编号：_____________
商场消防设施维护保养
合同
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甲 方：________________________________________________
乙 方：___________________________
签订日期：_______年______月______日
委托方： （以下简称甲方）
承接方： （以下简称乙方）
鉴于甲方委托乙方实施商场消防系统设施巡查、维护保养工作，根据《中华人民共和国合同法》和相关法律、法规，为明确双方责任、权益和义务，经双方友好协商，制定以下合同条款，以资在合同履行中共同遵守。
第一条 维护保养内容、期限及费用
1.1甲方委托乙方对其指定建筑的消防设施进行巡查、维护保养，具体如下：
建筑名称：____________________________________
地 点：____________________________________
维护保养工程范围：商场商场、停车场和商场集团写字楼
1.2消防设施维护保养仅限于以下消防系统内容：
1.2.1 火灾自动报警及联动系统包括（燃气报警、事故强排风）。
1.2.2 消防主机联动控制系统。
1.2.3 消防广播的切换及消防对讲电话系统。
1.2.4 消火栓系统（包括水炮系统）。
1.2.5 自动喷淋灭火系统（包含水幕系统）。
1.2.6 七氟丙烷气体灭火系统。
1.2.7 消防排烟系统。
1.2.8 防火卷帘门和防火门。
1.2.9 消防疏散指示及楼梯通道应急照明。
1.3维护保养期限：
本合同维保期限为____________个月。
1.4维护保养费用：
本合同维保费为人民币____________ (大写____________)。
第二条 技术资料及图纸提供
甲方于本合同签订后____________个工作日内向乙方提供的图纸和资料如下：
2.1 图纸：
2.1.1消防给水系统（含消火栓、自动喷水灭火、泡沫等）；
2.1.2防排烟系统；
2.1.3火灾自动报警系统（含联动、紧急广播、消防电话）；
2.1.4气体灭火系统。
2.2 技术资料
2.2.1消防控制设备（含自动报警控制器、联动控制器、广播通讯柜、气体灭火控制器等）的原理图、端子接线图。
2.2.2消防被控制设备（含消防水泵、防烟/排烟风机、防火卷帘、电梯、非消防电源、应急照明等）控制柜的原理图、端子接线图。
2.3设备资料
2.3.1消防给水设备（水泵、报警阀、压力开关、信号阀、水流指示器等）产品说明书。
2.3.2灭火系统设备（灭火剂储存装置、启动装置、选择分配装置、称重装置和警报装置等）产品说明书。
2.3.3火灾报警设备（含报警控制器、各种模块或中继器、探测器、气体灭火控制器等）产品说明书。
2.3.4防排烟设备（含风机、风阀等）产品说明书。
2.3.5防火分割设备（防火卷帘门及闭门器装置、启动控制装置等）的产品说明书。
2.4其它文件
2.4.1 消防设备的运转记录。
2.4.2 消防系统调试
报告
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。
2.4.3 消防系统编码表。
第三条 甲方责任
3.1甲方委任____________为该项目的代表，负责本合同的履行和协调，甲方的代表人必须由具备相关专业知识的人员担任。若甲方代表变更，须提前____________ 天通知乙方，其接任者必须全权承接前任应负的责任。
3.2 负责协助乙方进行维护保养过程中的全面工作。
3.3 负责提供维护保养所需的水、电供应；协助办理乙方人员相关的出入证件。
3.4 负责提供维护保养所需的垂直运输。
3.5 负责通知商铺等相关人员有关维护保养的工作协调问题。
3.6 负责商场消防通道畅通和商铺日常管理巡查，消除安全隐患，预防火灾的发生。
3.7 按合同支付维护保养费用。
3.8 负责审核所需购置更换的配件。
第四条 乙方责任
4.1 乙方委任 电话： 为本项目日常维护联系人。乙方委派人员常年（每日两人次）早中班留守商场值班并对本项目实施日常巡查、维护保养。
