物业管理法规

第一章 物业管理法律法规概述 第一节    法的一般知识和物业管理法律体系 一、法的概念 法是由国家制定、认可并由国家保证实施的，反映由特定物质生活条件所决定的统治阶级（或人民）意志，以权利和义务为内容，以确认、保护和发展统治阶级（或人民）所期望的社会关系、社会秩序和社会发展目标为目的的行为 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 体系。以上是根据马克思主义对法的阐释，结合国内外法学研究成果给法下的定义，但法究竟是什么？自古以来未有一个统一的观点。 “灋”神明裁判：关于中文法字的来源，古代曾有神兽决狱的传说：相传在很久很久以前，有一个部落联盟生息在黄河流域。该部落联盟首领舜委任皋gao陶为司法官。皋陶正直无私，执法公正，非常受人爱戴。他在处理案件时，若有疑难，就令人牵出一头神兽，该神兽名廌zhi,又名獬豸xiezhi。此兽似羊非羊，似牛非牛，似鹿非鹿，也有人说它同麒麟相象。它的头上长着一支独角，锋利无比，故又俗称独角兽。獬豸有分别罪与非罪的本能，有罪则触，无罪则不触。见人争斗时，用它的一只角向无理、有罪的一方触去，是非曲直，立见分晓。这就是中国古代的神明裁判。齐宣王问艾子道：“听说古时候有一种动物叫獬豸，你熟悉吗？”艾子答道：“尧做皇帝时，有一种猛兽叫獬豸，饲养在宫廷里，它能分辨好坏，发现奸邪的官员，就用角把他触倒，然后吃下肚子。” 艾子停了停接着感慨地说：“如果今天朝廷里 还有这种猛兽的话，我想它不用再寻找其它的食物了！”  法与罚：曾经法与刑不分，如在中国的古代，刑法或刑罚是法律的主体，人们把法理解为刑法、刑罚。法代表公平、权利 是文明社会对法的普遍理解。 二、法的本质 1、法是国家意志的表现——法的初级本质。法的国家意志性。什么叫国家意志？简单地说，国家意志就是通过国家政权所表现出来的统洽阶级意志。什么样的国家意志才是法？凡是体现为规范性文件的国家意志才是法。 2、法是掌握国家政权的统治阶级意志的表现——法的二级本质。法的阶级性。案例：航运业的命运。1801年，美国纽约州议会通过了一项法律，赋予纽约州富商利文斯顿和富尔顿二人的汽船在纽约州境内河流中独占的航行权，为期30年，1815年，新泽西航业商人奥格登与二人签订了独自租赁某一航道的 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，没过几年，新泽西另一商人吉朋斯因需用同一航道，斗胆建了一个码头，同样使用那个航道，吉朋斯与上述三人发生了冲突，最后将三人告上了纽约州法院，向整个航运独占制发起挑战，但纽约州法院判吉朋斯败诉，吉朋斯上诉到联邦最高法院。马歇尔法官最后判决吉朋斯胜诉，宣告了航运独占制的终结。此案在当时的美国影响巨大，且直接影响到了此后的所有运输领域如火车、汽车、飞机以及通讯领域如电话、电报等行业，促成了美国多个产业部门的迅速发展，因为运输、通讯是工业发展的血管。 此案马歇尔的判决否定了纽约州富豪的部分利益，这些富豪代表的正是美国统治阶级的意志，但是，此案判决结果明显维护了公共利益——打破航运独占，为经济发展扫清障碍。而且也间接地维护了被统治阶级的利益，即美国普通老百姓在航道中的通行权。 3、法的内容是由统治阶级的物质生活条件决定的——法的深层本质。法的物质制约性。 三、当代中国法的形式 宪法：宪法是国家的根本大法，由我国最高权力机关------全国人民代表大会 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和修改，一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触，否则无效。 