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易居--吴江世纪城项目定位报告.ppt

易居--吴江世纪城项目定位报告

教育文库
2018-11-14 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《易居--吴江世纪城项目定位报告ppt》,可适用于生产运营领域

©CRICCHINA中国房产信息集团克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有。克而瑞(中国)全程营销顾问服务CRICCHINAmarketingrealestateservices吴江世纪城项目定位报告谨呈:年月日*公里公里吴江在长三角的位置项目关键词南部新城核心区万平米大盘临近市政府重点中学体育中心轨道交通号线毗邻上海距苏州市区公里周边在售及规划项目密集吴江新城核心区规模大盘资源优越配套完善毗邻苏、沪市场竞争激烈。项目本体认知*根据对本项目的认知和我们对吴江市场的研究我们认为本项目需要解决的核心问题为:在吴江客户被多次瓜分后本项目如何实现客户导入(客户导入问题)?面对激烈的竞争和有限的市场容量如何实现市场突破(市场突围问题)?*本地总人口不足万人均居住面积较大居民购买力居长三角前列城市客户现状城市人口不足万市场潜力有限居民居住面积较大经过多轮市场瓜分多数客户居住环境已改善居民收入位于长三角前列购买力强劲存在高端客户外流现象被动等待难以支撑大盘客户需要对现有客户再次细分截留高端外流客户深挖现有客户潜力客户导入问题序号城市可支配收入消费性支出上海吴江昆山张家港常熟太仓苏州Chart人均GDP吴江历年人均GDP走势Sheet年度人均GDP增速系列若要调整图表数据区域的大小请拖拽区域的右下角。Chart第一产业第二产业第三产业吴江历年产业结构走势Sheet年度第一产业第二产业第三产业若要调整图表数据区域的大小请拖拽区域的右下角。*上海内环元平米苏州吴中元平米吴江市中心元平米上海、苏州、吴江商品住宅(普通住宅)价格对比(年月数据)价差悬殊驱动长三角客户城市间流转加剧吴江项目进行城际客户导入具备大环境背景。上海内环的价格是苏州市区的三倍左右苏州市区的价格是吴江市区的两倍以上苏州吴中价格仍远高于吴江市区价格价差驱动下长三角客户流转成为普遍现象客户导入问题*根据对松陵镇(吴江市区)丽湾国际项目客户结构进行分析松陵镇以外客户包括苏州及吴江下辖各镇客户所占份额超过尤其苏州客户达到吴江具备外来客户导入的可能客户导入的驱动因素现有项目被动式的客户定位仅能吸纳吴江本地和部分苏州客户本项目需要主动进行客户导入通过满足客户导入的驱动因素建立引导外部客户的路径扩大客群范围。客户导入问题*投资客户:价格洼地带来的投资市场需求强劲吴江各镇高端客户城际自住客户:由价差引导的苏州自住客户一是吴江的公务、格作为本项目的初始基准价格并在此基础上确定项目入市售价。价格定位高层公寓比较内容权重新湖明珠城奥林清华三区伟业金域华府拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置外部环境建材设备社区景观立面设计房型设计配套设施物业管理合计   对比案例销售均价元平米比准得分权重加权价格元平米新湖明珠城奥林清华三区伟业金域华府 项目比准价格*价格增长策略本项目以花园洋房入市高层产品通过品质打造在花园洋房价格基础上进行销售逐步实现高端价格定位年月推出花园洋房根据市场价格按照元平米入市年高层产品在花园洋房基础上入市通过高端展示价格承接花园洋房按照年基准价格基础上上涨入市独栋别墅以其稀缺性按照元平米定位做价格标杆年以高端样板区为卖点结合前期洋房奠定的高端品质卖点增长率年推出城市别墅概念以稀缺高品质别墅拉动项目价格提升价格定位价格增长策略 价格增长率自然增长率卖点促进增长合计增长率高层小高层花园洋房    别墅*项目投资状况(单位:万元、元平米)价格定位财务测算序号项目计算依据万元一开发成本~项之和土地费用 前期工程费用建筑安装工程费的基础设施建设费建筑安装工程费的建筑安装工程费各物业类型建安成本之和公共配套设施费建筑安装工程费的开发期间税费建筑安装工程费的其他税费建筑安装工程费的不可预见费~项的二开发费用~项之和管理费用开发成本的销售费用销售收入的总投资 单位成本 土地成本开发成本总成本单位成本不含土地单位成本*销售收入状况(单位:万元、元平米)价格定位财务测算项目合计售房收入高层可售面积m  平均售价(元m)  销售收入万元  小高层可售面积m     平均售价(元m)     销售收入万元     花园洋房可售面积m     平均售价(元m)     销售收入万元     别墅可售面积m   平均售价(元m)   销售收入万元   总销售额(万元)销售面积(平方米)整盘均价(元平方米)销售周期(年)*基准收益率采用项目动态投资回收期为年财务净现值为亿内部收益率收益情况良好回收投资价格定位财务测算项目动态收支情况汇总(万元)项目现金流出项目现金流入项目净现值内部收益率投资回收期(税后)年*指标评估及方案对比方案一:本报告北地块采用牺牲容积率的方案由容积率降为增加花园洋房产品方案二:容积率做足北地块为纯高层住宅牺牲容积率以实现差异化产品竞争和推动高端定位的方案财务收益状况更优价格定位财务测算对比指标万元万元项目总投资项目总收入项目总利润净利润净利润率投资收益率内部收益率(FIRR)财务净现值(FNPV)投资回收期年基准收益率()*PART项目本体条件分析*位于吴江市南部新城体育场以北学院路以南中山北路以西鲈乡南路以东。临近吴江经济开发区距离老城区市中心公里车程分钟。南部新城是吴江市年着力打造和建设的集居住、商业、金融、行政于一体的新城区自市政府搬迁至此后大大减弱了市民对该区域抗性。本项目距离新市政府大楼仅公里。*两幅地块容积率北高南低总体量超过万方拥有大盘规模在整体产品布局上也可以考虑南低北高的组团式布局。