2011冲刺钟秀勇民法讲义

2011年司法考试民法考前串讲 2011年司法考试民法考前串讲 Part One 七大关系 1一物数卖 （一）动产一物数卖 1. 甲将一个古董借给乙10天供展览使用。三天后，甲将该古董出卖给丙，约定一个月后交付。三天后，甲又将该古董出卖给丁，双方约定古董所有权归丁，甲同时将对乙的返还请求权让与丁。四天后，因事先知道甲、丙签订了买卖合同，乙将古董直接交付给了丙。丙又将古董赠与给不知情的戊，并交付。对此下列表述正确的是： A. 古董的所有权归甲 B. 古董的所有权归丙 C. 古董的所有权归丁 D. 古董的所有权归戊 【答案】C 2. 5月1日，甲将一头怀孕的母牛出卖给乙，双方约定甲代为饲养2个月，母牛的所有权自该日移转，但没有对将来出生的小牛犊的所有权作出约定。5月15日，甲又将该母牛出卖给不知情的丙，双方约定母牛的所有权自该日移转给丙，但甲代为保管1个月。6月1日，该牛产下一只牛犊。6月16日，甲将该母牛交给仍不知情的丙，但留下了小牛犊。对此下列表述正确的是： A. 小牛犊的所有权归乙 B. 小牛犊的所有权归丙 C. 母牛的所有权归乙 D. 母牛的所有权归丙 【答案】AD （2不动产一物数卖 3. 甲将自己的房屋出卖给乙，交付了房屋，但没有办理过户登记。此后，甲又将房屋以更高的价格出卖给不知情的丙，双方仅办理了预告登记。几天后，甲遭车祸死亡，甲惟一的继承人丁随即将该房屋出卖给了戊，并托关系给戊办理了过户登记。对此，下列说法正确的是： A. 乙有权要求丁承担违约责任 B. 丙有权要求丁给自己办理房屋过户登记 C. 丁有权请求乙返还房屋 D. 戊有权请求乙返还房屋 【答案】AB 4. 甲遭乙胁迫将自己的房屋出卖给乙，且办理了过户登记。半年后，甲起诉撤销与乙的买卖合同，法院随即作出撤销甲、乙买卖合同的生效判决。判决生效的第二天上午，甲将房屋出卖给丙，收取了价款但未办理过户登记。判决生效的第二天下午，乙以高价将该房屋出卖给不知情的丁并办理过户登记。下列说法正确的是： A. 房屋所有权归丁，原因是原始取得 B. 房屋所有权归丁，原因是继受取得 C. 甲、丙间的买卖合同有效，丙有权对甲主张违约责任 D. 甲、丙间的买卖合同效力待定，丙有权对甲主张违约责任 【答案】AC 二、连环买卖 5. 甲、乙于某日约定，甲将自己的心爱的一幅古画以50万元的价格出售给乙，甲当日交付该画，乙10日后付款，古画所有权自乙付清全部价款时移转给乙，10年内乙不得转售该画，否则赔偿甲5万元。双方依约履行了交付古画和付款的义务。半年后，乙将古画以70万元的价格出售给丙并交付。关于该案，下列说法正确的是： A. 自甲将古画交付给乙时，古画的所有权移转给乙 B. 自乙将古画交付给丙时，古画的所有权移转给丙 C. 如果丙明知甲、乙之间的约定仍购买古画，丙不能取得古画的所有权 D. 甲有权要求乙赔偿5万元 【答案】BD 三、转租 《合同法》 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 《城镇房屋租赁合同解释》 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 甲将房屋出租给乙，租期3年，每月租金1000元。甲同意乙转租，但就其他事项未作约定。乙将房屋转租给丙，租赁5年，每月租金3000元。请根据设问回答下列四个题目。 6. 关于甲、乙之间以及乙、丙之间房屋租赁合同，下列表述中正确的是： A. 如果丙因过错毁坏房屋，甲有权要求乙承担赔偿责任 B. 甲有权要求乙按照每月3000元支付租金 C. 乙、丙之间的租赁合同完全有效 D. 如果甲不喜欢丙，甲有权要求丙搬离该房屋 【答案】A 7. 假设乙无正当理由不支付到期租金，下列表述中正确的是： A. 甲催告后经过合理期间乙仍不支付的，甲有权要求丙替乙支付到期租金 B. 甲催告后经过合理期间乙仍不支付的，甲有权解除甲、乙之间的租赁合同 C. 甲催告后经过合理期间乙仍不支付的，丙有权代乙支付租金，甲不得拒绝 D. 甲催告后经过合理期间乙仍不支付的，乙有权要求丙替自己支付到期租金 【答案】BC 8. 假设甲在未通知乙、丙的情况下，将房屋以50万元的价格出卖给不知情的丁，并给丁办理了过户登记手续，下列表述中错误的是： A. 乙有权主张甲、丁间的买卖合同无效，丙无权主张甲、丁间的买卖合同无效 B. 乙无权主张甲、丁间的买卖合同无效，丙有权主张甲、丁间的买卖合同无效 C. 乙有权要求甲赔偿损失，丙无权要求甲赔偿损失 D. 乙无权要求甲赔偿损失，丙有权要求甲赔偿损失 【答案】ABCD 9. 假设甲于租赁合同签订半年后死亡，甲唯一的继承人戊继承该房屋所有权，下列表述中正确的是： A. 戊于甲死亡时取得房屋所有权 B. 戊于办理继承登记时取得房屋所有权 C. 戊取得房屋所有权后，乙有权主张甲、乙间的租赁合同对戊继续有效 D. 