法律： 行政法规： 地方性法规 自治法规： 行政规章： 国际条约： 其他法的形式：军事规章、特别行政区的规范性法律文件、有关机关授权别的机关所制定的规范性法律文件。 四、法的特征 （一）法是调整人的行为的社会规范 1、法对人们如何行为提出了明确的指示。人们可以据此预测自己行为的后果。 2、法的内容具有一般性和概括性。法不针对某个人、某件事，而是针对一类人、一类事而立，法是规范性调整，而非个别性调整。 3、法是反复适用的，在其生效期间对其指向的对象反复适用。 （二）法是出自国家的社会规范 （三）法是规定权利、义务的社会规范 第一  法律规则中的行为模式是以授权、禁止和命令的形式规定了权利和义务。 第二  法律对人们行为的调整主要是通过权利义务的设定和运行来实现的。 第三  权利义务是主体法律地位的体现。 （四）法是由国家保证实施的社会规范 国家强制力是指国家的军队、警察、法庭、监狱等有组织的国家暴力。 1.法律的强制力不等于纯粹的暴力。 2.法律的强制力只在人们违反了法律时才会降临行为人的身上。 3.国家强制力并不意味着法律实施过程的任何时刻都需要直接运用强制手段。 2003年6月2日的《中国青年报》刊登了一篇题为《救人应否跟经济效益挂钩引发争议》的文章，提出了见义勇为救人一命是否可以要求报酬的问题。 24日下午5时许，刘维碧的儿子卢维和另外两名小朋友在长江长化码头玩耍。卢维一脚踩空，滑进滔滔长江。危急关头，一男子气喘吁吁地跑来，顾不得脱衣脱鞋，跳入江中，终将落水孩子救上了江岸（事后得知此人是一李姓老板）。下午6时许，刘维碧闻讯赶到江边，见到了孩子和孩子救命恩人。为表谢意，刘当即让孩子跪下认李某作干爹。孩子照做后，李对刘说：“你10万元也买不到你孩子的命，你必须给我付1000元感谢费，并赔偿我进了水的手机和手表。”刘当时未反对也未答应，而是让李某到她家再说，她可以去借点钱作感谢费。后来，刘就借了300元钱给李。 收下这300元钱的李某并不满意，让刘继续借钱。憨厚老实的刘只好哭着再次向邻居们借钱，邻居们纷纷来到刘家，要求李某立即离开刘家。闻讯赶来的上东街居委会的同志也希望能和李某心平气和地“对话”，并表示如果他不再要钱，他们将召集居民敲锣打鼓给他单位送一面锦旗。但李某称：我 救人是要跟经济效益挂钩的。李某的话激怒了居民们，有的居民甚至开始骂李某。 刘维碧家真可谓家徒四壁，除了一张祖宗留下的老床还值点钱，她家连一张饭桌都没有。邻居袁素华告诉记者，刘维碧3年前丧夫，母子俩只能靠每月80元的最低生活保障费艰难度日，“她哪有那么多钱去报恩嘛”。 讨论：见义勇为后索要报酬是否适宜用法律来调整？ 案例的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 近年来关于见义勇为、拾金不昧是否可以要求经济上的回报的讨论不绝于耳，这个案例就是一个典型。 一般来说，见义勇为属于道德的范畴，行为或不行为会受到人们的道德、舆论的肯定或否定，现在的问题是：仅仅有道德上的肯定或否定有时不足以激励人们去见义勇为、拾金不昧，于是人们就想到了法律，想通过法律赋予见义勇为者获得报酬的权利，希望借助于法律的力量去激励人们更多地见义勇为，弘扬社会的美德，那么，法律能承担起这个任务吗？ 这就涉及到法的特征以及法和道德的区别问题。 首先，人们希望借助法律的强制性特征，对见义勇为者获得报酬的权利予以肯定，从而激励人们见义勇为。 其次，法律具有普遍适用性，人们希望借助法律的普遍性 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 使见义勇为者获得报酬这种认识获得一致认同，而不像道德，由于人们道德观念、道德标准的不同，经常会众说纷纭，无法统一。像本案中人们的议论就出现了两种截然不同的观点。 