4.2 乙方维护人员名单应于本合同生效后____________ 日内以书面形式送交甲方备案，当人员发生变化时应提前____________天通知甲方。
4.3 乙方消防维修人员应遵守甲方的各项规章
制度
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和操作规程,服从甲方的工作指导和工作安排。
4.4 乙方按照合同附件1的相关内容及时间要求进行维护保养，所有记录应如实填写，并会同甲方代表共同签字确认。
4.5 除例行检查、保养外，如系统发生故障时，乙方在接到甲方通知后，____________分钟内赶到现场进行处理，一般故障应该立即排除，严重故障应该在____________小时内修复。当需超过1天尚无法修复时，需书面通知甲方，甲方将增加日常管理人员与维保单位工作人员一同作好维修期间的安全防范，同时维保方增加技术力量，尽快修复故障。
4.6 乙方对设备进行维修、更换零件需经甲方认可后方可进行，具体约定按本合同第五条款执行。
4.7 培训、指导甲方管理部门相关人员熟悉和正确使用、操作本项目的消防设备设施。
4.9 在维护保养过程中因乙方原因造成消防系统或消防产品的损坏，则由乙方负责维修或更换。
4.10 协助甲方做好本项目装修消防系统二次整改工作。乙方有责任协助甲方做好本项目的消防系统的整改工作，配合程度及相关费用另行协商。
4.11 做好消防设施资料建档工作，及时更新老的资料。
4.12协助并参与甲方进行消防演习、验收、检查等工作。
第五条 更换材料、设备的供应
5.1系统终端设备如发生老化等自然损坏，不能满足安全工作和系统运行的要求，乙方应及时向甲方提出书面意见。
5.2消防设备零部件更换价格在____________元以下的材料费（材料单价）由维保单位负责，单件价格超过____________元的费用由甲方承担。在维保过程中，必须坚持以修为主的原则，确需更换零件时，乙方应及时写出书面说明，由甲乙双方共同论证确定，待甲方认可后方可实施（甲方可自行购买或委托乙方购买）。
第六条 维护保养费用的支付
6.1 本合同消防维修保养款的支付方式为按全年四季度平均支付，乙方于每季度末向甲方提交相关发票和付款申请，甲方在收到相关资料以及本季度消防系统维保记录和运行状况说明，经甲方检查合格后____________天内支付本季度的维修保养工程款。如经甲方检查不合格，均按附件2《商场消防维保服务要求及维保质量考评标准》扣除相应的费用。
第七条 争议、违约和索赔
7.1甲、乙双方在履行合同过程中如发生争议，首先应本着友好合作态度协商解决，若经协商仍不能解决，任何一方有权向深圳仲裁委员会申请仲裁。
7.2 违约
7.2.1 违约的处理：合同双方任何一方不能全面履行合同条款，均属违约。违约所造成的经济损失，概由违约方承担赔偿责任。
7.2.2 违约金的标准：合同履行中任何一方无正当理由单方终止合同，均属单方违约，违约方除赔偿因此给对方造成的全部经济损失外，必须向对方支付不少于合同价款____________%的违约金。
7.3 索赔
7.3.1 甲方不按合同约定支付各种费用，造成乙方经济损失，乙方可按以下规定向甲方索赔：
（A）索赔事件发生后____________天内，向甲方发出书面的索赔通知并提供合法正当索赔理由和相关证据。
（B）甲方在接到索赔通知____________天内给予批准或要求乙方进一步补充索赔理由和证据，甲方在____________天内未予答复，应视为该项索赔已被甲方接受。
7.3.2 乙方未按合同的约定履行义务而造成甲方经济损失，甲方可以按以下规定向乙方索赔。
（A）索赔事件发生后____________天内，向乙方发出书面的索赔通知并提供合法正当索赔理由和相关证据。
（B）乙方在接到索赔通知____________天内给予批准或要求甲方进一步补充索赔理由和证据，乙方在十天内未予答复，应视为该项索赔已被乙方接受。
第八条 安全工作
