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房地产融资模式-详解20171020.pptx

房地产融资模式-详解20171020

烟雨梦兮
2018-10-14 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产融资模式-详解20171020pptx》,可适用于IT/计算机领域

房地产融资模式详解年月xxxxx房地产开发有限公司(本报告内容鉴于笔者知识广度不够如有不对之处请联系经营管理部补充、修改)、房地产信托融资房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的合法拥有的资金按委托人的意愿以自己的名义为收益人的利益或特定目的以不动产或经营企业为主要标的对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。年月央行出台号文件后房地产信托业异军突起据统计、两年全年各家信托公司共发行推出各类房地产信托产品个。根据负债关系可将房地产信托简单分为债务型信托和权益性信托债务型信托主要有贷款型信托权益型信托主要有股权型信托和优先购买收益权信托(又叫财产信托)。另外还有债务型和股权型组合而成的混合型信托。‹#›《房地产融资模式简析》二、房地产融资具体方式银行贷款房地产信托融资保险投资计划国内IPO境外IPO买壳上市造壳上市借壳上市存托凭证(DR)上市中国预托证券上市再融资房地产基金REITS房地产公司私募房地产项目股权合作房地产企业债券房地产企业收购和兼并房地产典当委托贷款商品房预售(购房贷款)融资租赁夹层贷款    建筑企业垫资卖方信贷房地产证卷化前沿货币合约房地产辛迪加通过保函和信用证融资反向抵押贷款权证其他融资方式-票据贴现、股票和债券抵押‹#›《房地产融资模式简析》、银行贷款银行贷款是房地产企业融资的主要渠道目前房地产开发企业至少有以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。国内银行贷款:受“央行号文件”影响房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。国外银行贷款:与国内银行相比外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行(对个别优质项目可以有所宽松)贷款时间相对国内银行较快。银团贷款:又称辛迪加贷款(SyndicatedLoan)是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团(BankingGroup)采用同一贷款协议按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目。‹#›《房地产融资模式简析》、银行贷款发展趋势银行贷款发展趋势中国建股东配售股份可转债:是指发行公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券分离交易的可转换公司债券:上市公司可以公开发行认股权和债券分离交易的可转换公司债券。非公开发行:指上市公司采用非公开方式向特定对象发行股票的行为即上市公司的定向私募。再融资新规实施到年月底为止据不完全统计已有家上市公司实施了再融资或提出再融资意向其中有家选择了针对特定投资者融资的非公开发行比例高达另有家大盘股公司选择了认股权与债券分离交易的可转债家公司选择了公开增发选择配股的仅有家。再融资历史情况上市公司的几种再融资的渠道‹#›《房地产融资模式简析》、房地产基金REITS(RealEstateInvestmentTrusts)房地产基金是采取公司或者商业信托的形式集合多个投资者的资金收购并持有房地产或者为房地产进行融资并享受税收优惠的投资结构。它实质上是一种证券化的产业投资基金。国内尚未出台产业基金法但年月日央行、银监会文件“央四条”提出开展房地产投资信托基金(REITs)试点。美国目前有个REITS,其中约个为上市公募管理的总资产超过亿美元。香港目前有个上市REITS。新加坡目前有个上市REITS。澳大利亚目前有个上市REITS。基金投资者基金管理公司受托人:信托公司房地产项目房地产投资信托房地产基金REITS的结构美国现状‹#›《房地产融资模式简析》、房地产公司私募是相对于股票公募(PublicOffering)的公开发行而言即指通过非正规金融市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资人引入风险投资者和策略投资者。私募融资(PrivatePlacement)私募融资有两种形式房地产企业引入战略投资者入股原公司成功案例:首创与新加坡GIC的合作房地产企业和战略投资者共同设立新公司(新公司注册可选在再国内或国外)。第一种方式比较普遍也被开发商广泛适用但国外投资者一般对投资运营时间较久的公司有顾虑。第二种方式是最近国内大型开发商与国际投行、基金合资经常使用的形式一般采用双方合作在国内或国外成立新公司再将项目或资产转移到新公司内。这种方式也常被用来作为IPO前的安排对国内企业来说即增加公司的规模也便于吸引上市时吸引投资者。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产企业债券房地产企业债券是指房地产企业直接向社会借债筹措资金时向投资者发行并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书具有法律效力。债券购买者与发行者之间是一种债券债务关系。动态:近几年我国债券市场发展迅速年月底债券市场总托管余额已达到万亿元是年底的近倍债券融资余额达到贷款余额的债券已然成为我国第二大融资方式。今年~月房企在国内债券市场的融资规模出现井喷据中信证券研究部统计今年上半年有家房企发布国内债券融资预案,再加上月份万达、龙湖等公司债的发行~月房企债券拟融资规模将超过亿元。另据联合资讯评估公司统计年上半年房地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产企业收购和兼并现金流充足的房地产企业收购和兼并有项目、没有资金实力的房地产公司这几年频频发生其实这正是房地产融资的一种形式被收购企业通过这种被动的方式进行房地产的融资。