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首页 临沂北城新区项目定位物业发展报告

临沂北城新区项目定位物业发展报告.ppt

临沂北城新区项目定位物业发展报告

教育文库
2019-01-06 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《临沂北城新区项目定位物业发展报告ppt》,可适用于职业岗位领域

*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告上海新联康永发地产山东临沂*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告研究框架区域规划属性区域交通属性区域配套属性项目价值提炼竞争市场概况竞争市场分析项目定位产品建议营销体系建议产品KPI体系市场产品力分析市场营销展示分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告本项目所处在北城临沂市新区北城新区总体定位生态环境优美、现代气息浓郁、文化教育发达、金融商业兴隆、各种功能完善的滨水生态新区和临沂市新的政治、文化、商贸中心北城新区兰山区河东区本案地理位置:新开发区域未来临沂政治、文化、商贸中心区域规划土地属性研究*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告本案沂龙湾通达路蒙山路沂蒙路北城新区市区项目紧临通达路是北城新区通往市区三条主干道路之一而且通达路直通市区的核心繁华区本项目距离市区不到公里项目所处在临沂知名度最高的大盘沂龙湾北面相距不到米地理位置:交通便捷、紧邻大盘交通出行土地属性研究*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告通达路沂蒙七路三和六街三和六街通达路通达路与沂蒙七路沂蒙七路与三和六街道路四至:道路通畅、路面平整项目四至土地属性研究*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告通达路沂蒙七路三和六街地块现在为净地内部有一水池植被茂密经济指标用地面积:地块::地块:用地性质:地块:R:地块:RC(比例:)容积率:绿地率:≤建筑覆盖率:≤建筑限高:≤米公共配套设施:幼儿园、公共厕所、垃圾集散中心、垃圾中转站经济指标:中等规模的项目经济指标土地属性研究*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告商业配套:现有周边商业配套较为缺乏生活配套主要依靠农贸市场以及零散的社区商业。教育配套:南坊第一中学临沂第二实验小学(沂龙湾)、银座双语幼儿园(沂龙湾))医疗配套:人民医院(市区)周边配套:缺乏必要商业配套无法支撑未来社区规模周边配套土地属性研究*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告临沂发展重点区域对市区交通非常便捷紧靠大盘在北城新区区域中位置接受度高未来的居住聚集区域整个新区刚开发成熟度较差地块周边缺乏必要生活配套地块周边缺乏的景观资源对客户而言区位认可缺乏绝对的优势资源地块优势地块劣势土地属性价值提炼地块优劣势分析地块优劣势总结地块属性价值提炼城市重点发展区域区域前景紧邻主干道通往市区快速便捷土地属性研究*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告研究框架区域规划属性区域交通属性区域配套属性项目价值提炼竞争市场概况竞争市场分析项目定位产品建议营销体系建议产品KPI体系市场产品力分析市场营销展示分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告项目分布本项目处在南坊板块根据项目区位和所在区域的产品力的综合考虑对竞争板块有一个初步的排序主要研究南坊和滨河板块市场竞争分析板块竞争关系南坊板块强滨河板块较强兰山中心板块一般河东板块弱*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告项目概况市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品特征:从规模上看竞争板块中大盘集聚万平方米以上的项目达到个更有澜泊湾、沂龙湾和滨河国际三个百万大盘。从容积率来看除月澜湾纯别墅社区和环球国际为商混类的其余项目的综合容积率基本在左右。产品形态来看多为综合类社区高层、小高层为绝对主导多层、洋房和别墅等低密度产品相对稀缺。户型面积以三房为绝对主力。产品分析本项目无论规模还是容积率都没有优势市场竞争分析项目总建(万m)容积率建筑类别主力面积澜泊湾高层、双拼高层三房、世纪新筑电梯多层高层、联排电梯多层三房环球国际高层二房、三房、杏坛文化家园小高层、高层三房沂龙湾(二期)花园洋房小高层洋房三房小高层三房城市主人多层、电梯多层小高层多层三房滨河阳光叠加、多层高层叠加多层月澜湾联排鲁商凤凰城联排、叠加高层联排高层三房、外滩明珠高层三房*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告价格分析价格特征:南坊板块多层和高层产品的均价在元㎡之间。