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小思考你会选择买房还是选择租房.ppt

小思考你会选择买房还是选择租房

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2019-06-22 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《小思考你会选择买房还是选择租房ppt》,可适用于综合领域

小思考:你会选择买房还是选择租房?熟悉房地产及房地产投资的相关知识进行购房或租房决策测算个人购房支付能力实施购房或换房规划进行个人房屋抵押贷款决策任务十:认识房地产和房地产投资【学习目标】◆了解房地产的相关知识◆掌握个人房地产投资的相关知识◆能够根据实际情况选择适合的投资方式◆能够正确评估房地产投资价值房地产的概念房地产的分类房地产是房产和地产的合称房产是物业建成后的置业投资地产是购买土地使用权的开发投资。对个人投资者所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一是自住二是获得预期收益。前者是消费行为后者是投资行为。但现实中并不是区分得很严格。房地产的概念房地产的分类由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房优先出售给无房户、危房户和住房困难户在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户不售给高收入家庭。指各级地方政府为解决本地城镇居民中的特别困难户困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅由国家统一下达计划用地一般实行行政划拨的方式免收土地出让金对各种经批准的收费实行减半增收出售价格实行政府指导价按保本微利原则确定。商品房安居房解困房经济适用房房改房所有是指城镇职工根据国家和县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定按照成本价或标准价购买已建公有住房。按成本价购买的房屋所有权归职工个人所有按标准价购买的职工拥有部分房屋所有权一般年后归职工个人。房地产按性质分类开发商商品房预售许可证商品房预售合同现房开发商房地产权证商品房买卖合同期房房地产按时间分类房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点房地产价格的基本构成要素影响房地产价格的因素房地产投资价值评估房地产投资是以获取期望收益为目的将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。这年来的变化中国人赚钱是越来越厉害但很少有人擅长理财。很多人在一起聊天一定会聊到如何做赚钱可能很少谈到如何理财。我们看得到的是很多人富裕起来但最后并没有累积很多的财富。中国的私营企业平均寿命只有岁,而身边发起来块,败下也块的人很多房地产投资的方式直接购房可自住、可出租适合资金实力较强的家庭。以租代购投资者签订购租合同租户可在一定期限内购买此房并以租金抵消部分房款适合开始资金不够以后收入增加有能力购买的家庭。以租养贷投资者贷款购买住房然后通过出租此房屋的租金来偿还贷款适合当前已有相当数量的资金但以后收入可能不稳定的家庭买卖楼花购买预建的楼盘只需房价的左右如果房价上升可卖出获利。相当于期货功能风险较大。适合风险承受力较强、激进型的投资者。房地产投资券到期可得本息流动性好收益稳定。房地产证券通过发行证券将小资金汇集后购买房地产或产权单位。所购房地产可统一通过管理机构出租从租金中分得利润适合小额投资者。小思考:如果投资房地产你会选择哪种方式?⑴具有保值功能。⑵具有增值功能。⑶可观的收益率收益主要来源于持有期的租金收入和买卖价差。⑷具有财务杠杆效应。个人房地产投资财务杠杆使用例表表个人房地产投资财务杠杆使用例表不使用杠杆使用杠杆所有者投入额(成首付)借款额总投资收益(买卖价差扣除税费)利息支出(利率)净收益投资回报率⑴缺乏流动性。⑵投资金额比较大。⑶政策风险如土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等。⑷道德风险开发商违规、欺骗如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善。房地产价格的构成要素()()土地成本。土地成本主要可以分解为土地出让金、土地拆迁整治费用、城市建设配套费、征地、拆迁和安置费用等内容。据开发商提供的资料土地成本约占房价的%。()房屋建造的成本。这部分成本包括勘探设计前期工程费及建筑、安装成本。据开发商公布这部分成本约占房价总额的%。