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易居精品-海宁集团长沙海宁皮革城项目定位策略报告完全版.ppt

易居精品-海宁集团长沙海宁皮革城项目定位策略报告完全版

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2018-11-11 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《易居精品-海宁集团长沙海宁皮革城项目定位策略报告完全版ppt》,可适用于工程科技领域

易居中国长沙金岳房屋销售有限公司【海宁皮革城项目】定位策略建议(一)序受融海宁集团的委托我司对海宁集团下属所提供的地块有目的、有针对性地进行了前期的市场分析工作分析报告结合土地自身情况及市场现状并结合开发方所提设想进行了相关分析。为地块的运营提供建设性意见。思考路径简述全案分析框架项目分析项目自身项目研判区域市场住宅市场商业市场项目研判附件项目定位建议产品规划建议项目资源分析区域市场分析住宅市场商业市场项目研判项目分析武广客运站体育新城本案项目位于新南城板块与长沙中心区的直线距离约公里在行政区划上属于雨花区潜在置业者的心理属于正在开发中的未来城区。现代城市的发展定律是居住区向城市外围辐射因此本案的区位优势却显露无遗处于城市规划中居住区的“核心地带”。地块概况地块范围:位于长沙市雨花区黎托乡东、南临黎托村土地西邻黎托村、粟塘村土地北邻湖南长沙文化产业园发展公司规划用地。土地性质:住宅商业用地土地状况:未拆迁土地面积:宗地总面积㎡地块容积率:住宅<商业<地块基本信息:地块现场周边实际情况北南西东本案地块所在区域特性地块所在区域为长沙市重点发展区域。目前区域内所开发楼盘基本集中在体育新城周围成点状分布。地块周边环境地块西南侧为国中新城。地块现阶段周边休闲娱乐和餐饮配套资源极其匮乏弥补本区域的不足还需时日。地块形状及表面情况:地块形状较为规整面积能得到充分利用紧挨地块东侧的京珠高速将会是本项目最大的一个潜在影响源。地块基本信息分析:地块地理性质决定了其项目收益能得到保障地块周边大型楼盘林立其地块价值体现将会随着区域的整体提升而进步攀升。项目地块交通状况地块环临交通地块东侧为京珠高速地块周边道路基础设施建设相当完善但其公共交通不发达。地块区域主要道路地块现区域主要道路依靠劳动东路长沙大道。此两条路均为市级主干道交通优势张现因此能对本地块起到有效的支撑。项目分析项目资源分析区域市场分析住宅市场商业市场项目研判体育新城边缘生活区该区域以绿城·桂花城为带动楼盘其品质得到提高该区域紧贴长沙大道处在体育新城与市中心的交接地带随着体育新城板块的日益繁荣以及市中心与体育新城的交接其必然也会发展起来。体育新城高尚住宅生活区该区域是受体育新城和一馆三中心影响最大的区域其发展速度也是最快的众多开发商的追逐市场的高度认可充分体现了出这些特征。这些也是城市规划合理扩张的必然结果。体育新城政务生活中、个市级商业副中心、个区域性商业中心、个社区级商业中心和条主要商业街并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。五一广场商业中心溁湾镇商业中心东塘商业中心火车站商业中心伍家岭商业中心长沙主要商圈分布图商业格局特点:、 现有商圈集中在城市的中心位置围绕唯一市级商圈五一商圈向外扩散。、 随着城市的不断扩张外来大发展商与大品牌商家的入驻逐渐形成外围商圈。、 商业消费主要集中在五一商圈旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量、 现有商圈自成特色:)  五一商圈业态丰富百货业趋向饱和同质化竞争激烈  )  河西消费主要集中在荣湾镇商圈岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机发展空间大  )  东塘商圈不断的更新换代但发展受到立交桥制约由于深国投、沃尔玛进驻雨花亭范围向南延升  )  火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地交通优势明显人流旺而杂  ) 伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点未来前景广阔  )  红星商圈专业市场云集业态单一后续商业量大业态特征)  各业态发展不平衡:大型超市、家电卖场分布密集社区型商业的发展滞后)  传统百货转向购物中心:传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方但因为业态单一逐渐退出竞争被复合型的商业中心取代)  步行商业街对人流要求高:步行商业街必须布置在较高等级的商圈中需要有一定人流保证长沙最成功的商业街是黄兴路步行街其它的经营状况一般)  超市相对是最普遍适合的业态:基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好超市在长沙仍有发展空间)  电器等专业卖场吸引力大:在对商圈的人气要求不敏感只要有品质可以吸引较远的人群) 批发市场需要长时间的培育形成消费惯性对交通及基础配套的要求较高且档次一般容易使区域形象受损目前长沙批发市场经营状况有好有差。商圈分布过于集中新兴商圈崛起尚需时日长沙大型综合性批发市场布局市场名称市场规模使用年限商铺总数商业业态平均租金(元月M)万家丽家居建材大市场万方年多个零售元三湘南湖大市场万方年多个批发零售元高桥大市场万方年多个批发零售主临街元中南汽车世界万方年多个批发零售主临街元马王堆建材大市场万方年多个批发零售主临街元郁金香建材市场万方年多个批发零售元广大环球家具市场万方年多个批发零售元湘浙小商品批发市场万方年多个批发零售元红星建材大市场万方年多个批发零售元红星大市场万方年多个批发零售元长沙批发零售市场总结、长沙市近三年的市场政策导向()发展空间较大的业态近三年内市政府将重点引导特色突出经营档次较高的专业店、专业街市加强社区商业网点建设通过-年努力完成市场农贸市场超市改造。()有条件适度发展的业态 大型超市限在湘江大道以东东中环以西丽臣路以南劳动西路以北的范围以外的地区建设亩以上的大型批发市场原则上不能建城市中心区(即二环线以内)已经建设的将要逐步搬迁属于同一经营类型的市场必须与邻近同类市场相距公里以上汽车交易市场应根据市场需求有序发展。