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首页 长沙易居-2009中建·芙蓉和苑项目定位报告332p

长沙易居-2009中建·芙蓉和苑项目定位报告332p.ppt

长沙易居-2009中建·芙蓉和苑项目定位报告332p

教育文库
2018-11-24 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《长沙易居-2009中建·芙蓉和苑项目定位报告332pppt》,可适用于市场营销领域

中建·芙蓉和苑项目定位报告(易居中国)长沙易居投资顾问有限公司敬呈:中建信和地产有限公司前言本次报告主要为中建·芙蓉和苑可行性分析及项目定位与项目价值体系打造。本报告旨在通过对长沙市场的深度把握和深刻调研的基础上结合本项目所处的地段位置及用地特点为项目产品的发展战略及产品规划提供准确的方向并针对性的进行经济测算为中建地产决策提供参考。市场解读项目定位项目解读物业发展宏观经济分析长沙房地产市场分析长沙城市发展方向分析长沙市场大盘分析项目目标客户分析大盘运作模式分析项目整体定位项目背景与开发目标分析项目地块价值分析区域竞争分析项目规划物业发展建议经济测算市场解读项目解读项目定位物业发展策略规划整体经济:“V”形调整期扩内需、促增长未来大势趋好。、受年全球经济危机影响中国经济持续下滑政府出台各项救市政策增大内需促进经济回温。、据相关专家预测:中国经济目前呈V型发展预计年、季度将探底、季度将逐渐复苏全年实现GPD增长。年月:政府出台项扩大内需之举同时公布总额达万亿元的庞大投资计划年月:国务院常务出台扩大内需、促进增长的项实施措施年月:中国人民银行宣布大幅度降息调整幅度创年之最年月起:国务院常务会议审议并原则大振兴规划产业房地产尚在拟定中。长沙经济仍保持较高的增长速度长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升经济快速发展的势头尚未改变。长沙GDP增长仍在以上远高于全国GDP增长水平经济危机对长沙经济的影响尚未显现。进入月后长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升。在国家家电下乡节能补贴等政策的带动下长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨。ChartSheet年年年年年年年年一季度年二季度年三季度年四季度年一季度年年年年年年年年SheetSheetSheet整体市场:政府通过宏观政策积极救市利好消息不断落实楼市已经开始回升。、中央和长沙市政府均出台救市政策全面刺激房地产业的复苏。、受积极救市政策的影响房地产调整周期将缩短专家预测年或是房地产市场转折期这将直接影响到消费者的购买信心。年月:三部委全面救市宣步免征购房印花税、增值税贷款利率下限调至基准利率的倍年月:长沙市政府出台《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》首次购房契税均调至年月:国务院公布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》二手房转让营业税全免期限由年转为年。年运行区位年运行区位受积极政策影响调整周期将缩短未来市场走势判断户定位:通过结合本项目的整体定位、项目竞争策略和目标客户现状本项目的目标客户定位为:核心客户区域内原住民、多个产业园员工和市中心扩散的泛公务员、教师、私营业主和企事业单位员工以及投资客户。次要客户湘潭和株洲的进长客户、以及健康养老客户和务实客户。游离客户湖南在外地的返乡客户等。阶段性客户定位高档客户中档客户中低档客户投资客目标客户图例:★核心客户◆重要客户●游离客户分阶段客户定位●★★◆形成品牌前形成品牌后★★●★分阶段客户定位原则:易于控制风险有助于提升品牌有助于后续开发小高层住宅洋房高档公寓泛商业中心产品定位:市场解读项目定位项目解读物业发展宏观经济分析长沙房地产市场分析长沙城市发展方向分析长沙市场大盘分析项目目标客户分析大盘运作模式分析项目整体定位项目背景与开发目标分析项目地块价值分析区域竞争分析项目规划物业发展建议经济测算市场解读项目解读项目定位物业发展策略规划项目规划的出发点地块价值是居住价值的三线区域,但是商业价值最高。是居住价值的二线区域安静、居住的一线价值区存在一定外部景观可共享社区中心核心园林资源。我们通过市场上的成熟案例进行参考和获得启发。规划案例深圳溪山规划案例深圳溪山通过小高层高层围合布局来构筑项目边界同时隔绝公路噪音污染营造较为静谧的社区内部环境低密度产品占据景观资源最好的中心园林位置同时由小高层高层隔绝外部噪音污染。规划案例藏珑规划案例藏珑通过小高层围合布局来构筑项目边界同时隔绝公路噪音污染营造较为静谧的社区内部环境别墅占据景观资源最好的湖滨位置同时由小高层隔绝外部噪音污染。项目部分位置有台地、观湖优势可以做观景房型项目内部被规划中的市政道路穿越规划分析地块内部资源分析市政中的规划路韶山南路水面台地台地芙蓉南路项目部分位置有台地、观湖优势可以做观景房型项目内部被规划中的市政道路穿越规划分析地块内部资源分析规划分析内城、外城外城内城外城内城外城:开放的城市功能城市功能:多元化开放融合高效产业密切相关:居住购物休闲娱乐社区服务体系内城:相对独立与私密的社区功能社区功能:社区封闭人车分流安全尊重独立空间。规划分析内城、外城规划分析总体功能分区商业洋房小高层商业洋房规划分析总体功能分区商业区域在韶山路与芙蓉路各布置一个集中商业集中布置同时在临街面布置商铺小高层集中布置在地块西部平地区域洋房布置在地块内部台地区域享受台地的景观面同时隔离芙蓉南路带来的噪音污染提升洋房品质树立项目的价值标杆高层公寓布置原则对北侧的利用其次考虑对水体资源的利用。规划分析道路系统和中心景观由于两个地块由道路分割建议采用景观轴的形式将两部分连接在一起。主景观轴与道路系统重合设置同时对各种类型的物业进行分区景观设计突出南北向和东西向两条大的景观轴线南地块景观和地形相结合(台地、水面)处理成中央集中景观。