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房屋拆迁纠纷诉讼.doc

房屋拆迁纠纷诉讼

艾尔小茜茜
2019-02-22 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房屋拆迁纠纷诉讼doc》,可适用于自然科学领域

房屋拆迁纠纷诉讼::来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】一、关于向人民法院提起民事诉讼问题《条例》第十五条规定:“拆迁补偿安置协议订立后被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁也可以依法向人民法院起诉。起诉期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》法复[]号规定:拆迁人与被拆迁人达成协议后一方或者双方当事人反悔的未经行政机关裁决仅就房屋补偿、安置等问题依法向人民法院提起诉讼的人民法院应当作为民事案件受理。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同依法成立的拆迁补偿安置协议对当事人具有约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的按照《民法通则》和《合同法》的规定一方当事人可以向法院提起民事诉讼要求对方当事人承担相应的民事责任。当事人向人民法院提起民事诉讼有以下二种情形:其一是拆迁补偿安置协议订立后被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的搬迁期限届满后拆迁人可以依法向人民法院起诉。其二是拆迁人与被拆迁人达成协议后且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的一方或者双方当事人反悔的另一方当事人可以向法院提起民事诉讼。当然拆迁补偿安置协议订立后被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁或者拆迁当事人之间在拆迁补偿安置协议中达成了仲裁协议的一方当事人反悔另一方当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁。仲裁裁决书一经作出即发生法律效力一方当事人不履行裁决内容的另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向法院申请执行。二、关于向人民法院提起行政诉讼问题当事人可以向人民法院提起行政诉讼的情形:一旦拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议都应当经当事人申请先由同级拆迁管理部门裁决。只有经行政裁决后当事人仍不满意的方可提起行政诉讼。行政裁决是行政诉讼的前置程序。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门房屋拆迁管理部门是被拆迁人的由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起日内作出。裁决的内容是条例第条规定的拆迁补偿安置协议的内容。任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的都可以自裁决书送达之日起个月内向人民法院起诉。人民法院根据《行政诉讼法》及相是高档房还是低档房都得缴税。  税率:平均价格倍以下倍倍以上在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房(含第二套)以上的普通住房税率统一都是。  免税面积:年月日前拥有的独栋商品住宅免税面积为平方米新购独栋商品住宅、高档住房免税面积为平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。  不予扣除免税面积:在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除纳税人家庭拥有的第二套(含)以上的应税住房不予扣除。  税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价倍以下的住房税率为倍(含倍)至倍的税率为倍(含倍)以上的税率为。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房税率为。  中央财经大学税务学院副院长刘桓分析认为此次重庆酝酿的房产税改革“扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价倍(含倍)以上的住房。《办法》也曾提到未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房将适时纳入征税范围。“征收范围扩大之后带来的影响是对房地产市场的打击会进一步加剧。”刘桓接受《经济参考报》采访时说。  有分析人士认为重庆此次酝酿调整房产税改革方案的原因与实施效果有关专家表示应理性看待政策效果对住房保有环节征税势在必行存在的问题应逐步解决。  自房产税改革在重庆、上海两地试行之后政策效果就一直深受关注。上述权威人士表示据估算此次重庆征收的税额可能在亿到亿之间。这似乎也在预期之中早前有消息披露重庆每年预计征收房产税亿元。就上海而言上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露上海市房产税试点总体平稳认定应征房产税的住房约七千多套。  “目前为止上海征的套数不多重庆征的钱数也不多但能不能由此就说房产税没用我觉得下结论为时尚早。”在刘桓看来上海、重庆房产税改革效果不太明显与限购有关系。重庆与上海都在实行不同程度、不同办法的限购按照两地房产税改革试点办法一部分征税对象属于限购范围也就说原本是税源的房子不卖了税的作用就没有凸显所以用现在的数字说房产税实施效果不好为时尚早。  另外推出房产税改革时相当一部分人期待它能够使房价迅速趋于理性回归抑制房地产过热问题。财政部财科所税收政策研究室研究员孙钢接受《经济参考报》记者采访时表示原来寄希望更多的是与房价的关联度现在来看这种逻辑本身可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识。  中国人民大学财金学院教授安体富告诉《经济参考报》记者从调节房价的角度房产税能发挥作用但是作用有限。房产税主要作用不在于调控房价而是要成为地方的主体税种进而规范政府的行为。  