戊取得房屋所有权后，戊有权要求丙搬离该房屋 【答案】AC 四、混合担保 甲欠乙100万元，甲以自己价值50万元的房屋抵押担保。丙以价值50万元的汽车抵押担保。丁提供保证，未约定保证方式，但约定丁承担保证责任直至债务人甲还请本息时为止。请回答以下三题。 10. 假设甲经过乙的同意，将对甲的100万元债务让与给戊，丙、丁对此并不知情。如果债务履行期间届满后，戊未对甲履行到期债务，下列表述中正确的是： A. 乙有权要求甲、戊对债务的清偿承担连带责任 B. 乙有权对甲的房屋行使抵押权 C. 对甲的房屋行使抵押权后，乙有权对丙的汽车行使抵押权 D. 对甲的房屋行使抵押权后，乙有权要求丁承担保证责任 【答案】B 11. 假设甲并未转让债务，现甲未对债权人乙履行100万元的到期债务，由于当事人未对乙应如何行使权利作出约定，下列表述中正确的是： A. 乙应当首先对甲的房屋行使抵押权 B. 乙未经丙、丁的同意不得放弃对甲的房屋抵押权 C. 如果乙放弃对甲的房屋抵押权，丙仅对50万元的债务承担担保责任 D. 如果乙放弃对甲的房屋抵押权，丁仍须对100万元的债务承担担保责任 【答案】AC 12. 假设乙对甲的房屋行使抵押权，获得50万元的清偿，对于剩余的50万元到期债务，关于丙、丁应如何承担责任的说法正确的是： A. 乙应当首先对丙的汽车行使抵押权 B. 乙有权直接要求丁承担50万元的担保责任 C. 如果债务的诉讼时效期间经过，乙有权在时效经过后的两年内对丙的汽车行使抵押权 D. 丁的保证期间视为没有约定，应确定为自主债务履行期届满之日起六个月 【答案】B 五、无权代理 13. 甲商行委派业务员乙前往丙商行购买绿豆。丙商行告诉乙，绿豆行情不好，建议购买自己的食盐，大家都有钱赚。乙因未能联系上在国外学习的甲商行总经理丁，就自作主张于2011年3月20日以甲的名义与丙签订了购买50吨食盐的合同，约定丙一个月后交货。乙终于在2011年4月1日联系上了仍在国外的丁，丁表示同意，乙也未在理会此事。此后，因食盐价格疯长，丁于2011年4月15日打电话给丙公司的经理，要求丙公司履行交货义务。对此，下列表述正确的是： A. 丁的追认于4月1日生效 B. 丁的追认与4月15日生效 C. 甲、丙的买卖合同于4月1日生效 D. 甲、丙的买卖合同于4月15日生效 【答案】B 13－2. 甲（15岁）用自己的压岁钱在乙车行购买三菱跑车一辆，双方于2009年3月1日签订合同。甲于2009年3月8日将此事告诉父亲丙，丙当即表示同意，但丙一直拖到2009年4月1日才给乙打电话表示此前已经同意。关于此事，下列表述正确有哪些？ A. 丙的追认于2009年3月8日生效 B. 丙的追认于2009年4月1日生效 C. 甲、乙间的买卖合同于2009年3月1日生效 D. 甲、乙间的买卖合同于2009年4月1日生效 【答案】BC 六、抵押权顺位 《物权法》 第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： 　　(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； 　　(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿； 　　(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 《物权法》 第一百九十四条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。 债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 2007年11月1日，甲将自己的一套房屋出租给张某，租期5年，租金每月1万元。2007年12月，甲先后分别向乙、丙、丁借款40万元、50万元、70万元，均用该房屋设立抵押，并依次为乙、丙、丁办理了抵押登记。由于甲不能清偿到期债务，经抵押权人申请，法院于2009年4月1日通知甲不得擅自处分该房屋，并于2009年9月1日将房屋拍卖给了戊并办理了过户登记，房屋拍卖获得价款100万元。请回答以下四题。 14．假设乙为了丁的利益放弃自己的抵押权顺位，对于房屋变卖所得的100万元，应当如何在乙、丙、丁之间分配？ A．乙16万元、丙50万元、丁34万元 B．乙26万元、丙50万元、丁24万元 C．乙0万元、丙50万元、丁50万元 D．乙10万元、丙50万元、丁40万元 【答案】A 【解析】乙的抵押顺位相对于丁抛弃后：①对于乙应当优先受偿的40万元，由乙、丁按照债权比例（此时，丁的剩余债权数额为60万元，因为70万元中的10万元已经得到清偿）受偿，即乙分配16（40×4/10）万元，丁分配24（40×6/10）万元。②丙的优先受偿权不受影响，丙分配50万元。③剩余的10万元，由丁作为第三顺位的抵押权人优先受偿。