首页 > > > 德勤中国房地产投资手册.pdf

德勤中国房地产投资手册.pdf

德勤中国房地产投资手册.pdf

上传者: 138*****069@sina.cn 2011-10-17 评分1 评论0 下载59 收藏10 阅读量994 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《德勤中国房地产投资手册pdf》,可适用于经济金融领域,主题内容包含中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟年版中國房地產業務前言中國房地產市場概述中國房地產市場現狀機構投資者面臨的主要問題市場前景房地產行業會計准則中國會符等。

中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟年版中國房地產業務前言中國房地產市場概述中國房地產市場現狀機構投資者面臨的主要問題市場前景房地產行業會計准則中國會計准則房地產行業的新規則房地產行業原會計制度新准則的頒布與房地產企業的應用國際財務報告准則關於房地產行業的最新發展中國會計准則小結香港會計准則方面的最新發展關於房地產交易的國內稅法簡介各稅種簡介土地增值稅及投資企業所得稅的預征和清算醞釀中的物業稅簡介外商投資的限制導言影響房地產投資者的主要法規持有方式項目審批條件投資資金號文其它要求評論中國房地產市場中的並購一般商業模式收購方法概述(股權收購與資產收購)稅務影響並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題並購交易需要考慮的問題境內跨境房地產投資的股權架構問題介紹關於投資者投資結構融資現金回流資本退出管理公司架構和稅務問題結論未來發展中國的REITs人民幣基金伊斯蘭金融附錄:縮寫詞含義附錄:德勤中國房地產業務團隊聯系資料目錄中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟承蒙垂閱德勤中國房地產投資手冊版本手冊現已發行四版每年都會取得不錯的市場反響。在本版發行之際越來越多跡象顯示全球經濟走出陰霾邁向復蘇而中國房地產市場亦呈現出遍地開花的景象。在房市拯救措施收到成效之後中國政府開始多管齊下為高房價降溫維持市場穩定。預計年政策將有進一步改變但在外國投資者看來中國房地產市場仍是一塊炙手可熱的黃金寶地。承接上版手冊版包含行業投資者、投資顧問、基金經理和其他人士感興趣的廣泛題目包括房地產投資的架構、稅務和會計的核心事項的咨詢。本版手冊刊載主要的新發展包括:新修訂對香港房地產市場有影響性的財務報•告准則此新準則在未來也許會被內地采納影響在華房地產投資的主要稅務發展例如•收緊稅收協定待遇的申請條件新的巴巴多斯與中國的稅收協定議定書收緊適用於中國企業股權直接及間接轉讓的申報要求人民幣基金在房地產市場的潛在發展•在當前的市場環境下您將全力應付困難和尋找機會。我希望您會發現這是一本實用的手冊。在今後我們會通過本手冊和其他定期信息繼續向您更新房地產發展的重要事項。除特別說明外本手冊依據截止年月日前頒布的法律和其他規范性文件作為分析基礎。此外除特別說明外本手冊中所提及的適用中國法律法規僅指中國大陸地區的法律法規不包括香港特別行政區、澳門特別行政區和台灣地區的法律法規。此外我想向孫菊茹、OliverFarnworth、鄺炳強、施清耀、陳振國、李棠棠、龔兵、葉紅、王佳和鄺念仁致以衷心的感謝本修訂手冊的面世與他們和其他工作成員為此做出的貢獻密不可分。一如以往我們非常歡迎您對改善本手冊日後版本的反饋、意見和建議。何錦榮全國房地產行業領導人年月前言預計初始收益率比較(年第季度)城市頂級寫字樓豪華住宅零售商用地產工業物業上海*北京*廣州*NA香港^東京^新加坡^*總收益率總收入購買價格^淨收益率淨收入購買價格資料來源:世邦魏理仕(CBRE)得益於政府經濟刺激計劃及國內投資者的追捧中國房地產市場在年下半年強勁反彈。房市猛烈的復蘇勢頭及隨之而來的漲價迫使政府不得不再次對政策側重點進行調整近幾個月更是連番出手力求控制快速攀升的房價與地價。政策的頻繁調整表明了政府對維持房地產市場穩定的決心。國家統計局發布的數據表明年全年中國完成房地產開發總額為人民幣,億元比年同期增長了百分之十六點一。房地產投資總額占全國固定資產投資總額的百分之十六。另外年房地產開發企業獲得的資金為人民幣,億元比年同期增長了百分之四十四點二。其中國內貸款為人民幣,億元增長百分之四十八點五而利用外資則達人民幣億元下降百分之三十五點五。中國房地產市場現狀年整體而言中國房地產業的關鍵領域表現各有不同。高端寫字樓租賃市場方面在華北地區由於需求日益增長故此租金有所增加。在華東地區由於供過於求主要城市的高端寫字樓租賃市場沒有明顯的復蘇跡象。在華南有報道說由於新辦公單位的不斷湧入廣州地區有租金下跌的壓力。高端零售租賃市場方面由於國際零售商在年對市場持謹慎態度推遲了他們的擴張和開幕計劃中國主要城市的零售租賃市場仍然疲弱。此外新增的零售租賃單位供應亦增加了對業主下調租金的壓力。住宅市場被認為是受益於政府政策的最大的市場領域。因此住宅銷售錄得年上半年大幅增加。在年月一些城市推出了收緊第二套房貸款的融資法規這導致了在一手及二手市場的住宅銷售交易量在年下半年下降。