成都蜀都乡村国际房地产项目可行性研究分析报告

蜀都·乡村国际 可行性研究报告 成都蜀都乡村国际房地产 项目可研报告可行性研究报告项目建议书XX工程咨询 可行性研究报告 目 录 4第一章 总 论 41.1项目概况 71.2编制依据 71.3编制范围 81.4编制原则 81.5项目单位简介 91.6项目技术来源 91.7简要结论 10第二章 项目建设的背景及必要性 102.1项目提出的背景 112.2项目提出的必要性 16第三章 市场分析及规模 163.1市场分析 163.2规模 17第四章 场址选择与自然条件 174.1项目区概况 174.2自然地理 194.3建设场址选择 20第五章 工程技术方案 205.1工程方案 225.2技术方案 235.3设备 245.4原材料供应 25第六章 公用辅助工程 256.1给排水 256.2供电和通讯 266.3消防 27第七章 节 能 277.1用能 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和节能规范 287.2节能措施 297.3节水措施 297.4节约土地 30第八章 环境保护 308.1环境保护执行标准 308.2主要污染源及污染物 318.3环境保护措施 338.4环境保护结论 35第九章 劳动安全及消防 359.1劳动安全卫生 369.2消防安全 379.3劳动定员 39第十章 项目实施进度及招投标 3910.1实施进度 3910.2招投标 43第十一章 投资估算及资金筹措 4311.1投资估算 4411.2资金筹措 45第十二章 效益分析 4512.1财务评价的依据和原则 4512.2财务评价基础数据与参数选取 4612.3成本费用、营业收入及税金估算 4712.4项目财务分析 4912.5财务评价结论 49第十三章 结论与建议 4913.1结 论 5013.2建 议 51附表： 第一章 项目概况 1.1 项目简介 1.1.1项目建设背景 项目主要的建设背景是成都世界现代田园城市规划的出台、大区域合作的历史机遇和游资的投资回归理性。 1.1.2项目区范围、规模、主要建设内容与工期 项目规划范围包括友爱镇金台村和德源镇清江村一部分，友爱镇金台村占地3200亩，德源镇清江村占地1050亩，项目合计占地4250亩。 项目主要为一、三产业复合发展建设项目。 项目建设期为：2010年10月5日——2015年10月5日。 1.1.3投资估算和资金筹措 蜀都乡村国际 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 投资22亿元，其中一期工程投资3.99亿元。其中投资共计220335万元，拟申请低标准银行贷款66100万元，企业自筹资金154325万元。 1.2 自然概况 1.2.1地理位置及范围，涉及的乡（镇）、村名； 1、郫县的地理区位 郫县地处天府之国腹心，位于川西黄金旅游线、成都市西部通道第一站，经高新西区产业走廊，与成都市中心区无缝对接。优越的地理位置使郫县集成都资金流、物流、信息流、客流于一体，是成都市板块的重要组成部分。 2、项目的地理位置 项目地处郫县中心区位，地跨友爱、德源两镇，北邻县城南部新城；东邻环保新型工业港并与成都高新西区对接；南部和西部是项目2、3期发展区并分别与温江区和友爱农科村区域对接。 3、项目的地理数字 成灌高速北部紧贴；成都快速通道IT大道贯穿项目；距轻轨2号线起始站和成青快铁2公里不到；距成都中心城区（3环）12公里；距火车西站10公里；距火车北站27公里，距成都双流国际机场30分钟（不会堵车）车程；与郫县中心区零距离。 1.2.2水文气象 成都属亚热带湿润季风气候区，气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。年平均气温16.2，年最高气温37.3，年极端最低气温-5.9，年总降水量918.2毫米，其中春季气温回升较早，有时有冷热不稳定现象；初夏温度适中，日温差较大；盛夏湿热多雨、光照强；秋季阴凉多雨和秋高气爽现象交替出现；冬季无严寒，但寡照较明显。 1.2.3地形、地貌及土壤 项目属地属岷江冲积扇区，地形平坦，海拔550.00米，地貌属岷江1级阶地。项目底层结构自上而下为：植物层-粘性土层-砂土-卵石土层。 1.2.4水资源 项目地处岷江自流灌溉区域，大小水渠纵横密布，流量较大，其中的清水河和清水河支渠红旗渠贯穿本区域。 1、清水河：清水河为川西平原自流灌溉主要河道之一，也是成都母亲河府南河的上游之一，西东流向，常年保持相对河床宽度较大的水流，河床最宽处50米，两岸植物阿娜多姿、自然风光优美。 2、红旗渠：为清水河的支流灌溉渠道，渠最宽处5米，北南流向，除中途东向分支灌溉外，下游流入江安河，渠岸植被丰富。 1.2.5耕地种类、数量及开发潜力 本区域传统上为水稻、蔬菜种植区，近年来增植零散苗木，除了极少量个体养殖户外，无任何工业产业，故无基础污染。 本区域北部毗邻郫县南部新城和望丛文化产业区，郫县由于在成都上风上水的独特区位优势而被誉为“银郫县”，项目南部的郫筒、红光、犀浦三镇连成的新城借着地铁、轻轨、区间快速通道的优势，将成为第一个打进成都中心城区的二圈城市，本项目具有新城借势的因素；东部紧邻现代工业港并接成都高新西区，本项目具有科技借势的因素；南部项目2期延伸相接有“金温江”美誉的温江区，有金银对接强强组合的因素；西部相邻中国第一农家乐并直通都江堰及九黄线，有对接风景旅游和组合提升农家田园旅游的因素。 1.2.6自然灾害 郫县自然灾害发生的频率和影响程度均较小。  1.2.7工程地质 地层结构自上而下为：植物层-粘性土-砂-卵石土.各层岩土工程属性如下:植物层:即耕植土,层厚0.30-0.40米,灰黑色、稍湿、稍密、含植物根须及腐殖质物，该层遍布于整个地区。 1.3现有基础设施 1.3.1项目区现有交通与电力情况 成都城市快速通道IT大道由东到西（成都-都江堰）贯穿进入项目，东距成都中心区三环12公里，西距成都五环2公里；成灌高速由东到西与项目北红线重叠，现东可从郫县出口下经IT大道现代工业港段或郫县城区干道进入，西可从石家桥出口、五环立交桥出口下经郫花路进入；地铁高铁经二环到郫温路进入。水、电、气、通讯设施沿IT大道完备。 第二章 项目建设的必要性和可行性 2.1项目发展的制约因素 2.1.1大区域整体开发的认识统一问题 现代农业产业可持续发展一个重要的因素是规模化、区域化，前期28000亩的花卉苗木产业园区规划具有相当高的参考价值，同时招商一家龙头企业，总体规划、分布实施、同一招商、归口管理的设想，也为项目的顺利开展提供了政策引导，在接受县领导的建议统一改变投资选点和前期做了大量的调研和概念规划设计工作的同时。以服从两带总体规划为基础，政府是否保留或大部保留这一规划区域，将成为决定投资力度的一个重要因素。面对大成都地区及全国、全球的花卉苗木产业市场，以及温江如此强大的一个竞争伙伴，郫县的花卉苗木产业一定要强势整合，不能再各自为政，零散建设、重复建设了。郫县今天面对温江的弱势是可以以整合成本远低于温江的基础优势反超的，关键是规模、整体、强势等高起点强有力措施。项目以4000余亩起步，投资上很大的因素是资本集散，应需要几倍以上的空间来进行资本扩散和再生，概念规划将成为整个项目引导投资的一个重要文件。由于深圳一些公司原来占有大量土地资源的企业最后未能正式起步，以及项目前期工作时间较长等原因，导致了项目启动以及后续工作会出现了很多问题，政府是否能给予配合，也将对项目产生重要的影响。 2.1.2体制建设问题 本项目的建设和发展是具有很大的特殊性的，不同于工业产业和房地产产业，更完全不同于一般的单一产业，具有极大的复合性和复杂性，体制的是否健全将决定整个项目的成败，只有建立在市场基础上的项目才能取得成功，项目成功将产生极大的聚集效应；二是能否构建一个发展型属地小社会的体制，需要强化政府在基本公共服务供给中的主体地位和主导地位，并作为社会利益的一部分介入利益关系协调机制，这是至关重要的。