重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时也表示重庆不是为了杀高房价而出台房产税重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。  安体富认为对住房保有环节征税势在必行存在的问题应逐步解决。研究表明上海、重庆两市作为房产税的首批试点城市开征新税种后需要解决的问题仍很多比如评估问题、征收难度问题、地方财政可持续发展问题以及基本公共服务均等化问题等等。  “在初期房产税改革步伐慢一点是可以理解的很多情况要一步一步地摸索。”孙钢表示拿征管来说房产税是需要纳税人主动缴税的但我国的征管模式是以企业为中心的对个人来说到现在为止新的模式还没有完全建立起来征管模式要有一个根本性改革才行。  至于未来一段时间内是否应将房产税改革推广至全国孙钢预测如果房价过快上涨趋势得到遏制的话各地竞相出台房产税改革方案的动机会有所弱化房产税改革向全国推广的时间有可能会推迟。  刘桓也认为房产税改革试点是否要进一步扩大到其它地方或者铺开至全国要审慎考虑。目前相当一部分购房者是为投资在没有别的更好的投资市场的情况下对房地产市场打压过度会引起货币供应和货币需求的不对称。在这种情况下房产税改革扩大试点范围应慎重。房产税如何计算:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  最新房产税计算方法如下:  一、房产税的税率  按照规定房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的税率为从租计征的税率为。  二、房产税的计税依据  房产税的计税依据有两种:一是房产的计税余值二是房产租金收入。  (一)房产的计税余值  按税法规定对于企业自用房产应以房产的计税余值为计税依据。  所谓房产的计税余值是指房产原值一次减除至的自然损耗等因素后的余额。  这里所说的房产原值是指企业按照会计制度的规定在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定企业对房屋进行改建、扩建的要相应增加房产的原值。  (二)租金收入  按照规定对于企业出租的房产应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的应当根据当地同类房产的租金水平确定一个标准租金按规定计征房产税。  三、房产税的计算方法  根据税法规定房产税的计算方法有以下两种:  (一)按房产原值一次减除后的余值计算。其计算公式为:  年应纳税额=房产账面原值×()×  (二)按租金收入计算其计算公式为:  年应纳税额=年租金收入×适用税率()  以上方法是按年计征的如分期缴纳比如按半年缴纳则以年应纳税额除以按季缴纳则以年应纳税额除以按月缴纳则以年应纳税额除以。  四、房产税的会计处理方法  施工企业房产税应纳税款通过“应交税金应交房产税”科目进行核算。该科目贷方反映企业应交纳的房产税借方反映企业实际已经缴纳的房产税余额在贷方反映企业应缴而未缴的房产税。  月份终了企业计算出按规定应缴纳的房产税税额作如下会计分录:  借:管理费用  贷:应交税金应交房产税  企业按照规定的纳税期限缴纳房产税时应作如下会计分录:  借:应交税金应交房产税  贷:银行存款  以上海为例:  简而言之不新买房不交税买新房了你名下所有房子(包括本次新买的)的总面积减去x家庭成员数乘以本次购房的单价乘以不是交次而是每年交一次!  如果合并计算后人均不超过平方米(含平方米)的其新购的住房暂免征收房产税人均超过平方米的对属新购住房超出部分的面积按规定计算征收房产税。  本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。房屋权属登记要注意的六大事项:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  房屋权属登记需要注意的地方主要有以下六项:  (一)以权利申请人法定名称登记  在进行房屋权属登记时申请登记的权利申请人名称应当为法定名称或依法登记的名称。这里的登记名称均以权力申请人所提交的合法身份证明上记载的姓名或名称进行登记。如果权力申请人是国外自然人则以他的护照上的英文姓名进行房屋权属登记如产权人为无民事行为能力的人、或限制民事行为能力人在进行登记的时候就需要出具监护人公证书、法定监护人证明或δ分家的户口证明。  (二)登记申请与代理  、申请房地产权属登记的:当事人可以本人亲自申请登记也可以委托代理人进行申请登记其中如果是无民事行为能力人和限制行为能力人的则由法定代理人进行申请登记。  、当事人委托代理人申请房地产权属登记的:代理人在申请时应当提交当事人的委托公证书。当事人如果是法人或者其他组织的则需要提交法定代表人签署的委托书法定代理人申请房地产登记的需要提交身份户籍证明法定代理人由人民法院等指定的需要提交人民法院出具的有关协助执行证明。  、有关当事人必须共同申请:权利申请人系两个或两个以上的应共同申请。如果转移登记中属人民法院强制性转移或提交了另一方当事人同意转移过户事实公证文书的转移可由单方申请。  (三)证明文件  、权利申请人为个人的需要提交以下证明文件:  ⑴身份证复印件无法提交的可提交公安机关出具的身份证明原件  ⑵现役军人需要提交《军官证》或《士兵证》复印件  ⑶外籍人员提交护照复印件  ⑷香港、澳门居民提交港、澳行政区身份证或者来往内地通行证复印件  ⑸台湾居民提交来往大通行证或旅行证或者身份证复印件  ⑹权利申请人为δ成年人的提交户籍证明或身份证复印件。  、权利申请人为单λ的需要提交以下证明文件:  ⑴权利申请人为法人的提交营业执照复印件及法定代表人身份证明及组织机构代码证复印件  ⑵其他组织申请房地产登记的提交非法人营业执照或者组织机构代码证或单λ成立批文  ⑶外国企业驻国内机构应当提交代表机构登记证复印件及法定代表人身份证明。  (四)公证  、符合下列情形之一的需要办理公证手续:  ⑴因继承、赠与和遗赠申请房产登记的  ⑵房地产权利申请人是自然人且委托他人申请登记的  ⑶当事人约定合同经公证生效的。  、公证书的要求:  ⑴中国(港、澳、台地区除外)各公证机关出具的有效(有效期内)公证文件均予以认定港、澳、台地区由司法部委托的律师出具见证文书予以认定本地房屋继承公证需遵守属地原则。  ⑵外国国家公证机关所作的公证文书须经中国驻该地使领馆认证并应当附有中文译本。  (五)不予登记的情形:  、房地产权属争议尚δ解决的  、房地产被查封、冻结或其他限制房地产权利转移的  、不能提供有效的房地产权属证明的  、属Υ法建筑或者临时建筑的。  (六)其它情形:  总登记后颁发的权证非国家统一标准房屋权证可申请登记并按原情况换证。一房二卖:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。法律禁止“一房二卖”如果房地产开发企业就同一商品房又与第二买受人订立同样的合同时其对于该两个买受人均负有转移该商品房所有权的义务。对其中任一买受人不为履行时该买受人可以依法请求债不履行而产生的损害赔偿责任。  、开发商为第二买受人办理了房屋所有权转移登记。在此种情形下第二买受人依登记取得商品房所有权。开发商这一登记行为可以认定为默示的拒绝只能向第一买受人承担赔偿损失的责任。  、开发商为第一买受人办理了房屋所有权转移登记后又与第二买受人成立以同一房屋为标的物的买卖。如何避免拆迁纠纷:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  房屋用途的争议一直是拆迁纠纷中的矛盾焦点之一如何妥善处理关系到拆迁纠纷能否顺利解决。本来从物权法的角度去看房屋如何使用是作为住宅或商业用途均是产权人的权限范围而且作为被拆迁的房屋来说应该具有较统一的价值确定标准似乎并不关乎房屋用途的问题。然而《城市房屋拆迁管理条例》第条的规定使得房屋用途争议成为很多拆迁纠纷的矛盾焦点该条规定:“货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定”。因此使得同一地段的房屋往往会因为不同的用途界定而出现较大差价矛盾就此产生甚至不可调和。如何界定房屋用途直接影响着拆迁纠纷的处理。  实践中对房屋用途界定发生争议主要体现为两种情况:一是住改非的问题。住改非其实是一个非常现实的问题其中掺杂着很多历史问题很难一概而论现行的拆迁制度往往以产权登记为依据确定房屋用途使很多住改非得不到承认进而引起矛盾激化。目前整个立法或政策已经开了口子一定程度上承认了住改非的房屋利益但是限制条件还是很多。二是与登记不符的问题。即对房屋用途是否唯登记论的问题对于没有登记或登记与事实不符的情况如何确定其用途。而在大量的拆迁纠纷争议中对房屋用途的界定不满也成为很多被拆迁人的质疑拆迁合法性的重要理由之一在司法实践中不断地冲击着拆迁法规及政策。  应该说对于条例第条中“用途”的解释通行的解释是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途所有权证未标明用途的以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划部门同意是否取得合法手续为依据如原设计用途为经营性用房的以取得营业执照作为确认其作为营业性用房的依据又如原设计为住宅改为营业性用房的不但要有营业执照还应当有规划部门同意变更的依据。实践中很多地方性规定还给出了持续经营一定时间等要求(如苏州就规定需要经营一年以上)。鉴于上述的规定及解释在拆迁裁决或诉讼中以登记为原则、以满足特定条件的有限承认为例外的做法是目前界定房屋用途问题的主流是具有合法性的。  需要说明的是其实单从法律层面来讲事实上上述解释或者做法本身并未有效解决矛盾甚至可以说还成为矛盾产生的根源之一。在法学界对于上述问题也是颇多争论的很多论点均把矛头指向了目前的规定及政策认为存在问题需要修改因房屋用途争议而引发的轰动案例、过激事件也为数不少。因此笔者认为立法部门应当尽快就如何界定房屋用途作出更为明确的规定和解释,以利于更有效地解决拆迁纠纷。房地产纠纷主要类型了解后更能维护权益:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  ()房屋产权纠纷。房屋产权就是指房屋的所有权。房屋产权是一切房屋纠纷的核心问题几乎所有的房屋纠纷都直接或间接地涉及到房屋产权问题。明确房屋产权是正确处理各类房屋纠纷的关键一步。  ()房屋买卖纠纷。它是指有关当事人在买卖房屋过程中发生的纠纷目前我国关于房屋买卖问题政策法规主要是针对城市私房买卖的。  ()房屋继承纠纷。房屋经常是被继承人遗产中最有价值的财产房屋继承纠纷通常是发生在被继承人的亲属之间。这类纠纷一般具有涉及当事人多、历时长久等特点处理起来有一定的难度。  ()房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。  ()房屋抵押、典当纠纷。房屋抵押、典当是房屋所有人为实现房屋的用益权而对房屋进行的重要的处分行为。这类纠纷当事人之间的法律关系比较复杂。  ()房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、排水、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。  ()土地使用权纠纷。这类纠纷中最常见的是宅基地使用权纠纷。它一般涉及宅基地的取得、宅基地可否出租、转让、抵押等问题。另外在各类房地产纠纷中大量地存在历史遗留问题。土改时期、私房改造时期和文革时期对房产的处理通常会对今天处理房地产纠纷产生至关重要的影响。因此正确解决房地产的历史遗留问题对处理房地产纠纷具有十分重要的意义。小产权房买卖:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  “小产权房”并不是一个法律上的概念是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”它并不真正构成严格法律意义上的产权。只是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。  小产权房是乡产权房只要依法办理了相关审批手续其就是合法建筑法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此并非只要是乡产权房就是非法建筑其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突才让人误认为是非法建筑。  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有村民对宅基地也只有享有使用权农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让而是说其转让或销售的对象是有限制的只能在集体成员内部是可以转让、置换。无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  市政府关于印发《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》的通知锡政发号各市(县)和各区人民政府市各委、办、局市各直属单位:现将《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》印发给你们请认真贯彻执行。  