()需要调整的业态大型百货店()暂不宜发展的市场 鉴于湖南钢材大市场、马王堆蔬菜市场完全可以满足目前市场供求需要为继续支持这些已培育成熟的大市场的稳定发展市政府年内暂不发展新的钢材大市场、蔬菜大市场和粮食大市场。()有计划地发展长沙物流配送中心长沙未来城市的规划方向在政府相关政策的督导下专业市场将出现怎样的发展趋势及形态未来几年长沙将增加的专业市场面积、专业批发市场成功的前提首先要得到政府的支持加之市场的定位准确布局要合理 周边的配套设施要完善统一规划管理交通便利市场内应设有大型停车场进入市场的道路要宽。还要注重广告宣传提高业主的经营信心。、长沙市专业批发市场的发展趋势按照目前长沙市制定发展的规划:亩以上的大型批发市场原则上不能建在二环线内已经建设的将要逐步搬迁同一经营类型的市场必须与邻近同类市场相距公里以上。、市场的机会点寻找空白市场或建设大型的物流配送中心:起点高管理先进。、专业批发市场对区域经济的影响随着专业批发市场的不断成熟和发展带动着城市就业政府财政收入稳步上升包括金融房地产、人流、物流、仓储、餐饮休闲娱乐业等产业形成一个以市场为中心的产业链。万平方米商业容积率<商业而本案商业体量较大商业容积率达到<商业因此我们将会把本案商业产品进行多种功能物业设置。商业类地产产品从产品功能上来进行区分可分为:商贸功能产品和商务功能产品。商务功能产品OFFICE酒店商贸功能产品皮革城主题商业街区沿街商铺皮革城主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE项目整体定位项目资源划分商贸功能产品商务功能产品酒店沿街商铺下面就本项目商贸功能产品提出以下部分建议:核心构件皮革城作为本项目开发方:海宁皮革城对大型专业批发市场管理与经营有相当成熟的经验因此针对本案商业地产板块的皮革城专业市场我们不做深入探讨。整个湖南缺少一个专业的皮革市场区域内市场相隔距离较为合理自身具备条件并拥有不可复制资源整个湖南都缺少一个专业型皮革市场这就意味着本项目在市场中有较大机遇市场中缺乏的也就越发的显得可贵区域内暂无其他大型专业批发市场。项目自身却拥有着开发商多年对市场管理与经营的经验。而最宝贵的是海宁皮革城在浙江的成功运营在运营期间积累下来的宝贵的人脉与人气!本案设定为专业皮革商贸市场的支撑:中等规模中等档次的专业皮革批发市场根据长沙本地市场状况中等规模的专业批发市场体量:万方万方核心构件主题商业街大区域消费特色典型新兴城区主干道旁成长型商业周边大都是新兴中高档住宅区。因新城区的兴起使该片区域具有良好的城市基础设施。但所在区域的物业入住率相当低直接导致该片区域商业氛围较为薄弱。随着城市商业的发展、革新。周边商业市场将会逐步得到完善。、项目地段属兴起高尚居住区项目紧临主干道万家丽路位于省游泳馆旁边处于雨花区体育新城中心地段。具有非常便利的交通加上省政府南迁带来南城的快速发展大量中高档楼盘扎堆开发。、项目地段交通便利韶山路是目前长沙南北向的主要交通干道之一车流量巨大多路公交线路通过加上未来地铁号线规划贯穿韶山路区域内的交通将更加发达。大地域性优势左岸右岸星城世家江河双水岸一品东庭西子花苑锦湘国际上河国际高桥财富水云间泊爱蓝湾美丽星城华凌机场高速大东门商业广场绿城桂花城融科檀香山茂华国际湘三江花中城中隆国际玉玺嘉盛华庭新城新世界致雅花苑中城丽景香山山水城市风景他城时代公寓中天馨园樱之谷东一时区本案从以上图表中我们可以推算出未来年当地家装市场将会存在着巨大的需求而现在项目所处区域内高档家居商业街区还是个市场空白。易居观点主力商业街区业态建议本项目商业必须形成热点建议在进行商业业态规划时可以考虑安排一个“时尚生活家居广场”主力商业街区即满足业主及周边人群的相关需求又填补区域市场对此类商业强烈的潜在需求。主力商业街区目标客群分析投资客关于投资客的基本描述、年龄跨段:岁、学历构成:大专以上居多(包括本科在内占到)、家庭构成:多为已婚(占到)、收入分布:万元年(占到)结论:属于中青年具有一定社会阅历并且有一定的资金积累学历较高商业头脑灵活具备良好的商业投资意识会对政策、城市规划及商圈发展等各方面的信息进行收集与整理并通过各种渠道了解投资信息以做出正确的投资判断。投资客对于商业经营模式需求从投资角度来说大型购物广场、综合性商业中心投资回报比较有保障市场风险系数较低回报利率也较高选择此类商业地产的人数比例达到了。其次选择特色商业街区的人数比例达到此类商业地产因其经营有特色人气较旺所以商铺租金将水涨船高取得最大的投资回报。投资客对于商铺形式需求选择独立商铺的被访者的比例达到而选择产权式商铺的比例仅占。更多的被访者愿意选择独立商铺因为独立商铺的自控性更强出租或自营或作为其它用处可以由业主自行决定。产权式商铺多针对于整场招租和整场经营的商业项目仅把产权卖给客户把经营权和管理权分离出来投资者只需收取固定的租金或按投资金额拿取一定比例的投资回报相对独立商铺要省心省事一些。投资客对于商铺面积段的需求投资客选择商铺的面积段主要集中在平米到平米之间选择平米以下的需求有平米的占到面积越大选择的人越少。对于投资客来说平米的商铺比较好租而且对于资金的压力较小所以大部分投资客倾向于投资此面积段的商铺。选择综合性商业中心和特色商业街的人数比例最大。选择独立商铺的人数比例较大。选择商铺的面积段集中在平米之间。以独立商铺为主商铺面积段划分为平米的综合性商业中心或特色商业街。     那么该商业街体量3-4万方为宜。从对投资客的分析得出的商业街区定位核心构件沿街商铺现阶段项目所在区域内居住氛围尚未形成商业的定位一定要与区域内市场特征相符。但体育新城的高速发展政策的利好不少经营与投资者从中嗅到了新的商机新商业发展的风向势必将带动体育新城商业地产新的发展。所在区域描述目标客群分析经营户关于经营户的基本描述、年龄跨段:岁整体年龄段偏向年轻、学历构成:高中居多(占到)其次是中专和职高(占到)、家庭构成:多为新婚三口之家(占到)、收入分布:万元年(占到)结论:年龄偏向年轻化收入在长沙市来说属于中等左右据最新的专家评测在长沙月收入在元即可判断为白领阶层他们的收入在长沙来说可以与白领相比具有一定的消费实力。