洋畲原乡生态旅游度假区旅游开发工程项目建议书

洋畲原乡﹒生态旅游度假区 旅游开发工程项目建议书 目 录 2第一章 总论 8第二章 市场分析及预测 13第三章 项目地址与建设条件 16第四章 资源条件评价 17第五章 总体布局 22第六章 产品设计 32第七章 其它设施 35第八章 水土保持与环境影响措施 47第九章　基础工程 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 49第十章 节能方案 51第十一章 卫生、安全及消防 55第十二章 项目组织管理与运行 58第十三章 项目建设周期及工程进度安排 60第十四章 投资估算与资金计划 63第十五章 财务效益评价 66第十六章 招标方案及建设进度安排 69第十七章 风险分析 71第十八章 项目综合社会效益分析 72第十九章 研究结论与建议 73附表： 86附图： 第一章 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 福建龙岩·洋畬原乡生态旅游度假区旅游开发项目。 1.1.2 项目承办单位概况 本次项目承办单位为香港青城投资集团有限公司，在中华人民共和国香港特别行政区注册登记，于2006年9月29日正式更名为青城投资集团有限公司。公司地址在香港九龙观塘鸿固道51号保华企业中心2505室，公司员工30人。青城投资集团有限公司主要投资国内外房地产、旅游、矿产，和国际贸易行业。2007年开始，青城投资集团有限公司与“昆明龙宇达矿产资源有限公司”和“广州市青城矿业资讯咨询有限公司”合作，全力进行云南省矿业开发建设投资。同时，已经开始筹划在福建龙岩开展投资业务。本次洋畲项目主要建设范围为：洋畬原乡生态旅游度假区景区建设、休闲度假区建设、旅游基础设施与服务设施建设等。 1.1.3 报告编制依据 1、项目可行性研究报告编制委托 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ； 2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）； 3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 4、《龙岩市旅游产业发展行动计划》； 5、《龙岩市经济和社会发展十一五规划》； 6、《龙岩市2020年经济发展远景战略规划》； 7、相关设计规范 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 等。 1.1.4 项目提出的理由与过程 1、龙岩乡村旅游亟待突破 目前，龙岩乡村旅游发展着力打造以“客家、红色、生态“三大主题为核心，现有的乡村旅游也主要围绕这样的主题展开，已经形成的类型有农家乐型（古田五龙农家乐）、村镇型（如连城培田古民居、永定下洋古村落、初溪土楼）、现代科普型（长汀策武南坑村、武平仙岩休闲小镇）、农业产业集聚型（漳平永福台湾农民创业园）、民俗风情型（连城姑田游大龙、罗坊走古事）、乡村休闲度假型（漳平九鹏溪、永定下洋温泉）、回归自然型（连城曲溪冯地村、永定西溪山水缘生态农庄）等。 从目前的发展情况而言，乡村旅游的发展多是“就旅游做旅游，就村落做村落”，整体发展的带动性不强，因而对于区域发展所形成的聚集效应和影响力也很弱，缺少综合开发和“旅游与生态、旅游与休闲、旅游与新农村建设”结合紧密的乡村旅游开发项目，相应也就没能形成独具特色、独树一帜、具有一定知名度的乡村旅游发展品牌。本着这样的发展现状，洋畲项目的发展便有了明确的方向，填补龙岩“项目多、品牌少”的现状，形成一个综合性的、具有区域发展带动性的、并能够形成品牌效应的旅游项目。以此项目的发展，助力龙岩实现2011年创中国休闲旅游城市的目标，助力新罗区完成全市“每个县（市、区）有一个国家4A级以上旅游区，一家以上四星级旅游饭店、一个以上国家级或省级工农业旅游示范点、一个以上国家级或省级旅游名镇名村、一批休闲度假特色旅游区”的发展目标（摘自《龙岩市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见》）。 2、洋畲村发展空间广阔 洋畲村于2006年被中国村社发展促进会评为“中国特色村”，被福建省林业厅评为“森林人家”休闲健康游第一批试点村，对促进龙岩新罗区近郊观光农业的发展起到示范带头作用。尤其是，每年11月下旬到12月上旬柑桔成熟时节，举办的“桔子红了”洋畲采摘旅游节，在全市都形成了一定的影响力。但洋畲村的发展潜力，远远不应该止于此。 以洋畲村核心的周边区域，有着优于其它项目的资源基础，生态环境优秀，周围分布着各类的山体、森林、溪流、村庄等资源，可以拓展发展的区域非常广阔，联动性非常的强。因此，本项目无论是从资源特色，还是从生态环境，以及可以联动发展的角度而言，都有着非常广阔的发展和提升空间。 因此，选择旅游建设项目是顺应国内旅游发展趋势与新罗区远期发展规划的重要举措，具有重要的战略意义。 3、实现洋畲村旅游产业及农林产业的相互驱动 目前，洋畲村的自然生态环境较好，数千亩果林分布在洋畲村周围。它对外界具有很强的吸引力。但由于弃管现象严重及对于优良品种开发力度不够、技术力量薄弱等问题，使得林果业效益很低。农民收入上不去，难以脱贫致富。 而本项目的建立可以基于当地旅游资源打造旅游产业链条，建立起以乡村旅游、文化旅游、森林旅游三大主题带动整个景区的旅游发展，通过新颖的旅游产品策划、合理的营销、节庆策划，打响洋畲村旅游品牌，从而大大提高景区人气。旅游商品作为旅游产业链的重要环节也必将随旅游品牌知名起来，而果品及农业产品作为景区的主打旅游商品必定会拉动当地的林果业发展，提升现代农林业科技水平，有利于农林产品的优产、推广与品牌的建立，从而更进一步地促进旅游产业链条的完善。这两种产业相互带动发展的模式就形成了农旅双链（产业互动）模式。最终实现公司赢得利润及农户实现富裕。 1.2 项目概况 1.2.1 拟建地点 本项目的建设地点为洋畲村位于龙岩新罗区，本项目北至物流园，南至狮子山，东起水潮庵，西莅临赤水村；规划面积共计为46.6公顷。 1.2.2 建设规模与建设内容 本项目总规划用地46.6公顷，总建筑面积约49933㎡。包含三期工程，4大功能区，涵盖吃、住、行、游、购、娱等多方面的体验。 1.2.3 主要建设条件 本项目建设的政策环境良好，旅游资源较丰富，建设区域内用地条件、自然环境条件、基础设施建设条件均能够满足建设需要，建设条件具备。 1.2.4 项目投入总资金及建设时限 本项目建设总投资为14717.6万元，建设资金来源：自筹60%、申请政策资金及银行贷款40%。建设时限为5年。 1.2.5 主要技术经济指标 表1-1 项目主要技术经济指标表 序号 名  称 单 位 数 量 备 注 1 项目总占地面积 m2 466000 2 总建筑面积 m2 49933 3 项目总投资 万元 14717.6 4 工程建设期 年 5 5 年平均净利润 万元 2549 6 内部收益率  % 23.9 7 投资回收期  年 7.08 1.3 项目建设的必要性 1、有利于洋畲村周边区域资源的开发 目前，洋畲村周边区域分布着林区、荒山和果林，没有经过系统开发，资源闲置。生态度假区项目的建设，有利于整合闲散资源，实现资源效率最大化。 而本项目的建设，通过各种营销手段，使得当地的旅游资源实现价值；并通过旅游产业，带动当地的林果业发展，实现产业联动。 2、有利于开发特色农家休闲旅游项目 乡村生态度假是近年来兴起的特色旅游项目，具备距离短、客源多、季节影响弱等特点，深受各阶层人士的青睐。可以考虑以水果生产为依托，开发观果、摘果、品果、购果之类的系列休闲型项目，以及赏花、露营、垂钓等项目，吸引周边旅游市场。 3、有利于促进区域经济发展 生态度假区项目建成后，洋畲村区域内将形成集观光、林业种植、杂粮生产、果木培育于一体的多功能产业区，可以有力的促进全乡乃至全区的经济发展。 4、有利于推进新罗区旅游产业转变进程 新罗区虽然在发展旅游业上不断进步，但是面对激烈的竞争形式，新罗区还必须提高旅游产品层次，创新旅游消费热点。该项目的设计充分体现了休闲、体验的主题，旅游产品以亲水游乐、休闲活动、疗养康复、野外活动、度假居住、文化体验等为主，形成多样化的综合服务和多方位的生活体验，呈现出一个多层次的结构和形成一个有序列的服务体系，以满足多重目的度假和观光需求。项目建成后将是对新罗区旅游产业转变过程的重要推进。 5、有利于促进当地发展与人民生活水平 旅游产业在促进地方经济发展、扩大市场需求、增加劳动就业机会等方面发挥着重大的作用。本项目建成后将促进该区的居民就业、经济发展，人民的生活质量和精神风貌将发生明显的改观。 1.4 结论与建议 1.4.1 结论 第一，本项目建设符合新罗区“十一五”发展规划对旅游产业的建设趋势。 第二，本项目建设是循环经济建设的示范基地。 第三，本项目符合龙岩市“旅游立市”发展战略要求。项目以旅游开发吸引人气为起点，借助于每年数十万游客量的无形品牌宣传效应，打造成功的果蔬品牌。使得旅游地变成了果品产地，农民跳出农家乐的局限，成为品牌果蔬生产的生力军。 从而实现了旅游、现代农业两种产业互相促进和共同发展的联动效应。 第四，本项目对发展地方建设、拉动内需、富民强市，具有重要的社会意义。 综上所述，本项目具备建设的必要性和可行性。 1.4.2 建议 第一，在洋畲村生态度假区的建设过程中，要切实做到旅游开发与乡村建设、地方文化挖掘的相互融合，注重环境保护与科学化、可持续发展。充分挖掘项目的社会、环境、经济等多方面意义，积极争取上级有关部门的政策支持和资金支持。 第二，在项目的实施管理中，协调好各有关方面的工作，确保项目建设顺利进行，保证工程项目完成后能达到预期目标，使项目能够发挥更好的功能和效益。 第二章 市场分析及预测 2.1 休闲度假旅游市场需求 目前我国旅游产品结构存在的主要问题，一是旅游产品仍以观光产品为主，不能适应我国休闲度假需求已进入快速成长期的新形势，供给短缺的问题开始突出；二是旅游产品的参与性、娱乐性和体验性差，难以适应旅游消费者求新、求乐、求知多样性的消费需求。旅游产品应逐步从传统的观光旅游向休闲旅游和体验旅游转型。《龙岩市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见》中提出2011年实现创中国休闲旅游城市的目标，助力完成全市“每个县（市、区）有一个国家4A级以上旅游区，一家以上四星级旅游饭店、一个以上国家级或省级工农业旅游示范点、一个以上国家级或省级旅游名镇名村、一批休闲度假特色旅游区”的发展目标。 按照国际经验，人均超过1000美元，旅游需求将急剧膨胀，但主要是观光性旅游需求。人均达到2000美元将基本形成对休闲的多样化需求和多样化的选择，人均收入达到3000美元，度假需求就会普遍产生。因此，休闲度假的需求已经非常现实，从消费能力上已具备了相应的经济能力。 因此，本项目建设的客源市场基础已具备，并具有强烈的休闲度假倾向和趋势。 2.2区域市场——龙岩市场 事件龙岩：本项目地位于福建龙岩，龙岩旅游市场的发展现状深刻影响着洋畲旅游发展的未来。近年来，随着永定土楼申报世界遗产成功以及各类节庆活动的举办，如中国福建（永定）土楼客家文化节、龙岩旅游节等，进一步推动了龙岩旅游市场的繁荣和发展。 数据龙岩：2008年，龙岩市新罗区累计接待游客222．3万人次，同比增长12％，旅游营业收入11．3亿元人民币，同比增长15％。其中乡村旅游人数29．5万人次，同比增长25%，2009年超过250万人次。统计数据显示，一级市场中，省内客源占49.4%，同比增长25.58%；北京、上海、江西等外省游客明显增加，占游客总数的5.6%。 区位市场：龙岩已形成了福厦漳泉、粤东、赣南旅游目标市场，正在进一步挖掘以北京为中心的北方地区和珠三角、长三角、以及闽南、广东、江西和上海等重要客源市场。同时，随着交通条件的改善，龙岩市短线游、自驾游的旅游市场正在实现逐步扩张的势头。 2.3专项市场——乡村旅游市场 新罗区的乡村旅游发展形成了成熟的节日，串联各个村落的乡村旅游发展。其中，2008年，新罗区各乡村旅游点共接待游客29.5万人次，旅游人次同比增长25%，旅游收入同比增长了15%。洋畲村在柑橘成熟的秋冬季节举办的柑橘采摘旅游节，前两届共接待游客5万多人次。 从单纯乡村旅游发展的角度而言，洋畲旅游的发展已经效果已经非常好。“洋畲乡村农家乐”已经纳入新罗区旅游发展格局的“456”工程，成为龙岩旅游“六大特色旅游产品之一”。但，从休闲和旅游升级的角度而言，洋畲旅游尚处于初级阶段，区域带动作用、产品的丰富性以及旅游发展的理念，仍需提高。 表1：新罗区乡村旅游节庆一览表 时间 地点 活动名称 主要活动内容 3月 雁石镇 开幕式暨赏花节 开幕式、民俗表演、赏樱花、游海印寺 岩山乡 赏桃花 摄影大赛、现场书画艺术创作、赏桃花、品农家餐 5月 小池镇 云顶阳春采茶忙 游古建筑将军庙、龙池书院、品农家饭、社会主义新农村、云顶茶园农业休闲度假、采茶制茶体验、美味茶餐、龙岩山歌大赛 7月 岩山乡 瓜果飘香溢满园 水蜜桃采摘、举办龙岩民间绝技大赛、品农家饭、游龙山寺、莱山村原始森林、龙硿洞 铁山镇 葡萄采摘、举办灯谜活动、“新罗乡村美食”厨艺大赛 大池镇 芙蓉李采摘、钓鱼、品农家菜、看白鹭 8月 曹溪镇 科桃生态健身游 探秘原始森林、寻找十级瀑布群 9月   苏坂乡 柚子采摘节 柚子采摘、手工制作云潭粉、采茶灯歌舞大赛、品尝特色农家宴 10月 适中镇 适中土楼乡村文化旅游节 参观全国重点文物保护单位——典常楼、新罗区乡村旅游产品（工艺品）展示会、品农家饭 11月 龙门镇 洋畲桔子采摘节 桔子采摘、乡村旅游摄影展、乡村旅游招商推介会 12月 江山乡 江山郭公文化节 观石山园景区、郭公文化节、睡美人、田园风光、山头村新农村休闲游 2月 东肖镇 东肖民俗文化节 东肖庙会、龙岩咸酥花生展销会、邓子恢纪念馆、后田暴动等红色旅游点、东肖森林公园休闲游、品鱼宴 2.4竞争市场——竞合中 在项目所在地的新罗区，资源类型非常丰富，旅游项目也非常多。相对于本项目而言，在区位、项目性质和规模方面相近的是以下2个项目，即紫金山体育公园和东肖镇的动漫科技产业园，通过对以下两个项目的分析，寻找到属于洋畲项目的亮点。 2.4.1龙岩紫金山体育公园——时尚运动带动的旅游项目 紫金山体育公园占地3100亩，建有27洞国际高尔夫球场，同时配套各种大型综合性项目，如奥运金牌纪念馆、体育场馆和休闲设施、五星级度假酒店、以及高尚配套住宅区等。这个项目从总体上来说，是主打“高端、时尚”牌，融合周围的环境、利用生态资源，是一个与现代文化、现代体育精神对接的项目。 2.4.2新罗东肖镇动漫科技产业园——动漫产业为引导的旅游项目 东肖镇动漫科技产业园，与其说是一个旅游项目，不如说是一个主题公园。通过动漫项目的引入，形成各类的产业互补，带动旅游的参观价值，形成旅游效应。 