聚类分析论文

当前我国24省房价问题的聚类分析 闫炳硕 （河北经贸大学  河北石家庄  200901111022） 摘要：房价问题，是大家比较关注的话题，同时也是各国政府最关注的问题之一。在此本人通过网络获得了很多指标数据，考虑到指标的合理性以及数据获得的可能性，选择一定的有代表性的指标，运用SPSS统计软件对其进行聚类分析，最后对聚类分析的结果进行分析，并提出相应的对策和建议。 关键词：房价；聚类分析 2009年初房地产价格上涨是最先从一线城市开始的，在四月份国家密集出台新政后一线城市房价得到控制。但2010年下半年以来房价上涨开始蔓延到二三线城市，目前二三线绝大多数城市仍处于量价齐升。总的来说，房价上涨的原因本人以为有以下几个方面： 量化宽松货币政策 美国在2010年年初以来开始的量化宽松货币政策带来了全球货币的普遍贬值使得以美元计价的大宗商品价格相应走高。房地产作为一种具有投资品属性的商品也得到了资金追捧。在我国香港地区由于香港汇率是盯住美元在货币政策选择上没有独立性只能跟随美国在美元贬值的同时港币也出现了贬值;另一方面由于资金看多人民币资金进入香港较为明显使得香港住宅的销售均价在2010年达到了自1997年东亚金融危机以来的新高。正是由于海外的量化宽松政策造成我国目前面临着输入性通货膨胀CPI将继续走高。此外，目前人民币仍面临较大升值压力。这两方面因素对于房价的作用都是正向的.资金为了保值需要投向房地产领域。人民币升值的预期也使得海外各路资金购买人民币资产。 供求关系 从供求关系来看数据表明2010年1月到10月份销售投资比基本在0.98左右波动，销售与投资基本持平。新开工面积与销售面积比以及竣工面积与销售面积比这两个数据自年初以来处于逐步下降态势。从整体上来看2010年房地产供求关系基本稳定.但在时间段上存在着区别:在上半年需求超过供给而下半年供给超过需求。因此.引发此轮房价上涨的原因不是整体供求失衡，而是投资需求上涨。 土地成本 从供给角度来看，对于开发商来说主要是土地成本以及资金成本而建筑成本对其来说波动不大。我认为造成市场有效供应不足的原因并不是土地供应不够而是来自于开发商的囤地。据国土部公告截至2010年5月底全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。在实际的土地出让方面增长较快并且许多城市在2010年土地出让方面都有所加码。因此不是因为土地出让不足造成房价上涨.更多原因来自于许多已出让的土地未开发。此外，土地出让结构不合理，城区内供给日趋减少，城郊外的土地供应占绝对比重。 一，影响房价水平的指标选择 我通过在网上对各个地区的深入研究和与老师同学们之间的深入交流，我认为影响房价水平的指标具体有：GDP总量，居民家庭人均可支配收入，房价收入比，人均GDP。 1， GDP总量 通过我在网上搜索的结果显示，全国24省的GDP排名和具体数据如下： 2， 24省居民家庭人均可支配收入 2004年各省人均收入  各省城乡居民人均收入排名 《中华人民共和国2004年国民经济和社会发展统计公报》2004年年末全国总人口为129988万人，其中：城镇54283 万人，占总人口的41.8%；乡村75705万人，占总人口的58.2%。城镇居民人均可支配收入9422元，全国农村居民人均纯收入2936元。  2004年上海市户籍人口城乡居民人均收入为15749.44元。在24省市自治区中排第1位。  2004年北京市常住人口城乡居民人均收入为10962.74元。在24省市自治区中排第2位。  2004年末浙江省常住人口城乡居民人均收入为10659.00元。在24省市自治区中排第3位。  广东省2004年城乡居民人均收入为10185.03元。在24省市自治区中排第4位。  2004年江苏省常住人口城乡居民人均收入为7513.70元。在24省市自治区中排第5位。  福建省2004年城乡居民人均收入为7348.94元。在24省市自治区中排第6位。  天津市2004年户籍人口城乡居民人均收入为7102.35元。在24省市自治区中排第7位。  2004年山东省城乡居民人均收入为6057.47元。在24省市自治区中排第8位。  2004年辽宁省城乡居民人均收入为5986.34元。在24省市自治区中排第9位。  吉林省2004年城乡居民人均收入为5505.59元。在24省市自治区中排第10位。  2004年重庆市常住人口城乡居民人均收入为5444.19元。在24省市自治区中排第11位。  2004年黑龙江省城乡居民人均收入为5364.51元。在24省市自治区中排第12位。  内蒙古自治区2004年城乡居民人均收入为5033.47元。在24省市自治区中排第13位。  2004年湖北省城乡居民人均收入为5136.01元。在24省市自治区中排第14位。  2004年湖南省城乡居民人均收入为4889.71元。在24省市自治区中排第15位。  2004年河北省城乡居民人均收入为4844.17元。在24省市自治区中排第16位。  2004年山西省城乡居民人均收入为4695.20元。在24省市自治区中排第17位。  江西省2004年城乡居民人均收入为4592.17元。在24省市自治区中排第18位。  2004年广西壮族自治区城乡居民人均收入为4329.29元。在24省市自治区中排第19位。  2004年安徽省常住人口城乡居民人均收入为4178.05元。在24省市自治区中排第20位。  2004年四川省城乡居民人均收入为4175.61元。在24省市自治区中排第21位。  河南省2004年城乡居民人均收入为4042.42元。在24省市自治区中排第22位。  2004年云南省城乡居民人均收入为3831.87元。在24省市自治区中排第23位。  2004年陕西省城乡居民人均收入为3722.28元。在24省市自治区中排第24位。  3， 全国各省的平均房价 全国24省直辖市平均房价排名（2010年各省直辖市商品房销售额/2010年各省直辖市商品房销售面积) 1. 北京          18300元/平方 2. 上海          15258元/平方 3. 浙江           9279元/平方 4. 天津           7979元/平方 5. 广东           7482元/平方 6. 福建           6250元/平方 7. 江苏           5817元/平方 8. 辽宁           4448元/平方 9.安徽           4294元/平方 10.重庆           4153元/平方 11.四川           4133元/平方 12.陕西           3988元/平方 13.山东           3919元/平方 14.吉林           3883元/平方 15.湖北           3846元/平方 16.黑龙江         3826元/平方 17.山西           3601元/平方 18.广西           3595元/平方 19.内蒙古         3518元/平方 20.河北           3456元/平方 21.江西           3191元/平方 22.云南           3174元/平方 23.湖南          3135元/平方 24.河南           2989元/平方 在得到全国24省房价和收入之后，可以算出全国24省房价收入比，得到如下数据： 北京：16 上海：9.68 浙江：10.15 天津：10.51 广东：8.81 福建：10.2 江苏：9.29 辽宁：8.91 安徽：12.33 重庆：9.15 四川：11.88 陕西：12.86 山东：7.76 吉林：8.46 湖北：8.98 黑龙江：8.56 山西：9.20 广西：9.96 内蒙古：8.39 河北：8.56 江西：8.34 云南：9.94 湖南：7.69 河南：8.11 4， 人均GDP 上面的表格中已经给出了人均GDP的具体数值，在此便不在重复。人均GDP是一个考虑了人口因素的相对指标，如果我们只考虑国内生产总值GDP的总量，可能会因为没有考虑人口因素而缺乏一定的合理性。在此，同时选用人均GDP作为分析的对象，从而同时兼顾经济发展和社会人口发展，对研究我国各市当前的房价问题是很有必要的。 继续阅读