另外，法律以权利义务为内容，既规定权利，有规定义务，具有双向性，其实质是法律的利益导向性，通过人们对利益的追求心理去指导人们的行为，本案中关于见义勇为是否可以索取报酬的争论，实际上就是能不能用利益诱导机制去鼓励人们更多的见义勇为。对此，有两种观点，一种是赞成的，他们以厉以宁教授经常讲的一个故事来支持此观点。这个故事说：孔子有个学生，有一次路过河边，看到有个小孩掉到了河里，家属大声呼救时，他勇敢地跳到河里将人救出，家属非常感谢，就送了他一头牛，它就牵着牛回家，走到街上，人们就说了，这个人救人不错，但是人家给了他这么贵重的礼物他也收，这个人也不怎么样。孔子知道后就表扬这个学生，你做对了，你这个行为是在向社会宣告，如果你冒险去救人，别人给多高的酬谢你都可以心安理得的去接受，这样就有更多的人愿意去下水救人。厉以宁教授想以此告诉人们，做了好事，该拿的你就要拿，你要不好意思拿，反而对社会不利。但是反对者也就此提出了他们的观点：这种奖励是否会降低善的标准，如果采用这种利益诱导机制，则救助他人的行为就不再是义举，而是可以谋取利益的手段，那么，救助前的讨价还价就会成为合理合法的，这就造成现实中善的标准降低，救人的目的可能就实现不了了。 最后，法律是调整人的行为的规范，不调整人的内心，而道德关注人的内心。假如见义勇为用法律调整，则只要有这个行为，法律规定就应该给予报酬，但这个行为背后的不为人知的一面法律可能无法顾及，假如有人故意制造危险，然后假装见义勇为，法律是给他报酬还是不给他报酬呢？这时道德就会起作用，他关注人的内心，即使你见义勇为了，道德还会考虑你是否“居心不良”、“别有用心”，这时对人的内心的调整就显得更为重要了。 关于见义勇为的这个讨论仍在继续，短期内恐怕难有结论，法和道德两者各自有什么不同，如何结合起来共同调整一些社会现象，这是个需要深入思考的问题。 五、物业管理法的概念 物业管理法主要是以特定的活动或行业为规范内容而构成的，表现为物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章，以及地方性物业管理法规和规章。“物业管理法规”一词作为法学概念，有广义和狭义两种定义或两种理解。狭义上讲，我国于2007年才有专门的物业管理法律《中华人民共和国物权法》。 广义上讲，除包括狭义上的范围外，凡是宪法、经济法、民法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管理关系的法律规范，都属于物业管理的范畴。 六、 物业管理法的调整对象 什么叫物业管理法的调整对象？ 物业管理活动中的行政管理关系 物业管理活动中的民事关系 1、物业管理活动中的行政管理关系 是国家及其建设行政主管部门和房地产行政主管部门同物业管理企业、业主及有关单位之间发生的相应的管理与被管理的关系。 2、物业管理活动中的民事关系 是指因物业管理活动而产生的国家、企事业单位、社会团体、公民之间的民事权利、义务关系。 在物业管理中产生的，合同关系、委托关系； 在物业管理活动发生的有关自然人的损害赔偿关系； 物业交易中的买卖、租赁、权属关系等。 七、物业管理立法的重要性 物业管理是改革开放，社会主义市场经济制度下的产物，由于人们对于这个新生事物在认识上出现了滞后性，致使物业管理在实际运作当中，物业管理公司与业主的权利和义务的法律关系不明确，管理问题层出不穷，直接影响房地产业的发展，所以加快物业管理法规建设是当务之急。 物业管理立法的重要性，必然性体现在以下几点： 只有通过立法，才能促进物业管理的健康发展。 只有通过立法，才能强化开发商承担的物业管理责任。 只有通过立法，才能规范物业管理行业的行为。 只有通过立法，才能从根本上保证业主的利益。 八、我国物业管理立法现状 继续阅读