属地小社会体制构建主要表现在以下几个方面：A建立基本公共服务体制以缓解公共产品需求与供应短缺的矛盾，B构建利益表达的多元化渠道，建立各方利益关系协调机制，C、构建发展型的就业体制，建立公共就业服务体系，提高就业服务水平，D、社会政策与社会体制改革的有机结合。 2.1.3企业社会责任的认识统一问题 本项目农用地租赁部分的协议时限是70年，这就意味着企业至少得有百年企业建设计划，企业将不能把自己定位于普通商人，更不能自我定位于生意人，而是要不断培养自己的企业家精神，社会效益和经济效益并重，否则，企业将无法长期生存。由于项目投资是民间资本组合模式，企业社会责任如何界定和统一将是一个不小的挑战。 2.1.4农村集体经济和农村合作经济发展问题 农村家庭承包解决了当时全国的吃粮难问题，但很难解决农民的发展问题，农民合作经济组织和农村集体经济组织将是农村经济发展的基础，如何建设好这个基础，需要基层政府特别是乡政府、农业职能部门、企业、农村经济组织共同努力。 2.1.5农村剩余劳动力就业问题 企业能否找到属地农村剩余劳动力资源利用这把金钥匙，直接关系到企业在现代农村建设中的生存和发展，这里除了企业自身要积极提升服务业所占比例、积极帮助并参与组建农村经济组织等措施外，还需要政府相应政策和服务的及时到位。 2.1.6农村精英团队的建设和人才的专用和共用问题 农村精英团队一般包括现在村社干部、村议事会监事会成员、个体企业经营者、返乡优秀农民工、老干部等，其中占多数的是前三者，企业如何与村两委统筹使用人才，是当前需要解决的一个普遍问题。 2.1.6产业政策导向问题 政府产业政策的是否具有适度超前性和连续性，直接影响着企业的产业发展战略和投资策略的连续性，适度超前的产业政策导向能为企业提供良好的市场竞争力，连续的产业政策可以为企业营造一个良好的投资环境，降低企业的投资风险。 2.2项目建设的必要性 2.2.1项目开发的必要性 1、经济发展模式转型的需要 随着我国由生存型阶段进入发展型阶段，粗放型经济增长模式必将终结，经济增长方式转型的方向将是消费型、城市化、市场化和现代化。这些要素在本项目的建设目标上均有重要的体现。 2、统筹城乡建设世界性田园城市的需要 破除城乡二元结构，实现城乡居民同等国民待遇是成都市国家级统筹城乡综合配套改革试验区的主要目的之一，建设世界现代田园城市是成都市统筹城乡发展的具体落实，无论是前者还是后者，本项目都是积极的参与者和表现者。 3、大区域合作趋势的需要 全球化、区域化经济发展是现代化经济体系的重要表现形式，本项目主要体现的川浙资本合作，产业东西合作将为这一形式提供良好的样板。 4、游资及剩余资本理性投资的需要 近年来，由于浙江的经济发展模式出现了一些问题，其经济发展方式转型的问题显得尤其突出，造成了很大一部分在粗放经济时代积累的资本需要寻找新的投资领域。成都地区大都是传统农业，郊区农村自身经济发展相对滞后，是民间剩余资本及转型资本依靠特大城市综合市场，投资复合产业具备基本条件的全国少数几个城市之一 5、现代都市农业发展建设的需要 现代大都市农业的基本特征是一、三互动复合，如果一三产业不进行有机互动，经济发展就不具备基础动力，也就不具备新型社会体制改革的基本条件。本项目的经济命脉就是通过一、三产业互动复合形成经济效益核能聚变。 3.3项目建设的可行性 3.3.1建设条件的可行性 项目建设区地质条件良好，无地质灾害隐患点，工程条件良好，区内土壤肥沃，生态条件保护较好，适合本项目的建设和项目开展。 3.3.2 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 的可行性 项目设计方案经过多次调整，充分考虑到与国土规划的结合，注重了基本农田、林盘和水源的保护，同时又考虑到了项目投资方的方案的可实施性，既为项目提供了预期的经济效益也具有良好的社会和生态效益。 第三章 市场分析及预测 3.1花卉苗木产业市场分析 3.1.1大成都地区 大成都地区花卉苗木市场目前来看，是全国较有规模和发展前途的主要几个大市场之一，由于基础设施建设成本和房地产市场价格就全国购买力格局相比较有优势，再加上政府和市民对城市环境建设的重视以及全国第一休闲城市本身的功能需要，可持续发展潜力较大，加上目前的花卉苗木产业还基本处于初级阶段，单一产业复合提升潜力很大，与三产互动后则能形成聚变效应。 3.1.2国内市场 当前国内花卉苗木市场由于交通已经便利和气候土壤可互补以及人力资源差价等因素，大区域互动联动已如火如荼，由城市化而带来的花卉苗木产业全国化乃至全球化将是不可逆转的趋势，且发展前景较好。 3.1.3竞争格局 花卉苗木产业全国大区域有竞争有合作，但合作大于竞争，总体是良性的。成都地区目前的竞争格局是温江和郫县两区县本区域的竞争，且温江区的竞争力远大于郫县。 3.1.4主要竞争区域的规模和特点 温江花木种植历史悠久，目前全区花木种植面积10万余亩，其中树桩盆景约1万亩，兰花3000余亩，花木面积占全区耕地面积的1/2，花木品种1300余个，花木特色生产基地25个，并拥有二十多家大型花木骨干企业。全区从事花木生产的农户2万余户，从业人员5万人，其中100亩以上的有35户，50—100亩的有161户，是全区农业的主导产业。现有1300个品种，主要是雪松、紫薇、银杏、罗汉、桂花、梅花等10大品种。川派盆景以盘扎、整形为主，以“三弯倒拐”，“方拐”、“滚龙抱柱”著称，风格典雅、严谨、正统，另有万年青、金边吊兰、花叶玉簪、吉祥草、富贵草等十大观叶植物和红枫、红叶小蘖、红檵木等十大彩色植物。 3.1.5主要竞争对手 由于温江、郫县区域本地主要以个体民营企业经营为主，最大规模的苗木基地也不超过200亩，所以以本项目的定位，不存在很大的竞争对手，现有的超过千亩的主要是来自浙江等地的具有互补特性的兄弟企业。 3.1.6主要竞争区域的不足 温江的不足一是虽政府产业联合主导性较强但本地企业之间还是缺乏长期有效的合作意愿和机制；二是产业化水平和市场化水平还不高，已经形成的局面改造升级难度和成本较高；三是产业科研严重滞后。 3.2园林总部经济产业市场分析 由于总部经济能够为中心城市带来税收贡献、产业乘数、消费带动、 劳动就业、社会资本五大效应，当然是成都这样的西部中心城市的产业发展模式导向之一，目前国内外企业对在成都设立中国总部、地区总部的倾向越来越强烈，“青羊工业总部”等项目的成功已经实践性地说明了这一点。郫县由于是成都地区花木产业重要区域，总体上产业优势虽然不及温江，但新型产业发展及改造升级的成本有远低于其的优势。 3.3乡村旅游产业市场 成都是中国第一休闲城市，中国农家乐发源城市，成都乡村旅游类别中休闲旅游、山地平原旅游、古镇旅游、美食旅游等在全国较有影响。截至2008年底，全市拥有全国农业旅游示范点6个、特色旅游镇6个、特色旅游村11个、乡村酒店7家、农家乐7000余家（星级516家）；08年仅农家乐接待旅游人数4525.5万人次，实现旅游接待收入超17亿元。乡村旅游是成都市民重要的休闲度假形式。 3.4项目开发的有利条件 3.4.1大环境 我们的时代已开始进入消费主导时代、城市化时代、低碳经济时代、公共产品短缺时代和政府转型时代，成都由于自身特定的社会地理人文环境和多届政府的有效作为，走在了城乡统筹领域和农村社会体制改革的全国前列，世界性现代田园城市建设目标的确立更是明确了长期稳定有序的发展方向。 3.4.2资源 政治资源：有一个创新型、服务型、指导型的政治环境；自然资源：水系密布、植被丰满、土地肥沃、搬迁成本较低；本地市场资源：1200万人口的西部中心城市；人力资源：知识型和密集型劳动力资源丰富。 3.4.3区位 同类产业区域环境郫县在成都有较大优势，本项目在郫县有较大优势。 3.4.4资金 强大的组织型的浙江剩余及转型资本作为支撑，本地资本及财政金融资本辅助。 3.4.5前期工作 1、四年来各项前期工作投资350万元。 2、项目属地过度农业投资500余万元 3、成立了《蜀都-乡村国际》花卉苗木产业浙江绍兴商务基地，并控股300亩8年龄桂花基地，已支付首期300万控股资金。 4、成立了《蜀都-乡村国际》花卉苗木产业浙江四明山商务基地，并控股500亩核心红枫基地，已支付首期100万控股资金。合计已完成投资1250万元。 