8.1 乙方在保养过程中应按安全工作有关规定，采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。
8.2 若发生重大伤亡事故，乙方应按有关规定立即报告甲方代表。甲方为抢救提供必要条件，发生的费用由责任方承担。
8.4 在有毒有害环境中施工，甲方应按有关规定提供相应的防护措施，并负担有关的经济支出。
8.5 乙方须为自身人员办理各类保险并承担保险费用。
第九条 合同的生效和终止
9.1 本合同自甲、乙双方法人代表或其委托代理人签字并加盖公章后即行生效。
9.2 在本合同自然失效前____________个月内乙方应主动向甲方联系续签合同事宜，甲方在合同期最后一天24小时内无答复则从零时起视为自动终止合同。
9.3乙方不及时履行维修责任或维修质量不达标，经二次返工仍不达标的，甲方有权解除合同。
第十条 合同的份数
10.1本合同正本____________式____________份，甲____________份乙方____________份，均具同等法律效力。
附件：
附件1：商场消防维保工作内容及要求
附件2：商场消防维保服务要求及维保质量考评标准
委托方（盖章）： 承接方（盖章）：
地址： 地址：
法人代表（签名）： 法人代表（签名）：
或委托代表（签名）： 或委托代表（签名）
电话： 电话：
传真： 传真：
邮政编码： 邮政编码：
开户银行： 开户银行：
帐号名称： 帐号名称：
帐号： 帐号：
签订日期： 签订日期：
附件1：
商场消防维保工作内容及要求
一、消防系统维修保养措施要求
（1）每次检查完毕后对检查结果如实做好记录，并会同甲方签字确认。
（2）制定相关的检查记录表，定期检查、保养。
（3）每月月底对各消防系统进行一次测试，并提交测试报告，每季度向甲方提供一份维修保养
工作总结
关于社区教育工作总结关于年中工作总结关于校园安全工作总结关于校园安全工作总结关于意识形态工作总结
。
（4）有义务培训、指导甲方值班人员学习消防规范，熟悉和正常使用、操作消防设施设备。
（5）对消防设施出现故障及时修复，保障整个消防系统的正常运转，有关消防设备使用完好率达到____________%以上。
（6）当消防设施出现严重故障，不得不停用时，应会同甲方向消防监督部门报告，同时进行抢修，尽快恢复系统的正常运行。
二、维保方式
1、日常检查。
（1） 要派人长期留守商场，每周对报警系统日常误报警清查，报警系统运行检查，系统日常保养。确保报警系统的正常、灵敏、精确。
（2） 确保消防水泵、稳压泵、增压泵及所有相关设备运作正常，各水箱水位正常。
（3） 对消防水系统进行末端试水，室外消防栓抽查检查。确保整个消防栓的完好、好用，消防水出水状况符合消防规定。
（4） 发现以上隐患，在____________小时内排除修复。重大隐患应立即与甲方采取应急措施。
2、每月进行一次常规检查。
（1）在每周检查的基础上每月一次对烟感探测器、温感探测器进行抽查，测试报警灵敏度，抽查率达到____________%以上。对手动报警按扭、消防栓报警按扭进行报警模拟测试，抽查率达到10%以上。
（2）每月一次对报警系统进行联动测试：首先报警主机调至自动档，在各楼层用烟雾或按两到三个手报报警，联动相关设备。
（3）每月一次对消防水系统的联动检查测试：
将报警主机及喷淋泵、消防栓泵的控制柜调至自动档后用喷淋末端排水和消防栓按扭报警，启动喷淋泵和消防栓泵。
3、在有甲方工作人员参与的情况下，每季度进行一次各系统的部分功能测试、保养。
（1）在日常测试、维护、保养的基础上每季度需对手动报警器、喷淋泵、消火栓泵及管道系统的阀门轴心上润滑油，对正压风口、防火阀、风机除锈及上润滑油。
（2）测试各系统功能是否符合规定，是否正常。
4、每半年进行一次各系统的全面检测及联动试验，并就测试情况出具测试报告。全面检测及试验内容包括：
（1）火灾自动报警系统
火灾自动报警主机的声、光显示和所有外设警示设备功能
火灾探测器和手动报警按钮的动作及确认灯显示
水流指示器、压力开关等输入信号设备的输入信号
对备用电源供电系统进行三次主电源和备用电源自动切换试验
自动喷淋系统联动功能测试
