房地产开发与经营

第一章 绪论 第一节 房地产开发与房地产经营 1 房地产开发——指在依据本法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2 房地产开发的特征：1）全面系统性 2）广泛联系性 3）风险与效益并存 4）地域性 3 房地产开发的分类：1）成片开发（成片旧城改造，成片新城开发，农业地产开发，旅游地产开发）2）单项开发（土地开发，房屋开发） 4房地产经营——狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务等活动，范围主要是流通领域；广义：房地产经营者对房屋的建造、买卖、土地使用权出让、转让等进行的有目标有组织的活动，范围贯穿生产、流通、消费的全部过程。 5 房地产经营的特点：1）交易形式的多样化 2）交易对象的位置固定性 3）经营对象的限制性4）售后用途的约束性 5）产权关系的复杂性 6）供求关系调整缓慢性 6 房地产经营的分类：1）地产经营 2）房产经营 3）服务经营 4）房地产综合开发经营 7 房地产开发与房地产经营的关系：1）广义理解，两者本质一致，侧重点不同 2）狭义理解，两者相对独立 3）房地产开发以房地产经营为核心 4）房地产经营以房地产开发为基础 第二节 房地产开发程序 8 房地产开发的基本程序包括什么：1）投资决策分析阶段 2）依法取得土地使用权阶段 3）可行性研究阶段 4）前期准备阶段 5）实施阶段 6）销售阶段 9 投资分析阶段包括什么方面：1）开发设想的形成 2）环境分析与机会选择 10 前期准备阶段的内容包括什么：1）资金筹措 2）项目招投标 3）规划设计 4）项目报建 11 房地产开发的主要参与者包括哪些：1）房地产开发企业 2）投资公司 3）建筑承包公司 4）质量检查单位 5）政府建设主管部门 6）金融机构 第三节 房地产经营的基本环节 12 房地产经营包括哪些环节：1）房地产产品形成环节 2）房地产产品流通环节 3）房地产产品消费环节 13房地产产品流通环节经营包括哪些方面：1）房屋销售 2）房屋租赁 3）房地产抵押 4）房地产典当 5）房屋置换（所有权转换/使用权转换） 第二章 房地产开发与经营基本理论 第一节 房地产开发与经营策略分析 1 房地产开发与经营策略包括哪些：1）产品策略（明确开发项目、确定开发规模、确定开发方式） 2）市场开发策略（包括开拓型、渗透型、产品开发型、多角型；前两者针对老产品，后两种增加新产品或使老产品更新换代） 3）价格策略（高价策略：短时期内获得较多利润，收回投资；低价策略：扩大市场面和增加市场占有率；均衡策略：供给曲线和需求曲线交点处的价格为均衡价格） 第二节 房地产开发与经营决策理论 2 构成决策问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的基本条件是什么：1）有明确的目标 2）有两个以上可供选择比较 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 3）有评价方案的优劣标准 4）有真实反映客观实际的信息 3 房地产开发与经营的原则是什么：1）遵守政策法规的原则 2）经济效益的原则 3）风险意识的原则 4）定性分析与定量分析相结合的原则 4 房地产开发与经营决策的类型包括哪些：1）确定性决策（投资利润率、投资回收期、净现值、内部收益率、效用费用分析法、线性规划法用于确定型决策）2）风险型决策（常用的决策方法是决策树法，判断的准则可以采用期望值法、净现值期望法、最大可能法；期望值法指其中期望收益值最大的方案为最佳方案，净现期望值大于零的方案都可以考虑，如果都大于零，则净现期望值最大的方案为最佳方案）3）不确定型决策（常见不确定型决策方法主要有大中取大法（称为乐观主义准则，找出各方案在各种状态下的最大收益值，再从中找出最大收益值，其对应的方案为最佳方案）、小中取大法（称悲观主义法，从每个方案中选择一个最小损益，然后从中选择一个相对最大者，其所对应的方案就是较好方案）、最小最大后悔值法（最大收益值与其他方案的收益值之差所形成的损失值，然后选最大后悔值最小的方案作为满意的方案） 5 房地产开发与经营决策的程序包括哪些步骤：1）发现问题 2）确定目标 3）拟定方案 4）分析评价 5）选择方案（是中心环节，也是决策者的重要职责） 6）实施追踪方案（反馈控制、追踪决策） 6 好的决策目标应该满足的要求：1）针对性 2）明确性 3）层次性 4）可行性 7 拟定方案的注意点：1）整体详尽性 2）相互排斥性 8 分析评价包括哪些方面：1）限制性因素分析 2）潜在问题分析 3）综合分析 第三节 房地产开发与经营新理念（开发理念、经营理念） 9 实现节约型房地产开发的途径：1）强化集约利用土地，提高土地利用率（推行严格的土地保护制度；开展土地利用规划；开展农村集体建设用地整理） 2）积极推进原材料节约 3）大力推进建筑节能 4）整合优化利用城市建设资源 10 房地产资产是房地产形态的资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。 