下载
加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 房地产产品线开发的奥秘

房地产产品线开发的奥秘.doc

房地产产品线开发的奥秘

刘子呜
2019-02-22 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产产品线开发的奥秘doc》,可适用于人文社科领域

房地产产品线开发的奥秘上篇 开发模式与产品线商业模式属于战略层面反应的是区别于其他企业的特色认知开发模式属于策略层面反应的是企业的业务特点。无论是哪种开发模式最终总要呈现出在市场上可交易的产品例如熟化后的土地以及各种各样的房地产项目。1、项目开发的两种方式项目开发有两种方式一种是机会导向下的差异化开发模式一种是战略导向下的标准化开发模式。所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发下各个项目差异很大。如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性(比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目)那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。事实上多项目、多区域、多种物业类型的“三多”企业存在的诸多运营问题大都与未推行标准化开发模式有关:◎开发周期较长快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范围推行产品标准化◎设计精度、深度不够变更较多质量通病较多←没有大范围推行产品标准化◎项目成本“实际+预测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额”◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范◎个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大←没有标准化的输入、输出工作成果◎……但是如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似即产品模式基本固化那么各项目的开发流程、工作流程是统一的就像单项目开发一样单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程同时要尽快推行标准化战略实行产品线连锁开发模式。所谓产品模式(产品线)就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。中篇 市场已进入标准化时代经济学上M=S﹡f是最普遍适用的一个公式:M-利润额S-销售额f-利润率。对于房地产企业来说其实所有经济管理活动的直接目的就是追求M最大化。怎么才能做大M?只有两个途径:一是做大销售额S二是提高f。在当前市场形势下房地产企业要做大S也只有两个途径:一是进行大盘开发二是实行多项目开发。提高利润率f也有两个途径:一是控制成本二是提高利润附加值。就S和f关系而言S是先导性因素也就是说必须先有了项目才能考虑如何提高f的问题。是做大盘开发还是进行多项目开发取决于企业的土地储备情况和企业战略发展规划。因为大盘项目往往是“可遇不可求”。即使是做大盘开发如果不实行多个项目的同时开发也是不可能做大S的。当然如果能同时进行多项目大盘开发就更好了比如阳光、世纪城等都是进行大盘、多项目连锁开发的。还有的企业实行nA+B模式A是指连锁开发的项目B是指零散项目。这种模式以富力集团最为成功A就是“富力城”B如富力桃园等零散项目。从差异化到标准化是多项目开发的必然结果是企业做大M实现跨越式、可续续发展的必由之路。一、一线企业基本都已标准化事实上“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式并通过推行标准化产品线复制、连锁开发在全国“攻城略地”。例如:万科集团城市花园系列四季花城系列金色系列等绿城集团的玫瑰系列丹桂系列等金地集团的“格林”系列(格林小镇格林春天格林春晓)世茂集团的滨江豪宅系列(在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅)阳光投资集团的“阳光国际新城”系列万达集团的“万达商业广场”系列    龙湖地产的地中海式别墅系列天街系列大城小院系列等SOHO中国的“SOHO”系列(SOHO现代城建外SOHOSOHO尚都)世纪金源集团的“世纪城”系列央企中华侨城地产的“华侨城”系列中粮地产的“大悦城”系列中铁房地产的“山语城”系列等等。