号地块占地面积较大容积率偏高限高大于米按照规划指标仅有高层产品可供选择号地块容积率偏低限高大于米有多种产品类型可供选择。项目总体量超过万方是区域内的规模性大盘在整体布局上根据地块的规划南低北高、组团式是项目考虑的发展方向号地块吴江少有的低容积率地块有利于项目打造低密度产品。沿中山南路建筑限高~米沿南大港建筑限高~米沿鲈乡南路建筑限高~米编号用地性质出让面积(m)容积率限高建筑面积(m)住宅≥高度≥住宅≥高度≥合计住宅*地块东西至城市主要干道中山南路和鲈乡南路南北至港道安惠港和南大港具有一定交通和水系资源。*周边道路完善中山南路、鲈乡南路等城市干道将项目与市中心相连轨道四号线的规划使得项目与市中心、苏州的心理距离大大缩短。项目周边道路完善通畅未来具有较好的进场施工条件轨道交通将使从市中心、苏州达到本项目的便利性大大增强。规划中山路站*地块形状规则、内部平整利于快速进场开发销售周边一定的水系资源有利于未来打造水系景观。地块形状:两块较规则地块有利于建筑排布地块地貌:地块三面环水有利于项目打造水系景观内部情况:目前地块内部种有新树苗仅在号地块西侧有少量待拆建筑物有利于及时进场开工。*项目周边的居住功能和相关配套设施逐步完善具有一定的景观基础且教育资源相对强势。居住氛围南北各有一个大盘项目北部奥林清华年开盘目前已经形成了一定的居住氛围。商业设施北部恒达广场未来将成为区域商业中心西侧配有农贸市场。东侧还有一块规划商业用地。休闲设施沿安惠港建有绿色公共开放空间绿化景观效果较好。南部有市体育馆承接各类运动会、展会以及演唱会。教育设施南部震泽中学是市级重点中学西侧邮电学院。项目周边的居住功能和相关配套设施正在逐步完善绿化开放空间以及周边水系使项目具有一定的景观基础周边的重点中学和大学为该区域提供了较为强势的教育资源。*地块优劣势分析区位优势:位于吴江市南部新城具有政策倾向交通优势:依托南部新城主干道进入性好外部交通网较发达具有景观和教育资源:周边有一定水系资源重点中学为该区域提供了良好的教育资源。城市体育馆:项目紧靠吴江体育馆是未来吸引人流的重要设施之一。南地块容积率是目前市场上稍有的低容积率地块北地块狭长具有较长的采光面。商业配套尚未成熟大量人口导入后的生活不便周边居住氛围尚不浓人气尚未凝聚同样的项目位于不同的城市区位也将会有不同的市场表现吴江又是怎样一个城市?下面来看……*PART城市发展解构*历史悠久得天独厚的融汇江南的地域文化、历史文化、商业文化于一体吴江位于江苏省最南端长江三角洲的腹地是我国著名的绸都气候温和雨量充沛。全市境内河道纵横大小数百个湖泊点缀在城乡间河网密集、水系发达水域面积占全市总面积的三分之一。东吴胜地的吴江素有江南“鱼米之乡”“丝绸之府”之美誉。水乡同里震泽慈云寺塔古运河风光带全国优秀旅游城市具有典型江南水乡气息的同里古镇以其“小桥流水人家”的古朴风貌被誉为“东方小威尼斯”尤以退思园的精巧构思、独特布局和绝伦神韵而名闻遐迩。水乡同里观点:一个有着如此丰富文化底蕴的城市有强大的吸收外来文化的能力和传统。特天独后的长江三角洲地理位置、江南风光居住环境具有一定的吸引新移民优势。吴江历史悠久城市文化在长期的发展过程中所形成的特有的历史的文化的地域的氛围和环境是一种历史及文化的积淀,它的悠久历史从小巷深处到广阔土地都释放出浓郁的文化韵昧。*经济水平:吴江GDP总量在苏州县级市中排名较靠后但增长态势表现良好持续保持两位数高增长为房产发展提供了良好的经济基础。从年起,吴江市连续多年在全国百强县(市)评比中入围前十名。吴江的GDP保持了连续多年两位数的增长高于全国平均水平。在苏州各县级市中排名较落后但增速较快。排名城市GDP总量(亿元)增长率昆山张家港常熟吴江太仓*经济结构:第二产业占主导地位第三产业发展迅速城市中层人群规模在逐步扩大。四大主导产业的发展为城市带来了大量个体工商户、私营企业主以及企业中高层管理人员城市中高层人群的规模将逐步扩大。吴江三大主导产业:电子信息市区(吴江经济开发区)丝绸纺织盛泽光缆电缆七都机械制造汾湖各工业产业占比*城市交通构架四通八达与周边城市通行快捷方便。吴江的特殊地理环境周边紧靠上海、苏州、嘉兴等城市并且相连于这些城市的交通网络极为成熟便捷。交融于各大城市间由于相邻与各城市间距离较近交通网络完善而相对的房价比适中将会吸引了临近城市的客商来此购置房产。至上海公里苏浙高速分钟车程至苏州公里苏州东环路高架分钟车程至嘉兴公里申嘉湖高速分钟车程。*人口流动:吴江市人口规模不大外来人口比重较高。与周边其他县级市相比吴江人口规模不大外来人口比重较高根据吴江市统计局数据近年来吴江市外来暂住人口出现了大幅增长年登记外来暂住人口超过万人占总人口的。*居民生活水平保持良好势态人均房产居住面积需求量逐年加大居民对居住逐步向改善性需求为主。在人均可支配收入上近年来吴江市数值达到,元在长三角位于前列并且收入绝对值高于北京、广东及江苏仅次于上海。仅次于上海市人均支配收入。人均居住面积达到平米属于较高水准显示了当地居民对于大面积户型的房产有一定的追求。根据恩格尔系数的走势仅五年内一直处于显示出当居民生活水平达到“富裕”标准。序号城市可支配收入消费性支出上海吴江昆山张家港常熟太仓苏州*市域利用外资、发展现代服务业的集中区域。在现有产业基础上发展高新技术产业和生产性服务业利用水网密布的自然生态特色与上海朱家角、昆山周庄合作发挥旅游休闲度假功能。规划其为环太湖的旅游、休闲度假和优质生态空间并从区域视角纳入太湖沿岸一体化发展大框架加强与太湖沿岸其它城市的发展协调。市域工业经济尤其是民资发展的集中区域。依托现有发达的纺织业构筑吴江以民营经济为主导的发展片区强化与产业发展相配套的商贸服务和居住、公共服务等城市型功能与松陵城区的市级综合功能相协调成为相对独立的城市发展单元。市域空间划分为四个片区明确吴江作为区域重要生态基质功能的特征以片区为单元实现市域空间的总体发展引导。*市域空间扩展策略为:在城市发展片区的基础上“聚点延轴联组成片”构建城市型区域和开敞型空间。“聚点”:以临苏、临沪、临浙片区的松陵、汾湖、盛泽作为未来城市发展的三大增长极核共同构成市域增长三角。