户型知识与户型

户型知识与户型评价方式探讨东莞中原Dongguan.01.2012户型知识与评价探讨序户型知识1户型评价2户型·知识课程讲授目的向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介；评审户型平面时，用中原特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改建议评价=设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作中国民居对朝向的选择北回归线以北：向北房终年无阳光，选择南向房是购房前提；北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光；向北房冬日无阳光，夏日有阳光，选择南向房可以冬暖夏凉。南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，不讲究朝向(十里银滩、石梅湾）景观与朝向选择纯就朝向而言，选择建议：东南向>南向>西南向>东向>东北向>北向>西向>西北向目前市场情况：自然景观>朝向>小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化第一篇建筑平面分析建筑平面评价类型优点缺点备注点式可一梯多户1.容积率可充分利用2.建筑外立面富于变化3.室外管道便于安排4.便于户型布置5.结构稳定性强1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性1.高层建筑常采用2.高密度居住区域或高地价住宅区多采用板式一般一梯二户1.通风采光好，易形成穿堂风2.朝向好，可做到户户向阳3.私密性好1.总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列）1.多层较常使用2.大户型高档住宅采用点式联体一般用于一梯四户平面拼接1.便于围合布置，土地利用率高2.部分户型能南北通透3.可做到户户向阳1.处理不好,易形成东西向房2.围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1.南方城市较常用经典平面推介（1）一梯八户优点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光经典平面推介（2）一梯八户优点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点（碧海蓝天））经典平面推介（3）一梯六户优点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正案例：香市1号（长益花园）经典平面推介（5）一梯四户优点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1.1、2户型厨房不方正（无大碍）（广州银海大厦）经典平面推介（4）一梯四户优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光（百仕达花园）经典平面推介（6）一梯四户优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3.C、B户型餐厅较小经典平面推介（7）一梯三户优点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台混用2.电梯厅间接通风采光案例:森林湖经典平面推介（8）一梯二户优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光经典平面推介（9）一梯二户(紫荆苑）优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块条件）一梯二户经典平面推介（10）一梯十八户优点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有主人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正布局：蛙型，外大内小户型·评价专业 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 人居标准民俗标准123住宅分类住宅户型分类表（表1-1）单位：㎡户型分类户型高层豪宅三房二厅一工三卫150—180四房二厅一工三卫200—240五房二厅一工多卫250—350大户型二房二厅二卫85—95三房二厅一工二卫130—150四房二厅一工二卫160—180[专业标准]住宅分类住宅户型分类表（表1-2）单位：㎡户型分类户型高层中户型二房二厅一卫75—85三房二厅一/二卫90—120四房二厅二卫110—130小户型一房一厅一卫35—45二房一厅一卫55—65三房二厅一卫70—80[专业标准]住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡）≥16≥14≥12≥10其它卧室使用面积㎡≥14≥12≥9≥7小卧室使用面积（㎡）≥12≥10≥8≥7客厅使用面积（㎡）≥30≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅采光通风状况采光通风采光通风——生活阳台进深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2[专业标准]住宅性能标准一（表2-1）（套内面积）住宅性能标准住宅性能标准一（表2-2）（套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0储藏间使用面积（㎡）≥4≥3≥1厨房使用面积（㎡）≥8≥6≥4≥3厨房净宽（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单间卫生间使用面积（㎡）≥3.5≥2双卫生间总使用面积（㎡）≥8≥7≥6.5三卫生间总使用面积（㎡）≥10≥9层高（m）3.13.02.92.8[专业标准]住宅户型评价表住宅户型评价户型型号建筑面积标准总体评价总评分户型等级6栋2单元02四房二厅三卫大户型方正实用89良好评价序号建筑面积176标准参数评价参数评价意见权重评分一专业性(40%)1客厅使用面积m2528满足要求442客厅开间m3.94.8未满足要求32.4………………………20层高m3.03