11 经营性物业资产经营管理的内容包括：1）制定经营管理目标 2）制定推广 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 3）投资管理 4）资金融通管理 第三章 房地产企业 第一节 房地产企业概述 1 房地产企业的一般属性包括：1）经营目的 2）与政府的关系 3）与员工的关系 4）与其他房地产企业的关系 2 房地产企业的特殊属性包括：1）知识密集型企业 2）资金密集型企业 3）业务运作具备商业企业的特征 4）业务内容体现服务行业的特色 5）经营方式具有租赁企业的特点 3 房地产企业在国民经济中的作用包括：1）为国民经济的发展提供物质保证 2）为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源 3）为相关产业的发展起到有力的带动作用 4）促进消费结构和产业结构的合理化 4 房地产企业的分类包括：1）根据企业经营活动与房地产各个环节的相关程度进行分类包括：A，与房地产生产环节相关的企业形式： 房地产开发公司 地产开发公司 住宅建设公司 房屋拆迁公司 B，与房地产流通环节相关的企业形式： 房产经营公司 地产经营公司 房产信托公司 房地产顾问公司 房地产评估公司 C，与房地产消费环节相关的企业形式： 房地产经营管理公司 房屋修建公司 物业管理公司 室内装饰公司 景观开发公司 2）根据房地产企业经营特点进行分类： 房地产专营企业 房地产兼营企业 房地产项目企业 5 房地产企业组建的条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有固定的办公场所；有符合规定的注册资本和流动资金；有一定数量的专业技术人员和专职财会人员。PS 注册资本100万元以上，4名以上专职技术人员，2名以上的专职会计人员。 6 房地产企业设立的程序：工商部门自收到申请之日起30日内予以登记，对不符合登记条件的，应说明理由，同时听取同级房地产主管部门的意见。 7 房地产企业的资质包括：分为五个等级，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。 8 房地产开发企业的业务范围包括：一级承担的地产项目规模不受限制，在全国范围内承揽地产项目。二级承担25万平方米以下的项目，具体业务范围由省自直人府建设部门确定。三级承担10万平方米以下的项目，并限定在本市行政区域内承揽房地产项目。四级承担4万平方米以下的项目，不得承担8层以上建设项目，并限定在本市行政区域内承揽房地产项目。暂定级承揽建设规模不得超过四级房地产开发企业的承揽规模，并限定在本市行政区域内承揽房地产项目。 9 房地产开发企业资质审批包括：实行分级审批制。一级由省自市人府建设部门初审，报国务院建设部门审批；二级及二级以下由省自市人府建设部门制定。PS 审查合格发相应等级资质证书并实行年检制度，不符合的，由原审批部门予以降级或注销资质证书。 10 房地产企业违规的处罚包括：1）未取得证书从事经营的，由县以上人府房产开发部门责令整改，处5万元以上10万元以下罚款，不改的，提请工商部门吊销营业执照 2）超越资质等级从事经营的，由县以上人府房产开发部门责令整改，处5万元以上10万元以下罚款， 不改的，由原资质审批部门吊销资质证书，提请工商部门吊销营业执照 3）骗取资质证书，出卖转让证书的，由原审批部门公告证书作废，收回证书，处1万元以上3万元以下罚款4）发生重大工程质量事故的，由原审批部门降低资质等级，严重的吊销资质证书，并提请工商部门吊销营业执照 5）不按规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原审批部门给予警告、限期整改、降低资质等级，并处1万元以上2万元以上罚款 6）不按规定办理变更手续的，由原审批部门给予警告、限期整改，并处以5000元以上1万元以下罚款。 11 我国房地产开发企业发展现状的特点：1）企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小 2）企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢 3）企业成长性良好，但盈利能力相对滞后 4）企业的区域分布具有较高的集中性 4）企业融资渠道比较单一 5）企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业 第二节 房地产企业人员与组织 12 房地产企业人事分类包括：1）经济管理类 2）专业类 3）工程技术类 13 房地产企业人员构成包括：1）注册建筑师 2）工程师 3）财务人员 4）营销策划人员 5）项目拓展及发展人员 6）法律顾问 14 房地产企业组织——围绕企业目标，通过一定的组织形式和机构，将全体员工组织起来分工协作，推动企业的开发与经营活动的顺利开展。包括目标、人员与职务、职责与职权、信息。 15 房地产企业组织的一般原则：1）目标同一性原则 2）分工协作原则 3）统一指挥原则 4）权责一致原则 5）机构精简原则 6）有效管理幅度原则 7）授权原则 8）均衡性原则 9）弹性原则 16 房地产企业组织结构设计工作主要包括哪些方面：1）设计一个正式的组织结构，使其能够有效控制和协调企业内部的各项职能活动 2）为房地产企业构建信息交流的渠道，以提高管理和决策效率 3）为房地产企业建立组织文化与组织管理规则 17 房地产企业组织结构形式包括：1）职能型组织结构（按专业分工设置职能部门，各职能部门在其业务范围内有权指挥下属单位及人员。优点：使用人员的灵活性较大、有利于知识与经验的交流，解决技术问题、参与者在专业上获得发展与进步、有利于保持项目的连续性） 2）项目型组织结构（仍然是企业内部的一个项目组织，在项目运行过程中，项目成员完全进入项目，摆脱职能部门的任务，项目结束后，重新构建新项目或回到原来职能部门。优点：将力量集中于项目，满足项目要求，使项目容易协调、统一指挥，使项目目标得到保证、适用于持续时间长或短时间内完成费用要求大、经济性要求高的项目）3）矩阵型组织结构（将职能部门和项目部门结合起来，使员工既同原职能部门保持联系，又参加项目小组的工作。