作为上海市政府全资拥有的投资控股型集团公司上实集团是上海市政府于年在香港注册成立的企业也是上海市在海外建立规模最大、实力最强的综合性企业集团。该集团旗下拥有三家上市企业即上实控股(HK)、上实联合(SH)和上实发展(SH)并成为多家上市企业的主要股东上实的资金流和土地储备量非常强势。在上实集团原先的业务范围中包括有医药、房地产、基础设施、信息技术和崇明东滩生态综合园区等但在近几年之中上实集团开始逐步剥离非主营业务以医药、房地产、国际经贸为三大主业板块进行重组。特别是由于多家子公司皆有涉及房地产业务且各自为政因此上实集团特地在组建上实地产以期将旗下所有房地产业务划归统一管理。城开集团为上海徐汇区区属企业公司内部开发项目多其中包括有徐家汇中心这一超大型商业项目。徐家汇中心项目占地面积为公顷总建筑面积为万平方米综合容积率为地块性质为综合性用地。而目前正在拆迁之中的徐家汇号地块是徐家汇中心的核心部分。在城开集团的计划中包括了徐家汇号地块及附近住宅区的徐家汇中心项目预计投资总额将超过亿元。资金压力非常大。此外城开集团还在安徽合肥、江苏昆山等地各有项目上海内外环间占地约公顷的万源城住宅项目也在发展之中企业对资金的要求非常大。这两个企业具有比较强的互补性收购企业为资金充足、缺乏项目被收购企业项目多缺乏资金。案例分析‹#›《房地产融资模式简析》、房地产典当房地产典当是房产所有者以其所拥有的具有完全所有权的房产作抵押向典当行借款并在约定的时间内付清本息赎回房产的一种融资行为。在此过程中典当人并不需要将房产移交典当行占有典当行也无权使用、收益该房产而仅仅是限制其产权转移将其作为清偿本息的财产担保房产仍归原产权人使用。年月国家经贸委公布《典当行管理办法》房地产典当业务在我国重新开展。年后房地产业受金融政策影响银行房贷收紧一些急需资金周转的中小企业纷纷走进典当行。年月日开始实行的新《典当管理办法》明确要求只有办理了预售许可证才能办理典当这在一定程度上也提高了房产商典当融资的门槛。非主流融资方式主要为个人和中小企业提供数额不大的资金操作简单但融资成本高。《典当行管理办法》《典当管理办法》总结法律法规‹#›《房地产融资模式简析》、委托贷款委托贷款系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人(受托人)只收取手续费不承担贷款风险。对一些开发商来讲在没有更好的融资渠道、或急需资金时委托贷款是个很好的选择。在我国企业之间直接借贷是法规所禁止的所产生的利息也不受法律保护。但由于企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的。委托人受托人借款人委托借款借款担保委托贷款框架‹#›《房地产融资模式简析》、商品房预售(购房贷款)对房地产开发企业来讲商品房预售一直是一个融资的重要来源尤其对一些开发时间长的项目来讲在一个住宅项目中商品房预售金额对项目资金的支持往往超过%以上。传统的国内房地产融资方式被广泛应用在现阶段仍就是国内开发商常用的融资方式。由于对预售条件的限制甚至未来有可能取消商品房预售制度其未来前景勘忧。目前国内要求取消商品房预售的呼声越来越高考虑到预售确实带来许多问题这种融资方式可能在一段时间后取消。《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正)《城市房地产开发经营管理条例》法律法规‹#›《房地产融资模式简析》、融资租赁融资租赁是在分期付款的基础上引入出租服务中所有权和使用权分离的特性租赁结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式俗称“以租代售”。目前国内尚未出台《融资租赁法》融资方面法律主要通过《中国合同法》来约定。主要出现了以下种具体方式:国内开发商带租约物业租客银行所有权签订租约租金抵押贷款抵押贷款金额参照租约租赁融资出租人与承租人租赁双方对租赁物业签订长期租赁合同出租人以长期租赁合同为依据向金融机构申请长期抵押贷款。这种融资方式在国内开始于一些外资银行如东亚银行做法是对收租性物业进行抵押贷款贷款的金额会参照物业未来的现金流目前国内部分银行(如工商银行)也开展本项业务。本方式适用于出租率高、现金流好的物业。回租办融资指在不丧失房地产使用权的情况下买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同。通过回租承租人既可以将固定资产转化为流动资金又可以继续占用、经营原有固定资产是改善企业财务状况的一个好法。租赁融资的框架结构‹#›《房地产融资模式简析》、夹层贷款夹层融资(mezzanine)概念源于华尔街指介于股份和优先债权之间的投资形式是在传统的股权和债权二元结构中增加了一层。夹层贷款在美国房地产发展是在上世纪九十年代后由于抵押贷款渠道困难而蓬勃发展起来的。在美国夹层融资通常采用夹层债、优先股或两者结合的形式。目前国内缺少与夹层贷款相关的法律一般通过合同来界定。随着一些国际投行、基金进入中国房地产领域夹层贷款也作为外资采用的一种投资方式被带到国内目前国内有些房地产企业与外资的合资采用了夹层贷款的形式但目前成功案例较少。夹层贷款融资结构母公司借款人抵押贷款投资人夹层贷款投资人夹层贷款提供股权抵押夹层贷款控股普通抵押贷款‹#›《房地产融资模式简析》、建筑企业垫资在国内房地产开发中建筑企业垫资一直是开发商常用的融资方式即工程承包融资。在建筑市场竞争激烈的情况下许多有经济实力的承包商为争取到建设任务愿意带资承包建设工程。这样开发商就可将一部分融资的困难和风险转给承包商。相当于建筑承包商贷款给开发商开发商按照合同还款并支付利息。一般情况下建筑商的资金也来源于银行贷款是通过建筑企业流动资金贷款获得。年央行号文件明确规定规范建筑企业流动资金贷款用途严禁企业将贷款挪做它用这种融资方式随着国家法律法规的规范其可操作空间将会越来越少,但这种方式仍将作为房地产企业重要的融资方式长期存在‹#›《房地产融资模式简析》、卖方信贷卖方信贷是消费信贷的一种所谓消费信贷是指银行或非银行金融机构采取信用放款或抵押放款的方式向消费品交易的双方提供贷款以解决消费者延期支付给交易双方带来的资金困难。按照受信方的不同消费信贷可分为买方信贷和卖方信贷两种方式。买方信贷是对购买消费品的消费者发放贷款卖方信贷是以分期付款单证作抵押对销售消费品的企业发放贷款。