三口之家的生活负担较重加上学历偏低所以在商铺的购买与投资方面比较注重实际情况会根据商铺所在位置、人流量等硬性指标作出判断而支付能力一般按照自己的能力量力而行。经营户对于商业经营模式需求高达的人建议做成社区商铺这一点是考虑到和项目的住宅部分相结合是可以对外开放的半开放型社区商铺经营有固定客源的保证。另有的人建议做商业广场的人建议做购买物中心的人建议做商业街。经营户对于商铺形式需求从上表中可看出独立铺面是选择人数比例最高的超过了半数这种商业模式的自由度较大不受其它方面的限制自行出租或经营皆可因选择面较大所以降低了经营风险。经营户对于商铺面积段的需求对商铺需要面积段主要集中在平米到平米之间其中平米以下的需求有平米的占到平米的占到面积越大需求量越小。对商铺所需求的面积段基本为独立商铺的面积段也说明了前面消费者对独立商铺的偏好。易居中国长沙金岳房屋销售有限公司【海宁皮革城项目】定位策略建议(二)选择社区型商业模式的人数比例较大。选择独立商铺的人数比例较大。选择商铺的面积段集中在平米之间。以独立商铺为主商铺面积段划分为平米的社区型商业。      该沿街商铺体量2-3万方为宜。从对经营户的分析得出的商业定位皮革城主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE项目整体定位项目资源划分商业功能产品商务功能产品酒店沿街商铺本项目商务功能产品提出以下建议:皮革城主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE项目整体定位项目资源划分商业功能产品商务功能产品酒店沿街商铺我们先来看看OFFICE市场状况通过对整体市场的分析寻找答案我们要不要做OFFICE?、九十年代初的萌发期:这一阶段写字楼市场尚未成熟大部分产品与真正的写字楼差距较远。、九十年代末的成长:顺应当时大中型企业的需求优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在以银华大厦等为代表的楼盘中得到了体现。、千禧年初的创新SOHO商住的时代。、年:酒店式公寓席卷星城。、年以来:步入高档专业写字楼时代向国际化大都市看齐。长沙写字楼市场发展阶段、区域布局特征()沿市区三横两纵条主干道呈“日”字形分布。()在不同区域形成各具特色的商圈。、规模特征其单体建筑规模一般在㎡㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。长沙写字楼市场发展特征项目名称交付时间总层数总套数空置率租金(元平方米天)恒隆国际大厦联合商厦平和堂地上层蓝色地标三重大厦华侨大厦新世纪大厦新时空NO佳天国际名汇达商住楼维一星城保利文化大厦海东青大厦和府财富中心建鸿达现代城第一大道顺天国际财富在售、售罄写字楼项目名称总套数主力面积段销售均价销售率湘域中央  平方米华美欧  平方米标志·麓谷坐标  平方米标志·长沙商务中心  平方米中天广场  平方米 汇富中心  平方米  定王大厦  平方米岳麓一号平方米 、产品发展趋势:()人性化及网络化受到广泛关注办公空间室内设计的最大目标就是要为员工创造一个舒适、方便、卫生、安全、高效的工作环境以便更大限度地提高员工的工作效率。这一目标在当前商业竞争日益激烈的情况下显得更加重要。()服务设施综合配套化日趋重要高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务、比管理方面倾斜这同样也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。()总部写字楼模式发展迅猛传统写字楼宣传企业形象的能力较弱而总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象。()生态节能型写字楼为未来发展主方向在全球范围内建筑生态智能化有两大发展趋势:一是调动一切技术构造手段达到低能耗、减少污染并可持续性发展的目标二是在深入研究室内热功环境(光、声、热、气流等)和人体工程学(人体对环境生理、心理的反映)的基础上创造健康舒适而高效的居住空间。长沙写字楼发展趋势、区域发展趋势:目前长沙写字楼主要集中在CBD区域及周边但随着星城南拓省府南迁经济中心将发生南移。在东塘商圈和体育新城、天心生态新城等新兴城区经济发展动力强劲未来几年长沙的写字楼市场的激烈竞争场景也将在劳动路以及湘府路沿线精彩上演。、套型设计及消费特征()套型建筑面积区间差距很大从平米到平米的套型都有。()中小企业或民营企业偏好小面积的中低档写字楼作为过渡而逐步向中高档写字楼迁移。大型企业或国有企业则通常会选择整层买断或自建商务楼来满足办公的需求。、硬件配套特征以办公户数:停车位按照:的比例设置停车位基本能满足写字楼停车的需要。电梯普遍采用进口品牌电梯电梯数量也增多更好的满足了办公人员上下班的需要。、软件服务特征无论是产品设计方面还是物业管理方面都越来越偏重人性化服务。消费主力:随着长沙市社会经济的迅猛发展众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大为专业写字楼创造了广阔的发展空间。据调查分析目前支撑长沙市写字楼市场发展的三大主力是:()跨国公司、省内生产型企业与本地大型民营企业()民营中小型企业()政府加大招商引资力度吸引的一批外地企业。需求市场租价:已投入使用中的高档专业写字楼年租金在元元平米天之间而今年上涨至元平米天之间。处在中端的亚专业写字楼租金相应稍低一些在元平米天之间今年仍保持在这个范围之内可见高端写字楼走俏市场低端写字楼租金价格上不去空置率还加大。以前老写字楼的租价呈现不同的态势有的因其建筑设计的超前性和物业的合理服务在现在仍能保持不错的租金水平而另一些则走向衰退只能以低于元的价格吸引租户。酒店式写字楼(通程酒店和金源酒店)由其星级酒店的服务、先进的设施和良好的形象支撑其相对较高的租金水平租金大致在元之间。售价:年在售写字楼的均价在元平方米到元平方米左右而年普遍达到元平方米以上有些项目如中天广场、华美欧等个别销售价格超过元平方米可以看出长沙高档写字楼价位正在稳步上升。写字楼租售市场入驻率:长沙的高级写字楼等办公用房目前总体出租率维持在之间而新建不久的中高档专业写字楼凭借其高性价比而取得了较高的出租率如第一大道、恒隆国际、建鸿达现代城入驻率达到左右而原来的老写字楼、配置较低档的写字楼空置率高如平安大厦入驻率仅联合商厦入驻率仅达到。