优点：树立了以任务为中心的思想、能充分的利用有限的项目资源、适用的范围广，适用于大型复杂的项目、发挥了职能部门的纵向优势又发挥了项目组织的横向优势、组织结构富有弹性、职责与职权关系灵活，可以进行有力的控制）4）混合型组织结构（项目组织结构人员在自己的职责范围内有决定权，对下属工作负责，职能部门是项目参谋，只提供建议，没有指挥权力，适用于中小组织。） 第三节 房地产企业经营与管理 18 房地产企业经营目标制定的原则包括：1）可行性原则 2）可量化性原则 3）一致性原则 4）弹性原则 19 房地产企业经营目标的内容包括：1）成长性目标 2）盈利性目标 3）竞争性目标 20 房地产企业经营目标调整的步骤包括：1）收集信息 2）分析 3）论证 4）决策 21 房地产企业经营决策——指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整的过程。 22 房地产企业经营决策的特点包括：1）目标性 2）灵活性 3）选择性 4）可行性 23 房地产企业经营决策的影响因素包括：1）环境 2）决策者对风险的态度 3）思维定式 4）时间 24 房地产企业经营计划——以提高企业经济效益为中心，以企业经营活动为对象，由多种计划组成的综合计划体系，是企业计划阶段进行生产活动的奋斗目标和行动纲领。 25 企业经营计划主要表现在哪些方面：1）为房地产企业活动的分工提供依据 2）分析和预测未来环境变化 3）为房地产企业活动的资源筹集提供依据 4）提高部门及人员的工作效率 26 房地产企业经营计划的特点包括：1）综合性 2）战略性 3）灵活性 4）权威性 27 房地产企业长期经营计划的基本内容包括：1）企业生产发展规划 2）企业发展规模规划 3）企业人才培训规划 4）企业重要或专门问题的规划 28 房地产企业短期经营计划的基本内容包括：1）生产经营综合计划 2）专业计划 29 房地产实行目标管理开展工作的步骤包括：1）制定目标 2）执行目标 3）评价成果和实行奖惩 4）判定新目标，开始新循环 30 房地产企业进行计划调整的情况包括：1）计划设计本身的缺陷 2）企业外部环境的变化 3）制定计划人员对外部环境认识发生了变化 4）基于上述两种以上情况的共同作用 31 企业经营计划调整的方法包括：1）滚动计划法（定义：根据企业一定时期计划的执行情况，修改原定计划，将计划顺延一个时期和确定顺延时期的计划内容。应用于长期计划的制定和调整。特点：将计划分为若干个执行期，在评估各个执行期后进行修改和调整下个执行期的计划内容）2）启用备用计划法（定义：在编制计划时就考虑各种可能的变化，制订各种方案作为备用。采用这种方法的关键是确定停止原计划、启用新计划。备用计划是企业管理储备的方案） 第四章 房地产开发与经营环境分析 第一节 房地产开发与经营环境概述 1 房地产开发与经营环境——就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。 2 房地产开发与经营环境的构成：1）宏观环境（间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境）2）中观环境（从房地产行业角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和）3）微观环境（以房地产开发与经营项目所在地为背景，直接对具体项目产生影响的因素的总和） 3 房地产开发与经营环境的特点：1）关联性 2）可变性 3）相对性 4）层次性 第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容 4 房地产开发与经营环境分析的原则包括：1）客观性原则 2）全面性原则 3）比较性原则 4）预测性原则 5 房地产开发与经营环境分析的基本内容包括： 1）宏观环境： 政策环境（财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策） 经济环境（宏观经济条件、居民经济收入和购买力） 人口环境（人口总量、人口的年龄结构、人口的地理分布、家庭结构） 自然环境 技术环境 2）中观环境： 我国房地产市场的法制体系（房地产法律、房地产条例、房地产行政规章、与房地产企业营销有关的法律） 房地产市场态势（房地产市场周期、房地产市场特点、房地产行业规范）PS 房地产市场周期包括市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段、过度建设阶段 3）微观环境： 区域地理位置特点（区域自然环境特点、区域经济地位、区域的社会地位、区域的交通便捷程度） 区域经济发展战略与发展规划 区域房地产市场发展特点（居民及分布特点、居民收入与购买力、居民消费特点与习惯、竞争项目分布及相关影响因素）PS区域规划包括：城市发展规划、工业区域规划、资源开发区规划、风景旅游区规划、农业区开发规划、综合性区域规划 第三节 房地产开发与经营环境分析方法 6房地产开发与经营环境分析方法包括：1）多因素加权分析法 2）道氏评估法 3）SWOT分析法 7 SWOT分析方法的思路是什么：通过对企业管理状况、经营状况、人员状况、资金状况、具体项目状况的分析，总结出房地产企业的优势与劣势，同时全面对外部环境的关键因素信息与数据整理分析，归纳总结出外部环境的机会和威胁，两者结合，为房地产开发经营的决策提供科学依据。