苹果社区金融创新案例年月苹果社区由于受制于“”号文件的规定:“商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款”苹果社区最初打算采取“贴息委托贷款”方式做法为:开发商出资以委托贷款的方式委托给北京商业银行在楼盘封顶之前向购房者进行按揭待楼盘封顶后该按揭转为正式的银行住房贷款。对这种卖方信贷金融专家认为是房地产和金融深层融合的产物。“开发商贴息委托贷款”对银行来说可以通过委托贷款业务规避政策风险也可以获得手续费等中间业务收入对开发商开说可得到资金。在银行之后北国投也考虑过发行苹果社区短期消费信托其想法为:北国投针对苹果社区发行短期消费信托向机构和个人融资北国投利用这些资金来向苹果社区购房人提供按揭贷款待楼盘封顶后北国投将按揭项目转给银行银行支付给北国投购房款购房者转向银行按揭。本次金融创新最终由于银行和信托退出而流产苹果社区最后向购房人收取20%的定金而结束。这种金融创新由于缺乏法律、法规支持并出现在房地产宏观调控时期虽然引起了金融机构的广泛关注但最终还是没有银行和信托实质参与但这种金融创新还是给人已启迪。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产证券化资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生未来现金流的资产通过结构性重组转变为可以在金融市场上销售和流通的证券并据以融资的过程。房地产证券化的几种具体分类:()住房抵押贷款证券(mortgagebackedsecurities简称MBS)()资产支持证券(assetbackedsecurities简称ABS)()商业房地产抵押贷款支持证券(简称CMBS)动态:央行年月日对外发布〔〕第号公告明确已经取得监管部门相关业务资格、发行过信贷资产支持证券且能够按规定披露信息的受托机构和发起机构可以向央行申请注册并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券。简单的说信贷资产证券化(ABS)率先实现了注册制。年月日中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告所谓“个人住房抵押贷款资产支持证券”就是大名鼎鼎的MBS。对于CMBS目前还未开闸。‹#›《房地产融资模式简析》、前沿货币合约前沿货币合约是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发商出地和技术成立合资公司的形式进行的。与合资所不同的是参与合作的资本投入者也是贷款方要分期收回投资并取得利息故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合作方因而贷款利率一般比较低但同时作为合作方他也与开发商共享利益、均摊风险。所以采用这种贷款合作的融资方式开发商不仅能减少相应的风险而且能够扩大项目规模使房地产项目的贷款价值比达到较高的水平。目前受国内的法律限制国内房地产企业还不适合开展这种融资方式。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产辛迪加房地产辛迪加是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式他由经理合伙人和有限合伙人组成其中经理合伙人负责房地产的经营管理负无限责任而有限合伙人享有所有权不参与经营管理以其出资额为限承担有限责任房地产辛迪加可以募集到房地产开发商难以筹集到的权益或短期资金。公众辛迪加使得普通投资者也能够投资于房地产它们都可以被用于为房地产开发项目提供权益或债务融资并且能获得税务优惠现金流在公司层面上可以免税直接流向投资人。在年的税法改革之前辛迪加是房地产开发项目的主要权益资金来源。但在此之后它原先所享受的许多税务优惠都被取消其吸引力逐步下降目前公众辛迪加已经不再是重要的资金来源不过私人辛迪加仍是小开发商最好的资金来源。房地产辛迪加采用有限合伙制尽管国内有些省市进行了有限合伙制的试点其中北京市中关村最早出台有限合伙制的管理办法但仍有巨大的法律障碍。国内缺乏相应的法律、税务基础国内房地产企业还不适合开展这种融资方式。‹#›《房地产融资模式简析》、通过保函和信用证融资金融机构还通过商业汇票承兑、保函、信用证、债券发行担保等多种方式为企业提供融资支持银行保函(Banker’sLetterofGuaranteeLG)是银行应委托人的请求向受益人开立的一种书面担保凭证银行作为担保人对委托人的债务或义务承担赔偿责任。‹#›《房地产融资模式简析》、反向抵押贷款“反向抵押贷款”是指拥有房产的老人将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构相应的保险公司或金融机构对房屋的现值、将来增值及折损情况进行综合评估根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后按月或年支付现金给投保的老人这种固定的按期的付款一直延续到房主逝世而老人在享用这笔收入的同时仍然免费享有居住权。等老人辞世之后保险公司或相应的金融机构便可取得房屋的产权。在实际操作中每个国家在某些细节上有些不同。动态:根据保监会年月日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》凡是周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人均可参与投保试点期间自年月日起至年月日止这意味着备受关注的“以房养老”商业保险正式开闸。对于住房反向抵押贷款的前景乐观但关于“以房养老”的政策措施和各项机制还需完善。政府方面还要完善现有的养老政策和相关规定住房产权年限等将来需要一个明确的说法。房地产市场是否稳定保险机构对这类产品的热情专业的评估机构是否客观公正这些因素通通制约着以房养老的发展。‹#›《房地产融资模式简析》、权证权证是发行人与持有人之间的一种契约关系持有人有权利在某一约定时期或约定时间段内以约定价格向权证发行人购买或出售一定数量的资产(如股票)或权利。购买股票的权证称为认购权证出售股票的权证叫作认售权证(或认沽权证)。权证分为欧式权证和美式权证两种。所谓欧式权证:就是只有到了到期日才能行权的权证。所谓美式权证:就是在到期日之前随时都可以行权的权证。