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易居-清溪项目前期定位报告.ppt

易居-清溪项目前期定位报告

教育文库
2018-11-23 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《易居-清溪项目前期定位报告ppt》,可适用于市场营销领域

谨呈:盛和地产清溪项目前期定位报告合富辉煌房地产(东莞)年月日本报告要解决的核心问题:问题一:在市场及项目客观条件下,本项目适合做什么?问题二:从营销角度,如何顺利支撑项目高价报告结构宏观市场分析清溪楼市分析竞争楼盘分析清溪客户分析Part、市场概况、宏观市场分析(全国)年中国经济工作的总体要求:全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导深入贯彻落实科学发展观保持宏观经济政策的连续性和稳定性继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性特别是要更加注重提高经济增长质量和效益更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力更加注重改善民生、保持社会和谐稳定更加注重统筹国内国际两个大局努力实现经济平稳较快发展。年中国经济总体形势趋稳 。东莞以外向型经济为主导受金融危机的冲击较大在全国经济复苏的大背景下东莞经济增速相对缓慢。、宏观市场分析(东莞)年固定资产投资稳定增长经历前二年的房产投资井喷后年房地产开发投资相对不足。、宏观市场分析(东莞)经过年房地产市场井喷式的发展。中央开始密集出台打压楼市的政策市场观望气氛浓重。、宏观市场分析(政策)年年年月日到月日央行次调整存款准备金率(后四次下调)月日广东省人民政府《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》支持房地产开发企业积极应对市场变化。月日东莞市建设局颁布“交楼板房”制度规范销售市场。月日五部门出台开发商拿地首付政策。月日到月日央行百日内次降息月日东莞市房管局首次购房㎡以下可享契税。月日。国务院《关于调整固有资产投资项目资金比例的的通知》普通商品住房项目投资的最低资本全比例从调低至。月日国务院办公厅发布通知表示将加强和改善房地产市场调控并再次强调二套房贷款首付比例不得低于。月日契税可降至首次购房贷款利率可低至成月日广东省政府办公厅发布《关于加快推进珠江三角洲区域经济一体化的指导意见》指出年初步实现经济一体化。月日中国银行宣布调整信贷政策首套房利率优惠由折调整至折随后各大银行陆续跟进。月日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》放宽二套房限制购房超两年转让免营业税月初房地产行业除二手房营业税优惠缴纳时间由年调整成年其他政策延续至年年底。月日国务院颁布国四条提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。月日金融机构人民币存款准备金率再度上调个百分点。宏观市场分析清溪楼市分析竞争楼盘分析清溪客户分析Part、市场概况-年清溪镇商住地成交情况表年至年清溪镇通过招拍挂成交的商住地总面积为万㎡年均成交量仅万㎡其中清溪年没有商住地成交年共成交宗商住地总面积为万㎡。清溪地价逐年上升年清溪镇商住地平均楼面地价为元㎡年升至元㎡达到最高值。但相对周边其它镇区清溪地价处于较低水平。、清溪楼市分析(整体供应)年清溪周边镇区商住地成交情况表年份成交面积(㎡)成交宗数总成交价(万元)地面单价(元㎡)楼面地价(元㎡)总计区域成交面积(㎡)成交宗数总成交价(万元)地面单价(元㎡)楼面地价(元㎡)塘厦凤岗樟木头年清溪住宅整体供求价年清溪住宅供应量约万㎡年为供应高峰,占年供应比重。年清溪住宅销售量约万㎡年受供应萎缩影响销售量相比年大幅减少销售面积分别为万㎡、万㎡,销售套数为套、套。