“延轴”:整理国道、省道和苏嘉杭高速两侧城镇沿过境交通“一层皮”式的空间蔓延。“联组成片”:在片区基础上围绕片区中心城镇集中式发展包括松陵、汾湖、盛泽、震泽、七都。并以此带动片区内的其它发展单元形成密切的产业分工和协作达成设施共享构筑发展组群。“聚点”和“联组成片”的实施势必将通过城区向南拓展来进行从而保证空间连贯性。*城市规划区域:新南城片区配套设施完善居住适宜逐渐显现新一片住宅区。城区空间拓展的主要方向是向西和向南西部将会利用滨太湖优良的景观资源建设滨湖城市南部是在南部城区现有基础上生活用地顺应向南延伸拓展。规划策略:“东整、西进南拓、北融”“南拓”规划策略将直接更为有利的加速新南城区的开发这将直接提升城南房产发展的价值潜力。功能分区分区城市功能景观特色老城片区旧城商业中心小块街坊与沿街布置并重是老城区商业布置的主要模式。新南城片区生活配套、教育科研、生活居住。城市行政办公、商务、文化集中区域高层建筑集中布局形成富于时代气息的新区中心区风貌居住建筑以多层和中高层为主适当穿插高层和低层形成错落有致的空间形态。城区建筑的制高点位于南部新城。滨湖片区跨苏州河发展的新城滨水区以低、多层建筑为主运东片区城区工业拓展集中区建筑与环境应充分体现现代工业的特色。城北片区发展工业为主以低、多层工业厂房为主建筑整齐划一的工业生产空间。*一市两城的“双核结构”发展趋势通过新城的建设和延伸逐步连接市区与盛泽之间的空间空白从而使得两区域联动发展。城市目前现状:城市发展方向:目前吴江市域城镇群体空间显现自组化的分散格局形成整体分散、无序蔓延的发展特性其中市区松陵镇、盛泽镇规模化最大平望、横扇、原黎里等地的地理位置正分布于两镇之间。由于历史选择的双核城市中心松陵、盛泽“一市两城”的地理结构更有利于新城新建的延伸至连接于双核之间的空间区域的轴向蔓延。并且基于平望等地的城镇边缘向外扩张的辐射力将直接构架成吴江城以南及盛泽镇之间地域的连线发展。由于地理位置的局限未来的城市发展方向将逐渐显现向南拓展的局面这对于直接有利于城南新区的发展。*南部新城片区功能规划图行政办公用地、商业商务用地、文体休闲用地等城市级公共设施用地集中布置于中山南路沿线形成南城的中心区域。中心区的商业、办公、娱乐、居住板块的适度混合配套设施丰富完善。市域轨道交通系统由苏嘉城际轨道交通、苏沪城际轨道交通和苏州轨道交通构成。南部新城将成为未来吴江市集行政、商务、文化、居住于一体的新城市中心区。*城市认知总结城市总结对本项目的启示吴江紧邻苏州、上海交通通达性好在承接上海、苏州的产业梯度转移上具有优势。吴江经济发展形势良好增速快第二、三产业的发展带来了大量产业人口和城市富裕阶层。吴江市人口总规模不大外来人口比重较高但人均居住面积已相对较高对住房功能开始逐步转向改善性需求为主。年政府部门的南迁正在掀起南部新城新一轮的扩张和发展人口将逐步向南迁移未来城市中心的南移为项目带来有效的支撑。客户来源吴江市总体人口规模不大南部新城未来人口导入存在较大压力本项目应从交通、价差、环境及配套上实现客户的导入。发展趋势的南倾与政策的支持南部新城新一轮的发展为整个区域房地产发展带来了契机本项目承担的不仅仅是单纯项目的去化问题同时还肩负了南部新城在城市化过程中需要城市标杆和人口导入的重要任务。*PART房地产市场研究*政府各部委频繁的动作表明调控房地产市场的决心依旧未变政策面将进入观察期以落实前期政策为主。调控并不意味需要出台很多新政策下半年楼市调控的重点应该主要是将以严格落实现有调控措施为主细则制定从最早的紧跟中央“国十条”从严主基调变得越来越“温柔”政策的边际效应正开始逐步下降短期内楼市仍将处于从紧的政策环境中在房价明显下调前难言放松。*生产者物价指数一般被认为是CPI指数走势的先行指标其表现与CPI指数十分相似根据目前国家统计局数据分析由于受到大宗商品的原料价格上扬从去年月开始至今年个月PPI同比增长均出现正增长涨幅平均约为PPI增速的现象将会意味着企业在一定时段内的利润增速的上升。解读:PPI上升企业利润增速上升。*据近个月的消费者物价指数(CPI)数据中显示CPI在经历了年一整年的数值高额通胀现象后国家央行出台紧缩调控年指数出现个月的负增长现象。目前指数恢复平稳趋势基本保持完美指数的的上升率。但是上个月国家的货币政策调整将会适当放松对于数值会有一定的影响。相对应得房产市场的价格将会有一定的“回暖”气息。解读:物价指数平稳。*央银准备金率的调整是为配合货币政策的调控而进行旨在通过对商业银行准备金监管来控制目前市面上的流通率从而刺激或减缓经济的发展。数据显示政府为了防止经济出现过热及过高泡沫化在过去的年中国家对于储备金的比重持续升高于年底稍作放宽。目前政府依旧对于大型金融机构货币流动性实施持稳态度。对于中小型机构暂且放松趋势基本姿态持稳。解读:央行准备金率依旧较高。*解读:上半年国内生产总值亿元按可比价格计算同比增长比上年同期加快个百分点。但二季度GDP为亿元按可比价格计算同比增长比一季度回落个百分点经济增速出现了一定程度的回落但与去年相比仍处高位。随着房地产行业调控的深入同时伴随着经济发展方式转变和结构调整的实行GDP必然会出现适度回落。季度GDP增幅走势图季度工业增加值同比增幅环比变动幅度年季度年季度年季度年季度年季度年季度*解读:月份城镇固定资产投资亿元同比增长比月回落个百分点已连续四个月回落。其中房地产开发投资亿元增长。进入年以来固定资产投资呈现持续回落态势。由于严控新开工项目今年的投资增长主要来自于去年投资高峰期的已开工项目的继续建设。同时国家对地方政府融资平台债务问题的清理将使地方投资的扩张能力受到限制。此外房地产持续调控使房地产投资增幅下滑而且大量民间投资处于恢复状态有待进一步激活。综合来看投资增速在短期内仍有下滑压力。城镇固定资产投资及房地产开发投资同比增幅走势图月度固定资产投资同比增幅房地产开发投资同比增幅*解读:年月新增人民币贷款亿元较上月减少亿元同比下降。其中居民贷款进一步下降尤其是中长期贷款说明购房等需求已经开始下降。