房地产企业预缴企业所得税会计核算方法的探讨

房地产企业预缴企业所得税会计核算方法的探讨 房地产企业预缴企业所得税会计核算方法的探讨 根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性；如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。根据笔者在工作实践中的体会，采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业务问题，而且简便易行。 “同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算，两者的明细账合并在同一账页中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。 二是指工程项目自开工至竣工销售，发生的经济内容均在同一账页中登记。实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。具体做法及运用如下。 １．预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。 ①为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应为零。预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。销售结算后，该明细账余额为零。 例１：某企业Ａ幢２０２号２００３年预收账款５万元。２００４年８月３１日止累计预收账款４０万元（其中二季度末止累计３０万元），累计预提营业税费２．２２万元，企业所得税１．４８５万元，９月份预收账款１０万元。经计算９月份应交营业税费为０．５５５万元，二季度应在“递延税款”归集的企业所得税为０．９９万元；销售结算转回营业税费２．７７５万元，企业所得税２．４７５万元。据此登记明细账如下： 明细账会计科目：递延税款 明细科目：营业税费 企业所得税 户名：Ａ幢２０２号 ②平时可运用科目间的勾稽关系，总体核对“递延税款”借、贷方金额的准确性。即总账“递延税款”借方发生额合计数＝（总账“预收账款”贷方发生额合计＋总账“应收账款”借方发生额合计数）×营业税费率＋总账“预收账款”贷方发生额合计数×预计营业利润率（１５％）×适用所得税率；总账“递延税款”贷方发生额合计数＝总账“主营业务税金及附加”借方发生额合计数＋（总账“主营业务收入”贷方发生额合计数－总账“应收账款”借方发生额合计数）×预计营业利润率（１５％）×适用的所得税税率 房地产企业预交企业所得税的会计分录 按照应付税款法核算 借：所得税 贷：应交税金-企业所得税 交税 借：应交税金-企业所得税 贷：银行存款（划缴） 月末或季末 借：本年利润 贷：所得税 年终后清算再调整帐务。 房地产企业资产类主要会计科目（一） 1）现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX 成本类或材料类科目 贷：现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票） 借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款 （4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款 （5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据——XX公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款 房地产企业资产类主要会计科目 （7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。 （8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 （9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 （10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 （11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单） 借：物资采购——设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格） 借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费 采购保管费的计算 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 如下： 采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单） 借：库存设备 贷：物资采购 ②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据） 借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：物资采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款 ③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单） 借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备 销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票） 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务支出 贷：库存设备[ （12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。 