无锡市人民政府二四年十二月二十八日无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法第一章总则第一条为规范集体土地房屋拆迁管理保障城市建设的顺利进行保护拆迁当事人的合法权益根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规结合本市实际制定本办法。  第二条在本市市区范围内因城市建设和发展需要征收或者征用集体土地拆迁房屋及其附属物并需要对房屋所有权人(以下统称被拆迁人)进行补偿安置的适用本办法。撤组剩余国有土地上原建于集体土地上房屋被拆迁的以及撤组后原宅基地上依法翻建或改造的房屋被拆迁的不论被拆迁人是否领取国有土地使用证和房屋产权证均适用本办法。国家和省确定的重大基础设施项目征地拆迁补偿安置另有规定的从其规定。  第三条市国土资源行政主管部门负责集体土地上房屋拆迁相关的土地管理工作市建设行政主管部门负责集体土地上房屋拆迁和安置房建设的相关管理工作。市人民政府房屋拆迁管理机构(以下简称市拆管机构)具体负责集体土地上房屋拆迁补偿安置管理工作。集体土地房屋拆迁所在地的区和镇人民政府、街道办事处以及市政府有关职能部门应当根据各自职责协同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。  第二章拆迁管理第四条规划部门出具建设用地规划许可证(含地块图)后由市拆管机构根据用地单位(以下统称拆迁人)的申请书面通知相关部门暂停办理下列事项:(一)新批宅基地和其他建设用地(二)审批新建、改建、扩建房屋及其附属物(三)审批改变房屋、土地用途(四)办理户口的迁入、分户(五)核发工商营业执照(六)法律法规规定的其他事项。  第五条拆迁人凭建设用地规划许可证(含地块图)等相关资料向市国土资源行政主管部门提出用地申请经依法取得用地批准文件后方可实施拆迁。  第六条拆迁人应当根据被拆迁房屋的权属登记情况拟订用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案并报市拆管机构备案。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容:(一)用地范围内房屋拆迁调查测算情况(二)拆迁计划、拆迁期限(三)安置方式及过渡期限(四)安置所需房源及相关资料、证明(五)补偿安置资金证明以及使用计划(六)其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。  第七条市拆管机构应当会同被拆迁房屋所在地的区人民政府(管委会)对拆迁人提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审查并予以公告由市拆管机构向拆迁人发出房屋拆迁补偿安置通知书。  第八条拆迁人应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。拆迁委托合同自订立之日起日内报市拆管机构备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。  第九条从事房屋拆迁评估业务的评估机构必须具有相应的房地产评估资质。  第十条拆迁人应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案负责做好房屋拆迁补偿安置的有关实施工作拆迁人应当按照本办法的规定对被拆迁人给予补偿安置被拆迁人应当服从城市建设和发展需要在规定的期限内完成搬迁。  第十一条在房屋拆迁补偿安置通知书规定的拆迁期限内拆迁人与被拆迁入应当依据房屋拆迁补偿方案签订房屋拆迁补偿安置协议。房屋拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。市拆管机构应当提供房屋拆迁补偿安置协议的示范文本。  第十二条房屋拆迁补偿安置协议订立后拆迁当事人对补偿安置协议产生纠纷的可以依法向仲裁委员会申请仲裁也可以依法向人民法院起诉。  第十三条拆迁人应当在拆迁实施前与被拆迁人依照本办法的规定就补偿、搬迁等事项签订书面协议。协议内容应当明确补偿形式和补偿金额。经协商达不成协议的经当事人申请由市拆管机构裁决。裁决应当自受理申请之日起的日内做出。当事人对裁决不服的由市国土资源行政主管部门或市建设行政主管部门委托市拆管机构依法处理。因征地补偿标准争议而阻挠征地的由市国土资源行政主管部门责令其交出土地拒不交出土地的申请人民法院强制执行。  第三章拆迁补偿安置第十四条被拆迁房屋的合法依据以拆迁人在领取建设用地规划许可证(含地块图)前所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。  第十五条被拆迁房屋的原用途以房屋权属证书、土地权属证书上载明的用途为准房屋权属证书、土地权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的以合法建房手续载明的用途为准。  第十六条被拆迁房屋建筑面积以房屋权属证书或者合法建房手续上载明的建筑面积为准拆迁当事人对被拆除房屋建筑面积有异议的可以委托具有资质的房产测绘机构进行实际测量。  第十七条拆迁人领取建设用地规划许可证(含地块图)后被拆迁入已取得合法建房手续且新房已建造完毕的拆迁人应当给予补偿安置被拆迁人已取得合法建房手续但新房尚未建造完毕的被拆迁人应当立即停止建房已建新房部分由拆迁人依据评估结果给予补偿。  第十八条对拆迁违法建筑、逾期的临时建筑或者临时建筑在建筑规划许可证中载明城市建设需要时无条件拆除的已建新房应拆除而未拆除的旧房用地单位在领取建设用地规划许可证(含地块图)后被拆迁人进行房屋及其附着物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分拆迁租赁(借)住宅用房的承租人均不予补偿安置。拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置但应当给予适当补贴。  ^p^第十九条住宅房屋拆迁补偿安置一般实行房屋产权调换方式。  第二十条住宅房屋的被拆迁人提出自行解决住房并作出书面承诺的由被拆迁人向拆迁人提出申请经市拆管机构认定后可以按下列计算提取补偿安置款。补偿安置款=(指定地点的单位建筑面积安置房成本价单位建筑面积安置房建安价单位建筑面积的被拆迁房屋重置价结合成新评估价)×合法建筑面积。  