（1企业优势与有利环境的结合，即S+O=机会点 2企业优势与不利环境结合，即S+T=可规避风险点 3企业劣势与有利环境的结合，即W+O=可借力机会点 4企业劣势与不利环境的结合，即W+T=风险点） 第四节 房地产开发与经营机会选择与风险分析 8房地产开业与经营机会选择包括哪些：1）时机的选择 2）区位段的选择 3）投资类型的选择 4）质量选择 8 我国房地产开发经营投资的类型包括哪些：1）土地投资 2）住宅投资 3）商业投资 4）写字楼 10 房地产开发与经营风险分析包括：1）政治风险 2）经济风险 3）金融风险 4）来自自然界和冲突的意外风险 5）个别风险 11 政治风险的应对措施包括哪些：1）投资前的管理 2）投资后的管理 3）风险发生后的补救措施PS 划分为政府干预、政府制裁、财富剥夺 12经济风险的应对措施包括哪些：1）投资前的管理 2）投资过程的管理 3）风险发生后的补救措施 13 金融风险的应对措施包括哪些：1）利率风险的应对措施 2）外汇风险的应对措施 14政治风险——由于未能预期政治事件的发生或政策的变化，给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。 15 经济风险——由于各种无法预料的经济形势的变动或市场需求波动的影响，使房地产企业有蒙受损失的可能性。 16 金融风险——由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来的损失的可能性。 第五章 房地产开发用地的获取 第一节 土地使用权的获取 1 土地使用权获取的途径1）土地使用权出让 2）土地使用权转让 3）土地使用权行政划拨 2 土地使用权出让——国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 3 土地使用权出让的特征包括：1）土地所有权与使用权分离 2）受让主体的多样性 3）有偿、有期限性 4）计划性 4 土地使用权出让的原则包括：1）国家主权神圣不可侵犯 2）平等、自愿、有偿 3）所有权与使用权分离 4）合理利用土地 5 土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。出让年限届满，土地使用者应对于届满前一年申请续期，批准续期的，重新签订土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，支付土地使用权出让金，未获批准的，国家无偿收回土地使用权。 6 土地使用权出让的方式：采取招标、拍卖、挂牌的方式。 7 招标出让——土地管理部门向符合规定的单位发出招标邀请书或向社会公布招标条件，通过合法招标，向中标者出让土地使用权的方式。 8 拍卖出让——土地管理部门或委托合法的拍卖机构，向符合条件的用地需求者公开叫价竞投向最高报价者出让土地使用权的活动。 9 挂牌出让——土地管理部门或委托机构发布公告，将出让土地的条件挂牌公布，接受报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价确定土地使用者的行为。 10 挂牌出让的优势包括：1）挂牌时间长，允许多次报价，有利于竞争 2）操作简单，便于开展 3）有利于土地有形市场的形成和运作 11 招标出让土地使用权的程序包括：1）发布招标公告和 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 2）领取招标文件 3）投标 4）开标、评标和定标 5）签订合同 6）登记领证 12 拍卖出让土地使用权的程序包括：1）发布拍卖公告 2）领取拍卖文件 3）举行拍卖活动 4）签订合同 5）登记领证 13 挂牌出让土地使用权的程序包括：1）发布挂牌公告 2）竞买人提出申请，提交有关文件 3）竞买 4）文件移交 5）签订合同 6）登记领证 14 土地使用权出让合同分为：宗地出让合同、成片开发土地出让合同、划拨土地使用权出让合同。对开发企业而言，房地产获取合同主要是宗地出让合同。 15 土地使用权转让——指经出让方式取得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。 16 土地使用权转让的特征包括：1）以土地使用权出让为基础 2）需要具备一定的条件 3）是平等主体之间的一种民事法律行为 4）土地使用权转让的同步性 17 土地使用权转让的条件包括：1）只能在原土地合格规定的权利义务范围内进行，不得改变土地用途和土地使用条件 2）土地使用权转让必须办理产权过户手续及土地使用权变更手续 3）转让方应当缴纳土地使用权流转税收 4）土地使用者不得非法转让土地 18 土地使用权转让的内容包括：1）国有土地使用权出让合同所载明的权利、义务转移给新的受让人 2）使用年限为使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限 3）如转让价格明显低于市场价格的，政府有优先购买权，土地上建筑物一同转让的，其价格分别作出评估 20 土地使用权转让的方式包括：出售、交换、赠与 21 土地使用权出售的法律特点包括：1）是买卖双方当事人等价有偿的行为 2）合同的标的是国有土地使用权 3）土地使用权的转移以登记为要件 22 土地使用权交换的法律特点包括：1）本质是权利交易 2）标的的双重性 3）双方的权利和义务具有相同性 23 土地使用权行政划拨的特征包括：1）没有明确的使用年限 2）无须支付土地使用权出让金 3）不能随意转让、出租和抵押 24 土地使用权划拨的方式包括：1）经政府批准，向土地使用者缴纳补偿安置费用后，将土地交付其使用 2）经政府批准，将土地使用权无偿划拨给土地使用者使用 25 土地使用权划拨的审批权限包括：基本农田、耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的由国务院批准；以上规定以外的由人民政府批准，报国务院备案。