通过对以上的两个项目性质和发展定位的分析，我们发现洋畲项目本身的优势在于对“原乡文化、乡村建设、生态旅游”及周围地块和村落的整合理念。未来，赤水镇将面向龙岩甚至福建打造大规模的生态人居板块，而洋畲项目将成为未来城市中保留着完整的文化本源的原乡村落，成为“城市森林、森林原乡”。 2.5市场评价——由单一乡村旅游向休闲时代的跨越 洋畲旅游发展的市场基础非常好，一方面，应充分利用龙岩甚至福建旅游市场所形成的分流游客，成为龙岩旅游的又一重要目的地；同时，随着旅游休闲化发展的趋势，对于龙岩周边区域的度假休闲游客自驾游游客而言，本项目也具有一定的吸引力；最后，作为新农村建设和乡村旅游发展的典型，洋畲必然会吸引全国的学习、参观、访问的游客。 2.6 市场预测 参考周边项目接待情况及本项目在发展模式和项目开发上的创新，对接待游客量及旅游综合收入规模大致预测如下： 表2-2 游客接待规模预测 年份 接待总人数（万人次） 增长率（%） 2012 10 —— 2013 20 100 2014 30 50 2015 39 30 2016 45 15 2017 49 10 2018 52 5 2019 52 0 2020 52 0 从对资源保护和旅游舒适度的角度考虑，并参考建设部《风景名胜区规划规范》中的生态容量计算方法，本项目地的生态容量日容量约为8482人次，年容量约为229万人次/年（山林取30人/公顷，果园、荒山及其他地块取50人/公顷）。 本可研预测平均日游客人数为1926人，最高日游客量是平均日的1.5倍，即2890人，其中住宿率按35%计算，住宿人口达1010人；市场容量在生态容量的承载范围之内。 第三章 项目地址与建设条件 3.1 项目地址 3.1.1 场地位置 洋畲村位于龙岩新罗区，距离中心城市西南方15公里，海拔650米，耕地面积415亩。近几年，随着该村产业结构的优化调整、通村水泥路的建成和新村的规划建设，村容村貌焕然一新，生产生活条件大幅改善，全村统一规划建设102套二层半单体农家别墅。 3.2 建设条件 3.2.1 自然条件 1、地形 新罗区境内大部分地区为山地和丘陵，多低山，多丘陵，部分为盆地和平原。全县低山面积占总面积的10.4％，丘陵面积占总面积的71.7％，盆地面积占总面积的17.9％。 项目区所在的洋畲村地区，地形平坦；项目区内地形起伏有致，有山地、浅丘、湖泊、台地。 2、气候 本项目位于龙岩市市新罗区境内，故气象、水文等资料采用新罗区的数据。属亚热带海洋性季风气候。2005年，平均气温18.7℃~21.0℃，平均降水量1031毫米~1369毫米，日照时数1804小时~2060小时。全年气候温和，无霜期长，雨量充沛，适宜亚热带作物和林木的生长。 3、生态环境 洋畲村的森林覆盖率高达96.8﹪，被称作“城市边上的原始森林”。区域内拥有2800亩保护完好的原始森林以及6000多亩的山林地，为整个区域的生态环境打造和旅游开发提供了良好的基础。 柑橘林、竹林可以说是洋畲村的两大亮点资源，洋畲被冠以“果林之乡”的美称。洋畲村的气候环境非常适合栽种柑橘，在村落的周边分布着1200多亩的柑橘林。柑橘是洋畲村主要的水果种植品种，以外销、农家乐的柑橘采摘节为主。与此同时，洋畲发挥山地资源优势，大力发展毛竹产业，目前已有5000亩丰产竹林。 4、水文及电力 新罗区有丰富的水力资源和煤炭资源，截止2008年，辖区内有水电站、火电厂近200个，总装机容量达100万KW，另还有一批在建的水电、火电项目，总装机容量可增至180万KW以上。区内水电与火电并存，省电网与地方电网并网，新罗区是福建省重要的电力输出区，电力供应充裕。 5、工程地质条件 项目地位于山区中难得的大面积山谷地带，区内地质条件好、水质良好、山谷起伏但坡度不大，植被丰富，山泉长流，资源类型的多样性使得项目地有条件打造成为自然和人文景观兼备、观光和休闲功能齐全的高品位、高档次的生态旅游区，成为各界人士观光、度假、休闲、避暑和进行科普教育的理想基地。 3.2.2 社会经济条件 本项目所在地洋畲村位于新罗区，　近年来，新罗区坚持以经济建设为中心，以项目建设为龙头，以深化改革为动力，努力实现全乡经济、社会各项事业和谐发展。坚持实施项目带动战略，推进农业、工业结构调整，提升产业化、工业化水平。全区农村经济稳步发展，工业经济步入快速发展轨道，政治稳定、经济发展、社会和谐的良好环境已经形成。2008全年实现生产总值228.24亿元，增长17.5%；三次产业增加值分别实现13.04亿元、130.50亿元和65.37亿元，增长2.1%、23.3%和10.6%，三产比重调整为13.6∶44.8∶41.6。全社会固定资产投资52.3亿元，增长60.6%。实际利用外资6500万美元，增长51.2%；外贸出口8508万美元，增长69.3%。完成财政总收入11.7亿元，增长31.1%，其中地方财政收入21.59亿元，增长27.5%。 3.2.3 交通运输条件 本项目地位于龙岩中心城市西南15公里，距离漳龙高速公路出口8公里，距离319国道4公里，地理位置十分优越。项目地所在的新罗区是龙岩中心城市所在地，交通便利，设施完善。航空方面，游客可乘机抵厦门或冠豸山机场到达。铁路方面，龙漳、龙梅、龙赣三条铁路分别与鹰厦、广梅汕、大京九等铁路线相连；2006年1月12日开通了龙岩始发至北京的“海西号”旅客列车；龙厦城际快速铁路将于2010年建成，建成后从龙岩到厦门只需1小时；公路方面：龙厦高速、龙长高速公路已通车。到“十一五”末，将构建起航空、高速公路、铁路、国省道为主体的现代化立体交通网络，与全省和珠三角、长三角两大经济区交通主干线全面对接。 第四章 资源条件评价 4.1项目地资源种类丰富、类型组合度高 度假区林果树木遍布全山，果园、杂粮、种植物分布其间。资源类型涵盖了地文景观、水域风光、生物景观、气候景观、文化遗址景观等，原生态乡村气息迷人，融合了山林、田园、湖泊等自然景色，类型组合度高，四季景不绝，四季皆可游玩。 4.2山体景观丰富，生态环境良好 地形地貌优势使项目地景观基础较好，山野风光秀丽幽静。生态植被以柑橘林等形态为主，天然植被丰富。良好的自然环境条件是本项目可持续发展的基础，并需通过林木相配置、绿化调整和水景打造等手段进行景观打造，进一步完善景区的旅游环境。 4.3资源类型多样，种植优势明显 项目地内有村庄、有果林、有山体、有原始森林，从旅游发展的角度而言，这些资源都为项目的发展提供了坚实的基础，尤其是果林种植是区域内发展的独特优势。通过这些特色资源与休闲农业、创意农业、特色旅游发展相对接，实现在产业链上的延伸、以及旅游度假区的发展。 第五章 总体布局 5.1 整体开发结构 洋畲村生态度假区产品分为四个层级： 第一为山水、乡村休闲、民俗接待产品，是整个度假区的核心和基础引爆产品，包括生态农园采摘、、观光游乐、特色民俗接待、生态餐饮等； 第二是整合山林、文化、荒林等资源形成的文化体验与生态种植产品，包括山野狩猎、文化园、百果（百菜、百粮）种植等； 第三是与乡村旅游业态紧密相关的产品，包括乡村酒店、会议会展中心、多功能宴会厅、高级康体会馆等休闲度假产品； 第四是依托乡村带来的人气、地气，以及周边良好的生态环境而开发的旅游地产项目，以及旅游村镇建设。 5.2 总体布局 根据项目地的地形肌理与发展结构分析，结合未来旅游发展需要，把项目地的功能分区规划为： 一环·三廊·四区 一环：原乡生态景观环线； 三廊：山水绿廊、十里花廊、翠野竹廊； 四区：入口服务区、农庄休闲度假区、原乡生态体验区、森林养生游憩区。 5.3功能分区 5.3.1一环——原乡生态景观环 1、区域范围 洋畬村原有的“环村”路，为环线打造的基础。 2、打造思路 五环合一（景观环、生态环、环保环、健康环、美丽花环）的环村线，突出环线在整个区域的生态带动性和示范性，让旅游的发展和整个片区的发展相得益彰、深度融合。原有道路的基础上，注重对景观的提升的改造，打造一条景观环、生态环、环保环、健康环，同时，该环线也正如一顶佩戴在洋畬村上的美丽花环。主要用于自行车和徒步。围绕这几个环线，形成系列吸引物。 在这一环上有一个非常重要的资源就是桫椤谷。桫椤谷溪流纵横、丛林密集、环境极优，适合开展生态探险活动。通过打造“桫椤密境”的探险游线，成为该环线上最为重要的生态吸引力。 5.3.2三廊——寻山、觅水、探村 1、区域范围 “三廊”分别向村（洋畲村）、向山（狮头山）、向水（项目水源地）。 2、打造思路 原乡生态康体休闲走廊。 这三条廊是区域内的重要链接点，通过三条廊道的串联，形成洋畲原乡度假区的“寻山、觅水、探村”的三条重要游线节点，同时，廊道本身也是重要景观，通过环境及其小型景观点的融入。 5.3.3入口服务区 1、区域范围 地块较为开阔，适宜建设停车场、游客中心等。 2、打造思路 入口服务区，主要为本项目地的游客提供停车、游客信息咨询、游客集散等功能，成为整个洋畲原乡生态旅游度假区的主入口。同时，建议在景区进入道路与319国道交汇处，进入景区的主要交通要道打造“洋畬原乡”的标志性入口，解决地块被切割后，项目的可识别性的问题。 3、主要产品 入口服务区的主要产品包括游客服务中心、生态停车场、原乡商街。 5.3.4农庄休闲度假区 1、区域范围 洋畲村北部地块。 2、发展思路 乡村山野风格为基调，片区内良好的生态环境为支撑，以乡野度假、生态观光、乡村生活体验为功能的原乡度假体验区。 利用该片区内地势和资源环境的特点，整体景观上形成“五道谷”，即“五彩生态谷”——山泉谷、山药谷、山花谷、山茶谷、山竹谷，用五道谷串联整个片区和游线和产品，形成各类特色旅游项目和产品。 3、主要产品 农庄休闲度假区的产品主要包括：院落式酒店、农家大屋、山地农庄、乡野农庄、会所配套及其体验区、五彩生态谷。 5.3.5原乡生态体验区 1、区域范围 洋畬村、周边果林，及周边可利用区域。 2、发展思路 文化体验+农业体验。 洋畲村（原乡美丽新农村）：该区域主要以村落发展和农业产业升级为打造根本。通过对村落景观的美化，使村庄成为“美丽乡村”的载体，形成多种以文化为载体的特色产品，如民俗博物馆、乡村戏楼等，打造原乡美丽新村。针对洋畲村需要做的工作是，大力提升乡村的景观配置，增加房前屋后绿化，庭园景观，特色菜园、屋顶绿化等，村落中的餐饮和住宿产品进行特色化、差异化经营，增加农民的收益渠道与空间。 环抱村落的区域：通过休闲农业、设施农业、现代农业的注入，实现向旅游产业的延伸，形成满足片区旅游接待的特色旅游产品。 3、主要产品 原乡生态体验区的产品包括：原乡美丽新村（洋畲村）、洋畲四季果庄、洋畲美丽花乡、原乡水景休闲、原味生态餐厅、创意农业工坊、观景平台、以及水潮庵处新建的天王庙。 5.3.6森林养生游憩区 1、区域范围 包括水源头（朝前村方向）、文笔山、狮头山等可开发区域。 2、发展思路 打造洋畲生态绿色公园。 利用该区域良好的森林环境，以及生态涵养量高的特点，打造洋畲原乡旅游区的“森林大氧吧”，提供各类康体健身、生态体验、森林游憩等活动。 3、主要产品 森林养生游憩区主要产品包括：森林茶庄、绿野迷宫、森林浴场、蝴蝶谷、鸟语林、文昌庙等等。 5.3.7未来发展区域 本项目发展中，在洋畲村的示范带动下，其余区域的发展必然纳入到洋畲大旅游区发展的范畴中来。 赤水村、朝前村等村落——特色种养殖基地，为整个片区服务。根据未来发展的需求，配合整个大洋畲旅游发展联动的需要，成为各类特色种养殖的特色基地。可专供有机食品提供和种植，特色蔬菜、奶蛋品特供等。 其它景点（水潮庵等）——成为串联整个洋畲区域的观光游线。发挥自然景观的特性，为未来的自然生态景区增加观光点。 第六章 产品设计 6.1一环——桫椤密境 在此环线上，通过对生态环保的标示、生态厕所、生态景观的设立，突出环线本身的景观性和实用性。同时，利用桫椤谷一段打造“桫椤密境”探险类产品。 6.1.1桫椤密境 桫椤密境主要利用桫椤谷中的环境，营造探险氛围，用于室外拓展训练和青少年科普训练基地。用于野外露营、生存训练、野外夏令营等活动。形成各类滨水栈道、独木桥、野外生存基地等等。 6.1.2生态节点 除桫椤密境外，在一环上的安置能够体现项目生态性的标志性节点。按照4星级标准形成的各种基础设施。（注：各类生态设施和标识将贯穿项目地的始终） 1、生态垃圾桶 结合沿路的生态环境，设立形状各异，实用性和观赏性兼具的生态垃圾桶。 2、生态厕所 在一环上以及项目地的其它位置设立生态厕所。 3、环保宣传标识 沿途设置特色环境保护教育路标，唤起人们对于环境保护和生态平衡的意识。 6.2三廊 项目中的“三廊”是空间布局中的重要连接线，同时，结合“桫椤密境”打造本项目中“探村、探险、寻山、觅水”四条特色游线，在其中起到串联 “节点”的关键性作用。 6.2.1山水绿廊 山水绿廊链接农庄休闲度假区和原乡生态体验区，通过各类游憩节点和景观小品的设计打造，打造成为一条游憩休闲游步道，也是通往洋畲村的重要线路。 1、乡野健身驿站 利用山水绿廊周边的空间，形成一段段小的健身空间，用于有人休息和小型的健身运动。开展，如体操、太极、瑜伽等。 2、徒步石子路 整个山水绿廊中的游线，用石子路铺就，用于游客赤脚体验。 6.2.2十里花廊 十里不同景，通过不同的花卉种植，营造每一段不同的花卉景观特色。 1、迷你花园 根据不同路段的特质以及四季气候变化的需要，形成分段式“迷你花园”，种植如：红菱角、九品香莲、百合、兰花、晚香玉、金针花、波斯菊等特色花卉。 2、湿地科普园 利用项目地内的湿地资源，在十里花廊中的一段，形成湿地科普教育园，通过讲述湿地作为“地球之肾”的重要作用，以及宣传各类与湿地有关的环保知识，来增强人们对湿地的认识和环保的重视。 3、特色景观小品 4、龙王庙（水潮庵） 在水潮庵附近，建设龙王庙。围绕龙王庙周围，形成小型的集散广场，为每年举行定期的朝拜活动提供场所。 6.2.3翠野竹廊 利用该区域内的竹林，形成竹文化主题休闲步道。 1、竹游乐项目 利用竹林的特色，在该廊道上开展丰富的竹游乐项目，如竹海漫步、竹亭、竹秋千、竹床、竹屋等景观节点，用于游人游憩休息。 2、竹体验项目 丰富竹体验类活动，融入春季采笋、冬季挖笋、简单竹艺加工等内容。同时，为增加登山项目的游乐化和丰富性，可在山地适当位置，形成山野滑道。 3、文昌庙 在狮子山附近，建文昌庙，设文昌塔。与水潮庵的“天王庙”通过游线串联，形成片区内文化朝圣叩拜的景点。 6.3入口服务区 6.3.1生态停车场 与项目周边环境相配合，具有达成与片区环境相融合的环境，形成为片区服务的停车场。 6.3.2游客服务中心 关于游客服务中心的一点说明：本项目中的游客服务中心由一组建筑组成，这组建筑包含“农庄酒店”的大堂、酒店普通客房、并兼具服务中心的功能。因此，这是一组复合型、多功能的建筑群。 6.3.3原乡商街 建筑形成客家的本地特色，一方面满足整个区域游客的旅游商品购物需求，另一方面成为山庄休闲度假区的配套。主要提供具有洋畲特色的旅游商品、旅游纪念品、有机食品、创意农业商品以及游客必须的生活用品的购买。 