年清溪镇住宅价格维持在约元㎡。年月由于盛和新都会及柏丽华庭的入市清溪住宅均价达元㎡。、清溪楼市分析(住宅供应)从清溪住宅成交价格看前三年均价约元㎡进入年由于入市楼盘品质较高价格得到较大幅度的提升。年份供应面积(万㎡)供应套数(套)销售面积(万㎡)销售套数(套)销售均价(元㎡)年年年年月年清溪镇个盘销售情况年月清溪镇个盘销售情况年月清溪镇洋房均价达到元㎡主要受盛和新都会入市及丽景名门加推楼王单位的影响。、清溪楼市分析(住宅供应)备注:柏丽华庭为联排别墅月清溪洋房整体均价:元㎡丽景名门价格出现跳涨因前期主要为关系户购买!楼盘名称面积套数金额均价柏丽华庭大绿地凤凰花园城恒盈豪庭丽景名门御鹿华庭总计楼盘名称面积套数金额均价柏丽华庭大绿地凤凰花园城恒盈豪庭丽景名门盛和新都会总计清溪住宅供应以洋房为主年四年仅供应套别墅,供应楼盘为柏丽华庭联排别墅公寓主要在年供应,供应楼盘为恒盈豪庭,御鹿华庭年清溪住宅产品供应情况、清溪楼市分析(产品供应)从产品供应看年供应最大洋房占据核心并有少量公寓及别墅的供应! 年年年年合计产品类型套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)别墅      公寓      洋房合计年清溪住宅供应区间清溪住宅供应以中小户型为主,主力面积为㎡二房和三房㎡以上供应较少,清溪住宅产品目前空缺为:㎡㎡㎡㎡备注:年非全年数据年为截止月份数据、清溪楼市分析(户型供应)面积区间年年年年年合计存货                     以上  合计年清溪销售情况年㎡户型销售较好,以自住型紧凑三房二厅为主公寓销售较好,体现出年清溪公寓投资的兴起、清溪楼市分析(户型销售)备注:销售包括前期市场整体供应!面积区间供应供应供应销售     以上总计备注:以上数据截止年月因供应预测存在不确定性不排除有其它新增供应楼盘年清溪镇商住潜在供应约万㎡是年(万㎡)的倍比供应最高峰年(万㎡)高出约万㎡竞争非常激烈!、清溪楼市分析(潜在供应)楼盘名称面积(㎡)类型面积区间备注柏丽华庭洋房㎡加推金碧华庭洋房㎡御鹿华城约洋房㎡年推货量约万㎡盛和新都会洋房㎡加推总计宏观市场分析清溪楼市分析竞争楼盘分析清溪客户分析Part、市场概况从板块看清溪目前在售楼盘主要分布在老城区未来新增供应主要集中在新城区从产品看清溪主要以洋房为主仅有柏丽华庭一个别墅项目恒盈豪庭有少量公寓在售目前清溪镇在售楼盘仅个其中恒盈豪庭货量极少。目前在售楼盘尚未上市楼盘售完代表楼盘汇景项目、竞争楼盘分析(整体概况)老城区新城区、竞争楼盘分析(柏丽华庭)占地面积:约万㎡建筑面积:㎡项目概况:套联排别墅(面积㎡)七栋小高层洋房(约套面积㎡)联排均价:元㎡洋房预计年月上市均价预计约元㎡虽与清溪高端别墅柏丽花园相邻但容积率高别墅楼间距较窄且项目后期洋房周边环境较差该项目不具备成为豪宅楼盘的条件!占地面积:㎡建筑面积:㎡项目概况:分两期开发年月一期上市年月二期上市。整体均价元㎡在售均价元㎡清溪在售洋房中凤凰花园城档次最高户型面积偏大客户接受度较高!建筑风格为新古典主义风格品质感较强!、竞争楼盘分析(凤凰花园城)面积区间(㎡)供应套数截止年月存货占地面积:㎡建筑面积:㎡项目概况:一期为、栋已基本售罄面积㎡二房及小三房整体均价:元㎡目前在售价格:元㎡二期在售、栋情况该项目体量较小位于新城区周边配套设施不够完善但该片区未来发展潜力较大。、竞争楼盘分析(丽景名门)面积(㎡)供应余货备注近期推出后期推出近期推出宏观市场分析清溪楼市分析竞争楼盘分析清溪客户分析Part、市场概况成交客户来源分析清溪本地成交客户绝大部分来源于清溪本地另有少量周边镇区客户(凤岗、樟木头、塘厦)深圳投资客仅占个别比例。岁岁岁中青年成为购房主力军其次为岁中年客户!成交客户年龄分析、清溪客户分析(成交客户)客户职业主要为个体户、企业管理人员及公务员成交客户职业分析客户购房目的分析以自住为主要目的投资比重较少、清溪客户分析(成交客户)客户区域客户年龄、清溪客户分析(潜在客户)家庭结构我们针对清溪房地产市场进行了客户调研。