然而由於上半年的強勁銷售及後期的賣地價格大幅飆升導致新住宅供應量萎縮住宅銷售價格持續上漲。房地產投資活動方面房地產市場經歷了一個強勁反彈。其中交易是由保險公司銀行和國有企業占主導地位。一線城市如北京上海由於城市土地稀缺及成本昂貴使得投資者繼續往更加遙遠的地區尋找更高的回報率。在年開發商和投資者向二三線城市的投資增長迅猛打造了一個強勁的二線市場。大連、天津、成都、蘇州和杭州引領了這一趨勢武漢、長沙也備受關注。在這些二三線城市中最受投資者青睞的是商鋪和住宅的開發甲級寫字樓位居第三再次是酒店和物流港物業。二三線城市形成新的投資熱點的主要原因是相對於北京、上海等城市這些二三線城市在投資和股權等方面管制相對寬松土地成本也相對較低波動性也較低。中國房地產市場概述中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟機構投資者面臨的主要問題盡管機構投資者被中國較高的投資收益和中國經濟的快速發展所吸引但同時也面臨着新興市場所帶來的一定挑戰盡管政府亦對這些問題有所改善這些挑戰仍可能減緩機構投資者進入市場或擴大投資的步伐。)透明度不足盡管市場透明度逐年增強交易過程的公開公平依然是國際機構投資者主要擔心的問題。大部分投資者主要關注以下三個方面:房地產買賣租賃交易的數據不夠准確透明•市場供需的歷史當前統計數據不足以及•缺乏統一的標准化的數據和可靠的績效評估•基准。盡管市場中存在某些私有和公有房地產績效指數但是並沒有一個指數專注於投資性房地產並且涵蓋所有種類而且現有的指數也經常采用不一致的績效指標。交易數據透明度不足會導致延長盡職調查的時間同時也增加了交易成本。)法制體系尚不完善機構投資者依賴於有效的合同和產權保護機制因此需要了解交易所適用的法律及其相關程序。雖然中國目前正在向“法治”國家的方向不斷前進但司法體系仍然需要一段時間以實現能夠熟練處理錯綜復雜商業問題的目標。在法律制度尚不十分完善的情況下房地產所有者通常會擔心的一點各級政府或者公共設施管理機構可能會將私人房地產征為公用而不能提早通知戶主或給予足夠的經濟補償。但在中國至今我們並未獲知任何此類涉及境外投資者所有房地產的征用情況發生。)交易過程復雜和矛盾通常情況下房地產交易的過程不夠公開及迅速。目前中國並無統一的明確的交易和產權登記流程。因此不但交易的不確定性增加交易成本增加而且某些交易是需要通過建立“關系”或地方“人脈”來完成的。這種方式經常與投資者所遵從的與其母國的法律和行為習慣相一致的法規和社會要求有所不同。)買賣雙方使用的評估標准不同很多房地產出售方是本土開發商對投資收益的衡量標准缺乏適當的理解。大量的住宅房地產開發商對收益性物業以“每平方米單價”為估價基准而不是以租金收益為估價基礎。這就導致了出售方不現實的高預期與租金價值低且相對風險高的情況不匹配。)資金匯入和利潤匯回的冗長過程中國政府及年頒布了一系列針對外商投資房地產業的政策使得境外投資者必須經過相當繁瑣的程序才能進行籌資及投資活動。這些政策主要包括境外投資者必須在中國建立實體才能擁有中國的房地產。由於中國公司的清算程序十分耗時該項要求使得投資的開始和結束都不得不履行大量的官方程序。)有限的流動性盡管中國房地產市場十分活躍發展迅速但是也存在着一些限制其流動性的因素。第一前述提到的低透明度降低了交易的頻率。第二一直以來本地長期投資資金的缺乏。年底前中國並不允許本土養老金和保險公司投資於房地產。然而上述情況目前已發生改變年月日全國人大常委會批准通過的《保險法》修訂案中明確規定自年月日起允許保險公司投資不動產。這一變化將為符合條件的可產生長期穩定租金收入的寫字樓和商業地產提供一條新的融資渠道。此外中國房地產投資信托基金的推行預計將再次為中國房地產市場帶入額外的資金和流動資金。市場前景短期而言鑒於年房地產市場強勁復蘇和過度投機的風險投資者擔心政府將會收回年月和月出台的經濟刺激措施。而這些措施的收回恐怕會令房市量價雙雙遇挫然而至於到何程度目前各方觀點不一。關乎個人住房購買者的房市政策政府已對關乎個人住房購買者的稅收政策進行了調整作為調控房市的一種手段。具體措施參見下表。項目經濟復蘇信號後的政策改變全球金融風暴時的政策全球金融風暴之前的政策稅務契稅無改變由%降低至%平方米以下%印花稅無改變免除土地增值稅無改變個人購房暫免稅個人購買普通住房免稅各個城市對於個人購買非普通住房的稅收政策各有不同房屋貸款個人購買付最低限額政府在大多數主要城市嚴格執行對再次購房的%首付最低限額首付金額降低至%首次購房對於平方米以下的首付最低限額為而對於平方米以上的首付最低限額則為%。再次購房首付最低限額為最低房貸利息回調至基准利息的%可降至基准利息的%首次購房房貸利息最低可降至基准利息的住房公積金貸款利息無改變(年月數據)五年以下住房公積金貸款利息為%。五年以上住房公積金貸款利息為%(年月數據)五年以下住房公積金貸款利息為。五年以上住房公積金貸款利息為(年月數據)在年月為遏制房地產價格飆升及樓市泡沫的產生一些城市推出了一些緊縮第二套房按揭的政策包括提高最低首付和使用差別化信貸利率。在年月政府推出更多遏制房地產價格飆升的措施其中包括:取消對個人把擁有超過年但不足年的住房對外銷售的營業稅優惠政策以及加強政府對開發商閒置土地的回收。此外中國央行自年月以來在年月日首次宣布提出從年月日起增加百分之零點五存款准備金率。