房地产开发项目的成本和利润测算
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一.征地补偿费
(一).土地出让金
1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积
2.上交部门: 市财政局
3.依据: (1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文.
4.说明:
(1) 各区类地价取值详见附件;
(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
(4) 市属各局,总公司所属企业和在市
计划
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单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.
(5) 在使用《基准地价
表
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》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确
测算必须交纳的土地出让金比例.
附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;
(2) 土地出让金修正系数表
(二).征地及拆迁补偿费:
详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.
说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)
1.临时水,电,路,场地平整费
依据:1992年建安工程定额;
标准:按实际发生工程量计算;
说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.
2.规划,测量,勘察,设计费:
依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价
局,建设部[1992]价费字375号.
标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%
(2) 民用建筑设计费
民用建筑工程设计费率收费标准 单位: %
┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃ 工 程 │ 工 程 概 算 投 资 (万 元) ┃
┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨
┃ 等 级 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 特 级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 一 级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 二 级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 三 级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 四 级 │ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 五 级 │ 1.2 │ 1.1 │ │ ┃
┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛
备注:
特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;
2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;
3.30层以上建筑;
4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
一级: 1.高级大型公共建筑;
2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;
3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.
二级: 1.中高级,大中型公共建筑;
2.技术要求较高的中小型建筑;
3.16层以上29层以下住宅.
三级: 1.中级,中型公共建筑;
2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;
四级: 1.一般中小型公共建筑;
2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.
说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米
中型 3000-10000 平米
小型 <3000 平米
(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.
(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
3.规划条件,可行性研究费
依据:建设部(1991)第425号文
标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日
用地规模(公顷) 工日定额
<=3 90
10 300
20 500
30 780
40 920
50 1000
>50 面议
(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰
三.基础设施费
1.红线内基础设施费
依据:京政发[1993]34号文
标准: 1).根据项目的实际情况定.
管线延长米*管线单方造价.
2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.
说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;
(2)各种管线单方造价:
自来水管线 600元/米
雨水管线 700元/米
污水管线 800元/米
煤气管线 1000元/米
热力管线 2000元/米
供电管线 700元/米
电信管线 1500元/门
道路 80元/平米
绿化 20元/平米
(3)经验数据:
环卫费 5元/平米
照明费 5元/平米
(4)该项费用一般范围 150-400元/平米
普通住宅 150元/平米
高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米
2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)
依据:设计
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
和集资协议;
标准:根据项目的实际情况定;
说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.
(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.
四.房屋建安工程费
1.建安工程费
依据:现行建安费定额计算单方造价.
标准:
(1) 普通住宅 多层 900-1000元/平米
高层 1600-1800元/平米
(2) 公共建筑
A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米
其中: 结构 1000-1500元/平米
装修 800-1000元/平米
设备 1200-2000元/平米
B.别墅 3000元/平米
说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,
市政公用.
(2)依据:京政发[1985]149号文;
标准:建筑面积 9678-10630平米/千户
工程取费 按实际工程量.
①.详见公建配套附表.
a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;
b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;
②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
2.招投标费
依据:京政办发(1987)第152号文
标准:中标额*1‰
3.预算审查费
依据:(84)建京经字第439号;
标准:预算造价*0.5‰
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
4.工程监理费
依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;
(2)[93]京建法字第029号
标准:工程造价*适用税率
适用税率: 工程造价 500万元以下 2.5%
500---1000 2.0-2.5%
1000---5000 1.4-2.0%
5000--10000 1.2-1.4%
10000--50000 0.8-1.2%
5 0.6-0.8%
>100000 0.6%
说明:
(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。
(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。
5.竣工图费
依据:(86)市建规字第097号;
标准:设计费*7%
6.建材发展基金
依据:(89)京建材字第292号;
标准:建安工程造价*2%
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
五.公共配套设施费
1.锅炉房
标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价
说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;
(2)锅炉每吨造价约25万元.
2.变配电所
标准:每建筑平米30元.
3.集资维护费
标准:每建筑平米80元.
4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)
依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA
后调整为四环路以内 1100元/KVA
四环路以外 550元/KVA;
现调整为单路供电 270元/KVA
双路供电 540元/KVA;
说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;
其他用电量 50-80 VA/平米.
六.管理费
依据:(92)京价收字第124号;
标准:一至五项之和*2.5%.
七.基础设施增容费
1.商品房
依据: 京计基字(1988)第866号文
标准: 自来水厂建设费 12元/平米;
煤气厂建设费 29元/平米;
供热厂建设费 30元/平米;
污水处理厂建设费 10元/平米;
说明: (1).用一项交一项;
(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;
2.非住宅建设项目四源费
依据: (1).京政发(1986)131号;
(2).京政发(1986)155号;
标准: 自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;
煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;
供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡;
污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;
说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前可以分期交纳.
八.项目配套设施建设费
1.综合开发市政费
依据: (1).京计基字(1988)第648号;
(2).市开办(1988)经字第2号;
标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;
(2).建设投资*15%;
2.分散建设市政费
依据:京计基字(1988)第648号;
标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;
高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;
3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。
九.两税一费
1.营业税
依据:(90)财税字第009号;
标准:商品房收入*5%;
2.城市建设维护税
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*7%;
3.教育附加费
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*3%;
两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;
十.用电权费（取消）
依据:京政发[1993]17号
标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;
(2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;
用电量:(1)住宅用电量 20-30VA/平米;
(2)其他用电量 40-50VA/平米;
十一.投资方向调节税（取消）
依据:京税字(1991) 805号
标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率
适用税率: (1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%;
(3).更新改造项目,其税率为10%;
(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;
(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.
十二.不可预见费
依据: 估
标准: 一至六项之和*5%.
十三.建设周期
依据: 建安工程定额
标准: 建筑面积(万平米) 建设周期(年)
<=3.0 1
3.0 -- 6.0 2
6.0 --12.0 3
>=12.0 4
一、基本税种：
1、营业税按营业收入5%缴纳；
2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳；
3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；
4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳；
5、印花税：建筑工程
合同
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按承包金额的万分之三贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）；
6、土地增值税按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）；
8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；
9、车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元辆）；
10、企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳：应纳税所得额在3万元（含）以内的适用18%，在3万元至10万元（含）的适用27%，在10万元以上的适用33%（注：2008年起税率为25%）；
11、发放工资代扣代缴个人所得税。
上述税种中除企业所得税（2002年1月1日新设立的企业）向国税局申报缴纳外，其他均向地税局申报缴纳。
二、纳税申报期限
1、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税等于次月10日内为限期缴纳期限；
2、企业所得税季后15日内（当地税务机关确认按月缴纳的，次月10日）为限期缴纳期限，汇算清缴期限为4个月；
3、房产税、城镇土地使用税、车船税等，按当地税务机关的规定期限缴纳（各地一般一年两次等规定不一）。
4、限期缴纳最后一日，遇到休息日，顺延一日；遇到长假（春节、五一、十一节），按休息日顺延；
5、滞纳金按天加收万分之五；
6、经税务机关责令限期缴纳后仍未缴纳的，税务机关可处于罚款。
浙公网安备 33021202002483