权证价值由两部分组成一是内在价值即标的股票与行权价格的差价二是时间价值代表持有者对未来股价波动带来的期望与机会。在其他条件相同的情况下权证的存续期越长权证的价格越高美式权证由于在存续期可以随时行权比欧式权证的相对价格要高。上证所规定申请在交易所上市的权证其标的证券为股票的标的股票应符合以下条件:最近 个交易日流通股份市值不低于 亿元最近 个交易日股票交易累计换手率在 %以上流通股股本不低于 亿股。目前中国证券交易市场已经关闭了权证的发行审批了。‹#›《房地产融资模式简析》、其他融资方式票据贴现、股票和债券抵押票据贴现,是指资金的需求者,将自己手中未到期的商业票据、银行承兑票据或短期债券向银行或贴现公司要求变成现款扣除利息后付款给需求人票据到期后向出票人收款。票据贴现和发放贷款都是银行的资产业务都是为客户融通资金但二者之间却有许多差别:资金流动性不同。由于票据的流通性票据持有者可到银行或贴现公司进行贴现换得资金但贷款是有期限的在到期前是不能回收的。利息收取时间不同。贴现业务中利息的取得是在业务发生时即从票据面额中扣除是预先扣除利息。而贷款利息可以在期满时连同本金一同收回或定期收取利息。利息率不同票据贴现的利率要比贷款的利率低。资金使用范围不同。持票人在贴现了票据以后就完全拥有了资金的使用权而不会受到贴现银行和公司的任何限制。但借款人在使用贷款时要受到贷款银行的审查、监督和控制。债务债权的关系人不同。贴现的债务人不是申请贴现的人而是出票人即付款人遭到拒付时才能向贴现人或背书人追索票款。而贷款的债务人就是申请贷款的人银行直接与借款人发生债务关系。资金的规模和期限不同。票据贴现的金额一般不太大票据的期限较短一般为个月。然而贷款的形式多种多样期限长短不一规模一般较大。贴现银行可以获得利息收益资金收回较快资金收回较安全等而贴现企业通过贴现可取得短期融通资金。对房地产企业来讲短期小额资金需求可以通过票据贴现来调配其不可能成为房地产企业主要融资方式。房地产企业另外还可以利用股票和债券做抵押融资的方式融资。‹#›《房地产融资模式简析》房地产企业房地产业务壳公司(上市公司收购上市公司控股股权反向收购房地产业务注入、买壳上市买壳上市框架‹#›《房地产融资模式简析》上海久昌上海海港沿海地产投资(中国)公司ST上海丰华股份转移竞买成为第一大股东深圳尔泰投资公司出售部分资产剥离无关资产出售部分资产包括:北京红狮涂料有限公司上海号房产沿海鞍山公司全资子公司鞍山高新开发区房地产项目房地产主业注入、买壳上市案例分析沿海收购ST丰华南上海商业房地产淄博三河东方沿海集团年月在香港联交所挂牌上市投资大陆房地产十余年有较强的实力ST华丰是以笔业为主业的上市公司长期以来经营不景气大股东频繁更换是一个合适的壳公司沿海集团通过竞买取得了ST华丰第一大股东的地位得到了一个壳公司通过资产重组注入房地产业务将ST华丰改变成一个以房地产为主业的上市公司这样沿海集团就同时拥有了一家香港上市公司、一家国内上市公司形成了一个非常有利的发展格局。‹#›《房地产融资模式简析》、买壳上市优劣势、动态及总结优势分析可以回避上市繁杂的手续、规避上市的限制时间短首次上市一般需要三年的准备时间和上市辅导期买壳上市则大大缩短了这个时间。劣势分析买壳上市有其特殊风险企业进入上市壳公司后要承担原有的债务、纠纷等。如果壳资源不理想再融资难度也会很大时间也很长上市在融资难度比较高。不完全统计我国借壳上市的房地产公司约有家占上市房企的三分之一。买壳上市是一把双刃剑如果能合理选择壳资源处理好各种潜在问题会成为一种好的进入资本市场的方式。动态:由于房地产企业IPO基本关闭最近在国内上市的房地产企业均是买壳上市。‹#›《房地产融资模式简析》、买壳上市相关的法律法规《公司法》《证券法》《发行股票公司信息披露实施细则》《禁止证券欺诈行为暂行办法》《上海交易所上市规则》《深圳交易所上市规则》等规则。‹#›《房地产融资模式简析》、造壳上市造壳上市是指国内欲上市的公司首先通过控股、合资或直接设立附属公司等方式与境外未上市公司确立一定产权关系然后该境外公司取得上市地位后国内企业通过该境外公司注入国内企业的资产和业务从而达到境外上市的目的。即所谓的“红筹模式”。境外境外公司上市公司国内房地产企业房地产业务境内控股、设立、合资申请上市控股反向收购注入造壳上市框架‹#›《房地产融资模式简析》境外年公司计划在美国纽约证券交易所和香港联交所上市由高盛公司担任主承销商。SOHO(中国)注册地:维京群岛香港和美国上市北京红石实业有限公司境内设立申请上市SOHO现代城、博鳌兰色海岸建外SOHO、长城脚下的公社国内控股项目、造壳上市案例分析SOHO中国当时的目标招股市盈率高达50倍据说部分承销商闻之色变。2002年10月国务院高层警告部分城市的房地产已经出现泡沫言论一出马上令房地产市场蒙上阴影。市场一直担心中国政府会推出压抑楼市炒风的措施投资态度亦转趋审慎中国地产股顿时失去吸引力。SOHO造壳搁浅SOHO最终年在香港主板上市成功造壳上市框架‹#›《房地产融资模式简析》、造壳上市案例分析年月日绿城集团在杭州召开新闻发布会宣布其海外控股公司“绿城中国控股有限公司”已通过配售可转换债券和股本引进由JPMorgan和StarkInvestment组成的国际战略投资者募集资金亿美元且其中亿美元的可转换债券已在新加坡证券交易所挂牌上市。绿城集团成为首家在未上市之前成功发行可转债私募融资的国内民营房地产企业。绿城上市绿城集团绿城中国控股有限公司才智控股有限公司绿城房地产集团摩根大通、美国StarkInvestment私募设立控股收购绿城控股在私募后再发行可转换债券准备海外上市。境外境内造壳上市框架这是一个典型的融资组合案例、其采用了海外私募+发行可转换债券=海外IPO,这样就保证了IPO的成功率。但此种方式不适用国有股企业限制较多。‹#›《房地产融资模式简析》、造壳上市优劣势及法律法规优势分析主要适用于跨国界公司之间的并购可减少壳公司的风险。劣势分析但所需时间长手续繁杂。费用比较高。中国内地企业到海外注册公司并上市必须遵守两个方面的法律规定:一是中国内地有关法律、法规、政策二是要遵守上市国家或地区的法律和规章。‹#›《房地产融资模式简析》、借壳上市借壳上市是指集团公司或大型企业将下属的一个子公司或部分资产改造后上市然后在将其他资产注入继续重组上市从而避免额度管理的上市行为。