北地块利用台地地形布置集中景观在两种物业之间的区域做集中景观。规划分析道路系统和中心景观规划分析主入口、会所和幼儿园建议:会所在前期作为售楼部使用主入口次入口次入口主入口主入口会所幼儿园规划分析楼体布局建议小高层洋房底商集中式商业公寓泛商业中心社区商业中心在中心园林东北侧布置洋房使其享受南向中心园林景观在芙蓉路与韶山路口各设置一集中商业充分利用其商业价值同时将公寓布置于此在资源相对最优的台地区域、中心园林东北角设置洋房提升项目价值与形象。观景高层位置建议采用转换角度的方式使尽量多的房型得到观景面规划分析楼体布局建议物业面积测算商业面积参数设定:预计五年内项目辐射范围内的消费指标人均每年消费支出:元服务半径内总人口:万取万。年单位营业额:元平米(三线外大型商业平均值)商业面积测算测算工具选择:根据单位商业面积营业额反算商业面积测算模型:商圈内人口消费总额(c)=人均消费支出(ar)×服务半径内总人口(就近)消费总支出(t)根据消费测算公式计算可得出:项目合理商业经营面积应不超过万平米为宜本项目如果进行合理的产品规划、定位及运营整体营业面积可扩大至万平米左右。初步建议地块一商业面积万平米其中集中式商业万平米裙楼商业平米左右。地块二商业面积万平米共计万平米。物业配比计算:住宅类型的容积率实现度:建筑形式高品质低容积率中品质中容积率低品质高容积率独立双拼别墅小于大于Townhouse、层叠加层多层层小高层层小高层层高层为保证住宅品质建议如下:洋房采用容积率计算层小高层采用容积率计算(主要是公寓分摊容积率)。由于限高存在暂不考虑层高层产品。地块一为商业中心留出平米地面面积计算结果如下:地块二主要为社区型商业因此无需单独留出地块面积计算结果如下:按照原地块容积率不变计算: 净面积容积率建筑面积小高层洋房总计  净面积容积率建筑面积小高层洋房总计 地块一的居住价值明显低于地块二但从上述计算结果来看地块一的洋房占地面积偏高因此建议调整将地块一的容积率适度上调以降低地块二的容积率。地块容积率调整后计算:将地块一的洋房建筑面积调整至平米约套。则计算如下:其中同样留出约平米的商业占地面积最后地块一的容积率为。调整后地块二物业计算如下:最后地块二的容积率为项目总建筑面积不变。 净面积容积率建筑面积小高层洋房小计 总计 净面积容积率建筑面积小高层洋房小计 总结物业配比和户型配比:物业配比:、以小高层点板结合为主、其次为公寓、再次为部分洋房。户型配比:、以房为主、两房和四房为辅、小户型单间根据公寓布局确定。各类型物业分布如下:其中以小高层为主洋房占据商业占十分之一。 建筑面积百分比小高层洋房商业共计市场解读项目定位项目解读物业发展宏观经济分析长沙房地产市场分析长沙城市发展方向分析长沙市场大盘分析项目目标客户分析大盘运作模式分析项目整体定位项目背景与开发目标分析项目地块价值分析区域竞争分析项目规划物业发展建议经济测算市场解读项目解读项目定位物业发展策略规划项目开发特点:极大利用景观资源依地势而建减少土地平整基于项目地形的思考万科英里用地面积:㎡容积率:总建筑面积:万余㎡(其中:住宅余平方米)产品形态:退台式联排住宅小高层公寓與山勢結合減少山坡平整设计概念佈局層次依山而建避免景觀受阻與山勢結合減少山坡平整设计概念佈局層次依山而建避免景觀受阻與山勢結合減少山坡平整设计概念佈局層次依山而建避免景觀受阻與山勢結合減少山坡平整设计概念佈局層次依山而建避免景觀受阻與山勢結合減少山坡平整设计概念佈局層次依山而建避免景觀受阻视线分析半地下景观车库双首层大堂最远点至停车场米高差米无障碍到户最远点至停车场米无障碍到户最远点至停车场米最远点至停车场米高差~米增加车道实现停车到户占地面积:万㎡总建筑面积:万㎡容积率:物业类型:高层、小高层万科东方尊峪高层退台设计及半地下停车库设计退台设计及护坡的处理高差园林打造:下沉式广场、叠水瀑布石桥、水景、园林绿化的运用叠水主入口水系山际泳池对山地景观的利用登山道、休闲小亭、平台游泳池重庆学府大道号占地面积:㎡总建筑面积:㎡容积率:绿化率:产品状态:小高层、多层项目总平面一期二期台地利用:根据不同坡向和地形高差建造不同类型的建筑依山势的形态、坡度层层退台后移形成丰富的空间层次。基于公司战略层面的思考目前长沙市场销售、形象相对较好社会影响较大的项目:大多为品牌开发商成熟产品线在长沙的复制如何打造中建地产品牌?如何实现可持续发展?基于公司战略层面的思考万科产品线系列金色系列(金色家园)金域系列(金域蓝湾)城花系列(四季花城)其他(第五园、十七英里)目标:打造中建地产在长沙本土第一开发商品牌。多个项目迅速开发已成为当前房地产开发企业进行扩张发展的重要途径而确立企业产品标准体系则成为前提和基础如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似即形成了产品标准基本固化各区域、各城市、各项目的开发和工作流程就会基本统一并形成了一条适合房地产开发企业自身发展的产品线。就会为房地产开发企业进行有效的内部管理和快速持续发展打下坚实的基础目前万科已有:金色、城花、金域等系列产品线恒大已有华府、名都、恒大城等多系列产品线。打造地产品牌需要鲜明的品牌印象!品牌印象需要鲜明的产品印象做支撑!标准化产品系列已经成为各大品牌发展商发展战略的核心之一。基于公司战略层面的思考基于公司战略层面的思考打造标准化产品的优势利于控制成本实现利润提升客户对项目认知度、忠诚度打造发展商品牌向品牌发展商学习向市场学习走市场认可的路…便于快速复制结合中建地产“信”“和”企业文化提炼出“诚信、信心、和谐、和善”的品牌基因我们提出:打造蕴含独特中建品牌特色的“中建地产”的产品体系标准!中建地产和苑系列标准体系中建地产和苑系列标准体系建筑规划体系环境景观体系服务管理体系产品实用体系社区文化体系信和营销体系硬标准软标准社区配套体系城市建设体系中建地产和苑系列标准体系建筑规划体系环境景观体系服务管理体系产品实用体系社区文化体系信和营销体系硬标准软标准社区配套体系城市建设体系精致典雅的新古典主义风格能够普遍的引起项目客户群体的认同感通过相对厚实的墙面和开窗相呼应突出项目稳重大方的性格。