5、已完成总体规划设计方案并获得规划委员会通过，先进性控制性规划设计和部分单项设计阶段。 6、已经成立专业的花卉苗木产业机构并开始运行，计划5年时间获得有关部门一级园林企业资质审批，并成为大成都地区最有影响力的花卉苗木综合产业集团之一。 7、已经启动与电子科大共同建设的电子商务支持平台的程序（电子科大计算机学院联系人，郭建东老师，电话13808184720） 8、已经在上海浦东新区设立办事处，目前已经开始海外高科技农业招商联谊工作（上海浦东办事处负责人丁军，联系人许丹，电话15800495853）。 9、在四川省科技与企业促进会的平台上，已与在川6家浙商协会完成联动程序的前期组织工作（咨询：浙江省驻四川办事处陈诗斯处长，浙江商会名誉会长、科技与企业促进会会长方国渊，电话：02866944278）。 10、与四川省社会科学院、四川省文化发展研究中心签订了战略合作协议，与成都市经济发展研究中心达成了合作意向（省社科院合作协议签约人侯水平院长，具体负责李明泉副院长；经研院签约人阎星院长）。 11、与四川省农科院、四川农大等科研院校达成了合作意向（园艺所江所长）。 12、与上海都市菜园签订了大都市蔬菜主题休闲公园技术支持合作协议（具体负责书记副总经理陈林兵）。 13、与中国休闲协会达成合作协议，并将在9月在上海举行的全国休闲旅游地产高峰研讨会上加入乡村酒店联盟（具体负责：秘书长王。 第四章 项目选址与规模 项目地处郫县中心区位，地跨友爱、德源两镇，北邻县城南部新城；东邻环保新型工业港并与成都高新西区对接；南部和西部是项目2、3期发展区并分别与温江区和友爱农科村区域对接。其中友爱镇金台村占地3200亩，德源镇清江村占地1050亩，项目合计占地4250亩。 第五章 项目总体方案 5.1 指导思想 根据国家和省有关综合开发方针政策，结合当地实际情况提出指导思想。应按照发展现代农业、建设世界现代田园城市、推进两带建设的总体部署合理规划布局。 5.2设计原则 因地制宜，统筹规划，山、水、田、林、路综合治理，农业、水利、林业、科技措施综合配套。 5.3设计标准和依据 水库及拦河坝防洪标准按《水利水电工程等级划分及洪水标准》。 灌溉标准按《灌溉与排水工程 设计规范 民用建筑抗震设计规范配电网设计规范10kv变电所设计规范220kv变电站通用竖流式沉淀池设计 》，灌溉保证率取P=75%-90%。 排涝标准按5年一遇，24小时暴雨量24小时排完。 建筑物级别按《水利水电工程等级划分及洪水标准》。 田间排灌系统工程及机耕路规划设计标准按福建省地方标准《基本农田建设设计规范》（DB35T/T165-2002）。 《造林技术规程》GB/T15776-2006 《造林技术规程》DB35/T84-2005 《主要造林树种苗木质量分级》GB/6000-1999 《主要造林树种苗木质量》DB35/T517-2004 5.4建设规模 总规划面积4208亩，其中总建设用地735亩。 5.5规划布局 因地制宜、统筹规划，山、水、田、林、路统一规划，水利、农业、林业措施合理布局。 5.6规划方案 5.6.1项目主要功能设置及占地面积 1、园林总部经济产业功能 规划区园林总部经济核心体现在德源镇清江村IT大道两侧，是县委县府计划的农业总部建设区段的一部分（另一部分是西邻的德源镇花石村），本区域主要吸收全国一级园林企业总部和大区总部以及海外港澳地区园林企业入驻。以浙江和四川为重点（浙江四川各有国家一级园林企业74、9家）。 本功能占地面积9.0758公顷，农村集体建设用地使用的主要分体功能建筑有：园林企业孵化大楼、园林总部单体楼及组合楼（若干幢）、园林科技专家楼、园林景观设计专家楼、园区运行中心、园区金融中心、园区科技中心、园区商务中心、园林商务会所酒店、园林博物馆等；农用地使用的主要分体功能有：与建筑物使用功能配套的花卉苗木展示种植及高级温室大盆、室外接待交流体验科普推广等。 规划区总部经济的延伸产业的园林小总部基地市场设置在友爱镇金台村，以浙江和四川的二级园林企业和有实力的目标二级以上企业的总部和地区总部入驻为主。本功能设置一部分较集中分布在金台村IT大道北侧，与项目运营中心等功能组合，另一部分分散在其他各个区域并与旅游会所产业相复合。 本功能占地面积3.5168公顷，农村集体建设用地使用的主要分体功能建筑有：海外多功能农业（以花木为主）小总部，主要混合布置在世界田园走廊；浙江多功能园林小总部，主要布置在蜀都兰草园、世界田园走廊桂园组合区域。农用地使用的主要分体功能有：与建筑物使用功能配套的花卉苗木展示种植及高级温室大盆、室外接待交流体验科普推广等。 总部表现的其他模式举例：一是浙江游资和剩余资本投资总部形式，浙江有较多的游资和剩余资本，受我们影响的许多剩余资本拥有者已经认同了我们的项目运行模式，他们将进入项目建设资本总部，以求向周边扩散，当然，剩余资本拥有者有其自己的现代农业产业转型投资类别和兴趣的别异，这也是我们在同一产业大类的基础上需要功能丰富多彩的原因之一；二是行业总部，比如以高端农家乐（非常高端、养生的田园饮食，姑且以高端农家乐称之）连锁，我们改良或引进品牌作为总部，然后向大成都及以外地区连锁，那么，一个小小的占综合用地10一20亩的特色饮食庄园总部，就可以带来几十、几百乃至上千亩综合用地的经济效益；三是其他。 园林总部建设定位高端产业，目标是由此整体带动郫县温江花木产业成为西南中心和全国本产业最重要的一极之一。 2、花卉苗木经济产业功能 功能占地面积203.0626公顷，农村集体建设用地使用的主要分体功能有：乡村酒店、产业会所、园林农庄、专业博物馆、配套服务管理设施；农用地使用的主要分体功能有：蜀都桂园、蜀都兰园、蜀都盆景、蜀都都市体验园、蜀都三友园。 蜀都-桂园规划设计说明：成都是历史上全国五大桂花树种植区之一，当今商品桂花树产业更是跃居全国首位（土壤、气候、市民喜爱是主要因素），但遗憾的是，桂花产业市场还属于非常初级时期，绝大部分商品桂花树都只是作为工程苗木利用，经济效益获得形式落后，单调。 蜀都-桂园的建设目标是全国最大规模的复合型高端产业园，其内含的主要功能是：以科普和深度观赏为目的的植物园功能，其表现形式一是全品种展示（金桂、丹桂、银桂、四季桂、木犀五大类几百个品种），二是全方位介绍（图文、视频、导游讲解等）；以提供商品桂花为目的的基地市场功能，其表现形式是高端系列销售服务；以储藏珍稀优良品种和提升园区价值为目的的储备功能；以桂花产品深度利用为目的的休闲体验功能，其表现形式是桂花酒、桂花茶、桂花糕等休闲产品以及桂花树盆景、桂花树造型等市民可以以各种形式参与的方式和工艺手段；以市民珍稀桂花树股份认购（经相关机构批准）获得园区股权为目的的绿色银行功能，其表现形式为以100元一股对珍稀桂花树折股认购（具体细则另定），从而获得产权进而成为园区的主人；以与世界田园走廊复合进一步提升产业品质为目的的互动功能，其表现形式为互相衬托、互相渗透、互相借助等。 桂花产业品味提升路线：基础工程苗木——园艺景观苗木——珍稀植物收藏储备——观光旅游——科普培训——系列产品深度休闲——股份认购——三产产权复合——永久消费者。 蜀都-桂园定位高端，目标：中国最大最有现代产业内因的桂花主题园区 蜀都——兰草规划设计说明：设计兰草园以兰花作为主题概念（因郫县是西南知名的兰花种植区），集兰花（西兰、普通为主高档为辅国兰）、中草药、商品观赏草、野菜为一体并结合少量珍稀植物、园艺果树，使之成为一个具备花卉市场、体验、观赏采摘、度假、养生膳食等多种功能，散发特定文化气息的优雅场所。兰草植物的富贵优雅和各地经典三合、四合院的深远高贵结合在一起，将形成现代文明的高度统一。蜀都-兰草中的兰花项目与成都和浙江著名兰花种植商合作，中草药系列与四川大学药学院合作，商品观赏草以窗口基地的形式与上海观赏草企业合作，园艺果园与四川农大合作。 蜀都-盆景设计说明：本区设计以川派、海派盆景和鲜花盆景培育为主，兼植名贵园艺植物和露天视觉效果和的地被种苗种球，整区以基地市场广场的形式体现，以使其本身商业效益和大区视觉景观贡献相结合。 盆景制作以现代风格为主传统为辅，并组合以四川各地名贵石材、木材（如乌木、雅安红豆杉），面向东部和国际市场。