销售率:年在售写字楼项目均取得了不错的销售成绩年上市的湘域中央、运达国际各自凭借其在软硬件上的优势在年上半年基本销售完毕而年初盛大开盘的佳天国际新城由于良好的投资潜力与超前的规划设计目前销售已达。年月开盘的豪廷大酒店和中天广场行政公馆都有着较强的品牌优势目前的销售状况分别为和销售比较可观。今年开盘的华美欧凭借产品创新优势销售目前达到。写字楼地产专题附:长沙写字楼空置调查长沙市年办公楼空置面积(单位:万平方米)项目总空置面积其中待销房屋(一年以内含一年)滞销房屋(一年以上至三年)积压房屋(三年以上)办公楼百分比长沙市年上半年办公楼空置面积(单位:万平方米)项目总空置面积其中待销房屋(一年以内含一年)滞销房屋(一年以上至三年)积压房屋(三年以上)办公楼百分比长沙写字楼市场存在的问题:.长沙现代化的甲级写字楼过少以新出现的中天广场、华美欧、汇富中心为代表写字楼正处飞速发展阶段智能化、产品创新、新设计理念各个都在向专业型发展但是总体数量过少。目前使用中的写字楼出现的最大的问题就是电梯不够用、有些没有中央空调、物业管理不到位。.商住楼占有率过大目前在长沙市场商住楼占据了写字楼市场的的比重大量商住楼的开发导致长沙无法形成真正有质量有品位的高档写字楼。.突显出企业的个性不够专业写字楼的个性化在发达地区已经开始了有关的摸索。长沙在这方面做的还远远不够大多数本地开发商仍较多考虑地段因素鲜有顾及其他方面但是需要指出的是已经有一些项目开始做有关尝试。.写字楼配套不合理主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性。写字楼市场存在问题根据调查区域公里范围内影响力较大的商业地产项目有华菱·新城地标、茂华·国际湘、新城新世界、嘉盛华庭。但没有一家专业写字楼。随着省内外人士陆续进入长株潭融城区武广新城片区常住人口的增加片区的商业和商务氛围将日益浓厚。武广铁路新站建设使用后片区每年新增上百万的流动人口。一个全新的城市CBD区域将在这里逐渐形成。综上所述:今后片区对于专业商务写字楼需求较大目前的片区的专业写字楼市场空白区域内市场本项目的商业、住宅业态建设成型后对于商务写字楼的需求增加。、皮具批发市场的经营者需要一个除仓库功能外的有一定形象和品味的写字楼作为办公区域、住宅项目建成后有部分业主在创业初期将优先考虑租赁项目自身的写字楼我们根据以上几点得出结论OFFICE设置可行既然设置合理那么我们就要搞清楚另一个就是“项目OFFICE该怎么做”?项目内需求写字楼客户的主要来源长沙写字楼市场正呈现差异化竞争的格局客户细分的程度加剧。一般而言写字楼的客户群体可以分为以下四类:()实力雄厚、发展历史悠久的大公司:资金充裕注意形象的维护高档写字楼通常是他们的购买或租赁目标。 ()发展中的中小型公司:处于事业发展阶段需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台。形象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。()刚刚起步的小型公司:因为资金的限制,人员对空间的需求也不是很大为求公司立足生存所以价格实惠的中低档写字楼是这类公司的购买或租赁对象。()个人工作室或部门承包人:对办公面积需求不大工作时间自由倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。入驻市场的发展中的中小型公司“内”循环:市场内部因商务直接导致的需求“外”循环:由“武广新城”迅速发展带来的巨大的商务需求市场中刚刚起步的小型公司个人工作室或部门承包人实力雄厚、发展历史悠久的大公司板块中刚刚起步的小型公司板块内的发展中的中小型公司本项目写字楼客户的主要来源本项目的办公写字楼因自身自带商业而且综合商业量较大因此将会自我消化部分办公产品。与此同时外部的商务需求将会很好的弥补内部消化的不足。“内”循环:市场内部因商务直接导致的需求“外”循环:由“武广新城”迅速发展带来的巨大的商务需求“内外”循环合力产生的商务需求。产品配套分析:()电梯、车位、物业管理名称层数车位数货梯客梯电梯品牌物管费(元平米月)维一星城FUJITEC恒隆国际大厦三菱湖南信息大厦西子奥的斯顺天国际财富中心三菱 湘域中央蒂森克虎佰华美欧国际 未定 未定 三重大厦FUJITEC 联合商厦三菱明汇达商务楼 三菱佳天国际新城 每层每层三菱名称层数车位数货梯客梯电梯品牌物管费(元平米月)新时空大厦 OTIS新世纪花苑OTIS曼哈顿大厦蒂森克虎佰第一大道 三菱 亚大时代奥迪斯财富中心通力中天广场奥迪斯 建鸿达 中航南光嘉顿新天地日立 银华三菱汇富中心芬兰通力产品配套分析:()智能化水平在长沙智能化配置不完善是普遍现象。目前长沙拥有5A级配置资质的写字楼仅有中天广场、亚大时代、湖南文化大厦、恒隆国际、佳天国际新城、通程国际大酒店以及运达国际等()物业管理水平作为投资型物业写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。商住楼的物管多在元平米月以下中档写字楼在元平米月之间专业写字楼在元平米月左右而酒店式写字楼的物管因一次性包含很多费用多在十几元到二十元不等。OFFICE体量建议通过数据可以看出长沙专业OFFICE体量区间在万方之内为多(个超级A写字楼中天广场为双子楼定王大厦超过层且占地面积较大)。作为填补市场空缺的专业商务写字楼本项目体量不能偏小也不能过大。()片区内未来发展潜力较大今后将有所需求()为满足项目本身专业性市场的写字楼需求保持一定量的写字楼是较为合理的。()一般写字楼辐射范围为公里而项目所在片区市场的空白使得本项目可以辐射整个武广新城辐射范围将扩大到公里左右。综上所述建议本项目OFFICE体量在万平方米上下是比较合适也是符合商务市场的发展需求的。皮革城主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE项目整体定位项目资源划分商业功能产品商务功能产品酒店沿街商铺长沙四星级及以上酒店的详细调查1、酒店数量五星级酒店家、达到五星级标准尚未评级的家四星级酒店家、达到四星级标准尚未评级的家。