第二十一条住宅房屋的被拆迁人要求实行产权调换的由拆迁人提供拆迁安置房给予产权调换。  第二十二条住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续为一户被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的应当合并为一户计算其原住房面积被拆迁住宅房屋合法建筑面积经公示后被拆迁入凭拆迁房屋安置协议书和安置房准购证每户可以按下列规定进行产权调换:(一)被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于等于平方米的按被拆迁住宅房屋重置价结合成新与产权调换房的建安价结算差价后可以按实际被拆迁住宅房屋合法建筑面积最接近的户型进行产权调换也可以按实际被拆迁住宅房屋合法建筑面积的房屋结构、成新系数等因素折算确定产权调换面积。(二)被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于平方米的可按实际超出面积的%折算增加产权调换面积但每户实际安置面积不得超过平方米大于产权调换面积的部分在其重置价结合成新评估价不低于%不超过%内给予补偿。产权调换房面积大于被拆迁住宅房屋面积部分按住宅房屋市场价结算。  第二十三条拆迁住宅房屋拆迁人应当向被拆迁人支付过渡费、搬家费和固定设施移装费。  第二十四条被拆迁人在规定的搬迁期限内按期全部履行房屋拆迁补偿安置协议的拆迁入应当给予适当奖励。  第二十五条拆迁非住宅房屋不作产权调换对被拆迁入实行货币补偿。被拆迁人的房屋权属证书上载明工矿企业用房及其他非商业经营用房的由拆迁人按被拆除房屋重置价结合成新评估价的倍对被拆迁人予以补偿被拆迁人的房屋权属证书上载明商业经营用房的由拆迁人按被拆除房屋重置价结合成新评估价的倍对被拆迁人予以补偿。  第二十六条拆迁非住宅房屋拆迁人应当向被拆迁入支付搬迁费用和固定设备移装费用。  第二十七条因拆迁造成企业停业、停产等损失的拆迁人应当按照房屋拆迁补偿总额的%向被拆迁人支付一次性补助费。  第二十八条被拆迁的房屋已取得工商营业执照并持续营业一年以上的(需提供拆迁前一年的持续营业税单)实际用于经营的建筑面积按房屋权属证书上载明的用途进行评估补偿并给予适当补助。补助金额按实际用于经营的建筑面积由拆迁人按房屋权属证书上载明的用途按照重置价结合成新评估价增加一倍对被拆迁人给予一次性补助。凡本办法施行后被拆迁人用于经营的建筑面积未能依法办理房屋用途变更等手续的拆迁时一律按房屋权属证书上载明的用途作出相应的补偿但不给予补助。  第二十九条拆迁中涉及拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等设施以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的拆迁人应当按照有关法律、法规的规定办理。  第三十条房屋拆迁补偿安置费用应当接受市拆管机构的监督。  第四章安置房建设管理第三十一条安置房建设由市建设行政主管部门会同有关部门根据区人民政府申报的安置房实施项目结合拆迁人实施拆迁项目所需的安置用房平衡制定年度建设计划并确定各区安置房建设规模。  第三十二条安置房建造由各区人民政府确定项目法人项目法人应当通过招标投标方式确定施工、监理等单位。  第三十三条安置房建设项目的征地费用、腾地拆迁费用、建设工程费用、配套费用应当列入安置房建设结算成本。安置房成本价和市场价由市物价局会同相关部门予以核定并公布。  第三十四条被拆迁人的安置方案由区人民政府负责初审并予以公示报市建设行政主管部门审核确认后由区人民政府统一组织安置实施工作。  第三十五条安置房主要用于城市建设和发展中住宅房屋被拆迁人的产权调换不得用于其他销售。区人民政府用于安置的安置房面积由市建设行政主管部门组织核定剩余安置房由市人民政府统一收购。  第三十六条建立安置房建设资金专用账户。拆迁人应当按照所需安置用房的建设成本落实资金并预先存入专用账户接受市建设行政主管部门和市财政部门的监管。  第五章附则第三十气条被拆迁房屋重置价结合成新、装修装饰和附着物的补偿评估参照《无锡市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)》执行。  第三十八条本办法施行前已实施的拆迁项目仍按原规定执行。  第三十九条江阴市、宜兴市、锡山区、惠山区人民政府和新区管委会可以参照本办法执行。  第四十条本办法自年月日起施行。小产权房的风险:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件购房人的权益很难得到维护。同时由于购买乡产权房的合同是无效的因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的由于己方有过错可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约由于合同无效购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可也不用在房管部门备案不在政府机构监管范围内因此在使用房屋的过程中如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题其救济途径就非常有限。  在购买的是在建乡产权房购房人与开发商签订合同并交付房款后如果相关部门整顿乡产权房的建设项目可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款购房人就可能面临既无法取得房屋又不能及时索回房款的尴尬境地。另外购房后如果遇到国家征地拆迁由于乡产权房没有国家认可的合法产权购房人并非合法的产权人所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。  开发建设的监管同样存在缺位目前乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管主要依靠开发商自律进行开发建设一旦开发单位的资金或其它环节出现问题极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位对购房者而言资金的安全开发商资金是否按时到位是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时开发单位的资质没有房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且入住后的物业管理也极易出现问题。  