6.4农庄休闲度假区 6.4.1五彩生态谷 农庄休闲度假区，以“生态观光和休闲度假”为核心功能。其中，五彩谷以植物种植和生态环境的营造为主，形成良好的生态与农业观光的氛围。根据每个片区的不同发展特点，形成五片区域。让“五彩生态谷”真正融合当地的种植和生态特色，使整个农庄休闲度假区达到“四季常绿常花、沿途水流不断、风光移步换景”。同时，串联区域内的其它配套性产品，如住宿类、康体健身类等。 1、山泉谷 利用片区内的水资源，主打溪流、泉水、小瀑布等特色景观，形成片区内的小景点，在山泉谷形成“赏水、观景、饮泉”。 2、山药谷 种植特色的草药，设置2-3个节点，如：百草亭、香药园、凉茶茶肆、药膳房等，种植的草药可以提供给该片区的游客药膳、中草药养生之用。 3、山花谷 大面积的花卉种植，为片区内的康体项目提供精油制造，鲜花采摘等特色服务，形成特色的花卉种植园。 4、山茶谷 种植茶叶，形成大片茶林，提供给游客采茶、制茶、茶艺表演等一系类的特色项目。 5、山竹谷 以山体本身的大面积竹林为背景，设立小的游憩节点，供该片区的人们散步、休闲之用。每年举行植树节，形成一片属于洋畲的“低碳林”，以实际行动为低碳生活和环境作出典范。 6.4.2院落式农庄酒店 莅临入口服务区的位置，设立院落式农庄酒店。以农庄风格为特色，通过增加设计空间，与周边环境协调一致，形成普通客房+独立院落式客房两种客房样式。酒店分为接待区、休闲区、商务区、客房区、管理区等。主要用于商务会议的接待及各种活动的举办。酒店包含会所功能，主要包括户外游泳池、网球场、篮球场等户外运动场，室内包含SPA康体、器械运动等，作为整个度假区域的辅助设施，形成该功能区完善的休闲度假配套。 6.4.3山地农庄 以林地和山地为主要背景的接待群。利用区块中的山体优势，形成依山就势，错落有致的山地农庄接待区。是该区域相对私密和高端类型的产品。 6.4.4农家大屋 通过还原“原乡居住”农家大屋特色，形成有着多种功能的住宿接待区。整体形成具有农家特色的功能配套，如：农家的厨房、农家的储物间、农家的客厅卧室等，同时根据现代需求融入现代设施的。适合全家人或老年群体的度假需求。 6.4.5乡野农庄 区别于山地农庄的乡土错落和农家大屋的乡情野趣，乡野农庄以简单、明朗的设计为主，满足年轻群体的度假需要。 6.5原乡生态体验区 6.5.1四季果庄 目前，洋畬村种植业以柑橘为主。品种单一（柑橘）、产业链未形成（主要用于出售和简单采摘）、缺少旅游元素的注入，是目前该片区农业发展的主要问题。依靠旅游发展的理念，将单纯的水果种植转化为果林观赏、水果采摘、水果加工体验等向第二产、第三产辐射的多产互动式发展，丰富产业链，增加附加值。 根据当地气候特征及区块条件，可以将种植结构调整为如水蜜桃、芙蓉李、日本甜柿、咖啡、百香果等，将种类丰富起来，每个片区都形成特色水果的采摘园。 6.5.2花花世界 洋畲美丽花乡区别与项目中其它区域的鲜花种植。该区域以小型的花园式的种植为主，主要种植观赏性的珍稀类及奇异花草为主，是片区的“精品花园”。 6.5.3瓜果长廊 本块区域形成一道瓜果的绿色屏障，用于游客纳凉、观光等，另一方面串联该区域的多个项目，另一方打造该区域的原乡农业生态走廊，在洋畲村周边果林设置以瓜果长廊为形式的科普节点。 6.5.4高新农业试验区 在区域内形成一个现代温室大棚区域，内部作为温室植物、立体种植、无土栽培的展示现代农业成果和体验区。 6.5.5原乡水景休闲 通过对水体的提升运用，营造水环境，包括水系、沙滩、植被、小品等全方面的景观营造，成为服务居民、游客的“3S”休闲地带。在水域中设置一些小型儿童游乐项目，融景观和游乐于一体。 该片区的功能一方面可以服务生态餐厅的景观环境，另一方面打造“原乡水游乐”项目，区别于大型的时尚水游乐，这里提倡的是一种原生态的、乡野游乐，以静态垂钓和动态抓鱼、打水仗等为主。 6.5.6创意农业工坊 在该发展片区内注入创意农业的理念，通过种植各种异形南瓜、异形葫芦等异形植物，增加农业产品的观赏价值；同时，以片区内的各类果蔬为原材料，形成各类工艺工坊，如水果雕刻、制作果汁、果酱、精油压制、有机食品等，既形成二产的生产，又可吸引游客亲身体验和参与。 6.5.7开心农场 对接项目中生态农业观光、深度体验的需求，整个项目地打造“开心农场”。通过让游客深度参与到各项活动中来，通过水果种植、采摘、创意农业等活动项目，让游客有深度体验农业生产和种植的机会。 6.5.8垂钓水空间 利用村落东南方向的区域，形成以垂钓、观赏、滨水休闲为功能的垂钓水空间。同时，可根据实际需求，提供户外的鱼类烹制产所，为游客提供鱼类现场制作。 6.6森林养生游憩区 6.6.1森林茶庄 结合利用周边的独特环境，设立该区域一个重要的休憩节点。从保护环境、生态开发的角度，建议形成临时性建筑，如敞亮的玻璃房或森林木屋，作为茶庄的主体建筑。森林茶庄是该区域主要的接待行产品，主打高端特色品牌，形成“密林中的五星茶舍”。 6.6.2绿野迷宫 利用该区域地形较为复杂的区域，形成一个森林趣味性的游乐项目。即通过对区域内游线的编排和设置、弯曲的路线、茂密的森林，形成“迷宫”的概念，在不同的区域设置不同的标志性节点和景观，在引人入胜的同时，增加趣味性。 6.6.3森林浴场 利用该区良好的山林环境，开辟天然的森林浴区域，开展以森林为背景的，康体健身娱乐其中包括登山观景、林中逍遥、荫下散步、郊游野餐、森林瑜伽等广泛接触森林环境的健身活动。在林中设置退台式木平台、森林特色观景平台，游客可以在这里吊床、打拳、练剑、静坐等。 6.6.4蝴蝶谷 同时，针对该区域鲜花种植的特色，打造以蝴蝶养殖为主的“蝴蝶山庄”，网式蝴蝶园，包括蝴蝶生态观赏园、标本展览馆、蝴蝶繁殖园和以蝶文化商品为主的购物及工艺品制作室等。 6.6.5鸟语林 根据地区的气候和养殖情况，放养白、蓝孔雀、丹顶鹦鹉、百灵、画眉、白鹭等鸟类，形成“鸟语林”，游人随山间曲经迂回，可与鸟儿亲切“交谈”。 鸟类表演场内为游客进行驯鸟表演，有白鹦鹉走钢丝、爬云梯、骑自行车、开火车开飞机等精彩节目。 表4-1重点项目分布表 功能分区 产品组团 主要项目 一环 原乡生态休闲环 桫椤密境 露营营地 拓展营地 科普营地 节点景观（栈桥、水栈道、独木桥等） 环保标示（生态厕所、垃圾桶、环保标识） 三廊 山水绿廊 乡野健身驿站（体操、太极、踢毽子等） 赤足石子路（徒步路） 十里花廊 迷你花园（百合、兰花、波斯菊、金针花） 湿地科普园 休憩驿站 龙王庙 翠野竹廊 竹游乐（竹海漫步、竹亭、竹秋千、竹床、竹屋） 竹体验（菜笋、挖笋、竹工艺制作等） 文昌庙 四区 入口服务区 生态停车场 游客服务中心 原乡商街 农庄休闲度假区 院落式农庄酒店 山地农庄 农家大屋 乡野农庄 生态养生会所 五彩生态谷 山泉谷 山药谷 山花谷 山茶谷 山竹谷 原乡生态体验区 美丽新村 洋畲村 四季果庄 水蜜桃 芙蓉李 日本甜柿 咖啡 百香果 花花世界 奇花异草园 珍稀植物园 瓜果长廊 高新农业试验区 原乡水景休闲 创意农业工坊 开心农场 垂钓水空间 珍稀观赏鱼馆 滨水休闲茶座 垂钓场 森林养生游憩区 森林茶庄 绿野迷宫 森林浴场 蝴蝶谷 鸟语林 第七章 其它设施 7.1 道路工程 7.1.1 观光公路 公路路线原则上按照原有自然道路规划，并应根据沿线的地形、地貌、地质、水文条件等因素适当进行调整，保证线形连续、均衡，行车安全，平均纵坡控制在0.45%~6%之间，极限纵坡控制在9%以内。路面路基按照四级公路标准建设，采用水泥混凝土硬化路面，路面宽度均按行车道宽度取5米，路基宽度6米。路肩按硬路肩设置，路肩坡度控制在1%~2%，路肩宽度设为0.50米。路面设计标准轴载为双轮组单轴100kN，设计行车速度20公里/小时。面层为18厘米厚C25水泥混凝土，垫层为15厘米天然砂砾，基层为15厘米厚水泥稳定土。排水沟、台阶等附属设施根据需要设置。 部分路段需要修建挡墙，防止山石滑坡或路基塌陷。 7.1.2 观光步行道 观光步行道起着组织空间、引导游览、交通联系等作用，本身又是度假区风景的组成部分，要综合考虑地形、地貌、风景点的分布和活动需要规划设计。 观光步行道的设计路面宽度1.2米，路面采用块石嵌花、结合层采用C25水泥混凝土，垫层为15厘米天然砂砾，基层为15厘米厚水泥稳定土。路肩采用混凝土砌块，并根据需要设置明沟、台阶、挡墙等附属设施。 7.1.3 观光平台 观光平台起着指引观光、休闲嬉戏、组织点缀等作用，本身又是度假区风景的组成部分，要综合考虑地形、地貌、风景点的分布和园务活动需要规划设计。 观光平台路面采用水泥混凝土硬化路面，面层为18厘米厚C25水泥混凝土，垫层为15厘米天然砂砾，基层为15厘米厚水泥稳定土。观光平台周边设计有防护围栏，计划采用铁管焊接、表面涂防锈漆和装饰漆。此外，还需要根据现场情况修建明沟、台阶、挡墙等设施。 7.2 园林工程 7.2.1 度假区入口景观 在度假区与外连接的通道口处形成入口景观，大门或牌坊，作为度假区标志性建筑吸引游人。 7.2.2 观景亭 度假区内建设八角式亭子供度假区游人小憩。设计观景亭高出山上地面1.0米、四周设台阶拾级而上，内部建筑面积约20平方米、净高4米，混凝土结构，达到新颖美观。 7.2.3 太阳能灯 太阳能灯使用绿色、环保、可再生能源，一次投入、长期受益，具有安装使用简便、运行安全可靠、维护费用少等特点，在度假区中使用不受安装位置的限制，可以营造良好的灯光景观效果。太阳能灯由灯具、太阳能板、蓄电池、控制器、灯杆等组成，其中控制器具有根据光线自动开灯和定时关灯的功能，蓄电池可保证连续阴雨天时的太阳能灯正常工作。 计划选用两种型号的太阳能灯具，一是太阳能路灯，用于度假区重点区域的照明，取灯杆高度8米、灯具功率70W；二是太阳能庭院灯，用于度假区公路和生活服务区的照明，取灯杆高度4米、灯具功率18W。 7.2.4 绿化美化 道路两侧设绿化带，道路绿化要乔、灌、花、草合理布局，绿化、美化、香化有机结合，绿化带宽度0.5米，行道树定植株距为4米。 结合度假区观光要求，对重点景区、服务区和步行道周边实施绿化美化点缀，绿化美化的总体要求是乔、灌、草、花有机结合，达到绿化、美化、香花统一，注重常绿乔木与灌木的选用，注重不同季节鲜花与绿草搭配，绿化美化的多样性、季节性。此外，需要在绿地处采用砖砌、木栅栏等方式建设绿地围栏以保护绿地。 7.2.5 公共厕所 在度假区内修建公共厕所以方便游人。计划采用砖混结构；并配套修建化粪池以解决污物处理问题，并可为度假区提供有机肥料。 7.2.6 休憩椅 在度假区内景区和步行道周边修建休憩椅，供度假区游人休憩。休憩椅采用塑钢椅面，钢结构支架，要求美观大方。 7.2.7 垃圾箱 度假区景点、服务区、道路、观光平台等处配置垃圾桶，分类收集度假区生活垃圾。垃圾箱拟采用不锈钢材料、能够实现分类收集的产品。 7.3 生态工程 7.3.1 植被恢复 针对项目施工期的“三场”占地和其他施工破坏的地表植被进行恢复。按项目区立地条件，选择乡土植被品种，采用乔灌草花结合的立体植被恢复方案。 7.3.2 防护挡墙 防护挡墙是针对度假区中易产生山石滑落、水土流失地方设立，目的是切实保护游人的安全。防护挡墙一般采用浆砌石筑砌，墙高1.5米，墙顶宽0.5米。 第八章 水土保持与环境影响措施 8.1 水土保持 8.1.1 编制原则 根据国家关于水土保持的有关法规的要求，坚持“预防为主、全面规划、综合防治、因地制宜、注重效益”的方针，坚持水土保持措施与主体工程建设“同时设计、同时施工、同时投产使用”的制度。 本工程为旅游开发，水土保持综合防治措施既要满足水土保持的要求，又要与旅游区设计规划相结合，改善项目地生态环境。 8.1.2 编制依据 1、《中华人民共和国水土保持法》（1991.6.29） 2、《开发建设项目水土保持方案技术规范》(SL204-98，1981.5.1） 3、《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1-14653.6-1996） 4、《福建省人民政府关于划分水土流失重点防治区公告》 5、《开发建设项目水土流失防治标准》（GB50434-2008）。 8.1.3 编制目标 旅游区项目在施工和营运期过程中，通过布设水土保持工程和生物措施，使新增水土流失得到有效控制，旅游区原有的水土流失得到有效治理，减少水土流失造成的危害。恢复和保护旅游区内的水土保持设施，加大绿化，改善项目区现状生态环境。具体目标： （1）通过采取有效的水土保持措施使边坡稳定，岩石、表土不裸露，为旅游区的安全运行服务，避免水土流失对工程本身的危害； （2）开挖场全部做防护处理，使开挖坡面不裸露，并覆土加以利用； （3）通过堆（弃）土场进行综合治理，使工程施工过程中产生的弃土、石的得到有效拦挡或利用； （4）工程与生物措施相结合，使泥沙不进入下游河道及水库，不影响河流正常行洪能力； （5）做好各种休闲、娱乐、生活设施，公路，荒山绿化工程的养护，使生态环境明显改善。 8.1.4 水土保持分析 水土资源是人类赖以生存的基本条件，由于人为的开发活动，导致水土流失的加剧，致使我国水土流失面积有逐年增大的趋势，对水利基础设施造成破坏，加剧江河湖泊的洪涝灾害，破坏生态环境，制约国民经济的持续发展。 1、现状分析 在水土保持方面，目前整个规划区从总体上看以果园、林地为主，基本上水土保持完好。 2、水土保持规划原则 水土保持方案遵照国家有关水土保持法律法规，按预防为主，防治结合的原则进行设计。根据项目地现场的水文特征，以及施工场地地形、地貌，工程建设过程中造成的水土流失类型、流失强度的不同进行合理、有效的布设防治体系，使水土流失得到有效控制。 水土保持必须结合项目地旅游发展规划，水土保持方案设计在满足水保要求的同时，具备美化项目地功能，使规划区具有旅游的价值。水土保持设计的进度安排与主体工程建设同步进行，实现水土保持“三同时”制度。 （1）水土保持设计根据水土流失防治的轻重缓急，划分水土保持重点治理区、一般防治区的水土保持分区体系，并按分区体系进行分区治理。水保工程措施和生物防护措施相结合，以工程措施为先导，发挥工程措施的速效性和保障作用，以植物防护作为水保辅助措施，起到长期稳定的水土保持作用。 （2）本工程以旅游区为目的，从水土保持角度分析主体工程保持水土的可行性及合理性。 （3）水保方案应做到投资经济合理。 8.1.5 水土流失防治分区 根据工程水土流失的特点、危害程度和防治目标，水土保持设计采取分区分期防治，工程建设前期以水土保持工程措施为主，因地制宜，辅以生物措施相结合，快速有效地遏制水土流失，后期主要以植物措施为主，防止水土流失，改善生态环境。 1、重点治理区 将工程建设中对有的水土流失成因如地形地貌、植被、局地水文等改变大，对生产、生活和环境造成危害大的区域作为重点治理区，重点治理区具体如下： A.主体工程防治区：旅游区的各种生活、生产设施建设区，如酒店、广场、等各种服务性建筑区域，因挖方、填方，完全改变现有的地形地貌； B.