[知识]土地剩余法

[知识]土地剩余法 根据《城镇土地估价规程》(以下简称<规程>)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估;由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。 (一)剩余法 剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 其计算公式为:V=A-B-C 式种:V————待估土地价格 A————开发完成后房地产总价值 B————整个开发项目的开发成本 C————开发商合理利润 1、确定估价对象最佳开发方式 估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计(土地使用条件)》(建设项目选址意见 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 武规选[2002]××号附件一):1、规划用地总面积为29792平方米(以实测面积为准)，其中:净用地面积24348平方米(以实测面积为准);代拆、、代征规划道路面积5444平方米(以实测面积为准)。2、规划建筑总面积56000平方米;容积率:<2.3;建筑密度:<30%;建筑高度:36米以下;层书:11层以下。估价对象土地为该项目规划条件的一部分。本次评估的规划条件采用项目的总体规划条件，所以估价对象规划建筑面积为45401.86平方米。估价对象土地上拟建成框架结构的中档小高层住宅区。 2、确定开发周期和投资进度安排 (1)开发周期确定 房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发(拆迁、场地平整、临时水电等)、勘察、设计、项目招标等;中期主要包括建筑安装工程建设(含设备的安装);后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)。 根据威海市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。 (2)投资进度安排 房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期包括报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等费用;中期主要包括建筑安排工程建设(含地基、基础的处理、设备及安装等)资金;后期主要包括室外附属工程的建设费用(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等)， 销售税费等。 根据威海市同类房地产开发资金投入一般情况及该项目的具体情况，确定在开发建设期内，开发资金的投入在第1年为40%，在第2年为60%。 3、估价对象开发完成后房地产价格的确定 根据该项目的具体规划条件和委托方的项目规划，估价对象拟将建设成为“清芷园”中档居住小区，规划建筑面积45401.86平方米。 估价人员经调查该项目同一供求圈内类似的房地产市场状况。目前与估价对象项目似的楼盘有嘉和•阳光水岸、桂花公寓、东龙世纪花园、尚隆地球村等楼盘，由于区域因素和个别因素的差异，其住宅的价格均有所差异，根据调查以上楼盘住宅的均价在2200-2700元/平方米。根据估价对象项目的具体情况与以上的楼盘交易价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素的综合考虑，确定估价对象开发完成后的住宅均价2400元/平方米。因为选用的 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 价格均是现房或准现房的价格，而估价对象建设完成后的价格为未来的价格，根据威海市现房与期房价格的差异的一般水平及威海市同类房地产的价格变动趋势综合分析，对此价格不做调整。 根据威海市同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，确定在第1年的建设期中销售30%，第2年的建设期中销售70%。根据建设开发的周期，折现率取1-3年期贷款利率5.49%。 -0.5-151+5.49%)×30%+(1+5.49%)×70%房地产总价格=2400×[( =2252元/平方米 4、确定开发成本 开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用(含地基处理、主体工程、一般水电安装等)、室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)、专业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税费。 (1) 建筑费用 A、 建筑工程费用 待估宗地面积为19739.94平方米，拟建建筑面积为45401.86平方米。根据《市造价管理站关于发布威海地区建筑安装二00三年二季度造价指数的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》(武建价字(2003)20号)及威海市同类房屋建筑物的 工程造价 工程造价外文文献工程造价三级复核钢结构工程造价指标建设工程造价管理讲义黄色壁纸中文 的一般水平，确定其工程造价为750元/平方米(含基础工程、土建安装费)。 B、室外附属工程费用 附属工程的建设费用主要包括室内外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙、消防和室内电梯等，但威海市商品房的出售价格中一般不含管道煤气配套费、电子对讲门、电表费等有关费。根据该项目的规模、《市造价管理站关于发布威海地区建筑安装二00三年四季度造价指数的通知》(武建价字(2003)32号及同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设的实际情况，确定室外附属工程的建设费用170元/平方米。 C、基础设施配套费 根据《市人民政府关于取消和调整部分收费项目及 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 进一步改善投资环境 的通知》(开政[1997]20号)和《省物价局财政厅关于威海市城市基础设施配套费收费标准的批复》(鄂价房服[2002]178号)，城市基础设施配套费按建筑面积计收，收费标准中心城区规划范围内为80元/平方米。 -0.5-15建筑费用=(750+170)×[(1+5.49%)×40%+(1+5.49%)×60%]+80 =948元/平方米 (2) 专业费用 专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询(标底编制、决算审核等)等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%。根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》(计委价格[1999]1283号)、《省物价局关于城市规划咨询的有关问题的通知》(鄂价房服函[2002]46号)、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”(计价格[2002]10号)、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》((1992)价费字479号)、湖北省物价局、建设厅《关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知》(鄂价房地字[2000])51号等有关收费标准，并结合威海市房地产市场、建筑市场的一般水平及该项目的实际情况，确定专业费用为建筑成本的8%。 专业费用=948×8%=76元/平方米 (3) 管理费用 管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照《国家计委、建设部关于印发《经济适用住宅房价格管理办法的通知》(计价格[2002]2503号)，并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的3%。 管理费用=948×3%=28元/平方米 (4) 投资利息 投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短期资金，而向金融机构贷款所支付的利息。不能体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。 (5) 投资利润 投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据威海市同类房地产项目的投资利润平均水平，确定综合利润为投资成本的20%。以下计算V为总地价。 o 投资利润=(V+948+76+28)×20%=0.2V+190 oo (6) 销售税费 销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的销售费用和应缴纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。威海市城市税金及附加包括:营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食品价格基金为营业额的0.1%，城市维护建设税为营业额的7%，地方教育发展费为营业额的0.1%，综合税费率为营业额的5.8%。根据威海市房地产销售的一般状况，税费取7%。 销售税费=2252×7%=158元/平方米 5、地价确定 V=2252-(948+76+28+0.2V+190+158)=710.33元/平方米oo V=710.33×203=1633.76元/平方米