随着房地产市场的僵持预期个人住房贷款需求还会持续减少。上半年新增信贷总额为万亿符合市场预期也基本达到上下半年:的调控目标。从政策面看为了控制市场流动性预计下半年监管部门对信贷控制依旧按年初目标推进不会出现明显放松。我国新增信贷总额走势图月度新增信贷总额(亿元)同比增幅*吴江居民存量在年金融危机受到一定的影响后在年稳步上扬储蓄余额达到亿同比增速达。解读:*根据系数的走势在五年内一直显现数值浮动范围相对极为平稳。并且保持在根据恩格尔数值评估标准当居民生活水平达到“富裕”标准。这将有利于房产的需求量。解读:*宏观经济出现明显波动房地产调控前景出现变数。宏观经济波动明显房地产调控前景出现变数*全国房地产开发景气指数趋势图全国房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图全国土地购置面积及开发面积同比增幅走势图房地产开发投资呈现下滑趋势土地购置面积惯性上涨政策反应相对滞后国房景气指数连续月回落政策效果日渐显现*全国商品房及住宅累计新开工、施工面积同比增幅走势图全国商品房竣工面积同比增幅走势图房地产开发投资呈现下滑趋势竣工面积增幅继续上涨但涨幅收窄新开工面积增速下滑*从全国来看各项行业指标出现下滑政策调控的效果已经开始显现。房地产投资、建设指标出现下滑政策调控效果显现*吴江土地价格在年有较大幅的上涨未来开发商对土地资源的争抢将趋于激烈。长期来看受到可用资源的限制苏州土地价格仍将持续上涨整体来看吴江土地价格整体呈上扬趋势由于对南部新城和滨湖新城的良好预期开发商对两个片区的土地争抢将持续一段时间。除年受市场调控及出让土地结构影响楼板价及土地出让面积均有所下降外长期来看土地价格将持续上涨且容积率也不断攀升。年至今的价格涨幅已超过。苏州土地市场吴江土地市场年下半年至今吴江土地市场逐渐发力成交土地集中在苏州河沿线及松陵城南板块楼板价较之前有大幅上涨。*年市区土地供应主要集中于城南政府旨在通过一系列土地的出让与开发进一步完善该区域居住和商业功能推动南部新城的建设。政府对南部新城经营性土地的集中供应旨在推动南部新城的建设于此同时未来房地产市场竞争也相应加剧。根据吴江市城投公司提供的年上市土地计划全年市区计划出让土地亩目前已出让亩未来将还有亩其中住宅用地亩合计建筑面积约万方。市区拟上市土地情况未来滨湖新城出让地块交易状态地块编号用途占地面积(亩)容积率成交地价(元m)已经出让住宅商业商办住宅住宅计划出让商业商业酒店住宅住宅未列入计划内(视情况再定)未定住宅住宅*年上半年吴江市土地成交列表成交日期镇别宗地位置土地受让人名称用 途占地面积m容积率地价(万亩)楼板价(元m)成交总额(万元)月日松陵松陵镇八坼社区八金公路北、新营路西阮华铭商服月日开发区运东泾陵路西侧吴江宝致汽车销售服务有限公司商服月日汾湖汾湖镇城司路南侧号地块吴江市永信房地产开发有限公司住宅月日震泽震泽镇北麻漾号地块吴江百盛置业有限公司住宅月日七都七都镇环湖路、常增路交叉口朱柏林商服月日七都七都镇环湖路、真诚路交叉口廖光明商服月日横扇横扇镇菀坪社区黄沙路西江苏玉宏房地产开发有限公司住宅、商服月日盛泽盛泽镇南环路北侧(原金伦化纤厂)吴江金伦化纤纺织厂商服月日同里同里镇南星湖西侧静思园(苏州)置业开发有限公司商服月日松陵人民路北侧长安路东侧安徽省旭日房地产开发有限公司商服月日松陵市区苏州河路东侧双板桥路北侧苏州凯丰房地产开发有限公司商服月日松陵松陵镇人民路南侧励志路东侧吴江城市投资发展有限公司商服月日盛泽盛泽镇舜湖西路北侧黄锡坚商服月日横扇横扇镇渔湾大道南、沧洲荡东侧卢建荣商服月日横扇横扇镇文广路南、沧洲荡西住宅新疆营建置业有限公司商服月日松陵市区长板路北侧中山南路西侧江苏中南建设集团股份有限公司住宅月日松陵市区长板路南侧中山南路西侧江苏中南建设集团股份有限公司住宅月日松陵松陵镇八坼社区友谊新路南、长金路西侧吴江市松陵房产综合开发公司商服月日盛泽盛泽镇舜湖小学西侧陈菊观住宅、其他商服月日盛泽盛泽镇舜湖西路北侧、西二环路西侧吴江天诚置业有限公司住宅月日震泽震泽镇原东风化工厂地块吴江和昊房地产开发有限公司商服*重点地块:伟业苏州河地块年吴江市地王土地成交均价元m该地块容积率偏低未来势必以低密度产品为主对本项目的中高端客群将形成一定的竞争关系。但该地块成交楼板价偏高本项目与之相比存在一定的竞争优势。地块位置东至梅石河、南至高新路西至苏州路、北至知青河地块面积m容积率≤绿地率≥建筑限高≥m成交均价元m楼板价元m*苏州商品住宅市场整体仍表现为供过于求成交在新政影响下较为低迷随着后市成交不断萎缩开发商资金链趋于紧张降价将成为多数开发商共同的选择。苏州市场历经了年的放量成交之后随着新政调控的影响年月份成交出现大幅下滑苏州商品住宅价格一路攀升在月份曾突破元大关随后在新政影响下价格连续两个月出现回落月份均价为元m苏州年月份供求比:需求受到房贷新政的抑制市场观望情绪浓厚。苏州市*吴中区也同样受到了新政调控的影响供求均处于低迷状态但价格仍旧保持在万元以上市场的胶着状态短期不会改变。在月新政颁布后吴中区商品住宅供应成交均出现了放量下滑月成交量进一步下降月份成交价格达到元m后有所回调但目前仍位于万元之上市场供大于求的局面没有改变预计未来短期内这一现象不会有所改变。吴中区*吴江在上半年也没有再出现年市场火爆的场面但由于整体供应不足成交有所放缓其与吴中区的价差是吸引苏州客户的主要因素之一。市场逐步回归理性年的火爆成交情况已经不在由于整体供应不足成交有所放缓本地客户的刚性需求在市场中占据了主力部分楼盘中本地客户甚至超过为市场提供了有力支撑与吴中区的近倍的价差是吸引苏州客户的主要因素之一。吴江市年月至年月吴江市商品住宅供求走势图*吴江市区楼市现状:在售大盘项目不多上半年推案量较少目前均在加快施工进度并获取新的预售证预计下半年市场将有集中的供应出现。。