可以说要做大做强成为“第一梯队”企业就必须进行多项目连锁开发而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提和基础。…………………………二、中小企业也可以标准化提及产品线很多人认为这是一线企业的“专利”或谓之只有一线企业才有条件推行标准化产品线开发。这实属误解。诚然中小企业因为已交付和正在开发运作的项目数量少而且项目差异性较大很难提炼出相类似的产品系列但是这并不意味着中小企业就没有条件推行标准化产品线开发。湖北某房地产企业成立于年月份。成立后主要做了两个项目一个项目在武汉是一个面积为万平方米的高档公寓、写字楼项目一个项目在某县级城市规划建筑面积是万平方米。现在两个项目都已进入中后期。在对两个项目进行投资效益和市场前景分析后该公司初步决定以后以在四线城市开发-万平方米的城市新住区为主并以正在开发销售的现有项目为蓝本进行标准化复制使该类项目数量占到整体项目结构比例的左右同时在二三线城市开发左右的“短平快”项目以便为前一类项目的开发供应持续的现金流。相信很多企业的项目数量比湖北这家企业要多。可见能否标准化不是条件是否具备的问题而是想不想的问题。对中小企业来说无论项目数量多少总能找出一两个做得比较成功的项目。这类项目通常具有以下特征:◎ 项目规模适中◎ 投资效益较好◎ 企业资源、能力优势更利于发挥操作起来更加得心应手◎ 有比较广阔的市场前景和拓展空间。如果有这种项目企业几乎都可以将其形而上为标准化产品线。下篇 如何实现标准化据了解受一线企业推行标准化产品线开发成功实践的启发当前已有越来越多的企业开始了产品线的思考和研究。但鉴于对产品线理论、方法论、实践等还缺乏深入了解许多企业在这方面的工作进展都比较缓慢距离推广应用还遥遥无期。但市场快速发展和竞争格局的变化已容不得企业慢慢来。根据兰德咨询多年来对产品线和标准化体系的研究和咨询经验房地产企业标准化体系建设工作可以先从标准化产品线入手再逐步建立起全面的标准化体系。一、产品线研究的八个步骤和两项成果通常房地产企业研究、确定产品线步骤如下:第一步:制订企业产品战略和标准化战略规划明确标准化体系的构成。第二步:分析企业核心竞争力和优势项目对照产品战略和标准化战略剔除不符合战略要求的项目。第三步:对符合集团战略要求的项目进行类型、规模、风格划分。第四步:通过系列矩阵组合确定了企业重点发展的一个或几个产品线。第五步:确定每一条标准化产品线连锁开发所必需的技术标准内容包括产品设计标准(又分为规划设计、建筑设计、形象系统设计以及精装修设计、景观设计等标准)、部品标准、产品建造标准、产品交付标准、产品成本标准等。第六步:确定不同风格、不同售价及成本标准的产品线模式包括城市选择、中观区位选择、项目规模选择、客户选择以及项目开发模式和项目管理模式。第七步:设计、编制产品技术标准、开发操作标准等技术文件和管理文件。第八步:依照技术标准和开发操作标准实施产品线的复制、连锁开发。显然研究、总结出两个标准技术标准和开发操作标准是产品线研究工作的重中之重相应地也是必要的两项成果。【成果】形成各个标准化产品线的《技术标准》。分为产品设计标准(又分为规划设计、建筑设计、形象系统设计以及精装修设计、景观设计等设计标准)、部品标准、产品营造标准(包括质量标准和交付标准)、产品成本标准等。【成果】指导各个产品线开发的《项目开发操作标准》(手册)。包括◎ 产品线品牌价值◎ 城市选择◎项目选址(城市区位选择)◎ 投资模式◎ 土地获取模式◎ 规划设计模式◎ 工程建设模式◎ 营销模式◎ 商业物业运营与管理模式鉴于不同企业产品线研究基础和标准化率要求不同以上两项成果的内部和深度也会有所不同。例如兰德咨询为某一线企业制定的《技术标准》中的“产品设计标准”就包括五项标准。见下表。每一项内容还应该充分、细致地展开。以“规划设计标准”为例该企业每一条产品线的“规划设计标准”都包括以下六个组成内容:再以“产品成本标准”为例。所谓成本标准化可以简单理解为产品线项目的成本定额标准化:在统一成本科目和财务科目的前提下同一产品线下将项目成本的四级、二百多项科目的成本予以标准化、定额化就像工程造价定额一样。成本标准化不仅有利于控制成本而便于比较不同项目之间同一成本科目的成本高低。总之产品线研究是一项专业性、技术性较为复杂的系统工程需要整合企业内部相关部门的力量还要有外部专业机构、设计单位的协助和配合投入一定的精力、财力是必然的。但相较于产品线之于企业的重要性初期的投入还是十分必要的。

用户评价(0)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

文档小程序码

使用微信“扫一扫”扫码寻找文档

1

打开微信

2

扫描小程序码

3

发布寻找信息

4

等待寻找结果

我知道了
评分:

/8

房地产产品线开发的奥秘

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利