人民政府批准的道路、管线和大型基础设施、国务院批准的建设项目占用土地、农用地转为建设用地的，由国务院批准。 第二节 房地产开发用地的征用拆迁 26 土地征用——国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 27 土地征用的特征包括：1）土地征用具有强制性 2）土地征用是一种政府行为 3）土地征用具有补偿性 28 土地征用的程序包括：1）建设项目的预审 2）用地申请 3）拟定征订补偿安置方案 4）签订征地协议 5）出让或划拨土地使用权 6）颁发土地使用证 29 征地补偿费用包括：1）土地补偿费 2）青苗补偿费 3）地上附着物补偿费 4）安置补偿费 5）新菜地开发建设基金 30 土地补偿费——征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。按耕地被征用前3年平均年产值的6—10倍。 31 青苗补偿费——在国家征用土地时，农作物未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。 32 安置补助费——为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家给予的生活补助。PS 不得超过被征用土地前3年平均年产值的30倍。 33 城市房屋拆迁程序包括：1）房屋拆迁申请 2）房屋拆迁审批 3）签订拆迁补偿和安置协议 4）实施拆迁 5）监督检查 34房屋拆迁货币补偿——拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有人。 35 房屋产权调换——拆迁人用自己的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。 36 城市房屋拆迁补偿的对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人，包括公民和法人。 37 城市房屋拆迁补偿的形式：货币补偿和房屋产权调换。 38 城市房屋拆迁安置对象：被拆除房屋的使用人，不是所有人。规定：支付搬迁补助费、支付临时安置补助费，被拆迁人使用拆迁人提供住房的，不支付临时安置费，因拆迁人责任延长过渡期的，自行安排住处的被拆迁人要增加临时安置补助费，对周转房的使用人，支付临时安置补助费。 第三节 房地产企业参与土地竞标 39 土地竞标团队的主要工作包括哪些：1）认真研究公告信息和相关文件 2）进行现场勘察，了解地块的相关情况 3）研讨地块拟开发的物业形态 4）测算地块价格 5）预测竞标风险 40 假设开发法——指评估地块未来开发完成后的价格，减去未来的正常开发成本、税费和利润后，所得剩余为地块价格的方法。 41 假设开发法可靠程度的高低取决于的因素：1）是否根据土地最佳利用方式开发 2）是否根据当地房地产市场行情，正确地预测未来开发完成的房地产价格 42 假设开发测算地价的步骤包括：1）调查待开发房地产的基本情况 2）选择最佳的开发利用方式 3）估计开发经营期 4）预测开发完成后的房地产价格 5）测算地价 第六章 房地产开发项目可行性研究 第一节 可行性研究概述 1 可行性研究——在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 2 可行性研究的目的——是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提供项目开发建设的经济、社会和环境效益。 3 可行性研究的作用包括：1）是项目投资决策的基本依据 2）是筹集建设资金的依据 3）是项目立项、用地审批的条件 4）是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 5）是编制下一阶段规划设计的依据 4 可行性研究的编制的依据包括：发展规划、批准的项目建议书、总体规划、基础设施规划、建设方面的标准、规范、定额、经济参数和指标、规划设计方案。 5 可行性研究阶段的划分包括：1）投资机会研究阶段 2）初步可行性研究阶段（精度可达±20%） 3）详细可行性研究阶段（精度可达±10%）4）项目评价与决策阶段 6 可行性研究的主要内容包括：1）项目概况 2）开发项目用地的现状及动迁安置 3）市场分析和建设规模的确定 4）设计方案的选择 5）能源供给 6）环境影响和环境保护 7）项目组织机构和人员配备 8）项目实施进度 9）项目经济和社会效益分析 10）结论和建议 7 可行性研究的步骤包括：1）接受委托 2）市场和资源的调查 3）方案的选择和优化 4）财务评价和国民经济评价 5）编制可行性研究报告 第二节 房地产市场的调查和研究 8 房地产市场调查——运用科学的方法，收集整理房地产市场的基本状况和影响因素，为房地产经营者制定正确决策提供可靠的依据。（基础是收集资料，内涵是广义的，方法是科学的） 9 房地产市场调查的作用包括：1）有助于房地产企业确定正确的投资方向 2）有助于房地产企业适时的进行产品的更新换代 3）有助于投资者制定科学的营销和开发计划 4）有助于投资实施正确的价格策略 5）有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益 10 房地产调查的原则包括：1）准确性原则 2）时效性原则 3）全面性原则 4）针对性原则 5）创造性原则 11 调查资料的准确性取决于哪些方面：1）市场调研人员的技术水平 2）市场调研人员的敬业精神 3）资料提供者是否持客观态度 12 按市场调查的范围分类包括：专题性市场调查、综合性市场调查 13 按市场调查的功能分类包括：探测性调查、描述性调查、因果性调查 14 房地产市场调查的步骤包括：调查准备、调查实施、分析总结三个阶段。 