国外住房共有产权制度及对我国的启示

住宅与房地产 【文章编号】1006—3862(2010)03—0114—07 国外住房共有产权 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 及对我国的启示 莫 智 邓小鹏 李启明 (东南大学建设与房地产研究所，江苏南京，210096) 【摘要】本文从共有产权的基本概念入手，介绍了共有产权制度在英国、美国和澳大利亚的发展概况。从住房形式、保障对象、 产权分配和组织机构等方面解释其具体做法。通过总结三国的模式，在共有产权形式、独立的管理机构=和保障性延续方面提 出了对我们有益的启示。最后提出了完善我国住房共有产权制度的建议。 【关键词】共有产权；经济适用住房；住房保障 【中图分类号】F293．31 【文献标识码】A 在很长一段时期内，我国的经济适用房一直是 采取只售不租的供应方式，直到2004年的《经济适 用房管理 办法 鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载企业年金办法下载企业年金办法下载 》出台，才提出实行租售并举，鼓励房 地产开发商建设用于出租的经济适用房。江苏省在 2006年率先在全国进行了试点，无锡、连云港、姜 堰、高邮、苏州5市已经开始实施“先租后买”租售 并举的“产权共有”模式。广东、北京、四川、山东、 浙江等省的部分城市也在酝酿或开始行动。 实际上，财产的产权共有在世界各国广泛存在， 如在占有的先后上存在分时共有和同时共同。后者 又可分为共同共有和按份共有等。目前，英国、美国 和澳大利亚等发达国家在住房供应政策中都有一种 共有产权的形式，即各方通过共同出资购买一套住 房并且因此享有一定份额的产权，从而减轻了住户 单方一次性购买的经济压力。我国部分地区试点的 经济适用房共有产权模式同属此类。国内由于实践 晚，对国外该领域的尚不多见。因此，研究和 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 国 外的制度无疑能够打开我们的思路，对完善和指导 我国的政策实践大有裨益。 两个以上的民事主体所共有。但本文所讨论的共有 产权制度，出发点并不是讨论法律上的产权共有关 系，而是住户获得住房的方式或者说一种保障性住 房的形式。例如，在公寓住宅中，各户拥有自己独立 的专有部分的所有权，对于公共部分则享有共有权， 这通常是明确的，属于区分所有权的研究范畴，而笔 者关注的则是政府如何通过多方共有这一产权形 式，解决保障对象支付能力的不足以获得住房尤其 是其专有部分产权的问题。 对作为我国现行住房保障制度主体的经济适用 房而言，土地的划拨性质使住户获得的只是有限产 权，从住房加土地整个资产的角度看，住户和国家就 形成了一种共有产权关系，而土地价值其实并没有 对住户购买经济适用房构成障碍。若只考虑地上建 造的房屋，那么国家和个人合作出资购买，则构成了 另一种共有产权，即房产上的共有产权。此时即使 将土地投资考虑进去，国家与个人依旧是共有产权， 这就是上述提到的经济适用房租售并举中形成的共 有产权。 1 共有产权辨析 2 国外制度概览 我国的共有产权住房，是指住房财产在法律上 为多个个体组成的共同体所有，共同体内每一个成 员都分享这些权利⋯。我国的民法和物权法在“一 物一权”基础上，都认可一个所有权可以由两个或 基金项目：本文系教育部人文社会科学基金项目(编号： 09YJCZH014／09YJA790035)的阶段性成果。 114 2．1 英国 2．1．1共有产权制度 在国外，英国住房的共有产权制度最为典型，因 此做重点介绍。对应的住房形式包括共有产权房 (sharedownershiphousing)和共享权益房(shared equityhousing)，后者与美国的有限权益房(1imited equityhousing)类似。 城市发展研究17卷2010年3期UrbanStudiesV01．17No．32010 万方数据 荚 智等：国夕}住房共有产权制度及对我国的启示 嵌皂与房地产 英国住房的共有产权(sharedownership)，是政 府对有一定购房支付能力，但又难以在市场上承担 全部购房开支的部分群体设计的一种分阶段购买住 房的方式(staircasingup)。