材质方面花园洋房类物业考虑石材、木材原生态材质的运用小高层公寓局部考虑石材考虑色彩之间的对比搭配花园洋房的风格和小高层的风格易于统一。建筑规划体系立面风格精致典雅的新古典主义风格建筑规划体系超低建筑密度、超宽栋距恒基凯旋门低密度高绿化、香港恒基兆业地产集团内地首次开发项目、采用中心园林式布局降低项目建筑密度栋间距最宽达到米保证各个建筑的通风采光私密性、通过低建筑密度来达到高绿化中心园林面积达到近万平米。建筑规划体系三段式立面效果、错落有致天际线底部中部上部城市天际线三段式立面设计分为底部、中部和上部进行形成较强的现代质感和丰富的层次感。与周边环境融合符合区域发展前景形成具有城市标志意义的天际线同时成为项目标志之一。中建地产和苑系列标准体系建筑规划体系环境景观体系服务管理体系产品实用体系社区文化体系信和营销体系硬标准软标准社区配套体系城市建设体系环境景观体系漫坡步道利用本项目坡地资源引入台地园林景观概念随地势层层递进锻造错落有致的立体景观极富层次感与气势从而不同于普通园林单调的平面景观。环境景观体系林荫大道小区主入口位置设置林荫大道通过仪仗式的林荫大道给予客户尊贵、私密的感觉。环境景观体系中央水景景观体系焦点采用现代欧式园林以大型主题水景作为园林最大卖点利用地块内的大面积水面、打造核心水景区充分利用大量的原生植被、坡地和高差等环境景观体系运动休闲体系以社区篮球场、羽毛球场为支撑配置多种运动休闲体系满足业主需求。环境景观体系阳光地下车库完全实现人车分流车辆在社区入口处便转入半地下停车场没有了车辆的鸣笛、尾气的排放归属生活一份宁静、舒适的居住环境。较于传统地下车库存在的阴暗、潮湿、不通风的缺点半地下车库采用既可采光又能通风的开敞式设计阳光通过天窗射进车库消除了一般停车库的阴暗与潮湿。同时降低居住的公摊电费降低业主的居住生活成本。环境景观体系阳光地下车库中建地产和苑系列标准体系建筑规划体系环境景观体系服务管理体系产品实用体系社区文化体系信和营销体系硬标准软标准社区配套体系城市建设体系、洋房核心价值产品独立入户私家花园层以上通过外接楼梯回家改变“过堂式”的传统方式独特的露台空间层层退台的台阶状结构令每户拥有南向的私家花园或露台户型设计要求:洋房(复式退台)楼层房房面积㎡㎡层高跃层米左右朝向两房朝南两房朝南进深进深米左右开间客厅:米以上主卧:米入户方式一二层直接入户赠送面积送后庭院、前露台、半地下车位送㎡左右阳光地下室、后庭院、露台、阳光房其他户型丰富化每种面积区间最少四种户型顶层洋房赠送天台花园私有尊贵空间独享优质生活天台花园面积全部赠送大幅提升顶层洋房的产品附加值完全私有的天台花园向上延续优质生活空间为生活提供了无限遐想长沙可比性项目案例:阳光顶层洋房。深圳圣莫丽斯顶层复式洋房天台花园空中大露台大面积赠送增加情趣观景活动空间提升生活品质大露台可以增加情趣的观景活动空间可以实现全部赠送实现物超所值长沙可比性项目案例:阳光、卓越蔚蓝海岸、利海米兰春天。阳光复式洋房空中大露台顶层洋房赠送坡屋顶送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间增加客户购买的价值感坡屋顶极大地增加了卧房的舒适度通过加设夹板可以充分利用上层空间案例借鉴:利海米兰春天洋房建筑面积㎡套内面积㎡阁楼赠送面积达㎡极大提高了产品附加值。阁楼赠送面积:㎡建面㎡套内㎡阁楼一层洋房占有半地下室有效提升居住功能享受内天井采光半地下室与室外层高低于米地上部分低于米利用土层垫高客户入伙后可下挖到米(适用于地下室赠送)地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等进入半地下室还可结合庭院做出天井利用天窗或下沉式内庭院采光通风。长沙可比性项目案例:利海米兰春天。多功能空间地坪上天窗采光星河丹堤联排阔庭跃层半地下室多功能空间可下挖部分半地下室地下室一层洋房享有前庭后院大面积赠送增加室外活动空间提升生活品质前庭后院的大面积赠送给客户强烈的视觉冲击力和不同于普通住宅的全新感受加大了室外活动空间生活品质得到提升可以实现全部赠送实现物超所值最大限度提升产品附加值长沙案例:阳光、米兰春天、苏迪亚诺。阳光跃式洋房卓越蔚蓝海岸洋房前庭后院万科十七英里层层退台侨城东方花园层层退台、小高层独立空中花园或内凹式阳台可改为书房等功能室获赠一半面积。独立的空中花园(内凹式阳台)可增加高层业主与自然的接触提供院落式情景体验空中花园三面与室内连通属于内阳台有顶无柱销售时计一半面积让客户有更多的想象空间根据自己需要决定功能的分配可改装成书房等功能空间相当于业主获赠一半花园的面积长沙案例:凤凰城。空中花园(内凹式阳台)空中花园的方式市场较为稀缺且接受度较高建议高层产品均予以采用以增强产品竞争力。空中花园户型设计要求:小高层公寓户型设计要求阳光两房或三房阔景三房豪华三房面积㎡㎡㎡进深米以上米以上米以上开间客厅米以上主卧米以上客厅米主卧米以上客厅米主卧米以上卧室房朝南主卧室带转角凸窗次卧设凸窗或落地凸窗房朝南主卧室带弧形凸窗、书房、独立卫生间(㎡左右)次卧设凸窗或落地凸窗房朝南主卧室带弧形凸窗、书房、独立卫生间(㎡左右)次卧设凸窗或落地凸窗卫生间、厨房全明卫生间、厨房全明卫生间、厨房全明卫生间、厨房赠送面积实用率以上赠送㎡露台(含阳台)赠送㎡露台(含阳台)窗未落地不计入建筑面积但室内空间却有所扩大窗台可以小坐可以摆放陈设也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台具有很大的使用价值大尺度转角飘窗充分利用飘窗使用灵活的特性做为观景场所或陈设放置处转角飘窗户型设计亮点:椭圆形户型的大面宽小进深实现真正的南北通透景观面最大化设计能提供度的景观面主卧主卫端头设计度全景观视野享受外观大气创新的建筑形态极致景观视野会客厅会客厅俯瞰城市繁荣的气度气度来自高度巅峰楼王端头设计度全景观视野享受极致景观视野主卧“厨房与山体的对话”让功能用房享有外无限阳光和景观为家居生活提供更多趣味。