這反映了政府對於去年為打擊經濟衰退而實施的非常時期的刺激經濟方案所帶來的過剩資金流動的關切。隨後央行在月宣布從月日起再次提高存款准備金率百分之零點五以抑制通貨膨脹和降低資產價格。雖然政府沒有明確指出刺激經濟方案將何時結束但若房地產的銷售價格在年再一次飆升的話市場相信政府會以各種方式和手段來冷卻樓市。就外國投資者而言中國房地產市場價格普遍飆升無疑是一種新挑戰因為入場費的抬高將使這些追求國家風險溢價的外國投資者更難達到回報預期而中國投資者對此倒沒有特別要求。與此同時歐美市場似乎呈現出更多具有吸引力的機遇而且可能風險溢價更低。如此一來外國投資者將對中國投資策略更為挑剔竭力挖掘有明確獨特的投資理由支持的資產或其他投資機遇不再隨大流。因此與成功的本土開發商展開策略性合作將繼續成為外國投資者把握這種機遇的一個重要途徑。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟中國會計准則房地產行業的新規則在中國市場經濟改革的過程中房地產行業得到了迅速發展和擴張其財務信息也受到利益各方的關注其中包括:負責行業管理的中央政府和各級地方政府、負責行業稅收征管的國家稅務總局和地方稅務機關、向企業提供貸款的債權人、金融市場的監管者以及投資者。相對於其它行業房地產行業具有特殊性這些特殊性需要在其會計處理中得到反映。例如房地產開發企業和工業企業的主要區別在於兩者生產開發過程不同。房地產開發企業特點是生產周期通常較長而銷售集中。相對於其它行業企業傾向於在可預見的將來持續經營的情況房地產項目的預計持續期間往往是有限的。在某些情況下由於開發的所有房地產都用於出售因此預期的項目期間比較短在另外一些情況下如果開發商試圖在若干年內持有和出租已開發場地上述項目期間將會延長。房地產行業的這些特殊性使得房地產行業的會計處理比較特殊我們將在以下的章節中作進一步討論。年月日中國頒布了新的會計准則體系。已頒布的新准則體系借鑒了在國際上廣泛適用的國際會計准則。新准則遵循了絕大部分的國際財務報告准則(“IFRS”)的原則並於年月日起在上市企業中實施。其它中國企業也被鼓勵盡早采用新的會計准則。新會計准則充分借鑒國際財務報告准則的相關規定並結合中國的自身發展情況和環境特點需要進行了部分修改。隨着中國經濟更好地融入國際經濟社會毋庸置疑采用新准則的公司的數量將在未來幾年內不斷增加。需要尋求投資者和債權人的開發商和基金可能會較早的采用新准則以適應市場要求。下面我們首先簡要地討論在房地產行業中采用的原會計制度隨後討論新准則的內容以及其它房地產行業會計領域的更新。我們主要討論的內容是房地產行業特有的會計處理並不涉及一般商業企業的會計制度。房地產行業原會計制度根據《企業會計准則》(“原中國會計准則”)中國財政部門制定了《房地產開發企業會計制度》(“原會計制度”)並於年月日起執行。該制度適用於設立在中華人民共和國境內的所有房地產開發企業。該制度不僅規定了企業財務報表的內容還明確了企業會計報表應報送給哪些地方政府機關或其它機構如當地稅務機關、開戶銀行某些情況下還須報送國有資產管理的相關部門。與和國際財務報告准則接軌的以會計原則為基礎的新的中國會計准則不同原會計制度是以會計科目為基礎編制的針對房地產業規定了一些特殊成本科目如直接開發成本和間接費用等。這些資產負債表科目用於核算從一個項目啟動開始到項目完工後質量驗收合格結束過程中發生的各項費用。房地產企業的資產負債表科目原會計制度從房地產企業的成本歸集、完工產品成本的結轉以及特殊事項等方面對房地產的會計處理進行了規范。)成本的初步歸集:“直接開發成本”與“開發間接費用”“直接開發成本”核算企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。企業對出租房進行裝飾及增補室內設施而發生的出租房工程支出也在此科目核算。“直接開發成本”科目適用於房地產企業自行開發或者委托開發房地產。“開發間接費用”科目核算企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用應作為期間費用記入“管理費用”科目不在本科目核算。企業發生的各項間接費用先借記本科目後應按企業成本核算辦法的規定分配計入有關的成本核算對象。房地產行業會計准則)完工產品成本的結轉:“開發產品”科目“開發產品”是指企業已經完成全部開發過程已驗收合格合乎有關設計、質量等的標准可以按照合同規定的條件移交購貨單位或者可以作為商品對外銷售的產品。本科目核算企業已完工開發產品的實際成本並被作為存貨分類。一般情況下企業開發的產品應於竣工驗收時按實際成本將先前歸集計入“直接開發成本”的金額轉入“開發產品”。)特殊事項:從“開發產品”結轉至特殊科目原會計制度針對特殊的交易和行為設定了一些特定的科目以結轉房地產產品的成本其中包括:“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等。采用分期收款結算方式銷售開發產品的企業在將開發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同後將分期收款開發產品的實際成本自本科目轉入“分期收款開發產品”科目。企業將開發的土地和房屋用於出租經營應於簽定合同、協議和移交使用時將土地和房屋的實際成本根據其實際用途自本科目轉入相應科目如“出租開發產品”、“周轉房”等。