滨河板块的高层在元㎡之间。沿河景观资源楼栋价格明较高凤凰城沿河楼栋单价在元以上澜泊湾沿河一栋更是卖到全市高层住宅最高价达到元㎡。现有市场多层相对高层的价差不大但是花园洋房和别墅类产品溢价空间明显。洋房产品有的溢价叠加产品达到:的比价。联排产品和高层可以达到:。在没有景观资源的前提下洋房等低密度产品的高溢价可能是本项目的突破口市场竞争分析板块项目建筑类别均价(元m)主力面积主力总价(万元)南坊板块澜泊湾高层、双拼沿河一栋另外两栋三房、沿河一栋、另外两栋、世纪新筑电梯多层三房三房环球国际高层二房、三房、二房、三房、杏坛文化家园小高层、高层小高层高层三房三房沂龙湾(二期)花园洋房小高层洋房小高层洋房三房小高层三房洋房三房小高层三房城市主人多层、电梯多层小高层多层三房滨河阳光叠加、多层、高层叠加多层叠加多层三房叠加多层三房月澜湾联排滨河板块鲁商凤凰城联排、叠加、高层联排叠加高层联排叠加高层三房、联排叠加高层三房、外滩明珠高层三房三房*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告去化分析去化特征:在年全国市场全面回暖的情况下区域项目去化情况一般月均在套左右。从项目推量来看各项目都采取比较保守的有控制的推盘去年开盘的今年基本以去化库存为主。整体来看大盘以及有沿河资源的项目去化情况相对较好。从产品来看洋房和多层相对高层去化速度较快由于稀缺性别墅类产品去化速度也不错。注:沂龙湾没有包含一期小高层去化总月均去化在套左右整体月均去化速度较慢低密度产品去化速度相对较快市场竞争分析项目推盘时间产品已推套数已售套数销售率月均去化外滩明珠高层鲁商凤凰城高层联排联排高层联排高层联排高层别墅高层沂龙湾(二期)洋房小高层洋房小高层洋房小高层洋房小高层洋房小高层杏坛文化家园小高层城市主人多层澜泊湾高层滨河阳光叠加多层叠加多层叠加多层叠加多层别墅多层月澜湾联排世纪新筑电梯多层环球国际高层Chart竞争板块住宅去化情况(套月)Sheet最低总价最高总价江川板块紫竹板块华泾板块销售均价江川板块紫竹板块华泾板块江川板块紫竹板块华泾板块项目名称板块均价总户数已售套数月均去化春申景城二期春申江南欣苑古美东苑古龙城二期古美新时代富嘉花园古美万源城古美(一期)金汇豪庭古美公园养生豪庭七宝万兆东庭七宝皇都花园二期七宝好世鹿鸣苑莘庄玫瑰莘庄上海康城四期莘庄莘印象莘庄最多去化最少去化平均去化板块合计(㎡)大古美、梅陇板块金虹桥板块华漕板块七宝板块莘庄板块春申板块颛桥板块江川紫竹板块马桥板块浦江镇板块私营业主中高级管理者自由职业者科教文卫企业一般员工公务员其他Sheet江川板块紫竹板块华泾板块销售均价各板块销售均价(元平方米)Sheet闵行区住宅去化情况(套月)Sheet合计(㎡)闵行区各板块住宅市场未来供应客户职业构成闵行区住宅分布特征销售均价各板块销售均价(元平方米)*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告供应分析供应特征:主要竞争板项目的块剩余体量在万平方米(包含公建配套)后期供应量巨大。以月均去化套套均面积平方米计算可售住宅面积万(扣除约的商业、酒店、公建配套等)两个竞争板块的剩余体量需要年的去化时间。考虑到南坊板块一级市场的未来供应实际就南坊板块未来应该就有超过万平方米以上的供应。竞争板块供应量巨大未来竞争愈加激烈注:沂龙湾和杏坛文化家园的销售量中包含团购市场竞争分析项目总建(万m)已推量(万m)销售量(万m)未推量(万m)剩余体量(万m)外滩明珠鲁商凤凰城沂龙湾杏坛文化家园城市主人澜泊湾滨河阳光月澜湾世纪新筑环球国际合计*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告客源分析南坊板块区域客源构成南坊板块客源职业构成客户特征:区域来源:本市占主导但是由于南坊是新版块主要还是兰山区导入客源当然作为地级市对周边县城的也有一定的吸引。购房目的:投资自用自用为绝对主力客源投资客主要看重未来的的规划但是比例不高以临河项目相对较多。消费特征:前期项目有较高比例团购现在团购比例逐步减少。职业特征:私营业主为绝对的主力客源占到。品质较高的项目有一定的公务员改善性需求。年龄特征:岁主要首次和首改的岁的再改和多次改善性客户居多。导入型客源私营业主和自住需求占主导市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告竞争市场总结大盘聚集、综合性社区为主高层、小高层主导低密度产品稀缺户型以三房㎡为主产品分析板块价格在元之间景观资源价差明显花园洋房和别墅类产品溢价空间大价格分析项目推盘策略保守去化情况一般月均套洋房和多层产品去化速度相对较快去化分析竞争板块后期供应巨大至少达到万平方米以上预计去化周期将近年供应分析以本市客源为主占到多为市区导入型客源私营业主的改善性需求占据主导客源分析对本项目的启示注重产品组合优先选择去化速度较快的花园洋房和别墅类产品普通住宅市场供应量巨大未来竞争愈加激烈因此应该选择快速去化策略选择私营业主进行重点的客户开发制订有针对性的营销策略市