购买后也不能合法转让过户由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护没有得到国家房地产主管部门的批准无法办理合法的产权手续购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。拆迁安置与户口:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  户口因素不影响拆迁补偿。被拆迁房屋的市场价影响补偿安置。  对拆迁房的户口管理突出表现为两点:  、拆迁许可证范围内拆迁基地的户口不再冻结  、强制拆迁的户口强制迁出。  拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定条件认定拆迁安置人的条件:  、截至房屋拆迁许可证核发之日:  A在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年B在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房但居住困难)C且居住在被拆迁房屋的人员、截至房屋拆迁许可证核发之日A在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年B在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房但居住困难)C居住在被拆迁房屋且符合下列特殊情形之一的人员可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口:  (一)拆迁范围内应安置人口的未成年子女  (二)因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属在拆迁范围内直系亲属处落户的  (三)因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的  (四)海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的  (五)本市居民因应征入伍、出国(境)而注销拆迁范围内的户口后又恢复户口的  (六)本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口后又恢复户口的  (七)市政府规定的其他情形。  、房屋拆迁许可证核发之日:  A不具有拆迁范围内的本市常住户口B在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房但居住困难)C且符合下列特殊情形之一的人员可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口:  (一)有本市常住户口的未成年人且其父母属于拆迁范围内的应安置人口  (二)户口从被拆迁房屋内迁出且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员(不包括已在外地结婚的)  (三)因应征入伍而注销户口的人员  (四)因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员  (五)户口不在本市的人员因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口  (六)市政府规定的其他情形。  拆迁安置房与限购  、动迁安置房具有的产权房属性有了动迁房等于有了商品房。如果家庭已有了两套及以上的产权住宅不论其中有几套是动迁安置房都不可以再购买商品住宅。  、有两套及以上住宅的业主在动迁时也可以选择实物补偿。但对于家庭名下超过两套的购房需求的不能再行向银行贷款。必须全额一次性付款。如果没有能力一次性全额付款只能放弃购房的权利选择货币分配补偿。房产证上该写谁名?:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  “夫妻两人的共有房产一旦房产证上只登记一人姓名其共有人在很大程度上失去了对房产的控制。”针对房屋权属登记中易发生的问题市建委提醒市民应多咨询、慎防范。  对于许多打算婚前买房的年轻人来说房产证上到底该写谁的名字还是写上两个人的名字这事可千万不能马虎。北京中原三级市场研究部提醒购房者如果条件允许的话婚前最好不要与对方一起买房。如果无力单独承担购房款在购房行为发生过程中应该明确分工并事先做出有法律效力的书面协议。婚前财产公证是防患于未然的有效做法。  比如A刚刚大学毕业男朋友刚工作一年。两人已然热恋四年现在的问题就是房子A可以从家里凑够首付男朋友和她的工资也刚好可以保证月供充足。A想到自己付的钱多所以为了防止日后发生变故她想在房产证上写自己的名字但恋人之间并不好谈明白A很有些顾虑。再比如B先生今年岁打算和恋爱三年的女友结婚。现在B先生要用自己的钱付清首付将来贷款由两个人共同承担B先生坚持要在产权证上只写自己的名字为此两人小有争执。  遇到这种情形该怎么办?如果是男女双方共同出资买房最好在购房合同上写上双方的名字。如果由于某种原因只能写一个人名字时要立下有法律效力的书面说明写清楚该房的出资关系。在不伤害双方感情的前提下最好做一份公证或在律师见证下签一份协议明确注明双方为该房已支付和将支付的款项每人应享有的该房的份额等相关事宜。  有个别情侣之间喜欢用房子表达爱意自己出资以对方的名字买房。针对这种情况专业人士表示表达爱意可以用赠与的方式将房子送给对方不过应该写明赠与的附加条件如“若双方不能结婚或婚后离婚该房应归属赠与方所有”等条件。一旦今后发生变故也可通过法律程序收回房子。房屋拆迁协议公证:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  房屋拆迁协议是拆迁人与被拆迁人之间为明确拆迁活动中相互权利义务关系所订立的协议。包括城市房屋拆迁协议、村镇房屋拆迁协议、拆迁补偿协议、安置协议等。为了强化房屋拆迁工作管理保障房屋拆迁活动的顺利进行保护国家利益和公民、法人的合法权益发挥公证的法律服务、法律保障和法律监督的作用国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定:“补偿、安置协议订立后可以向公证机关办理公证并送房屋拆迁主管部门备案。”“拆除依法代管的房屋代管人是房屋拆迁主管部门的补偿、安置协议必须经公证机关公证并办理证据保全。”房屋拆迁协议公证对于完善拆迁协议内容维护当事人的合法权益预防房屋拆迁纠纷稳定房屋管理秩序保证房屋拆迁、安置活动顺利进行促进社会主义经济建设和房地产业的发展具有重要意义。  