案例分析华润集团华润置地香港大陆北京华润大厦上海华润时代广场深圳华润中心控股拥有产权收购亿收购款年月香港上市的华润置地(HK)通过与其母公司华润集团的资产置换从单一的住宅开发商进入到商业开发、经营领域。华润置地以亿港币收购华润集团北京华润大厦、上海华润时代广场以及深圳华润中心一期和在建中的华润中心二期用地。迅速完成了其业务模型的转变形成“住宅大型商场”业务架构。此种安排即有利于华润置地业务向商业地产发展也使华润置地收购了能长期收租的优质资产获得了长期潜在的资本升值。而对华润集团来说即没有丧失对物业的控制又获得大量的现金。‹#›《房地产融资模式简析》、借壳上市总结这种方式适合于集团+上市公司的企业结构集团可以通过上市公司这个融资渠道进行资产的重组这种方式相对简单在目前海外发行REITS相对较难国内产业基金法尚未出台的情况下能简单的将优质资产变现且不丧失对物业的控制。上市公司在这里起到了集团资本运作平台的作用经对同时在大陆和海外都拥有上市公司的集团(即同时拥有大陆和海外两个资本运作平台)-如华润集团、首创集团、国美集团、沿海集团、冠城集团等无不都是资本运作的高手。‹#›《房地产融资模式简析》、上市再融资增发、配股、可转债融资方式的比较优势分析增发、配股发行要求比较简单具有直接融资成本低的优点可转债具有债券融资成本低的特点其票面利率一般为1%-2%业绩压力轻(因为股本增加有个缓冲期)政策环境较为宽松的优势。劣势分析增发、配股对上司公司业绩有严格的要求增发需股东大会流通股东表决同意可转债的要求则更为严格另外还存在偿还风险。‹#›《房地产融资模式简析》、上市再融资可转债案例分析万科首次发行可转债是在年月日融资额为亿元其融资额几乎相当于万科上市年来的总融资额期票面利率为转债期限为年。在年再度发行可转债金额达亿元。通过可转债的发行万科获得了大量资金另外还实现了将一部分股权转移到华润的目的使华润成为万科的第一大股东。万科成功发行可转债主要因为公司业绩好资产负债率低一般上市地产公司尚不具备发行可转债大量融资的条件。万科再融资‹#›《房地产融资模式简析》、上市再融资非公开发行非公开发行股票是指上市公司采用非公开方式向特定对象发行股票的行为即上市公司的定向私募。中国证监会年月公布实施《上市公司章程指引()》明确规定除公开发行股份、向现有股东派送红股、以公积金转增股本外上市公司还可以通过非公开发行股份增加资本。发行对象为非公开发行股票的特定对象应当符合下列规定:(一)特定对象符合股东大会决议规定的条件(二)发行对象不超过十名。(三)境外战略投资者的应当经国务院相关部门事先批准。‹#›《房地产融资模式简析》中国海淀集团公司G冠城StarlexLimited北京京冠房地产全资子公司关联公司香港大陆全资子公司非公开发行购买、上市再融资非公开发行案例分析年月日G冠城发布公告拟向香港上市公司中国海淀集团有限公司(下称“中国海淀”)的全资子公司StarlexLimited发行不超过万股流通A股购买Starlex持有的北京京冠房地产开发有限公司股权。购买价款以京冠地产于年月日的评估净值亿元为参考双方协商确定为亿元。Starlex所认购的股票自发行结束日起个月不得转让。通过这种安排冠城集团达到了以下目的:G冠城与中国海淀(关联企业)消除了同业竞争后有利于公司进一步完善治理结构和加强独立运作能力。此次收购将增加冠城股份公司土地项目储备约为万平方米,为公司未来几年带来约亿元的销售收入公司的净资产也从亿元增至亿元。G冠城非公开发行‹#›《房地产融资模式简析》、上市再融资非公开发行优劣势优势分析这种非公开发行股份的私募方式既能完成了募集资金的任务又减少了对二级市场公众投资者的冲击还能够引进战略投资者提升公司治理且对公司无盈利要求即使是亏损企业也可以非公开发行。劣势分析新增的那部分非公开发行的股份可能会摊薄公司的每股收益公司在募集到新资本同时增加总股本的比例背景下每股净资产也不会得到大幅提升可能会减少原股东的控股比例。‹#›《房地产融资模式简析》、上市再融资分离交易的可转换公司债券年月日证监会正式公布了《上市公司证券发行管理办法》办法规定上市公司可以公开发行认股权和债券分离交易的可转换公司债券(简称“分离交易的可转换公司债券”)。  发行分离交易的可转换公司债券应当符合下列规定:(一)公司最近一期末经审计的净资产不低于人民币十五亿元(二)最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息(三)最近三个会计年度经营活动产生的现金流量净额平均不少于公司债券一年的利息(四)本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四十预计所附认股权全部行权后募集的资金总量不超过拟发行公司债券金额。‹#›《房地产融资模式简析》目前市场上的可转债其持有人只拥有在一定时间内依据约定的条件将债券转换成的权利。分离交易的可转债使被低估的转债期权价值得以提升对投资者而言更具吸引力同时这种一次审批两次融资的方式也降低上市公司的发行成本。但是相比普通的可转债分离交易的可转债将面临更大的付息压力而且其发行条件更为严格因此这种融资方式更适合规模较大的上市公司。它赋予上市公司两次筹资机会:先是发行附认股权证公司债这属于债权融资然后是认股权证持有人在行权期或者到期行权这属于股权融资。、上市再融资分离交易的可转换公司债券特点优势分析具有债权融资的特点、融资成本低上市公司可以得到两次融资机会符合金融市场的发展方向。劣势分析审批程序复杂需先获发改委同意再进入证监会发审委的审核程序对发行主体要求比较高适合大中型上市公司。民生银行在年月份发行了亿规模的可转债截止年月累计转股不足按照民生转债募集资金说明书如果在公司A股在连续三十个交易日内有个以上收盘价不低于元则触发赎回机制。民生银行有条件按照可转债面值加上相应的利息赎回全部或者部分可转债。一般而言此时转债持有人将选择转股。‹#›《房地产融资模式简析》、上市再融资总结及相关法律法规随着股改的进行及再融资新政的出台房地产上市公司的融资渠道趋于多样化上市再融资对房地产上市公司来讲是最好的融资方式目前房地产上市企业表现出对非公开发行方式融资的很大热情不完全统计已完成和正在操作的企业多达多家预计非公开发行将会成为房地产上市公司未来一段时间内采用最多的融资渠道可以预见外资也会积极参与到国内房地产企业的非公开发行中来国内优秀的房地产上市企业会成为外资追逐的目标随着《上市公司收购兼并管理办法》实施后外资会通过非公开发行来实现对A股公司股权的争夺可分离交易的债券由于优点突出也会成为再融资的热点预计国内大型房地产企业会越来越多的使用这种融资方式进行融资。