取土场防治区域：取土场在取土的过程中破坏了原有地表的自然坡度，改变原有地表径流条件，在无水保措施情况或水保措施不当时可能发生严重的水土流失； C.堆（弃）土场区域：渣场堆渣后，改变原有植被情况，在无水保措施情况下，易造成堆积物流失，危及下游生态环境及工农业生产和居民生活。 2、一般防治区 设计将水土流失量小、产生危害程度小的区域作为水土保持一般治理区。主要包括取料场、弃渣场的施工便道，物料运输公路及两侧，受取料场和弃渣场影响区域。该类地区对原有地形地貌扰动不大，相对于重点防治区，水土流失量小。 8.1.6 水土流失防治总体布局 水土保持措施首先应搞好预防措施。预防措施包括三方面的内容：对工程各分区可能产生水土流失的区域进行具体分析，针对不同区域规划设计相应的水保预防措施；在不影响总工期的情况下，合理选择施工工期；加强施工管理，禁止随意堆放弃渣。 根据各区水土流失主要影响因子、流失类型和防治重点，结合工程已有的水土保持措施，按水土保持方案技术规范，提出本项目水土保持方案设计的总体布局如下： 水土保持实行重点治理和面上防护相结合，工程措施与植物措施相结合，以工程措施为先导，发挥工程措施的速效性和保障作用，植物措施为水保辅助措施，起到长期稳定的水土保持作用，同时绿化和美化项目区周围环境。 1、重点治理区 A.主体工程防治区：主要根据挖方、填方情况，对地基边坡防护、地基排水系统、地基压实和绿化工程进行防护措施，从而保护地基的稳定，排除地基、路面积水。 新建前需要进行原有附着物的清理和表层土的收集，主体设计为机械施工并辅以小范围和部分的人工施工，拆除后的附着物，进行分类，块石之类用于工程区基础的垫高，有机物和表土进行集中堆放，用于后期绿化覆土，美化设施的运行环境，保证设施的安全稳定运行； B.取土场防治区域：根据取土场所在的地理位置及地形条件进行综合治理，主要通过坡面防护、防洪排水、覆土造地等措施。 取土场在取土的过程中破坏了原有地表的自然坡度，形成了裸露坡面，因此应对其进行治理改造，对裸露面进行削坡，在开挖坡面上覆土造田，土地整治后植物防护，在开挖坡面坡顶设截水沟防治水土流失，恢复植被，充分利用土地资源。实现水土流失防治由被动控制到治理开发的根本转变，确保工程建设及运营期不发生大的水土流失； C. 堆（弃）土场防治区域：应采取挡土墙、护坡工程以及综合排水工程和土地整治等水土保持措施。设置渣场排水系统，拦渣墙，堆渣后回填表土，表面平整，人工夯实，坡面植物防护，恢复植被。防治弃渣下泄，稳定边坡，恢复和改善土地生产力 ；  在施工中的临时占地，应将原有的地表有肥力土壤推至一旁，待施工完毕后，再将这些熟土推至恢复原有表层，以利于今后耕种。根据当地的自然情况，对裸露地除硬覆盖外，还应种植适合地区的长绿植物等美化措施，使公路建设造成的地表裸露面尽可能恢复植被。  2、一般防治区 一般防治区应加强管理为主，施工运输汽车不得超高、超重运输，汽车驶出施工区进行清扫，对施工道路随时维护，防止水土流失。 统一规划设计道路，加强公路边坡处理。用浆砌石护脚，并在施工便道两旁设排水沟，公路两则种乔木和灌木或者其他植被，以防止水土流失。 在荒坡上经过整地后栽植经果林木及造林种草；对疏林进行补植，在山水林田路综合治理的基础上配套小型水利水保工程，实施节水灌溉。 总之，开发的前提是在不破坏原有林业资源的前提下进行综合利用。 8.1.7 水土保持方案实施措施 为了使本项目水土保持方案能得以顺利贯彻执行，龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司应按照《水土保持法》中“建设项目的水土保持设施，应该与主体工程同时设计、同时施工、同时投科使用”的“三同时”精神，将水土保持工作列入整个工程建设中去，并根据年度安排，加强管理，认真实施，保证按期完成治理任务。 1、组织领导和管理措施 为了保证方案中提出的工程水土保持措施的实施和落实，搞好本项目水土保持的组织领导工作是关键。首先要建立健全的项目水土保持组织领导体系，确保各项水土保持措施的实施，龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司应建立一个自上而下的项目水土保持领导小组，确定专人负责，制定专门管理办法和制度，做到有机构、有人员、组织健全，人员固定；在方案实施中，龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司要积极与地方有关部门密切使用，互相配合，确保方案顺利实施。 另外，为提高对水土保持的认识，龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司各级领导必须进一步认真学习《水土保持法》，明确在项目建设中防止水土流失的责任和义务，达到统一思想，提高认识，增强防治水土流失的主动性、积极性，同时加强对职工进行水土保持有关法律、法规的宣传与教育，使水土保持成为每一个人的自觉行为，自觉做好工程建设的水土保持工作。 2、技术保证措施 水土保持方案设计是本工程水土保持最基本的技术保证，方案具有因地制宜、因害设防、可操作性强的特点，水土保持方案应贯彻于建设项目的设计全过程，项目技施设计应包含有方案提出的各项水土保持工程设计、施工组织计划及概算，并应满足阶段设计深度的要求。 另外，必须做好水土保持工程的施工。项目水土保持工程应与主本工程同时施工，并严格按照本方案提出的各项水土保持措施和建议，以及各项水土保持工程施工和主体工程施工组织计划，根据主体工程施工进度，合理安排各项水土保持措施的施工，确保各项水土保持工程能长期、高效地发挥作用。 3、监督管理措施 方案实施监督机制是方案真正落实到实处的有力保证，按照《中华人民共和国水土保持法实施条例》规定，监督机构应根据方案所列工程计划，在年终时，对工程数量和质量进行检查，合格予以验收，不合格限令返工，以保证工程质量，若未按年度计划实施，按有关规定给与处罚。 龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司也应该积极、主动接受水土保持监督机构的监督、指导和检查，以确保方案中工程实施和质量的保证，另外龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司要加强管理，贯彻“预防为主，防治并重”的原则，在项目建设过程中尽量减少扰动土壤，把水土流失控制在最小限度，对竣工后的水土保持措施加强管护，防止边治理边破坏的现象发生，并大力向广大职工群众宣传《水土保持法》，以形成群众性的监督机制。 4、资金来源及安排 龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司应将水土保持方案的预算纳入本工程的建设概算中，按照本方案实施计划，逐年、逐项安排和落实，及时到位，使堤防建设与水土保持工作同步进行。 8.2 环境影响措施 8.2.1 工程可能对环境的影响 1、项目区地块现状 项目区总占地面积46.6公顷，地形起伏有致，有山地、浅丘、台地。林果树木遍布全山，果园、杂粮、种植物分布其间。原生态乡村气息迷人，融合了山林、田园、湖泊等自然景色，四季景不绝。 项目区现状自然环境良好，没有环境污染。 2、施工期对环境的影响 施工期间，开挖量较大，对地表土扰动大，会产生一些软散性的渣土，对水体产生一定程度的污染；另外，现场施工人员每天将产生少量生活污水。施工材料的装卸和运输，混凝土泥砂浆的配制等过程均会产生一定的粉末，施工场地道路、砂石堆场遇风亦会扬尘，对周围大气环境产生一些影响。此外，施工机械和运输车辆对周围环境也会产生一定的噪声影响。 3、事故排放对环境影响 旅游区建成后产生的污水，需经过污水处理厂处理后才能排放，若因机械设备或电力设施故障而造成污水系统不能正常运行时，污水事故排放会对环境产生一定的影响。 4、运行期对水环境的影响 本项目运营期间污染源主要来自建筑配电房、泵房、机房各类设备产生的工作噪声；游客和工作人员日常生活污水、固体废弃物；酒店、烧烤区等产生含油烟气；旅游、运输车辆产生的交通噪声。 8.2.2 环境影响的解决措施 1、施工期对环境影响的治理措施 （1）施工期大气污染及治理措施 施工期主要大气污染为扬尘，包括土方挖掘、现场堆放、土方回填期间造成的，运土方车辆造成道路扬尘，车辆遗洒。有的产地由于开挖、回填局部破坏了地表结构，有局部地表裸露。主要防止措施有： ①施工现场定时撒水； ②在施工现场限制车速，即时冲洗车辆； ③用密闭式槽车运输； （2）施工期噪声污染及治理措施 由于施工造成的机械设备及运输过程的交通噪声治理措施为： ①合理安排施工现场布局及施工工序，尽可能白天施工，减少晚间施工的时间，施工安排尽可能将低噪音的工作安排在影响居民的敏感时间段完成； ②降低人为噪声，在靠近居民区建立声障； （3）固体废物对环境影响及治理措施 对生产性废弃物，包括开挖出的废弃渣石、生产中产生的废建材等，主要治理措施有： ①生活垃圾集中处理，由环卫定期清运； ②弃土按环卫部门指定的地点进行处置； ③每个工作面设渣土堆放点，倒土时洒水喷淋，并将渣土压实及覆盖； ④废弃沙石、建材、包装材料由专人管理回收，即时清运。 2、运营期间对环境影响的治理措施 为了保证景区的环境质量，项目运营过程中，应严格保证废水、废固、废气、噪音造成的影响。 （1）大气污染物主要来源有于酒店等餐饮服务区油烟废气。室内油烟废气，可将其经油烟净化装置处理后排放。 （2）生活污水 废水主要为工作人员和游客的生活污水。在山下面建立污水处理站，厕所废水经化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理，然后经过污水处理站集中处理后达到农田灌溉标准后就近进行农田果林灌溉，多余出水水质标准达到中华人民共和国国家标准《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）一级标准中的A级标准规定，出水排往洋畲村，洋畲村进行防渗处理后，可灌溉农田及周边的山林果树； （3）固体废弃物 针对生活性废物，连接各景点的所有公路上设置艺术性垃圾桶和垃圾箱，以利生活垃圾的收集和清运。各景点分设垃圾中转站，将废物集中后，统一、及时清运出场。污水处理站产生的污泥进行好氧堆肥，用于周边山林果树作为生态有机肥； （4）噪声 主要来自配电房、泵房、机房各类设备产生的工作噪声。为降低噪声污染，改善作业环境，尽量选择低噪声设备；加强设备日常维修、更新和操作人员的管理，使所有设备，尤其是有噪声污染的设备，能在正常状况下运行；并对放置产噪大的设备的房间采用隔声门窗，露天噪声源加设防护罩。 8.3 生态环境保护措施 目前，度假区开发范围内内地形起伏有致，有山地、浅丘、台地，林果树木遍布全山，果园、杂粮、种植物分布其间。原生态乡村气息迷人，融合了山林、田园、湖泊等自然景色，四季景不绝，生态环境良好。 旅游区的开发，路、停车场、各种功能的建筑物等项目的建设会在施工区内对陆生生态和水生生态造成影响。由于大部分施工区面积与旅游区面积相比较小，加上受施工影响的生物大都为当地的常见种，施工活动虽会导致区域的生物量有所下降，但总体来看，其对旅游区现有的生态系统和森林资源的影响是有限的。在旅游区的建设开发与运营的过程中，应有本着生态旅游经营的基本原则进行旅游区的开发建设及运营。 1、生态旅游经营应遵循四项基本原则（4R）： （1）减量化原则（Reducing）：减少不必要的消费，减少垃圾和有害废弃物品的排放、降低能源消耗和资源损耗。 （2）再使用原则（Reusing）：在确保安全、健康、卫生和不降低服务质量标准的前提下，物品要尽可能地反复使用，尽量不使用一次性用品。 　（3）再循环原则（Recycling）：对于用完的物品，要进行回收，使其重新变成可以利用的资源。 （4）替代化原则（Replacing）：尽可能使用无污染环境的物品和再生物品，作为有污染和不可再生物品的替代物。 2、住宿和餐饮 　　各类旅游住宿和餐饮服务设施，按照“绿色饭店”标准原则来指导设计、建设和经营，努力达到以下要求： 　　建筑形式不影响视觉景观，符合当地文化特色；采用绿色环保材料，建设方式对环境的负面影响最小化；使用绿色能源，节约能耗；采用生态化处理方式，减少排放物对环境的影响；推广绿色食品，提倡餐饮适度消费；合理减少用品洗涤次数，减少洗涤剂和水的使用量；向旅游者介绍当地的自然和文化，让游客参加与保护自然以及保护当地文化的活动。 3、旅游交通 往返客源地和目的地的大交通，应使用绿色环保、排放达标的运载工具。 　　旅游道路应采用绿色环保的材料建设，做好道路两侧的绿化和排水设施。 　　要在环境容量和生态承受能力范围内，完善旅游区内交通道路基础设施，避开生态敏感区域，保障生物通道的数量和质量。 旅游区内要使用绿色、环保的交通工具，提倡徒步、自行车以及畜力等无排放的交通方式。旅游区应尽量采用电瓶车、电瓶船等交通工具。 4、旅游购物与娱乐 鼓励将当地的工业品、农副产品、土特产品作为旅游购物的对象。 在不破坏生态环境的前提下，鼓励当地人使用当地材料制作具有地方特色的手工艺品、旅游纪念品。 杜绝经营、销售野生动物活体、器官、皮毛或标本。 要求旅游者学习当地传统文化，尊重地方风土民俗。 发掘利用当地民俗文化和生态旅游，提供健康、有特色的文化娱乐产品。 旅游表演应达到真实性和艺术性的统一、文化性与商业性的平衡。 实景演出应以不破坏生态环境为前提，要求通过环境影响评价。 杜绝黄赌毒和低俗的文化娱乐形式。 5、旅游区自然生态环境 切实做好生态保护。在旅游区内、重点旅游线路及其邻近范围内，禁止毁林毁草、乱采滥挖野生植物、开山取石、挖土采沙、改变自然水系（或岸线）等破坏生态的行为。 对景点和游步道较多的旅游区域，区内重点旅游景点和重点旅游线路应重点保护及必要修复工作。 对洋畲村内的水体采用微生物、水生植物、岸生植物、鱼类等构成生态水体达到自我净化。 建立雨水收集及利用系统。 　　景区绿化要以当地物种为主，防止引进外来入侵物种。对旅游区内生态环境非常脆弱、敏感的区域要按照相关要求实行严格保护。 　　科学实施功能分区。在自然保护区的实验区、重要生态功能保护区进行旅游建设，合理划定功能分区，确定合理的环境游客容量，合理设计旅游区域和线路。 　　在一些重要和敏感的生态区域，严格进行旅游项目开发和旅游服务设施建设。 旅游区要建设消烟除尘、污水处理和垃圾收集、分类、清理、处置设施，增强污染物处理和达标排放的能力，尽可能采有节能、轻型、可回收利用的材料、设备，建筑物以方便简洁为主，所有能源及物质不应对周围的生态环境和景观产生污染和其他较大不良影响。 　 在旅游区内禁止露天焚烧秸秆、枯枝落叶、生活垃圾等，控制使用农药、化肥规模，防止旅游区面源污染及点源污染。 　 旅游区内建设宾馆、餐厅等服务设施或项目，其污染物的排放不得超过国家或地方规定的排放标准；对污染物排放超过国家或地方规定的排放标准的，限期治理，逾期达不到要求的，要搬迁或关闭；对在旅游区内进行违法违章建设的，依法追究责任。 　