建筑类型:高层、洋房、别墅总建面积:万m价格:高层洋房别墅建筑类型:高层、别墅总建面积:万m价格:高层别墅建筑类型:高层、洋房、别墅总建筑面积:万m价格:联排叠加建筑类型:高层、洋房、别墅总建筑面积:万m价格:高层洋房别墅建筑类型:高层、洋房、别墅总建筑面积:万m价格:高层洋房别墅建筑类型:高层、洋房、别墅总建筑面积:万m形象项目未定价建筑类型:多层总建筑面积:万m价格:建筑类型:小高层、高层总建筑面积:万m价格:*吴江市整体:房地产市场处于快速成长阶段投资规模的不断扩大也将进一步促进房地产市场的发展。房地产市场正处于快速成长阶段投资规模将不断扩大淮安房地产投资额较年前增长了倍占国定资产的投资额达到房地产市场处于一个快速成长阶段。吴江市历年固定资产投资保持位数的增长速度年固定资产投资达到亿占当年GDP的对于拉动全市经济的效果显著。固定资产投资房地产开发投资*商品房建设相应加快竣工面积大幅提升。年吴江市商品房施工面积万平方米竣工面积万平方米出现了明显上涨。商品房建设情况住宅在年的竣工面积也出现了明显上涨同比上升。住宅建设情况随着房地产开发投资的不断增加吴江市商品房建设也相应加快在年由于市场的火热施工、竣工面积出现了明显的上涨。*年吴江市商品房销售量接近当年竣工面积市场存量几乎被销售一空均价也突破了元m大关但与苏州市场相比价格仍有较大提升空间。吴江商品房成交近年呈V字形态势年受到整个市场的火热影响成交量出现了的放量增长当年成交达到万平方米。商品房成交情况商品上成交放量价格攀升不明显与苏州相比有较大提升空间。相比于苏州吴江商品房成交价格上涨速度不快年成交均价元m比年上涨了年复合增长率。商品房成交情况*在售项目主要集中市区、盛泽和芦墟其中松陵镇(含市区)由于别墅成交量小于镇区其均价低于芦墟和盛泽性价比相对有吸引力。从项目的分布来看吴江市项目分布最为集中的是市区(松陵镇)、芦墟镇和盛泽镇从成交的情况来看市区(松陵镇)和盛泽镇是交易热点区域从价格来看芦墟、盛泽由于高档商品房成交量较大拉升了整体价格市区目前的成交均价为元m。*洋房、别墅是市场的稀缺产品受到市场的热捧不同产品的价格尚未形成明显的价格梯度高品质产品未来有较大的价值提升空间。产品类型吴江近年出让土地容积率偏高项目多数包含了高层、小高、花园洋房、多层以及联排的综合型产品线。产品价格目前各项目以新湖明珠城为价格标杆整个市场分化不大各产品价格梯度不明显。产品品质项目品质表现层次不齐新湖明珠城通过对项目自身品质的打造已经成为吴江楼盘项目标杆。新湖明珠城实景图受到容积率的限制洋房、别墅是市区的稀缺性产品目前市场反应也最好去化最快整个市场尚未形成明显的价格梯度不同产品间的价格差不大吴江市民已经开始逐步转向改善型居住项目品质对项目起了非常大的价值提升作用。项目产品类型新湖明珠城高层、洋房、别墅丽湾域高层、洋房、别墅吴越祥庭小高层、别墅奥林清华高层、洋房、别墅金域华府高层、洋房、别墅瑞景国际高层、洋房、别墅产品价格区间(元m)总价(万)高层~花园洋房~联排别墅~*市区存量:已知未来市场至少有万m的住宅存量预计未来年内将有万m商品住宅上市对本项目形成较大的竞争压力。在售大盘项目有万m余量形象楼盘万m市区已知未上市住宅土地建筑面积约计万m假设:预计未来半年内所有土地出让按年开发周期未来年上市量万方。假设:根据在售大盘项目平均销售周期年计算未来一年内上市量将有万方商品住宅上市。已知未来住宅市场的存量超过万m包括本项目在内预计未来年内还有万m商品住宅上市。*根据区域房地产市场发展以及当地居民对区域的认同感不同将吴江城市分为五个板块。*城北片区居住氛围较浓配套相对成熟整体以中高端定位距离苏州吴中区较近区位上有较大优势但未来发展潜力有限并非政府着力打造的重点片区。城北板块项目主要以明珠城为代表随着区域项目的交房入住相关商业生活配套设施的逐步完善区域人居氛围趋于浓厚城北板块产品较为丰富但同质化现象较为明显区域内项目整体定位以中高端产品为主。片区重点个案项目名称建筑面积(万m)产品类型主力面积(m)价格(元m)去化率新湖·明珠城万方高层、洋房、别墅高层~已推量约丽湾国际万方高层小高层、高层~全部售罄吴越祥庭万方高层、洋房、别墅高层~吴越尚院万方小高层、多层、高层高层~尾盘*滨湖新城是城市发展未来的热点目前基础设施尚未完善缺乏居住概念发展有待时日未来一旦启动将成为重要的竞争片区。滨湖新城属于新兴板块主要沿苏州河沿线分布区域由于邻近吴江老城区客群认知度整体较高且随着滨湖雅园、丽湾域以及后续伟业项目的上市城西板块将成为吴江楼市发展的热点板块。片区重点个案目前区域尚未开始基础设施建设丽湾域位于滨湖新城与老城区的交界处是仅有的一个已经在售项目客群以市区客户和乡镇企业主为主随着滨湖新城的开发区域土地储备用地将陆续上市后续项目较多市场竞争激烈。项目名称建筑面积(万m)产品类型主力面积(m)价格(元m)去化率鼎基丽湾域万方洋房、别墅、高层别墅叠加洋房联排叠加已推量联排叠加*运东片区近年房地产市场发展迅速但产品和客户定位档次不高竞争力相对较弱。运东片区的项目普遍档次偏低其产品和客户定位相对低档且由于吴江市区居民的区域抗性较强对该区域认可度较低其竞争力相对较弱。目前运东在售的住宅项目基本处于尾盘状态区域内项目主要针对该区域内年轻客群和部分私营业主打造产品和定价以中低档项目为主去化总体较为稳定片区重点个案项目名称建筑面积(万m)产品类型主力面积(m)价格(元m)去化率幸福里万方小高层~尾盘海悦花园万方小高层多层~格林华城万方小高层多层尾盘*南部新城内部现有个在售的楼盘项目且未来将继续放量内部之间的竞争趋于激烈。区域内项目主要以奥林清华系列项目为主区域定位于中高档住宅板块随着恒大广场等商业项目的开建区域内商业配套设施将逐步完善南部新城片区属吴江楼市发展的标杆板块客群主要以吴江本地人以及周边乡镇为主客群竞争压力较大市场竞争态势较为激烈。片区内重点个案项目名称建筑面积(万m)产品类型主力面积(m)价格(元m)去化率奥林清华三区联排、小高、高层、、高层金域华府高层、高层瑞景国际万方高层、洋房、联排预计、、预计高层*瑞景国际位于体育场东侧与本项目仅有一街之隔体量庞大产品线丰富未来将成为本项目的主要竞争对手之一。项目尚未开盘但售楼处已经建好并开始积累客户相应的高炮广告、软体广告随处可见由于体量较大其产品线覆盖低密度物业和高层公寓三大主力产品包括:联排别墅、叠加别墅和景观高层。