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南京国信阅景龙华项目价格策略报告-41PPT.ppt

南京国信阅景龙华项目价格策略报告-41PPT

远望
2019-04-20 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《南京国信阅景龙华项目价格策略报告-41PPTppt》,可适用于战略管理领域

国信middot阅景龙华项目价格策略报告市场分析价格制定推盘计划促销策略目录市场分析中低价房源成为市场去化主体低价入市的楼盘受到追捧。全市住宅销售价格涨幅明显回落。购房者更加理性自住需求成为主流买方市场确立。商品住宅供应结构有明显调整平米左右的户型开发比例加大且成为交易主流。新政后的南京房地产市场状况:产品以中低端物业为主销售均价集中在元平米且普遍采用低价倾销的销售策略。项目大都以多层公寓为主其产品同质化现象比较严重价格没有区间层次。大盘时代的到来竞争日益加剧供应趋于饱和新政后很多项目纷纷开始降价。新政后江北房地产市场价格特点:总价承受力:目前江北市场购房者大都愿意承受的一般在-万元套。总价在-万元套的住房也有少量的消费者有意向购买但销售难度较大。因此总价控制在万元套首付控制在万元以下的房源去化相对乐观。单价承受力:目前江北市场对单价的敏感度较高。购房者能够承受的单价水平多在元/㎡以下其中-元/㎡的单价接受者最多也有一定数量的购房者能够承受-元/㎡的单价单价超过元/㎡还没经过市场的考验。江北市场客户购房价格承受分析:江北市场价格走势判断:短时间内江北楼盘价格都将不会有太大变化低价竞争的局面已经形成不排除个别产品有特色、有差异的项目价格有所上扬随着国家房产新政的不断出台南京整体房地产市场处于买方市场的格局已更加明显且在未来几年不会变化。江北市场大盘不断涌现市场放量大增项目竞争压力明显增大。江北项目同质化现象比较严重产品缺乏个性和层次。江北市场存量供过于求空置率较高。江北楼盘价格不会大幅上扬的原因:江北楼盘大致可分为四大板块:桥北板块、浦珠路沿线板块、珠江镇板块、六合、大厂板块。江北竞争项目分析板块介绍江北竞争项目分析明发滨江新城放量规模:二期套万㎡配套规划:会所、学校、医院、商业街建筑形态:纯小高层房型面积:㎡种户型销售均价:元/㎡销售情况:月中旬开盘开盘前选房优惠元/㎡一期销售达江北竞争项目分析苏宁天润城放量规模:第三街区万㎡套配套规划:会所、商业街、建筑形态:多层、小高层房型面积:㎡销售均价:元/㎡销售情况:第一、二街区销售达第三街区销售达。江北竞争项目分析大华锦绣华城放量规模:一期万㎡现刚推出套配套规划:医院、会所、商购中心等建筑形态:小高层、多层房型面积:㎡销售均价:元/㎡销售情况:一期今年月开盘销售套左右销售率达。江北竞争项目分析恒辉翡翠城放量规模:总建万㎡二期万㎡配套规划:会所、幼儿园、购物中心建筑形态:多层、小高层房型面积:㎡销售均价:元㎡销售情况:一期销售较好二期年月推出套仅售出套销售不好。江北竞争项目分析万江共和新城放量规模:二期万㎡现推出万㎡配套规划:幼儿园、小学商业生活设施建筑形态:小高层房型面积:㎡二、三房二厅主打销售均价:元/㎡销售情况:价格元/msup时滞销降价后推出幢销售达江北竞争项目分析新理想佳园放量规模:总建万㎡二期万㎡配套规划:幼儿园、会所建筑形态:多层、小高层房型面积:㎡销售均价:元㎡销售情况:因价格较低、位置较好销售一直不错每月销售套江北竞争项目分析凤悦天晴放量规模:总建万㎡一期万㎡配套规划:幼儿园、会所建筑形态:多层、复式、别墅房型面积:㎡销售均价:元㎡销售情况:年月开盘一期销售不佳仅年月新推幢当月销售套业绩较好江北竞争项目分析钱塘望景放量规模:总建万㎡一期万㎡配套规划:会所、商业街建筑形态:多层房型面积:㎡种户型销售均价:元㎡销售情况:年月开盘销售不佳虽有一系列促销手段仅售出套占推出量的。江北竞争项目分析海都嘉园放量规模:总建万㎡推出万㎡配套规划:会所、商业中心建筑形态:多层、小高层(二期)房型面积:㎡销售均价:元㎡销售情况:一期销售不错达因其价格低面积小受到客户青睐但面积偏大户型销售难度很大。