调研样本共个(其中个为房产从业人员位潜在客户)需求面积关心因素通过调查清溪潜在客户主要以本地中青年为主他们大多事业有成家庭观念浓厚以三代同堂为主需求三房以上中大户型单位主要关注地段社区园林及自然景观另外部分年轻人也会购买㎡二房!、清溪客户分析(潜在客户)从宏观市场看:年房地产存在不确定性。从清溪楼市看:现阶段没有高端豪宅洋房项目主要以中低档品质的楼盘为主。从竞争楼盘看:各盘大户型产品较空缺并且以后同我项目形成竞争的主要楼盘为盛和新都会因旧城其它楼盘目前都在去化尾货。第二潜在竞争对手是新城区。从成交及潜在客户看:清溪市场主要客户以本地人及常住清溪的新莞人为主。Part、市场概况小结报告结构北:医院、邮政局南:清溪文化公园、地块概况项目四至优差良中西:电池厂地块方块周边交通配套完善.东:岭南中央商业街地块位于清溪镇老城区与工业区的边缘地带周边交通便利步行至清溪最旺商圈香芒东路约分钟项目周边主要以中低档商业为主商铺空置率较高!、地块概况周边配套、地块SWOT分析规避劣势强化优势优势-Strength劣势-Weak清溪镇老城区交通便利南面为清溪文化公园与电池厂相邻地块规模较小楼面价较高机会-Opportunity本项目虽处于老城区但规模不大需借助清溪文化公园打造一个高端豪宅项目!市场高档产品稀缺威胁--Threaten年房地产存在不确定性供应量加大竞争激烈现有核心价值“清溪文化公园”的稀缺自然资源机会点、精准的项目定位形成的错位竞争、产品创新形成的差异化竞争、项目核心价值探索报告结构前提问题思考如何做高端豪宅项目整体规划布局建议、前提项目楼面价元约元㎡成本!预计均价在元㎡以上!基于这样的条件做什么项目才能突破客户心理价位?、问题突破价格标杆:清溪市场前两年的洋房整体均价是为元㎡目前在售洋房整体均价在元㎡。项目自身条件:项目位于清溪老城区但临近工业区占地规模较小虽有清溪文化公园但只有部分单位可享!基于此我们从两个方向思考!、思考这是否可行?首先让我们来看下清溪的商业市场!方向一:通过增加商业面积来分摊住宅价格压力、思考本案碧月湾商业香芒路商业新城中心商圈御鹿华庭老城区商圈工业区商圈、思考商业市场清溪商业分三大商圈本项目位于老城区和工业区的边缘地带主要商业:华润万家、碧月湾商业中心香芒路集中了清溪的品牌。银行、服装、餐饮、通讯等营业面积:华润万家㎡碧月湾商铺全部在㎡以上。经营业态:华润万家F:国美电器F:生活超市F:健身房及桌球馆。碧月湾商业中心以中高档餐饮为主。租金价格:大型商业整体价格元㎡香芒路整体价格元㎡老城中心聚集了清溪最高端商家最旺的商圈。、思考商业市场(老城商圈)主要商业:天和百货金阳广场营业面积:天和百货㎡临近商铺㎡金阳商贸广场㎡经营业态:F:化妆品、皮鞋皮具、首饰、运动服饰、休闲服饰等F:男装、女装、内衣、童装、家居用品、美容院等F:超级市场F:低端服装大卖场。临近商铺全部经营较低档服装和日常生活用品。租金价格:金阳商贸广场元㎡转让费万.租售情况:临近商铺内街空置金阳商贸广场空置。客户群体消费能力较低商铺空置率较高。、思考商业市场(工业商圈)主要商业:御鹿华庭“台湾风情商业街”以杂货店餐饮为主。租金价格:元㎡租售情况:空置超。新兴商业区人流量较少,主要服务御鹿华庭和附近小区业主未来商业发展空间较大。、思考商业市场(新中心区商圈)老城商圈香芒路和聚富路为老城区核心地段也是商业最集中区域但周边商铺有部出租转让空置状况。工业区商圈新城商业圈因配套设施不完善目前片区商业处在起步阶段以杂货店和餐饮为主主要服务周边小区业主随着新兴片区成熟商业空间较大!根据上述商业状况我们得出:除老城区商业相对较旺清溪商业市场整体经营状况一般、思考商业市场以天和百货为核心整体商业档次较低主要满足工厂从业人员需求商铺空置率较高。本项目虽处香芒中路但已经离开了老城区的核心商圈属于靠近工业区的边缘地带。