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告沂龙湾开发商:临沂尚城置业所在位置:南坊通达路过桥米建筑指标:总建万平方米开盘日期:产品类型:花园洋房小高层均价:花园洋房元平方米小高层元平方米主力面积:花园洋房三房平方米小高层三房平方米主力总价:花园洋房三房万元小高层三房万元重点个案市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告沂龙湾重点个案二期一期年一期项目开盘总共万平方米现在少量(套左右)小高层现房销售年月二期开盘洋房推出套去化了套小高层推出套去化套市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告重点个案沂龙湾销售启示南坊第一大盘借助南坊开发区的开发一期团购有较高比例团购整合推广引进了较为专业的营销代理公司较有规模的营销中心和实体样板房营造出一定的体验式营销配套齐全作为大盘项目在一期交房时幼儿园等配套适时跟上保持着配套对大盘的持续支持大盘借势:生活配套先行体验式营销广告攻势市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告鲁商凤凰城发展商:临沂鲁商地产有限公司位置:滨河大道凤凰广场对面建筑指标:总建万平方米开盘日期:产品类型:联排别墅叠加别墅高层均价:联排别墅元平方米叠加别墅下叠元平方米上叠元平方米高层元平方米主力面积:联排别墅平方米叠加别墅下叠平方米上叠平方米高层三房、平方米主力总价:联排别墅万元叠加别墅下叠万元上叠万元高层万元、万元重点个案市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告鲁商凤凰城重点个案年月开了套联排个月基本全部售罄。年月至今推出栋高层和一栋团购的小高层共套去化了达到套。一期别墅一期栋高层栋小高层市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告重点个案鲁商凤凰城销售启示借助沂龙湾给开发商带来的知名度品牌营销二层景观营销中心和样板房展示全方位的广告商业以及五星级酒店的相继开工带来的持续热点市区大盘:品牌营销体验式营销广告攻势市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告澜泊湾开发商:山东鲁德置业位置:临沂市北城新区动植物园西旁建筑指标:总建面万平方米开盘日期:产品类型:高层(一期)均价:沿河一栋元平方米另外两栋元平方米主力面积:三房、平方米主力总价:沿河一栋万元、万元另外两栋万元、万元重点个案市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告澜泊湾重点个案年月开了期的三栋共套去化套沿河一栋元平方米另外两栋元平方米市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告澜泊湾销售启示高举高打推出全市最高价一栋楼制造标杆造成事件营销澜泊湾”杯临沂龙舟对抗赛等活动营销引进较为专业的营销代理公司大面积售楼处和实体样板房展示国宾馆的落成提升地块价值属性高端项目:树立标杆活动营销体验式营销高端配套提升重点个案市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告重点个案总结生活配套先行体验式营销全面广告沂龙湾品牌营销体验式营销全面广告凤凰城树立标杆活动营销体验式营销高端配套提升澜泊湾对本项目的启示营销售楼处以及样板房作为体验式营销的必要道具精准的广告是带来有效来人重要的第一部活动营销和一部分配套的先行对客户信心是一种提升这些大盘的优点使我们可以复制借鉴的但是作为一个好的项目营销这些远远不够还有太多东西我们可以超越……市场竞争分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告研究框架区域规划属性区域交通属性区域配套属性项目价值提炼竞争市场概况竞争市场分析项目定位产品建议营销体系建议产品KPI体系市场产品力分析市场营销展示分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告当我们分析了竞争市场后可以看到市场竞争是异常激烈的我们要向突围这个市场就必须看得更远对现有整个市场的产品和营销进行更全面的分析这样才能找到准确的市场定位不至于太超前更不会落后于市场。项目产品力及营销展示分析市场产品分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告KPI体系项目的成功KPI体系土地属性产品营销展示地理位置周边配套景观人文资源地块规模及地势交通出行产品形态建筑风格建材标准园林景观项目配套科技系统户型面积售楼中心示范区样板房固有属性较难改变着重对临沂全市有典型性的项目进行分析市场产品分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析低密度产品电梯多层多层电梯的兴起表明市场有一部分客户开始更关注生活的便利性和舒适性而不仅仅是得房率等经济指标市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套时代庄园联合世纪新筑*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析低密度产品花园洋房沂龙湾多层电梯洋房设计层层推台首层和二层送地下室首层还有平方米的庭院六楼客厅跳高。