极致景观视野功能房架空层处理底层建议营建~米的架空层同时引入部分景观体系实现社区景观与建筑的融合渗透架空层的装饰运用令室内外空间相连接使空间向外延伸有利于地平面视野的渗透增加空间感和层次感于架空层灵活设置电梯间大厅或休憩点。架空层处理LOFT工作室工作室是一个创业载体一个人创办工作室是将自己的事业、金钱、生活、未来等梦想和自己的现实结合起来。底层办公阁楼居住(送阁楼)、公寓生活空间工作空间LOFTWorkRoom户型设计要求:公寓公寓户型设计要求房房面积㎡㎡进深米以上米以上开间米以上客厅米主卧米以上赠送面积实用率以上带凸窗实用率以上带凸窗双大堂设计(即地下停车大堂及住宅大堂)。车库大堂大气开场层高米以上具有一定的文化品味提升产品价值及客户的尊贵感。住宅首层入户大堂净高米以上带洽谈交流场所提高档次。风格建议为欧式新古典风格与建筑外立面协调统一。设计要点:电梯厅建议:、公共配套入户大堂地下车库电梯间内设置休息服务区真正的人性化尊贵生活标志普通装修智能电梯直接入户设置安全、尊贵切实作到非诚勿扰设计要点:、公共配套智能电梯深圳香蜜湖号IC卡电梯入户工程案例由于采用了先进的智能IC卡电梯系统(如图所示)任何人只能在得到合法授权时才能使用电梯既确保了电梯入户的安全又变公用电梯为私密专用电梯。该系统还考虑到访客使用电梯的情况设计了对讲联动功能。访客无需持授权卡业主在确认访客身份后可以直接通过对讲系统给访客开放业主所在单元的电梯权限访客只能乘梯到达该业主家中而无法到达其他业主的家中。、公共配套人性化细节景观水系深度不超过米保证业主特别是儿童的安全步行道中设置盲道楼梯入口两侧设置轮椅通道方便残疾人需求在小区内多放置太阳伞以被天气炎热、下雨时使用……中建地产和苑系列标准体系建筑规划体系环境景观体系服务管理体系产品实用体系社区文化体系信和营销体系硬标准软标准社区配套体系城市建设体系㎡功能齐全的主题会所社区配套体系可比性项目会所以常规的商务、餐饮、娱乐、休闲、健身、运动设施为主包括健身房、各类球馆、咖啡馆、多功能室、阅览室、桌球室、健康指导室、多媒体影音室、桑拿、spa等其中凯旋门的会所配置电影院较有特色。建议:综合市场调研和案例借鉴建议本项目会所面积为平米功能主要分为三个区域分别是商务配套区(多功能厅、餐厅)、休闲体验区(咖啡吧、瑜珈馆、SPA)、娱乐健身区(棋牌室、球馆、健身设施)。社区配套体系室外泳池和室内恒温泳池相结合。教育设施配套、双语幼儿园、考虑与周边重点中小学合作。(如中)与诺贝尔等长沙知名幼儿园合作引入一流师资设备配置国际化教学方案的双语幼儿园。不仅提供普通程还提供礼仪钢琴芭蕾舞等课程令子女的教育从起点就非同凡响。高级私家会所双语幼儿园图书阅读商业步行街家庭医疗社区巴士商务中心顽皮家族(宠物)同时项目社区配套还可以考虑开通家庭医疗、社区巴士等多项服务内容再加上社区商业体系最终形成社区配套体系的八大部分:中建地产和苑系列标准体系建筑规划体系环境景观体系服务管理体系产品实用体系社区文化体系信和营销体系硬标准软标准社区配套体系城市建设体系聘请世邦魏理仕或者戴德梁行等全球第一物管专家作为顾问。社区管家式服务体系:全面实现“主动服务、贴身服务、亲情服务、专业服务”让业户享受提供一站式、全方位的物业服务。一对一、面对面的服务:根据物业综合环境特点和管理幅度的要求把社区划分为若干管理区域后设置”一对一”事务管家业户将需求直接告知所在区域的管家由管家与物业各职能部门协调全程跟进确保问题圆满解决并就处理结果向业户做跟踪回访进而承担执行这一问题的直接责任。直接负责解决问题并对最终的服务结果负责:业户有任何需要物管公司解决的问题和投诉不必找管理处、找各部门只需找“社区管家”就可以了如果业户认为问题解决得不好或不彻底也可以直接找管家寻求解释。管家和客服中心都有小时服务电话可满足业主根据需要随时提出的各种常规免费服务和特约服务也可根据业主对服务内容的意见和建议制定更为全面、细致、完善的物业服务内容对业主生活进行全方位的呵护。服务管理体系服务内容:从功能来讲分为生活管家体系和商务管家体系从服务形式分为日常服务内容和VIP服务内容。日常服务内容:小时投诉接待、小时报修服务、物业管理费及相关费用收取代缴、小时接待问讯、叫早、提醒服务、电话留言服务、信件代收发服务、出租车代叫服务、代管钥匙、房租及杂费细单打印、以及配合文化活动等。VIP特约服务内容(收费服务):房屋出售及代租服务、提供清理服务、装饰装潢服务、小家电维修、商务服务、机场接送服务、洗车服务、宠物寄养、代收送衣清洗服务、送餐服务、保姆输送服务、植物租赁及护理、钟点工、翻译文本、软件制图制表、司法援助与咨询、月嫂服务、保健服务、健身教练服务、私人晚宴设计、特约安保服务等。中建地产和苑系列标准体系建筑规划体系环境景观体系服务管理体系产品实用体系社区文化体系信和营销体系硬标准软标准社区配套体系城市建设体系构建社区文化体系分为三个方面:、人和亲善概念社区:整个小区的规划和建筑设计注重邻里之间的关系和互动在园林设计中注重留出较大空间的居民活动场所在小品等方面注重文化方面的塑造。、社区老人社团成立社区老人社团联合业主委员会多举办钓鱼、书法等老人爱好类活动同时在会所的台球馆等不定期具备老人运动活动等。同时在园林规划中开辟老人活动区。社区文化体系、社区儿童社团联合业主委员会和幼儿园成立社区儿童社团不定期举办儿童运动会等多项活动园林中开辟儿童活动区等。