原會計制度中並無“公允價值”概念此概念包括在下述的國際財務報告准則中。例如下述內容中涉及了用於出租的自行開發房產。此類房產按照實際成本入賬並在其使用年限內攤銷作為“出租開發產品”在資產負債表中列示。企業將自主開發的營業性配套設施用於(本企業)從事第三產業經營用房應視同自用固定資產進行處理並將營業性配套設施的實際成本自本科目轉入“固定資產”科目。房地產企業的損益類科目與其它類型企業一致房地產企業也需要確認經營收入與經營成本、以及銷售費用。)經營收入科目“經營收入”科目核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等所取得的經營收入。本科目應按經營收入的類別設置明細科目如“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產品租金收入”等。)經營成本科目“經營成本”科目核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等應結轉的經營成本。本科目應按照經營成本的種類設置明細科目。)銷售費用“銷售費用”科目核算企業為銷售而發生的各項費用包括產品銷售之前的改裝修復費、保安費、水電費、采暖費產品銷售過程中發生的廣告宣傳費、展覽費以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等常規費用。本科目應按費用項目設置明細科目。顯而易見原房地產企業的會計制度着重於使用行業特定的會計科目而不同於下文所述的基於國際會計准則建立的新會計體系。由於采用新的會計准則原會計制度已不再適用。這種變革應視為新會計體系和原則的建立而不僅僅是對原會計制度的簡單替換。只要其會計處理符合新會計准則的原則原會計制度下的特定會計科目的設置和使用仍然適用。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟新准則的頒布與房地產企業的應用如本章開篇所述為了實現我國准則與國際准則進一步趨同中國在年共頒布了條准則(其中有條是在原會計准則的基礎上修訂的)以將國際財務報告准則(“IFRS”)整合到國內准則中。新准則的內容不是國際財務報告准則的簡單直譯而是兼顧了中國經濟的客觀環境和發展特點之後的工作成果。例如由於國有企業及國有控股企業(“SOE”)在中國經濟中占有主導地位關聯方披露准則特別規定“僅僅同受國家控制而不存在其它關聯方關系的企業不構成關聯方”。此外新准則規定了同一控制下企業合並的會計處理。針對房地產行業舊准則與新准則的主要差別在於:舊准則僅允許投資性房地產(用於賺取租金•及資本增值)采用成本模式計量。新准則允許采用公允價值模式進行計量。其中一個關鍵條件是公允價值是否可以在一個連續基礎上可靠地做出合理的估計。舊准則允許資產減值准備的轉回而新准則•不允許。舊准則中所得稅費用僅包括本期應繳稅金。•新准則明確要求采用遞延稅款法對所得稅進行核算。新准則與國際財務報告准則緊密接軌的同時在房地產行業方面的處理亦存在差異。例如:僅在有確鑿證據表明投資性房地產存在“活•躍價格”的情況下才可以采用“公允價值”模式。因此可以推出在中國不可以采用其它方法來計算投資性房地產的“公允價值”如現金流貼現的方法。國際財務報告准則要求在采用成本法計價•時必須披露其公允價值。新准則未做出此披露要求。在國際財務報告准則下只有當企業采用公•允價值模式計價其出租房地產的土地使用權才可以作為投資性房地產核算。中國新准則並未明確這一點但是若土地使用權以成本法核算則應作為無形資產處理。企業會計准則第號投資性房地產總體而言新會計准則的頒布與實施對我國的會計規范和實務都會產生長期影響尤其對房地產行業而言在新頒布實施的會計准則當中最相關的准則無疑是《企業會計准則第號投資性房地產》。投資性房地產會計准則)一般范圍《企業會計准則第號投資性房地產》中的投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。包括:持有並准備增值後轉讓的土地使用權•已出租的土地使用權•已出租的建築物。•同時下列各項不屬於投資性房地產:自用房地產(如生產廠房)(《企業會計准•則第號固定資產》)作為存貨用於日常銷售的房地產(《企業•會計准則第號存貨》)企業代建的房地產(《企業會計准則第號•建造合同》)投資性房地產的租金收入和售後租回(《企•業會計准則第號租賃》))投資性房地產計量模式投資性房地產應當按照成本進行初始計量:外購投資性房地產的成本包括購買價款、•相關稅費和可直接歸屬於該資產的其它支出自行建造投資性房地產的成本由建造該項•資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成及以其它方式取得的投資性房地產的成本按•照相關會計准則的規定確定。在後續計量中企業可以在歷史成本與公允價值間進行選擇:當有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的可以對投資性房地產采用公允價值模式進行後續計量。也就是前面提到的在中國采用公允價值模式意味着必須存在“活躍市場價格”而對“活躍市場價格”的取得可能並不容易。公允價值必須反映報告日期的市場情況。公允價值是指雙方在公平交易中達成一致的金額。