发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款 借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未达到固定资产 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用 贷：低值易耗品 仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用 （14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等 企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本 对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 （15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品 （16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时 借：出租开发产品——出租产品 贷：开发产品 租金收入： 借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入 （17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目 开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 房地产开发企业发包工程应付工程款的核算 开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个科目进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”科目的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本或生产成本——房屋开发成本”等科目的借方和“应付账款——应付工程款”科目的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”科目的贷方，“应付账款——应付工程款”科目的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。 如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为600000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账： 借：预付账款——预付承包单位款 150000 贷：银行存款 150000 9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35000元，用银行存款预付工程款时，应作： 借：预付账款——预付承包单位款 35000 贷：银行存款 35000 10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为75000元，减去应扣回预付备料款18000元。月中预付工程款35000元，尚应支付工程款22000元（75000元-18000元-35000元），应作： 借：开发成本或生产成本 75000 贷：预付账款——预付承包单位款 53000 应付账款——应付工程款 22000 用银行存款支付应付工程款时，应作： 借：应付账款——应付工程款 22000 贷：银行存款 22000 房地产企业进行税务检查的招数 由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及多个开发项目时，成本核算不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，本文结合实际工作将房地产企业检查过程中总结的一点经验介绍给大家。 《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而企业收到购房款时可能有两种账务处理方式。第一种处理方式：借：“现金”（或者“银行存款”）科目，贷：“预收账款”科目；另外一种处理方式是：借：“现金”（或者“银行存款”）科目，贷：“主营业务收入”科目。因此，企业当期应纳税营业额是“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和。但由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，所以要减去“预收账款”账户本期借方发生额。这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下： 应纳税营业额＝预收账款账户本期贷方发生额＋主营业务收入－预收账款账户本期借方发生额公式① 根据会计账户原理又可得下列公式： 期初余额＋本期贷方发生额＝本期借方发生额＋期末余额公式② 公式②移项后，可得下列公式： 本期贷方发生额－本期借方发生额＝期末余额－期初余额公式③ 把公式③代入公式①后得下列公式： 应纳税营业额＝主营业务收入＋期末余额－期初余额 这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账“预收账款”科目期末数、期初数和“主营业务收入”科目贷方累计数3个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从“预收账款”明细账中一笔笔合计当期发生数，但在使用上述公式时应注意下列事项： （一）要核对“预收账款”账户借方发生额应当全部是退还购房款或者结转主营业务收入如果出现企业调账事项，如借：“预收账款”科目，贷：“其他应付款”科目等，则不得从借方发生额中扣除。 （二）适当抽取几个月份，把“预收账款”账户总账数字和明细账数字核对，以防止企业故意调整会计科目作假账。 （三）检查“营业外收入”科目，审核企业在销售不动产过程中是否有收取违约金的事项，如果有上述事项，收到的违约金同样需要缴纳营业税。 （四）“预收账款”账户期初如果有余额，应当是已经缴纳过营业税的。 （五）国税发[2003]83号文件规定，房地产企业所得税计算公式是：应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率，此公式计算取数麻烦，可以改为：应纳税所得额＝本期所得额 （预收账款年末余额－预收账款年初余额）×利润率。 在检查过程中，税务稽查人员可以自己设计制作一份房源表。表格内容如下：房号、购买人、面积、单价、合同金额、实际收款、收据或发票号、备注。 （一）填写此表的数据来源： 1.面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到； 2.购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对； 3.发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况在备注栏注明。 （二）此房源表的用途 1.通过此表能够掌握房地产企业整个工程项目的开发情况，如总共开发多少套房屋、已经销售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。 2.是计算房屋单位面积成本和主营业务成本的依据。单位面积成本＝开发产品÷总面积（指可出售的面积）；主营业务成本＝已销售面积×单位面积成本。 3.能发现价格明显偏低等非正常销售的情况，并可以根据同一单元、同一楼层的价格确定调整价。 4.可以查出收入不入账的情况。把金额栏合计数与企业“预收账款”账上余额和已经结转“主营业务收入”总数之和对比，如发现二者不一致，则说明企业存在收入不入账的情况。 5.合同金额栏合计数是房地产企业缴纳印花税的依据。根据此合计数乘以万分之五可以得出企业应缴纳的“购销合同”税目印花税。 年终结帐前应关注的税务问题 一、正确核算收入项目：重点关注 1、赊销，延迟变现销售行为 2、视同销售 3、废料销售 4、包装物收入 5、在建工程试运行收入 6、超过一年以上的建筑。安装，装配工程的劳务收入 7、利息收入 8、应付未付收入 9、资产盘盈收入 10、财产转让收入 视同销售 企业将自己生产的产品，用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格 包装物收入 企业收取的包装物押金，凡逾期未返还买方的，应确认为收入，依法计征企业所得税。逾期是指按照合同规定已逾期未返还的押金。 纳税人为销售货物出租出借包装物而收取的押金，无论包装物周转使用期限长短，超过一年（含一年）以上仍不退还的均并入销售额征税。企业向有长期固定购销关系的客户收取的可循环使用包装物的押金，其收取的合理的押金在循环期间不作为收入。 在建工程试运行收入 企业在建工程发生的试运行收入，应并入总收入征税，不能直接冲减在建工程成本。外资企业根据税法的规定，对生产性的外商投资企业在筹办期内取得 的非生产性经营收入，减除与上述收入有关的成本、费用和损失后的余额，应当作为企业当期应纳税所得额，并依照税法第五条、第七条规定（仅适用经济特区的生 产性企业）的税率计算缴纳企业所得税，但可以不作为计算减免税优惠期的获利年度。 超过一年以上的建筑。安装，装配工程的劳务收入建筑、安装、装配工程的提供劳务，持续时间超过一年的，可按以完工进度 或者完成的工作量确定收入的实现。 收入项目下的财务处理重点 1、盘点实物、盘点帐务（仓库帐、往来帐、成本、费用帐）； 1）、对实物比帐面缺少部分是否属于应计收入行为，及时调整作收入处理； 2）、已收取款项的收入项目是否尚挂在往来帐中未调整总收入； 3）、对长期应付未付款项是否已达税法规定年限应计收入处理； 4）、对费用、成本、资产项目中的直接计减收入行为是否符合规定。 2、废料收入是否已在帐上反映，是否符合企业经营的客观情况； 3、公司是否有规范的盘点制度，有对盘盈资产是否已作帐务处理； 4、往来应收款项中有否企业间借货，是否计提了当年应收利息； 5、按完工进度和工程量确定收入，是否已有足够客观依据。 二、正确核算费用项目：重点关注 1.关注利息： ①列支标准用途 ②对外投资借款及关联方具体规定 ③集团模式 ④资本化的规定 列支标准。用途 企业在生产经营期间向金融机构的借款利息支出，按实际发生数扣除；企业向非金融机构的借款利息支出标准（包括纳税人之间相互拆借的利息支出、向 个人借款利息支出及经批准集资的利息支出），在不高于按照金融机构同类、同期贷款利率（我县暂确定为12%）计算数额以内部分，准予按实扣除。纳税人利息 支出在税前扣除应附借款合同及合法凭据（支付给企业的为有税务机关监制章的收款收据或地税发票、支付给个人的为地税发票） 纳税人发生的经营性借款费用，符合上述对利息水平限定条件的，可以直接扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应将其资本化，作为资本性支出计入有关资产的成本；当有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除。 