这样，房屋变卖所得的100万元，乙分配16万元、丙分配50万元，丁分配34（24＋10）万元。 15．假设乙为了丙、丁的利益放弃自己的抵押权顺位，对于房屋变卖所得的100万元，应当如何在乙、丙、丁之间分配？ A．乙16万元、丙50万元、丁34万元 B．乙26万元、丙50万元、丁24万元 C．乙0万元、丙50万元、丁50万元 D．乙10万元、丙50万元、丁40万元 【答案】C 16．假设乙、丁协议互换相互的抵押权顺位，且办理了抵押登记，但未经丙的书面同意，对于房屋变卖所得的100万元应当如何分配？ A．乙16万元、丙50万元、丁34万元 B．乙26万元、丙50万元、丁24万元 C．乙0万元、丙40万元、丁60万元 D．乙0万元、丙50万元、丁50万元 【答案】D 17．关于承租人张某、戊、以及抵押权人乙、丙、丁之间的关系的表述，正确的是： A．戊于2009年9月1日购买房屋之后，可以立即请求张某返还房屋 B．戊只能在2012年11月1日以后，才能请求张某返还房屋 C．2009年4月1日之后，乙、丙、丁有权请求张某向自己支付到期租金 D．2009年4月1日之后，乙、丙、丁无权请求张某向自己支付到期租金 【答案】BC 18. 某公司购进一套价值1500万元的先进设备，为了支付设备款，该公司以该设备作抵押，分别于某月的1日、11日和21日向甲、乙、丙三家银行贷款，贷款的同时签订抵押合同，三家银行的贷款额均为500万元。当月的25日，该公司应要求为丙银行办理了抵押登记，甲、乙银行未要求办理登记。后因该公司无力偿还三家银行的到期贷款，银行行使抵押权，拍卖抵押的设备仅得价款1200万元。甲、乙、丙银行应各自分得多少拍卖所得的价款？ A. 甲银行400万元、乙银行400万元、丙银行400万元 B. 甲银行500万元、乙银行500万元、丙银行200万元 C. 甲银行500万元、乙银行200万元、丙银行500万元 D. 甲银行350万元、乙银行350万元、丙银行500万元 【答案】D 七、返还原物请求权 19. 甲有一幅名画被乙盗窃，乙出卖给不知情的丙，丙交给丁书画店保管，丁交给自己的雇员戊带回家中代为收藏。关于甲的权利，下列表述正确的有哪些？ A. 甲有权对乙行使返还原物请求权 B. 甲有权对丙行使返还原物请求权 C. 甲有权对丁行使返还原物请求权 D. 甲有权对戊行使返还原物请求权 【答案】BC （2007－3－94至95）2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。 （2007－3－94） 如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是： A．王某无权请求丁某返还房屋 B．王某有权请求丁某返还房屋 C．小王无权请求丁某返还房屋 D．小王有权请求丁某返还房屋 【答案】AC （2007－3－95）如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是： A．杜某无权请求丁某返还房屋 B．杜某有权请求丁某返还房屋 C．杜某无权请求叶某返还房屋 D．杜某有权请求叶某返还房屋 【答案】BC Part Two 核心考点 一、侵权责任的归责原则 （一）过错推定的归责方式 《侵权责任法》规定了以下过错推定责任：①无民事行为能力人在教育机构遭受人身损害的，推定教育机构具有过错（《侵权责任法》第38条）。②患者因下列情形之一遭受损害的，推定医疗机构具有过错：（a）违法法律、行政法规、规章以及其他有关诊疗规范的规定；（b）隐匿或者拒绝提供与纠纷有关的病历资料；（c）伪造、篡改或者销毁病历资料（《侵权责任法》第58条）。③动物园饲养的动物致人损害的，推定动物园具有过错（《侵权责任法》第81条）。④建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落致人损害的，推定其所有人、管理人或者使用人具有过错（注意：建筑物倒塌适用无过错责任——《侵权责任法》第86条）。⑤堆放的物品倒塌致人损害的，推定堆放人具有过错（《侵权责任法》第88条）。⑥林木折断致人损害的，推定林木的所有人或者管理人具有过错（《侵权责任法》第90条）。⑦地面施工致人损害的，推定施工人具有过错（《侵权责任法》第91条）。 （二）公平责任 《侵权责任法》 第二十三条 因防止、制止他人民事权益被侵害而使自己受到损害的，由侵权人承担责任。侵权人逃逸或者无力承担责任，被侵权人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。 第三十三条 完全民事行为能力人对自己的行为暂时没有意识或者失去控制造成他人损害有过错的，应当承担侵权责任；没有过错的，根据行为人的经济状况对受害人适当补偿。 完全民事行为能力人因醉酒、滥用麻醉药品或者精神药品对自己的行为暂时没有意识或者失去控制造成他人损害的，应当承担侵权责任。 