其所谓共有产权住房， 允许购房人根据其支付能力出资购买住房协会所拥 有住房的一定份额的产权(可使用抵押贷款)，通常 在25％一75％，与住房协会共同拥有各自比例的住 房产权。购房人对住房协会持有的产权部分支付优 惠租金，租赁年限为99年，并可在具备能力后逐步 申请购买剩余的产权¨1。当然，如果住户因为自有 产权份额较大，而收入下降导致其自有部分贷款还 款负担过重的，还可以申请降低份额，即向住房协会 出售一定比例的产权。 2．1．2政策背景与现状 英国目前推出的共有产权住房源于1980年启 动的“共有产权 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ”。主要目的一是解决保障对 象范围的扩大和补贴资金有限的矛盾，腾出更多的 公共廉租房；二是为建设更多的住房准备资金；三是 减轻家庭住房开支负担。2006年后，为了结合“共 有产权计划”和“居者有其屋计划”(Homebuy)各自 的优点，进一步扩大保障规模并减少公共开支，英国 政府又推出了“新居者有其屋计划”(New Homebuy)，以此来资助大约10万个家庭在2010年 之前拥有自己的住房。它由3项目子计划组成，包 括“社会住房购买计划”(SocialHomeBuy)，“新建住 房购买计划”(NewBuildHomeBuy)和“公开市场购 买计划”(OpenMarketHomeBuy)。相关的具体内 容如下表1所示。 衰l 英国低成本住房所有计划 实施时间 计划 保障对象 1980--2006．3(常规模式) 1992--1999(市场自助模式) 共有产权计划(Sharedownership) 东部地区、伦敦的重要职业人士(keyworker)和首次购 房者 1990--2006．3 居者有其屋计划(Homebuy) 社会住房购买计划(SocialHomeBuy) 公共住房租户(existingsocialtcntttlt)，这些人不够资格享 2006．4一 受后边两项政策，但又没有能力去购买自己的住房者 新建住房购买计划(NewBuildHomeBuy)东部地区、伦敦的重要职业人士(keyworker)和首次购 公开市场购买计划(OpenMarketHomeBuy)房者 根据有关统计资料显示，截至2005年3月31 日，英国总共有超过113家住房协会提供共有产权 住房制度的服务，平均每个住房协会拥有640个家 庭的部分产权。2005年当年有5300多个此类住房 出售，平均每个家庭首期的产权份额为47％[3J。 2．1．3实施计划与做法 ■“共有产权计划”与“新建住房购买计划” 根据住房来源分为常规模式(Conventional SharedOwnership，CSO)和市场自助模式(Do．it— yourselfSharedOwnership，DIYSO)两种。前者由住 房协会新建或翻修其拥有住房并租售给住户，同时 被允许在部分住房紧缺地区对住户购买的产权份额 设置上限以控制旗下的房源；后者住房来源为市场 上的私有住房，实行按套补贴，施行的时间较短，其 余同前者。2006年以后，“共有产权计划”被“新建 住房购买计划”取代，做法类似。 ■“居者有其屋计划”与“公开市场购买计划” “共有产权计划”的做法均属于半租半买，产权 共有。于此相区别的是20世纪90年代推行的“居 城市发展研究17卷2010年3期UrbanStudiesVoi．17No．32010 者有其屋计划”中设计的“共享权益”模式(shared equity)。在这个计划中，住房协会向住户提供从住 房公司获得的无限期免息的权益贷款(equity loans)，额度为所购买的市场住房价值的25％(在威 尔士为30％且部分地区可达50％)，其余的购房款 通常由住户申请住房抵押贷款实现∞。该政策的保 障对象必须是住房协会或地方政府住房的租户，或 者符合廉租房要求并且列入了地方政府的轮候名 单。享受该政策的住户，只要将住房重新上市，就必 须一次性补交全部的免息贷款，且所借25％份额对 应的价值为出售当时住房的市场价值。政府调查的 数据显示，从1997至2006年超过8万户家庭采用 共享权益模式解决其住房H】。2006年后，“居者有 其屋计划”被“公开市场购买计划”取代，做法类似。 