鲜花盆景主要构思是以活品植销并组合市民认购租赁的方式，抵消因气候因素本地鲜切花无法与以云南为代表的外地鲜花竞争的不利。 蜀都-开心园：本园主要目的是让市民有一个综合性的轻松愉快的老少皆宜的田园另类娱乐场所。园区种植乔木以红枫等季节性市场前景较好的有色品种为主，占园区农用地面积10%，皂角树黄角树等乡土植物以蔽荫和视觉功能点缀占园区农用地面积3%，观赏类地被（局部造型）植物占农用地面积20%，趣味性蔬菜种植占农用地面积40%，特种田园游戏占农用地面积2%，高级温室大棚占农用地面积5%，其他部分道路沟渠分割林带等。 蜀都-开心园的设计不是一般的开心农场真实版，它复合有多种元素并可根据实施情况进行内部有机调节，也可以根据发展情况及时进行可持续的改造升级。 本园都市旅游蔬菜主题部分由上海都市菜园提供品种与策划技术支持。 蜀都-三友园主要是为浙江会馆提供环境支持，意含浙江人、四川各界支持本项目建设的领导和朋友、本地村民的友谊如同岁寒三友。三友植物选择腊梅、名贵或竹笋口感鲜美的竹子、罗汉松等适宜本地栽种及市场前景看好的品种。因成都地区不是很适宜竹子种植，故品种和技术由国家林业总局竹子（杭州）研究中心支持。 3、旅游会所产业功能 功能占地面积6.5174公顷，农村集体建设用地使用的主要分体功能有：世界田园走廊、三条街、两岸文化局部、蜀都酒村、乌木博物馆、五星田园酒店会所等；林地和农用地使用的主要分体功能有：两岸文化，其他与花卉苗木交融复合。 世界田园走廊设计说明：世界村建设，是同济、中国美术学院等多名建筑学专家教授的心愿，它有着文化、教学、研究、旅游、认知等一系列实际的作用。但由于市场及认识等诸多因素的影响，长期以来，一直得不到实现。本项目的两个因素使她具有了极强的操作性，一是成都市世界现代田园城市建设的实施，客观上使她的内涵、意义、特色、背景完整地融合在了一起；二是以原建筑是否具有很强的实用性作为选择的重要标准。最后，世界田园走廊选择的建筑定位于：十七世纪一二十世纪中叶的世界著名建筑师设计的既具有历史特征又具有现代实用价值的世界名建。 世界田园走廊的价值体现：一是持续增值性，现在，绝大部分的建筑没几年就变成了建筑垃圾，房产增值的基本原因都是环境、炒作、货币贬值等原因，而田园走廊的建筑虽然是赝品，但是名品的复制，更何况是集优复制，举例万园之园的圆明园，其实就是全国特别是江浙地区的优秀作品的复制集合，其中的西洋楼也是同理，所以她将年代越久越值钱（建筑材料一定要货真价实）；二是附加值高，由于是实用性建筑（内部现代），那么旅游、度假、餐饮等复合功能所带来的效益就只需要付出极小的代价；三是异国文化的烘托和融合所带来的综合效应；四是给规划区及周边带来的旅游拉动作用。 世界田园走廊的建筑实用功能是园林小总部基地、乡村酒店、酒楼茶楼、中西饮食、文艺沙龙等功能有机混合。 田园三条街设计说明：所谓三条街指田园成都街、田园杭州街、田园京广街，本区的设计与世界田园走廊同出一理，或者说是她的外延，其除了打造真正经典的世界性民族建筑的目的外，还象征着川浙两省和全国各省区（东南西北）大团结。 田园成都街：目的是打造一条与成都名片宽窄巷子相呼应且许多方面出其右的田园水街，使这张名片变成姊妹名片，使城乡统筹和一体化建设具有视觉形象。具体地址是在红旗渠东侧，将邀请宽窄巷子原班策划设计人员和成都文艺、川西建筑设计界权威性专家共同策划设计，并作为首期开发。 田园杭州街：目的是为四川40万浙江人打造一个小家乡，让天府天堂举案齐眉，和睦共处。具体地址在红旗渠西侧与田园成都街并列。本街将邀请中国（杭州）美术学院和浙江省南宋建筑文化名家联合策划设计。首期开发。 田园京穗街：京穗街广义上代表中国南北地区，以北京三合四合院和南粤经典庄园式建筑为表现形式。具体设置在兰草园临金台乡道。首期开发。 三条街定位：最民族、最现代、最世界、最田园。东南西北田园式吃住游玩尽在三条街。 两岸文化规划设计说明：两岸指清水河东西两岸，设计安排文化创意休闲带，主要考虑民俗休闲、非遗休闲、现代创意休闲等模式。同时，本区段将复原历史上接仙桥，经安全防护改造后投入人行使用。两岸文化将与四川省社会科学院、四川省文化发展研究中心共同论证策划。 4、村民安置区 金台村村民安置区占地面积6.44公顷，农村集体建设用地使用的主要分功能有：村民安居房、村民产权房。农业用地使用的主要分体功能有：村民自留地、集体自留地。 清江村金台村村民安置区占地面积0.5公顷，农村集体建设用地使用的主要分功能有：村民安居房、村民产权房。农业用地使用的主要分体功能有：村民自留地、集体自留地。 配套公共设施 配套公共设施设置在本起步区与外的弥陀村，主要有：教育培训、旅游集散、医疗卫生、文体娱乐、行政服务等。 5.6.2建筑风格 1、整体风格：结合成都定位的世界性田园城市发展规划，本项目建筑风格定位为现代性、世界性、田园性相结合，并结合经典传统风格，使之现代与传统建筑文化交相辉映，并留下与时俱进的填补和可改进空间 。 2、现代型：现代农业、现代服务业、现代城市等要素，决定了建筑风格要以现代甚至可持续现代风格为主，本项目主要现代型建筑将邀请国内外知名建筑师设计，配套附属建筑及景观小品邀请国内中青年创造型设计师设计。同时预留可持续改造空间和时段调整空间以及时间空间。现代型风格主要在体现在总部建筑风格上。 3、世界型：一方面，要坚持最民族的也是最世界的观念，花大力气强化川西建筑文化，同时也要避免流入同质化，川西平原这么大，绝大部分同大类项目又都在玩川西风格概念，实在难以看出大家在重视长远利益和文化价值。本项目在本土建筑文化方面将主要以现代的手法保留和发扬传统文化精髓，具体在田园新镇里主要体现。另一方面，既然是世界性田园城市，那么，也要综合体现世界各地的田园文明，为了即避免风格过时又充分体现世界各地田园建筑文化，我们将精选17一20世纪的实用性的田园建筑名作进行复制（在与原作品所在地法规不冲突的基础上），项目中的世界田园走廊有望成为成都市民中的杰作。 4、田园型：田园型的风格应该是综合性的，建筑、园林、商品花木、配套趣味农副业、自然植被等应成为一个视觉体会享受整体而不被分割，本土、国内、国外及现代传统和一产三产风格都应相互交融。 5、经典型：这里的经典一是指属地历史沿革的已经失去的景点和传说，如“接仙桥”、“黄金包”的重新建造；二是指少量川西、北京、江南等地的传统三合院四合院经典建筑等。 5．6．3 总平面布置 （1）布局 根据地形地貌，结合现状道路规划“一横一纵两环”，其他用地围绕道路进行总体布局。大门入口结合停车场设计，增大入口开敞空间；两侧分别引导式入口设计，增强导向性；多功能用房与入口景观式墙廊相呼应，以中心轴线相串联，主要道路道路适度增大并加以绿化修饰，共同组成古典与现代相结合的现代化园林式的空间布局形态。 （2）道路 采用“一横一纵两环”的布局方式形成整个项目的主要道路骨架，合理的分区，以便有序的建设。路宽8m和6 m，为城市型砼路面，道路转弯半径6m。 （3）绿化 采用点线面相结合的方式布置，结合道路的走向，沿路布置绿带，并在四周进行大面积的绿地种植。行道树采用隔间、防尘、遮阳的速生乔木，点缀有观赏价值、净化空气功能的花木，空地栽宜生长的草坪及色彩艳丽的花卉，以美化、净化环境。 第六章 低碳经济 6.1项目低碳经济发展的目的 以减少温室气体排放为目标,构筑低能耗、低污染为基础的一、三产业互动的经济发展体系,包括低碳能源系统、低碳技术和低碳产业体系。 6.2具体措施 6.2.1低碳能源系统：在项目属地内的清水河段建设微型水利发电系统（正在进行论证，须经水利等有关部门审批） 6.2.2建设太阳能和地热能组合系统 6.2.3属地旅游交通工具以自行车和电能车为主，配以少量的天然气动力交通工具。 6.2.4沼气能源利用 6.2.5构建节能建筑体系，如发展屋顶花卉蔬菜水稻；合理设计声、光、热、日照与通风等问题并尽量采用自然采光与通风；选择节水型器具，设计水循环系统等。 6.2.6尽量使用新型节能环保材料 6.2.7加大宣传力度 6.3优势条件 项目的一、三产互动的现代花卉苗木产业经济集群，可以推进产业结构创新；项目的可持续的旅游循环经济核心，可以推进节能减排创新；项目的园林总部建所形成的知识经济核心，可以推进内涵发展创新。 