室内消火栓系统联动功能测试
水喷雾系统联动功能测试
防火卷帘系统联动功能测试
防排烟系统联动功能测试
气体灭火系统联动功能测试
消防电梯系统联动功能测试
事故广播系统联动功能测试
燃气报警系统功能测试
（2）自动喷淋灭火系统
启动运转喷淋泵
主、备泵切换功能
各阀门的启闭状态
水泵结合器完好情况
消防储水量及水质
（3）消火栓灭火系统
启动运转消防泵
主、备泵切换功能
各阀门的启闭状态
水泵结合器完好情况
消防储水量及水质
（4）消防广播、消防对讲系统
对楼层进行送话广播
楼层与控制中心对讲
机房、水泵房与控制中心对讲
（5）非消防电源测试
电源切换试验
5、对检查测试中发现的问题故障及时组织维修更换，排除故障。对一时无法解决的问题应立即报告甲方，同时采取应急措施。
6、做好消防设施资料建档工作，及时更新老的资料。
7、有责任和义务配合甲方及上级主管部门组织的消防检查、培训、宣传及其它消防相关工作。
8、全面认真执行国家的有关规定，并承担相应的责任。认真服从深圳市消防管理部门的技术指导。
附件2：
商场消防维保服务要求及维保质量考评标准
消防维保是消防系统发挥正常功能的前提和保障，我公司依照国家《火灾自动系统施工及验收规范》、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》等规范，结合商场的设备实际和管理要求，以使整个维保工作系统化、规范化，使商场整个消防设备系统始终处于良好的运行状态。制定商场消防维保服务要求及质量考评标准如下：
一、消防系统专业维保公司职责：
1、熟悉广场内消防系统建设总体规划，掌握各子系统的总体布局和具体分布，并建立
相关技术档案。
2、负责广场内消防系统技术性设施的日常检查、专业技术维护、保养、维修，做好日
常工作记录并经物管中心工程部确认。
3、为消防系统的正常运转提供技术保障，使消防系统处于正常运行状态，并符合消防
规范要求，确保政府消防部门检查符合要求。
4、定期对广场内消防系统进行功能性测试和维护，并提供测试报告。
5、安排专业维保人员常驻广场值班，每天24小时热线服务，发生应急情况及时到场
处置，指导启用消防应急设施、设备和复位消防联动设施、设备。消防设施、设备
出现故障、损坏及时修复。
6、对广场工程部、商管部、消防控制中心值班人员、物业管理人员等相关人员进行操
作培训及指导，使相关人员掌握消防系统工作原理、操作技能及对报警、故障、联
动反馈信号的识别。
7、对年久老化或不符合消防规范要求的消防设施、设备、器材提出更换或改造建议。
8、汇同广场工程部制定维保检查计划。
9、消防设施检测仪器及维保工具到位。
二、消防系统检查、维保技术要求：
（一）火灾自动报警系： 火灾自动报警系统是整个消防系统的中枢，它包括集中火灾报警控制器、消防控制设备、区域火灾警报控制器、火灾探测器、手动火灾报警按钮、报警开关信号、火灾警报装置、火警电话、火灾事故广播、联动控制装置、自动灭火系统控制装置等设备。因此火灾自动报警系统是一个涉及面最大、专业性又较强的系统，也是一个最容易出问题的系统，它主要存在以下问题：
1、消防主机的维保：
1.1消防控制主机电源检查项目：
1）检查系统电压偏移是否在允许范围内。系统电源标准：AC 197V~242V 50Hz 1Hz（1分）
2）查看消防控制配电箱的标志，以及仪表、指示灯、开关、控制按钮。（2分）
3）检查主电源和备用电源之间的自动切换是否正常。（1分）
4）自动控制方式下,手动切断消防主电源,观察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。（1分）
5）人为控制方式下,在低压配电室应先切断消防主电源,后闭合备用消防电源,观察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。（1分）
6）每季度要对备用电源进行1~2次充放电实验,1~3次主电源和备用电源自动切换实验。（2分）
1.2每月应对消防控制主机进行如下项目检查：
1）触发自检键，进行功能自检。 （1分）