、分类商务/旅游:运达喜来登酒店、皇冠假日酒店、紫东阁华天、富丽华、鑫都、湖南华天、通程、湘泉、君逸康年、金源、五华、神农、天玺、和一。休闲/渡假:浏阳神农山庄、湖南天园假日酒店、普瑞温泉大酒店、通程同升湖山庄、湖南国际影视会展酒店、华雅大酒店作为休闲渡假酒店浏阳神农山庄只有3层天园假日、同升湖、影视会展都只有4层。而其它各商务型大酒店均在20层以上只有富丽华仅9层。营业面积及客房数酒店名称星级主楼层数房间数标准间面积(平米)华天大酒店五星通程大酒店五星神农大酒店五星佳程大酒店五星影视会展五星别墅型同升湖山庄准五星五华大酒店四星南方明珠四星金源大酒店四星天玺大酒店四星各酒店价格比较(二)四星级酒店入住率比较收入构成名称华天通程影视佳程金源五华神农湘泉天玺君逸康年比例%酒店名称客房餐饮会议娱乐及其它华天大酒店通程国际大酒店神农大酒店影视会展酒店天玺大酒店君逸康年长沙酒店现状分析、旅游、会展业发展带动酒店行业发展、目前长沙星级酒店数量:五星酒店有家四星级酒店有多家各种类型、各个层面的酒店竞争空前激烈、无特色的低级酒店全面亏损四星以上酒店利润占全市所有酒店利润的以上、商业地产的发展以及政府调控政策导致发展商进入酒店行业打造酒店房地产的开发模式。、外资酒店管理集团加速进入长沙(如运达喜来登)酒店业竞争国际化、本土酒店多元化发展强强联手成发展趋势。(如华天加盟酒店)、经济型酒店开始发力天、上海莫泰、七斗星、如家、速、美兴等纷纷开业扩张。华雅国际大酒店原名华雅华天国际大酒店是由湖南新华雅集团投资兴建、华天国际酒店管理公司全权管理的第家连锁酒店。是湖南省首家集客房、餐饮、娱乐、商务、办公、度假、休闲于一体的高尔夫主题五星级豪华生态酒店。也是我们项目所在区域的唯一一家星级酒店。酒店位于长沙市万家丽路号北临机场高速南靠劳动东路西枕万家丽路处于市中心与体育新城的中间节点上。华雅国际大酒店区域内酒店总建筑面积:平方米建筑形态:主楼十九层分为A、B座豪华别墅栋停车场:个总面积平方米车位个房间:主楼有各类客房共间套。从FF共有层。其中FF为商务楼层。除FB区为行政办公室FA为商务会所之外含总统套房、主席套房、大使套房各间无障碍房(残疾人用房)间商务套间豪华套间高级套间高级单间间高级双间间豪华单间间豪华双间间商务单间间商务双间间。单间共计间双间共计间套房间。会议室四间分布在F、F、F、F。造型特点:主体造型高空俯视凸现太极图立面造型个性鲜明拥有平方米城市高尔夫练习场地。本项目所在区域内仅有一家五星级酒店华雅国际大酒店距离本项目直线距离公里车行距离公里。定位目标客户为高端客户。数据表明:未来至年预计将有近万省内外人士陆续进入长株潭融城区而武广昕城片区常住人口将达到万以上将成为片区酒店业的庞大消费群。在武广铁路新站建设使用后片区每年新增上百万的流动人口。公务员、企业来长公务人员、政务会议人员、企业骨干、旅游人士、长沙休闲度假人士为片区酒店经营提供强力支撑。随着体育新城的利用率提高各种比赛的运动员、官员下榻各种行政会议的召开也将为片区的酒店带来稳定的回报。区域内需求此定位是基于片区市场未来的强大需求、本项目所在片区的市场空缺、基于项目本省的稳定客源基础之上的。普通综合型星级酒店已经趋于饱和鉴于本案所处地块特性我们建议本案酒店定位于:商务型精品酒店Sofitel索菲特(豪华型)具世界一流水准的酒店追求完美的索菲特集商务与休闲为一体为游客们提供一流水准环境舒适服务优良气氛高雅的私人休闲场所。Novotel诺富特(高级)具有国际一流水准的现代化商务酒店。提供汽车旅馆式服务。法国雅高国际酒店集团是全球规模最大的酒店及观光事业集团。经过三十多年的不懈努力法国雅高国际酒店集团建立了一个拥有,多间酒店的全球酒店网络。从经济型到豪华型雅高根据每一位客人的需要提供周到的服务。根据它的定义它把酒店行业分为各个阶层同时也建立起适宜不同市场的众多品牌:Mercure美居酒店(多层中级市场品牌)包括三种标准的酒店、旅馆。其环境舒适价格合理主要针对商务游客同时包括公寓式酒店。Ibis宜必思酒店(经济型)以其简朴服务质量高经济实惠而享誉欧洲其声誉在正迅速发展的亚洲太平洋地区有极强的品牌效应。Formule(大众化旅馆)Formule汽车旅馆坐落于城市的交通、餐饮和其它服务的中心。以创新的管理方式和低廉的价格雅高在全球共有多家诺富特酒店在中国地区最出名的为紧邻香港国际机场的诺富特东荟城酒店。该酒店供有层为满足商务功能专门设立了可分成间小型会议室及容纳多达人的高科技多功能会议设施由商务会议提供全面的支持服务。、长沙星级宾馆以成为消费者入住的一个尺度。但更多的普通星级宾馆空置率高经营较差更无特色可言我们应该合理规避、片区未来发展潜力巨大但在短时间内聚集较大人气支持酒店的营业存在一定难度。而特色商务酒店的出现目标客户定位明确可在一定程度上规避市场风险、本项目商业、商务功能齐全定位商务酒店比定位星级酒店更加适宜根据市场分析参照雅高模式本片区适宜修建一个以中端客户为主体的中档精品商务酒店:诺富特商务模式酒店酒店的设置对整个项目住宅部分而言:一个定位中高档走精品路线的四星级酒店将会迅速改善整个居住环境并将提升整个小区形象。酒店销售资本化运作将会使整个项目的经济收益提升一个新的台阶必将使项目的潜在价值将以更好的以资本收益加以体现。酒店的营业将聚集相当大的人气从而促进整个项目商业氛围的尽快成熟也将带来不菲的商业营业收入。酒店的设置对项目具有重大意义资本价值最大化产权式销售酒店通常有三种经营方式:自营。委托管理。产权销售酒店经营模式。自营产权式销售委托管理酒店资本运作策略成本太大自有资产风险过高较为适合本项目的酒店销售及经营模式?产权式投资方式简析所谓产权式投资,即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式投资最核心、最基础的理念。产权式投资是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产产品形式,最早出现在世纪年代的欧美发达国家,近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为业主出于投资目的,将业权通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,业主获得定期定额的投资回报。据资料统计,国际上主流的连锁企业品牌中超过均以整体租赁产权式投资为发展方向。