据了解附近商铺租金较低(元㎡之内)且空置率非常高剩余商铺生意较差、在商业经营上属于走下坡路的区域如果本项目做商业可能需要投入非常高的代价才能以一己之力挽救整个片区的商业氛围这是很困难的!项目所在片区商业现状、思考商业市场清溪知名商业约万㎡整体商业体量约万方(包括潜在供应)清溪总人口约为万人。人均商业面积约㎡人而深圳商业人均面积㎡人可见清溪商业空间已经饱和!、思考商业饱和度商业规模商业规模香芒中路香芒东路华润超市富升百货银湖四路大新百货商业街万家福聚富花园底商星光商业广场富佳百货金阳广场街铺鹿湖西路华润万家天和百货恒盈豪庭商业嘉信广场商业碧月湾商业中心盛和和新都会台湾风情街合计因此我们认为本项目不适合做大量商业。方向二:本项目是否可打造真正的高端洋房项目呢?、思考清溪大户型产品较稀少市场无纯粹的高端洋房豪宅有一个凤凰花园城只是中高档产品!年凤凰花园城出现最高售价为元㎡!如果做元㎡以上的高端豪宅有市场空间。从市场看(市场分析已详细分析):、思考-住宅市场高端客户关注:地段、园林景观及品质!从客户看(市场部分已详细分析):、思考-住宅市场南向为清溪文化公园从项目看(市场部分已详细分析):基于这样条件我们建议本项目做真正的高端豪宅!那么怎样做呢?、思考-住宅市场首先看看我们面临的重大问题是什么?、思考-住宅市场、目前清溪整体洋房市场价格为元㎡。、本项目如何实现整均价元㎡以上呢?让我们先看一个和本项目条件相似的成功豪宅案例。年当广州华南板块楼盘售价为元㎡时广州星河湾一期通过引进元㎡“精装修”实现元㎡将只有在香港上海的高档“精装修”首次复制到华南板块让广州人震惊顺理成章的实现高价热销!我们不是要学星河湾做高档“精装修”而是想学习的是这种打破市场常规状态的营销理念!案例:广州星河湾、如何做豪宅将市场公认的豪宅精典营销理念成功运用到清溪引领清溪豪宅洋房市场打造清溪前所未有的产品这就是本项目做真正豪宅的核心!、如何做豪宅那么如何打造豪宅?必须从园林、“门面”、配套、户型等去突破做清溪没有做过的项目。、如何做豪宅例如:我们可将广州誉峰的“园林”引入清溪!、如何做豪宅广州誉峰占地面积: 平方米容积率:户型面积:平方米均价为:元平方米与本项目相似度:南临珠江公园、规模不大、园林面积小该项目核心亮点:五星级酒店式度假园林!五星级酒店式度假园林打造特点一、层进式立体园结构  二、全球化选料以及手工  三、原创性艺术塑造景观层进式立体园林:米、米、米三个立体层面的层进式园林景观使客户置身不同高度时获得以外的景观收获。通过细节打造出意境园林。借鉴之处:意境园林细节的打造意境的味道、禅意的内涵。由于项目占地仅万平米需要通过一些细节精细的禅意园林做支撑。原创性艺术塑造景观错落有致的园林布局移步换景的精心规划带水底音响的恒温室内泳池等酒店式园林细节更为住户带来舒适享受全球化选料手工打造 来自大江南北的火山石、金麻黄、十吨选两吨的扁平鹅卵石、印尼进口的泳池地砖人工模压的墙面雕塑广泛应用在大堂会所之中。户型方面:每户均设有大型落地窗户及高达米的空中花园大面积的户外空间巧妙地将室外的庭院引入客厅。亮点:空中花园南对珠江公园项目主入口形象、如何做豪宅项目入口处:设置标志墙附项目LOGO加种色彩鲜明的花卉(如:红色、黄色、紫色的草花)。花阵及项目形象墙、如何做豪宅项目架空层会所因园林空间较小做独立会所可行性不大!建议把部分架空层做为项目会所通过后期玻璃等隔断形成独立又开放、功能齐全的会所配套!、如何做豪宅项目架空层会所休闲空间特色雕塑墙面隔壁示意休闲茶吧、如何做豪宅项目入户大堂入户大堂是体现项目“豪华”的直观印象!建议如下:做米高的挑高大堂设置大型水晶吊灯增强气势!做双入户大堂为地下车库直接入户的业主提供尊贵感!米高双大堂设计地下车库直接入大堂大堂结合地下室天井设计同时架空层层高米米庭院第二大堂第一大堂米、如何做豪宅项目入户大堂双大堂案例:万科虹溪诺雅约米挑高双入户大堂约米挑高阳光地下车库。