对外投资借款及关联方具体规定 纳税人为对外投资而从关联方借入资金，借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。50%以内的部分，符合上述对利息水平限定条件的，可以直接扣除。 纳税人为对外投资而发生的借款费用，符合上述对利息水平限定条件的，可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的成本。 集团模式下的利息列支 集团公司与所属企业之间的资金管理模式符合“集团公司统一贷款，所属企业申请使用”的，所属企业所承担的相应利息可税前扣除，如集团所属企业利用集团的贷款再次向下一级企业拨付资金，下一级企业所承担的相应利息也可税前扣除。所属企业可税前扣除的利息，不得高于金融机构同类同期贷款利率。 利息资本化的有关规定 有关借款费用是否资本化，需注意以下几方面的情况： （1）购置固定资产时，如果发生非正常中断，且中断时间在3个月以上的，其中断期间发生的借款费用，不计入所购置固定资产的成本，直接在发生当期扣除；但如果中断是使购置固定资产达到可使用状态所必需的程序，则中断期间发生的借款费用，仍应予资本化。 （2）企业借款除非明确用于开发无形资产，一般情况下，不将非指明用途的借款费用分配计入无形资产成本。如果企业自行研制开发无形资产的费用，已按技术开发费（研究开发费）进行归集的，有关开发所需借款的利息费用按技术开发费用的有关规定，可以直接计入发生当期的管理费用，而不予资本化。 （3）借款费用是否资本化与借款期间长短无直接关系。如果某纳税年度企业发生长期借款，并且没有指定用途，当期也没有发生购置固定资产支出，则其借款费用全部可直接扣除。但从事房地产开发业务的企业除外。 （4）企业筹建期间发生的长期借款费用，除购置固定资产而发生的长期借款费用外，计入开办费。 外资企业的特殊规定： 投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的外资企、业，对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本与在规定期限内应缴资本的差额应计付的利息，在计算企业应纳税所得额时，不予列支。 利息项目下的财务处理重点 1、有否需要有单独资本化项目需要从财务费用中转出； 2、建议集团内资金（关联企业间）统一个帐务往来结算； 3、年度间的利息支出是否需要通过预提费用来调整； 4、关注超标准、非合法列支凭证的利息列支项目； 5、外资企业准备利息列支报备案资料。 2、关注工资 ①工资薪金支出范围 ②列支标准 ③支付时间规定 ④三项经费的列提 工资薪金支出范围 工资薪金支出是纳税人每一纳税年度支付给在本企业任职或与其有雇佣关系的员工（包括固定职工、合同工、临时工）的所有现金或非现金形式的劳动报 酬，包括基本工资、奖金、津贴（含差旅费津贴）、补贴（含地区补贴、物价补贴和误餐补贴）、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出。 纳税人发生的下列支出，不作为工资薪金支出：（4）各项劳动保护支出；（7）独生子女补贴；（8）纳税人负担的住房公积金； 列支标准 自2006年7月1日起，将企业工资支出的税前扣除限额调整为人均每月1600元。企业实际发放的工资额在上述扣除限额以内的部分，允许在企业所得税税前据实扣除；超过上述扣除限额的部分，不得扣除。 对企业在2006年6月30日前发放的工资仍按政策调整前的扣除标准执行，超过规定扣除标准的部分，不得结转到今年后6个月扣除。 支付时间规定 企业在年末已计提的应付工资，应在2006年1月底以前实际支付，否则应调减已计提的工资总额（去年县局内资政策） 三项经费的列提 1、企业按计税工资的14%提取的职工福利费可在税前扣除。 2、建立工会组织的企业、事业单位、社会团体，按每月全部职工工资总额的百分之二向工会拨交的经费，凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。凡不能出具《工会经费拨缴款专用收据》的，其提取的职工工会经费不得在企业所得税前扣除。 3、企业按计税工资的1.5%提取的职工教育经费可在税前扣除。 外资企业的规定： 企业支付给中、外籍职工的工资，可由企业董事会按照有关法律、行政法规的规定自行决定工资总额并从实列支，但应当对企业的支付标准和所依据的文件及有关资料，上报税务机关备案。 对于年终奖、先进工作者奖、创造发明奖等非经常性的奖励支出，应从职工奖励及福利基金中支出，不得列入成本、费用。 工资项目下的财务处理重点 （1）非工资项目的费用是否单独核算，如冷饮高温费、通讯费、独生子女费、个人负担的住房公积金等； （2）上、下半年间的工资计提和发放是否单独计列； （3）尽可能在年底前在帐务中实付工资； （4）三项经费的准确计提，足额使用职工教育经费； （5）外资企业准备工资报批备案资料。 3.关注限额性费用 业务招待费 广告费 业务宣传费 劳动保护费 通讯费：仍按主要负责人500元/月，其他人员300元/月标准掌握，企业应在2月底前报主管税务机关审核。 保险费：企业为全体雇员缴纳补充养老保险、补充医疗保险，补充养老保险在不超过本企业工资总额5%的范围内、补充医疗保险在不超过本企业工资总额4%的范围内，可在税前扣除上述工资总额的计算应与基本养老保险、基本医疗保险计算的基数一致。 劳动保护费 1、企业发生的劳动保护费据实列支。 2、对属于职工劳动保护费范围的服装费支出，盈利企业按在职允许着装的职工人均1000元/年以内按实税前扣除，亏损企业按在职允许着装的职工人均700元/年以内按实税前扣除，超过部分应进行纳税调整。特殊工种职工的劳动保护服的支出费用可从实列支。 