一楼单价在在元㎡二楼的单价在元㎡三六层在元㎡之间。沂龙湾市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套六层㎡五层㎡四层㎡三层㎡二层㎡一层㎡㎡花园一层地下室㎡二层地下室㎡*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析低密度产品花园洋房开元·帕缇欧一、二层为复式有花园赠送。层层有送超大露台。开元·帕缇欧市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析低密度产品叠加别墅滨河国际滨河国际五层的叠加别墅层为下叠层为上叠。市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析低密度产品建筑风格临沂地区的低密度产品几乎简单模仿了全国热卖产品的建筑风格临沂代表项目模仿代表项目市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套托斯卡纳风格城建·时代庄园亿达第五郡西班牙风格开元·帕缇欧龙湖·花盛香醍英式tudor鲁商·凤凰城万科·红郡*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析产品建筑风格现代新古典新古典现代欧式临沂地区产品风格较多元化但是基本没有创新和改变基本定留在抄袭阶段市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套开元上城滨河国际锦绣蓝湾豪森华府*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析建材标准外立面用材涂料是市场最多项目的外立面用材但是贴面和局部石材也有运用但是高层部分石材干挂基于临沂市场价格原因还没有项目采用市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析建材标准其它市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析花园洋房户型时代庄园F的㎡三房二厅二卫入户花园露台现在花园洋房项目都有入户花园和超大露台的赠送而且主卧全部带有独立衣帽间的套房设计。入户花园露台开元帕缇欧F的㎡三房二厅二卫市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告叠加户型产品分析滨河阳光F的㎡五房三厅三卫滨河阳光F的㎡六房三厅三卫下叠送花园上叠送露台米的层高的客厅主客厅和主卧都有米的面宽。价格方面均价元㎡下叠比上叠贵元㎡。市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析叠加户型滨河国际F的㎡五房二厅四卫滨河国际F的㎡五房二厅四卫下叠送阳光半地下室私家庭院和露台上叠入户花园设计调高顶空的大客厅平方米大露台。价格方面均价元㎡下叠比上叠元㎡。市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析联合世纪新筑的㎡三房二厅二卫多层户型入户花园入户花园的设计给客户有一个进入房间的过渡空间市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析小高层户型利用设备平台和阳台来赠送面积基本赠送面积在平方米约占总面积的。滨河国际㎡户型市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析园林景观热销项目临沂市热销项目的景观基本还是以硬质铺地景观为主加入少量的水景主要也是考虑后期维护整体景观中规中矩没有特别新意市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套开元上城沂龙湾*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析园林景观宣传卖点从开发商的景观宣传来看主要是三点:一、大面积中心景观二、高绿化率三、珍贵树种从现有施工来看离宣传差距有一定距离但是至少说明了开发商对景观的重要性已有认识。市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套项目景观澜泊湾超万平米的社区中心景观高绿化率一期有数百棵百年银杏度豪华观景电梯入户临沂唯一社区私享湖畔公园观澜园沿祊河建有大拇指广场、阳光沙滩、银杏大道、雕塑艺术长廊、游艇码头凤凰城原生自然景观与阔美低密度园林相交融百年银杏书采用价格昂贵的上海“老美松”作为花架万科、保利、绿城、中海等均使用此产品时代庄园中西合璧式园林设计小区栽种了棵果树城市主人打造江南庭院社区冠亚星城超大面积中央景观公园亭台楼阁假山池沼营造皇家园林的气魄引进银杏、香樟、广玉兰、桂花等近种名贵树种环球国际平米景观绿地园林*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析临沂的科技住宅恒温恒湿恒氧四季春天朗诗国际街区临沂首个科技住宅主推恒温、恒湿、恒氧从外立面到主推卖点和朗诗产品系列基本雷同。