第七章　项目建设实施进度 7.1 编制原则 1．本项目进度计划是建立在资金能按时足额到位并保证建设需要的前提下，依据各项工作所需时间编制而成的。 2．在工程建设中，在满足各项工作合理工期所需时间的基础上，实行优化施工组织设计，各方面进行交叉作业，抓紧工期安排。 7.2 项目建设内容 安置点、停车场、三根街、花卉苗木产业用房、园林总部等工程的建设。 7.3 项目建设进度 7.3.1项目立项 2010年7月28日——2010年8月28日 7.3.2规划设计 1、村民安置第一部分单体建筑设计：2010年8月10日——2010年10月10日。 2、总体规划设计：2010年8月5日起——2010年10月5日 3、起步功能修建性详细规划：2010年8月5日——2010年11月5日 4、起步功能（金台村区域“三根街”、清江村区域“园林总部”）单体建筑设计、市政等配套设计：（动工部分）：2010年11月5日——2011年2月5日 5、总体修建性详细规划：2010年8月5日——2011年4月5日 6、总项目建筑单体设计、景观小品设计等：2011年4月5日——2012年4月5日 7.3.3村民安置（金台村） 1、2010年10月5日——2011年10月5日，安置房建成15000m2。 2、2011年10月5日——2012年10月5日，安置房建成20000 m2。 3、2012年10月5日——2013年10月5日，安置房全部建成。 7.3.4花木产业实施 1、花木投入产出分析表 序号 品名 回收年限（年） 占地（亩） 投入（万元） 产出（万元） 估计利税（万元） 劳动力（人） 培育技术工人（人） 备注 1 银杏 5 155 7750 15500 7750 44 4 　 2 桂花 5 393 11790 23580 11790 112 11 　 3 香樟 5 300 600 1200 600 86 9 　 4 天竺桂 5 100 200 400 200 29 3 　 5 樱花 5 200 200 400 200 57 6 　 6 广玉兰 5 50 150 300 150 14 1 　 7 白玉兰 5 50 150 300 150 14 1 　 8 黄桷树 5 100 3000 6000 3000 29 3 　 9 梧桐 5 50 100 200 100 14 1 　 10 皂荚树 5 100 6000 12000 6000 29 3 　 11 朴树 5 100 4000 8000 4000 29 3 　 12 柳树 5 100 500 1000 500 29 3 　 13 羊蹄甲 5 100 400 800 400 29 3 　 14 石榴 5 10 300 600 300 3 1 　 15 贴更海棠 5 18 18 36 18 5 1 　 16 腊梅 5 10 10 20 10 3 1 　 17 红枫 5 200 600 1200 600 57 6 　 18 高级樱花 5 20 40 80 40 6 1 　 19 木芙蓉 5 10 20 40 20 3 1 　 20 红叶李 5 10 10 20 10 3 1 　 21 黄花槐 5 20 30 60 30 6 1 　 22 紫薇 5 20 20 40 20 6 1 　 23 茶花 5 100 100 200 100 29 3 　 24 兰花 5 189 567 1134 567 54 5 　 25 室外盆景 5 225 2250 4500 2250 64 6 　 26 地被苗木 5 100 30 60 30 29 3 　 27 温室科技产品 5 100 30000 60000 30000 29 3 　 28 园艺果木及珍稀植物 5 100 1000 2000 1000 29 3 　 29 蔬菜中草药野菜 5 300 200 400 200 86 9 　 30 合计 　 3230 70035 140070 70035 923 95 　 2、第一年投入计划（2010年10月5日——2011年10月5日） 序号 品名 回收年限（年） 占地（亩） 投入（万元） 市值（万元） 估计利税（万元） 劳动力（人） 培育技术工人（人） 备注 1 银杏 5 75 3875 3800 -75 10 1 　 2 桂花 5 198 5895 6100 205 20 2 　 3 香樟 5 150 300 400 100 15 2 　 4 天竺桂 5 50 100 120 20 7 1 　 5 樱花 5 100 100 120 20 12 1 　 6 广玉兰 5 25 75 80 5 3 0 　 7 白玉兰 5 25 75 80 5 3 0 　 8 黄桷树 5 50 1500 1500 0 5 1 　 9 梧桐 5 20 40 40 0 2 0 　 10 温室科技产品 5 10 3000 500 -2500 20 10 　 11 园艺果木及珍稀植物 5 20 100 120 20 6 2 　 12 蔬菜中草药野菜 5 100 50 60 10 29 10 　 　 合计 　 823 15110 12920 -2190 131 30 　 3、第二年投入计划（2011年10月5日——2012年10月5日） 序号 品名 回收年限（年） 占地（亩） 投入（万元） 市值（万元） 估计利税（万元） 劳动力（人） 培育技术工人（人） 备注 1 银杏 5 75 3875 3800 -75 10 1 　 2 桂花 5 198 5895 6100 205 20 2 　 3 香樟 5 150 300 400 100 15 2 　 4 天竺桂 5 50 100 120 20 7 1 　 5 樱花 5 100 100 120 20 12 1 　 6 广玉兰 5 25 75 80 5 3 0 　 7 白玉兰 5 25 75 80 5 3 0 　 8 黄桷树 5 50 1500 1500 0 5 1 　 9 红枫 5 100 200 220 20 2 0 　 10 温室科技产品 5 30 9000 1500 -7500 60 50 　 11 园艺果木及珍稀植物 5 40 200 240 40 22 8 　 12 蔬菜中草药野菜 5 200 100 120 20 28 10 　 　 合计 　 1043 21420 14280 -7140 187 76 　 4、第三年投入计划（2012年10月5日——2013年10月5日） 序号 品名 回收年限（年） 占地（亩） 投入（万元） 产出（万元） 估计利税（万元） 劳动力（人） 培育技术工人（人） 备注 1 皂荚树 5 100 6000 5800 -200 29 3 　 2 朴树 5 100 4000 4000 0 29 3 　 3 黄花槐 5 20 30 27 -3 6 1 　 4 紫薇 5 20 20 20 0 6 1 　 5 茶花 5 100 100 120 20 29 3 　 6 兰花 5 189 567 720 153 54 5 　 　 温室科技产品 　 50 15000 2500 -12500 50 30 　 　 园艺果木及珍稀植物 　 50 2500 2500 0 30 15 　 　 蔬菜中草药野菜 　 100 50 60 10 30 15 　 7 室外盆景 5 225 2250 2250 0 64 6 　 8 地被苗木 5 100 30 30 0 29 3 　 　 合计 　 1054 30547 18027 -12520 354 84 　 5、第四年投入计划（略） 7.3.5三产实施 1、2011年2月5日——2011年3月5日，建设起步项目动工。 2、建设起步项目实施方案三选一（建成时间均为两年），2011年1月5日前确定。 A、金台村“三根街”起步扩展为金台村IT大道北侧，综合面积1000亩。 B、金台村“三根街”起步扩展为金台村清水河沿岸，综合面积1000亩。 C、清江村IT大道两侧“园林总部经济”和金台村“三根街”先后起步，综合面积1000亩。 