一社会住房购买计划 鼓励租户购买其目前租住房屋的完全或部分产 权。购房人可以先支付至少25％的产权。政府鼓 励出租房屋的房东来参与这项计划，并给予一定的 优惠条件。价格可以优惠，购买的份额越多，打折的 115 万方数据 住宅与房地产 莫 智等：国外住房共有产权制度及对我国的启示 程度越大。对于剩余部分的产权，购房人每年按剩 余产权价值的2．75％到3％的比重交纳租金。购房 人要按当期的市场评估价格来购买剩余部分的产 权。 2．1．4共有产权和共享权益的比较 在管理方面，两者最大区别是共享权益模式不 存在租赁关系，没有租金的概念，管理上更加简单； 共有产权模式则进行租金补贴。实际上，贷款机构 出资结构 房屋价值 所有权结构 使用期内 住房支出 的租金收入被提供权益在未来的溢价代替了。在产 权方面，共有产权模式下房屋产权属于住房协会 (当然还可以包含其他私营机构或者私人业主)和 住户共有∞，住户拥有不完全的所有权；而在共享权 益中，住户完全持有其房地产，拥有全部所有权，政 府出资的价值只体现在在利益分配上，一是贷款使 用费，二是所占权益出售获得的溢价。两种模式的 比较如图1所示。 物业费，水电煤气费等 ： 物业费，水电煤气费等 l 共有产权(1980s--) l 共享权益(1990s--) 圈1 共有产权与共事权益。 将共有产权和共享权益进行比较的目的，是因 为尽管两者在所有权上存在本质区别，但是在财产 权益的构成上，都是住房协会与住户按出资份额共 享。也就是说，在房屋的价值形态上相关主体的结 构都相同。既然这两种政策工具都有相同的出发 点，即希望采用共有的方式，通过在住房财产权益上 有限的补贴带动住户以及私营机构自有资金的投 入，提高住户的住房自有率，使私营机构通过分享权 益取得收益，那么这两种模式都符合我们共有产权 制度设计的初衷，因而都可以做为研究的参考对象。 2．2 美国 在美国，住房的共享权益制度在财产权利分配 上介于租赁和完全自有之间[5】。其共享权益住房 属于可负担住房(affordablehousing)蛳，面向中低收 入家庭，这是因为通过上述形式建设的住房或多或 少都享受了政府不同形式的补贴，政府进而对这些 住房的住户准入进行限制。尽管美国的共享权益住 房并没有资产权益或者所有权上按份共有的特征， 但是住户在房屋财产权利分配上的特征如购房享受 优惠，处分受到限制上与英国的制度有类似之处，因 116 此仍具有研究借鉴的价值。 2．2．1限制性契据住房(deed．restrictedhousing) 在限制性契据住房中，房屋的契据哺1中附有保 证条款(eonvenant)。房屋所有者受到该条款的约 束，按照可负担性的要求实施转让。通常保证条款 设有优先权，即非营利机构或政府部门有权优先回 购这种住房。有时，住户可以申请政府机构提供的 低息或免息的权益抵押贷款，与英国的共享权益做 法类似。只要再次转让时以规定的价格出售给符合 保障条件的住户，则贷款不需要偿还。这种贷款同 样起到了限制的作用。 2．2．2社区土地信托住房(communitylandtrusts housing) 在社区土地信托住房中，土地和附着的建筑物 产权由不同的主体持有，即住户只享有住房的所有 权和土地的租赁权，享有土地所有权的是非营利的、 具有社区背景的公司。租赁期通常为99年，其长短 决定了要保持可负担性的最短期限。场地的租约是 这种做法的核心，它规定了住房维护和抵押上的权 利义务关系，允许住户对租赁权进行调整，并可传给 城市发展研究17卷2010年3期UrbanStudie8V01．17No．32010 万方数据 莫 智等：国外住房共有产权制度及对我国的启示 住宅与房地产 其后代，但禁止转租住房。持有土地的社区住房信 托公司的成员中，有1／3为租赁土地的住户代表， 1／3为没有租赁关系的人员代表，其余为前两者选出 的人员，但必须包括部分政府部门、私人贷款机构或 者具有社区背景的组织的代表。当然，持有社区土 地的公司所持有的土地范围不仅限于某一社区，可 以更多。这种通过土地租赁关系控制可负担住房的 做法在加拿大和英国也能见到。 2．2．