中建地产和苑系列标准体系建筑规划体系环境景观体系服务管理体系产品实用体系社区文化体系信和营销体系硬标准软标准社区配套体系城市建设体系易居中国全国第一营销专家中建阳光提示三天无理由退定信和营销体系易居中国作为中国最大的房地产营销代理服务机构房地产业务遍布中国多个大中城市形成万的易居会客源群体其中长沙通过新世界百货、柠檬丽都、恒大华府、恒大名都、中新森林海、水岸天际、新芙蓉之都、万国城等项目积累的各类客户群体数量近名易居中国在香港、澳门、上海、北京、南京、武汉、沈阳、厦门等一线城市皆有同等住宅项目运作具备针对同等规模项目的营销经验易居中国积累了大批包括恒大地产、新世界地产、卓越地产、中粮地产、万科地产、中新集团等大型开发巨头的客户资源易居中国依托易居研究院专业平台具备同等规模项目资源的调研分析能力易居中国客户导向营销的资源优势易居中国全国第一营销专家销售总原则用卖高端物业的态度售卖本案用卖高端物业的渠道售卖本案用卖高端物业的人员售卖本案提升普及高低低高品牌偏好最好品牌提及率品牌业务规模市场份额苍白的贵族品牌力量在于档次而不是规模主要依靠对少数顾客的溢价取得优势平凡的巨人品牌力量在于规模而不是档次即所谓的大众品牌黑洞既无规模又无档次处于被淘汰的边缘桂冠规模与档次并重获得最大的品牌生命力本案品牌运动轨迹叫好叫座易居中国全国第一营销专家坐销行销联销三位一体全方位立体营销三维营销模式易居中国全国第一营销专家以现场坐销为基础以动态行销为辅助“请进来走出去”动态坐销内外互动“请进来”现场接待中心:接待户外广告导入和走过路过客户“走出去”以区域市场为核心展开主动的上门推介和企业团购以行销提高效率易居中国全国第一营销专家专门组建“易居行销平台”组织建设“独立经纪”队伍展开关联型衍生客户直销如证券业\保险业\投资业经纪人员五星酒店\高级服务公寓\酒店公寓公关和服务人员高级会所\高级娱乐休闲设施\和俱乐部公关和服务人员同行业其他企业业务人员以关联型营销为突破口易居中国全国第一营销专家迎接区签署认购书、付款送客文化墙无意向有意向A置业顾问A置业顾问B销售助理C开发商财务销售中心A置业顾问模型区建材、安防展示区影视区洽谈区情景样板区签约区A置业顾问贵宾区现场销售中心接待流程易居中国全国第一营销专家营销创新方式人性化流程创新全方位服务增值体系中的重要环节多渠道、多元化的资源整合围绕核心概念的情感沟通维系客户。硬件的科技化创新及组合令看楼成为一种专属享受。“客户积累”(资源整合)“开盘方式”(服务营销)“销售工具”(组合创新)客户满意度提升“创造性突破”的价值创新易居中国全国第一营销专家改变对立关系变“卖房”为“帮客户买房”!!!一个满意的客户会将体验告诉周围的个亲人或朋友!!!一个满意的客户会给你带来更多的产品溢价!!!一个满意的客户会给你节省的单位成本!!!销售服务攻略易居中国全国第一营销专家中建阳光提示中建实力展现世界建筑行业领袖质量保证世界强企业第名连续年被评为世界住宅工程建造商第名连续年被评为全球十大房屋承建商中国最大的国际承包商等等。承建奥运主场馆水立方信心保证新中国成立初期至上世纪七十年代中建承担了第一汽车制造厂、第二汽车制造厂、第一重型机器厂、第二重型机器厂、大庆炼油厂、湖北荆门炼油厂等国家重点工程项目上世纪八十至九十年代本公司在深圳国贸大厦和地王大厦建设中创造了载入中国建筑史册的“深圳速度”在中国西北参与了“神舟号”航天工程的建设建设了酒泉卫星发射基地进入二十一世纪以来本公司承建了一系列超高层、大体量、结构复杂且技术领先的重点工程包括有“中国第一高楼”之称的上海环球金融中心、年美国《时代》杂志选为“建筑奇迹”的中央电视台新址、年北京奥运会主场馆之一的国家游泳中心(又称“水立方”)等地标性工程项目。业务涵盖世界市场实力体现形成了以香港、澳门、新加坡、越南为中心的东南亚市场以阿尔及利部非洲市场以赤道几内亚、刚果(布)为中心的中部非洲市场以博茨瓦纳、南非为中心的南部非洲市场以阿联酋为中心的中东市场以美国为中心的美洲市场以及以俄罗斯、哈萨克斯坦为中心的中亚市场。中建品牌的价值解读中建阳光提示中建实力展现红线内提示、红线外提示警示系统建立将项目地红线内外可能对业主造成影响的因素(如高压电塔)在签约时以文件的形式提供给客户进行签定体现发展商诚信经营的企业文化与社会责任感建立发展商美誉度。签署警示文件签署购房合同认可发展商品牌客户三天无理由退定建筑专家信心保证建筑质量企业生命线世界第一住宅建筑商中建集团郑重承诺认购三天时间内如发现项目建筑质量问题中建集团无条件退款并赔偿的房款绝对的专业产生绝对的信心三天无理由退定倡导理性购房妥帖设定客户冷静期三天无理由退房让客户感知企业对于项目质量的信心让客户购房时更放心的选择了树立企业高社会责任感的形象质量:企业生命线行动:履行责任责任:以人为本、结合通过城市发展建设体系通过从建筑、园林、户型等硬件从市场角度系统性的全面提升项目品质、全面提升项目的软标准服务内容增加项目“软件”价值、通过将本项目的硬件和软件部分实现标准化操作最终构建中建“和苑”系列的标准体系形成产品线标准。结论:关于项目商业的分析项目商业分析对于项目几个商业点的分析泛商业中心:广场商业临近芙蓉路昭示性、通达性好商业街:高层裙楼商业与社区联系紧密各商业点与道路相呼应发展前景广阔商业街:特色商业街与个广场形成联动社区商业中心:广场商业临近韶山路昭示性、通达性好商业功能定位:满足基本生活需求引入大型超市彻底解决了区域基本生活需求的问题丰盈生活有保障。个性化品味消费极具风格的商业一条街满足品味化享受、休闲生活需求辐射到整个嘉定新城使区域成为一个集中性消费场所。齐全的基本生活配套个性化的品味消费项目商业运作模式:泛商业中心餐饮商业街泛商业中心构成:主力店:知名品牌超市或者知名品牌超市小型百货次主力店:小型电器城、大型餐饮、休闲、健身、美容和培训等超市辅营区:休闲类服装鞋包、饰品和童装等梅林家乐福梅林家乐福一楼辅营区超市是本项目商业存在和发展的核心所在根据周边人口数量计算本项目超市预计面积在平米左右不同超市有不同的运作模式新一佳仅运作超市而步步高类超市存在超市百货的运作模式不同运作模式对商业的具体设计差距较大。具体泛商业中心的设计需要在前期与意向商家沟通后进一步确定。依托周边青年人群借助广场人气配合“活力中心”打造面向年轻一族的“时尚中心”富有特色的餐饮、酒吧、玩品店体现年轻一族生活方式传达时尚概念。个性化的品味消费满足品味需求商业业态建议区域内的“时尚之都”酒吧咖啡馆饰品店玩品店情趣与时尚VS奢华与昂贵时尚中心社区型商业常见的业态是日常快速消费品零售及服务如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮店、洗印中心、银行、邮局等针对项目业主设置满足基本生活配套的社区型商业。便利店干洗店药店银行利用广场条件设置大型露天汉冰场聚集人气面向以韶山路沿线学校学生为主的青少年群体利用广场良好的展示性打造公园活力中心吸引周边人群聚集人气。