相比于本项目瑞景国际拿地成本更好成交楼板价元m缺少成本优势。从目前的沙盘规划来看项目整体品质不高。预计月份开盘。项目位置中山南路东联杨路南开发商瑞景房地产开发土地成交楼板价约元m建筑面积(m),容积率绿化率产品形式花园洋房、别墅、高层主力面积高层、、m目前销售价格(元m)预计高层销售率未售*瑞景国际两室两厅一卫平方米三室二厅二卫平米高层涵盖m各类户型目前处于客户积累期售楼处主推m高层、m洋房和m叠加别墅。项目尚未开工售楼处在客户积累期对客户主推m高层和m洋房和m叠加别墅是目前吴江市区内中仅有低密度产品供应的大盘项目。其产品线较长会与本项目产生同类型产品的竞争威胁。卧室卧室卫生间客厅餐厅卧室主卧卧室客厅餐厅厨房次卫主卫花园阳台阳台阳台双阳台设计主卧大飘窗附送大面积花园阳台花园洋房阳台厨房高层公寓户型进深窄通透性一般一卧朝南舒适度降低*奥林清华三区项目整体定位较高再加上前期奥林清华的品牌效应三区在吴江市场上品牌美誉度相对较高是未来的主要竞争对手之一。奥林清华共分三区:西区、东区与三区世纪公元总规模近万方受到吴江当地政府重视。奥林清华三区项目整体定位较高再加上前期东区和西区的品牌效应三区在吴江市场上品牌美誉度相对较高客户以松陵本地政府公务员、个体老板企业白领等客户为主周边乡镇客户为辅。项目后续体量仍有较大体量。mmmmm首推花园洋房二推联排叠加别墅三推高层公寓在售户型户型面积(m)套数销售率一房约二房四房项目位置中山南路西学院路北开发商联发置业建筑面积(m),容积率绿化率产品形式花园洋房、别墅、高层主力面积、、、m目前销售价格(元m)高层销售率推案房源去化*奥林清华三区大面积的高层及洋房别墅比较畅销平米以下的公寓、洋房以及平米以上的别墅去化较慢。为较畅销户型客户构成:公寓客:市中心为主乡镇为辅别墅客:公务员、企业主购房因素:婚房学区房改善居住年龄段:~占主力及市区青年南北通透动静分区附送入户花园开放式厨房双卧朝南大面积的高层及中等面积的洋房别墅是目前畅销产品以本地居民为主要客源未来将主要与本项目竞争高层客源。*伟业金域华府地段优势明显市场宣传力度较大整体形象定位为“年吴江第一人居典范楼盘”产品类型较为丰富性价比较高。作为城南中心的一个新兴项目其地段优势明显市场宣传力度较大项目整体形象定位为“年吴江第一人居典范楼盘”客群定位为社会精英名流阶层松陵市区及周边乡镇私营业主成为主要客群来源项目产品类型较为丰富性价比较高对吴江市场客群具备较强的吸引力项目后续将主要以高层产品为主。mmmm在售户型户型面积(m)套数销售率二房三房复式项目位置高新路、花园路开发商伟业置地土地成本已基本收回建筑面积(m),容积率绿化率产品形式花园洋房、别墅、高层主力面积m目前销售价格(元m)高层销售率推案房源去化*伟业金域华府两室两厅一卫平米为较畅销户型目前该项目洋房及别墅部分已经全部售完高层平米、平米的户型比较畅销平米左右的户型去化相对较为缓慢总体销售情况较好。三室二厅二卫平米四室二厅二卫平米南北通透厨房面积狭小餐厅空间浪费开放式厨房动静分离双卧朝南三房朝南南北不通主卧°阳台客户构成:市区客户、周边乡镇客户(平望)、部分苏州客户购房因素:婚房学区房改善多为二次置业年龄段:~占主力及市区青年大面积高层公寓区划情况较好客户定位与奥林清华基本一致但规模较小对本项目威胁也相对较小。*丽湾域项目分四块开发其中三块为住宅区产品有联排洋房、高层等采用法式建筑风格。项目借助苏州河景观资源主打“湾域”生活概念年月首次公开认筹即受热烈追捧待月日开盘当天一期推出的套房源就售出套精品两房小户型基本被抢购一空首次开盘栋楼几近售罄时于年后加推号楼主力户型为奢华三房和四房明星产品四房受限于近百万的高总价去化较为缓慢从项目开盘至今均价稳定在出头的高位mm在售户型项目位置苏州河路、笠泽路开发商鼎基房产土地成交楼板价约元m建筑面积(m),容积率绿化率产品形式花园洋房、别墅、高层、商业主力面积联排m叠加m洋房m目前销售价格(元m)联排叠加洋房销售率去化情况较好产品面积(m)套数销售率联排叠加洋房*丽湾域花园洋房户型示意图平方联排别墅户型示意图平方一层二层三层地下室全明户型南北通透南卧设计观景平台客厅餐厅独立分离互补干扰南向双卧室南北双露台地下室独立车库采光天井设计丽湾域目前所推别墅房源仅剩少量联排下半年将主推洋房及高层公寓项目处于滨湖新城与老城区交界处具有一定的景观资源。别墅产品上市后市场反应良好目前仅剩余套联排景观成为该项目主打的优势之一对本项目造成一定的客户拦截。*新湖明珠城在区域内部具备较大的影响力项目总体营销推广力度较大苏州市区客户成为项目重要的客群来源之一。本案作为吴江市代表性产品以地缘优势为基点力推南苏州生活概念将其纳入大苏州的市场体系中进一步拓展客源的结构。以地中海风格为核心强化产品品质和景观体系辅以超大规模的市场效应从而成为吴江市的标杆性产品。产品线极其丰富但同类型产品上缺乏变化。立面风格是本案的相对强项具有极其良好的视觉效果。但其采用材料均一般较容易实现赶超。在售户型项目位置仲英大道、江陵西路开发商新湖远洲置业土地成本已基本收回建筑面积(m),,容积率绿化率产品形式花园洋房、别墅、小高层、高层主力面积高层、多层m目前销售价格(元m)高层洋房销售率期已推房源去化产品户型面积(m)套数销售率高层房厅卫为主洋房房厅卫为主*新湖明珠城明珠城有较大比例的苏州(多为新苏州人)客源充分利用靠近苏州的地理优势和相对价格优势针对性打造的中小户型在对外来客户吸引方面值得借鉴。两室两厅一卫三室二厅二卫为较畅销户型从项目目前在售房源去化情况来看该项目为苏州客户量身打造的平米的小户型及平米的户型最为畅销总体销售情况较好。目前该项目仅剩m小户型在售预计下一期将推出高层m的大户型。新湖明珠城作为吴江市目前的价格和品质标杆利用其靠近苏州的地理优势吸引了大量苏州客户未来将成为本项目一个较大的竞争对手。