15 房地产市场调查准备阶段的工作步骤包括：1）提出问题、确定目标 2）初步情况分析和非正式调查 3）制定调查方案和工作计划 16 房地产市场调查实施阶段的工作步骤包括：1）建立调查组织 2）收集二手资料 3）收集一手资料 17 房地产市场调查分析总结阶段的工作步骤包括：1）数据的分析和解释 2）编写调查报告 3）总结反馈 18 房地产市场调查的方法包括：1）观察法（直接观察法、亲自经历法、痕迹观察法、行为记录法）2）实验法 3）询问法（小组座谈法、深度访谈法、面谈调查法）4）电话调查法 5）邮寄调查法 6）留置问卷法 19 房地产市场调查的研究的内容包括：1）房地产市场环境调研 2）房地产消费调研 3）竞争楼盘调研 4）竞争对手调研 20 项目微观环境调研具体包括哪些内容：1）对项目的用地现状及开发条件进行分析 2）对项目所在地的周边环境进行分析 3）对项目的对外联系程度进行分析 21 竞争楼盘调研具体包括哪些内容：1）产品 2）价格 3）广告 4）销售情况 5）物业管理 第三节 房地产开发项目的投资估算与收入估算 22 房地产开发项目投资估算的内容包括：1）土地费用估算 2）前期工程费估算 3）房屋开发费估算 4）管理费用估算 5）销售费用估算 6）财务费用估算 7）其他费用估算 8）不可预见费估算（3%~7%） 9）税费估算（“两税一费”、土地增值税、企业所得税） 23 房地产开发费包括：建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 第四节 房地产开发项目的财务评价 24 财务评价的一般步骤包括：1）选取、计算财务评价基础数据 2）编制和分析财务评价基本报表 3）进行不确定性分析 4）提出财务评价结论 25 房地产开发项目财务评价基本报表包括哪些：1）现金流量表 2）损益表（可求项目税前税后的投资利润率） 3）资金来源与运用表（计算借款偿还期） 4）资产负债表 5）财务外汇平衡表 26 投资回收期——以项目的净收益来抵偿全部投资所需要的时间。Pt∑(CI-CO)t=0 Pt：静态投资回收期；CI：现金流入量；CO：现金流出量；(CI-CO)t：第t年的现金净流量 静态投资回收期=（累计净现金流量出现的正值的年数-1）+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量） 27 投资利润率：=(年利润总额或年平均利润总额/项目总投资)*100%。适用于出租经营的房地产开发项目。 28 投资利税率：判别单位投资对国家贡献水平是否达到房地产业的平均水平。 29 借款偿还期：借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+（当年偿还借款本金额/当年可用还款资金额） 30 速动比率：（速动资产/流动负债）*100%；速动资产=流动资产-存货 31 房地产开发项目财务评价的动态指标包括：财务净现值；财务净现值率、财务内部收益率、动态回收期。 32 财务净现值：FNPV=∑(CI-CO)t(1-ic)-t  ic：贴现率 t：年限 n：项目计算期 NPV≥0时，认为该项目在经济上是可行的。 33 财务净现值率：FNPVR=FNPV/Ip  Ip：总投资。FNPVR≥0时，项目可行。 34 财务内部收益率（IRR）：在整个计算期内，各年净现值流量现值累计等于零时的折现率。 ∑(CI-CO)t(1+IRR)-t=0 含义为：项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。表明项目投资所能支付的最高贷款利率，当FIRR≥ic时，认为项目在财务上是可行的。 35 动态投资回收期：∑Pt(CI-CO)t(1+ic)-t=0 动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+（上年累计净现金流量现值绝对值/当年净现金流量折现值） 与基准动态回收期(pc)进行比较，当Pt≤Pc时则项目在财务上是可以接受的。用于评价开发完成后用于出租或经营的房地产开发项目。 36 房地产开发项目的不确定性分析——分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。 37 房地产开发项目的不确定性分析包括哪些：1)盈亏平衡分析 2)敏感性分析 3)概率分析 PS 多变量敏感性分析是两个或两个以上的变动因素同时发生变化时，对项目评价结果的影响。概率分析的方法包括：解析法和模拟法（蒙特卡洛）。 38 房地产开发项目财务评价体系包括：1）盈利能力分析 2）偿债能力分析 3）外汇平衡分析 第七章 房地产开发项目的准备 第一节 房地产开发资金筹措 1 房地产开发资金筹措的目的包括：1）实现项目投资开发目标和企业发展目标 2）偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构 2 房地产开发资金筹措的原则包括：1）时机适当原则 2）安全性原则 3）经济性原则 4）可行性原则 3 房地产开发资金筹措方式包括：1）动用自有资金 2）争取银行贷款 3）利用证券化资金 4）通过联建和参建筹资 5）利用外资 6）通过预售筹资 7）利用承包商垫资 4 房地产开发资金成本——投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。