、可调均价=比较系数*各项目回收均价、比较权重为各楼盘与本项目相比对本项目影响程度的比例、评估得分=∑各比较项目可调均价之和*比较权重宝THANKS利

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