第八十七条 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。 二、共同侵权与分别侵权 （一）共同侵权 《侵权责任法》 第八条 二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 第九条 教唆、帮助他人实施侵权行为的，应当与行为人承担连带责任。 教唆、帮助无民事行为能力人、限制民事行为能力人实施侵权行为的，应当承担侵权责任；该无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人未尽到监护责任的，应当承担相应的责任。 第十条 二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。 1. 甲、乙、丙三个小孩在玩打水漂的游戏时，不知谁扔的一个石头将河对岸洗衣服的女孩丁的眼睛打伤。关于甲、乙、丙应如何承担责任的表述中，哪些是正确的？ A. 甲如能证明该石头是丙扔的，则甲不承担责任 B. 乙如能证明自己不可能将石头扔到河对岸，则乙不承担责任 C. 丁如不能证明该石头是谁扔的，甲、乙、丙均不承担责任 D. 丁如不能证明该石头是谁扔的，由甲、乙、丙对丁的损害适当补偿 【答案】AB （二）分别侵权 《侵权责任法》 第十一条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。 第十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。 三、用人单位责任 《侵权责任法》 第三十四条 用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。 劳务派遣期间，被派遣的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由接受劳务派遣的用工单位承担侵权责任；劳务派遣单位有过错的，承担相应的补充责任。 第三十五条 个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害的，由接受劳务一方承担侵权责任。提供劳务一方因劳务自己受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。 四、饲养的动物致人损害的责任 《侵权责任法》 第七十八条 饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。 第七十九条 违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。 第八十条 禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。 第八十一条 动物园的动物造成他人损害的，动物园应当承担侵权责任，但能够证明尽到管理 职责 岗位职责下载项目部各岗位职责下载项目部各岗位职责下载建筑公司岗位职责下载社工督导职责.docx 的，不承担责任。 第八十二条 遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。 第八十三条 因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。 五、被监护人致人损害与遭受损害的责任承担 《侵权责任法》 第三十二条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担侵权责任。监护人尽到监护责任的，可以减轻其侵权责任。 有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人赔偿。 第三十八条 无民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害的，幼儿园、学校或者其他教育机构应当承担责任，但能够证明尽到教育、管理职责的，不承担责任。 第三十九条 限制民事行为能力人在学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害，学校或者其他教育机构未尽到教育、管理职责的，应当承担责任。 第四十条 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间，受到幼儿园、学校或者其他教育机构以外的人员人身损害的，由侵权人承担侵权责任；幼儿园、学校或者其他教育机构未尽到管理职责的，承担相应的补充责任。 六、物件致人损害的责任 《侵权责任法》 第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 第八十六条 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。 