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首页 关于在房地产开发过程中若干法律问题一

关于在房地产开发过程中若干法律问题一.ppt

关于在房地产开发过程中若干法律问题一

艾尔小茜茜
2019-02-09 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《关于在房地产开发过程中若干法律问题一ppt》,可适用于自然科学领域

关于在房地产开发过程中若干法律问题(一)湖北典恒律师事务所何新权年月何新权律师一、签订合同时应当注意的几个方面、关于合同主体的问题A、合同主体应当是存在的B、合同主体应当是合同内容相对的C、合同主体应当是合法的何新权律师一、签订合同时应当注意的几个方面、合同的主要条款应当完备A、主要的商务条款会有哪些?B、双方的权利义务C、违约责任D、合同附件何新权律师一、签订合同时应当注意的几个方面、合同内容的准确性问题A、数据应当准确B、特定概念应当准确C、责任与义务应当准确D、违约责任应当准确何新权律师二、几类非常规营销模式的法律分析、以租代售A、模式:将房价分拆成租金双方先签订租赁合同在租金未付完前开发商保留产权在付完租金(或在未付完租金时双方约定在某一时间)后以已付租金充抵房款双方签订商品房买卖合同并办理过户登记手续。B、法律分析:没有违反法律的规定可行。注意合同的转换:租赁买卖。特别要注意的条款:租金的充抵方式交付的状态保修期与装修转租与转售的约定。何新权律师二、几类非常规营销模式的法律分析、定向开发与销售A、模式:单位或团体委托开发商拿地由开发商以商品房的名义进行开发并将开发好后的商品房以定向的方式销售给单位或团体的购买人。B、法律分析:*没有违反法律规定可行。*必须以开发商名义开发及销售。*事先应约定好销售的价格、交付标准与条件。*单位或团体内部应制定好分配标准与规则。何新权律师二、几类非常规营销模式的法律分析、以房抵款A、模式:开发商为节约现金资源将部分应付款项以所售房屋的形式抵偿给施工方或债务方的模式。B、法律分析:*没有违反法律的规定可行。*应以补充协议或条款的形式对所抵款进行说明。*如果以按揭套现应约定按揭款到帐后返还的时间。何新权律师二、几类非常规营销行为的法律分析、售后包租A、模式:开发商或开发商指定的公司承诺将购房者已购房屋承租或代为出租一定年限并按约定的租金标准向购房者支付租金。B、法律分析:*根据《商品房销售管理办法》第条规定开发商以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房违法以此种营销模式销售已竣工商品房则不违法。*可以通过其他方式规避规定如委托管理如第三方签约。何新权律师三、物权法对“公共部位”的特殊规定、关于“赠送”的花园:A、绿地:根据现行国家标准《城市居住区规划设计规范》(年修订本)条规定居住区内绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地其中包括了满足当地植树绿化覆土要求方便居民出入的地上或半地下建筑的屋顶绿地。B、法律规定:《物权法》第七十三条建筑区划内的道路属于业主共有但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。C、实践处理:*应在报建规划时即予以明确。*在出售时明示给其他业主如楼书沙盘等。*应在与客户的商品房买卖合同中予以明确的注明。何新权律师三、物权法对“公共部位”的特殊规定、关于“赠送”的露台:A、露台种类:根据建筑功能的区分大致可分为:屋顶、消防通道、建筑物退缩形成的平台。B、法律规定:《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务不得以放弃权利不履行义务。C、实践处理:*分清属性:如屋顶露台属全体业主共同使用部分那么无权赠送使用权若屋顶露台作为避难平台或消防通道无权赠送如因建筑物退缩而产生的露台因无业主公共走道通达在销售时可约定专用供当层住户使用。*设计要到位。*应在制定业主公约时予以明确。*不宜在合同中明确。何新权律师三、物权法对公共部位的特殊规定、关于地上车位与地下车库的收益权A、车位与车库的种类:*车位:绿地上的临时车位、规划设计的专用车位。*车库:人防设施形成的车库、规划设计的专用车库、架空层改造车库。B、法律规定:《物权法》第七十四条建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。C、实践处理:*分清属性:绿上的属全体业主规划设计的可以出售转让人防谁投资谁受益架空层约定为开发商所有并办理了规划变更的属开发商。*设计要到位。*属于出售的应当在双方的买卖合同中予以明确。*人防车库只能受益不能签订买卖。何新权律师三、物权法对“公共部位”的特殊规定、关于公建或配套设施的产权归属A、公建配套的形式:公共建筑:会所、学校、幼儿园、物业用房、居委会用房等配套设置:体育娱乐设施、道路、停车场、路灯、绿化等B、法律规定:《物权法》第七十三条建筑区划内的道路属于业主共有但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。C、实践处理:*分清属性:基于社会公共利益国家及地方规定开发商必须配套修建并明确其产权归属的配套公建其产权归属按国家及地方有关规定执行。如学校、居委会物业用房虽为配套建筑但并非为国家强制规定为全体业主所有建筑上未列入小区公共分摊面积且商品房买卖合同有具体约定的按约定执行。如幼儿园、会所、娱乐中心、架空层等属于小区的从物其功能不能独立于小区的归全体业主。如绿化带、道路、路灯等。*合同约定必不可少。*对公共利益相应配套尽量不予承诺。何新权律师三、物权法对“公共部位”的特殊规定、关于“住改商”的问题A、什么是住改商:就是将住宅改商铺按理也应包含商改住。B、法律规定:《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的除遵守法律、法规以及管理规约外应当经有利害关系的业主同意。C、实践处理:*住改商并非完全禁止。*应在制定业主公约时予以注意。*住改商有还要满足许多条件如消防卫生等。*程序上应当合法。何新权律师四、关于共有房产的问题、共同房产的形式、夫妻离婚的房产分割原则、共有房产一方处置的效力何新权律师

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