3 有限权益合作住房(1imitedequity cooperatives) 有限权益合作住房是合作住房的一种类型，与 零溢价合作住房(zeroequitycooperatives／palvalue cooperatives)一样，在转售的时候住户的投资份额部 分的溢价会受到限制以保持其可负担性，其中前者 受到部分限制，后者则完全不能获得溢价，这与市场 合作住房(market—ratecooperatives)形成鲜明的对 比。有限权益合作住房由政府特许的公司所有和经 营，住户只持有该公司的股份，因此住户拥有对住房 最终的控制、运营和执行的权利，但在占有和使用上 与住房公司是特殊的租赁关系，需要按月支付费用， 其中囊括了抵押贷款还款、物业税、物业费、保险费 和水电支出等⋯。 不难发现，美国的住房共享权益与英国不同：前 者是政府通过补贴获得了住房转售上的持续利益和 控制权，期限从10年到30年不等，甚至可能是永久 性的；后者属于共同出资、财产共享，并可依“显性 的”、明确的比例或份额(stake)确定转售时收益的 分配而不对价格和购买者进行限制，这使得只有首 次住户可以享受保障的待遇。 2．3 澳大利亚 澳大利亚的情况与英国类似，早在若干年前政 府就已经在西澳和北领地启动了共享权益计划并提 供资金。当然，由于国情差异使其制度设计与英美 两国存在一些差异，例如出资份额的要求、购买年限 和优惠年限等等。由私营机构主导的类似模式虽然 出现得比较晚，但比较新颖，其中的“共同所有权” 模式(CO-ownership)值得我们关注和借鉴。一项小 样本调查显示，高涨的房价是当地人选择该模式的 主要原因，并且有近一半的被调查者在购买首套住 房时希望采用这～模式而不是独立解决¨】。 城市发展研究17卷2010年3期UrbanStudiesV01．17No．32010 共同所有权模式由一家名为“PodProperty”的机 构于2006年4月在悉尼推出。它实际上代表了最 原始的一种出资共有的形态，即帮助两个或两个以 上的购房人通过共同出资购买住房，购房人的产权 关系为英美法中的“混合共有”(tenancyin common)剞。这种简单的方式之所以被专门提出是 因为其运作依靠一个提供房源、贷款和法律服务的 商业机构，实际上充当了一个使多个在社会上分散 的、有住房需求的家庭或个人进行合作购房的平台。 对于一套住房而言，常规的抵押贷款不允许分割，而 与PodProperty合作的联邦银行(Commonwealth Bank)要求合作购房的贷款个人互相充当保证人， 允许其保持各自份额贷款的独立性，选择不同的还 款进度旧J。在保障性上，首次购房住户除了免缴印 花税外，可以作为一个主体共同享受政府专门提供 的“首次购房基金”(FirstHomeOwnersGrant)支持， 每套住房即7000澳元。 注意，上述共有产权住房与我国的单位集资合 作住房不同。我国的集资房属于经济适用房的一 种，一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划 拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参 加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归 职工所有，不对外出售。产权可以归单位和职工共 有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。 3对我国的启示与建议 3．1 共有产权形式的多样化 从上述国家的经验看，共有产权形式可分为两 种。一是共有产权，由政府与住户之间或者住户与 住户之间根据出资份额分享所有权。例如英国“新 建住房购买计划”允许购房人首次购买比例一般为 25％一75％之间。日后自愿购买至100％。住房协 会持有剩余部分的产权并依此收取租金。年租金标 准为剩余部分产权价值的3％以下，最低水平的年 租金通常在2．75％。二是共享权益，住户在占用和 使用上拥有相对完整的权利，但是在处分时收益要 与政府分享，或者受到限制。在英国“公开市场购 买计划”中，购买者需通过筹集75％的住房资金，由 通过专门机构和住房协会提供，相应比例决定了房 产出售时的利益分配。美国三种基本形式的共享权 117 万方数据 住宅与房地产 莫 智等：国外住房共有产权制度及对我国的启示 益住房是按照政府控制的形式不同来划分的，在具 体的住房项目中，这些形式会相互融合。