.0满足要求33二合理性(50%)21总体评价户型方正44…………………49储藏室位置得当,设置合理11三市场性(10%)50可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊11……………56卫生间不在户型中央22四1户型优点户型方正2实用率高五1户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题六1修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题住宅户型评价表（表3）[专业标准]专业标准人居标准民俗标准123市场对户型的关注点客户在购房时考虑居室各部分优先顺序客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价[人居标准]功能空间分类住宅的“七大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢储藏、工作学习、阳台住宅的“三类”空间公共空间：客厅、餐厅、阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间工人房、储藏间服务阳台[人居标准]功能分区合理动静分区活动区和休息区分开动区客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置静区卧室——位置应比较深入动区与静区之间卫生间——方便使用，室内交通线尽可能便捷厅、室分设的户型是户型发展的主流方向[人居标准]动静分区案例（1）跃式户型最易实现“动静分区”动区静区[人居标准]动静分区案例（2）平面户型也可以作到“动静分区”动区静区[人居标准]空间尺度合理各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡,且应带有主卫生间次卧：面积应不小于8㎡餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明[人居标准]空间比例失当案例客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费[人居标准]3900面积比例适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一各房室具有与其户型相匹配的比例大户型不应出现过小房间主卧应明显大于次卧[人居标准]房室比例失当案例（1）厨房面积过大(13㎡)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7㎡。[人居标准]房室比例均衡案例（1）113平米,四室两厅两卫;2卧室开间2.9米,空中花园2.6米开间,比例均衡。[人居标准]案例:江南第一城82#01单元01房各房室合理性要求（1）客厅空间独立客厅开口不易过多要有两面完整的墙方正开阔方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米长宽比不应失调深度开间比不宜大于2：1入口设玄关入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡避免厅内被外人一目了然，保障私密性[人居标准]客厅开口过多案例客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具[人居标准]各房室合理性要求（2）餐厅相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅至少要有两面夹一角与厨房应有关联又独立成区西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化[人居标准]餐厅不独立案例(1)上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立[人居标准]餐厅不占角案例餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。[人居标准]餐厅占角案例餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用[人居标准]西式厨房改善餐厅案例上图采用中式厨房，餐厅采光较差下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件[人居标准]各房室合理性要求（3）厨房应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理布置有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备厨、厕最好不要做紧邻[人居标准]各房室合理性要求（4）主卧室扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个专用卫生间进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势次卧室次卧室的面积宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些[人居标准]各房室合理性要求（5）卫生间应有明窗通风和采光公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）对于面积标准较高的户型应设储蓄空间全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上阳台（也称“露台”）保证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性[人居标准]专业标准人居标准民俗标准123尊重市场研究民俗风水的市场性广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚尊重而不迷信市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水评价户型可能存在的风水问题顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲究风水的客户选择到理想户型[民俗标准]户外不良风水现象住宅朝向忌讳有道路直冲本户型(御园)有建筑墙角正对本户型(森林湖)有杆正对本户型(江南第一城)有两栋夹逢对者