由于建筑材料、劳动力价格的刚性这部分成本相对比较透明波动相对较小。()开发商的利润。据统计房地产开发商的销售毛利至少占房价的%%。房地产价格的构成要素()()税费支出。这部分支出主要包括管理、销售、财务费用以及有关的税费。其中管理费根据城市地域特点一般为房价的%前、中、后期的营销和宣传支出主要包括广告投放、售楼处建设维护以及相关的人力费用约占房价的%左右财务费用受到杠杆使用水平的影响较大波动也较大税金包括营业税、增值税、所得税、契税、城市维护建设费、教育费附加、印花税等。税费支出部分约占房价的%%。()其他支出。例如由于市场或政策变化而带来的土地成本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等方面的变化。一般来说不可预见的费用可能占到房价的%。⑴一般因素包括社会因素、经济因素、行政因素、心理因素。⑵地域因素指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。⑶个别因素可分为宗地条件和建筑物类别的影响。影响房地产价格的一般因素①经济因素包括:经济发展因素财政金融因素产业结构因素。②社会因素包括:人口因素家庭规模因素房地产投机因素教育科研水平和治安因素社会福利因素。③行政因素包括:土地使用制度与住房制度、地价政策城市规划、土地利用规划、城市发展战略税收制度、投资倾斜、优惠政策行政隶属关系变更交通管制。④心理因素。影响房地产价格的区域因素区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征。具体包括:①商服繁华因素②道路通达因素③交通便捷因素④城市设施状况因素⑤环境状况因素等。影响房地产价格的个别因素个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素是宗地(亦称土地是指一宗地权属界址线范围内的土地)或具体房产的特征对价格产生影响的因素。①土地的个别因素包括:区位因素面积因素、宽度因素、深度因素形状因素地力因素、地质因素、地势因素、地形因素容积率因素用途因素土地使用年期因素。②建筑物的个别因素包括:面积、结构、材料等设计、设备等是否良好施工质量法律限制建筑物是否与周围环境相协调。房地产投资价值评估房价收入比租金乘数月收入房贷最大可负担比率房价是否合理的指标房价收入比一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算。计算公式为:房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入合理的房价收入比数值的确定可参考国际常规数据如世界银行和联合国人居中心分别得出的“合理的住房价格”支出应该为每个家庭~年和~年的收入。租金乘数即房价租金比是用房屋总价去除以每年的租金国际上一般以~倍为宜。如果一处房产的租金乘数超过倍很可能会带来负现金流就不值得投资了。需要注意的是此方法未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。计算公式如下:租金乘数=房价总额÷每年潜在的租金收入月收入的房贷最大可负担比率按照国际通行的看法月收入的是房贷按揭的一条警戒线越过此警戒线将出现较大的还贷风险并可能影响生活质量。如果该比例超过就会严重影响购房者的正常生活。任务十一:编制个人住房规划【学习目标】◆认识个人住房规划◆能够测算个人支付能力◆能够选择适合的住房抵押贷款◆能够准确计算住房抵押贷款的还款金额◆能够编制住房规划住房规划包括租房、购房、换房与房贷规划规划是否适宜会影响家庭整体财务状况与现金流量必须相当慎重。个人家庭住房规划流程图购房不像子女教育与退休具有不可替代性对资金不充裕的人而言租房也是不错的选择。购房与租房决策考量防止房屋购入后无力负担贷款拟定合理的住房计划迫使个人家庭有目的的储蓄规划购房现金流量科学选择贷款计划◆购房或租房的优缺点◆购房或租房的决策方法◆购房或租房决策的影响因素购房或租房的优缺点分析表购房与租房的优缺点分析优点缺点购房对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会。缺乏流动性要换房或变现时可能要被迫降价出售维持成本高赔本损失的风险包括房屋毁损风险房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。租房有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化资金较自由可寻找更有利的运用渠道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税负较轻不用考虑房价下跌风险。非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄。年成本法:是指比较购房与租房的年成本选择成本较小的方式的一种决策方法。购房年成本=首付款×机会成本率贷款余额×贷款利率年维修费及税金折旧租房年成本=租房押金×机会成本率年租金购房与租房决策年成本法年成本法例题☆例题☆某地区一套平米的房子均价每平米元。如果购房需要首付万元另贷款万元贷款利率为房屋每年折旧。如果租房每月租金为元押金个月。假设购房首付款和租房押金的机会成本为。请做出购房与租房决策。年成本法例题解答☆例题☆解:购房与租房成本分析如下:购房年成本=×××==元租房年成本=×××==元租房年成本较购房年成本低元()月差元因此租房。年成本法还要考虑以下问题还要考虑房租是否每年调整房贷与房租税收房价涨升能力利率走势购房与租房决策净现值法净现值法:是考虑在固定的居住期间內将租房及购房的现金流量还原至现值比较两者的现值较高者为划算。净现值计算时只考虑现金流量在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出所以不用作为现金流出在年成本法中房贷只计利息净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。如果不打算在同一个地方住年以上最好还是以租代购。因为年內房租再怎么上涨仍会低于房贷利息的负担若购房者有装潢又只住年折旧成本太高。若每次没住多久就要换房的话房屋的交易成本如中介费用、契稅、土地增值稅等合计也要房价的%以上再加上自宅会比租用的居所舍得装修除非房价年內大幅上涨否则计入中介及装修等费用后的净现值流出应该都会比租屋高。购房或租房决策的影响因素()房租成长率房租成长率越高购房越划算()房价成长率房价成长率越高购房越划算()居住年数居住时间越长购房越划算()利率水平利率水平越高租房越划算()房屋的持有成本房屋的持有成本越高租房越划算()租房押金押金水平越高购房越划算。若决定购房就要衡量目前的能力根据计划购房的时点、房屋坐落面积及购房者的经济能力等测算个人家庭可负担的房价决定买哪种类型的住房。具体方法包括年收入概算法和目标精算法。可负担首付款=目前年收入×负担首付的比率上限×年金終值系数+目前净资产×复利终值系数可负担房贷=目前年收入×复利终值系数×负担首付的比率上限×年金現值系数可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求面积年收入概算法例题☆例题☆方先生年收入万元预估收入成长率为为储蓄首付款的比率上限。目前净资产为万元打算年后购买面积平方米的房子投资报酬率为贷款年限为年利率为。请问:方先生可负担的房屋总价和房屋单价各是多少?年收入概算法例题解答☆例题☆解:可负担首付款=××(n=r=的年金终值系数)×(n=r=的复利终值系数)==元可负担房贷款=×(n=r=的年金终值系数)××(n=r=的年金现值系数)≈元可负担房屋总价==元可负担房屋单价=÷≈元欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积需要支付的首付款=欲购买房屋总价×(-按揭贷款成数比率)需要支付的房贷=欲购买房屋总价×按揭贷款比率每月偿还的贷款本息=需要支付的贷款部分÷年金现值系数目标精算法例题☆例题☆李先生所在城市房屋均价元平米李先生欲购买平米的房子作为婚房按现行政策可三成首付贷款七成贷款利率为。请计算李先生购买房屋后每月需负担的费用。目标精算法例题解答☆例题☆解:欲购买的房屋总价=×=元需要支付的首付款=×=元需要支付的房贷=×=元每月偿还的贷款本息=÷÷=元个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款用途包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种用途。个人房屋抵押贷款包括个人住房公积金贷款、商业银行个人住房贷款、组合贷款。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金贷款是指由各地公积金管理中心运用住房公积金,委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。住房公积金贷款住房公积金贷款的类别住房公积金贷款的类别有:新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。值得注意的是不是所有的公积金中心都提供以上类别的贷款需要先咨询当地住房公积金管理机构。住房公积金贷款资格条件借款人须具备下列条件:Ø具有合法有效身份Ø具有完全的民事行为能力Ø具有稳定的职业和收入信用状况良好有偿还贷款本息的能力Ø购买、建造、翻建、大修自住住房Ø具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件Ø符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件Ø提供委托人认可的担保Ø借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款Ø符合委托人规定的其他条件。