3、每年职工夏季清凉饮料费发放的时间为4个月，其中高温作业工人每人每月120元；非高温作业工人每人每月100元；一般工作人员每人每月95元。企业职工防暑降温补贴可在上述标准内，在税前据实扣除。 4、企业以劳动保护支出的名义发放现金的，应一并计入工资总额。 限额性费用的财务处理重点 （1）、是否单独设置归案科目； （2）、是否已足额享受，非足额时，有否计入其他科目的费用； （3）、超额列支情况下，是否有归案错误情况，或选择其他列支途径。 4.关注折旧 折旧范围 折旧率和折旧政策纳税人的固定资产，应当从投入使用月份的次月起计提折旧；停止使用的固定资产，应当从停止使用月份的次月起，停止计提折旧。固 资的原始凭证：企业通过各种方式购置固定资产（包括拍买购入），必须取得正式发票。对已使用过的固定资产的折旧年限确认，主管税务机关应根据已使用过固定 资产的新旧磨损程度、使用情况以及是否进行改良等因素合理估计新旧程度，与该固定资产的法定折旧年限相乘确定。对固定资产的新旧程度难以准确估计的，可参 考资产评估机构的评估鉴定。企业按税务机关确定的年限计算税前可扣除的折旧。 折旧项目下财务处理重点： （1）、新增固定资产的归类、折旧率、已提折旧是否符合政策； （2）、是否有停用与其他未予列支折旧的固定资产； （3）、是否足额准确计提（未提足和超提都是损失）。 5.关注摊销 无形资产 递延资产 待摊费用 低值易耗品 摊销项目下财务处理重点： 正确汇集费用，当年应摊销部分在年末一次性计入成本、准备金项目下财务处理重点： （1）、内资企业按政策提足坏帐准备； （2）、其他税法上未予列支的准备金尽可能不要计提。 6.关注准备金 可提坏帐准备的标准和方法 其他准备金 关于坏帐准备金的提取范围 企业经税务机关批准可提取5‰的坏帐准备金在税前扣除。为简化起见，允许企业计提坏帐准备金的范围按《企业会计制度》的规定执行。即：企业应当 在期末分析各项应收款项的可收回性，并预计可能产生的坏帐损失，对预计可能发生的坏帐损失，计提坏帐准备。计提坏帐准备的范围包括应收帐款和其他应收款。 预付帐款和应收票据转入“其他应收款”和“应收帐款”科目后计提坏帐准备，向职工个人的垫付款项不得计提坏帐准备。 关于企业提取的准备金 （1）、企业所得税前允许扣除的项目，原则上必须遵循真实发生、据实扣除的原则，除国家税收规定外，企业根据财务会计制度等规定提取的任何形式的准备金（包括资产准备、风险准备或工资准备等）不得在企业所得税前扣除。 （2）、企业已提取减值、跌价或坏帐准备的资产，如果申报纳税时已调增应纳税所得，因价值恢复或转让处置有关资产而冲销的准备应允许企业做相反的纳税调整。上述资产中的固定资产、无形资产，可按提取准备前的帐面价值确定可扣除的折旧或摊销金额。 （3）、企业已提取并作纳税调整的各项准备，如因确凿证据表明属于不恰当地运用了谨慎原则，并已作为重大会计差错进行了更正的，可作相反纳税调整。 7.关注佣金 纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用： （1）、有合法真实凭证； （2）、支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）； （3）、支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。 8.关注技术开发费 范围 条件 列支申报程序 纳税人享受技术开发费加计扣除政策，应在年度申报前向主管税务机关办理审核手续并上报县局，同时报送以下资料： （1）、由县以上科技部门认可的技术项目开发计划（立项书）和技术开发费预算； （2）、技术开发专门机构的编制情况和专业人员名单； （3）、上年及当年技术开发费实际发生项目和发生额的有效凭据和实际支出明细表。 关注技术开发费 企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的各项费用，包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料 费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用，不 受比例限制，计入管理费用。 企业技术开发费加计扣除的管理 取消该审批项目后，技术开发费的加计扣除改由纳税人根据上述政策规定自主申报扣除。主管税务机关应着重以下方面加强管理： 1.纳税人享受技术开发费加计扣除的政策，必须帐证健全，并能从不同会计科目中准确归集技术开发费用实际发生额。 2.纳税人在年度纳税申报时应报送以下材料：技术项目开发计划（立项书）和技术开发费预算；技术研发专门机构的编制情况和专业人员名单；上年及当年技术开发费实际发生项目和发生额的有效凭据。 3.主管税务机关应对纳税人的纳税申报表及有关资料的真实性和合理性进行认真审查评估。着重审查其帐证是否健全，技术开发费用的范围是否符合 《财政部 国家税务总局关于促进企业技术进步有关财务税收问题的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》（财工字〔1996〕41号）和《国家税务总局关于促进企业技术进步有关税收问题的补充通知》 （国税发〔1996〕152号）的规定。对帐证不健全、不能完整、准确提供有关资料的纳税人，不得享受技术开发费加计扣除的政策。 技术开发费项目下的财务处理重点： （1）、单独设立费用项目； （2）、足额计入相关费用，特别是：工资、折旧、差旅费、培训费、无形资产摊销等特殊费用； （3）、准备报批资料。 9.关注特殊费用规定 防伪税控系统设备列支企业购置增值税防伪税控系统专用设备发生的费用，准予在当期计算缴纳企业所得税前一次性列支。 