客户来源:吴江本地、苏州(吴中、新区)苏州客户占~客户构成:事业单位、政府公务员、个体户购房因素:本地:婚房养老投资苏州:自住为主*市场总结市场总结对本项目的影响吴江市房地产整体市场处于成长阶段市区多数项目在年未取得许可证情况下就进入销售新政出台后市场规范使得年上半年市场无货供应市区年下半年各项目获得许可证后将集中上市加之吴江土地市场将继续在南部新城出让土地预计未来年市场供应量超过万方竞争态势加大市区内洋房、别墅是稀缺性产品市场高层主流户型为改善型m的三房同类产品间的价格梯度不明显产品通过拔高品质提升价格有较大空间吴江房价与苏州吴中区相差近未来具有价高性价比吴江市区与周边多个乡镇相比房价差距不大对乡镇客户具有较大吸引力。竞争压力加大下半年项目集中上市市场供应量加大南部新城未来继续有住宅用地出让竞争进一步剧烈价格因素吴江相比苏州吴中区具有性价比、吴江市区与周边乡镇价格相差不大对吴中区和乡镇客户具有较大吸引力稀缺物业类型通过对市场机会点的把握稀缺物业类型将成为本项目突围市场的拳头产品。*竞争总结南部新城未来将与城北片区和滨湖新城形成“三足鼎立”的竞争格局各片区主要竞争点在于争夺人口的导入相比城北片区南部新城具有人文基础和政策倾向的优势相比滨湖新城本项目具有先行者优势南部新城在下半年会出现项目集中上市并以高层公寓为主高层客户争抢最为激烈。南部新城将成为未来吴江市的城市中心属于政府着力打造的区域居民对该片区有将强的居住认可度。相比而言另外两个竞争片区没有明显优势而南部新城的居住配套和人文基础优势已经逐步得到认可。在片区内本项目可根据其他项目产品推出的情况相应调整自身推案节奏在高层公寓竞争最激烈的阶段以差异化产品避免正面的客源争抢。*PART客户需求分析*成交客群分析:吴江本地人为主新吴江人和苏州客户比例在逐步上升南部新城的乡镇客户比例高于城北片区。目前吴江市场上客户主要以本地人为主但新吴江人的比例正在开始增加同时由于相对价格差苏州客户也开始进入吴江市场在客户来源方面南部新城的客户主要以吴江及周边地区对苏州客户的吸引还有待开发而城北板块中新吴江人以及部分苏州客群所占比例提升幅度较大新湖明珠城苏州客户的比例超过年吴江房地产市场的火热催动了吴江市场相当一部分改善型需求以及投资型需求且本地客户的投资意识也开始逐步成熟。吴江市场目前主要依靠的仍旧是本地客户且乡镇的改善性客户正在成为一部分相当重要的比例在南部新城项目中乡镇客户的比例明显高于城北片区。*客户关注因素:市区客户以生活区域和购房能力为购房导向乡镇客户主要为满足城区置业苏州客户更关注性价比和距离。市区客户的置业特征基本是以各自的主要生活区域、以及购房能力为导向。乡镇客户在松陵购房主要为满足在城区置业的意愿。苏州客户侧重考虑与苏州工作地点的距离、以及价格差异。关注要素市区客户运东客户乡镇客户苏州客户地段市区以内运东区域靠近市区靠近苏州成熟度成熟一般较成熟一般距工作地点距离较近较近不作考虑与苏州的相对距离配套完善一般较完善一般交通便利便利一般便利环境好一般较好一般价格承受力较强敏感承受力较强与苏州相比的价格优势品质较高一般较高性价比*客群特征客群类别置业动机年龄分布职业住房现状关注点分布区域成长型客户首次购房事业起步企业白领或技术人员无住房或与父母同住有强烈的购房需求价格敏感但对地段、距离、成熟度要求不高吴江老城区、开发区、乡镇、以及少量新苏州人改善型客户二次以上购房升级居住环境之间事业有一定成果私营业主、公务员、事业单位、企业中高管本地居民已有住房对现状不满遇到满意的住房就会改善关注地段、配套、环境注重居住品质和物业服务有显示身份地位的要求吴江市区、周边乡镇投资型客户二次以上职业以长期出租为主之间精力旺盛事业有成私营业主、事业单位收入相对丰厚部分无固定工作拥有套以上住房仍有投资保值的意愿注重规划、配套的长期发展以及产品的规模和成长性分布广泛主要在吴江和苏州。*案例客群分析通过案例的成交情况来认知吴江客户从丽湾国际已成交客户的居住区域分析来自松陵镇市区和苏州的客户占总客户的其他各镇比例均在左右而其他外地客户占比达到了。从丽湾国际已成交客户的认知渠道分析口碑相传的效应在客户对项目和品牌的认知中起到了很好的效应。居住区域松陵镇金家坝震泽同里北厍平望盛泽芦墟苏州其他认知渠道朋友介绍工地围墙电视报纸网络*案例客群分析通过案例的成交情况来认知吴江客户从丽湾国际已成交客户的行业分析私营业主和公务员比例超过企业白领占城市中高层人群是购房的主力。从丽湾国际已成交客户的购买用途分析改善性住房远超出而结婚和给子女的购房也超出了。改善性居住已经成为吴江市民购房的主要因素之一。行业分布企业白领私企(个体经营者)企业蓝领公务员教师学生购买用途改善居住条件结婚给子女给父母生孩子投资*案例客群分析通过案例的成交情况来认知吴江客户从丽湾国际已成交客户的房型分类来分析:购买三房的比例明显高于其他房型。这是吴江客群在转向改善型居住后对中大面积房型的需求增加的表现。房型分类房房房复式叠加岁岁岁以上年龄结构从丽湾国际已成交客户的年龄结构来分析:中青年是购房的主力。*总结吴江本地人是购房主力人群且具有较强的支付能力是项目的重要客源乡镇和苏州客户正在成为吴江购房的又一重要客源乡镇客户对南部新城的亲睐明显高于城北而苏州客户由于距离因素目前更偏向于城北而随着轨道交通的连接南部新城与苏州的心理距离大大缩短苏州客户也将开始考虑南部新城的项目本地人的投资理念正在形成市区内二手房交易起步本地人对有升值潜力的楼盘也开始进行投资由于吴江市地域面积不大口碑相传效应是购房客户对项目和品牌的认知重要途径通过产品品质的打造获得客户对项目认可由于本地客户多数为改善型购房和得房率问题因此更更偏向于中大户型的多层和别墅但随着未来产品品质的提升和投资客户的进入高层也逐步被市场接受。*基于吴江市场的SWOT分析优势Strength劣势Weak地处南部新城是城市房地产发展的主流方向市民对该区域有较好的认可。通达性好依托城市主干道和未来轨道交通直至苏州。周边水系景观资源发达重点中学也使该区域形成了学区房概念。南侧地块容积率较低是南部新城中少有的低容积率地块。项目新入市有利于与周边项目错位竞争。目前区域内居住氛围还不浓厚。