房屋逝迁协议公证由拆迁行为发生地的公证处管辖。拆迁人与被拆迁人应当共同到有管辖权的公证提出申请填写公证申请表并提供:()拆迁人的法人资格证明和代表人身份证件被拆迁人的身份证件和户籍证明代管人、代理人的委托书或其他代管、代理权资格证明:()拆迁单位应提供县以上政府房屋主管部门颁发的房屋拆迁方案等()被拆迁人应提供享有被拆迁房屋的所有权或使用权的证书或证明材料()房屋拆迁协议文本(公证处可以代当事人草拟)()其他有关的证明材料。  办理房屋拆迁协议公证应当注意:()房屋产权人已死亡的应当先办理继承公证再办理房屋拆迁协议公证。()属于共有房产的要注意防止遗漏其他共有人。()根据规定房屋拆迁协议应报房屋拆迁主管部门备案。公证处应提醒当事人注意这一点。房屋拆迁必备知识:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  被拆迁人除了应得的房屋补偿费以外还可得到:搬家补偿费设备迁移费过度期内的临时安置补助费。拆迁当事人双方协商不成达不成拆迁协议的可以经当事人申请由被拆迁房屋所在地的区(县)房地局裁决举报、投诉箱、监督电话由区监察委专人负责。举报投诉范围:、对动迁基地公示的内容政策法规执行情况、对基地“依法动迁、文明动迁、有情动迁”的实施情况、对基地廉政工作的执行情况、对基地人员的工作纪律执行情况、对特殊、突发的动迁矛盾的处理情况不满的区监察委、区政法委、区建设委、区信访办、区房地局、街道等部门负责对拆迁单位实施全过程的监管以及拆迁过程中重大问题的协调负责化解拆迁引起的矛盾房屋拆迁需要办理哪些证件:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  ()文件齐全。(建设项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明等)  ()发放《拆迁许可证》拆迁公告(现公布)。(日内进行审查颁发拆迁许可证。)  ()拆迁人委托评估发送评估报告及通知(日)(评估委员会由三名以上国家注册的房地产估价师组成。)  ()根据辽宁省改办发号文件有关规定结合市场确定附属物价格。  ()制定拆迁补偿细则。(货币补偿和回迁安置两种)  ()做好宣传讲解政策。(国务院号令和辽宁省号)  ()与被拆迁人反复协商做工作。  ()签定拆迁补偿协议。  ()对未达成协议的由当事人一方申请行政裁决。(自收到申请之日起日内作出)裁决申请书法定代表人身份证明被拆迁房屋权属证明材料及土地使用证{复印件}被拆迁房屋估价报告对被申请人的补偿安置方案申请人与被申请人的协商记录未达成协议的被拆迁人比例及原因。  ()受理裁决先期工作行政裁决书副本及答辩通知书是否同意听证会通知听证会通知书(日内)调解听证(专家委员会鉴定评估价格)。  ()下达房屋拆迁裁决书(天)。(当事人对裁决不服的可依法申请复议或向人民法院起诉。诉讼期间不停止拆迁的执行)。裁决到期之日下达听证会通知书(日内)。  ()申请强制拆迁。(行政强制拆迁申请书裁决调解记录和裁决书拆迁人的安置意见被拆迁人不同意拆迁的理由被拆迁房屋的证据保全公证书给被拆迁人提供的临时安置周转用房权属证明和补偿资金提存证明关于对被拆迁人实施强制拆迁的请示)  ()县政府下达限期迁出决定书(天)。吃透装修预算书:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  在家庭装饰装修中装饰公司在签订合同前往往要给消费者提供设计方案和一份预算书。这份预算书是您和装饰公司洽谈的根据如果您能“吃透”这份预算并以此为依据和装饰公司讨价还价不仅能节约装修预算还能在签订装修合同时预防很多施工中的问题。  详细的预算是与图纸相对应的。图纸上所绘制的每项将要发生的工程都会在预算书上体现。主要材料的品牌及型号、种类也会在图纸及预算书上标识。您只要根据实际的面积以及装饰材料的品种和价格很容易了解到装饰公司是否“多报冒领”。根据一般的工程损耗装饰材料多出%到%属正常。  另外一些未在图纸上出现的工程如线路改造灯具、洁具的拆安也会在预算书上体现。您可根据图纸上的具体尺寸核定预算。  需要注意的是预算书上的单位价格都是加上工费之后的价格有时要比实际价格差出很多。您可以向装饰公司仔细询问价格的制定过程。  以下是几个您在审核预算书时要特别注意的问题:  工艺做法  很多装饰公司给消费者的预算书上只有简单的项目名称、材料品种、价格和数量而没有关键的工艺做法。您要要求设计师在预算书中加入工艺做法或对预算中每个项目的工艺做法做详细说明。因为具体的施工工艺和工序直接关系到家庭装修的施工质量和造价。没有工艺做法的预算书有很多的不确定因素会给今后的施工和验收带来很多后患更会给少数不正规的装饰公司偷工减料、粗制滥造开了“方便之门”。  面积测算  有些装饰公司会故意在预算中多报施工面积以获得更高的利润。尤其是在墙面这一项上少数装饰公司会多报涂刷面积。一般一个空间的地面和墙面之比是到有些装饰公司甚至报到!另外按照以前的惯例门窗面积按%计入涂刷面积。其实目前很多家庭都包门窗门窗周边就不用涂刷了但有些装饰公司仍按照%甚至按%计入墙壁涂刷面积。  价格因素  有很多消费者在选择装饰公司时只比较预算书上的价格。哪家的报价最低就让哪家来做。其实预算书上的价格是和材料选择、工艺工序分不开的。单纯比较价格、选择最低的装饰公司往往会给您带来不可弥补的损失。您在考察预算书的报价时一定要把材料的品牌、型号以及施工的工艺工序都考虑在内才能得出一个较为客观的评价。  相关费用  在预算书的最后会有一些诸如“机械磨损费”、“现场管理费”、“税费”和“利润”等项目这些项目其实都属于不合理收费。“机械磨损”是装修中必然发生的“现场管理”则是装饰公司应该做到的这两项费用其实都已经摊入了每项工程中去了不应该再向消费者索取。而根据“谁经营、谁纳税”的原则装饰公司的税费更不该由消费者缴纳。将“利润”单独计算是以前公共建筑装修报价的计算方式目前装饰公司已经把利润摊入每项施工中因此不应该重复计算。  经过一番讨价还价之后待您对预算书确定无误后就可以和装饰公司签订一份家庭装饰工程合同书了。省心的家装合同如何签订?:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  家庭装修发生的矛盾纠纷大都是因为没有签订合同或者虽有合同但合同内容的条款过于简单、笼统合同双方的违约责任不明确合同的操作性不强这是装饰合同中普遍存在的问题。怎样签订家装合同本报请专家为你支招。  案例:设计师有意丢项漏项  近日业主陈先生反映:“我家的住宅是一套平方米的两居室和装修公司合同约定的装修价格是万元。但装饰公司没有统一配送环保材料工艺水平也极一般到了中期验收交款时却比合同多出了近万元。