第八十八条 堆放物倒塌造成他人损害，堆放人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第八十九条 在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，有关单位或者个人应当承担侵权责任。 第九十条 因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 七、医疗损害责任 （一）医疗技术损害责任 《侵权责任法》 第五十四条 患者在诊疗活动中受到损害，医疗机构及其医务人员有过错的，由医疗机构承担赔偿责任。 第五十七条 医务人员在诊疗活动中未尽到与当时的医疗水平相应的诊疗义务，造成患者损害的，医疗机构应当承担赔偿责任。 第五十八条 患者有损害，因下列情形之一的，推定医疗机构有过错： （一）违反法律、行政法规、规章以及其他有关诊疗规范的规定； （二）隐匿或者拒绝提供与纠纷有关的病历资料； （三）伪造、篡改或者销毁病历资料。 第六十条 患者有损害，因下列情形之一的，医疗机构不承担赔偿责任： （一）患者或者其近亲属不配合医疗机构进行符合诊疗规范的诊疗； （二）医务人员在抢救生命垂危的患者等紧急情况下已经尽到合理诊疗义务； （三）限于当时的医疗水平难以诊疗。 前款第一项情形中，医疗机构及其医务人员也有过错的，应当承担相应的赔偿责任。 （二）违反告知义务的医疗损害责任 《侵权责任法》 第五十五条 医务人员在诊疗活动中应当向患者说明病情和医疗措施。需要实施手术、特殊检查、特殊治疗的，医务人员应当及时向患者说明医疗风险、替代医疗方案等情况，并取得其书面同意；不宜向患者说明的，应当向患者的近亲属说明，并取得其书面同意。 医务人员未尽到前款义务，造成患者损害的，医疗机构应当承担赔偿责任。 第五十六条 因抢救生命垂危的患者等紧急情况，不能取得患者或者其近亲属意见的，经医疗机构负责人或者授权的负责人批准，可以立即实施相应的医疗措施。 （三）医疗产品致人损害的责任承担 《侵权责任法》 第五十九条 因药品、消毒药剂、医疗器械的缺陷，或者输入不合格的血液造成患者损害的，患者可以向生产者或者血液提供机构请求赔偿，也可以向医疗机构请求赔偿。患者向医疗机构请求赔偿的，医疗机构赔偿后，有权向负有责任的生产者或者血液提供机构追偿。 8占有 （一）无权占有人与权利人间的权利义务关系 《物权法》 第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 第二百四十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。 第二百四十三条 不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护不动产或者动产支出的必要费用。 第二百四十四条 占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。 （二）占有保护请求权 《物权法》 第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 九、主物与从物、原物与孳息 《物权法》 第一百一十五条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。 《担保法解释》 第六十三条 抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。 第九十一条 动产质权的效力及于质物的从物。但是，从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。 《物权法》 第一百一十六条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 　　法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 1. 郭美美订立遗嘱将自己的三间平房遗赠给好友卢美美，但并未言明一间作为厨房的偏房的归属。郭美美死后，卢美美即搬入三间平房居住。郭美美的侄儿郭丽丽乘卢美美外出之机，将厨房拆除，所得砖石全部用来盖了自己的新房。下列表述正确的是： A. 卢美美有权要求郭丽丽承担赔偿责任，因厨房归其所有 B. 卢美美无权要求郭丽丽承担赔偿责任，因厨房归集体所有 C. 卢美美有权要求郭丽丽返还拆房所得砖石 D. 卢美美无权要求郭丽丽返还拆房所得砖石 【答案】AD 十、物权变动 （一）区分原则 《物权法》 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。 