还有一类 值得关注的形式即为合作社(公司)。现代意义上 的合作住房最早出现于英国，目前已遍布瑞典、挪 威、丹麦、德国、土耳其和加拿大等国，其中在瑞典， 该形式的住房占到全国住房存量的15％。从典型 合作住房的产权上看，住户不直接拥有房屋产权。 当然上述不同国家的做法实际上并不仅限于此，不 能一概而论。 为了构建全面覆盖中低收入住房困难家庭的住 房保障体系，实现与廉租住房、经济适用房和限价商 品房之间的“无缝衔接”，我国住房保障思路从发展 方向看，应从“一步到位”转向“阶梯过渡”，从“以售 为主”转向“租售结合”，鼓励创新坚持多样化。 3．2管理机构的专业化和市场化 在英国，负责组织实施共有产权计划的住房协 会(housingassociations)@属于非营利机构。为了获 得政府投资，它与私营机构一样要向住房公司投标 申请住房建设贷款。住房协会可以进行多种经营， 但是利润要全部用于可负担住房的建设。在美国， 社区土地信托住房和有限权益合作住房的住户要与 专门的公司打交道，前者是持有土地的公司，后者则 是持有住房的公司。在澳大利亚，合作购房的住户 是通过一个能够消除住房进入壁垒的商业机构作为 中间人实现的。 虽然我国目前许多地方成立了专门负责保障性 住房建设和分配管理的机构，但仍具有行政性质。 共有产权经济适用房中单一的私有产权和国有产权 是以共有产权的形式结合在一起。政府既是社会保 障(转移支付)的接受方又是给予方，角色存在不合 理兼任，而且当权利主体之间发生产权纠纷时，我们 面临着公法调整还是私法调整的选择。若引入行政 和法律监督下、与政府住房保障职能部门保持合作 的，能自主经营的住房管理机构自然就解决了这一 问题。注意到共有产权住房与廉租房最大的区别就 是脱离了救济性，发挥市场化独立机构在融资上的 优势必然能推动共有产权住房的发展壮大。 3．3住房保障功能的延续性 对于英国的共有产权住房而言，如果住户在未 来购买了100％的产权，那么与政府就自动解除了 118 租赁关系，住户可以自由处分，包括出售。因此，一 些地区会对住户购买的产权设置上限(如80％)，当 住户出售其所有的产权时政府可以制定购买对象。 实际上无论是何种形式，政府始终保留优先回购的 权利。对于美国共享权益住房而言，由于限制了转 让的对象，因此其保持原有住房保障性的作用更为 直接。实际上，美国的共享权益住房最显著的特征 就在于其保障功能在代际上的延续性，即保障的住 户在重新出售或者让与现有住房时，必须保持其可 负担性(affordability)④，首次住户无法获得全部房 屋升值的收益。这实际上就是将部分收益让与新住 户，保证购房的开支在新住户能够承受的范围之内， 权益在前后保障户之间实现“共享”而不是英国式 的当期出资人之间的“共享”。 英国的共有产权制度施行了近30年，而美国则 更长。长期的发展使其决策者能够站在整个国家或 地区住房结构变动的背景下审视其制度设计及带来 的影响，从而指导其不断完善。共有产权住房产权 如何分配，以及其他权能，包括租赁、抵押、出售权利 如何安排，既是法律问题，也是经济问题。我国经济 适用房制度长久以来诟病颇多，在住户准入和退出 上缺乏监管，如果考虑引入共有产权则更须重视现 有问题的解决。 4我国住房保障体系构架 我国目前住房层次供应体系的调整要求廉租住 房保障面扩大至其他低收入家庭，而经济适用房则 从保障中低收入家庭转向低收入家庭。由于前者扩 面缓慢，后者建设不足，同时限价商品房刚刚起步， 因此在一段时期内，“夹心层”群体会一直存在。各 地保障性住房创新主要包括两类：一是提供可支付 租赁房或政策性租赁房；二是经济适用房租售并举， 实行共有产权制度。相比而言，前者由于只租不售， 仍带有公共性；后者则突出了让保障群体依靠自身 财富积累和支付能力的提升逐步获得现有住房完全 产权的制度安排，具有过渡性。 实际上，产权共有属于一种产权分配的形式，可 以用在任何一种住房形式上。因此对于商品房和限 价商品房，可以引入民间资本，其所有者与住户共同 持有住房的产权。对于租售并举的保障性住房，采 城市发展研究17卷2010年3期UrbanStudiesV01．17No．32010 万方数据 莫 智等：国外住房共有产权制度及对我国的启示 佳宅与房地产 用公共租赁形式还是共有产权形式，取决于未来预 期新增的“夹心层”群体的数量及其支付能力和保 障性住房建设能力。