3、“三根街”（暂名）实施计划 A2010年8月15日前后（村规通过基础上），联合省市旅游局、成都市文化局、四川省文化研究中心、郫县旅游局（旅游局已计划本项目村规通过后，邀请省市旅游系统专门就本项目旅游定位进行研讨论证）、文化局等单位和成都市“宽窄巷子”策划人杨健鹰先生等著名城乡策划专家，对“三根街”与“宽窄巷子”结成城乡姊妹品牌的条件和要求进行细化，并在2个月内拿出相关各方基本认可的策划方案。 B、根据策划方案，项目组织川西农耕建筑文化专家及西南交大建筑设计学院（针对田园成都街）、南宋农耕建筑文化专家及中国（杭州）美术建筑艺术学院（针对田园杭州街）、京穗农耕建筑文化专家及清华大学建筑设计学院和深圳大学建筑设计学院（针对田园京穗街）、四川农大及农科院有关园艺蔬菜专家对“三根街”进行联合规划、建筑、景观、一产产业设计，2011年2月5日前完成。 C、2011年3月5日，完成动工前准备工作。 4、“园林总部”（暂名）实施计划 A、2010年8月15日后（村规通过基础上），由县两带领导小组组织农业总部规划区段的联席会议，确立农业总部经济区的建设方针及视觉定位。 B、根据两带领导小组针对“农业总部区”的宏观定位，项目邀请总部经济建设专家和同济大学、中国美术学院、四川农科院园艺所著名的规划设计专家进行建筑及景观园林设计，2011年2月5日前完成。 C、2011年3月5日，完成动工前准备工作。 5、2011年3月5日——2012年3月5日：首期综合面积1000亩展开，完成投资3.99亿元 6、2012年3月5日——2013年3月5日：首期综合面积1000亩基本建成，二期综合面积1000亩初步展开，完成投资5.92亿元。 7、2013年3月5日——2014年3月5日：二期综合面积1000亩基本建成，三期综合面积1500亩初步展开，完成投资6.94亿元。 8、2014年3月5日——2015年3月5日：三期综合面积1500亩基本建成，剩余综合面积全面铺开，完成投资5.17亿元。 第八章　组织机构 8.1项目法人 成都市蜀都-乡村国际投资建设总公司（暂名，未注册前，由浙江正源公司或已注册的成都蜀邑绿化公司代理，注册后更改）。 8.3组织机构 成都市蜀都-乡村国际投资建设有限公司董事会选举朱进杰先生为董事长，公司下设设计公司（上海注册）、园林绿化公司、成都景宽裕农业发展有限公司、装修景观工程公司、建筑材料公司、广告公司等配套子公司及若干项目公司。 第九章 劳动定员 9.1工作制度 交易中心建成后，劳动用工严格按《劳动法》的有关规定办理用工手续，订立用工 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 和制度。工作人员全年工作日为300天，每天工作8小时，单班制，特殊工种实行三班制。 生产设备采用单班工作制，设备年工作时数为1910小时。 9.2劳动定员 新招人员构成情况如下： 管理人员（一、三产）： 30人 技术人员（一、三产）： 20人 服务人员（三产）： 900人 搬运、装卸运输人员（一、三产）： 50人 一产工作人员 1000人 合计： 2000人 同时，将带动外部20台车辆运输，给当地安置临时工作人员50人，也给周边第三产业带来巨大的经济效益和社会效益。 第十章 环境保护、卫生、消防、节能措施 在本项目建设过程中，将严格按国家环境保护“三同时”的要求来做，遵守有关建设项目的职业安全健康安全卫生、消防等法律法规，同时采取相应的节能降耗措施。 10.1环境保护措施 10.1.1有害废水 本项目的生产过程中不产生有害废水。 10.1.2有害废气 本项目再经营过程中会产生少量的废气，餐饮业在经营过程中产生的废气，采用大气排风稀释等治理措施，达到环保标准后高空排放，既能保证操作环境的安全与卫生， 又可使周围的环境不致受到污染。 10.1.3废品、废水和废渣 对于经营过程中产生的废品、废水、废渣，本公司将对其进行集中回收处理，可减少对环境的影响。 10.1.4噪声 本项目的空调机组、制冷机组、空压机等在设计选型时，尽量选用低噪声设备。在安装时采用减震、降声、吸声措施，保证工作区及环境噪声符合标准。空调机组、空压机等噪声较大的设备在有隔声措施的隔间内。 10.2职业安全卫生措施 10.2.1采用合理的生产组织，先进的生产流程及生产技术，将危险和有害因素降至最低程度。 10.2.2生产经营中产生有害气体和较大热量的工艺设备设局部排风装置，保护生产工人的身体健康。 10.2.3生产经营场所设有集中空调，其它工作区域设舒适性空调，改善工人劳动条件。 10.2.4产生高电压后及辐射危害的设备远离操作工人。高电压设备装设电气安全防护和联锁装置。高压、高频设备附近设置明显的警告装置和安全标志。所有用电设备均设有可靠的安全接地，设短路保护、过电流保护，保证用电安全。 10.2.5产生噪声较大的设备设单独隔间，采取隔音、吸音措施，尽量减小噪声干扰危害。 10.2.6生产经营出入口设有应急照明，安全通道供疏散使用。发生事故时，人员可迅速撤离。 10.2.7对风机、泵等设备产生的噪声都采取一系列降低噪声措施，如选用低噪声设备，采用减震基础，消声器等保证室内噪声符合国家规范要求。 10.2.8建筑装饰材料选用环保型材料，避免在室内产生辐射和释放有害气体。 10.3消防 10.3.1生产工艺性质，本项目生产经营用房的火灾危险性类别为乙类，建筑物耐火等级为二级。 10.3.2生产经营用房内设符合规范的消防通道，并配备室外消防给水管网、室外消防栓。 10.3.3生产经营用房内设置疏散通道及疏散门，并有安全疏散标志。 10.3.4选用安全可靠的电器设备和材料，材料的导线截面留有充分余量。 10.3.5各种建筑材料、动力管材、空调管材及保温材料都选用非燃或难燃材料。 10.3.6生产经营用房设有24小时火警值班室，火警广播及直通电话。 10.3.7生产经营用房内设火灾报警装置，事故排风装置和室内消火栓。 10.3.8采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，放电时间不少于20分钟。 10.4节能 10.4.1择既能满足工艺要求又节约能源的动力设备和工艺设备。 10.4.2工作照明采用分散开关控制，选用高发光率的照明灯具。 10.4.3采用节能型变压器，变压器室内设有电容补偿柜，使功率因素不低于0.9。 10.4.4动力使用设计量仪表，监控能源消耗。 10.4.5建筑设计中采用优质保湿材料与密封性能好的门窗，减小能源损耗。 10.4.6在冷、热媒的输送管道上采用保温隔热性能高的材料。 第十一章 投资估算和资金筹措 11.1 投资估算 蜀都乡村国际计划投资22亿元，其中一期工程投资3.99亿元，投资估算如下： 投资估算表 投资项目 投资总额（万元） 一期投资额（万元） 综合用地1000亩 120000 20000 道路桥梁建设 6000 1300 安置点建设 5000 1250 产业项目（花卉苗木） 70035 15110 内路面硬化 300 100 围墙围栏10000米 200 30 绿化线路管线维修 300 300 大门及传达室 100 50 安置点及产业区配套建设 15000 900 电力、消防、给排水、通讯服务建设 2000 500 观光及产业用车 200 100 水系沿线改造 500 100 电子屏及信息设备 200 100 其他费用 500 100 合计 220335 39940 11.2资金筹措 蜀都乡村国际投资主要由总公司自有资金和浙商游资组成分别为30%和40%，投资共计220335万元，拟申请低标准银行贷款66100万元，企业自筹资金154325万元。 其中：第一期工程39940万元，自筹27958万元，申请银行贷款11982万元。 11.3流动资金估算 流动资金估算采用分项详细估算法.参照行业平均先进水平, 可计算出需铺底流动资金6000万元。 11.4资本金 本项目固定资产投资自筹148325万元，流动资金自筹6000万元，合计自筹154325万元，占总投资的70%，符合国家关于资本金比例的要求。 第十二章 综合效益分析 12.1经济效益 经济效益：项目建成后，可带动周边乡镇扩大3000亩以上花卉苗木种植面积，花卉苗木年产值18540万元以上，年增收2200万元以上，项目基地可带动农户100户、300人从事花卉苗木种植，可以带动第三产业年产值26300万元以上，年增收1800万元以上,基地人平年增收2000元；新增税金2000万元。