市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析临沂的科技住宅四季春天基本运用了和朗诗相同原理的科技系统但是由于系统成本带来的售价增加以及后期不菲的运行费临沂市场的接受度有待考验。市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套四季春天朗诗国际保温隔热系统食物垃圾处理系统地源热泵系统置换式健康新风系统天棚辐射采暖制冷系统同层排水系统地源热泵系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统智能新风系统外墙系统外窗系统外遮阳系统屋顶地面系统隔噪隔声系统排污系统*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析项目配套会所会所可以说已经成为各个项目的必要配置其中市内泳池成为了项目高端与否的一个重要指标。市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套项目会所澜泊湾万平米贵宾楼临沂唯一室内恒温泳池一期首建平米临沂顶级体验会馆设多功能分体会所沂龙湾双会所恒温游泳馆凤凰城私家会所奥斯卡铂金级会所所含硬件:网球或羽毛球场、乒乓或台球室、儿童乐园、花园步道、保龄球馆、健身房、中西餐厅、雪茄吧、酒吧、咖啡厅、棋牌室、医疗、SPA、阅览室等冠亚星城平果岭温泉会所运动休闲一体化金鼎国际顶楼空中会所锦绣蓝山开设平米架空米泛会所*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析地下车库已经成为社区的车库配置而且多数项目已经是电梯直接入户。项目配套地下车库滨河国际市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品分析总结产品力拆分市场表现本案启示市场产品分析产品形态建筑风格建材标准户型面积园林景观科技系统项目配套电梯多层、洋房、叠加等产品市场已经出现但是还缺少金科等创新产品整体低密度产品去化情况较好托斯卡纳、西班牙、tudor等风格都在临沂市场出现但基本属于简单模仿细节处有很多提高空间市场外立面以涂料为主也有部分面砖和局部石材其它新科技、环保的也已开始运用叠加、洋房等产品户型创新力度一般小高层户型附加值较少主要以硬质景观为主而且大型乔木为主的项目有限水景也没有特别突出的项目以四季春天为代表科技住宅无疑给临沂科技化住宅方面发展提高了好几步随着市场发展科技、智能化系统将是发展趋势但是还需符合市场节拍地下车库、会所、篮球场、网球场、成为了多数项目基本配套其中部分高端项目配有恒温泳池和双会所优先考虑低密度产品ARTDECO市场空白和新古典消费者接受可以结合ARTDECO运用石材提高档次创新的低密度产品附加值较高的小高层可以运用树阵或坡地景观等方式基本市场高端项目主流的配置较为气派的会所形象兼具实用功能*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告营销展示分析售楼处外观市场上大型项目一般都搭建了售楼处从外表来和规模看基本尚可。市场产品分析售楼中心样板房示范区四季春天锦绣蓝湾开元上城鲁商凤凰城*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告营销展示分析售楼处内部整体看临沂项目的售楼处内部空间尺度较大但是布局还有调整空间很多细节处处理粗糙很少有项目给客户非常高档的感觉。鲁商凤凰城沂龙湾市场产品分析售楼中心样板房示范区*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告营销展示分析沂龙湾沂龙湾澜泊湾澜泊湾样板房展示整体来看临沂市场的项目在样板房上已经开始选择不同的装修风格以结合项目的定位和客群来做。市场产品分析售楼中心样板房示范区*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告营销展示分析示范区展示整体来看示范区是整个营销展示中最薄弱的环节很多项目在售楼处和样板房之间没有一个很好的过渡让工地完全展示在消费者眼前。鲁商凤凰城冠亚星城市场产品分析售楼中心样板房示范区*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告营销展示分析整体营销展示(亚冠新城)班车接送售楼中心售楼处内看房通道社区大门实地现场亚冠新城在临沂市场的营销展示面来看均好性较佳基本注意到了各个营销环节的重点市场产品分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告营销展示分析整体系统从临沂市场来看已经开始注重营销展示了但是就整体性和系统性而言整个营销还处在初级阶段尤其是营销细节和人员服务体系方面有很多可以提高的地方。