由资金筹措成本和资金使用成本组成。 K=D/P-F*100%或K=D/P(1-f)*100%  式中：K—资金成本率；D—使用费；P—筹资总额 F—筹资费用；f—筹资费用率 5 长期借款资金成本率公式（在所得税前扣除）：  K1=I1(1-T)/1-f1 式中： K1—长期借款资本成本率；I1—长期借款率；f1—借款费用率；T—所得税率 例题：某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，计算这笔长期借款的资金成本率。 解：10.8%*(1-33%)=7.236% 仅适用年末支付利息，借款期末一次全部还本的情况。 6 债券资本成本率公式（包括债券利息和筹资费用） Kb=(面值*Rb(1-T))/发行价*(1-fb)或(Ib(1-T))/B(1-fb) 式中：Kb—债券资本成本率；Rb—债券利率；Ib—债券年利息率；B—债券筹资额；fb—债券筹资费用率；T—所得税税率 例题：某房地产开发企业发行总面值为500万元的10年期债券，票面利率为8%，发行费率为5%，发行价格550万元。公司所得税税率为33%，计算该公司债券的资本成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，计算其资金成本率。 解：Kb=(Rb(1-T))/(1-fb)=500*8%*(1-33%)/550*(1-5%)=5.13% 以350万元发行时的资金成本率为：Kb=500*8%*(1-33%)/350*(1-5%)=8.06% 7 普通股资金成本率公式：1）评价法。Ke=D/S(1-f)*100%+g 式中：Ke—普通股资金成本率；D—普通股预期年股利支出；S—普通股筹资额；f—普通股筹资费用率；g—普通股利年增长率。例题：某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元，筹资费用率为5%，第一年支付股利率为10%，预计每年股利增长率为9%，计算其资本成本率。 解：Ke=D/S(1-f)*100%+g=400*10%/400*(1-5%)+9%=18.47% 2）资本资产定价模型法。Ke=Rf+β(Rm-Rf) 式中：Rf—无风险报酬率；Rm—平均风险股票必要报酬率；β—股票风险校正系数。例题：某一期间证劵市场无风险报酬率为10%，平均风险必需报酬率为15%，某房地产开发公司普通股β值为1.10，计算该普通股的资金成本率。 解：Ke=Rf+β(Rm-Rf)=10%+1.10*(15%-10%)=15.5% 8 优先股资本成本率（股利支出是固定的）：Kp=D/S(1-f)*100%  式中，Kp—优先股资金成本率；D—优先股预期年股利支出；S—优先股票面价值；f—优先股筹资费率 例题：某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4%，股息年利率为14%，试求其优先股资金成本率。 解：Kp=14%/1-4%=14.58% 9 综合筹资成本率的计算：例题，设某房地产开发项目拟定的筹资方案有关财务数据如下，根据已知条件计算个别资金成本率和综合资金成本率 银行贷款  贷款余额400万元  年利率7.5%  抵减金额20万元  所得税率33% 普通股    发行总额400万元  预期股利1元/股 发行费用2.4万元 股利增长率3% 优先股    发行总额400万元  预期股利0.7元/股 发行费用12万元 债券      发行总额1500万元  债券利率9.0%  发行费用15万元  所得税率33% 留用利润  个人所得税率25%  股利率0.7元/股  普通股市价12元  年股利增长率5% 留用利润额200万元 解：先计算个别资本成本率。 银行贷款资金成本率K1=400*7.5%*(1-33%)/400*(1-20/400)*100%=5.29% 普通股筹资成本率Ke=3%+40*1/400*(1-2.4/400)*100%=13.06% 优先股筹资成本率Kp=40*0.7/400*(1-12/400)*100%=7.22% 债券资金成本率Kb=1500*9.0%*(1-33%)/1500*(1-15/1500)*100%=6.09% 留用利润资本成本率Kn=(5%+0.7/12*(1-0))*(1-25%)=8.12% 再计算综合成本率。总筹资额为(400+400+400+1500+200)=2900万元，因此可求Wj，结果 W1=400*2900=13.79%;W2=400/2900=13.79%:W3=400/2900=13.79%;W4=1500/2900=51.73% W5=200/2900=6.90% 代人综合筹资成本率计算公式可得： K=5.29%*13.79%+13.06%*13.79%+7.22%*13.79%+6.09%*51.73%+8.12%*6.90%=7.24% 10 衡量房地产开发资金筹措方案的标准包括：1）筹资方案的收益率大于综合资金成本率 2）财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡 3）综合筹资成本率最低 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价 11 房地产开发项目规划设计方案评价的特点包括：1）评价主体的多元性（使用者、城市规划管理部门、设计者和施工者） 2）评价目标的多样性（效益的综合性、多目标密切相关） 3）评价结论的不确定性（评价者的主观性、项目未来情况的不确定性） 12 房地产开发项目规划设计方案评价指标分为用地面积指标和主要技术经济指标 13住宅建筑净密度—住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比。 