6、生态旅游区教育 　建立环境教育设施，例如游客中心、知识讲解标牌；用通俗、科学的语言解释自然现象，减少迷信和传奇色彩。 　 提供有关自然和地方文化的信息和生态教育材料；收集科学数据，为生态系统管理和环境教育提供依据；开展教育培训，提高旅游区工作人员的生态保护素质，正确影响和带动旅游者。 　 为生态旅游组织者或导游提供学习和培训的机会；配合非政府组织和志愿团体开展生态教育活动；把生态旅游作为旅游区管理计划的重要组成部分；监测旅游的影响，并通报给有关主管部门，监督协调在旅游区内及周边地区的旅游经营活动。 对旅游区内的住民在进行生态文化教育，引导改变不符合生态保护的陋习，同时建立利益补偿机制。旅游资源、生态环境和居民利益密切相关，只有在旅游的发展过程保证其获得适当的利益，成为产业链中的一环，旅游区住民才会积极自觉参与本地旅游资源和生态环境的保护。 7、生态旅游科技 　生态旅游开发对现代科学技术具有更大依赖性。生态旅游的实现，必须建立在对生态系统和旅游系统内在关系的深入研究，以及新技术手段的应用的基础上。 　 发展生态旅游要加强和扩充旅游基础科学的研究，将生态学、环境学原理，以及现代信息技术和管理方式引入旅游建设、经营、管理的全过程中。 在自然保护区的旅游开发中，要科学地确定各类生态系统的临界值，建立旅游生态环境影响评价和监测制度，对生态环境变化进行跟踪监测。 加强科学技术在旅游生态环境保护中的运用。认真总结近年来各地在探索生态旅游以及在旅游生态厕所等技术开发与生产等方面的成功做法，鼓励开展旅游生态环境保护科研和技术推广工作，鼓励相关装备、设施的科技创新，大力推广先进的管理办法、技术和设备，不断增强本旅游区生态环境保护工作的科技含量和持续创新能力。 依靠科技，开发、推广和应用先进适用的生态友好型实用技术，提高旅游可持续发展技术水平和能力，推行清洁生产，并与企业技术进步、节能降耗、资源综合利用和加强企业管理结合起来。 建立有利于生态旅游发展的相对稳定的资金投入和筹措机制，加强领导，强化各项生态保护措施的落实。 第九章　基础工程方案 9.1 给水工程 项目的给水主要为项目区的游客用水和消防用水。本项目区年旅游接待人口数为52万，年旅游天数按360计算，平均日游客人数为1450人，一般计算，最高日游客量是平均日的1.5倍。因此最高日游客量人数近4000人，其中住宿率按35%计算，住宿人口达1400人，一日游游客达2600人；景区工作人口按最高日游客的8%计，则工作人口为320人。一日游游客人均用水量指标为40L/人，住宿游客用水量指标按400L/人，工作人员用水量指标按120 L/人，经计算项目区最高日用水量为506.8m3。日变化系数按1.8计算，平均日用水量为281.5立方米。因此年需水量为7.85万立方米。给水水源采用地下水，给水管采用给水用PE管，沿旅游区规划道路敷设，管径为de110~160。 9.2 排水工程 项目区为新建项目，区内的排水采用雨、污分流制，所有的生活污水全部必须先排入污水处理厂处理达标后才能排行灌溉，排水量按给水量的90%计算。管材采用排水用双壁波纹管。 雨水工程按就近原则，快速排入水库。在主要干道和居民点设置雨水沟和雨水管道，通过沟渠就近排放。 9.3 电力工程 所有电源从洋畲村1000KV变电站接入。本项目各景点均配备高低配电房，在各景点中设室外配电箱，低压配电房中底压配电屏至各室外配电箱间采用放射式配线，直埋式电缆埋地送达。 9.4 电讯工程 1、建议所有弱电通信管线实行统一规划，统一设计，统一施工的原则，在管孔数量上综合考虑电信、广电、国防、移动、联通等部门的需求，建设综合的通信管道系统。 2、在项目区设置电信机房，电信电缆由电信所机房引出，电信管道结合应规划道路建设。在本项目区，信息管路沿主要道路埋地敷设。 3、在每个功能单元及主要公共建筑设置电话交接箱，通信主干线路引至该电话交接箱。交接箱的型号，规格由电信部门确定，主干电缆及配线电缆均采用HYV—n(2×0.4)截面的通信电缆。 9.5 热力工程 附近没有热力系统，在项目区建立一个热力站，供旅游区所有建筑物的热水。锅炉需采用防尘脱硫设备。管网采用闭式双管制，主干线管网均采用有补偿直埋方式敷设，所有管道预制保温无缝纲管。管道横穿主干道处做通行管沟。 第十章 节能方案 10.1 编制依据 1、中华人民共和国节约能源法 2、中华人民共和国可再生能源法 3、中华人民共和国电力法 4、中华人民共和国建筑法 5、中华人民共和国清洁生产促进法 6、清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号） 7、重点用能单位节能管理办法  （原国家经贸委令第7号） 8、民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号） 9、节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号） 10.2 节能措施 按照国家有关节约与合理利用能源的现行政策、规定，本项目采取的主要节能措施如下： 1、卫生洁具采用节水型产品及配件，节约用水，合理选用阀门，流量计和附件，减少管道不必要的局部水头损失； 2、供电设计采用新型无功补偿装置，提高功率因数。旅游区照明采用高效电光源和高效节能灯具，降低照明电耗； 3、对建筑物进行节能设计，严格依照《民用建筑节能管理规定》建设部143号令、《采暖通风与空气调节设计规范》（ GB50019-2003）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）以减少热消耗，从而达到节能的目的； 4、工程中选用技术先进、高效节能产品，保证设备经济运行，对国家公布的淘汰产品不选用； 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出，要把节约资源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会。开展资源综合利用，是实施节约资源基本国策，转变经济增长方式，发展循环经济，建设资源节约型和环境友好型社会的重要途径和紧迫任务。 加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策、建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫任务。工程项目的节能设计及实施是加强节能工作的重要组成部分，对合理利用能源、提高能源利用效率，从源头上杜绝能源的浪费，以及促进产业结构调整和产业升级具有重要意义。 第十一章 卫生、安全及消防 11.1 卫生、安全方案 11.1.1 编制依据 1、《关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》劳字（1998）48号 2、《工业企业噪声控制设计规范》GBJ87-85 3、《建筑物防雷设计规范〈2000年版〉》GB5005784 4、《建筑抗震设计规范》GB500113001 11.1.2 主要危害因素 本工程的主要危害因素可分为两类，其一为自然因素形成的危害和不利影响；一般包括地震、不良地质、暑热、雷击、暴雨等因素；其二为生产过程中产生的危害，包括有害尘毒、火灾爆炸事故、机械伤害、噪声振动、触电事故、坠落及碰撞等各种因素。 11.1.3 安全卫生防范措施 1、抗震 本工程区域的地震基本裂度为Ⅶ度，旅游区内设计均按Ⅶ度设防，本工程的建、构筑物抗震设计均按《建筑抗震设计规范》的有关要求进行。 2、 抗洪 （1）防洪原则 由于该区域未来是旅游区，因此在在选择防洪措施时，一定要优先考虑到下列的原则： · 首要优先原则 · 护人们生命安全； · 保护住宅和私人财产安全； · 保护商业和公共财产安全； · 次要优先原则 · 保护鱼类和野生动物； · 保护生态区和自然物种； · 尽量美观； · 增进公共和休闲娱乐设施； （2）防洪措施 本次防洪措施采用工程措施和非工程措施相结合。使规划区的除了有防洪的功能外，还有景观的功能。 （3）工程措施 1、修建防洪坝：对坝需要进行维修，保证安全。 2、新建雨水管网，区域内所有雨水，采用雨水截洪沟和雨水口汇集，并经雨水沟和埋地雨水管就近排至灌溉渠。 （4）非工程措施 规划区防洪的非工程措施主要的有滞留、拦蓄等。 主要方法是滞留,即采用生态治理大办法,大力恢复生态植被,特别是乔木和灌木,在上游大力开展退耕还林战略,阻止雨季在坡面上形成洪水,更不能形成泥石流,塑造出优秀的生态环境,还地貌一个如当年原生的植被状态.这个环节是最重要的,也是最根本的解决办法,一可阻止形成大的洪水,二可涵养水源,塑造出良好的生态环境,美化规划区生态的环境； 3、 防雷 本工程对构(建)筑物均按规范设置了防雷措施，防止雷击影响。 4、电气安全设计 电力供应是景区正常运行的根本，供电及电力设备的安全、可靠运行，才能保证景区正常运转，本工程电气设计采取以下安全措施： （1）电力变压器 值班人员对变压器的巡视检查每天不少于一次，每周夜间检查一次，运行无异常，接地是否良好等。 （2）低压配电装置 维护人员应定期用摇表检查绝缘电阻，不附合要求应及时更换。 （3）电力电缆 景区内配电网络，全部采取电力电缆，网络敷设方式可采取电缆沟、电缆桥架和直埋三种敷设方式。 为防止电缆火灾蔓延，在电缆设施的重要部位，采取设防火门或防火隔墙、电缆表面刷涂防火涂料，电缆通过的孔洞用耐火材料封堵等措施。 （4）严防触电，保证人身安全 电气设备与自然接地体连接，接地保护和接零保护与接地网； 10KV开关柜全部采用五防功能，不停电打不开柜门，不关柜门合不上闸，防止人员误操作。 配电装置防护级为IP4X以上，全部为封闭式，操作人员无任何机会触及带电导体，以确保人身安全。 配电装置操作面板前地板铺绝缘橡胶板，操作人员戴绝缘手套，穿绝缘胶靴。 （5）配电装置建筑物 建筑物门全部向外开启，以防发生电气事故时能迅速、安全撤离现场。窗全部一玻一纱，冷却通风窗全部采用百叶窗和钢丝网，通向室外的电缆沟洞口，全部用水泥砂浆封培，以防小动物窜入，造成带电导体之间短路，在变压器室大门上写上“止步！高压危险”的醒目字样，以防他人误入，造成电击事故。 5、其它 为了防止机械伤害及坠落事故的发生，景区所有梯子、平台及高处通道均设置安全栏杆，栏杆的高度和强度符合国家劳动保护规定；设备的可动部件设置必要的安全防护网、罩；地沟、水井设置盖板：有危险的区域处设安全围栏，在有危险性的场所设置相应的安全标志及事故照明设施。 为防范暑热，采取以下防暑降温措施：在设备广房采取自然通风或机械通风等通风换气措施。 本工程采用设备的噪声均较小，并做防噪音处理，没有噪声影响。 在总平面布置中，各生产区域、装置及建筑物的布置均留有足够的防火安全间距，道路设计则满足消防车对通道的要求。 机械设备和电气设备的布置留有足够的安全操作距离和空间。起吊提升设备的选型、生产制造、安装和使用应严格按劳动部门的规定执行，使用前必须报当地劳动主管部门，做到：合格设计，定点制造，具有安装合格证的队伍安装，劳动部门核发许可证后使用。 设计要求景区在运行前根据国建相关规范要求制定相应的安全法规，工作人员上岗前必须进行必要的专门技术培训，以确保景区正常、安全运转。 11.2 消防方案 项目场地四周为大片林地以及场地内人流密集的功能点、人流集中区域、商业休闲区、集散广场等都是消防的重点区域。应在各个方面设计和布置消防设施并做好相应的宣传教育工作，以保证项目区内游客、财产及周边林地的安全。规划中结合场地的特殊情况，规划布局分几个方面进行消防设计： 11.2.1消防通道 场地四周林地及场地内大面积的湿地生境需要保护，结合项目区内的干道及旅游区支路，以及各个主要节点处的人行道路系统，形成场地内的主要消防通道。并且每组建筑有围绕其的消防环路或回车场。 11.2.2消防设施 项目区内设置消防报警点。配有必要的消防车、灭火设施；并有专业的消防人员对整个项目区的消防设施以及防范措施进行监督、检查和管理。 11.2.3其它 以上规划的消防设施以及用地范围不得占用或者改为其他用途。管理人员要经常性的进行消防检查。 强化消防人员和游客的消防意识，灾情发生时应做到有序疏散，即时开展灭火工作。另外，要加强消防人员的专业训练，定期进行消防演习；同时，通过游客中心对游客进行消防知识的培训，强化游客消防意识，确保项目区安全。 消防给水由项目区给水管网与水库深水区供应，给水管网每隔120米设消防栓一个。 第十二章 项目组织管理与运行 12.1 项目建设的组织管理 为保证本项目的顺利实施，项目获得立项后，由项目承办单位组织成立项目建设办公室。 12.1.1 项目建设办公室 项目建设办公室是本项目的具体实施机构，由项目建设单位以及与本项目相关部门领导组成，主要负责项目筹建和建设中的具体事务，负责具体完成从立项到施工及验收全过程的相关管理工作，以及项目运转进程和业务管理。 12.1.2项目建设单位 本项目建设单位为龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司，龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司在项目计划、组织、实施各阶段都要发挥重要作用，是本项目的建设单位，在项目建设中是项目实施者，在项目建成后是项目管理者。 12.2 项目建设的管理机制 项目建设具体管理实行项目法人负责制、工程招标制、产权预先确认制、工程建设监理制、资金审计制。同时，全面建立设计(施工(验收(建档为主要内容的工程管理体系，施工前进行培训，施工中进行检查，竣工后进行验收。 12.2.1 项目法人制 本项目的建设管理实行法人负责制，由项目法人承担项目建设组织、启动、实施与验收的全部责任。 12.2.2 工程招投标制 本项目中所有的工程建设将严格按照有关部门的要求进行招投标。实行项目招标有三大好处：一是可提高项目实施的质量和成功率；二是增加决策透明度，便于社会监督，提高决策的科学化，三是有利于公平竞争。工程建设项目只允许进行一次性招标，任何单位、个人不得转包，一经发现即取消竞标资格，并责令赔偿损失且追究其责任。 12.2.3 产权预先确认制 工程建设项目投标完成后，由项目所在地人民政府确定相应的产权或所有权。工程建成验收合格后，项目法人将项目移交给产权所有者，并签订合同和责任书，明确产权所有者的权力与职责。 12.2.4 工程建设监理制 项目法人制定项目监理制度，聘请专门工程技术人员对工程建设项目的技术、质量进行严格监督管理，并配合项目建设管理实行项目法人负责制、工程招标制、产权预先确认制、工程建设监理制、资金审计制。 12.2.5 资金审计制 项目法人在银行开设项目专户，建立专账，专户储存，专款专用。任何单位、个人不得挪用项目资金。