市场产品分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品营销展示项目产品力及营销展示分析临沂市场产品有创新空间营销展示面可以全面提升物业发展建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告研究框架区域规划属性区域交通属性区域配套属性项目价值提炼竞争市场概况竞争市场分析项目定位产品建议营销体系建议产品KPI体系市场产品力分析市场营销展示分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告市场整体定位物业发展分析SWOT分析优势Strength劣势Weak临沂发展重点区域对市区交通非常便捷紧靠大盘在北城新区区域中位置接受度高未来的居住聚集区域整个新区刚开发成熟度较差地块周边缺乏必要生活配套地块周边缺乏的景观资源机会Opportunity降低容积率产品创新快速跑量本区域是未来的人口导入区整个临沂低密度产品去化相对快速整个临沂市场产品还有较大创新空间产品力可以提高整个营销系统还有较多进步空间在土地成本较低的情况下降低一定容积率以建造市场接受度较高的低密度产产品。产品创新借鉴全国市场领先的产品借助区域市场良性发展机会发展高品质居住物业制定合理的价格通过性价比带动项目的去化速度威胁Threaten系统、精准的营销体系供求失衡供远大与求未来政府土地供应量大市场进一步失衡周边大盘通过规模、配套优势对本项目的挤压完善、让客户震撼的体验式营销(样板房、示范区、售楼中心)专业的营销团队和物业团队通过借势推广凸现项目形象提升项目核心竞争力以区域扩大客户层面以产品细分市场客户*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告市场整体定位提交产品制造商品提交服务造梦体验市场溢价无差别竞争有差别无关的顾客需求有关的本案物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告市场整体定位物业发展分析高档宜居社区高档高档不等于高端我们和澜泊湾、凤凰城等高端项目走差异化竞争强调产品的高品质、舒适度。同时强调项目的附加值。宜居紧邻通达路便捷。定位于一个适合居住的社区。*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告客源定位游离客户群重点客户群核心客户群周边乡镇客户公务员兰山区私营业主核心客户由于临沂做为第二大商品城的缘故无论从数量和购买力来看都将是高品质项目的主力的购买人群。重点客户作为最稳定收入的群体他们对生活是有追求的政府分的房是远远达不到他们真实内心的需求的。游离客户临沂作为山东最大的地级市三区九县一千万人市区对于其周边的乡镇的客户还是有较强的吸引力的。物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品建议产品选择由于市场对低密度产品较低地块的容积率市场多数项目综合容积率在地价较低降容积率可行地块容积率降低物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品建议产品选择物业发展分析方案名称方案一:跳跃型产品线方案二:稳健型产品线方案三:单一型产品线关键驱动因素小高层叠加别墅叠加别墅提高社区品质小高层提高项目容积率产品线梯度跨越较大联排别墅与高层的客户群体差异性比较大需要解决联叠加墅和小高层的产品创新小高层花园洋房洋房市场接受度高小高层提高容积率产品线梯度较小客户群体主要是经济上的差别需要解决洋房产品的创新小高层产品在保证容积率的前提下可以将社区的舒适度做得较高紧密的产品线梯度纯高层客户群体差异小需要解决纯高层产品创新竞争因素考虑到目前区域的竞争主要集中在小高层因此选择差别性的类别墅产品无疑更有优势而且溢价高最直接的竞争沂龙湾有洋房产品相对溢价和叠加产品相比差距较远产品没有溢价空间市场同一产品高度竞争选择进入不选择进入不选择进入*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品建议面积配比小高层产品二房㎡主要针对刚性需求、年轻人以及部分乡镇到市区工作的客户。三房㎡本项目主力户型主要符合核心客群私营业主较为舒适的三房需求。四房㎡和三房客户基本相同主要是客户人员不同或者针对更强调功能的客户。物业发展分析房型户型面积(㎡)面积比例二房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫合计*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品建议面积配比叠加产品叠加产品以小户型为主提高单价控制总价在户型上强调产品创新和附送面积物业发展分析房型户型面积(㎡)面积比例四房二厅三卫四房二厅二卫合计*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告去化速度市场项目普遍年均去化情况在万平方米市场现状销售情况好的大盘在万平方米本项目出色的产品表现以及附加值完整的营销体系支撑结合市场情况和项目自身定位我们认为年均去化在万平方米之间*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告“竞合”策略以沂龙湾的品牌号召力规模项目与其直面竞争胜率是很低的我们应该利用沂龙湾于整个区域规划的提升作用和鲁商市场领头羊的示范共同把市场做熟在竞合关系中我们共享自然资源、市政资源、商业资源和人脉资源只有进行区域联合充分发挥每个项目不同的资源优势提倡资源互补避免资源浪费才能降低开发成本大幅拉升区域的整体品质共同“造市”需要竞合房地产商品所固有的不可移动性意味着只有聚气才能聚财只有制造“热点”地区才能造就区域市场的整体繁荣和规范这样才能达到资源整合、共同做大的目的。