一般而言公平交易是指雙方了解交易標的自願而非被強迫地進行獨立買賣的行為。采用公允價值模式計量應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地存在活躍的房地產交易•市場企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類•似房地產的市場價格及其它相關信息從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量的不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷應當以報告日期投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。當采用成本模式進行後續計量時應作為固定資產或者無形資產(對於土地使用權)核算並相應的計提折舊或進行攤銷。企業對投資性房地產的計量模式(歷史成本或公允價值)一經確定不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的應當作為會計政策變更。而已采用公允價值模式計量的投資性房地產不得從公允價值模式轉為成本模式。新會計准則在增強了中國房地產企業財務報告與其它國家同類企業財務報告的可比性的同時對於利益各方來說也增強了財務報告的價值和實用性。具體來說新准則引入了的“公允價值計量模式”符合投資性房地產的特性能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。考慮中國目前市場發展狀況采用公允價值模式所需的可靠信息可能還不能取得。在這種條件下在得到公允價值能夠持續可靠取得的有效證據之前企業應采用成本模式。中國的房地產行業已持續景氣多年但目前在全球經濟危機的影響下正經歷前所未有的艱難時期。投資性房地產公允價值計量模式的采用無疑將直接影響相關房地產企業的財務報表。就上市公司而言這必然會引起地產股股價的顯著波動。年國際財務報告准則中的“投資性房地產”被修訂影響了在建投資性房地產的會計處理。此次修訂旨在將在建投資性房地產納入投資性房地產范圍。在修訂前在建投資性房地產屬於另一會計准則的適用范圍按成本減去減值(如有)計量。在修訂後在建投資性房地產必須作為投資性房地產處理而如果采用公允價值模式並且在建投資性房地產的公允價值能可靠厘定應按公允價值計量。該修訂於年月日或之後開始的年度應用。此次修訂將對房地產開發商對在建投資性房地產的會計處理產生重大影響。為幫助房地產開發商適應此次修訂條文的應用我們於年月出版了《在建投資性房地產會計處理的實用指南》。該指南就一些常見問題提供實用建議。目前中國會計准則並未出現這方面的類似修訂。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟其它准則的影響除了上述《投資性房地產准則》之外新准則體系中的其它准則也會對房地產行業產生一定的影響其中比較突出的是《企業會計准則第號借款費用》以及《企業會計准則第號收入》。)借款費用原會計准則並未涉及房地產開發企業開發項目的借款費用這個問題。新會計准則中的《借款費用》明確涵蓋了所有為使一項資產達到預定使用和銷售狀態的活動而產生的借款費用因此也包括了房地產商的項目開發活動。根據新《借款費用》准則只有當借款費用同時滿足下列條件時才能將其進行資本化。這些條件包括:資產支出已經發生資產支出包括為購建i或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出借款費用已經發生及ii為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所iii必要的購建或者生產活動已經開始。然而當上述條件滿足時借款費用必須資本化。國際准則已修訂條例規定自年月日起與中國會計准則一致在修訂前國際准則還提供了可選擇直接計入費用的備選方法。)收入確認實際上新會計制度下並沒有針對房地產企業收入確認的特殊會計准則通用的會計准則中收入確認的准則適用於各種類型和行業的收入確認當然也包括房地產行業除非是適用於《建造合同》下的房地產建造收入應按照完工進度法確認收入。(建造合同的定義是一個為建造一個特定的資產或者資產組合而協議訂立的合同這個資產組合在設計、技術、功能、最終用途上是密不可分的。)對於非建造合同下的房地產行業的銷售收入確認新舊會計准則並沒有重大的差異。但新會計准則中對於房地產銷售收入確認時點的規定值得注意。新會計准則的收入確認原則強調收入確認的條件之一是企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方。對於一般的商品銷售由於銷售過程的各個步驟幾乎是同時完成的所以“風險和報酬轉移”的認定並不存在問題。但對於房地產企業而言房產物業的銷售包括建造、預售、付款、完工、交付和法律權屬轉移等步驟而且這些步驟發生在一個較長的期間內。因此在實務上哪個步驟是收入確認的時點確實存在不少的爭議。根據中國房地產市場的實務操作以及相關法律的司法解釋企業將一個物業的重大風險和報酬轉移給買方賣方既不保留任何後續的管理權也不控制資產的時點是企業完成了物業的建造並按合同交付給買方之時雖然這時物業的法律權屬可能並沒有轉移但是這個只是一個形式而已。