、如何做豪宅项目入户大堂地下入户大堂米高挑空地上入户大堂借鉴:香密湖一号装饰在材质上凸显住户身份感、尊贵感体现高品位的格调大堂入口对面整面的落地玻璃窗引入自然光线使室内外景观交融天花灯箱设计令大堂光线更柔和大型水晶吊灯营造奢华尊贵金黄色调的整体氛围雍容和谐水晶吊灯通透玻璃项目入户大堂地下车库是高档豪宅容易忽略之处建议如下:(案例珠海华发新城)阳光园林车库--泊车也能呼吸新鲜空气享受靓丽的风景!地面使用专业地面漆提升车库档次!、如何做豪宅项目地下车库、如何做豪宅项目户型建议目前清溪市场没有真正的豪宅洋房项目所以在产品户型方面缺乏创新和豪宅气质因此我们建议:在产品户型方面进行创新。关键词:强调资源最大化利用:空中院馆景观厨房前后双阳台°圆弧景观阳台主仆分离经典户型:(香密湖号)经典:㎡四房亮点:四面通透性内庭院(空中院馆)受到客户热烈追捧景观厨房功能空间同时享受外界景观资源、如何做豪宅项目户型建议最后我们系统回顾一下上述建议:第二步:园林第三步:会所第四步:大堂第五步:户型以上各步均按“豪宅”标准配置这是本项目在清溪打造高端项目的核心!第一步:入口、如何做豪宅除了建筑等硬性方面。目前清溪的物业服务整体水平不高但真正的豪宅软性服务也是重要因素!邀请品牌物业公司做全面管理或顾问管理!销售期间提高销售人员形象、服务人员素质!服务提升从语言、接待礼仪等方面全面提高销售人员形象、服务人员素质有利于提高项目综合品质。、如何做豪宅服务提升我们建议本项目按以上豪宅物业服务标准去做。服务体系细节分类主要内容搭建专属价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致让物业历久弥新首创社区“氛围管理”通过引导和感化来实现管理有序同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务持续提升服务与管理提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作整合众多社会资源提供专属服务超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务负责社区各项事务极高职业素养协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题物业私人助理最直接面对业主的服务者提供私人助理服务小时在线包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训各负专职具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力分为园区双人巡警隐性特卫队护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查设计消费服务菜单提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案提供小时医疗急救援助定期举办健康知识讲座私人陪护服务提供健康顾问心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通物业服务热线提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使收楼大使装修大使等在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护四点钟学校爱心服务物业理财保姆培训家居服务代办服务……按上述建议我们的产品完全可以打造成高端豪宅!引领并“震撼”清溪!那么我们具体应该怎么打造出规划亮点?先回顾一下地块指标!、规划思考指标思考按限高米理论上最高可做层!但最大层数只能做层!虽然这是指导性指标但我们必须思考如何有效利用“指标”指标名称数值强制性指标指导性指标用地面积㎡√容积率√绿地率≥√建筑密度≤√最大层数层√最大高度米√第一:我们建议项目整体拔高约米一方面可形成有气势的主入口另一方面可做“阳光地下停车场”!