第二百一十二条 质权自出质人交付质押财产时设立。 （二）基于法律行为的不动产物权变动 《物权法》 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 （三）基于法律行为的动产物权变动 《物权法》 第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 第二十七条 动产物权转让时，双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 《合同法》 第一百四十一条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。 （二）标的物不需要运输的，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。 （四）非基于法律行为的物权变动 《物权法》 第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律 文书 烟草专卖行政处罚文书英文书写纸用a4纸打印行政执法文书范本护理文书的书写规范及要求原告诉讼文书送达地址确认书 或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 《继承法》 第三十三条 继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 　　继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 1. 下列哪种情况下所有权没有转移？ A. 甲将其珠宝交给乙保管，后达成合意将珠宝卖给乙 B. 甲将其房屋租给乙，后甲和丙签订房屋买卖合同，丙通知乙租赁期结束后向丙返还房屋 C. 甲将其笔记本电脑卖给乙，但因为甲有急用，和乙商定借用5天后再将笔记本电脑给乙 D. 甲拿一元硬币抛玩时不慎将其抛入下水道，两周后被乙捡到 【答案】B 2. 甲经批准在自己宅基地上建造了三间平房，10年后甲死亡，甲唯一的亲人（儿子）乙随即将房屋出卖给同村的丙，丙已经搬入居住。经查，该房屋从未办理任何登记手续。现三间平房的所有权应归谁所有？ A. 国家 B. 村集体 C. 乙 D. 丙 【答案】C 十一、共有 （一）共有的概念 《物权法》 第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资份额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 【例一】甲与同学乙、丙各出资10万元盖了一栋三层楼房，约定楼房盖好后三人共有。房屋竣工后，甲住第一层，乙住第二层，丙住第三层。乙因常年在外做生意，打算将其居住的第二层出卖给丁，甲、丙均表示反对。对此，下列说法中正确的是哪一个？ A. 甲、乙、丙对楼房形成区分所有，乙有权出卖其居住的第二层 B. 甲、乙、丙对楼房形成按份共有，乙有权出售其居住的第二层，甲、丙享有优先购买权 C. 甲、乙、丙对楼房形成按份共有，乙无权出售其居住的第二层 D. 甲、乙、丙对楼房形成共同共有，乙无权出售其居住的第二层 【答案】C （二）共有物的管理与处分 《物权法》 第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。 （三）因共有物所生之债的对内、对外效力 《物权法》 第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 1. 甲、乙、丙共同出资5000元买了一头牛，其中甲和乙各出资2000元，丙出资1000元。某天，该牛踢伤小孩丁，需赔偿医疗费8000元。因资金紧张，甲、丙主张将牛卖掉还债，乙不同意。下列说法正确的是？ A. 若三人对份额没有约定，视为等额享有 B. 甲、丙份额合计已经超过50%，有权处分该牛 C. 甲、乙、丙可以主张其赔偿责任以5000元为限 D. 若乙不同意，则甲、丙不能出卖该牛 【答案】D （四）共有物的分割 《物权法》 第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖所得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 （五）按份共有人的优先购买权 《物权法》 第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 十二、善意取得 《物权法》 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格受让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。 【例题】甲从乙处偷来一台电视机，因故障送致丙处修理。