本户型(森林湖)有天桥斜过本户型(外滩8号)窗外见坟场(御泉香山)对着教堂、庙宇对着医院对着警署[民俗标准]户型风水评价要素阳宅二要门房门大门在户型设计中应讲究避让大门正对电梯或楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门不能正对厕门大门不直对客厅落地门窗厕所的门不与厨房的门相对其它门尽量不相对[民俗标准]典型门冲案例(1)B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同[民俗标准]典型门冲案例(2)典型“葫芦串”户型，私隐性较差[民俗标准]富通天邑湾6-9#楼03号房B2户型2室2厅1卫典型门冲案例(3)主卫门直冲主卧床不妥[民俗标准]设玄关案例在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲”问题[民俗标准]门冲修改案例玄关可在装修时设置[民俗标准]大门不对客厅门窗案例港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳——大门不直对客厅门窗（蓄气）[民俗标准]户型风水评价要素房详见《住宅户型分析方法》之四：评价户型可能存在的风水问题“横梁压顶”不利[民俗标准]ThanksforyourattentionWishyouagoodday!优秀户型赏析东莞中原刘树新DongGuan.01.2012PART1CHAP1户型优点规律性描述CHAP2创新户型亮点解析CHAP1全明设计南北通透设计户型结构方正合理，浪费面积少各功能空间尺度合理各功能空间布局合理户型功能性设计户型优点规律性阐述——全明设计一般边套均能做到全明设计，中间套往往会通过局部空间的内凹来实现部分空间的采光。户型优点规律性阐述——南北通透设计东莞湿度较高的气候特点使得人们对通风采光的要求很高，往往将此作为评价户型优劣的指标之一。板楼和点楼里的边套基本能做到南北通风，而点楼里的中间套则无法避免南北透风的问题，这类户型受欢迎的程度较低，开发商往往通过定价策略来促进这部分户型的消化。A1A1户型北侧为消防梯等公共空间，无法避免南北通透问题户型优点规律性阐述——户型结构方正合理，浪费面积少户型设计时应方正，尽量避免墙锐角，这些空间较难利用，会造成面积浪费。过道等过度空间面积应合理，不应过多，造成面积浪费。案例:御泉香山户型优点规律性阐述——各功能空间尺度合理空间尺度是评价户型优劣性重要指标，且不同户型在空间尺度上的要求不一样。对于90方左右的紧凑型户型来说，应保证各空间的均好性，满足使用上的基本要求。如：卧室开间最好不小于3米；卫生间面积不小于4平米；厨房面积不小于5平米等。对于160方以上的舒适户型来说，在保证各空间功能的前提下，还要保证客户对于尊贵感、居住的舒适度等的追求。如客厅开间不小于4.2米；主卧开间不小于3.9米，面积不下于15平米等。合理的开间进深比。一般进深的长度不应大于开间长度两倍。进深过长会造成内部空间采光和通风问题，短进深、大开间常常也代表着户型的舒适度。户型优点规律性阐述——各功能空间布局合理关联性空间设计在一起，避免相互穿越时的干扰动静分区合理。动空间：厨房、餐厅、客厅等，静空间如卧室、书房等。厨房和餐厅应设计在一起。主卧、书房、主卫、衣柜等主人活动空间在一起。舒适户型有佣人空间的，主人空间与佣人空间应适度分离。户型优点规律性阐述——户型功能性设计对于中小户型，往往由于面积的限制，无法保证户型功能的完备，造成部分功能的缺失。对于中小户型而言，在现有面积条件下，保持各空能空间合理的尺度是第一位的。目前中小户型功能设计上的亮点主要是休闲阳台和生活阳台双阳台设计，卫生间的干湿分离。对于舒适户型或豪华户型，则需要考虑户型功能的完备。独立储藏空间的设计。四房户型至少配置2个卫生间。主卧独立走入式衣柜设计。180方以上豪华户型可设计保姆房。休闲阳台和生活阳台双阳台设计卫生间的干湿分离入户方式CHAP2借景和增加采光面灰空间设计过度空间设计户型亮点解析——入户方式入户方式设计，一是保证私密性，二是方便进门后换鞋、放置雨伞等简单事宜可设置独立的玄关设计入户花园无玄关入户方式设计（户型结构上无法满足设置玄关或小户型面积不允许）户型亮点解析——入户方式独立玄关设计户型亮点解析——入户方式入户花园设计户型亮点解析——入户方式无玄关入户方式设计：视线终点可设计墙壁、饰品等，而避免直接对户内门。景观电梯设计户型亮点解析——借景及增加采光面案例：东莞尚书院、深圳世纪村、中信红树湾户型亮点解析——灰空间设计灰空间主要是指入户花园、露台等不计算建筑面积的空间（注：目前入户花园已政策受限），为了解决中小户型面积不足而采取的对策。奇数层错位的入户花园设计偶数层户型亮点解析——过度空间设计部分户型由于用地指标的限制和经济性的考虑，会造成过度空间面积过大，这时可考虑设置吧台、摆放钢琴、增加储物柜等方式来利用这部分空间。PART2优秀户型赏析·户型方正实用，结构紧凑；·功能分布合理，增加居住舒适度；·主卧270度大飘窗，增加室内景观度；·4.3平方米大阳台，“小”家“大”享受；花庭洋房标准层1室2厅1卫1厨46.00㎡中惠珺庭·客厅主卧朝南，采光通风佳；·主卧大飘窗，空间自然延伸；·空间布局合理,无空间浪费·8.0平方米大阳台，生活舒适便利；·客厅与景观阳台连成一体，无敌景观尽收眼底；景湖时代城时代品筑A2室2厅1卫76.00㎡深圳招商澜园B单元C-D型89㎡2房2厅2卫客厅宽敞豪华，空间舒适；主卧室窗户采用转角设计，增加了采光面和利用空间；室内房间布局紧凑，房间采光佳；灵活多变，两室随时可以按客户要求变成3室；餐厅采光面大，自然采光好。富恒浅水湾户型空间布局合理，方正实用；空间灵活多变，可将空中花园隔做书房，平常也可作休闲之用；多阳台设计，极大提高室内通风和采光，拓展室内视野；入户花园设计,别墅级享受动静分区明显，舒适居住空间。11-13、15栋3-18层01户型2+1室2厅2卫1厨108.67㎡小区核心，静谧之所；外圆内方，设计特别；带有入户花园，增加过度空间；8米弧形超宽景观面，180度收揽园林阔景；主卧偏居一隅，独享私密，豪华弧形浴室，创造舒适空间。A栋02/04单位124㎡3房2厅2卫深圳世纪春城1号独有玄关迎候区设计，超大餐厅，主仆分离，动静分离。多阳台设计，一线景观尽受眼底主卧配置独立书房，更衣室及卫生间宽敞大气。3口之家、儿女立家、三代同堂天骄峰景国阙7栋3单元03户型图5室3厅3卫1厨310.00㎡天骄峰景国阙ThanksforyourattentionWishyouagoodday!