产权式酒店的概念产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住而是将客房委托酒店管理公司出租获取客房利润分红同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权产权式酒店有三大类型:时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店的特征()业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权拥有所有权但没有经营权并且产权往往仅有年。()酒店式管理产权式酒店是酒店的一种提供各种酒店式的服务如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务这方面而言产权式酒店与酒店并无二致其管理费也比较高、管理费一般是元平方米·月。()兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假也可以用来投资。不同的购买者想法有所不同同一购买者在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同如有些产权式酒店提供固定投资回报率另加部分酒店经营利润有些则提供免费居住天数有些则要求只提供的酒店经营利润不提供其他回报。长沙已建的产权酒店产权酒店在长沙的开发案例并不多目前有华雅华天、中银华天、时代帝景等。华雅华天、国中星城、芙蓉国豪廷大酒店为五星级时代帝景四星级。项目规模经营方销售价格华雅华天平米对外销售套华天集团元平米中银华天平米套华天集团元平米时代帝景平米套香港康年元平米美林·银谷平米茉莉花酒店元平米芙蓉国豪廷大酒店层约平米豪廷酒店元平米华雅华天:()销售方式客户投资后必须委托酒店经营酒店每年按约定比例给予回报。承诺五年回购和十年回购但十年到期后投资者必须将房产转卖开发商。按揭付款交纳首期即返一年租金一次付款交纳房款即返两年租金。()收益测算(万投资)()吸引点华天管理有保证收益大开发商与担保公司双重担保。()返租率按揭税前一次性付款付款方式首付实际首付月回报年收益回购年总收益按揭万元元元万元一次性万元元元万元易居观点酒店的售卖方式产权售卖产权酒店在长沙的案例虽不多但多数成功客户选择产权酒店除了看重较大的收益空间同时也注重产品的地段和经营方背景。综合而言产权酒店作为一房产投资形式短时间内在具有一定的发展空间。而这样的销售方式可以使酒店物业的价值得到最大体现。酒店体量建议长沙五星级酒店长沙四星级酒店目前长沙五星级酒店总建筑面积平均为万平方米左右。(存在地域差异性)四星级酒店总建筑面积平均为万平方米左右。根据这些数据我们建议本项目酒店体量控制在万平方米之内。()考虑到项目建设为四星级宾馆基本满足日常入住率只需万方体量另可推出特色酒店式公寓()由于要保持市场与OFFICE的体量酒店体量必须控制在万方内()本项目酒店只需做出特色做好服务即能占据市场并不需刻意追求量大。酒店层数总建筑面积m好来登酒店同发合一五华大酒店君逸康年大成华天体育新城中心版块武广高速铁路火车站重心现阶段对此区域而言暂时未有凑建酒店。而酒店物业不管是对本项目的商业还是住宅产品的形象以及价值都会有相应的提高。项目酒店定位四星级精品商务酒店建议体量:万方皮革城主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE项目整体定位项目资源划分商业功能产品商务功能产品酒店沿街商铺“新城中心”成长型城市综合体全案分析框架项目研判附件项目定位建议产品规划建议住宅规划建议皮革城规划主力商业街区沿街商铺规划项目整体规划OFFICE规划酒店规划建议项目规划实施标准项目整体规划建议总建筑面积(㎡)容积率<商业<住宅绿地率>商业建筑面积(㎡)住宅建筑面积(㎡)因本项目地块成规整长方形而且紧邻土地东侧(蓝色区域)为京珠高速公路为规避其对项目带来的不利影响特做以下分割:北(红色区域)作为商业用地(绿色区域)南边土地作为住宅用地。这样划分既可保证住宅景观又可使商业与住宅进行有效区分。商业住宅此规划图仅供参考酒店规划安排在项目西北角。能有较好的昭示性同时酒店的良好形象对整个项目不管是项目档次还是价值提升都会有相当大的帮助。此规划图仅供参考OFFICE布局安排在中部位置接近酒店。可使OFFICE能有更好的景观和更好的物业服务。商业此规划图仅供参考住宅小区景观设置分析项目整体规划遵循原则:道路系统:包括小区内环路、楼前尽端路机动车、行人的流线组织。宅间景观系统:充分考虑住宅组团间绿化、隔离、停车等因素尽量利用高架桥的停车场地为进一步的景观设计打好基础。保留区域内现有树木在景观上加以利用。竖向设计:应结合市政设计确定合理的建构筑物标高、场地标高。其它辅助设施:按照项目整体设计规范合理布置市政站点(开闭站、变配电室、中水处理站、燃气调压箱、交接间)及设施等。具体布局可考虑:考虑开敞式小区设置设置一个主入口两个副出入口。住宅产品规划建议、开发类型:小高层社区开发层数为FFF目前区域内的大部分楼盘以小高层、高层开发为主长沙市场也已经适应了带电梯的住宅目标市场不存在高层的抵触情绪。而同时为了让出更多的地块面积营造园林绿化降低建筑覆盖率提升项目综合素质建议项目以高层主进行开发,以保证项目的容积率,同时不同的层数使项目有错落的天际线、建筑风格建议:后现代风格的建筑群建筑风格尽量利用简洁的新理性主义建筑语言,采用简单的几何形将理性和情感的结合外立面颜色建议采用西方国家年代以后流行的naturalcolour(自然色即非人工调制)是泥土系列自然颜色稳重而不耀眼。主要利用大面积玻璃窗及精心设计的错层阳台做适当处理以提供趣味性的几何立面元素楼与楼之间的连廊成为美丽的风景!错层阳台的设计大面积玻璃窗和阳台除了带进大量清新空气及阳光外还可将室外景观引入室内成为室内不可或缺的一部分使室内空间、景观更加丰富多彩。本项目的户型应以两房、三房为主面积控制在平米以内控制总价以充分符合年轻型置业者“户型需求紧凑、实用、个性化”的特点。户型设计时要充分利用面积针对市场不同需求拼合成组合居的形式进行销售。