这是因为共有产权住房存量会 随着住户产权的购买而逐步下降，如果建设能力不 足，那么未来短期内就难以满足“夹心层”群体的住 房需求，易造成市场价格波动。对于目前试点的共 有产权经济适用房，采用半租半买还是先租后买，取 决于“夹心层”群体收入水平的变动速度；采用产权 共有还是权益共享，取决于政府是否需要在短期内 收回住房建设投资。 总之，推出不同形式和数量的保障性住房与住 房供应结构相关，后者又与保障人群的构成和政府 的投资计划相关。这里仅给出新时期我国住房保障 体系架构，如图2所示，具体的选择依据有赖于详细 的经济学效率分析和实际保障供需的测算。△ 保障人群 住房形式 分配形式 产权分配 中等收入及以上家庭 商品房 出售 私人产权 (可考虑共 中低收入家庭 限价房 出售 有产权) 夹心层一 一政壤性租赁房(经济租赁房、公菇租赁房) 只租不售 公有产权 其他低收入家庭 经济适用房 出售 共有产权 一共_霄产权仲J秀(半租半耍或先租后英) 租售并举 夹心层一 一政镱性租赁房 最低收入家庭 鏖租件房 只租不鲁 公有产权 圈2住房保障体系构架 【注释】 ①据住房公司1998--1999年度统计数据显示，超过半数住户选择 的商业按揭贷款额度占到住房价值75％。这意味着住户在购房 款上的首付为零。 ②在量上，住房协会和住户按出资份额共有，体现在资产价值和收 益分配上；在质上，住房协会所有的是自由保有权(freehold)，住 户享有租赁保有权(1easehold)，在英美法中都属于所有权的形 式。而在不动产占有上，前者可以永久占有，后者根据租约限定在 一定期限以内。 ③住户在清偿商业贷款前是否拥有房屋的所有权取决于贷款的类 型，如果是按揭(mortgage)，那么在清偿贷款之前归贷款的金融机 构所有；如果是抵押(charge)，则归住户所有，不发生转移。这里 的。mortgage”采用法律上的狭义定义，而不是宽泛的担保债权。 ④。可负担住房”是英国、美国、加拿大、澳大利亚等国具有保障性质 的一种综合的住房形式，与我国的“保障性住房”类似，都享受了 政府的补贴并因此面向特定的保障群体。英国在其政府文件中 对可负担住房进行明确界定．它包括公共廉租房和过渡性住房。 其共享权益和共有产权住房就属于过渡性住房。 ⑤在英美法中，多个主体在同一时间共享同一财产所有权的形式有 “联合共有权”、“混合共有权”、。夫妻共有权”等等。混合共有对 应的英译别为。tenancyincommon”，部分学者也将其翻译为“普 通共有”，它类似于大陆法中区分所有权中的按份共有。 ⑥原为工业革命时代以中产阶级为主的福利和志愿性组织，1996年 城市发展研究17卷2010年3期UrbanStudiesV01．17No．32010 改称“注册社会地产主”(RegisteredSocialLandlords，Rst^)，依靠 政府补贴，并在住房公司(housingcorporation)注册、接受其监管 和申请住房建设贷款(上文不加区分，统一使用。住房协会”这一 说法)。住房公司属于政府住房政策的执行机构，直属于社区与 地方政府部(DCLG)。 ⑦“Affordability”本质上表述的是住房与住户之间的关系，或者说住 房价格与住户支付水平之间的关系：当用于描述住房时，译为“可 负担性”；用于描述住户时，译为“支付能力”。两种说法的使用 区别在于对问题关注角度：前者表示住房的价格是否让特定的群 体负担得起；后者表示特定的住户对于满足一定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的住房是否 具有支付能力。从文中意义上看，。可负担性”可以理解为我们 所谓的“保障性”。 【参考文献】 [1]吴立群，宗跃光．共有产权住房保障制度及其实践模式研究 [J]．城市发展研究，2009(6)：7． [2]HomesandCommunitiesAgency，CouncilofMortgageLenders， NationalHousingFederation．Sharedownership：Jointguidancefor England[B]．2009：6． [3]秦虹．英国住房的共有产权制度[J]．