土地增值税政策解析

土地增值税政策解析土地增值税的起源通常将1898年在青岛德租界开征土地增值税视为该税种的起源。目前，世界上仍然开征土地增值税的国家和地区主要有中国内地、意大利、韩国和中国台湾地区。我国土地增值税的演进改革开放前，我国土地 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，不允许买卖土地。1987年确立了房地产有偿使用、允许转让土地使用权的政策和制度。我国土地增值税的演进90年代出现了房地产过热的现象，大量资金流向了房地产，严重冲击和危害了国民经济的健康协调发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税。我国土地增值税的演进93年国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。从1994年1月1日起开征。房地产行业走低，免税期。2000年以后，房地产业进入高速发展，2001年起恢复征税。土地增值税有关法规我国现行的土地增值税相关规定主要由行政法规、规章及 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 性文件组成。1、行政法规：1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[1993]138号）2、部门规章：1995年1月27日，财政部颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）。3、规范性文件：行政机关制定的关于约束和规范土地增值税纳税事项的相关文件。如《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》（国税发[2006]187号）等。土地增值税概述（一）征税范围的界定：三个标准1、转让的土地是否为国家所有。转让的对象是国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。2、房地产是否发生转让。只对转让的房地产征税，未转让的不征。如出租，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。土地增值税概述3、转让行为是否取得收入。转让是指以出售或其他方式有偿转让，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（1）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。土地增值税概述（二）纳税义务人：有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企事业单位、国家机关、社会团体、个体工商户、个人等。根据国发（1994）10号规定，也适用于外商投资企业和外国企业。土地增值税概述（三）征税对象：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的增值额。土地增值税概述（四）税率四级超率累进税率　增值率=增值额/扣除项目金额　1、增值率≦50%税率30%2、50%﹤增值率≦100%税率40%,速算扣除系数5%3、100%﹤增值率≦200%税率50%,速算扣除系数15%4、200%﹤增值率税率60%,速算扣除系数35%土地增值税概述（五）纳税地点：房地产所在地。土地增值税的计算方法计算公式：应纳税额=增值额*适用税率－扣除项目金额*速算扣除系数土地增值税的计算方法（一）计算应税收入：转让房地产的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入及其他收入。土地增值税的计算方法（二）计算扣除项目金额：转让项目的性质扣除项目新建房地产转让1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金5．财政部规定的其他扣除项目存量房地产转让1．房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3．转让环节缴纳的税金4、支付的评估费用土地增值税的计算方法计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（三）计算增值额（四）计算增值率,确定适用税率（五）计算应纳税额转让旧房及建筑物新建房与旧房的界定    新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。转让旧房及建筑物①转让旧房能提供评估价格的情况一是旧房及建筑物的评估价格二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。转让旧房及建筑物案例分析某公司2009年5月转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。取得土地使用权支付地价款和按规定缴纳有关费用1200万元（取得了相关凭证），支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金。该公司的评估价格已经税务机关认定。转让旧房及建筑物【解析】1、转让房地产的收入为6800万元2、准予扣除的项目金额：（1）取得土地使用权支付的金额为1200万元（2）房地产的评估价格＝3000×70%＝2100（万元）（3）房地产评估费用为3万元（4）与转让房地产有关的税金为：6800×5%×（1＋7%＋3%）＋6800×0.5‰＝377.4（万元）扣除项目金额合计：1200＋2100＋3＋377.4＝3680.4（万元）转让旧房及建筑物3、增值额＝6800－3680.4＝3119.6（万元）4、增值率＝3119.6÷3680.4×100%＝84.76%5、应纳土地增值税＝3119.6×40%－3680.4×5%＝1063.82（万元）转让旧房及建筑物②转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的条例第六条第一、三项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。转让旧房及建筑物扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额；二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数）；三是与转让房地产有关的税金“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。转让旧房及建筑物案例:张某2010年8月以50万购买了一间商铺,缴纳契税1.5万，取得了相关票据。2012年6月将该商铺出售，取得收入80万，开具了售房发票。扣除项目金额如下：1、购房发票所载金额50万；2、加计扣除金额=50万×5%×2年=5万；3、转让房地产有关的税金（80-50）*5%*（1+7%+3%）+1.5+80*0.05%=3.19万扣除项目金额合计50+5+3.19=58.19万转让旧房及建筑物③转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的根据《税收征管法》第三十五条规定，实行核定征收。计算公式为：应纳税额=旧房交易额×核定征收率。取得土地使用权后，未进行开发即转让对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权时所支付的地价款；国家统一规定交纳的有关费用；在土地转让环节缴纳的各项税金；不能加计20%的扣除。生地变为熟地转让对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如进行“三通一平”等)，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权支付的金额；按国家统一规定交纳的有关费用；开发土地的成本；与转让土地使用权有关的税金；按照开发成本加计20%的扣除。投资入股的土地成本扣除对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用上述规定。投资入股的土地成本扣除根据文件规定，投资成本认定可分以下三种情况：1、非房地产开发企业将房地产（土地）投资入股房地产开发企业。投资方应按出资合同约定价格（评估价格）确认房地产（土地）转让收入，计算缴纳土地增值税。被投资方同样按合同约定价格（评估价格）作为未来土地增值税计算扣除依据。投资入股的土地成本扣除2、非房地产开发企业将房地产（土地）投资入股非房地产开发企业。暂免征收土地增值税。