市场策略*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告项目定价小高层参考项目:考虑到沂龙湾的规模优势和品牌优势作为区域内的指标性项目我们采取竞合策略入市价格不应该高于沂龙湾首批应该通过性价比优势吸引客户。我们的入市小高层价格在元平方米项目均价(元m)沂龙湾(二期)小高层*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告价格定位叠加产品参考项目:考虑到我们叠加产品有高附加值根据市场现在叠加产品的比值我们认为和小高层的比值在左右是相对合理的因此根据小高层元平方米的定价叠加产品入市价格在元平方米。我们的叠加产品入市价格在元平方米项目住宅价格叠加价格比值备注:滨河国际小高层叠加:附送地下室平方米滨河阳光多层叠加:没有太多附赠空间沂龙湾(二期)小高层花园洋房首层:附送地下室平方米*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告产品建议物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告规划布局建议总建平方米容积率。公寓平方米。叠加别墅平方米。物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告新古典主义建筑立面*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告建筑立面*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告ARTdeco建筑立面*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告其注重装饰的建筑效果使其成为“豪华”建筑的象征对提升项目形象有较好效果。建筑立面*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告社区入口将大型绿化植被和喷泉这样的标志性景观来突出一个入口位置社区入口的品质感得到提升使得项目在整个外部表现方面增加一个吸引客户的卖点社区的高档感能得到整个区域的认同。规划布局建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告建议吸收欧式古典景观庭院的基本构架和布局融合现代新颖的西部表现手法着重强调规整的几何图形以突出尊贵感。入口景观景观建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告可通过地形的变化形成特有的坡地景观景观建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告参考龙湖成功的经验加大景观的投入并且更多的采用花卉景观建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告建议设置又轻松、简洁、温馨的半私密与静态的休闲空间为住户提供不同空间的需求体验与选择同时满足不同年龄层次住户的需求。景观建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告建议可将一些小景观也带入地上车位处如在车位区做一些花架车棚在这些车棚种植上藤蔓开花植物或是挂上小盆栽这样远远看去看到的不在是车棚而是开满鲜花的花架。景观建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告可以利用植草格铺设,虚设成车位在后期上可以不作停车用而是直接作为草坪用。景观建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告建议将高层部分的底层做成架空层并将社区景观延伸进去拓宽客户的景观视野。景观建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告高层产品主力面积控制在平方米左右仅在景观最佳位置设置少量平方米舒适型三房户型设计中注重户型附加值的设计(赠送面积建议大于)。户型建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告天井天井建筑面积:㎡使用面积:㎡户型特点:未来天井可封闭作房间使用增加户型功能空间。㎡两房可改为㎡三房。