14 建筑密度—项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。 15 容积率—每公顷开发小区用地上建造的建筑面积。 16 房地产开发项目规划设计方案的评价方法包括：1）综合评分法 2）层次分析法 第三节 房地产开发项目报建管理 17 建设规划许可证的审批流程包括：1）建设工程规划许可证申请 2）初步审查 3）核发规划设计要点意见书 4）方案审查 5）核发建设工程规划许可证 PS 建设单位和个人凡是在城市规划区内的各项建设活动，无论是永久性还是临时性的，都必须向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门审查批准。 第四节 房地产开发项目招标投标 18 房地产开发项目招标投标的作用包括：1）有利于建设市场的法制化和规范化 2）使工程造价更趋合理 3）有效控制房地产开发投资 4）有助于保证工程质量和缩短工期 19 房地产开发项目招标的原则包括：1）公开原则 2）公平原则 3）公正原则 4）诚实信用 20 公开招标——招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。 21 邀请招标——招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。 22 勘察设计招标的特点包括：1）选用单价合同 2）评标重点是勘察质量 3）勘察人员、设备及作业制度是关键 23 设计招标和其他招标的不同点包括：1）文件内容不同 2）编制要求不同 3）开标形式不同 4）评标原则不同 24 申请施工招标的条件包括：招标人已经依法成立；初步设计及概算履行审批并获批准；招标的范围、方式、组织形式履行审批并获批准；有相应的资金来源或资金来源已经落实；有招标所需的设计图纸和技术资料 25 房地产开发项目施工招标的程序包括：1）组建招标机构（成员人数为5人以上单数，其中技术经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二） 2）编制招标文件 3）发布招标公告 4）对申请投标的单位进行资格审查 5）发售招标文件 6）组织投标单位踏勘现场 7）召开标前会议 8）投标 9）开标、评标和定标 10）签发中标通知书 11）提交履约担保，订立书面合同（中标通知书发出30日内订合同） 26 施工招标文件主要内容包括：1）投标须知 2）合同通用条款 3）合同专用条款 4）合同格式 5）技术规范 6）施工图纸 7）投标文件参考格式 27 施工投标的主要工作包括：1）研究招标文件 2）调查投标环境 3）制定施工方案 4）投标计算 5）确定投标策略 6）编制正式投标书 28 施工投标报价的技巧包括：1）不平衡报价法（在总价确定的前提下，调整项目各个子项的报价，使得既不影响总价，又在中标后获得较好的经济效益） 2）零星用工 3）多方案报价法 29 施工评标的方法包括：1）评议法 2）综合评分法 3）评标价法 30 房地产开发项目监理招标的类型包括：1）全过程监理招标 2）设计监理招标 3）施工监理招标 31 建设物资采购的方式包括：1）直接采购 2）招标采购 32 建设物资采购招标评标的方法包括：1）综合评标价法 2）全寿命费用评标价法 3）最低投标价法 第八章 房地产开发项目实施 第一节 房地产开发项目建设管理 1房地产开发项目建设管理模式包括：1）平行承发包管理 2）总承包委托建设管理 2 房地产开发项目进度管理的主要内容包括：1）编制开发项目实施阶段的总进度规划 2）编制开发项目建设总进度计划、年度计划 3）核准施工进度计划 4）编制其他配套进度计划 5）督促监理工程师 6）检查与纠偏进度计划 3 进度计划编制方法包括：1）表格法 2）横道图法 3）网络图法 4 开发项目投资计划包括：1）按费用结构的投资计划 2）按项目构成的单位、分部分项工程投资计划 3）按工程进度编制时间资金使用计划 5 跟踪投资包括：设置跟踪指标和定期采集信息 6 支付工程款的种类和方式包括：种类，1）工程预付款（业主在动工前7天支付）2）工程进度款。方式，1）按月支付 2）竣工后一次支付（工期1年或合同价100万元以下） 3）分段支付 7 投资分析的主要方法包括：1）比较法 2）因素分析法 3）比率法 8 主要质量控制的要点包括：1）审核施工组织设计 2）对原材料的检验 3）对工程中配套设备进行检验 4）控制混凝土质量 5）隐蔽工程验收 第二节 房地产开发项目合同管理 9 合同计价的方式包括：1）固定总价合同 2）可调价格合同 3）成本加酬金合同 10 合同变更包括哪些方面：工程量变更、工程项目变更、施工条件变更和未包括的新增工程 11 合同监督的主要工作包括：1）合同实施监督 2）合同跟踪和诊断 3）合同措施决策 12合同实施的保证体系包括：1）流程管理 2）文档管理（合格资料的收集、资料整理、资料归档、资料使用） 13 合同评价的内容包括：1）合同签订情况评价 2）合同执行境况评价 3）合同管理情况评价 第三节 工程索赔管理 14 工程索赔—在履行合同过程中，对并非自己的过错，而由对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出补偿的要求。 15 索赔的特征包括：1）索赔时双向的 2）开发商处于相对有利的地位 3）只有实际发生了经济损失，受损方才能向对方索赔 4）索赔时一种未经对方确认的单方行为