丙修好后又被丁偷走。丙不知该电视机为脏物。甲到期未支付修理费而引起纠纷。下列表述正确的有： A．丙对该电视机不享有留置权 B．丙对该电视机享有留置权 C．丙对丁不享有占有返还请求权 D．丙对丁享有占有返还请求权 【答案】BD（须注意：根据通说，盗脏、遗失物可以善意取得留置权。要求：丙不知电视机非属乙所有且不知电视机属于盗脏。） 【例题】甲在自己的电脑上给乙设立抵押权后，又将电脑借给不知情的丙使用。丙以自己的名义将电脑以略高于市场价的价格出卖给不知情的丁并交付。以下说法正确的是： A. 丙、丁之间的买卖合同效力待定 B. 电脑应当归丁所有 C. 乙对电脑的抵押权消灭 D. 乙可以要求丙赔偿损失 【答案】ABC（根据《物权法》第108条，C正确。由于丙对于乙之抵押权消灭不具有过错，故乙无权要求丙承担侵权责任，故D错误。） 十三、抵押权 （一）抵押权的设立 《物权法》 第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 （二）抵押中的“地随房走、房随地走” 《物权法》 第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 （三）抵押物的转让 《物权法》 第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 （四）抵押权与诉讼时效 《物权法》 第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 十四、合同的成立 （一）商品房的销售广告和宣传资料的性质 《商品房买卖合同解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 （2008－3－54）喜好网球和游泳的赵某从宏大公司购买某小区商品房一套，交房时发现购房时宏大公司售楼部所展示的该小区模型中的网球场和游泳池并不存在。经查，该小区 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 中并无网球场和游泳池。下列哪些选项是正确的？ 　 A．赵某有权要求退房 　 B．赵某如要求退房，有权请求宏大公司承担缔约过错责任 　 C．赵某如要求退房，有权请求宏大公司双倍返还购房款 　 D．赵某如不要求退房，有权请求宏大公司承担违约责任 【答案】ABD （二）合同主要条款与合同的成立 《合同法解释（二）》 第一条 当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人的名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 1. 甲、乙于2008年12月1日达成口头协议，约定甲向乙出售绿豆10万斤，交付日期为2009年10月1日，价格双方另行协商确定，但没有约定绿豆的交付地点。现交付日期已到，甲、乙依然未能就价格达成一致意见。下列表述正确的有哪些？ A. 甲、乙之间的合同已成立，但尚未生效 B. 甲、乙之间的合同已成立，且已生效 C. 乙应当依照2008年12月1日甲方所在地的市场价格支付价款 D. 乙应当依照2009年10月1日乙方所在地的市场价格支付价款 【答案】BC （三）格式条款的特别规制 《合同法》 第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 《合同法解释（二）》 第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。 第十条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 十五、合同的效力 （一）效力待定的合同 《合同法》 第四十七条 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。 　　相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《合同法解释（二）》 第十一条 根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。 第十二条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。 （二）擅自出租他人之物之租赁合同的效力 《合同法》 第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知承租人。 （2008四川－3－58）甲公司将自己所有的10台机器出租给了乙公司，乙公司未经其同意，将其低价出售给知情的丙公司，丙公司又将其出租给丁公司。丁公司对上述交易过程完全不了解。下列哪些选项是正确的？ 　 A．