2）对控制器电源全部发光显示器进行检验,并循环三次。（1分）
3）对Ⅱ级编程继电器进行检验,检验期间继电器触点动作,但输出+24V撤消。（2分）
4）对打印机功能进行检验。（1分）
5）对控制器的主要硬件接口芯片,存储器芯片及各类插件的主要IC芯片（探测器和模
块线路）进行自动实时故障检测并排除故障。（3分）
6）切断主电源，查看备用直流电源自动投入和主、备电源的状态显示情况。（1分）
7）在备用直流电源供电状态下，进行断路故障报警及火警优先功能。（1分）
2、消防联动设备常见问题及处理要求：
2.1 探测器、手动火灾报警按钮、报警开关信号故障处理要求：
1）探测器：采用专用检测器，每月按总量的1/10，分期分批对火灾探测器加烟或加温试验，进行模拟火灾响应实验和故障报警实验，每年完成一次全样检查，另外探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一遍，并作响应阀值及其他必要的功能试验。（5分）
2）手动报警按钮，进行模拟火灾状态下的响应试验，每月按总量的1/10，每年完成一次全样检查。另外探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一遍，并作响应阀值及其他必要的功能试验。（3分）
3）声光：进行模拟火灾状态下的响应试验，每月按总量的1/10，每年完成一次全样检查，对于经常误报警的设备及场所作技术分析。 （2分）
2.2联动控制装置及多线控制盘：
1）每月进行一次联动多线控制盘按钮和信号灯测试，发现故障及时排除。（3分）
2）每月进行一次消防电话测试，发现故障及时排除。（2分）
2.3消火栓按钮测试要求：通过消火栓按钮启停水泵，检查反馈信号是否正常，每月
一次，设备用泵时，应该同时试验主备泵的切换功能。（3分）
2.4消防水泵的测试要求：通过消防控制室远程和水泵控制柜就地启停水泵，检查反馈
信号是否正常，每月一次，同时试验主备泵的切换功能。（3分）
2.5湿式报警阀测试要求：打开试验警铃阀，检测压力开关，电气信号是否正常，打开
排水阀检查主阀是否正常，每月一次。 （3分）
2.6水流指示器测试要求：用喷淋系统楼层末端进行放水试验，检查水流指示器是否正常，每月一次。（3分）
2.7防排烟控制系统保养（5分）
要求：消防风机每季度进行一次维修保养，并将内容记录在《消防风机保养记录表》中，保养内容如下：
2.7.1断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。
2.7.2紧固各部分松动的螺丝及联轴器。
2.7.3检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。
2.7.4检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。
2.7.5清洁电机及风滤器和机壳内部。
2.7.6向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。
2.7.7检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。
2.7.8手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。
2.7.9各遥控点的控制箱（含箱内元件）全面检查。
2.7.10连续三次手动开停机检查各点遥控的正确性、可靠性。
2.7.11中控室远程打开排烟口或正压送风口联动排烟机或正压送风机，每季度一次。
2.7.12连续运转半小时验证风机运转正常。
2.8防火卷帘季度保养要求：（5分）
2.8.1外观检查门轨、门扇无变形、卡阻现象，手动按钮箱良好上锁。
2.8.2卷帘门的电控箱指示讯号正常，箱体完好。
2.8.3对卷帘门控制箱自检按钮、故障报警消声键、复位键进行专门检查。
2.8.4紧固各电线接头，清洁控制箱内的灰尘、检查箱内电气元件是否齐备。
2.8.5手动、联动控制卷帘启闭动作及信号反馈正常。
（二）自动喷水灭火系统