项目进行中项目法人对项目建设资金使用要进行定期监督和检查。项目完工后，由项目部出具报账单据，并经项目法人审签后，交由具有审计资质的会计师事务所对资金使用情况进行审计，并出具正式审计文件。 12.3 项目建设的检查与验收 12.3.1 项目检查 项目建设办公室应会同有关单位对建设报和采取必要的惩罚项目组织开展中期检查和抽验工作。对抽验不合格的，要限期完善和改正，对擅自变更计划、挪用资金和项目管理存在严重问题的，要进行通报措施。 12.3.2 项目验收 项目竣工后要组织验收。项目验收由项目建设单位提出，并做好验收准备工作，相关部门及时组织项目竣工的验收工作。项目竣工验收合格后，要及时办理资产移交的有关手续，以加强资产管理和工程管护工作，提高工程效益。项目竣工验收合格后，还需要积极参与主管部门组织的项目后评价工作，加强对项目运行的后续指导。 12.4 项目建成后的运行机制 12.4.1 管理机构 项目建成后的运行管理由龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司负责。项目竣工验收后，必须与龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司及时办理交接手续，明确龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司为管理主体。龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司成立相应的管理组织，对项目进行全面管理。 12.4.2 劳动定员 项目的劳动定员计划150，其中管理人员15、普通劳动职员定员135人。 12.4.3 运行机制 项目建成后按照企业经营管理模式进行运营，实行总经理负责制、全员劳动合同制，建立现代企业 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，建立健全各项 规章制度 食品安全规章制度下载关于安全生产规章制度关于行政管理规章制度保证食品安全的规章制度范本关于公司规章制度 ，如分配制度、岗位责任目标、工作程序及操作规范，安全生产制度等，逐步形成自我约束机制，高效、灵活、步调一致运作。 第十三章 项目建设周期及工程进度安排 13.1 项目建设工期 第一步（2010—2011）：完成整个区域的景观营造和游客服务中心的建设，将项目的总体框架搭建起来。如原来村落边的柑橘林调整为水蜜桃、罗汉果等种类，完成农业休闲度假区中五彩谷的建设。第一步工作的重点主要集中在，搭建整体景观环境和景区氛围的营造； 第二步（2012—2013）：随着项目的发展，升级洋畲村整体建筑景观风貌和环境打造，完善设施与整体景区其它的住宿、餐饮，及各个小景点的配套； 第三步（2014—2016）：重点打造龙岩休闲农业金三角（赤水、洋畲、朝前、五星村），形成“几大片区+若干基地+多点休闲度假”的大旅游度假区概念；围绕“洋畲原乡”旅游区创建4A乃至5A景区及“洋畲原乡”品牌化运作，实现构建“闽西第一山乡，百里生态画廊”的目标，成为中国乃至国际特色乡村旅游与特色农业休闲度假目的地。 13.2 项目实施进度安排 本项目实施进度安排如下： 2010年6月—2010年10月，完成项目立项、规划、设计，同时基本完成一期资金筹集； 2010年11月—2011年12月，完成一期项目建设，并实现二期资金筹集，部分项目开始营业； 2012年01月—2013年12月，完成二期项目建设，并实现二期资金筹集，部分项目开始营业； 2014年01月—2015年04月至此，项目近期建设内容基本完成，部分项目开始营业； 2015年05月，度假区全面营业，并逐步完善提升至2016年5月。 13.3 项目实施进度表 表13-1 项目实施进度计划表 年 进度 月 项目 2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2015 6~10 11~12 1~12 1~12 1~12 1~12 1~4 5 立项、规划、设计 一期项目建设 设备采购安装调试 二期项目建设 设备采购、安装与调式 三期项目建设 设备采购、安装与调式 运营 第十四章 投资估算与资金计划 14.1 投资估算 14.1.1 投资估算依据 本项目依照国家发改委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，并参考《投资项目可行性研究指南》中的有关要求和委托方提供的有关资料进行编制。 项目投资由建设投资静态部分(包括：建筑安装工程费用、设备工器具购置费、工程建设其他费用、预备费)、建设期利息、流动资金三部分组成。本方案对建设的方案分别进行了的投资估算，并进行了汇总。详见附表。 14.1.2 投资参数确定 1、建筑工程费 建设投资中的建筑工程估算指标按福建省省建筑造价指标及有关规定进行估算。 2、设备购置及安装费用 设备购置费用估算以国内设备现行出厂价为依据，该项费用包含设备运输费并计算安装费用。 3、建设工程其他费用 包括前期咨询编制费、工程勘察费、工程设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、招投标交易服务费、建设单位管理费、工程环境影响报告表费等，参照相应标准计取。 （1）工程项目勘察设计费根据国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》(计价格[2002]10号规定计算。 （2） 前期咨询报告编制费按 计价格[1999]第1283号及有关的行业咨询费标准计算。 （3）工程监理费按发改价[1992]价费字479号文计取。 （4）工程招标代理服务费参照计价格[2002]1980号文计取。 （5）环保评估费按计价格[2002]125号计取。 （6）工程保险费按照工程建设估算资金千分之三计取。 （7）建设单位管理费按财政部颁发的财建[2002]394号《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》计算。 4、 预备费 基本预备费为按建筑安装工程费用、设备购置费和工程建设其他费用的8%。 5、建设静态投资 工程建设静态投资为13870.4 万元。其中：建筑安装工程及设备工器具购置费为11453.4万元，工程建设其他费用1389.6万元、预备费（仅含基本预备费） 1027.4万元。 6、建设期利息 本项目共分5年进行建设，贷款利率为5.96％，建设期共计需要利息753.5元。 7、流动资金估算 本项目根据经验值，在这里流动资金估算300万元，即每年60万元。 14.1.3 项目总投资 项目总投资为14717.6万元，含建设静态部分投资和建设期利息及流动资金三部分。其中建设静态部分投资为13666.8万元；建设期利息750.8万元；流动资金300万元。 表14-1 项目投入总资金估算汇总表 序号 费用名称 投资额 所占比例 估算说明 1 建设静态投资 13666.8 92.9% 　 1.1 建安工程及购置费 11264.7 76.5% 　 1.2 工程建设其他费用 1389.7 9.4% 　 1.3 基本预备费 1012.4 6.9% 　 2 建设期利息 750.8 5.1% 　 3 流动资金 300.0 2.0% 　 4 项目总投资 14717.6 100.0% 　 14.2 投资计划与资金筹措 项目所需资金主要通过企业自筹资金及银行贷款解决。所实施的方案总投资为14717.6万元，其中: 其中企业自筹资本金8717.6万元，企业银行贷款6000万元。 详见附表3投资计划与资金筹措表。 第十五章 财务效益评价 15.1 项目产品分类投资构成 根据主要建设项目的功能和经营方式，本项目主要为自主经营性项目为主。业主的收入因而由经营型项目经营收入构成。经营收入主要包括景区住宿收入、餐饮收入、娱乐服务收入、其他收入。 15.2 项目财务分析估算说明 a.本项目财务评价依照国家发改委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，并参考《投资项目可行性研究指南》中的有关要求和委托方提供的有关资料。 b.对于自主经营酒店，按其当地市场价格计算，采用自主管理方式，财务评价考虑了此项内容。 c. 项目从2010年11月初开始建设，预计2015年4月底建成完成。财务评价计算期取15年(包括建设期)，全部现金基准收益率取12％。 15.2.1 流动资金估算 在第二年设施投入使用的情况下，本章根据经验值，项目运营需要流动资金300万元，每年60万元。 15.2.3 经营收入及税金附加 经营收入基础指标取定： 综合考虑项目的地理优势及竞争因素，并参照当地地区类似项目的定价，同时考虑物价增长指数及本项目休闲板块的客源定位和本项目的高端定位，取定娱乐休闲项目每日人均消费为100元/人，平均每天客流量由250人次逐渐升高1700人次。 说明：（1）基础测算是根据项目进入正常经营期，所有项目配套齐全后所达到的收入；（2）娱乐收入是根据当地现有定价，并充分考虑项目定位及游客消费能力取定。 项目收入包括：客房收入、餐饮收入、娱乐及其他收入（包括商务收入、停车场收入等）。 根据本项目的定位，并参照周边酒店行情，本项目的经营酒店平均房价120元/间其他定价见附表5。项目实行滚动开发的模式，经营随时跟进。 15.2.4 营业税金及附加估算 按现行财税规定，本项目涉及的营业税金及附加包括：营业税、教育费附加、城市建设维护税，其中营业税为5.0%，城市建设维护税和教育费附加分别为营业税的7％和3％。 各年营业收入、营业税金及附加估算见附表6收入及税费估算表。 15.2.5 成本费用 由于本项目为规划阶段，为简便计算成本费用参照类似项目财务报表按经营收入的百分比计算，其中经营住宿按照净收入的35％计算餐饮收入按照净收入的45％计算；娱乐收入按照净收入35％计算，其他收入按照净收入的30％计算。以上成本均未算折旧。 15.3 项目财务效益分析 根据建设项目方法与参数第三版，本项目的折现率取12%，具体计算过程详见附表7。 15.3.1 本项目按照全投资计算 1、财务内部收益率：所得税前30.8%，所得税后23.9%，大于国家规定的税前12%。 2、财务净现值（折现率12%）：所得税后￥11566万元，所得税后￥7174万元。 3、投资回收期：本项目所得税后7.08年收回投资（包括建设期）。 15.3.3 其他指标 本项目计算期平均每年获得营业收入7760万元，税后利润为2549万元，计算期平均投资收益率21%。 15.4 分析结论 本项目总投资14717.6万元，其中静态投资为13666.8万元，包括：建筑安装及工器具购置费11264.7万元，其它费用1389.7万元，预备费1012.4万元；流动资金增加300万元；建设期利息750.8万元。投资的回收期为7.08年（包括建设期），投资的回收来自于各类经营型项目的经营收益和销售项目的销售收入。 分析表明，项目的财务内部收益率大于12％，项目具有较强的盈利能力和抗风险能力；项目总体有较大的可能获得较好的经济效益。项目从财务角度看是可行的。 第十六章 招标方案及建设进度安排 根据《中华人民共和国招投标法》、《福建省招标投标条例》以及福建省工程建设项目招标范围和规模标准规定，该项目建设必须按照国家规定的程序进行招投标和评标，并严格按照招投标文件的规定招标、投标、评标，做到公平公正，切实加强质量管理，确保工程质量和按期完工。 16.1 招投标依据 [1]《中华人民共和国招投标办法》； [2]《福建省招标投标条例》； [3]《市政府投资项目招投标管理工作的意见》； [4]《福建省工程建设项目招标方案核准办法》。 16.2 招标方式 本项目属企业投资建设的项目，招标方式应遵守福建省招标投标条例的规定，全部采用公开招标方式。招标时间在全部设计文件完成并经有关部门办理批准手续后进行。 16.3 招标程序 本项目招标将严格按照国家和福建省规定的程序执行，包括组建招标办事机构，编制招标文件、委托招标代理单位、成立评标委员会、组织开标和评标、发放中标通知书、进行合同谈判和签订合同等，每一步骤均按规定向有关部门申报和批准。 16.4 招标组织 本项目招标实行代理制，委托专业公司组建招投标委员会、并完成本项目建设的招标事宜。 16.5 招标范围 根据国家和福建省有关规定和项目组成情况，拟进行招标的内容及投资额见表16-1。 根据《福建省工程建设项目招标范围和规模标准规定》确定本工程招标方案： 1.本工程为龙岩市洋畲村生态观光旅游有限公司旅游度假区工程，资金全部为自筹,工程施工合同估算金额为11264.7万元,项目资金来源全部为自筹资金及银行贷款； 2.本项目勘察合同金额57.3万元, 拟采用公开招标，招标组织形式为委托招标； 3.设计合同金额400万元,拟采用公开招标，招标组织形式为委托招标； 4.施工监理360万元,拟采用公开招标，招标组织形式为委托招标。 表16-1 建设项目招标方案核准申报表 项目名称：龙岩市洋畲村生态度假区开发项目 建设单位名称：龙岩市洋畲村生态观光旅游开发有限公司 采购细项 单项合同 估算金额 （万元） 招标方式 (公开招标 或邀请招标) 招标组织形式 (自行招标 或委托招标) 备注 勘察 1.工程地质勘察 57.3 公开招标 委托 2. 3. 设计 1.施工图设计 400 公开招标 委托 2. 3. 施工 1.工程施工 11264.7 公开招标 委托 2. 3. 监理 1.施工监理 360 公开招标 委托 2. 3. 设备 1. 2. 重要材料 1. 2. 3. 　 其他 1.土地费 2.建设工程其他费用（不包括勘察、设计、监理） 292.4 　 3.不可预见费 1012.4 　 4.建设单位管理费 280 　 注： 1．单项合同估算金额的总和应与可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告中所列项目总投资保持一致。 2．采购细项应当详细列明，其中拟不招标的部分和表中未尽事宜应当在备注中注明，并在申请书中具体说明。 3．施工主要包括土建施工、装饰装修等。 4．其他是指除项目勘察、设计、施工、监理、设备和重要材料之外的部分，如竣工图编制费等。 第十七章 风险分析 本项目的主要风险因素有管理风险、资金风险、技术风险、工程风险、生产风险、市场风险等。对上述风险因素必须有充分的估计，并要有相应的防范措施。 17.1 管理风险与防范 本项目涉及生态、农业生产和观光旅游业的一体化管理，环节多、涉及面广、相互间影响大，一个环节出了问题，势必对后续项目造成不利影响，因此项目的组织管理有一定难度。为避免组织管理的风险，首先要科学地组建组织项目管理机构，并严格遵守有关的法律法规，制订切实可行的管理制度，从制度上保证项目管理的责权明确。 