《证券法》《公司法》《上市公司证券发行管理办法》《上市公司章程指引()》《上市规则》相关法律法规‹#›《房地产融资模式简析》、房地产基金REITS案例分析‹#›《房地产融资模式简析》、房地产基金REITS案例分析‹#›《房地产融资模式简析》控股GCCDBVIAconBVI柏达BVI福达BVI京澳BVI金峰BVI白马大厦广州城建开发总公司城建大厦财富广场维多利广场越秀集团控股控股香港大陆控股收购收购收购收购越秀投资控股控股、房地产基金REITS案例分析越秀案例第一个大陆物业的房地产基金REITS白马合营公司年月日“越秀投资”通过GCCDBVI将四家BVI公司的股权转让给“越秀REITs”。至此越秀REITs就符合了香港证监会《房地产投资信托基金守则》当中有关“使用特殊目的投资工具”的条件该条件系证监会为了使REITs可以享有与地产公司相同的税务处理确保有足够的透明度硬性规定所有特别目的投资工具必须由REITs全资拥有以及特别目的投资工具不得超过两成。年月日越秀房地产投资信托基金(HK简称“越秀REITs”)在香港联交所正式挂牌上市。香港公开发售及国际配售分别获得倍及倍认购发售价以上限定价每基金单位为港元融资亿港元(含物业抵押贷款亿元)。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产基金REITS优缺点房地产基金以股权形式投资不增加企业债务负担对开发商来讲即能实现资金回收又一般不会散失对项目的控制权资金来源广泛灵活性高。目前国内存在法律障碍国内现阶段缺少配套的税收优惠。优势分析劣势分析‹#›《房地产融资模式简析》、房地产基金REITS最新动态及总结年月日,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。据了解,鹏华前海万科REITs发行规模达到亿元,一半用于购买前海万科公馆的资金收益权,另一半用于购买固定收益类的债券产品。机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣,投资者也可以在二级市场进行交易,交易门槛为元。前一天,万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚号”,这是一款类REITs的产品,投资门槛为元,期限为七年,预期租金年化收益率为,物业增值收益预期年化收益率为,以万达广场作为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。由于该产品认购起步价只有元,而发行规模数十亿元计,这个众筹产品将大幅度突破私募个份额的限制。这两个案例被业界认为是国内REITs的破冰之旅,也就意味着国内商业地产转型升级迈出了一大步,对整个房地产业的转型升级都将起到一定程度的促进作用。乐观的分析人士认为三年内REITs产品将实现在A股上市。‹#›《房地产融资模式简析》国外设立控股公司的房地产公司私募框架结构、房地产公司私募国外设立框架‹#›《房地产融资模式简析》、房地产公司私募案例分析国外设立天鸿房地产下面为麦格利银行和基强联行为北京天鸿房地产有限责任公司所做的房地产私募结构本结构安排要点为:外资与国内开发商在海外新成立控股公司(控股地点首选香港)公司投资总额计划为亿美金亿美金之间。其中外资占%股份国内开发商占%股份。控股公司下可设特殊目的公司每个特殊目的公司对应国内的一个项目公司。国内开发商将公司内与外资合作的每个房地产项目都对应转移到一个新的项目公司内(如原有项目公司也可以直接利用)在将项目公司部分股份转让给外方变成一个中外合作或合作公司。国内开发商作为每个项目的股东受委托管理开发项目。海外的控股公司即可以作为房地产公司在融资的平台也可以作为开发商海外IPO的资产和载体。‹#›《房地产融资模式简析》案例对国内开发的优点案例对国内开发的缺点会与新投资者分享利润。要得到海外投资者的认可对公司的业绩、管理、财务提出较高要求。审批比较复杂尤其对含国有股的企业来讲。取得了房地产开发所需要的资金土地采用溢价合作开发商能获得土地增值的大多数收益开发商仍为项目的实际管理者并可得到规定的管理费用业绩突出时还有业绩奖励费外资主要为财务投资人当项目收益能满足投资者要求后多余的利润可以多分配给国内开发商结构灵活每个项目公司可以设立不同的股份比例有利于国内开发商的国际化对公司下一步海外上市奠定了基础。结构适合于有目标去海外上市的国内较优秀房地产企业这个结构能在公司层面解决融资问题能较好的解决公司的融资问题对公司长久发展有利。、房地产公司私募案例分析国外设立‹#›《房地产融资模式简析》外资投行或基金国内房地产企业中外合资投资性公司已有房地产项目已有房地产项目新房地产项目大陆、房地产公司私募国内设立框架国内设立投资性公司的房地产企业私募框架结构右图为美联银行和天鸿有限在探讨的一种国内设立投资性公司的框架结构公司设立地点可以考虑深圳、上海浦东、天津经对比和咨询律师意见优先选择上海浦东。这种结构除了具有前面案例的优点外还具有审批较简单的优点外资一般不容易接受优势分析劣势分析‹#›《房地产融资模式简析》、房地产公司私募动态、总结及相关法律法规房地产私募具有灵活、简单的优点但对国内房地产企业要求较高对快速发展的房地产企业是一种非常合适的融资方式其常常与IPO结合起来作为境外资本退出的方式。动态:年月日商务部令年第号《关于外国投资者并购境内企业的规定》宣布即日实施施行。本《规定》对换股并购给予了法律上的肯定。《规定》首次在法规中允许境外公司的股东以其持有的境外公司股份或者增发股份作为支付手段购买境内公司股东的股权或境内公司增发的股份。这样换股并购这种国际通行的方式在我国也得到了法律的认可这样对国内房地产企业与外国投资者的合作提供了更便捷的方式。《公司法》《外商投资企业法》《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》《关于外国投资者并购境内企业的规定》等法律法规‹#›《房地产融资模式简析》、房地产项目股权合作土地入股合作开发:这是目前主流的方式。该模式是A企出地B企出资的合作模式。合作建房:合作建房是指以一方提供土地使用权另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。