住房公积金贷款资格条件住房公积金借款申请人须满足上述条件外其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一:Ø建立住房公积金账户个月(含)以上同时足额正常缴存住房公积金个月(含)以上且申请贷款时处于缴存状态Ø申请人所在单位经公积金管理中心审批同意处于缓缴状态但本人满足建立住房公积金账户个月(含)以上且足额正常缴存住房公积金个月(含)以上Ø借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。※对于购买政策性住房的借款申请人不受北京住房公积金缴存时限限制。借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态条件即可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款利率住房公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率。公积金中心会严格按照中国人民银行的要求对利息进行调整。目前人民银行的调整习惯是住房公积金贷利率调整对于已发放的贷款由利率调整后的第二年开始还贷款利率按照调整后的利率执行。对于已提出贷款申请但还未发放的贷款则自贷款发放之日起即执行新的贷款利率。贷款额度及年限确定贷款额度:住房公积金贷款额度与借款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积都有关系。一般不超过购房合同金额的。目前贷款最高限额各地住房管理中心有不同的规定。北京公积金单笔贷款最高额度为万元个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮%即万元AAA级的借款申请人贷款金额可上浮%即万元。北京市借款人的贷款期限最长可以计算到借款人周岁同时不得超过年。贷款首付款比例的要求北京公积金贷款首付款的相关规定:自年月日(含)起新受理的个人贷款业务的借款申请人属于购买首套自住住房的应按照以下要求办理:Ø房屋套型建筑面积在平方米(含)以下的首付款比例不得低于即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的。Ø房屋套型建筑面积在平方米以上的首付款比例不得低于即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的。Ø自年月日(含)起借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金个人贷款(含个人住房组合贷款)首付款比例不得低于即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的。北京住房公积金贷款的申办流程住房公积金贷款还款方式北京住房公积金贷款年以前申请的还款方式为等额月均或等额本金还款方式的贷款目前还款方式尚无法转换。年以后申请的公积金贷款均已采用自由还款方式您可在不低于最低还款额的条件下根据自身财务状况自由的安排自己的还款进度及影响的利息支出。小思考:住房公积金自由还款方式下怎样还款才能节省利息?小提示:自由还款方式下每月支付的利息是由当月剩余的贷款本金乘以当时的月利率多还的均为本金在下一月还款时就不再计算利息。所以每月的还款越多下月起支付的利息越少。贷款查询、预约还款流程住房公积金贷款逾期的处理北京住房公积金贷款发生逾期贷款可任选以下两种方式进行处理:Ø在合同约定的还款日偿还。可以通过语音电话委托系统或本人持身份证到贷款业务柜台将月还款额调整为大于等于还款金额(逾期贷款本息最低还款额还息)并在扣款日前将还款金额存入还款账户中就可在合同约定还款日偿还逾期贷款。Ø在非合同约定的还款日偿还。携带本人有效身份证明原件到管理中心贷款业务柜台申请办理贷款经办人员会告知应偿还的逾期金额(逾期本金、利息、罚息)并指导办理相关手续您应确保在拟定的偿还日期前将还款金额存入还款账户中。是指购房者以所购房屋作为抵押品而从商业银行获得贷款购房者按照购房借款合同中规定的归还方式和期限分期付款给银行银行按一定的利率收取利息。如果贷款者违约银行有权行使抵押权或收回房屋。(以下介绍均以工商银行为例)这年来的变化中国人赚钱是越来越厉害但很少有人擅长理财。很多人在一起聊天一定会聊到如何做赚钱可能很少谈到如何理财。我们看得到的是很多人富裕起来但最后并没有累积很多的财富。