周边商业配套尚不成熟大量人口入住后的实际生活不便市场价格梯度未形成容易陷入价格竞争。市场上产品线丰富同质化竞争难以避免与已上市项目相比土地成本相对较高具有一定风险。机会Opportunity发挥优势抢占先机利用机会克服劣势市政府已搬迁至南部新城未来将着力打造南部新城成为新的城市中心。吴江城镇居民具有较大的消费潜能乡镇客户有较强的搬迁至市区的意愿。市场上项目品质层次不齐有利于本项目树立城市标杆。未来下半年市场主要供应的产品为高层公寓洋房和别墅产品将进一步成为市场的热门稀缺产品。吴江房地产处于成长期当地居民正在逐步由关注居住功能转向关注享受功能对低密度的洋房和别墅较为亲睐。吴江市民的投资理念正在形成开始投资有升值潜力的楼盘项目。口碑相传效应在当地具有较好的效果有利于项目迅速提升知名度。充分发挥未来城市中心的优势抓住市场机会点通过区位资源、景观资源、和教育资源提升项目价值。通过产品适当创新和品质的打造加强项目自身比较优势避免同质化竞争通过与周边项目共同和政府合作营造区域内的居住氛围完善区域配套。挑战Threaten发挥优势转化挑战缩小劣势避免威胁市场在未来还有较大的商品住宅存量在下半年集中上市后将进入激烈的竞争格局项目的竞争压力较大。周边多个项目已经在当地树立了一定的大盘形象和品牌在客户的心中具有相当的认可度。已上市项目中多个已基本回收土地成本对本项目容易造成价格压力。通过不同产品的入市节奏控制尽可能减少与市场的正面竞争以城市中心的优势和教育配套通过高品质吸引客户利用市场口碑快速树立自身形象提升产品品质以此提升项目价值避免价格战以市场稀缺产品入市实现快速回笼资金。*PART项目定位建议*结合本项目客户导入和市场突破问题的思考本案市场定位为:城市首席精品地标城市立足吴江全市首席超越现有项目精品产品与服务升级地标城市名片品质跨度提升专为高端人士打造*项目规划示意地块一地块二物业类型建筑层数容积率占地面积(万方)总建筑面积(万方)建筑占比景观洋房高层  物业类型建筑层数容积率占地面积(万方)总建筑面积(万方)建筑占比小高层高层独栋  *地块一:住宅物业形态配比物业类型建筑层数容积率占地面积(万方)总建筑面积(万方)建筑占比房型面积段套数套数配比多层洋房两房三房四房高层二房三房三房四房    *地块二:住宅物业形态配比物业类型建筑层数容积率占地面积(万方)总建筑面积(万方)建筑占比房型面积段套数套数配比小高层三房三房四房高层三房四房独栋独栋别墅    *社区出入口与停车设置主入口:项目长坂路两头分别设置两个主入口次入口:北侧和南侧近中山南路分别设置次入口两大组团:多层、高层高层、小高、独栋混合地块一组团细分:紧凑户型(项目西侧一期)、舒适户型(项目西侧二期)地块二组团细分:东侧、南侧公寓户型中部独栋别墅别墅区采用人车分流可以增加地上绿地面积*公共绿地内部中心绿地人工水景城市界面景观轴绿轴水轴景观规划建议景观轴线关系水轴与绿轴交织串联整个社区。形成开放与私密性有序区别层次丰富多元化的景观意向。外部景观体现了社区与城市的融合。*考虑到本项目需要快速进入销售阶段而前期售楼处难以达到打造高品质楼盘项目所需要的条件且前期客户非本项目的主力高端客群因此在启动期建议在号地块中山北路与长板路交汇处设置临时售楼中心进行先期的销售。临时售楼中心建议一期年上半年临时售楼处快速进入销售二期年中正式售楼处专为高端客户的回归定制含样板房、样板段。*会所选在北地块兼顾售楼处作用标志性符号应用于会所展示高端理念会所与样板区结合项目阵地广告通过体验式营销震撼客户星河湾会所及酒店的西瓦屋顶会所及售楼处建议*价格增长策略本项目以花园洋房入市高层产品通过品质打造在花园洋房价格基础上进行销售逐步实现高端价格定位年月推出花园洋房根据市场价格按照元平米入市年高层产品在花园洋房基础上入市通过高端展示价格承接花园洋房按照年基准价格基础上上涨入市独栋别墅以其稀缺性按照元平米定位做价格标杆年以高端样板区为卖点结合前期洋房奠定的高端品质卖点增长率年推出城市别墅概念以稀缺高品质别墅拉动项目价格提升 价格增长率自然增长率卖点促进增长合计增长率高层小高层花园洋房    别墅*投资客户:价格洼地带来的投资市场需求强劲吴江各镇高端客户城际自住客户:由价差引导的苏州自住客户一是吴江的公务、官员、老师、医疗等公职客群二是吴江市区已购房客户的再次改善客源导入外源型导入内生型需求两大客户主体不可弃一!项目客户定位策略立足吴江大市主动进行客户导入*项目投资状况(单位:万元、元平米)序号项目计算依据万元一开发成本~项之和土地费用 前期工程费用建筑安装工程费的基础设施建设费建筑安装工程费的建筑安装工程费各物业类型建安成本之和公共配套设施费建筑安装工程费的开发期间税费建筑安装工程费的其他税费建筑安装工程费的不可预见费~项的二开发费用~项之和管理费用开发成本的销售费用销售收入的总投资 单位成本 土地成本开发成本总成本单位成本不含土地单位成本*销售收入状况(单位:万元、元平米)项目合计售房收入高层可售面积m  平均售价(元m)  销售收入万元  小高层可售面积m     平均售价(元m)     销售收入万元     花园洋房可售面积m     平均售价(元m)     销售收入万元     别墅可售面积m   平均售价(元m)   销售收入万元   总销售额(万元)销售面积(平方米)整盘均价(元平方米)销售周期(年)*基准收益率采用项目动态投资回收期为年财务净现值为亿内部收益率收益情况良好回收投资项目动态收支情况汇总(万元)项目现金流出项目现金流入项目净现值内部收益率投资回收期(税后)年*指标评估及方案对比方案一:本报告北地块采用牺牲容积率的方案由容积率降为增加花园洋房产品方案二:容积率做足北地块为纯高层住宅牺牲容积率以实现差异化产品竞争和推动高端定位的方案财务收益状况更优对比指标万元万元项目总投资项目总收入项目总利润净利润净利润率投资收益率内部收益率(FIRR)财务净现值(FNPV)投资回收期年基准收益率()*谢谢聆

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