联合成立项目公司:该模式是开发商与土地方成立项目公司土地方将土地使用权变更到项目公司名下后由项目公司具体开发经营项目的一种模式有时被视同为土地转让需要发生土地转让的交易税费。股权收购模式:股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下开发商将项目公司的部分股权收购达到间接取得土地使用权的目的股权收购后双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。联合竞买:与合作方联合参与土地部门的招拍挂竞买成功后双方按份额缴交土地出让金土地按份额共有双方共同出资开发建设分享利润的方式。也可采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式。代建模式:开发商不作为股东而是作为经营管理者角色通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务获取固定收益和超额回报。技术输出:以向对方提供开发商的技术与对方合作包括技术入股和固定收益两种合作模式。HI合作模式:HI合作模式是项目公司向外资银行借外债、偿还本息项目由开发商开发并享有利润但接受HI监督的模式。房地产项目股权合作是指在房地产项目公司层面上的以股权方式进行的合作目前常有的合作方式有:‹#›《房地产融资模式简析》、房地产项目股权合作优缺点、动态、总结由于是针对单个项目所以相对简单操作时间较短能解决单个项目的融资问题。因为采用股权合作方式成本高项目层面融资融资具有短期性:从公司角度看房地产公司私募的意义要比项目合作的意义重要的多。优势分析劣势分析不可否认的是未来房地产市场会有更多的“联盟”出现其巨头们的“集中度”与“占有率”会凶猛上升。譬如绿地、恒大、保利、中海、招商、碧桂园、雅居乐等千亿以上房企都可以联合。一旦形成香港大房企“格局”中国内地新一轮中小房企淘汰出局的命运不可避免破产、收购、退出、合作的选择必然成为现实。动态:年月日全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议双方宣布建立战略合作关系计划在国内外项目开展深度合作未来双方主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行即由万达投资项目中商业部分万科开发项目中住宅部分。‹#›《房地产融资模式简析》它具有快速便捷灵活的特性通常情况下企业债从审批到发行一般至少要半年而短期融资券从审核到发行只要半个月时间就可以。成本低一年期的短期融资券收益率基本稳定在~之间即使加上发行费用也比银行同期贷款便宜很多。还具有建立信誉、透明度高等优势。对房地产企业要求很高融资风险大、融资弹性小优势分析劣势分析、房地产企业债券优缺点现阶段债券发行主要还是针对一些资本金比较雄厚、现金流状况良好、具有很强财务实力和偿债能力的大型企业。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产企业收购和兼并优缺点、动态及总结能直接为双方解决对房地产企业关键的土地储备和资金的问题有利于企业的长期发展。被收购企业会给收购企业带来一些债务、法律纠纷等风险所以选择合适的收购企业非常重要。优势分析劣势分析国内目前有三万多家房地产企业随着房地产金融政策的变化可以说国内房地产企业兼并和收购的时代到了。动态:根据统计年前三季度房地产行业完成并购案例起涉及金额亿元。与去年同期相比数量和金额均明显增多。中国指数研究院认为随着房地产行业整合以及企业转型趋势的不断加深房地产并购市场将持续升温。《关于企业兼并的暂行办法》《国有企业转让管理暂行办法》《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》《上市公司收购管理办法》《外国投资者并购境内企业暂行规定》《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》《利用外资改组国有企业暂行规定》法律法规‹#›《房地产融资模式简析》、委托贷款案例分析、总结、法律法规东方通信案例年月东方通信()发布公告称该公司于今年月日与工商银行杭州高新支行、杭州三和置业有限公司签订了委托贷款借款合同将其自有资金万元委托工行杭州高新支行贷款给杭州三和置业有限公司(浙江最大开发商之一的坤和建设集团的子公司)期限自年月日至年月日。据信息显示这笔资金贷款的年利率达到而目前银行的贷款一年期利率仅为左右。这种融资方式比较适合急需资金又缺乏其他的融资渠道的情况下其融资成本高一般为中小开发商所用。《贷款通则》《关于金融信托投资公司委托贷款业务规定》《关于商业银行开展委托贷款业务的有关问题通知》法律法规‹#›《房地产融资模式简析》广州宏宇集团美联银行银行北京星河湾%股权%股权收购股权合同转让股权合同提供股权抵押夹层贷款土地抵押抵押贷款、夹层贷款案例分析美联银行与星河湾二期谈判中美联提出了较灵活的合资方式即采用股本投资+夹层贷款的方式。星河湾案例‹#›《房地产融资模式简析》、夹层贷款优缺点结构灵活便于操作夹层贷款不需要土地抵押即可以提高融资额这部分贷款不分享股权的利润可一提高自有资金收益率我国法律监管环境比较适合夹层贷款发展只要不违背法律强制性规定对相关事项均可以协商解决。对外资来讲这部分资金能快速退出能提高项目投资IRR。融资成本高外资夹层贷款利息一般为%%审批手续多易受政策限制。优势分析劣势分析方式灵活可以很好补充银行贷款的不足对外资来说这部分资金能尽早收回并能实现固定的利润。这部分资金会配合股本投入做一个灵活的组合有很好的发展空间。目前国内缺少与夹层贷款相关的法律一般通过合同来界定。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产证券化住房抵押贷款证券住房抵押贷款证券化是指金融结构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这样资产转换成了市场上可流通的证券。动态:年月民生银行首单个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)项目已于近日获得中国人民银行准许注册注册规模亿元成为人行推出资产证券化发行注册制后首单获准发行的项目。