我家的装修并没有增加项目工长却说设计师把尺寸算错了合同上有‘按实际发生计算’的条款。只要我不给钱工地就停工了遇到这种情况真让人头痛。”对此业内人士解释说:这类纠纷属于“合同约定不清”或者说是“设计师有意丢项漏项”设计定价的目的不是给业主装修而是按照业主的消费水平定价并且在计算具体尺寸时做了手脚造成合同报价和实际结算价格的明显差别。从行业特点上说应属合同欺骗但由于合同中注明了“按实际发生计算”业主就明显地处于劣势。  专家:注意合同中的漏洞  中国室内协会提醒消费者:装饰到中期业主如果认为装饰公司有欺诈现象和计算工程量、装饰费用有误差的可直接找有关方面申请公正的计算、测量。业主最好在与装饰公司签订合同之前进行咨询请有关方面审核各项手续是否合法有效并在专业监理工程师的指导下签订装饰装修合同以免上当受骗。  首先合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。有的消费者在签订合同时没有注意这两点给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期“创造”了条件。  其次在合同中必须注明使用装饰材料的具体品牌或型号以防装饰公司以次充好。  第三如果您在工程进行中对某些装修项目有所增减就一定要填写相关的“工程洽商单”并作为合同的附件汇入装修合同书中。  第四合同中有关保修的条文是必不可少的而且要分清责任:如果属于施工或材料的质量问题装饰公司应承担全部责任如果属于用户使用不当双方可协商处理。  一般装饰公司对工程的保修期从三个月到一年不等您要尽可能选择保修期长一点的公司。另外保修期要包含一个取暖季。  另外一些未在图纸上出现的工程如线路改造灯具、洁具的拆安也会在预算书上体现。并根据图纸上的具体尺寸核定预算。在预算书的最后会有一些诸如“机械磨损费”、“现场管理费”、“税费”和“利润”等项目这些项目其实都属于不合理收费。“机械磨损”是装修中必然发生的“现场管理”则是装饰公司应该做到的这两项费用其实都已经摊入了每项工程中不应该再向消费者索取。  同时在签订合同时还要注意要验明合同当事人身份要写清居室装饰施工内容和承包方式工价、付款方式和工期不可含糊关于定金及违约责任问题在此须说明按照《经济合同法》规定:“给付定金一方不履行合同的无权返回定金。接受定金的一方不履行合同的应双倍返回定金。”  关于纠纷的处理方式合同要注明:家庭居室装饰装修发生纠纷施工中可凭合同及工程款收据向市消费者协会室内装饰投诉站投诉若当事人不通过协商调解或调解不成时可向市仲裁委员会申请仲裁也可向人民法院诉讼等。  不经认证的合同视为无效  根据北京市建委于年月颁布的《北京市家庭居室装饰装修工程承发包及施工管理暂行规定(试行)》自年月日后凡与消费者签订的“家装合同”必须要有第三方认证无第三方认证的合同视为无效合同一经查出要给予高额经济处罚。  但由于装修公司的地点分散单独开业的装饰公司一直没有做到“合同认证”。由于消费者缺乏家庭装修的知识又对合同认识不深少数装饰公司就利用合同来欺骗消费者。例如有些合同中对于装饰材料的具体型号、数量和价格等内容不做详细约定或者对具体工艺工序不做说明给装饰公司偷工减料、粗制滥造开了“方便之门”。有的装饰公司还在利用合同偏袒一方与消费者签订的是“不平等条约”。如何避免签订房屋买卖协议风险:来源:法律教育网 【大中小】【我要纠错】  签订房屋买卖协议书如何规避风险?  ()先租用年(高数额的违约金超过法律规定也无妨)。年后购买优先购买权和违约条款的约定规定违约金高一些(法律并没有明确规定上限正常损失的倍左右法院一般也会支持)充分考虑到年后的房价上涨因素其中租金可以稍高一些()经济适用房如果不存在继承关系的也是不能赠与的也就是说赠与在法律上也是讲不通的()尽量买熟人或者人品较好信用度高的卖家来操作这样可以最大程度防止发生不愉快的情况。  ()合同要经过公正公正之后可以使卖家不敢轻易违约降低风险。  做法上是签一个合法的协议然后再签一个或者数个补充协议合法的协议是一个完全合法的协议把你们交易的实质内容都放在补充协议上一个不行可以分开几个因为合同法规定的合同无效的条款都是该无效的条款单独的无效并不影响其他部分的效力所以补充协议越多风险就越分散甚至可以把各种可能出现的情形都分别列成补充协议。  如何你觉得以上述方式还不够可信就先租后买法律上有规定承租人的优先购买权对这一权利你可以在协议里约定违约条款还可以先交付定金如果对方届时不卖给你要双倍返还定金事实上很多涉及经济法的案例都是这样不要用一个协议解决问题那样在审判中FA官时常会因为有无效条款而否定其他部分的效力。如果是数个协议名字又不甚一致就好的多。  毕竟我国法律上并没有规定一个交易的内容不可以分开签协议啊!  建议补充协议优先购买权的行使实际上就是买卖不过换个说法合法的说法也就是约定买卖时间和价款。  补充协议可以把买卖的部分分出来……  经济适用房的租赁不仅是合法的而且也是为建设部门所鼓励的。因此可以在未到年的期间内以租赁的方式进承租。至于合同中约定年后再购买也是可以的这属于合同法上的附期限的合同意思就是说等到期限到了合同即告成立对于你们的合同就是以年为期限等年时间到了你们之间的买卖合同即成立。至于违约金法律上没有规定但根据一些基本原则(公平、诚实信用等)具体你可以和对方进行商议。  问题是房子暂时无法上市不能完全过户到你名下那么这种情况你要尽可能规避风险也就是保证自己能够在现在的约定下年后完整的得到房产其实你最好的办法就是与二手经济适用房的原主人去当地房产公证机构(事业单位)做一个买卖合同的公证在合同里面约定好(有你付给原房主的定金或者购房款项)相关方必须承担的风险责任问题比如由于市场变化原房主如果违约将必须赔付你至少倍于已付款等等。  、这点是合法的!而且你在如上点中的公证合同书里就必须有这样一项。至于违约金你可以定得尽量的高一些并不一定限于倍那样万一市场价格或者年后另外一个买家出现卖价违约所要付给你的赔款也就会高也就是说他的违约机会成本自然也就高!  先租后买。  签一个附条件生效的合同。  也就是说他可以承诺在该房屋可以上市时他把房屋转让给你。这样的合同是合法的而且有约束力。债权关系成立那么若干年后他一旦反悔你还可以要求他赔偿损失(比如装修之类的)承担违约责任(约定数额)不过这些都要提前说明约定清楚。  另外就是购买价款一定要约定清楚几年后的房屋价格比起现在肯定有上下浮动的。浮动比例通常是要对出让方有利比如这个房子现在值万几年后贬值了你给的数也不能低于万(当然加上这几年的所谓租金)要是增值了你恐怕还要多给一些但是上浮比例你们双方可以协商

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