17.2 资金风险与防范 本项目建设资金一部分由项目建设单位自筹，另一部分由银行贷款。项目建设资金的供给也是一个潜在的风险因素。 资金是否能按时足额到位，直接影响工程质量和进度，关系到项目能否实施。因此，要对项目前期准备工作高度重视，项目领导办公室要指派专人负责做好项目建设资金申请和审批的各项准备工作。 17.3 技术风险与防范 技术风险是指在项目建设的过程中由于某些技术因素给项目造成损失的可能性。 本项目涉及的工程内容虽然较多，但全部采用的是成熟可靠的先进技术，项目建设有类似项目的经验，因此基本不存在技术风险。尽管如此，项目实施中还是要注意规避技术风险，应坚持以人为本的原则，进行技术引进、加强技术培训、实施技术管理。 17.4 工程风险与防范 工程风险是指在项目在施工过程中，由于工程地质及水文地质资料不完整，或由于限于技术水平有可能勘探不清，致使在项目的投入使用甚至在施工中出现问题，造成经济损失。 本项目工程虽然涉及到建筑、水利、设备安装等多种工程内容，但项目建设单位有组织过类似工程的成功经验，因此项目实施的工程风险很小。尽管如此，项目实施中也要采取措施规避工程风险，一是要对获取的地质、水文资料等基础情况进行认真核实；二是施工中要认真、细致，“百年大计、质量第一”，将工程风险降到最低；三是必要时采用投保的方式将可能遇到的风险转移给保险公司。 17.5 市场风险与防范 近年来农村旅游观光度假区发展较快，在广泛看好市场需求的情况下，很容易出现项目大家一起上的局面，导致了竞争的加剧，从而使本项目经营产生风险。市场需求决定了产品的价格，市场价格瞬息多变，供求矛盾转化快。为此，要注重加强市场研究和营销，包括市场需求变化和价格变化规律研究，及时地收集、整理市场信息，根据市场供需的季节性规律，整合优化旅游资源，不断创新项目区的旅游产品，并制定合理的价格策略。要强化销售工作，认真分析顾客群，分类管理顾客需求，建立稳定的推广销售渠道。要加强对竞争对手情况的分析，充分掌握竞争对手的经营情况并进行比较分析，力求做到心中有数，取长补短，打价格、服务、品牌战略，在市场竞争中处于有利地位。 第十八章 项目综合社会效益分析 18.1 经济效益 本项目的实施，将为打造洋畲村度假村观光休闲旅游产业奠定坚实基础，为项目区旅游产业的后续发展创造更好的基础环境。项目的经济效益体现在项目区观光休闲旅游中的门票收入、休闲收入、食宿收入、娱乐收入等方面。 预期项目实施后项目区正常运行的年接待游客52万人次，预测计算期年旅游综合收入平均可以达到7760万元；平均每年缴纳各种税收1200万元。 18.2 生态效益 龙岩市明确提出了“创建国家级生态区，打造绿色龙岩市”的发展目标。本项目的实施有利于新罗区发展替代产业，推动区域范围内的第一产业向第三产业转移，并通过项目区的生态建设和旅游业的发展，推进荒山绿化，恢复生态自然环境，改善生态环境，提升全区生态涵养发展区的功能。 18.3社会效益 该项目的建设把项目区的自然资源、农业生产与旅游有机的结合起来，依托项目区的区位、资源和环境等优势，实现生态建设、农业生产和观光休闲旅游业一体化的发展，将改变当地人们的生产和生活方式，对缓解农村社会矛盾、解决项目区农民群众就业岗位、推动当地经济向着多元化方向发展产生积极影响，对优化农村经济结构、加快转移农村劳动力、维护农村社会安定、带动当地农村经济健康和可持续发展具有重要意义。 本项目的实施后，正常运营期预计可提供直接150个就业岗位，间接带动600岗位以上，为当地农民提供了就业机会，增加了农民收入。 第十九章 研究结论与建议 19.1 结论 洋畲村原乡生态旅游度假区的建设对改善地区旅游产品结构、提升区域旅游形象、促进城乡发展和当地就业等方面具有重要意义。度假区选址、总体布局、建设条件、产品布置等环节考虑了经济、技术和环境影响因素，满足和符合了旅游开发等有关要求，并能有效提升项目地环境风貌和旅游市场热度，改善项目区居民生活水平。从旅游开发角度分析，该项目的建设必要且可行。 19.2 建议 1、做好产品开发与游憩方式设计工作 本项目作为一个循环经济示范基地和高端生态度假，必须在产品的开发设计、游客的参与方式上实现创新和突破。通过互动式游憩方式的设计，提升游客的兴趣和体验热情，在愉快的、舒适的体验中休闲、度假，并长久回味，甚至反复重游；进而产生更大的经济效益和社会效益。 因此，本项目必须在产品设计上和游客的游憩体验方式设计上多下工夫，多出创意，多出奇招。 2、做好当地社区居民的参与与培训工作 本项目要为当地居民提供一定的就业机会和参与家乡建设的机会，但是考虑到居民生活背景与教育程度的差异性，在其参与度假区建设与经营的过程中要注重对居民的旅游意识、服务意识、管理意识等方面的培训，为旅游者提供真正意义上的高标准体验。 3、做好度假区综合效益的延伸工作 本项目可以说既是旅游事业，又是社会事业，也是一个投资工程，必须处理好各种效益的平衡，提高综合效益。同时，要有效地实现效益的延伸，拓展到文化创意产业、商务会议、旅游地产等各个方面，实现可持续发展。 目前，项目各项准备工作正在有序展开，特向发展与改革委员会申请立项，立项批准后，公司将积极开展项目后续进展工作。 附表： 1、 投资估算表 　 　 单位 建筑面积或占地面积（㎡） 单价（元/平米） 投资额（万元） 备注 一 建设工程 　 　 11264.7 　 原乡生态休闲环 小计 　 　 　 214 　 1 挱椤密境 ㎡ 600 400 24 　 2 栈桥 ㎡ 　 　 50 　 3 水栈道 ㎡ 　 　 30 　 4 独木桥 ㎡ 　 　 10 　 5 生态厕所 ㎡ 　 　 50 　 6 垃圾桶 ㎡ 　 　 20 　 7 环保标识 ㎡ 　 　 30 　 山水绿廊 小计 　 　 　 25 　 1 乡野健身驿站（体操、太极、踢毽子等） ㎡ 500 200 10 　 2 赤足石子路（徒步路） ㎡ 　 　 15 　 十里花廊 小计 　 　 　 176 　 1 迷你花园（百合、兰花、波斯菊、金针花） ㎡ 3000 200 60 　 2 特色景观小品 　 　 　 15 　 3 湿地科普园 ㎡ 500 100 5 　 4 休憩驿站 ㎡ 100 1200 12 　 5 龙王庙 ㎡ 280 3000 84 　 翠野竹廊 小计 　 　 　 112 　 1 竹游乐（竹海漫步、竹亭、竹秋千、竹床、竹屋） ㎡ 400 150 6 　 2 竹体验（菜笋、挖笋、竹工艺制作等） ㎡ 400 200 8 　 3 文昌庙 ㎡ 350 2800 98 　 入口服务区 小计 　 　 　 1590.2 　 1 生态停车场 ㎡ 2800 120 33.6 　 2 主题酒店 ㎡ 4988 2800 1396.6 　 3 入口大门 　 　 　 160 　 农庄休闲度假区 　 　 　 　 6165.2 　 1 院落式农庄酒店 ㎡ 3000 2500 750 　 2 原乡商街 ㎡ 2700 1800 486 　 3 山地农庄 ㎡ 16720 1600 2675.2 　 4 农家大屋 ㎡ 15200 1000 1520 　 5 乡野农庄区 ㎡ 7000 800 560 　 6 原乡水景休闲 ㎡ 120 2000 24 　 7 五彩生态谷 ㎡ 　 　 150 　 7.1 山泉谷 ㎡ 6000 50 30 　 7.2 山药谷 ㎡ 6000 50 30 　 7.3 山花谷 ㎡ 6000 50 30 　 7.4 山茶谷 ㎡ 6000 50 30 　 7.5 山竹谷 ㎡ 6000 50 30 　 原乡生态休闲区 小计 　 　 　 546.3 　 1 四季果庄 ㎡ 　 　 300 　 1.1 水蜜桃 ㎡ 200000 3 60 　 1.2 芙蓉李 ㎡ 200000 3 60 　 1.3 日本甜柿 ㎡ 200000 3 60 　 1.4 咖啡 ㎡ 200000 3 60 　 1.5 罗汉果 ㎡ 200000 3 60 　 2 创意农业工坊 ㎡ 125 800 10 　 3 垂钓水空间 ㎡ 　 　 61.6 　 3.1 珍稀观赏鱼馆 ㎡ 200 2000 40 　 3.2 滨水休闲茶座 ㎡ 80 1200 9.6 　 3.3 垂钓场 ㎡ 600 200 12 　 4 花花世界 ㎡ 5000 150 75 　 5 瓜果长廊 ㎡ 320 600 19.2 　 6 高新农业体验区 　 　 　 80 　 7 开心农场 ㎡ 500 10 0.5 　 森林养生游憩区 小计 　 　 　 86 　 1 森林茶庄 ㎡ 80 1500 12 　 2 绿野迷宫 ㎡ 600 250 15 　 3 森林浴场 ㎡ 1000 500 50 　 4 蝴蝶谷 ㎡ 300 150 4.5 　 5 鸟语林 ㎡ 300 150 4.5 　 整体环境打造 小计 　 　 　 200 　 1 整体环境打造 ㎡ 　 　 200 　 基础设施 小计 　 　 　 2150 　 1 变配电及供电系统 　 　 　 600 　 2 道路系统 　 　 　 900 　 3 污水处理系统 　 　 　 150 　 4 给排水系统 　 　 　 300 　 5 其他 　 　 　 200 　 二 其它费用 　 1389.7 　 1 编制项目建议书、可研、评估报告 　 40 　 2 工程勘察费 　 57.3 　 3 工程设计费 　 400 　 4 工程监理费 　 360 　 5 建设单位管理费 　 280 　 6 环境影响评价费 　 8 　 7 招投标代理费 　 30 　 8 工程保险费 　 34.4 　 9 其他费用 　 180 　 三 预备费 1012.35 　 四 总计 13666.75 　 2、 总投资汇总表 单位：万元 序号 费用名称 投资额 所占比例 估算说明 1 建设静态投资 13666.8 92.9% 　 1.1 建安工程及购置费 11264.7 76.5% 　 1.2 工程建设其他费用 1389.7 9.4% 　 1.3 基本预备费 1012.4 6.9% 　 2 建设期利息 750.8 5.1% 　 3 流动资金 300.0 2.0% 　 4 项目总投资 14717.6 100.0% 　 3、投资计划及资金筹措表(单位：万元) 序号 年份 项目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 合计 一 总投资 2793.4 2837.9 2929.6 3026.8 3129.8 14717.6 1 静态资产投资 2733.4 2733.4 2733.4 2733.4 2733.4 13666.8 2 固定资产投资方向调节税 0.0 0.0 　 　 　 0.0 3 建设期利息 　 44.6 136.3 233.5 336.5 750.8 4 流动资产 60.0 60.0 60.0 60.0 60.0 300.0 二 资金筹措 2793.4 2837.9 2929.6 3026.8 3129.8 14717.6 1 资本金 2793.4 1337.9 1429.6 1526.8 1629.8 8717.6 　 其中：流动资金 60.0 60.0 60.0 60.0 60.0 300.0 1.1 政府财政拨款 0.0 0.0 　 　 　 0.0 1.2 企业自有资金 2793.4 1337.9 1429.6 1526.8 1629.8 8717.6 1.3 招商投资资本金 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2 借款 0.0 1500.0 1500.0 1500.0 1500.0 6000.0 2.1 政府长期借款 0.0 0.0 　 　 　 0.0 2.2 客商投资贷款 0.0 0.0 　 　 　 0.0 2.3 企业贷款 0.0 1500.0 1500.0 1500.0 1500.0 6000.0 2.4 流动资金借款 0.0 0.0 　 　 　 0.0 2.5 国债资金 0.0 0.0 　 　 　 0.0 2.6 建筑商垫资 0.0 0.0 　 　 　 0.0 3 销售回款 　 　 　 　 　 0.0 4、固定资产折旧估算表 (单位：万元) 序号 项目 年份 原值 折旧 年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 固定资产 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 原值 14417.6 30.0 0.0 2733.4 5375.6 7929.8 10398.8 12785.5 12304.9 11824.3 11343.7 10863.2 10382.6 9902.0 9421.4 8940.8 8460.2 　 折旧费 　 　 0.0 91.1 179.2 264.3 346.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 　 净值 　 　 2733.4 5375.6 7929.8 10398.8 12785.5 12304.9 11824.3 11343.7 10863.2 10382.6 9902.0 9421.4 8940.8 8460.2 7979.7 5、营业收入及税费估算表 (单位：万元) 序号 项目 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 一 收入（万元） 0.0 1424.2 3080.3 4968.3 7552.1 8744.4 9208.2 9208.2 9208.2 9208.2 9208.2 9208.2 9208.2 9208.2 9208.2 （一） 经营客房收入 0.0 252.0 504.0 756.0 1008.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1 客房收入 　 252.0 504.0 756.0 1008.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 　 接待能力（套） 　 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 500.0 500.0 500.0 500.0 500.0 500.0 500.0 500.0 500.0 　 平均价格 　 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 120.0 　 入住率 　 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 0.70 　 有效经营天数 　 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 （二） 餐饮收入 　 354.4 779.6 1275.8 1984.5 2268.0 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 　 平均每天人次流量 　 337.5 742.5 1215.0 1890.0 2160.0 2295.0 2295.0 2295.0 2295.0 2295.0 2295.0 2295.0 2295.0 2295.0 　 有效经营天数 　 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 　 平均消费价格（元） 　 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 （三） 娱乐休闲消费收入 　 750.0 1650.0 2700.0 4200.0 4800.