通过一、三产业的结合，提高了一产的产品的附加值，在一产良性发展的同时又为发展三产提供了良好的环境和三产的原料。同时项目产业经济形态在大成都地区已具备相当影响力。 12.2社会效益 由于项目定位高端产业，建成后，将极大地提升郫县乃至成都的乡村旅游高度，并由此大大增强其在全国的知名度和影响力 通过五年的努力，修建村民集体产权房7500 m2，增加属地村民就业700人，周边村民就业100人，其他就业400人，完成新型农民转型培训370人。培育农民专业合作组织1—2个，50人以下农民专业合作组织2个以上，带动跨镇村农民专业合作组织1个。 12.3生态效益 保护了项目区内的非保护林盘，提高了森林覆盖面积，同时花卉苗木的种植对控制水土流失、减少盐碱化面积、改良土壤都有了一定的帮助，种植花卉苗木还能起到绿化净化空气、美化环境、培肥地力的作用，具有良好的生态效益。通过产业的项目的深入进行，项目为周边还能提供更好的生态环境。 12.4项目预期效果的持久性分析 按计划连续实施几年，一可提高郫县现代农业产水平，二可促进花卉苗木产业化，三可保护环境，四可带动整个郫县三产的的发展，同时对于现代农业的可持续性发展具有重大的现实意义。 第十三章 环境影响与评价 13.1项目建设对环境的影响 提倡最大化利用资源和最小化排废，提倡重复使用，回收利用。可以实施园区生活垃圾分类，对有机、无机，有害、无害物质分别再利用以达到最小排出和最大化利用。又如，在园区中实施中水系统，配备循环水净化装置，循环重复使用再生水资源，收集和利用污水、雨水、流动景观水改善气候环境。 13.2环境保护措施建议 1、提高绿化覆盖率。 提高绿化覆盖率是经济而有效的生态防护措施。如从生态学和植物生态习性原理出发，充分利用植物的生态习性以及抗污染、杀菌、滞尘、降温等功能，形成观赏型、防护型、经济型的“生态墙”，使围墙在功能上产生质的飞跃，起到改善生态系统的环保功能；每隔几个车位种植树冠较大的乔木以遮挡阳光，地面铺砌植草砖，尽可能地增加绿地面积的“绿色停车场”，能有效地改善其生态环境。 2、排水措施与雨水滞留并重。 围绕水这一重要的生态环境因子进行的生态修复工程可产生事半功倍的效果。如在不影响使用功能的前提下，尽量多地使用透水、透气性好的嵌草铺装地面，代替整体的水泥或沥青铺地，使大部分硬地变成半绿半硬的生态型的中性铺装场地，可增加雨水的滞留与渗漏，调节空气湿度；减缓绿地坡度，降低雨水径流速度，为雨水的下渗创造条件；在绿地雨水汇流处设立沙石坑、滞水井截流和储存雨水等生态措施。   第十四章 结论和建议 14.1可行性研究结论 蜀都-乡村国际经以上可行研究分析表明，该项目成都市建设世界性现代田园城市暨郫县IT大道和沙西线两带总体规划，项目区域在成都市上风上水位置优越，一、三互动产业类型丰富、独特，又在九黄旅游线上，不可多得，花木产业前景远大，对国内外游客具有潜在的较大的吸引力，市场前景乐观。项目财务内部收益率为16%，投资回收率 6年，投资年利税率12 %，财务效益较好。因此，蜀都-乡村国际开发项目可行。 14.2问题与建议 区域化、规模化经营理念中，政府与企业相互理解支持和认定的问题 随着成都世界性现代田园城市暨郫县IT大道与沙西线现代农业示范两带的建设，郫县的城乡一体化和现代农业产业都将有大的跨越。以龙头企业带动区域化、规模化、现代化和增长极建设等方式迅速提升产业综合竞争力已经是政府和企业的共识。只是因为处于第二次改革和经济发展方式转型初期，大环境处于调整期还很不稳定，政府愿意给龙头企业大的发展空间，但对其投资决心、投资实力、投资方法的需要一个认可；龙头企业需要大的发展空间，但对政府的政策方向、支持力度以及市场论证也需要一个认定。这些都需要双方的真诚、智慧和实际行动。建议政府和企业多多相互理解和支持，在方法上尽量大区域整体规划、分布实施、同一招商、归口管理。同时，一定要避免重复建设。 农村集体建设用地的成本核算问题 农村集体建设用地的成本核算，郫县现有的政策比较模糊，虽然有一个只计算实际成本的原则，但究竟按什么样的标准，一般由属地镇村提出方案，各地地区差异和核算方式多样，企业比较难以适从，建议县里能否就此有个区域核算基本标准，同时指定专门组织监督审查裁决。 外商和港澳台商居住用地问题 本项目将会有一定数量的海外和我国港澳台投资经营技术人员进驻 历史建筑及景观复原 就地使用基础建设材料问题 农用地流转土地优惠政策问题 目录 1第一章 项目概况 4第二章 项目建设的必要性和可行性 7第三章 市场分析及预测 10第四章 项目选址与规模 11第五章 项目总体方案 18第六章 低碳经济 19第七章　 项目建设实施进度 25第八章　 组织机构 26第九章 劳动定员 27第十章 环境保护、卫生、消防、节能措施 29第十一章 投资估算和资金筹措 31第十二章 综合效益分析 32第十三章 环境影响与评价 33第十四章 结论和建议 可行性研究 HYPERLINK "https://baike.baidu.com/item/%E6%8A%A5%E5%91%8A" \t "_blank" 报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 分类：可行性研究报告可以细分为： 按不同标准可研报告中涉及项目分类 1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。 2、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告。此文件是根据《中华人民共和国行政许可法 》和《中华人民共和国国务院令 》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。 3、用于银行贷款的可行性研究报告。商业银行在前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。 4、用于申请进口设备免税。主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。 5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告。企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。 在上述五种可研中，2、3、4准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，其中甲级资质最高，全国具备工程咨询甲级资质的单位有几十家. 主要内容：各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容： 1.投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。 2.技术的可行性。 主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。 3.财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。 4.组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。 5.经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。例如： 首先，从经济效益上讲，而本系统的开发，为统计人员工作效率带来了一个质的飞跃. 第一，本系统的运行可以代替人工进行许多繁杂的劳动； 第二，本系统的运行可以节省许多资源； 第三，本系统的运行可以大大的提高统计人员的工作效率； 其次是，从所需投入来讲，对于一个中小型的图书馆管理系统来说，他的投资成本是十分的低。应该不会超过5000元。 所以，此系统在经济上也是可行的。 6.