、房型配备建议:单位房型面积比例一房单位一房一卫平方米约二房单位二房二卫房约平方米约三房单位三房二卫房约平方米约四种规格的户型安排实用型满足功能性居住每一个部分的功能完全满足但很紧凑没有空间是空闲的但已经能满足生活舒适型:实现各部分的功能一定程度上满足享受和惬意的要求浪漫型:创意空间每一个部分都别出心裁舒适的空间里进行合理的安排豪华型:(为控制总价在本案以组合居的形式体现)享受型物业阔绰大方倍显尊贵居住功能舒适度新颖性享受性物业类型户型特征分析一房浪漫型南北通透方正实用入户花园明卫两房紧凑型南北通透方正实用明卫度凸窗赠送舒适型南北通透入户玄关、凸窗赠送大面宽弹性空间浪漫型入户花园、错层阳台三房紧凑型南北通透凸窗赠送明卫舒适型主人套房(主卫、衣帽间、化装间书房)主卧观景阳台或者凸窗、错层阳台浪漫型入户花园、错层阳台易居中国长沙金岳房屋销售有限公司【海宁皮革城项目】定位策略建议(三)性价比挖掘说明:为舒适型两房、紧凑三房设置入户花园以入户花园为特色为户内外提供了一个过渡性空间也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用。预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间根据自己需要决定功能的分配。可将入户花园隔成一个开敞的书房或阳光室三级功能弹性说明:为舒适型三房设度景观阳台与空中院馆空中院馆可改成一书房空中院馆度观景阳台项目户型设计与创新方向户型设计原则:提供从紧凑型两房到浪漫四房的多种选择(平米平米)常规动作:多凸窗附加值赠送舒适性打造:明厨明卫、度凸窗、阳台、入户玄关、主卧、客厅超南等引入创新元素:错层阳台、入户花园、空中院馆物业类型入户花园凸窗大露台空中院馆度观景阳台错层阳台主卧带书房两房紧凑型√√√舒适型√√√√√三房紧凑型√√√√√舒适型√√√浪漫型√细节局部创新可拆卸凸窗赠送面积停车库高层半地下阳光车库:自然通风采光、部分绿化突出人性化通过地下车库的楼梯直接到达社区庭院室外空间与外部连通的部分通风、绿化艺术广场入口广场闹中取静体现艺术品味和成熟社区的人文氛围亲水广场社区入口广场作为社区名片结合广场、园林、水景制造惊艳感Boutique主题广场充满温馨情调的社区公共空间景观意象以手压泵使积存雨水流入的小水沟随处可以放松的坐下来休息可以亲手栽种植物的公共花坛可配合儿童游戏区建设儿童游乐转换层顶部作为空中花园城市客厅商业上盖的屋顶花园配合主体建筑风格辅以休闲体验设施住宅绿化带:疏林草坪为主节省成本视野开阔景观价值佳绿化带建议形成项目DIS系统:丛丛簇簇、自然分布的花丛和林间小路充分展示慢城的悠闲自得将绿化带公园做成社区景观的自然延伸成为路人和车辆的注意点公园除铺设草皮外还不规律的四散种植高度较低的树丛设小道安放休憩桌椅独成体系几个装修独特玉器古董小店散落其间为行人和业主一个停留休息、赏玩和人气聚集的地方专业市场规划建议、开发类型:中型商业广场开发层数为FF中大型商业项目基本都是保持较大占地面积商超企业基本都遵循便捷、舒适、美观、卫生、安全的总体原则较大楼层自身情况对影响购物环境的诸项因素进行改进和提升。、建筑风格建议:现代风格建筑风格组成的现代购物场所通过门店内外装修、商品陈列、灯光照明、橱窗广告等方面的规划、布局以及各种服务设施及服务内容的安排为消费者营造的整体人文环境。外立面大堂设置楼层商铺沿街商铺规划建议主题商业街区规划建议OFFICE规划建议、开发类型:中型写字楼开发层数为FF、建筑风格建议:现代简约风格本项目建议、电梯:长沙写字楼客用电梯配置最少都有台最多的是台。考虑到体量建议仓运台客运台即可满足。品牌客选用质量较好的国产品牌。、空调:长沙目前有部份写字楼不带中央空调租金水平越高的写字楼空调配置越高档且小时都开放。因此建议为中央空调。、停车位:考虑到交通状况建议总户数与车位比例为:。、物业收费:合理即可、商务功能:商务功能尽量越全。、水电:建议独立电机房和高压送水系统或楼顶水箱软启动或降压启动系统给水。以应付紧急事件。、消防:严格按照相关标准实施。、智能化:具备一定的智能化功能包括电子监控、数据传送、网络入户等。根据项目长沙市场的租赁需求及习惯再参考来企业(主要是江浙)的租赁习惯建议我们的主力户型面积区间在平方米之间户型多样满足不同需求。OFFICE面积设置酒店产品规划建议、开发类型:精品四星级酒店开发层数为FF、建筑风格建议:现代风格易居中国长沙金岳房屋销售有限公司【海宁皮革城项目】定位策略建议(四)城市综合体功能定位标准一、楼宇自动化技术中央空调系统新风系统消防监控系统安全防范系统二、墙体技术三、节能环保工程技术热工节能子工程噪声控制子工程四、设备系统给排水系统变频水泵消防喷淋系统空调通风系统风机盘管安装及噪音控制楼宇对讲系统项目推荐产品标准介绍:五、电气系统强电供电系统安全可靠的供电系统充足的住宅用电量项目供电系统管理弱电电视通讯系统有线电视及卫星电视接收系统电话及数据网络系统安全防范系统楼宇自控系统六、社区智能化网络系统系统结构系统功能系统硬件系统软件全案分析框架附件区域市场分析宏观市场分析项目专题研究产品影射湘浙对比长沙同类型产品项目浏览湘浙产业结构对比湖南作为既是某求中部崛起六省中的一员又是泛珠三角洲大经济圈的一份子有着自身得天独厚的地理位置条件湖南背靠中西部各省南向有最有潜力的产业增长中心广东北向同样具有发展潜力的湖北西壤西部大开发的各个省份是沿海向西部发展的中转站亦是南部向内陆进军的桥头堡。湖南,浙江各年国内生产总值(GDP)及增长率对比浙江经济基础雄厚经济排名全国第三属于第一阶梯亦是长三角最重要的产业集约型省份。而湖南则是中部最大的劳动输出型省份。近年来两地在产业结构调整、产业改造、升级与落后产能淘汰加速并进的工作上都大下功夫对比两省近年来经济增长率可以看出两地都保持了较高的经济增长幅度且增长率十分接近。说明两省经济活跃增长潜力巨大。单位:万亿(人民币)湖南各年金融机构各项存款余额湖南金融机构各项存款余额近四年保持年均以上的高速增长对湖南省财政收入支持明显。虽在量上与浙江有相当大的差距但证明湖南近年来经济活跃发展前景巨大。浙江金融机构各项存款余额一直保持在年均左右的增长率基数较大“雪球效益”明显金融市场繁荣。浙江各年金融机构各项存款余额年度项目各项存款余额(亿)同比增长年度项目各项存款余额(亿)同比增长湖南浙江各年进出口总额湖南不是沿海省份进出口行业“先天不足”。