中国的私营企业平均寿命只有岁,而身边发起来块,败下也块的人很多贷款适用对象借款人应是具有完全民事行为能力的自然人年龄在(含)周岁(含)之间并且具有良好的信用记录和还款意愿。贷款特色优势Ø贷款期限长最长期限可达年。Ø贷款额度高最高贷款金额可达到所购住房市场价值的。Ø融资成本低贷款办理过程中银行不收取费用。Ø还款方式灵活为您提供多种还款方式及特色还款服务借款人可根据需求自由选择。Ø贷款发放及时在您提供有效阶段性担保的情况下可在房产正式抵押登记前发放贷款。Ø贷后服务便捷为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。申请资料申请一手个人住房贷款需提前准备并提供以下资料:Ø借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明Ø借款人户籍证明(户口簿或其他有效居住证明)Ø借款人经济收入证明及职业证明Ø借款人与房地产开发企业签订的《商品房销(预)售合同》或《购买商品房合同意向书》Ø房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件或银行存款凭条。Ø贷款人要求提供的其他文件或资料。贷款期限贷款利率贷款期限最长年且借款人年龄与贷款期限之和不超过年。两个(含)以上共同借款人借款的可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。贷款利率按照中国人民银行有关规定执行可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上在规定的范围内浮动。还款方式与服务个人一手住房贷款可采用以下还款方式:Ø等额本息还款法。是指在利率水平不变的情况下贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。Ø等额本金还款法。是指在利率水平不变的情况下每月等额偿还贷款本金贷款利息随本金逐月递减。Ø按周(双周、三周)还本付息还款法。以等额本息或等额本金还款法为基础以天或者天的整倍数作为还本付息的周期周期最短为天最长不超过天(含)。Ø“随心还”还款法。在合同约定的还款期内以等额本息法计算的还款金额作为每期最低还款额在此基础上可随意增加还款额实现提前还款。Ø“入住还”还款法。在购买产权房或购买与工行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时可在所购房产入住之前暂缓归还贷款本金仅归还贷款利息。操作指南工商银行个人住房贷款业务流程图:贷款结清贷款结清包括正常结清和提前结清两种。正常结清:在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款提前结清:在贷款到期日前提前部分或全部结清贷款须按借款合同约定提前向工行提出申请由工行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由工行收押的法律凭证和有关证明文件并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。贷款结清提前还贷对于房贷利率按基准利率执行的客户在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的提前还款较划算。提前还贷注意三个问题:首先要问清银行要求如是否要收违约金。客户也要准备相关文件如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。小思考:如果你有房贷你会考虑提前结清吗?小提示:要视具体情况而定如果目前在享受折房贷利率优惠、等额本金还款已到中期、等额本息还款已过或是具有其他投资机会能获得超过房贷利率的收益就没有必要提前结清贷款。是指借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时其不足部分由银行提供配套的住房商业性贷款支付。这年来的变化中国人赚钱是越来越厉害但很少有人擅长理财。很多人在一起聊天一定会聊到如何做赚钱可能很少谈到如何理财。我们看得到的是很多人富裕起来但最后并没有累积很多的财富。中国的私营企业平均寿命只有岁,而身边发起来块,败下也块的人很多贷款额度贷款期限组合贷款额度是指根据本人住房公积金月缴存额核定出住房公积金贷款的可申请额度其剩余款项再申请个人商业贷款。各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同贷款时请向当地住房公积金管理中心咨询。需要注意的是组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限必须一致。贷款利率还款方式组合贷款的商业性贷款部分按照商业银行个人住房商业贷款标准执行住房公积金贷款部分按个人住房公积金贷款利率执行。