1、每天检查一次消防水池水位，确认水位指数是否正常。（1分）
2、每月对消防供水控制阀门上的铅封或锁链检查一次，确认所有控制阀门是否处于开启状态。（2分）
3、每月对消防水泵结合器接口及附件检查一次，确认接口是否完好、无渗漏、闷盖齐全。（1分）
4、每月检查一次喷头，清除障碍物，发现不正常的喷头及时更换。（1分）
5、每月对喷淋泵和卷帘水幕泵作一次启动试运转正常。（2分）
6、每月用末端试水装置对水流指示器作一次检查，确认报警正常。（1分）
7、每月对湿式报警阀旁的供水阀进行一次供水试验，确认报警正常。（1分）
8、每月对室外阀门、进水控制阀门检查一次确保处于开启状态。（1分）
9、每季度对高空水炮系统进行一次测试。（2分）
（三）消防控制联动系统
每季度对下列设备作一次联动工作检查：
1、检查喷淋泵、消火栓泵、卷帘水幕泵的联动工作情况。（2分）
2、检查各消防设施的切换开关是否正常。（2分）
3、防火门、防火卷帘系统联动工作情况。（2分）
4、防排烟系统联动工作情况。（2分）
5、正压送风系统联动情况。（2分）
6、电梯是否能自动归首层。（2分）
（四）消火栓系统
1、每月检查室内消火栓栓头是否漏水，开关是否灵活，组件是否完整。（2分）
2、每月对屋面试验栓进行放水试验，并用消火栓按钮启动消防泵，实验供水系统的水量水压。（2分）
（五）消防安全照明、疏散指示系统
每月对应急照明和疏散指示灯进行一次充放电，并做好记录交给甲方。（2分）
（六）对气体灭火系统每月做一次设备运行状态例行检查,每半年作一次功能性检测和保养。（2分）
三、施工配合方法与质量合格证体系（4分）
1、维护人员应熟悉消防工程中系统的工作原理及操作方法。
2、维保人员应了解消防系统主要设备的安装位置及水源情况。
3、对消防系统各供水控制阀作状态标识。
4、维保人员应持证上岗，做好日常检查记录工作。
5、保证消防系统的各供水管网充满压力，自动喷水灭火系统的最不利点压力大于0.05MPa，发现异常时，应及时维修。
6、月、季、年度检查时发现管网有渗漏、阻滞或接到甲方管理人员通知系统异常时，应及时检查处理。设备器件有问题，需要更换维修时，必须尽快处理，不得无故拖延。
7、为消防系统的正常运转提供技术保障，使消防系统处于正常运行状态，并符合消防规范要求，确保政府消防部门检查符合要求。
四、施工安全措施（4分）
1、月、季、年检进行之前，有甲方出具书面通知，并通知各楼层工作人员，以免造成不必要的干扰和误会。
2、维护人员检修设备时，必须通知甲方值班人员。
3、系统维修时，如需断电、断水应向甲方领导报告，取得同意并派人现场监督，加强防范措施后方能动工。
4、在作消防联动设备测试时，应清除设备周围的杂物，禁止无关人员进入现场。
五、施工组织（5分）
1、月检____________次，在每月下旬进行，时间与甲方商定。
2、季检____________次。
3、年检____________次。以年检结束本年度的消防工程维护工作，通过一年的检查维保，注意发现问题，研究问题，以主人翁的姿态向甲方提出科学、合理的建议。
4、上述各项检查，如发现问题应及时处理，始终保持各系统正常运行，各设备完整好用。
5、维保公司安排专业维保人员常年驻甲方值班，每天24小时热线服务，发生应急情况及时到场处置，指导启用消防应急设施、设备和复位消防联动设施、设备。消防设施、设备出现故障、损坏及时修复。
6、每次检查完毕，出示检查报告，甲乙双方签字认可，一式____________份，双方各执____________份，建立年度维保档案。
六、商场消防维保质量考评细则
商场物管中心工程部每季度根据消防维保计划对消防维保项目进行抽
查。对没完成的或不合格的消防维保项目按上述分值标准扣除相应的分值，单项多处不合格扣分叠加。每季度扣分累计超过____________分为不合格。按每分____________元对维保公司进行处罚。三次抽查不合格将解除消防维保合同，并由消防维保公司承担全部责任。
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