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产证券化资产支持证券资产支持证券(assetbackedsecurities简称ABS)是指券商作为管理人以企业能够产生现金流的特定财产或财产权利为基础资产发起设立资产证券化专项管理计划面向境内合格投资者推广计划的受益凭证投资者认购受益凭证并根据约定取得投资收益的专项资产管理业务活动。 与MBS相比ABS的种类更加繁多具体可以细分为以下品种汽车消费贷款证券化学生贷款证券化信用卡应收款证券化贸易应收款证券化设备租赁费证券化基础设施收费证券化保费收入证券化中小企业贷款支撑证券化等等。动态:年月全国首单物业费资产证券化项目(物业费ABS)“博时资本世茂天成物业资产支持专项计划”出炉该项目是由世茂房地产联合博时资本、招商银行股份有限公司、北京市金杜(深圳)律师事务所四方共同推出的。年月招商证券协助招商银行申报的“和享”系列消费贷款资产支持证券注册发行额度获得央行核准注册规模亿将由华润信托发行。这也标志着资产证券化业务及市场的规范化、常态化取得新进展。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产证券化商业房地产抵押贷款支持证券CMBS是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本发行证券。年月麦格理万达房地产基金发行了价值亿美元的系列商业房地产抵押贷款支持证券(以下简称CMBS)。但据其评级机构标准普尔透露:“交易的发起人是麦格理万达房地产基金这是一家注册于百慕大的大型房地产投资基金该交易中的资产主要是中国大陆的大型零售超市房地产这些房地产项目的承租人均为国际著名零售企业如沃尔玛、百盛等该证券的预定期限为年法定最终期限为年发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款“。尽管该项交易是通过“曲线救国”的方式完成但却开启了中国内地发行CMBS的先河。‹#›《房地产融资模式简析》、房地产证券化总结、法律法规近些年美国CMBS商业抵押贷款支持证券市场发展很快。这种方式是将大量商业房地产抵押贷款混合后证券化成与债券类似的形式之后在资本市场上向个人和机构投资者出售。这种形式大大提高了抵押贷款的流动性和贷款机构的借贷能力同时也使资本市场的各类资金能够流向房地产市场。我国国内商用物业成功发行资产证券的难度仍然很大比如单个商业地产项目很难达到资产证券化规模已经在银行抵押的物业证券化难度较大国内税负偏高宏观调控影响市场预期等都可能成为资产证券化后的收益隐忧。因此商业物业大量发行资产证券产品仍有待时日。《信托法》《证券公司客户资产管理业务试行办法》《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》《证券公司专项资产管理办法的通知》《信贷资产证券化试点管理办法》《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》法律法规‹#›《房地产融资模式简析》、权证案例分析万科作为深交所第一家进入股改程序的含B股上市公司是推出纯认沽权证方案的尝试者。万科作为股改中特殊公司的典型存在若干特殊性。其一万科是证券市场上流通市值排名前位的大型蓝筹股其二万科非流通股比例偏低其三万科是一家“AB”型上市公司。正是这种“身兼数职”的特殊公司的股改方式引起了市场的极大关注。万科较早地成立了股改工作小组在成立后股改小组对市场上的各种方案类型进行了分析。股改过程中首先遇到的难题就是大股东的持股比例过低使得送股方案难以实施。万科一开始也准备送股确定的送股比例为每股送股”但与机构投资者沟通时发现相比现在市场送的平均送股比例这种送股方案缺少吸引力。不过就算是每股送股第一大股东华润也要拿出万股占其持有非流通股总数的高于市场平均的送出率即使华润将手中的股份全部送给流通股东也只能达到送的水平。随着股改的全面推进万科在综合考虑了多种备选方案之后最终将目光锁定在了认沽权证上。万科认为“认沽权证不仅可以保证投资者的利益不会因为股改受到损失符合股改的政策精神还可以满足不同类型投资者的需要。当然通过与流通股东的充分沟通万科的股改方案也经历了一次较大幅度的调整。首先在认沽权证的派发比例上由一开始的每股派发份认沽权证调高到份而行权价格也由元(停牌当日的收盘价)大幅提高至元“这是A股市场流通股东的平均持股成本也就是说我们采用了市价与持股成本孰高的原则”“修改过的方案更充分的保障了流通股股东的利益”。从现在的情况来看通过认沽权证我们实现了上市公司、非流通股股东、流通股股东以及债权人四方多赢的局面”。对万科率先以大股东发行认沽权证的形式进行股改市场给予了高度评价。万科案例‹#›《房地产融资模式简析》报告完毕感谢参与THEENDTHANKSFORLISTENINGSheet序号收购方壳公司序号收购方壳公司浙江新湖哈高科恒大集团琼能源北京万通房产先锋股份北京大龙地产公司内蒙古宁城老窖广东粤泰房地产集团G东华国美集团中关村上海浦庆投资ST运盛沿海地产ST华丰北京科技园置业万里电池北京金融街重庆华亚现代纸业北京天创房地产开发公司贵华旅业中粮集团G宝恒北京嘉利恒德房地产湖北车桥新时代地产ST高斯达北京星标大连渤海海印集团茂化永业股权华顿国际辽房天广州恒烨实业公司ST康赛中国房地产开发集团公司长春长铃实业广东天健集团美达股份泰跃集团湖北金环华普集团武昌鱼天伦集团龙发股份上房集团嘉丰股份四川蓝光发展股份有限公司迪康药业绿地控股集团公司金丰投资Sheet方式增发配股可转债净资产收益率最近三个会计年度加权平均净资产收益率不低于6%最近三个会计年度加权平均净资产收益率不低于6%最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六以往分红情况要求披露公司现金分红信息要求披露公司现金分红信息最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息融资时间间隔距前次发行的时间间隔至少一年距前次发行至少应间隔一个会计年度没有时间间隔发行规模没有具体的融资规模限制配股总数不得超过总股本的30%本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四

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