城乡建设，2007(9)：73． [4]HMTreasury，DepartmentofCommunitiesandLocalGovernments． ReportoftheSharedEquityTaskForce[R]．2009：4． [5]JohnEmmeusDavis。NationalHousingInstitute．SharedEquity 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given，involedsharedownershipmodels，independentagencyandaffordabilityprotection．Finally，somesuggestion areputforwardonimprovingChina’Ssharedownershiphousing． 【Keywords】sharedownership；economicalandadequatehousing；housingsecurity (上接第113页) PresentSituationAnalysisofForeignInvestmentinChina’S UrbanWaterUtilities ZHOUYang 【Abstract】Inthispaper，throughanalyzedthepresentsituation utilities，respectivelysummedupthetheapplication statusofthe offoreigninvestmentinChian’8urbanwater currentmainmodessuchasBOT，TOT，and M&AofforeigninvestmentPPPmodelinChina，Swaterutilities．Pointedoutthatthroughintroductionofforeign capital，ithadverypositivefunctionstoalleviategovernmentconstructionfunds，enhancetechnology and managementlevel．improvetheinstitutionalmechanismsreformforwaterutilities，andmarketopeningup．But therewerealsosameproblems。forexample，foreigninvestors toearnhighreturnsbyusingafixedrateofreturn， guaranteedminimumrateofreturnorguaranteedminimum，etc．，sothe Chineseparty’Sinterestswereseriously damaged．Inadditional．thewaterrosetoofast，watersupplysafety，theintegrationof urbanandruralwatersupply slowly。someconsumers’service8couldnotbeguaranteed，thesefurtherledtosocialandpublicinterestsgetting harm．Besides，thegovernmentregulationnotinplace，wasalsothemainproblemintheforeigninvestmentPPP model． 【Keywords】Urbanwaterutilities；Foreigninvestment；Presentsituationanalysis 120 城市发展研究17卷2010年3期UrbanStudiesV01．17No．32010 万方数据 国外住房共有产权制度及对我国的启示 作者： 莫智， 邓小鹏， 李启明， MO Zhi， DENG Xiaopeng， LI Qiming 作者单位： 东南大学建设与房地产研究所,江苏南京,210096 刊名： 城市发展研究 英文刊名： URBAN STUDIES 年，卷(期)： 2010,17(3) 被引用次数： 1次 参考文献(16条) 1.Homes and Communities Agency;Council of Mortgage Lenders;National Housing Federation Shared ownership:Joint guidance for England 2009 2.