技术改造设备列支企业为开发新技术、研制新产品所购置的试制用关键设备、测试仪器，单台价值在10万元以下的，可一次或分次摊入管理费用，其中达到固定资产标准的应单独管理，不再提取折旧 纳税人因各种原因不列少列、未提少提的有关项目，应在汇算清缴申报时做好纳税申报调整，未调整的，除不得在当年扣除外，也不得转移到以后年度补提补扣。 企业经稽查查实确属善意取得的虚开增值税专用发票，其购入货物实际支付的不含税价款，在结转成本时，准予在税前扣除。 10、关注关联企业间费用 纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方还不清贷款而由该担保纳税人承担的本息等，不得在税前扣除。 应按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用，而减少其应纳税所税额的，税务机关有权进行合理调整。 三、关注财产损失 1、当年损失当年进成本当年抵扣； 2、正常损失。保备证据直接扣除列支； 3、非常损失经审批才能扣除； 4.报审时间规定。证据程序 5.损失不予扣除的列外情况。 财产损失 这里所指的，不包括企业在生产经营过程中发生的财产正常损耗。主要指： 1、固定资产损失。企业发生的固定资产盘亏（不能盈亏相抵）、毁损、报废净损失，是指企业固定资产清理结束并作出相应的会计财务处理后的净损失，即发生损失的固定资产原值加上固定资产清理费减去累计折旧减去残值收入后的净值为损失金额。 2、流动资产损失。企业发生的流动资产盘亏（不能盈亏相抵）、毁损、报废净损失，是指企业流动资产清理结束并作出相应财务处理后的净损失，即发生损失的流动资产成本价加相应的增值税进项税金减残料收入后的净值为损失金额。 3、坏账损失具备下列条件之一的均为坏帐损失： （1）因债务人破产，在以其破产财产清偿后，仍然不能收回的应收款项； （2）因债轰人死亡，在以其遗产偿还后，仍然不能收回的应收款项； （3）因债务人逾期未履行偿债义务，已超过2年，仍然不能收回的应收款项。 财产损失中帐务处理重点： 1、盘点流动资产，固定资产； 2、处理帐务：及时列入当年成本； 3、准备报批材料、及时上报审批。 四、关注不合法凭证 企业在生产经营过程中自制或取得的不合法凭证，在计算企业所得税应纳税所得额时，不能作为税前扣除的依据。 企业年末已计提的应交税金及附加、赊购的固定资产已提的折旧及预估入账购入存货已结转销售成本的部分，应在办理年度申报汇算清缴前取得合法有效凭证，否则应作纳税调整。 不合法列支凭证的帐务处理重点： 1、平时严格审查； 2、结帐前关注大额凭证； 3、能调整和挽救的及时处置。 五、关注减免税资格的确认和审批 纳税人符合报批类减免税条件的，最迟在2月底前应提出申请，逾期税务机关不再受理，在办理汇算清缴时，必须取得税务机关同意批复，否则不得享受减免税。 六、关于亏损 纳税人某一纳税年度发生亏损，准予用以后年度的应纳税所得弥补，一年弥补不足的，可以逐年连续弥补，弥补期最长不得超过5年，5年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补年限计算。 税法所指亏损的概念，不是企业财务报表中反映的亏损额，而是企业财务报表中的亏损额经税务机关按税法规定核实调整后的金额。如果一个企业既有应 税项目，又有免税项目，其应税项目发生亏损时，按照规定可以结转以后年度弥补的亏损，应是冲抵免税项目后的余额。此外，因纳税调整项目（弥补亏损、联营企 业分回利润、境外收益、技术转让收益、治理三废收益、股息收入、国库券利息收入、国家补贴收入及其他项目）引起的企业应纳税所得额负数，不作年度亏损，不 能用企业下一年度的应纳税所得额弥补。 企业年终结账成本费用的注意事项 坏账准备的财务处理及纳税调整 会计处理，2006年10月30日财政部发布的《应用指南——会计科目和主要账务处理附录》规定：一般企业坏账准备的计提范围是应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、长期应收款等应收款项，计提范围比旧准则有所扩大。计提时，应借“资产减值损失”，贷“坏账准备”。资产价值回升时，借“坏账准备”，贷“资产减值损失”。对于坏账准备所得税的会计处理，新准则只允许采用资产负债表债务法，从而增加了财税处理及汇算清缴的难度。 税务处理，《国家税务总局关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）允许企业计提坏账准备金的范围，按《企业会计制度》的规定执行，坏账准备金提取比例一律不得超过年末应收款余额的5‰。 由于以上财税处理的差异，造成企业计提的坏账准备出现了“可抵减暂时性差异”，根据《企业会计准则第18号———所得税》的规定，应采用资产负债表债务法计提或冲回计提的坏账准备。 公允价值变动损益汇算时的财税处理 新准则下新会计科目“公允价值变动损益”，主要是核算企业以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性房地产等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。 财政部、国家税务总局最近发布了《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80号）规定：企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。该规定自2007年纳税年度起执行。 公允价值变动损益，是资产存续期间的利得或损失，属于未实现的损益，税法根据实际发生的原则，对于未实现的损失不允许在税前扣除，对于未实现的收益也不作为应纳税所得。这无疑使新会计准则与税法规定的差异增多，从而加大了企业2007年纳税调整的工作量。 