社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。 7.风险因素及对策。主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。 一般可行性研究报告的主要内容和要求如下： （一）基本情况：中外合资经营企业名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模；合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍；企业总投资、注册资本股本额（自有资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本交纳期限）；合营期限、合营方利润分配及亏损分担比例；项目建议书的审批文件；可行性研究报告的负责人名单；可行性研究报告的概况、结论、问题和建议。 （二）产品生产安排及其依据。要说明国内外市场需求情况和市场预测的情况，以及国内外当前已有的和在建的生产装备能力。 （三）物料供应安排（包括能源和交通运输）及其依据。 （四）项目地址选择及其依据。 （五）技术装备和工艺过程的选择及其依据（包括国内外设备分批交货的安排）。 （六）生产组织安排（包括职工总数、构成、来源和经营管理）及其依据。 （七）环境污染治理和劳动安全保护、卫生设施及其依据。 （八）建设方式、建设进度安排及其依据。 （九）资金筹措及其依据（包括厂房、设备入股计算的依据）。 （十）外汇收支安排及其依据。 （十一）综合分析（包括经济、技术、财务和法律方面的分析）。要采用动态法和风险法（或敏感度分析法）等方法分析项目效益和外汇收支等情况。 （十二）必要的附件。如合营各方的营业执照副本；法定代表人证明书；合营各方的资产、经营情况资料；上级主管部门的意见。 报告特点 1．科学性 可行性研究报告作为研究的书面形式，反映的是对行为项目的分析、评判，这种分析和评判应该是建立在客观基础上的科学结论，所以科学性是可行性研究报告的第一特点。某地地铁在规划时，简单依据公安局的户籍人口数据，设计的地铁运能与实际流量完全不符，造成严重失误，这就是缺乏科学性的教训。可行性研究报告的科学性首先体现在可行性研究的过程中，即整个过程的每一步部力求客观全面。其次，科学性体现在分析中，即用正确的理论和依据相关政策来研究问题。其次是体现在对可行性研究报告的审批过程中，这种审批过程，对科学的决策起到了重要的保证作用。 2．详备性 可行性研究报告的内容越详备越好。如果是关于一个项目的报告，一般说来，应从它的自主创新、环境条件、市场前景、资金状况、原材料供应、技术工艺、生产规模、员工素质等诸多方面，进行必要性、适应性、可靠性、先进性等多角度的研究，将每一种数据展现出来，进行比较、甄别、权衡、评价。只有详尽完备地研究论证之后，其“可行性”或“不可行性”才能显现，并获得批准通过。 3．程序性 可行性研究报告是决策的基础。为保证决策的科学正确，一定要有可行性研究这么一个过程，最后的获批也一定要经过相关的法定程序。在写作上，有些需要加上封面，按照不同的内容性质而分章分节地逐一说明。这些程序性的要求和处理手法，是可行性研究报告的一人特色。 报告用途 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。 可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法。整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。中国产业竞争情报网认为，根据结论的需要，以增强可行性研究报告的说服力。 可行性研究报告是项目建设论证、审查、决策的重要依据，也是以后筹集资金或者申请资金的一个重要依据。可行性研究编写时要注意数据方面的真实性和合理性，只有报告通过审核后，才能得到资金支持，同时也能为项目以后的发展提供重要的依据。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。 可行性研究报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。 网络上也有很多，在进行学习的时候一定要知道其用途再进行撰稿，否则项目文稿不对应就可能浪费时间了。 编制前需要准备的材料 1、企业概况 企业名称、公司性质、法人、联系方式、注册资金、经营范围、企业简介及近3年财务经济状况。 2、项目概况 项目名称、项目性质、项目建设地点、项目起止年限、建设规模及内容；项目建设背景、项目战略规划、市场定位、资源优势及有利条件。 3、项目资金情况 项目总投资、建设投资、流动资金。（总投资、固定资产投资、流动资金等是否有限制）资金来源及筹措方案（自筹、申请国家补贴、贷款） 4、项目产品方案 产品方案、产量、用途、产品特点，质量指标及预计售价。 5.工艺方案 生产工艺综述、工艺流程图、工艺简述、项目产品专利情况 6.原辅料及其燃料动力消耗 项目产品原辅料消耗量、质量要求、运输方式、储存方式、周转周期、最大储量、原辅材料价格及物料平衡、水平衡。 7.设备选型 设备来源、规格、型号、价格、功率、设备优势及特点简述。 8、土建部分 项目占地面积，建、构筑总建筑面积，道路及停车场地面积、绿化面积、容积率、绿化率等等技术指标。 土地来源方式及价格、土地权属性质及使用年限，是否存在拆迁问题。 总体规划、建筑方案及结构形式、项目所在地的区域位置图、建筑总平面布置图。 9、公用工程方面 1、供电电源基本情况（变电站名称、电压等级、线径规格、输电距离等）电价； 2、水源基本情况（取水点地名、枯水期最小流量、水质、取水方式、输水距离等）水价； 3、外部交通及通讯状况 4、水、电、燃气价格及供应情况及公用工程说明（消防系统、供暖系统、配电室、空调系统）及主要设备明细表。 10、项目安排 项目组织机构设置、劳动定员情况及数量、人员工资、工作天数及班制。项目建设期和项目计算期。 11、财务方面 项目预计收入基本情况。 12、相关图件 1、项目地理位置图 2、项目总体规划平面布置图 3、项目主要土建工程平面设计图 4、其他相关图件 13、业主特殊要求 不确定性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。 根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。 （一）盈亏平衡分析 （二）敏感性分析 1、分析和确定可行性研究报告敏感性因素和不敏感性因素--所谓敏感性因素即稍有变动就会引起投资效益指标的明显变动的因素；不敏感性因素则是变动时只能引起投资效益指标的一般性变动，甚至看不出什么变动的因素。 2、了解可行性研究报告投资项目的风险程度--为使项目决策人员了解项目的风险程度，需从不确定因素中找出那些对项目投资效益有重大影响、并在前期和投产期可能发生较大变动的敏感性因素，在根据敏感性因素的变动幅度，分别计算净现值或内部收益率指标，以便决策者通过各方案敏感性程度的对比，采取对策给予控制--选择敏感性小或风险小的方案为项目投资方案； 3、明确影响可行性研究报告决策者要素间的关系--由于在敏感性分析时，要假定除敏感性因素存在依赖关系的要素，应在分析计算过程中充分注意到诸要素间的依存关系，对与敏感型因素存在依赖关系的要素，应在分析计算过程中充分反应出来； 4、分析可行性研究报告投资项目的临界承受力，即通过分析评价指标对该因素的敏感程度来分析该因素达到临界值时项目的承受能力。 在此，可行性研究报告对某种因素的敏感程度一般常用两种方法表示： 1、列表法：把敏感型因素按一定比例变动时引起评价指标的变动幅度用数据列表显示出来； 2、敏感性分析图：用曲线表明评价指标达到临界点（如内部收益率等于基准收益率）时允许某个因素变化的最大幅度，即极限变化（若超过此限项目不可行情况）。 通常人们将产品价格、产品产量、主要原材料或动力价格、建设投资、汇率、固定资产投资、建设工期等作为考察的不确定因素，对其有影响的经济指标有净现值、折现值、还本期和内部收益率等。 44