國際財務報告准則關於房地產行業的最新發展新的中國會計准則的實施代表着中國會計體系與國際准則的實質性並軌但是中國會計體系要納入全球化的經濟體系之中還有很長的路要走。這不僅是因為國際准則與中國准則之間的差異仍然存在而且國際准則本身也在不斷的完善之中。因此當我們在實務中出現中國會計准則未涉及的領域或者問題時借鑒和參照國際准則是一種廣泛接受和認可的方法。最近國際財務報告准則關於房地產業的最新發展中有些最值得一提的頒布是:解釋公告第號房地產建造合約(IFRIC)國際財務報告解釋委員會“房地產建造協議”是國際財務報告解釋委員會(“IFRIC”)發布的一項新解釋。如本章)中所述在建造合同下的房地產銷售交易的收入確認時點與一般的房地產銷售收入確認是不同的。根據准則中的定義理論上區分建造合同和一般的房地產銷售合同看似不難但是實務上往往很難判斷。在房地產行業建造銷售住宅物業的企業往往在建造還在進行時就開始向市場銷售物業單位(公寓或者別墅)有時甚至在建造之前就開始了。有時建造商業或工業地產的企業在建造前只與單一的買家簽訂銷售合約或在買家提供的土地上建造物業。在這些實例中這個交易是建造合同還是商品物業的銷售合同或者是建造服務合同均不明確。IFRIC對這些實例給出了指導意見。總的來說如果當買家有能力(無論其是否實施)在建造開始前確定合約標的資產的主要結構部分的設計或者在建造中有能力對主要結構進行更改的就認為是一種建造合同。相反如果買家只能對所建的物業進行有限的影響(比如在設定的一系列備選方案中選擇或者只在設計不變的基礎上進行較小的改動)這類合約就被認定為商品物業的銷售合同。有了這個解釋公告在判斷是建造合同還是商品物業的銷售合同就變得容易直接了。用於房地產銷售的廣告宣傳費用房地產開發商在建造過程中產生市場營銷費用是很普遍的情況。其中部分費用(例如單元房展示的費用以及支付給房地產中介的單元房銷售傭金)對於房地產開發商而言可能是極大的開支。由此產生的問題是這些市場營銷費用應如何入賬?是在其發生時作為費用入賬還是當確認了相關收入時再作為費用入賬?年月國際財務報告解釋委員會針對該問題出版了議程決議。國際財務報告解釋委員會特別關注了在建造中產生的與房地產銷售協議相關的市場營銷費用且該銷售的會計處理適用國際會計准則對產品銷售的規定。香港財務報告准則和國際財務報告准則是一樣的。因此國際財務報告解釋委員會為國際財務報告准則的運用而提供的指引可能會影響香港財務報告准則在香港的運用。國際財務報告解釋委員會的議程決議中寫道:“國際財務報告解釋委員會指出如果房地產被歸為存貨國際會計准則存貨不允許將銷售費用進行資本化為存貨的一部分。同樣的國際會計准則不動產廠房和設備不允許這類費用被資本化為不動產廠房和設備的一部分除非這些費用屬於使資產達到預期工作狀態的直接可歸屬成本。然而國際財務報告解釋委員會指出某些准則規定為了確保獲得和客戶的某項具體、可辨認的合同所發生的與合同直接有關的費用在某些限定的范圍內可以資本化。例如國際會計准則(第段關於預售合同)和國際會計准則(附件第(b)(iii)段關於投資管理費)可能會包含相關的指引。在這些限定的范圍內如果滿足了其他額外條件根據國際會計准則無形資產予以資本化的費用可以構成因合同或其他法律權利而產生的可辨認的無形資產。(國際財務報告解釋委員會指出沒有一項准則允許企業將為了獲取客戶合同而產生的廣告或其他費用進行資本化。)”中國會計准則小結新的中國會計准則與國際財務報告准則的接軌規范了房地產行業銷售收入確認的問題對物業資產的計量和損益確認產生了影響。其中最為顯著的是對投資性房地產的計量引入公允價值模式。房地產行業的內在波動性意味着企業利潤和上市公司股價都會在新准則實施後面臨巨大的波動。因此當企業管理層決定采用公允價值對房地產進行計量時市場會對新的披露要求與賬面價值變化作出反應。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟香港會計准則方面的最新發展本章節旨在提供與香港房地產行業有關的會計准則的最新發展針對一些常見問題的實用建議以及相關工具和資源。這些新發展其中的一部分或最終可能會成為中國會計准則因此這些變化是值得進一步闡述。由香港會計師公會新頒布或修訂的香港財務報告准則於年月日及其以後年度開始生效。其中有部分可能會對房地產行業產生重大的影響。以下為本章節重點論述的方面:在建投資性房地產•房地產銷售收入確認•借款費用•用於房地產銷售的廣告宣傳費用•租賃土地的分類•投資性房地產轉為存貨•在建投資性房地產香港會計師公會於年對香港會計准則投資性房地產進行了修訂影響了在建投資性房地產的會計處理。此次修訂的目的是使在建投資性房地產可以適用香港會計准則。在修訂之前在建投資性房地產適用香港會計准則不動產廠房和設備並采用成本減去減值(如適用)模式計量。修訂之後這些物業要求被作為投資性房地產處理且以公允價值進行計量如果選用了公允價值模式且公允價值可以做出合理的估計。該修訂於年月日及其以後年度開始生效。此次修訂對房地產開發商對在建投資性房地產的會計處理有重大影響。為了在如何應用新修訂方面提供指引我們於年月出版了在建投資性房地產會計實用指南。該指南針對一些常見問題提供了實用建議。房地產銷售收入確認香港(國際財務報告解釋委員會)解釋香港會計師公會於年月頒布了香港(國際財務報告解釋委員會)解釋房地產建築合同。