广场有引导地在广场上组织放风筝、滑板、乐队表演等活动聚集人气树立“活力中心”形象带动周边商业一个始终热情的活力舞台广场项目商业面积初步分布:泛商业中心:商业街商业街社区型商业中心项目商业面积初步分布:项目开发启动建议开发模式案例借鉴项目分期及启动策略项目整体发展策略:前期商业中心、洋房低密度物业组合提升项目形象后期商业成熟小区景观实景展现住宅价值进一步上升。案例和启动模式的借鉴制定适合本项目的启动策略不同资源状况和市场环境下项目的启动模式和产品的选择都有所不同具体如下:地块环境资源区域成熟度启动相对中低端产品围合环境逐步拉升启动相对中低的产品完善配套树立形象拉升产品启动高端产品树立形象带动后期产品开发中高端产品树形象带动后期开发启动区的策略及产品路线的相对位置图深圳万科城一期项目背景:位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区邻近华为基地。占地万建筑面积万地价总计亿属于关外各项基础设施配套匮乏万科城一期启动:以资源状况一般的洋房产品为主少量townhouse带动项目形象检验产品在资源全面整合基础上将公共配套充分展示消除区域陌生感弱化配套不足产生震撼效果开放式广场九年制学校幼儿园宽景house情景洋房商业中心LoftTOHO小高层案例一万科城策略之一实景展示景观中心首先完成看得见的未来居住体验主景观体系前移将未来的居住意境充分展现以弥补项目自身资源不足的先天劣势同样邻近的中海日辉台项目销售价格较万科城低元平方米品牌差异和展示体验的不同是造成差距的根源。万科城策略之二启动区配套商业的建立弥补项目配套不足的劣势服务于片区功能的商业中心在第一期项目中便全部建设完成尽早展示而销售时机则放在一期住宅入伙之际销售价格实现度大大提升。万科城策略之三启动产品的物业组合以中低端产品为主少量联排别墅检验市场提升形象。一期产品的不同部分展现了不同的功能:商业中心:规避配套不足景观中心:实景展示提升品牌TOHO:临近主景观区同时检验市场情景洋房:市场切入点同时对社区外围起到一定围合作用LOFT:提高土地利用空间二期的产品定位明显走高低密度产品所占的比例明显增加第一期项目的品牌塑造和带动启动至关重要的作用。区域位置:郊区区域生活配套缺乏位于河西猴子石大桥西南二环边规模:大盘万平米容积率交通:公共交通不便资源条件:缺乏优势景观资源周边环境形象不佳距岳麓山公里只可在晴天远望距湘江米靠江不看江地块西侧有少量水体但水质不佳须净化治理地块周边为农田和工厂环境形象不佳阳光案例借鉴长沙阳光长沙阳光国际新城分期策略从阳光各期开发体量来看作为麓南片区具有标杆作用的首个大社区开发商运作十分谨慎一期仅推出万㎡以试探市场反应。取得良好业绩后而且其中有万平米为湖大团购实际面世的仅为万平米。一期二期三期四期阳光国际新城规划总建筑面积万平米拟分四期开发。项目年月首度开盘一、二期产品以小高层为主目前已开发完毕三期西区国际于年月日开盘产品线包含别墅、TOWNHOUSE、多层洋房、小高层住宅目前洋房与少量小高层正在销售中。阳光同样遵循大盘分期开发体量规律一期以小体量试探市场二期在一期成功的基础上加大体量快速销售回笼资金三期继续加大开发量同时提升产品档次获取超额利润。案例总结:首先考虑项目风险和销售速度以中低档物业启动为主在一期形成足够的展示面和社区氛围商业配套先行在一期消除区域陌生感之后物业类型档次逐渐提升首批推盘量不大意在试探市场启动期产品线丰富多种物业类型组合。项目的分期及启动策略本项目客户策略:目前市场购房主流是以刚需为主本项目一期应以此类客户为核心以保证成交速度先占领片区及南城板块最易获得的客户随着项目的逐步成熟客户群放大到全市。商业生活配套成为本项目目标客户的购房驱动因素。开发模式案例借鉴项目分期及启动策略启动区:核心区核心区启动区根据案例总结和客户策略地块一为启动区的考虑因素如下:以中低档刚需产品为主市场接受度高销售速度快降低开发风险在启动期将本项目商业中心建设完毕一开始建立本项目对周边的竞争优势并实现较高的形象展示面启动期多种物业类型存在产品线丰富少量洋房检验市场为项目后续开发做准备地块具有较好的昭示性启动时外部道路进入性较好。商业中心启动区:地块二较为工整居住价值最高在前期项目具体销售情况尚未完全明朗之前建议先不要启动。同时地块二距离本项目的商业中心距离较远(中间规划路尚未开通)不利于项目商业中心和商业街的发展以及竞争壁垒的构建。启动区与核心区:核心区核心区启动区、核心区居住价值最高、存在天然中心水面和保存完好的原生植被、整个小区的景观核心、产品价值标杆的核心地。在前期开发消除项目陌生感和完善商业配套以及形成有效品牌之后再实现价格拉升。、将售楼中心设置在商业中心一楼面积为平米、将项目的样板房设置在二楼、售楼部靠小区部分建立示范园林区。分期开发建议:一期二期三期四期五期四期、五期二期开发紧连一期与一期无论是外部展示还是内部景观均可互动同时公寓类产品和小高层产品也能够迅速回笼资金。三期主要是与一、二期联系紧密同时客户已经形成购房路线习惯社区商业中心开始启动满足前期客户需求。四期和五期在前期商业配套、居住氛围等完善的基础上提升价格赚取利润最大化。分期开发建议:分期开发体量及周期建议:各期开发体量及周期建议各期开发体量及周期建议整体开发周期为年一期验证市场故开发速度稍慢体量相对较小为快速回笼资金同时树立项目形象一期、二期开发将以小高层产品为主打为洋房补充同时二期推出部分沿街商业。预计三期时项目知名度、居住氛围、生活配套已经完善故前期以洋房产品迅速提高项目形象、提升价格后期并通过高性价比小高层加快资金回笼四、五期略微缩量适当加大开发周期以实现增值收益。市场解读项目定位项目解读物业发展宏观经济分析长沙房地产市场分析长沙城市发展方向分析长沙市场大盘分析项目目标客户分析大盘运作模式分析项目整体定位项目背景与开发目标分析项目地块价值分析区域竞争分析项目规划物业发展建议经济测算市场解读项目解读项目定位物业发展策略规划价格评估周边土地成交情况可行性测算根据目前对地块区域的初步等的认识计算结果:常规住宅均价元平米由于本项目还需要年才能面世根据市场经验本项目第一期约元平米。