再加自身定位于一个传统的农业大省因此在发展前期对对外贸不够重视对外贸企业培育不足。通过十五国家发展计划后使自身的出口能力得到加强之后一直保持者较高的增长率。浙江作为中国重要的对外经济出入港地理位置优越进出口贸易频繁。尤其在年首次超过千亿美元成为中国第四个进出口贸易总额超过千亿美元的省份。单位:亿(美元)湖南浙江经济产业结构调整对比注:采用中国统计中心年统计公报数据长三角作为中国金融核心之一集中了大量劳动密集型产业和资本集约型产业导致整个经济结构也相应倾向于第二产业和第三产业。近两年通过浙江省各级政府的通力合作在三大产业结构稳定不变的情况下着力发展第二产业结构调整经济结构改革工作取得较好的成绩。湖南是传统农业大省第一产业比例明显高于浙江。近年来随着经济提速第三产业发展十分迅猛GDP总量中第三产业体量比同比增长近取得不俗成绩。湖南,浙江各年固定资产投资总额对比在国家宏观调控政策下两省固定资产都得到明显抑制。但是近两年来湖南增长速度超过浙江固定资产投资增长率近一倍。这表明同受国家宏观政策调控湖南因前期固定资产投入严重不足和投资滞后从而导致对固定资产投资还是有相当大的需求。因此第三产业尤其是房地产业等行业将迎来发展的高峰期。单位:亿(人民币)湖南浙江各年全社会消费品零售总额两省全社会消费品零售品总额增长趋势日趋相同。两省限额以上贸易企业实现消费品零售额都有大幅增加两省贸易企业零售额都有较大提升亿元商品交易市场建设进一步得到加强与推进。单位:亿(人民币)单位:元湖南浙江历年城镇人年均可支配收入对比浙江城镇人年均可支配收入属于全国第一梯队城镇居民消费能力较大。而湖南作为中部省份其城镇人年均可支配收入在中部地区也具有较大优势城镇居民购买支付能力增加为湖南经济快速增长提供了有力助推。湖南浙江各年人口总数浙江人口增长一个最主要的主导因素那就是因地区经济较发达外来人口增加并且成为该地区的常住人口而湖南人口增加主要还是以人口自然增长为主。两地存在较大人口差距。但可以预见湖南人口众多人力资源优势明显可以为浙江等沿海省份输出大量劳力而浙江则为湖南带来资金、技术集约发展两省优势互补作用明显。湖南浙江年年城镇居民恩格尔系数恩格尔系数越小则地区富裕程度越高。浙江省城镇人年均可支配收入较高恩格尔系数则明显低于湖南城镇居民。充分说明了扣除物价和其他因素后湖南的市场消费能力要远低于浙江但消费能力亦存在较大的发展空间。从产业结构的对比分析两省之间具有一定互补性。近年来浙江的土地、能源、人才乃至水等重要生产要素全线告急。而湖南则拥有“丰富的矿产、广阔的市场及大量富余劳动力。”而第三产业的飞速发展亦为两省拓宽经济交流的领域与合作机会。在此大前提下海宁中国皮革城选择在湘投资其市场前景广阔战略意义深远。海宁带来的不单单是资金更重要的是带来了沿海地区完善的管理和成熟的经验必然对当地的发展产生显具的影响。而海宁也可在完成对项目投资的同时收获回报和自身价值的增资。项目名称天健·芙蓉盛世项目位置开福区芙蓉中路一段号开发商深圳天健房地产开发有限公司建筑设计美国JWDA建筑设计事物所占地面积平方米建筑面积万平方米容积率建筑形态商住综合体开发时间一期二期三期年底一期开发指标总占地m总建筑面积m住宅建筑面积m商业裙楼m公寓m总户数套项目介绍项目由酒店、写字楼、大型超市、百货主力店、公寓、高级住宅等业态组成是长沙北城最大的集酒店、办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅游功能为一体城市综合体。共栋分三期开发。优势:、品牌企业知名度高地标性建筑群、地段较好升值潜力大、自然条件较好、交通方便快捷。缺陷:、片区商业氛围较差、体量大产品消化时间长。深天健作为上市公司在房地产领域有较大的影响力。年深天健入主长沙市开福区随着城区拓展该项目作为新的城市综合体其辐射能力覆盖从天心区延伸整个长沙城区而未来城市发展规划中新河三角洲改造、北城开发投资增量、多项重点工程施工等将为项目带来极大的升值潜力。与此同时项目对于片区的商业市场的繁荣、对片区房地产形象与品质亦起到了关键作用。为五家岭商圈的再度繁荣带去新的希望。万象新天项目名称万象新天项目位置雨花区万家丽路和火焰路交界处开发商湖南建设集团有限公司湖南人健企业集团建筑设计美国JWDA建筑设计事物所占地面积平方米建筑面积平方米容积率建筑形态商住项目开盘时间一期户车比:项目介绍万象新天原名中联·新天地。项目总投资亿元占地约亩是由高尚住宅、公寓、商业街、酒店多种业态构成的城市综合体。项目地处长沙市车站北路原五里牌干休所内。一期由栋层高层住宅、栋层公寓楼和一条商业街组成总户数户二期由栋高层酒店及写字楼、住宅组成。万象新天坐落在长沙中心区东侧火车站商圈的核心所在。生活圈内商务、餐饮、购物、休闲娱乐资源丰富配套完善。作为一个万平方米超大型城市综合体项目涵盖了央区住宅、国际公寓、超白金酒店、商业街等多种业态。一期推出栋新古典主义简约风格的高层住宅采用悬浮式设计极简奢华。项目整个小区采用内外双街区规划米观景阳台、平方米的亲水园林无一不是为联合体建筑树立一个崭新的标准。中央直饮水系统、中央新风系统更显示其对品质生活本质的重视和追求。项目对于片区的住宅品质有明显的提升作用商业功能作用明显是新的城市发展点与城市综合体。优势:、地理位置好、配套齐全、知名度较高地标性建筑群。缺陷:、交通压力大车流出入不便、城市核心区空气自然水体等自然环境条件差、价格偏高。宏观市场状况:湘浙两地之间也有着广阔的合作前景。在商业领域浙江有很强的资金和管理优势湖南正处于加速发展的重要时期两地联手共建加强资本运作将极大的活跃两省经济。而经济合作的主体无疑是企业当前浙江的企业应该充分利用湖南加快经济快速发大好展时机促进浙湘企业间的合作。海宁对本项目的投资必然对长沙商业板块起到重大影响微观市场状况:长沙房地产市场一直以来存在着一个相当明显的价格落差长沙不管是商业物业还是住宅物业其售卖价格一直低于邻近省份。正是这种严重被低估的“价格洼地”吸引了大批省外大型开发商的纷纷抢滩。而通过对同类型物业的快速扫描我们可以发现类似项目成功与否关键就在其项目的商业产品运作是否成功。由于时间的关系我们对本案整体发展的建议还停留在较浅的层面上相信在我们双方建立友好的合作关系之后更加精彩与深入的方案将陆续呈现

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