自頒布之日起香港解釋收入開發房地產預售合同被取消而香港會計准則收入附件中有關房地產銷售的例子也被刪除。香港(國際財務報告解釋委員會)解釋於年月日及其以後年度開始生效且必須進行追溯調整。香港(國際財務報告解釋委員會)解釋的啟用可能會對香港以及中國大陸的房地產發展商的收入確認產生重大的影響。因此在本文中我們將會對香港(國際財務報告解釋委員會)解釋及一些重要的問題進行概述。此外我們將會討論香港(國際財務報告解釋委員會)解釋的規定及其潛在的會計方面的影響。香港(國際財務報告解釋委員會)解釋處理以下問題:房地產開發商的施工協議是否適用香港會(a)計准則建築合同或香港會計准則以及房地產開發商應何時確認從房地產施工取(b)得的收入。房地產開發商的施工協議適用香港會計准則還是香港會計准則與香港解釋的規定類似該決定取決於協議是否符合香港會計准則第段中對於建築合同的定義建築合同是指為了建造一項資產或資產的組合而專門簽訂的合同。尤其是當購買方可以在建造之前規定房地產設計的構造要素及或在建造過程中要求進行重大變動那麼該房地產施工協議符合建築合同的定義。相反如果購買方影響房地產設計的能力有限(例如從公司提供的范圍內選擇設計或是只能要求對基礎設計進行小變動)那麼該房地產施工協議不符合建築合同的定義。在香港和中國大陸大廈單位的施工合同通常不滿足香港會計准則中建築合同的定義因此應適用香港會計准則。應何時確認從房地產施工取得的收入?之前根據香港解釋,不滿足建築合同定義的房地產施工協議應比照產品銷售入賬因此應在滿足了香港會計准則第段的標准時確認收入。香港會計准則根據香港(國際財務報告解釋委員會)解釋的規定不滿足建築合同定義的房地產施工協議應適用香港會計准則的服務提供協議或是產品銷售協議。如果是後者且房地產的控制權所有權上的風險以及報酬已全部在某個時間點(例如竣工時、交付時或交付後)轉移給了購買方那麼應在滿足了香港會計准則第段的標准時確認收入。何時滿足香港會計准則第段的標准?在香港(國際財務報告解釋委員會)解釋頒布之前香港會計准則有一個有關房地產銷售的例子:“收入通常在法定所有權轉移給購買方時進行確認。但是在某些地區房地產的權益已在法定所有權轉移前授予了購買方因此在該階段在所有權上的風險以及報酬已經進行了轉移。這種情況下若銷售方根據合同不會再進行重大活動那麼確認收入是適當的。”有趣的是上述例子被香港(國際財務報告解釋委員會)解釋所取代且如上所述需參考香港會計准則第段。根據某些在香港和大陸的地產發展商的年財務報告我們發現在確認收入方面並沒有統一的市場慣例:一些公司在簽署購銷合同或建造竣工(以較遲者為准)時確認收入另一些公司則在簽署購銷合同或交付房產(以較遲者為准)時確認收入。根據香港(國際財務報告解釋委員會)解釋我們預期地產發展商將根據香港會計准則第段的標准重新考慮其會計政策。借款費用香港會計准則修訂版刪除了“確認為費用”的選項香港會計師公會於年頒布了香港會計准則借款費用的修訂版。修訂之前企業在可直接歸屬於合格資產的購置、建造或者生產的借款費用的會計政策方面可以選擇:在發生時確認為費用或者在符合相關標准時予以資本化。而修訂版則刪除了上述“確認為費用”的選項。修訂後的准則於年月日及其以後年度開始生效但可以提前運用該准則。如果一間企業提前運用該准則的話那麼該企業需披露這一事實。修訂後的准則提供了一個過渡條款即當運用修訂後的准則構成了會計政策變更時企業應當對與合格資產相關的借款費用適用修改後的准則且開始資本化的日期應為生效之日或之後。下面的例子對過渡條款進行了闡釋。在修訂後的准則生效之前A企業針對借款費用的會計政策是在借款費用發生時將其入在損益表中。A企業於年開始建造合格資產(項目B)。截至年月日建築工程尚未竣工。A企業的會計年度為公歷年度即每年月日至月日。根據准則修訂版上過渡條款的規定新的政策(即資本化)不適用於在修訂版生效日期之前使用的合格資產。因此與項目B有關的所有借款費用(包括在准則修訂版的生效日期之後產生的費用)將會繼續作為費用納入損益表中。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟然而企業可以選定生效日期之前的任何一天並對該日期之後開始資本化的合格資產的借款費用適用修訂後的准則。對香港會計准則的修訂借款費用的組成作為香港財務報告准則年改進部分之一香港會計准則被進一步進行了修訂。此次修訂刪除了某些描述借款費用組成的特定條款並改以提及香港會計准則金融工具:確認和計量中有關如何采用實際利率法計算利息費用的指南。此次修訂旨在刪除香港會計准則和香港會計准則之間任何潛在重復的部分。此次修訂特別說明了借款費用可能包括采用香港會計准則中描述的實際利率法計算的利息費用。實際利率法是指計算金融資產或金融負債的攤余成本以及在有關年度分攤利息收入或利息費用的方法。實際利率是指將金融工具在預期存續期間或適用的更短期間內的未來現金流量折現為該金融資產或金融負債初始確認時的賬面淨值所使用的利率。計算包括合同各方之間支付或收取的、屬於實際利率組成部分的各項收費、交易費用及溢價或折價等。此次修訂於年月日及其以後年度開始生效但可以提前運用。該修訂要求進行追溯調整。用於房地產銷售的廣告宣傳費用房地產開發商在建造過程中產生市場營銷費用是很普遍的情況。其中部分費用(例如單元房展示的費用以及支付給房地產中介的單元房銷售傭金)對於房地產開發商而言可能是極大的開支。