价格初步评估:区域常规测算:价格测算考虑因素:项目中信新城生活艺术城长沙欧洲城交易均格(元平米)分项比较因素区域因素修正与中心城区距离交通便捷状况区域生活配套片区商业环境区域发展前景片区自然环境市政基础设施结合项目产品和附加值计算:价格评估第二步:因此本项目的住宅均价至少会上浮元平米本项目小高层的最终均价预计为元平米。类型溢价(元平米)案例泛商业中心商业街上河国际商业广场高附加值户型华润·凤凰城公寓和洋房对项目价值的提升合肥·金地国际城中旅国际公馆建筑风格、立面和园林共和世家、绿城·桂花城易居品牌和营销能力恒大系列高品质物管约综合考虑本项目的总体住宅均价:则本项目一期住宅的最终均价为元平米。参考周边项目洋房均价为元平米。商业价格目前周边项目基本没有销售商业受城市发展影响明显评估误差较大。目前中信新城的商业均价在元平米。根据综合考虑本项目所有商业的均价为元平米(包括一层、二层等)。本项目商业均价: 建筑面积(平米)价格总价(元)小高层洋房共计 总体均价  项目动态价格评估:时间进度轴项目价格大盘价格规律在正常经济发展情况下大盘的价格呈波浪式增长发展按照经验规律一般以本次按照进行计算。项目动态价格计算如下:以第三年作为本项目的平均价格计算则本项目的小高层住宅为元平米洋房均价为元平米总体住宅均价为元平米。商业均价为元平米。年份年价格增长率小高层单价(元平米)洋房(元平米)均价(元平米)商业单价(元平米)第年第年第年第年第年价格评估周边土地成交情况可行性测算项目周边已开工面积约为万㎡直接面对的竞争较为巨大项目周边待开工面积约为万㎡潜在竞争巨大近期成交土地均价约元㎡合万亩价格评估周边土地成交情况可行性测算可行性测算依据:项目计算依据一、开发成本项之和、土地成本项之和、土地出让费 、土地契税按土地出让费×计算、用地管理费按土地出让费×计算、前期工程费项之和、规划设计费总建筑面积×元㎡、可行性研究费建安工程费*、地质、水文勘察费建安工程费*、报建费总建筑面积×元㎡、三通一平费建安工程费×、建安工程费项之和地上 地下 、基础设施建设费项之和、供电工程总用地面积×元㎡、供水工程总用地面积×元㎡、排水工程总用地面积×元㎡、道路工程总用地面积×元㎡、绿化工程总用地面积×元㎡、电信、煤气工程等总用地面积×元㎡续表二项目计算依据、开发期间税费项之和、城市基础设计配套费住宅按元㎡收取、非住宅按元㎡收取、劳保基金住宅按元㎡收取、非住宅按元㎡收取、工程质量监督管理费住宅按元㎡收取、非住宅按元㎡收取、定额编制费住宅按元㎡收取、非住宅按元㎡收取、白蚁防治费按元㎡收取、散装水泥基金按元㎡收取、人防工程管理费按元㎡收取、其他建安工程费×、不可预见费取项之和×二、开发费用项之和、管理费用取一()项之和的、营销费用总销售额的、财务费用开发成本*三、投资总额一、二、项之和续表三项目计算依据四、总销额 、住宅 、商业 、车库 五、投资回报额总销额投资总额六、投资回报率五三七、税金及其附加 、营业税销售收入×、城市建设维护税营业税×、教育附加税营业税×、交易印花税销售收入×、交易管理费销售收入×八、土地增值税总销售额的九、开发总成本三七八十、毛利润总销额总成本车位和地下室计算:建安工程费计算:车位与地下室计算 面积(平米)计算依据车位个数单位车位面积车位面积(平米)地下室面积(平米)商业 住宅 总面积 建安工程费面积(平米)成本(元平米)共计(元)小高层商业洋房地下共计 营业额计算一:以第一年的价格进行计算。营业额计算二:以第三年的价格进行计算。营业额可售面积(平米)均价(元平米)总价(元)住宅商业车库总计  营业额可售面积(平米)均价(元平米)总价(元)住宅商业车库总计  注:以住宅均价元平米商业均价元平米计算。测算结果一:以第一年的价格进行计算(静态)注:以住宅均价元平米商业均价元平米计算。测算结果二以第三年的价格进行计算(动态)不同利润情况下的土地成交价格对比毛利润率土地价格(元平米)土地价格(万元亩)不同利润情况下的土地成交价格对比毛利润率土地价格(元平米)土地价格(万元亩)结论:、本项目属于价格敏感性项目第三年价格比第一年高出仅左右即住宅仅价格上涨约元平米商业价格上涨元平米项目的毛利润幅度则在以上。、本项目利润相对土地成本不是太明显土地成本浮动左右而毛利润则影响幅度为。、作为房地产行业由于还存在多种成本开放周期较长。毛利润低于风险偏大高于较为理想综合考虑本项目的购买均价低于万亩的风险相对较小。资金回笼初步计划:备注:、每一期销售周期为一年其中前半年销售占后半年占、其中商业有平米作为超市持有未计入销售额、在第四期下半期初总销售额与总投资基本持平在第四期下旬开始实现盈利。分批开发时间回笼资金万元万元一期年月至年月年月至年月二期年月至年月年月至年月三期年月至年月年月至年月四期年月至年月年月至年月五期年月至年月年月至年月合计如以万亩进行计算最终计算如下:项目净现金流量为:亿元项目年内部收益率为:季度内部收益率为。总投资周期为年。动态现金流计算结果如下:附:项目现金流计算表:项目合计年年年年年年年季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度现金流出、土地成本                        、前期工程费                    、建安工程费  、基础设施建设费                       、不可预见费、开发期间税费                    、管理费用、营销费用  、财务费用 、税金及其附加     现金流入     净现金流量累计净现金流量项目累计净现值(FNPV)附件:只开发“地块一”的策略项目定位可行性测算地块一基本情况:占地亩总建面约万平米。属于中等项目。其中商业规划平米。序号项目名称地块编号用地面积(㎡)建筑面积(㎡)用地性质容积率建筑高度(米)建筑密度(%)绿地率(%)总面积净面积按地块地块一FC()R()项目定位方向:产品定位:住宅:小高层住宅少量公寓少量洋房。商业:为社区商业中心定位约万平米。战略定位:采取跟随战略和挑战者战略借助周边项目大势在产品和入市时机方面进行竞争主要在户型、立面以及园林等方面形成产品差异化。