投资入股的土地成本扣除3、非房地产开发企业A将房地产投资入股非房地产开发企业B，B进而将此项房地产投资入股房地产开发企业C。在A将房地产投资入股非房地产开发企业B时，A适用土地增值税暂免征收规定。B在获取房地产后，入账可能为投资合同约定的评估值。在B转让给C的过程中，B需缴纳土地增值税。B所转让房地产成本应为A企业此项房地产取得时成本，而非B取得时的成本。投资入股的土地成本扣除案例A企业2005年10月将其名下的土地投资到B企业，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，B企业以2000万元作为土地成本入帐。2007年B企业将该土地投资到房地产公司C，评估价2500万元。取得土地使用权后进行房地产开发建造对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除：取得土地使用权时支付的地价款；按国家统一规定交纳的有关费用；开发土地和新建房及配套设施的成本、费用；与转让房地产有关的税金；加计20%的扣除。土地增值税的征收管理纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。四川省对从事房地产开发的纳税人，实行“先预缴，后清算”的征管办法。土地增值税的清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。由于项目的分期存在不同标准，如：建设部门颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，房管部门颁发的《商品房预售许可证》等。《建设工程规划许可证》具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模。目前在实际操作中，以建设工程规划许可证作为分期依据。土地增值税的清算单位既建造普通标准住宅，又建造其他商品房的房地产开发项目，纳税人应分别计算扣除项目金额、增值额和增值率。对难以分别计算扣除项目金额的，应按普通标准住宅和其他商品房销售面积占销售总面积的比例进行分摊确定。清算条件及时点1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。清算条件及时点2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。清算条件及时点对于可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。清算收入确认中的几个问题1、视同销售收入：①职工福利；②奖励；③对外投资；④分配给股东或投资人；⑤抵偿债务；⑥换取其他单位和个人的非货币性资产。其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。清算收入确认中的几个问题2、收入确认的时间：房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、采取委托方式销售等形式。对不同的销售形式确认收入的时间也不尽相同。清算收入确认中的几个问题（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；清算收入确认中的几个问题（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；（4）采取委托方式销售开发产品的，分别原则确认收入的实现，主要为收到代销清单时确认收入的实现。清算收入确认中的几个问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。扣除项目金额1、取得土地使用权所支付的金额：出让方式取得的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的，为支付的地价款。按国家统一规定交纳的相关费用，如契税、交易手续费等。扣除项目金额延期支付土地价款而产生的利息或违约金，能否计入“取得土地使用权所支付的价款”?“取得土地使用权所支付的价款”不含因延期支付土地价款而产生的利息或违约金，所以在计算土地增值税时不能将这部分利息或违约金计入“取得土地使用权所支付的价款”中予以扣除。成片受让土地、分期分批开发转让纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。土地成本的分摊（1）按各期占用土地面积分摊。对于能取得各期占地面积的，可按各期转让的土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊：本期应分摊的土地成本＝（本期占地面积÷项目总占地面积）×取得土地使用权所支付的总成本土地成本的分摊（2）按各期建筑面积分摊。对于不能取得各期占地面积，以及在同一项目之间不同类型的房屋之间进行分摊时，可按可售建筑面积计算分摊：××类房屋应分摊的土地成本＝（××类房屋的可售建筑面积÷总可售建筑面积）×取得土地使用权所支付的总成本房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出房地产开发成本建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。房地产开发成本公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发费用指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。（2）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按二项之和的10%以内计算扣除。房地产开发费用土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。对于超过贷款期限的利息和罚息不允许扣除。房地产开发费用代付利息的扣除：案例某房地产开发公司于2012年2月与某国有企业签订土地转让协议，共支付地价款13000万，另外还承担国有企业利用该宗地在2010年向某商业银行的贷款利息共计500万，操作方法为利息票据归房地产公司所有？涉税风险？如何处理？代收费用的处理纳税人按县级及以上人民政府的规定，在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：1、代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；2、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。拆迁安置的处理1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户。安置用房视同销售处理，按187号第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。拆迁安置的处理2、开发企业采取异地安置。异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3、货币安置拆迁的。凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。未支付的质量保证金如何处理房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。售楼部、样板房的装修费用列支分两种情况处理：第一种情况，售楼部、样板房在项目范围内，并对外出售，产生销售收入。第二种情况，售楼部、样板房不在项目范围内，或售楼部、样板房未对外销售产生收入。公共配套设施成本扣除房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。车库的处理1、对外销售的车库2、业主共有的车库3、开发商自留的车库　　精装房的成本扣除1、销售收入中含有装修款项：2、销售收入中未包含装修款项：行政性罚款的处理房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。税收优惠1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、个人转让住房的税收优惠从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。税收优惠4、关于合作建房的征免税问题　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。5、关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。