由此產生的問題是這些市場營銷費用應如何入賬?是在其發生時作為費用入賬還是當確認了相關收入時再作為費用入賬?年月國際財務報告解釋委員會針對該問題出版了議程決議。國際財務報告解釋委員會特別關注了在建造中產生的與房地產銷售協議相關的市場營銷費用且該銷售的會計處理適用香港會計准則對產品銷售的規定。香港財務報告准則和國際財務報告准則是一樣的。因此國際財務報告解釋委員會為國際財務報告准則的運用而提供的指引可能會影響香港財務報告准則在香港的運用。國際財務報告解釋委員會的議程決議中寫道:“國際財務報告解釋委員會指出如果房地產被歸為存貨國際會計准則存貨不允許將銷售費用進行資本化而成為存貨的一部分。同樣的國際會計准則不動產廠房和設備不允許這類費用被資本化而成為不動產廠房和設備的一部分除非這些費用屬於使資產達到預期工作狀態的直接可歸屬成本。然而國際財務報告解釋委員會指出某些准則規定為了確保獲得和客戶的某項具體、可辨認的合同所發生的與合同直接有關的費用在某些限定的范圍內可以資本化。例如國際會計准則(第段關於預售合同)和國際會計准則(附件第(b)(iii)段關於投資管理費)可能會包含相關的指引。在這些限定的范圍內如果滿足了其他額外條件根據國際會計准則無形資產予以資本化的費用可以構成因合同或其他法律權利而產生的可辨認的無形資產。(國際財務報告解釋委員會指出沒有一項准則允許企業將為了獲取客戶合同而產生的廣告或其他費用進行資本化。)”用於房地產銷售的市場營銷費用如何入賬?下表中列舉了一些常見的市場營銷費用及其如何入賬:市場營銷費用類型會計處理在報紙電視上的廣告這類費用應在其發生時作為費用入賬:企業可能會在電視廣告播出之前支付相關費用。這種情況下根據香港會計准則第段和第A段企業應當在其有權接觸“錄影帶”時在損益表中確認費用。在購物中心的單元房展示這類費用應在展示房間可以使用時作為費用入賬。在展示房間可以使用前發生的費用(例如預付的裝修費)暫緩作為費用入帳而是先在資產負債表上作為預付款入賬直到展示房間可以使用為止。銷售單位的傭金這類費用的會計處理取決於實際情況。如果支付給中介的銷售傭金僅是為了單位促銷的目的(例如即使沒有簽署任何購銷合同房屋中介仍然可以獲得傭金)則該傭金應在其發生時作為費用入賬。如果是在確保有客戶時才會支付傭金給中介(例如已經簽署了購銷合同)那麼將該傭金作為無形資產入賬可能較為合適。這類無形資產則當在確認了相關收入時再作為費用入賬。租賃土地的分類香港會計師公會在年對香港會計准則租賃中有關租賃土地分類的方面進行了修訂。在修訂前承租人必須根據香港會計准則第段的規定將租賃土地歸類為經營租賃(不論租賃期限的長短)。香港會計准則第段規定:“由於土地沒有確定的經濟年限因此通常將其歸類為經營租賃除非到租賃期滿時土地所有權預期會轉讓給承租人。”此次修訂刪除了第段並添加了新的條款第A段該條款規定企業應根據香港會計准則第段的一般原則對土地和建築物分別進行歸類這些原則總結如下:租賃的分類是以與租賃資產所有權有關的風•險和報酬歸屬於出租人或承租人的程度為依據的。香港會計准則第段如果一項租賃實質上轉移了與資產所有權有•關的全部風險和報酬那麼該項租賃應歸類為融資租賃。如果一項租賃實質上沒有轉移與資產所有權有關的全部風險和報酬那麼該項租賃應歸類為經營租賃。香港會計准則第段一項租賃是歸類為融資租賃還是經營租賃•依賴於交易的實質而不是合同的形式。香港會計准則第段香港會計准則第段列舉了一些情況且該情況或幾種情況一起會導致一項租賃歸類為融資租賃。其中一項情況為租賃開始時最低租賃付款額的現值幾乎相當於租賃資產的公允價值。香港會計准則第(d)段作為香港財務報告准則年改進部分之一香港會計准則第段被作了修訂並添加了香港會計准則第A段。該修訂於年月日及其以後年度開始生效且要求進行追溯調整。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟香港會計准則的修訂頒布之後一個問題應運而生即租賃香港土地應該被歸為經營租賃還是融資租賃。為了解決這一問題香港會計師公會近期頒布了一個問答部分。該問答部分認為此次修訂為租賃香港土地被歸為融資租賃提供了基礎。該修訂於年月日及其以後年度開始生效且允許提前應用。根據某些特定的過渡條款該修訂應進行追溯調整。投資性房地產轉為存貨年月國際會計准則理事會針對國際財務報告准則的改進發布了意見征求稿。該征求稿建議對國際會計准則進行修訂。國際會計准則現行的版本(內容與香港會計准則一樣)規定只有當為銷售而開始開發房地產從而證明其用途發生了變化時企業才可將該項房地產由投資性房地產轉換成存貨。意見征求稿建議刪除將按公允價值計價的投資性房地產轉換成存貨的規定並要求企業適用國際財務報告准則持有以備出售的非流動資產和終止

精彩专题

热门资料

华尔街点金人——华尔街精英访谈录[美]杰克·斯沃吉尔.pdf

华尔街股市探秘.pdf

华尔街理财实践记.pdf

华尔街内幕.pdf

编辑推荐

  • 名称/格式
  • 评分
  • 下载次数
  • 资料大小
  • 上传时间

用户评论

0/200
    暂无评论
上传我的资料

相关资料换一换

资料评价:

/ 52
所需积分:2 立即下载
返回
顶部
举报
资料
关闭

温馨提示

感谢您对爱问共享资料的支持,精彩活动将尽快为您呈现,敬请期待!