【附加面积方式天井】户型建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告建筑面积:㎡使用面积:㎡户型特点:、入户花园计半面积空中花园、温馨花池均不计面积。、米奢侈双层空间。【附加面积方式空中花园】户型建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告【附加面积方式空中花园】户型建议*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告户型推荐户型建议叠加别墅*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告户型推荐负一层一层二层*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告户型推荐二层三层*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告户型推荐四层五层*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告叠加别墅下叠㎡下叠整体采光不足北入户效果较差犹如进入地下室通过二层走廊进入下叠的二层北向次卧入户感觉较差*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告叠加别墅上叠㎡*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告营销体系物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告高档物业营销模式它囊括高档物业软、硬件的支撑及剧场式营销模式新、老客户的管理维系体系严谨、近乎完美的营销策略和营销计划……营销体系建议物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告高档物业营销模式剧场式营销启示高档物业的价格除了产品本身的价值因素外更多的是产品之外的东西。“五星级”酒店与“四星级”酒店最大的区别在于服务。策略引入高端物业的“体验式”营销的理念在产品力本身“硬件”支撑的同时我们为项目量身定制了“剧场式营销”。营销体系建议物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告剧场式营销定义打造全程礼遇服务。流程图客户停车保安岗位导示拉门引领客户进场门童拉门置业顾问全程陪同裱板、模型VCR(三维展示)精装概念艺术展示洽谈区选定户型看房班车礼遇看房通道礼遇样板房全程服务返回销售中心客户离场拉门导示客户离场下一页营销体系建议物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告剧场式营销场景一停车导示说明:在停车导示时保安一负责导示停车拉车门并领至销售中心。保安二负责站岗遇到嘉宾敬礼示意。PS雨天为客户打伞送客户上车。帮客户拦出租车。返回“向前…往左打…回。停!”(配合手式)拉车门物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告剧场式营销场景二门童礼遇说明:在客户走至门口时门童主动拉门并打招呼同时引导至销售前接待将客户交给置业顾问。返回主动拉门“本项目欢迎您”请允许我帮您安排专属的置业顾问物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告剧场式营销场景三VCR展示区位的前景高端产品的规划精装修解读公司品牌礼遇服务说明:向客户陈述高端物业的标准。让客户深度感触及体验提升客户对项目的心理预期。解读精装修提升客户接受度。返回物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告剧场式营销场景四精装艺术视觉冲击核心装修品牌概念文化升华说明:表现精装战略合作联盟强大的后援支持。深层次的展示精装修理念把建材、生活和艺术完美结合。深究品牌历史体验建材的文化。返回物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告剧场式营销场景五吧台礼遇说明:简洁、现代化的吧台内外光线通透。客户入座后提供红茶、绿茶、咖啡、果汁等服务。阶段性的冷饮、水果、甜品等服务。专业、标准的倒水、续杯服务。返回物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告高档物业营销模式客户维系管理体系我们的策略充分挖掘和利用老客户的资源和渠道形成“口碑营销”通过专属的老客户专题活动(新品推荐会)提升高档物业调性及知名度定制完善的后台管理机制提升客户满意度。营销体系建议物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告高档物业营销模式客户维系管理体系专项活动幸福传递计划嘉宾置业优越计划新品发布会……营销体系建议物业发展分析*临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告THANKS

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