借款期限在年(含年)以内的采用到期一次还本付息方法。借款期限在年以上的可采用等额本息还款法、等额本金还款法和当地住房公积金管理部门认可的其他还款方式。具体还款情况可以使用房贷计算器计算。操作指南工商银行组合贷款业务流程图:选房思路:选择租房或者是购买㎡㎡左右的小面积户型这样将来无论是换房还是转作投资都能较为机动。另外目前处于奋斗期的单身族最需要的是便利因此建议买带装修的交通方便的房子总价在万元左右即可。贷款计划:现在的房贷政策是首付最低三成以总价万元为例首付需要万元。由于单身时生活压力不大建议早期多还一些采用等额本金还款法年期这种还款方式前期每月支付得多到后来越来越少。目前基准利率是下浮后是。因此每月的还款额大概在元左右除去每月的正常生活支出元还能结余元作为积蓄。单身期贷款规划分析选房思路:建议购买面积在㎡㎡之间实用率较高的楼盘总价在万元左右。有些楼盘㎡也可以做到三房小两口即使结婚就要小孩也不要紧。所处区域应该处于两人的工作区间之内假如实在无法做到两人兼顾则一定要满足其中一人另外一人可以考虑买车。考虑到生活需要周围最好要有个大型超市及菜市场。贷款计划:以万元为例首次置业首付三成即万元需贷款万元。这个时期小记仍然建议使用等额本金还款法早期还得多些后期等到有了小孩时还款压力就可以小一些。但还款期间建议年因为家庭月入万元却是两个人用支出会大一些。按此来算月均还款是元左右家庭正常支出元剩余元。家庭形成期贷款规划分析选房思路:有孩子的家庭负担就会相应重些因此购房不能够太随心所欲假如家庭有较多积蓄可付首付那么可以考虑挑选一些市中心㎡㎡的中等户型如果积蓄不是很多又想要面积大一些那么选择目标就要向镇街或二手房转移总之购房总价最好不要超过万元。另外有孩子的家庭还要考虑楼盘周边是否有学校、幼儿园。贷款计划:以房屋总价万元为例假如是首次购买首付三成是万元总共需要贷款万元。因为孩子还小负担较重建议选择等额本息还款法按年还款期限每月的还款金额是元抛去家庭月支出元还可结余下元左右作为积蓄。如果购房者感觉贷款压力不大还可以考虑几年后提前还贷。家庭成长期贷款规划分析换房能力概算换房步骤购房、换房的各种税费换房能力概算换房能力概算主要考虑换房的首付问题。计算公式如下:需要首付款=新房净值旧房净值=(新房总价新房贷款)(旧房总价旧房贷款)换房能力概算例题☆例题☆张先生计划今年换房旧房价值万贷款尚有万新房价值万拟贷款万。请计算张先生若换房需筹集的首付款金额。换房能力概算例题解答☆例题☆解:应筹首付款=(万元万元)(万元万元)=万元。此时要考虑的是手边可变现的资产有无万元及未来是否有负担万元贷款的能力。以的利息来算每月只付利息就要元因此月收入应在元以上才考虑换房。换房的步骤()先买后卖需要解决资金周转问题必须先筹集首付款而且需要负担资金成本。若没有借贷渠道除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款换房时还是以先卖后买为宜。()先卖后买要解决出售旧房后无房可住的问题通常要租房居住。因为租期不长租金可能较高。如果旧房的购买方将该房用于出租那么可以售后回租卖旧房后仍住在里面付给购房者租金直到搬入新房为止。商品房、营业税及其附加(买方):营业税建税附加教育费附加地方教育费附加超过年含年普通免征、个税(卖方):财产转让所得的或房屋成交价格的年以上的普通住宅免征、契税(买方):普通住宅成交价的非普通住宅按买价征收、交易费(各半):元平米。、印花税(各半):住宅类暂免但证件按件每件元贴花。、登记费(买方):普通二手房住宅类元套。、土地收益金(卖方)(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取按房屋正常成交价的计征。、查档费:元每宗。、评估费(买方):评估价×。、产权转移费(买方):住宅及配套车库元每本共有权证元每本。购房、换房的各种税费正确理财!安全无忧!谢谢!这年来的变化中国人赚钱是越来越厉害但很少有人擅长理财。很多人在一起聊天一定会聊到如何做赚钱可能很少谈到如何理财。我们看得到的是很多人富裕起来但最后并没有累积很多的财富。中国的私营企业平均寿命只有岁,而身边发起来块,败下也块的人很多这年来的变化中国人赚钱是越来越厉害但很少有人擅长理财。很多人在一起聊天一定会聊到如何做赚钱可能很少谈到如何理财。我们看得到的是很多人富裕起来但最后并没有累积很多的财富。中国的私营企业平均寿命只有岁,而身边发起来块,败下也块的人很多这年来的变化中国人赚钱是越来越厉害但很少有人擅长理财。很多人在一起聊天一定会聊到如何做赚钱可能很少谈到如何理财。我们看得到的是很多人富裕起来但最后并没有累积很多的财富。中国的私营企业平均寿命只有岁,而身边发起来块,败下也块的人很多

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