丙、丁之间的租赁合同有效 　 B．甲公司有权请求丁公司返还机器，并且无须补偿其任何损失 　 C．甲公司有权请求丁公司返还机器，但是应补偿其损失 　 D．甲公司无权请求丁公司返还机器，但是丁公司应当补偿甲公司的损失 【答案】AB 十六、合同的履行与终止 （一）清偿的抵充 《合同法解释（二）》 第二十条 债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充的顺序有约定的除外。 第二十一条 债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 （二）情势变更 《合同法解释（二）》 第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 情势变更的适用条件：①须有不属于不可抗力或者商业风险的情势异常变动的事实。主要包括等价关系的严重破坏（如严重的通货膨胀，原 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 价格的大幅上涨）和合同目的不达（如政府经济政策的调整）两种类型；②情势变更须发生在合同成立后履行完毕前。③情势变更的发生不可归责于当事人。④情势变更是当事人于缔约时所不可预见的。⑤情势变更使继续履行原合同将显失公平，有违诚实信用原则。 情事变更的适用及其法律效果：①双方当事人可以协议变更或者解除合同。②双方当事人不能达成协议的，受有不利益的一方当事人必须诉至法院，法院享有“公平裁决权”，有权以下列方式直接干预合同关系：（a）合同目的不能实现，或者合同的履行成为不可预期，或者合同的履行失去意义的，人民法院应判决解除合同；（a）合同目的可以实现的，人民法院可以判决变更合同。③因情势变更而解除或者变更合同的，无损害赔偿问题。 十七、违约金 《合同法》 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《合同法解释（二）》 第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 十八、租赁合同 （一）一房数租 《城镇房屋租赁合同解释》 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 （二）房屋租赁合同的法定承受 《合同法》 第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 《城镇房屋租赁合同解释》 第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 （三）买卖不破租赁 《合同法》 第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《城镇房屋租赁合同解释》 第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《物权法》 第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 1. 张小五以自有的一套房屋作抵押向银行借款60万元，双方签署了抵押合同并办理了抵押登记。不久，张小五隐瞒房屋已经设定抵押的事实将房屋出租给了不知情的王小六。租赁期限内，银行实现抵押权，该房屋由阮小七通过拍卖取得。下列选项中错误的是： A. 租赁合同自始无效 B. 租赁合同效力未定 C. 阮小七仍受租赁合同约束 D. 阮小七不受租赁合同约束 【答案】ABC （2008四川3－56）甲、乙签订协议，约定甲租用乙的房屋10年，租金每年1万元，甲可以转租。第二年，甲将该房屋转租给丙，租期3年，租金每年1.5万元。后因乙经营不善，房屋被法院拍卖还债，丙购得该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争议，下列哪些选项是正确的？ 　　A．本案适用买卖不破租赁原则 　　B．本案不适用买卖不破租赁原则 　　C．丙有权主张将转租合同的租金变更 　　D．甲有权要求丙继续履行转租合同 【答案】AD 三方当事人之间的法律关系是： 乙 甲 丙。 ①次承租合同也适用买卖不破租赁，但要求转租经过了出租人的同意。换言之，非法转租不能适用买卖不破租赁。②丙成为所有权后，出现了混同，丙既是所有权人，又是承租人，但由于涉及第三人（甲）的利益，故租赁合同并不消灭，其法律关系是：丙 甲 丙。③在转租的3年内，甲须每年向丙支付租金1万元，丙须每年向甲支付租金1.5万元，双方可以主张抵销，结果是丙须每年向甲支付租金0.5万元。④这导致了一种令人匪夷所思的局面：丙居住自己享有所有权的房屋，却每年牺牲5千元。但这种局面有正当性：意思自治。意思自治的反面就是“自我决定，则自我约束”。 （四）房屋租赁合同承租人的优先购买权 《合同