有关限额扣除成本费用的项目 根据《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发[2006]56号）以及《关于明确企业所得税纳税申报表执行口径等有关问题的通知》（国税函[2006]1043号）的规定，企业2007年汇算清缴应关注以下重点：允许扣除的公益救济性捐赠的计算基数是申报表主表第16行“纳税调整后所得”的数额，广告费、业务招待费、业务宣传费等项目扣除的计算基数统一为申报表主表第1行“销售（营业）收入”的数额，投资收益不再进行还原计算，企业技术开发费加计扣除不再设置当年支出比上年增长10%的前置条件，内资企业计税工资一律为1600元，企业为全体雇员缴纳补充养老保险在不超过本企业工资总额5%的范围内、补充医疗保险在不超过本企业工资总额4%的范围内可在税前扣除，上述工资总额的计算应与基本养老保险、基本医疗保险计算的基数一致，企业发生的劳动保护费应据实列支，但企业以劳动保护支出的名义发放现金的，应一并计入工资总额纳税。 开办费汇算清缴时的纳税调整 新《企业会计准则》下，开办费不再通过“长期待摊费用”核算，而是直接记入“管理费用”科目，因为开办费不符合新准则下资产的定义。 按现行税法规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期摊销。因此，2007年汇算清缴时开办费应进行纳税调整。 资产减值损失的纳税调整 会计规定，“资产减值损失”核算企业计提各项资产减值准备所形成的损失。从2007年开始，凡是在《企业会计准则第8号———资产减值》界定的长期资产，计提减值准备后不能冲回，只能在处置相关资产后再进行会计处理。主要包括：长期股权投资、成本模式后续计量的投资性房地产、固定资产、生产性生物资产、油气资产、无形资产、商誉等。而以下资产，在符合条件的情况下是可以转回的，如应收账款、持有到期投资、存货等资产。 税法规定，税法除规定允许扣除的0.5%的坏账准备之外，一般不允许企业提取各种形式的准备。一是企业所得税税前允许扣除的项目，原则上必须遵循真实发生的据实扣除原则，企业只有实际发生的损失，才允许在税前扣除。反之，企业非实际发生的损失，一般不允许扣除。企业本年计提的各项资产准备均应在年终所得税汇算清缴时进行纳税调整，调增应纳税所得额。反之，对于本年因资产价值恢复或因处置资产而冲销的减值准备，汇算清缴时应作纳税调减。 不同结算方式的纳税筹划分析 现行税制和财务制度对于纳税义务发生时间、销售实现时间的规定是一致的。 《 增值税暂行条例》及其实施细则中规定：纳税人销售货物或者应税劳务的纳税义务发生时间，随销售结算方式的不同而不同，具体为： 1.采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给买方的当天； 2.采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天； 3.采取赊销和分期收款方式销售货物，为按合同约定的收款日期的当天； 4.采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天； 5.委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位送交的代销清单的当天； 6.销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售额或取得索取销售额凭据的当天。 因此，在销售结算方式的筹划中，要遵循以下基本原则： 1.未收到货款不开发票。这样可以达到递延税款的目的。例如：对发货后一时难以回笼的货款，或作为委托代销商品处理等情况，等收到货款时，再出具发票纳税。 2.尽量避免采用托收承付与委托收款的结算方式，防止垫付税款。 3.在不能及时收到货款的情况下，采用赊销或分期收款的结算方式，避免垫付税款。 4.尽可能采用本票、银行本票和汇兑结算方式销售产品。 5.多用折扣销售刺激市场。 以上这些筹划原则实际上和购货方采购方式的筹划原则是相辅相成的，企业一定要好好把握，只有这样才能为自己节约税收成本。 为了更好地说明结算方式所带来的税收收益，下面来分析两个案例。 案例（一） 某企业属增值税一般纳税人，当月发生销售业务5笔，共计应收货款1800万元（含税价。其中，有3笔共计1000万元，货款两清；一笔300万元，两年后一次付清；另一笔500万元，一年后付250万元，一年半后付150万元，余款100万两年后结清。试问该企业应采用直接收款方式还是应采取赊销和分期收款方式？ 分析： （1）企业若采取直接收款方式，则应在当月全部计算销售，计提销项税额为： 1800/（1＋17%）×17%＝261.54（万元） 若对未收到款项业务不记账，则违反了税法规定，少计销项税额为： 800/（1＋17%）×17%＝116.24（万元） 这属于偷税行为。（2）企业若对未收到的300万元和500万元应收账款分别在货款结算中采取赊销和分期收款结算方式，就可以延缓纳税，因为这两种结算方式都是以合同约定日期为纳税义务发生时间。 ①两年后结清的销项税额为：（300＋100）/（1＋17%）×17%＝58.12（万元） ②一年半后付清的销项税额为：150/（1＋17%）×17%＝21.79（万元） ③一年后付清的销项税额为：250/（1＋17%）×17%＝36.32（万元）由此可以看出，采用赊销和分期收款方式，可以为企业获得资金的时间价值，为企业节约大量的流动资金。 案例（二） 某企业，1999年5月向外地某供应站销售价值117万元的货物，货款结算采用销售后付款的方式。10月份汇来货款30万元。该企业应如何对结算方式进行税收筹划呢？ 分析：由于购货单位为商业企业，并且货款结算采用了销售后付款的结算方式。因此可以选择委托代销货物的形式，按委托代销结算方式进行税务处理。 ①如果按委托代销处理，5月份可不计销项税额，10月份按规定向代销单位索取销货清单并计算销售，计提销项税额： 30/（1＋17%）×17%＝4.36（万元） 对尚未收到销货清单的货款可暂缓申报计算销项税额。 ②如果不按委托代销处理，则应计销项税额： 117/（1＋17%）×17%＝17（万元） 此时，如果不进行会计处理、申报纳税，则违反税法规定。因此，此类销售业务选择委托代销结算方式对企业最有利。从这个案例中，我们知道：如果企业的产品销售对象是商业企业，且货款在销售后付款的销售业务，就可采用委托代销结算方式。此时，受托方根据合同要求，将商品出售后，开具销货清单，交付给委托方，委托方根据其实际收到的货款分期计算销项税额，从而达到延缓纳税的目的。 土地增值税清算中应注意的事项 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，从2007年2月1日起，税务机关对符合条件的纳税人开展土地增值税清算工作。笔者结合工作实践，就土地增值税清算过程中应注意的事项归纳如下： 一、印花税扣除常见错误做法： 在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，造成了印花税的重复扣除。 正确做法：印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不再计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。 政策解析：《财政部 国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。” 二、评估费用扣除常见错误做法： 将评估费用一律计入扣除项目。 正确做法：视纳税人是否隐瞒、虚报房地产成交价格等隋形而决定是否予以扣除。 政策解析：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除，对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。” 三、利息支出扣除常见错误做法： 将利息支出一律计入扣除项目。 正确做法：视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10％以内计算扣除两种情况。 政策解析:政策解析：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出要分两种情况扣除。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。 四、代收费用扣除常见错误做法： 将代收费用一律计入扣除项目予以扣除，在加计20％扣除时，未从计算的基数中剔除。 正确做法:首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20％扣除计算的基数。 政策解析:根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以，根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方-并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额对，代收费用不允许在收入中扣除。 五、计算转让部分的土地面积所占比例常见错误做法： 许多纳税人在成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产，在分项目清算土地增值税时，要分别确定“取得土地使用权所支付的金额”这一扣除项目，少数纳税人往往以转让部分的土地面积占土地使用权证上标注的土地总面积之比计算分摊。这种做法会导致少计算扣除“取得土地使用权所支付的金额”。 正确做法：应以实际转让土地的面积占可转让土地总面积之比计算分摊。 政策解析：《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税困[1999]112号）规定：“在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊”。可转让土地面积，系开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 六、公共设施的成本费用扣除常见错误做法： 将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。 正确做法：视其产权或转让方式等情况来确定是否扣除。 政策解析：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除，（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 七、将房地产用于对外捐赠常见错误做法： 认为对外捐赠是一种无偿行为，因此在计算土地增值税时，一律不计收入，不申报缴纳土地增值税。 正确做法：仅有两种情况下捐赠房地产不缴纳土地增值税。 政策解析：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》对此作了进一步规定，指出细则所称的“赠与”指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。 八、将房地产开发产品转作固定资产常见错误做法： 一律视同销售，确认收入，计算土地增值税。 正确做法：如果产权未发生转移，不征收土地增值税。 政策解析：在计算企业所得税时，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006] 31号）的规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利