第二:我们建议架空层做米(超过米计二层)一方面使中心园林通过架空层与清溪公园形成通透的景观视觉效果另一方面利用高差做下沉式立体会所!第三:大户型楼王单位建议层高做米提升楼王的居住品质!其它楼栋层高建议做米!指标思考、规划思考、规划思考如何利用规划指标进行创新因项目限高米限层层所以高度还有可利用空间利用项目整体抬高:第一:整体抬高部分做停车位第二:抬高部分顶上做“空中花园”式园林景观第三:临路面做一个“坡地人行入口”营造“高台府邸”的尊贵仪式同时从成本角度考虑!如果做空中花园和架空车库的建筑成本比普通地下室和地上园林成本要低!入口示意整体抬高部分坡地人行入口园林、规划思考商铺入口示意图入口示意临路商铺人行入口:建议宽米,进深米有一定坡度!香芒中路平台花园平台花园米米商铺整体抬高一层如图片所示:街铺与地下停车室平齐临街面与正常布置一样!如街铺进深太长可通过天井采光增加街铺附加值如商铺进深在㎡以上可通过设置天井采光!、规划思考、规划思考建筑局部示意图(大堂、车库、架空层)车行人行车库大堂入户大堂、规划思考车行入口示意图、规划思考会所示意图二楼以上为住宅会所二楼车库空中花园香芒路负一层会所下车可直达会所一楼沿香芒路可直达会所一楼沿空中花园直达会所二楼会所香芒路公园岭南中心商业街区位示意图、规划思考会所示意图会所建议在沿岭南商业街一侧:一是可从香芒中路进入(多入口通达)二是保证临公园一侧全部做架空层让空中花园与公园形成一条视觉通道!三是会所面积可自由组合根据市场定具体面积!电池厂清溪文化公园香芒中路岭南商业街会所空中花园最后我们如何规避电池厂影响电池厂地块米宽车行入口靠近电池厂一侧建议种植一排大树!、规划思考报告结构形象定位及案名建议营销思考讲区位:中央讲档次:五星级、精典、首席这就是清溪项目楼盘的形象定位!我们需要一个什么样的形象占领市场高位呢?、形象定位及案名建议凤凰花园城:中央·花园·生活盛和新都会:清溪中央·龙头商业·精典名宅丽景名门:五星级·中央美宅柏丽华庭:中央·首席·别墅领地形象定位、形象定位及案名建议公园华府●豪门风范公园,项目最核心的价值点!形象定位“豪门”匹配高端客户群需求!主推:、形象定位及案名建议一城之尊●名门府邸唯一与尊贵表明项目是清溪最高端的项目形象定位表明项目高档属性匹配高端客户需求!辅推:、形象定位及案名建议盛和●公园华府提升品牌与盛和新都会相呼应!公园:揭示项目最大的卖点!案名建议主推:辅推:盛和●中央公园盛和●公园号、形象定位及案名建议高贵的家族的项目形象!、形象定位及案名建议有品质感的项目形象!、形象定位及案名建议有了“豪宅”的产品!有了“豪宅”的形象!那么有何营销策略呢?、营销思考思考:按月清溪洋房整体均价元㎡计如果本项目要实现元㎡以上的均价显然跨度偏大超越客户心理预期那有什么办法能让客户自然接受本项目的“高价”呢?顺势而为两个前提:第一:年清溪洋房均价元㎡年月清溪洋房整体均价元㎡这是因为盛和新都会以较有档次的品质产品入市导致市场价格上涨较快第二:清溪在售项目不多而盛和地产旗下有三大项目其中二个住宅项目完全具备影响市场价格的能力、营销思考顺势而为所以我们提出新的营销建议:项目互动顺势而为!新都会后期产品以中大户型为主建议售价提高至元㎡一方面目前部分单位已售元㎡客户基本能接受该价格另一方面可实现盛和新都会项目利润最大化最后为本项目实现元㎡以上价格做铺垫!、营销思考顺势而为、营销思考从我司服务的高端项目看客户圈层消费非常明显这给本项目带来较大启示我们先看一下万科城的客户圈层特征圈层推广万科城成交业主关系网关键词:朋友、亲属、搭档。圈层消费特征明显、营销思考圈层推广那么我们如何做圈层推广呢?例如举行私房菜(邀请知名厨师及特定客群)体现无限尊贵感!、营销思考圈层推广以上仅是营销思考建议后续在项目执行阶段提交具体执行方案!THE END!

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