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 　 平均每天人次流量 　 250.0 550.0 900.0 1400.0 1600.0 1700.0 1700.0 1700.0 1700.0 1700.0 1700.0 1700.0 1700.0 1700.0 　 有效经营天数 　 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 　 平均消费价格（元） 　 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 （四） 其他收入 0.0 67.8 146.7 236.6 359.6 416.4 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 二 税费及附加 0.0 78.3 169.4 273.3 415.4 480.9 506.5 506.5 506.5 506.5 506.5 506.5 506.5 506.5 506.5 1 营业税 0.0 71.2 154.0 248.4 377.6 437.2 460.4 460.4 460.4 460.4 460.4 460.4 460.4 460.4 460.4 2 城建费及教育费附加 0.0 7.1 15.4 24.8 37.8 43.7 46.0 46.0 46.0 46.0 46.0 46.0 46.0 46.0 46.0 三 净收入 0.0 1345.9 2910.9 4695.1 7136.8 8263.5 8701.8 8701.8 8701.8 8701.8 8701.8 8701.8 8701.8 8701.8 8701.8 6、综合损益表 (单位：万元) 序号 项目 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 一 总税前毛利润 0.0 782.7 1688.1 2716.3 4112.9 4772.8 5018.3 5018.3 5018.3 5018.3 5018.3 5018.3 5018.3 5018.3 5018.3 1 经营住宿收入 0.0 252.0 504.0 756.0 1008.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 1260.0 　 成本费用（去除折旧） 0.0 88.2 176.4 264.6 352.8 441.0 441.0 441.0 441.0 441.0 441.0 441.0 441.0 441.0 441.0 　 税前毛利润 0.0 163.8 327.6 491.4 655.2 819.0 819.0 819.0 819.0 819.0 819.0 819.0 819.0 819.0 819.0 2 餐饮收入 0.0 354.4 779.6 1275.8 1984.5 2268.0 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 2409.8 　 成本费用（去除折旧） 0.0 212.6 467.8 765.5 1190.7 1360.8 1445.9 1445.9 1445.9 1445.9 1445.9 1445.9 1445.9 1445.9 1445.9 　 税前毛利润 0.0 141.8 311.9 510.3 793.8 907.2 963.9 963.9 963.9 963.9 963.9 963.9 963.9 963.9 963.9 3 娱乐休闲消费收入 0.0 750.0 1650.0 2700.0 4200.0 4800.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 5100.0 　 成本费用（去除折旧） 0.0 300.0 660.0 1080.0 1680.0 1920.0 2040.0 2040.0 2040.0 2040.0 2040.0 2040.0 2040.0 2040.0 2040.0 　 税前毛利润 0.0 450.0 990.0 1620.0 2520.0 2880.0 3060.0 3060.0 3060.0 3060.0 3060.0 3060.0 3060.0 3060.0 3060.0 4 其它净收入 0.0 67.8 146.7 236.6 359.6 416.4 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 438.5 　 成本费用（去除折旧） 0.0 27.1 58.7 94.6 143.9 166.6 175.4 175.4 175.4 175.4 175.4 175.4 175.4 175.4 175.4 　 税前毛利润 0.0 40.7 88.0 142.0 215.8 249.8 263.1 263.1 263.1 263.1 263.1 263.1 263.1 263.1 263.1 二 固定资产折旧 0.0 91.1 179.2 264.3 346.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 1 固定资产折旧 0.0 91.1 179.2 264.3 346.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 480.6 三 税费及附加 0.00 78.33 169.42 273.26 415.37 480.94 506.45 506.45 506.45 506.45 506.45 506.45 506.45 506.45 506.45 四 利润总额 0.00 613.24 1339.52 2178.75 3350.86 3811.23 4031.26 4031.26 4031.26 4031.26 4031.26 4031.26 4031.26 4031.26 4031.26 五 所得税（25%） 0.00 153.31 334.88 544.69 837.71 952.81 1007.81 1007.81 1007.81 1007.81 1007.81 1007.81 1007.81 1007.81 1007.81 六 税后利润（4-5） 0.00 459.93 1004.64 1634.06 2513.14 2858.42 3023.44 3023.44 3023.44 3023.44 3023.44 3023.44 3023.44 3023.44 3023.44 七 盈余公积金公益金 0.00 68.99 150.70 245.11 376.97 428.76 453.52 453.52 453.52 453.52 453.52 453.52 453.52 453.52 453.52 八 累计盈余公积金公益金 0.00 68.99 219.68 464.79 841.77 1270.53 1724.05 2177.56 2631.08 3084.60 3538.11 3991.63 4445.14 4898.66 5352.18 九 可分配利润 0.00 390.94 853.94 1388.95 2136.17 2429.66 2569.93 2569.93 2569.93 2569.93 2569.93 2569.93 2569.93 2569.93 2569.93 十 累计未分配利润 0.0 390.9 1244.9 2633.8 4770.0 7199.7 9769.6 12339.5 14909.4 17479.4 20049.3 22619.2 25189.2 27759.1 30329.0 7、综合现金流量表 (单位：万元) 项目 年份 建设期及运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 项目流入 0 1424 3080 4968 7552 8744 9208 9208 9208 9208 9208 9208 9208 9208 17968 销售（营业）收入 0 1424 3080 4968 7552 8744 9208 9208 9208 9208 9208 9208 9208 9208 9208 回收固定资产余值 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 8460.24 回收流动资产 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 300 项目流出 2793 3653 4660 5816 7414 5322 5617 5617 5617 5617 5617 5617 5617 5617 5617 工程投资 2733 2733 2733 2733 2733 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 原有资产 0 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 流动资金 60 60 60 60 60 0 0 0 0 0 　 　 　 　 　 经营成本 0 628 1363 2205 3367 3888 4102 4102 4102 4102 4102 4102 4102 4102 4102 税金及附加 0 78 169 273 415 481 506 506 506 506 506 506 506 506 506 所得税 0 153 335 545 838 953 1008 1008 1008 1008 1008 1008 1008 1008 1008 项目净现金流量（1-2） -2793 -2229 -1580 -848 138 3422 3592 3592 3592 3592 3592 3592 3592 3592 12352 累计净现金流量 -2793 -5022 -6602 -7450 -7312 -3889 -298 3294 6886 10478 14069 17661 21253 24845 37196 所得税前净现金流量 -2793 -2075 -1245 -303 976 4375 4600 4600 4600 4600 4600 4600 4600 4600 13360 所得税前累计净现金流量 -2793 -4869 -6114 -6417 -5441 -1066 3534 8133 12733 17332 21932 26531 31131 35730 49090 计算指标 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 FNPV(12%)(税后） 7174 　 　 　 FNPV(12％)(税前） 11560 　 　 　 　 　 　 　 　 FIRR(税后） 0.239 　 　 　 FIRR(税前） 0.308 　 　 　 　 投资回收期（年）(税后） 7.08 　 　 投资回收期（年）(税前） 6.23 　 　 　 　 　 　 　 　 8、借款还本付息计划表 (单位：万元) 序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 1 借款 0 　 　 　 　 1.1 年初本息余额 0 0.0 1544.7 3181.5 4915.8 6753.5 4753.5 2753.5 1.2 本年借款 0 1500 1500 1500 1500 0 0 0 1.3 本年应计利息 0.0 44.7 136.8 234.3 337.7 402.5 283.3 164.1 1.4 本年还本付息 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2402.5 2283.3 2917.6 　 其中：还本 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2000.0 2000.0 2000.0 　 付息 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 402.5 283.3 917.6 1.5 年末本息余额 0.0 1544.7 3181.5 4915.8 6753.5 4753.5 2753.5 0.0 2 还本付息资金来源 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2402.5 2283.3 2917.6 2.1 可用于还本息的未分配利润 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2002.5 1883.3 2517.6 2.2 当年可用于还本息的折旧和摊销 　 0.0 0.0 0.0 0.0 400.0 400.0 400.0 2.3 地产销售收入 　 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.4 可用于还款的其他资金 0.0 　 　 　 　 　 　 附图： 1、项目现状平面图 2、入口服务区及农庄休闲度假区总平面图 3、 原乡生态体验区及森林养生游憩区总平面图 4、项目功能分区图 5、空间布局图 山泉水 休闲亭 独木桥 滨水栈道 -------------------------------------------------------------------------------------------- 北京山合水易规划设计院 北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027 Tel/Fax 010 64152865/64152895 Web：www.shsee.com 公司邮箱：info@shsee.com