吴立群;宗跃光 共有产权住房保障制度及其实践模式研究 2009(06) 3."Affordability"本质上表述的是住房与住户之间的关系,或者说住房价格与住户支付水平之间的关系:当用于描 述住房时,译为"可负担性";用于描述住户时,译为"支付能力".两种说法的使用区别在于对问题关注角度:前者表示 住房的价格是否让特定的群体负担得起;后者表示特定的住户对于满足一定标准的住房是否具有支付能力.从文中意 义上看,"可负担性"可以理解为我们所谓的"保障性" 4.原为工业革命时代以中产阶级为主的福利和志愿性组织,1996年改称"注册社会地产主"(Registered Social Landlords.RSLs),依靠政府补贴,并在住房公司(housing corporation)注册、接受其监管和申请住房建设贷款(上 文不加区分,统一使用"住房协会"这一说法).住房公司属于政府住房政策的执行机构,直属于社区与地方政府部 (DCLG) 5.在英美法中,多个主体在同一时间共享同一财产所有权的形式有"联合共有权"、"混合共有权"、"夫妻共有权"等 等.混合共有对应的英译别为"tenancy in common",部分学者也将其翻译为"普通共有",它类似于大陆法中区分所有 权中的按份共有 6."可负担住房"是英国、美国、加拿大、澳大利亚等国具有保障性质的一种综合的住房形式,与我国的"保障性住房 "类似,都享受了政府的补贴并因此面向特定的保障群体.英国在其政府文件中对可负担住房进行明确界定,它包括公 共廉租房和过渡性住房.其共享权益和共有产权住房就属于过渡性住房 7.住户在清偿商业贷款前是否拥有房屋的所有权取决于贷款的类型,如果是按揭(mortgage),那么在清偿贷款之前归 贷款的金融机构所有;如果是抵押(charge),则归住户所有,不发生转移.这里的"mortgage"采用法律上的狭义定义 ,而不是宽泛的担保债权 8.在量上,住房协会和住户按出资份额共有,体现在资产价值和收益分配上;在质上,住房协会所有的是自由保有权 (freehold).住户享有租赁保有权(leasehold),在英美法中都属于所有权的形式,而在不动产占有上,前者可以永久 占有,后者根据租约限定在一定期限以内 9.查看详情 10.Australian Associated Press Pry Limited (AAP) Co-ownershipthe buzz word of property 11.Robert Mowbray;Nicholas Warren Shared-equity homeownership:welfare and consumer protection issues 2007 12.伯恩哈特;伯克哈特;钟书锋 不动产 2005 13.John Emmeus Davis;National Housing Institute Shared Equity Homeownership:The Changing Landscape of Resale-Restricted,Owner-Occupied Housing 2006 14.HM Treasury;Department of Communities and Local Governments Report of the Shared Equity Task Force 2009 15.秦虹 英国住房的共有产权制度[期刊论文]-城乡建设 2007(09) 16.据住房公司1998-1999年度统计数据显示,超过半数住户选择 的商业按揭贷款额度占到住房价值75％.这意味着 住户在购房款上的首付为零 引证文献(1条) 1.欧阳文和.张璇 中美房地产发展路径比较研究[期刊论文]-河北经贸大学学报 2011(1) 本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_csfzyj201003021.aspx