项目部分位置有台地优势可以做观景房型项目南部被规划中的市政道路穿越规划分析地块资源分析规划分析总体功能分区商业在芙蓉路布置一个集中商业集中布置同时在临街面布置商铺住宅产品为小高层与洋房洋房布置于台地区域享受中心园林景观以提高项目品质提升项目价值商业洋房小高层规划分析主入口、会所和幼儿园建议:会所在前期作为售楼部使用主入口次入口会所幼儿园主景观轴与道路系统重合设置同时对各种类型的物业进行分区景观设计突出南北向和东西向两条大的景观轴线规划分析道路系统和中心景观和小区道路相结合的景观带同时起到不同物业分区的作用主要景观轴线中心园林规划分析楼体布局建议在芙蓉路设置一集中商业充分利用其商业价值同时将公寓布置于此在资源相对最优的台地区域设置洋房提升项目价值与形象观景高层位置建议采用转换角度的方式使尽量多的房型得到观景面。规划分析楼体布局建议规划分析开发进度建议一期二期小高层洋房小高层洋房公寓规划分析开发进度建议一期开发位置整体展示面好周边项目形象较高以小高层少量洋房启动市场树立项目高端形象二期开发紧连一期与一期无论是外部展示还是内部景观均可互动推出台地区域景观最好的洋房单位与公寓部分实现利润最大化。物业配比计算:经测算洋房建筑面积为平米小高层住宅为平米。而商业面积为平米占总建筑面积的。地块一总建面商业商业净占地面积住宅总建筑面积 净面积容积率建筑面积地块一 小高层洋房总计 另:产品细节参照前述物业发展建议部分。户型配比建议:根据前述市场竞争及客户分析建议地块一户型配比如下:户型一房两房小三房三房四房面积比例项目定位可行性测算车位和地下室计算:建筑成本计算:车位与地下室计算 面积(平米)计算依据车位个数单位车位面积车位面积(平米)地下室面积(平米)商业 住宅 总面积 建安工程费面积(平米)成本(元平米)共计(元)小高层商业洋房地下共计 地块一价格计算:价格增长情况:以第三年作为本项目的平均价格计算则本项目总体住宅均价为元平米。商业在第三年推出均价为元平米。 建筑面积(平米)价格总价(元)小高层洋房共计 总体均价  年份年价格增长率住宅单价(元平米)洋房(元平米)均价(元平米)商业单价(元平米)第年第年第年注:以住宅均价元平米商业均价元平米计算。测算结果一:以第一年的价格进行计算注:以住宅均价元平米商业均价元平米计算。测算结果二以第三年的价格进行计算不同利润情况下的土地成交价格对比毛利润率土地价格(元平米)土地价格(万元亩)不同利润情况下的土地成交价格对比毛利润率土地价格(元平米)土地价格(万元亩)结论:、地块一同样属于价格敏感性项目项目价格浮动对项目的毛利润幅度影响程度相对明显。、本项目利润相对土地成本不是太明显土地成本浮动近而毛利润则影响幅度为。、由于地块的商业面积缩小较大同时地块一的容积率相对较低因此本地块的利润率相对偏低对土地成本的要求较大。、综合考虑毛利率低于风险较大超过相对较好。按总用地计算低于万亩风险比较小。可见:地块一和地块二整体开发比单独开发地块一的风险更小!报告结论汇总市场大势整体经济增长情况趋缓保证经济增长成为当前政府的主要任务宏观经济朝向好的趋势发展长沙市国内生产总值的稳步增长为房地产的发展提供了良好的整体经济环境政府相继出台多项刺激市场政策在一定程度上满足了房地产市场发展的要求整体宏观经济的好转为本项目的顺利运作提供了较好的大环境。宏观经济环境房地产宏观市场长沙房地产市场仍处于快速发展阶段土地市场成交回暖开发商对长沙地产后市信心回升市场整体回暖价格和成交稳中有升供需压力仍偏大存在一定销售压力长沙房地产市场的发展趋势对本项目在开发模式、产品组合、销售价格和销售速度等方面提出了较高的要求。城市发展方向多核化的发展模式以南向为主南北发展的重点明显产业分布明确发达的交通路网联系加强了地块与三市一体化和省府板块的联系融城片区价格洼地优势升值空间巨大。项目发展方向分析项目区域价格偏低本区域均价在元平米之间小两房和小三房市场接受度高以刚需消化为主小户型(单间或一房)销售较好说明投资客认可本区域升值潜力周边商业生活配套设施成为改善型大户型客户购买的驱动因素区域内潜在竞争者较多竞争压力长期存在均已住宅启动为核心本项目存在市场突破可能。竞争分析客户分析项目客户以青年家庭、孩子家庭和投资客为主次要客户群体为健康养老和务实家庭在周边配套逐步完善和项目品质展现后富裕家庭将转变为核心客户区域来源:以周边区域客户和长沙市中心扩散客户为主以株洲、湘潭客户为次要客户外省返乡客户为游离客户客户职业:以周边高校教师、公务员和企事业单位为主周边区域的私营业主、生意人为辅。地块价值研究地块内存在大面积水体、台地有做高端产品的条件本地块区域商业价值较高存在打造泛商业中心发展机会。项目的整体定位长沙新都市主义生活标杆竞争策略:形象上的领导者策略上的挑战者。项目定位小高层住宅洋房高档公寓泛商业中心产品定位:生活、投资、消费、休闲、娱乐一体化的新都市生活示范区项目的运作模式项目各物业类型之间相互支持以泛商业中心为本项目核心形成功能完备的高档生活社区。泛商业中心商业街公寓价值提升带动居住、商业的成熟反过来促进商业街的整体价值提升。功能核心配套功能围绕其打造前期盈利核心主体。分摊容积率保证住宅品质。洋房高尚住宅价值提升带动前期盈利核心主体价值提升带动价值提升带动价值提升带动规划分析楼体布局建议小高层洋房底商集中式商业公寓泛商业中心社区商业中心商业区域在韶山路与芙蓉路各布置一个集中商业集中布置同时在临街面布置商铺小高层集中布置在地块西部平地区域台地区域考虑布置洋房产品作为项目的价值标杆高层公寓布置原则对北侧的利用其次考虑对水体资源的利用。地块一的容积率适当提升而地块二的容积率适当下降增加地块二的洋房面积。各类型物业分布如下:其中以小高层为主洋房占据商业占十分之一。 建筑面积百分比小高层洋房商业共计打造和苑标准化体系中建地产和苑系列标准体系城市建设体系建筑规划体系环境景观体系服务管理体系产品实用体系社区文化体系信和营销体系硬标准软标准社区配套体系和苑远景我们打造的芙蓉和苑高品质、和谐、友善的高尚住宅小区和苑之于中建正如金域之如万科…我们希望获取利润铸就品牌社会效

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