价格制定市场导向原则加快销售速度加速资金回笼原则弹性灵活原则价值相符原则购买力适应原则有利竞争原则定价原则:市场比较法确定影响价格的因素:交通状况周边环境产品配套整体品牌生活配套景观规划建筑设计定价方法经过对浦口竞争楼盘进行整理和分析最终选用了个楼盘最为本项目的参考对象。根据价格的影响因素由组专业人员针对参考项目分别进行比较打分同时结合参考项目的销售情况对本项目进行修正价格修正个案对比个案对比市场售价:X=X(Sigma)fX(Sigma)fhelliphellipX(Sigma)fffhellipf项目的市场平均售价为:元平米计算方式及价格确定项目总建筑面积约:万平方米一期建筑面积:万平方米项目一期成本(不含税费):元msup(其中土地成本按万亩计算)营业税:(销售收入)土地增值税:(销售收入)所得税:(毛利)开发净利润率:(销售收入)(按目前南京房地产市场一般规律假定)项目平均售价为元msupmdash元msup成本分析法:通过两种方法比较认为项目全盘售价应考虑企业的利润增长需求故建议:项目均价为元msup而采用市场比较法对一期开盘价格有一定的指导意义。适当调整后建议:一期开盘销售均价为:元msup一期整体均价为元msup。确定价格由于本项目在江北市场初次亮相且结合近期江北整体房地产市场形势宜采用低开高走策略。科学、合理地建立房屋品质和价格变动体系从控制价格来适应市场供给随着物业进度的加快逐步提高市场售价。预期的价格走势为:元msup入市mdashrarr元msup持续mdashrarr元msup尾盘(静态)价格体系调价原则推盘计划项目整体的销售计划为了保证项目销售工作的顺利且能随市场的变化及时调整一期、、、幢共计套房源考虑分批次推出。结合项目产品自身的资源状况及案场客户的需求反馈情况开盘建议采用分价格段、两头挑差的推盘手段:幢所有单元六楼以下(套)幢、、单元六楼以上(套)幢、单元(套)共计套(占)剩余房源可以根据具体的销售情况和市场状况分波次推出。同时销售价格也随推出波次、项目实景完成情况、销售比例(完成开盘量的%)及市场情况进行调整。推盘计划根据每套房屋的不同位置、景观环境、房型、朝向综合制定相应的价格表最有利因素组合制定最高价最不利因素组合制定最低价对中心景观环境好的拉大价差(-元左右)层次价格采用分段式设定东、西朝向价格保持一定差距(元左右)在后期的销售中将根据市场及项目进展情况在底价的基础之上制定出相应的营销及价格策略。价格表制定原则项目总经理享有%的折扣权。项目董事长享有%的折扣权超过上述范围需报价审批委员会审批。以上针对购买个体而言折扣总体不应超过总销套数的%对于两个单元以上的团购经价格审批委员会审议根据具体情况考虑资金的有效回笼及带来的快速销售效应建议给予%-%的折扣幅度。价格权限设定建议以上价格应为企业利润目标底价。结合考虑销售市场实际行为需求必须采用一系列的促销策略以满足客户心理需求在销售现场逼定客户。因此将制定出适应各种促销策略的对外公开价格表。综述销售(促销)策略构想简述在开盘前蓄水期内通过发放VIP卡(普通卡、白金卡、钻石卡)的形式积累不同意向客户对诚意客户开展ldquo一卡抵万金rdquo的活动达到锁定诚意客户的目的。普通卡:不收钱享受普通会员的权利起到传播作用白金卡:元享受国信middot阅景龙华购房的优惠等钻石卡:元享受国信middot阅景龙华开盘优先选房权并享受购房元的优惠。蓄水策略:ldquo一卡抵万金rdquo有利于去化客户对江北高单价及总价楼盘的抗性。能充分体现开发商实力。对公司资金回笼影响不大的情况下能大大提高销售速度。阶段性促销策略-零首付争取实现ldquo零首付rdquo计划按揭贷款付款方式定金:万首付:按揭:交付前:万一次性付款可享受折按揭付款享受折。(ldquo零首付rdquo实施时取消按揭折扣)团购(给与团购客户一定的优惠不得与ldquo一卡抵万金rdquo同时享受优惠限于开盘后):组(含组)客户认购享受的优惠组(含组)客户认购享受的优惠组享受的优惠一个单元至一幢楼以上享受的优惠。阶段性促销策略-组合策略已购房客户成功介绍新客户购房可赠送物业管理费作为奖励。成功介绍一名奖励年物业管理费成功介绍两名奖励年物业管理费以此类推。老客户维护策略ENDTHANKS

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