土地储备战略和战术问题

进行土地储备的战略和战术问题 进行土地储备的战略和战术问题 土地储备属于企业资本运作范畴，对房地产公司的可持续发展具有战略意义，需要高度重视。 为什么这几年地价大幅度上升？为什么开发商要大量进行土地储备？为什么房价近几年大幅度上升？为什么股市这么牛？这不是单纯的供求关系所或某一因素所决定的，而是由近年来的国际大气候和国内小气候这个大环境综合作用的结果。从战略的高度来看土地储备，就不能不先对国际国内的大的经济形势进行简单的回顾和判断。 目前的经济形势 国际经济形势 目前的国际经济形势，中国经济与国际经济的关系目前集中体现在人民币对于美元汇率的升值，第一步，早在2年前或更早国际财团就开始赌人民币升值，于是通过正规渠道和黑市用美元购买大量的人民币，我国的外汇储备大量增加，这时为了国内经济的正常运行，必须印刷大量的人民币（让货币量约等于生产的产品数量）。第二步，把用美元购买的人民币大量投资到中国内地的楼市和股市并快速把房价和股价炒高，房价的虚高促使购房者大量向银行贷款，这个时候同样处于维持国内经济的正常运行，不得不印刷和投放大量的人民币，值得注意的是在这个过程中国内也出现了大量的房地产和股市的投机客，大量的投机客把赚来的钱一方面消费一方面继续投机，无形中使人民币在市场的流通过量了。为了便于理解举个例子，比如全国所有可以出售的房子，值10000亿，要把它卖给购房者，购房者自己拥有的钱加上银行可以贷款出来的钱也没有10000亿，怎么办，于是银行把印钞机打开，印了缺少的部分比如5000亿吧，贷给了购房者。 然后购房者中的投机者开始卖房子，如果原价卖给下家，由于卖房者把钱花掉，所以社会上上的钱多了，所以钱可以筹集到，多买些产品就有了。比如但当把房子以高出1倍转让的时候，银行只能又印了这高出的钞票，就这样钞票越印越多，当房子不停的流动转让时，大家并不觉得社会上的钱多，产品价格还是原来的那样。可是当这个房子不流通或流通的慢时，大家觉得钱多了，于是出现通货膨胀了。 国内形势 国内通货膨胀的出现反过来又促使了人们来投资以人民币计价的房子和股票，因为如果不投资房子等以人民币计价的商品，手里的钱无论是拿在手里或存银行，都会像温室里的冰棍慢慢融化掉，开发商为了使手里的钱不至于和贬值和更长远的发展也大量进行土地储备，僧多粥少，地价与房价齐飞，相互作用和影响。这些主要是受到国际大气候影响，这种大气候之所以能发生作用，根源于近年来中国经济的迅速发展，从生产方面来说，物质产品得到了极大丰富，一句话中国确实产生了大量财富，另一方面从股市上说，这轮牛市以前股市一直处于熊市，股票市场被严重低估，给了国际财团进行炒的机会，从房地产市场来说，中国经济化的同时，城市化进程飞速发展。旧城改造、一部分发了财的农村来城市务工和经商的农民、每年大量毕业的大学生在城市的就业和结合等产生了非常强大的刚性需求，这一切使中国的股市和楼市像脱缰了的马！！！ 这只马还能疯狂多久？政府难道束手无策吗？下一步会采取严厉的措施吗？ 永远都不要低估政府的智慧和手段。上帝要你灭亡 必先令你疯狂。无论是股市或楼市都涉及到方方面面的利益和操作上的分歧，投鼠忌器。在目前更加注重”民生“的大环境下，对楼市和股市的调控是无异议的，相信党的十七大召开后会有新的部署，我们所要做的是冬天来了准备件棉衣，半仓操作，在进行土地储备时要考虑到这一点。下面转入正题。 一、对土地储备的理性认识 ● 相对于房地产公司的其它生产力要素而言，土地资源具有不可再生性。每一块土地都是唯一的，具有不可替代性，土地的这种不可再生性，使土地不断增值。这种不断增值，往往高于购买该块土地的还贷利息（或影子利息），近年来，一个个“地王”被刷新，使没有土地储备的公司面对成本压力，在竞争中处于下风。 ●理论上土地供应的无限性和现实中有开发价值土地的有限性，使得土地储备成为房地产公司可持续发展的关键因素。从预获取土地价值的判断到地块调研、市场定位、可行性研究等需要发费较长的时间，建设项目从立项、规划、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、开工建设，市场营销等环节的周期也很长，这客观上要求有一定的土地资源作为储备，要未雨绸缪，不能等米下锅，以便老项目结束后，可以随时上马新项目，提高资本利用率。 ●特殊化的地块价值与普遍化的级差地租之差是形成超额利润的源泉之一，是开发商追逐的重要目标。地块本身的唯一性和本身价值的确定性及其最大价值实现的不确定性要求开发商商拿地时要根据自身的实力和资源优势。 详细地说就是①正如已经拿到手的纸牌，一块确定了的土地其价值已经确定，策划师或者开发商需要做的是就是进行等值策划或开发以实现其最大价值②等值开发只是理想状态，不同实力和拥有不同资源的开发商最大价值的实现程度是不一样的。可以分为a.原有土地平衡现象可以提高最大价值的实现程度，获取土地时不能只看 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 面的现象，还要看到这块地背后的资源组合，考量到原有的土地平衡问题。比如鑫苑置业前段时间以7.6亿取得的那块地，这块地鑫苑具有实现其最大值的优势，因为这块地与其正在开发的项目毗邻，鑫苑拿下这块地可以一举多得，一方面高地价可以提升正在开发项目的本身的价值，另一方面可以进行资源的重新整合。B.关系现象对土地最大价值的实现具有重要影响。比如同样获取某块地，有些开发商会觉得亏本而无法开发，有些开发商则认为可以开发并且能够获利。这里面就存在着关系问题，比如变通容积率的设定，同样可以获取利润。 二、土地储备的战略意义 ●大盘化的土地储备有利于规避“土地闲置两年收回”红杠杠 大块的土地可以分多期开发，整块土地的开发从开始到结束可以延续5-6年的时间或更长，处于陆续开发的状态。“土地闲置两年收回”就成了一纸空文，因而，现实中很少有储备中的土地被政府收回的事情。 ●大盘化的土地储备有利于以规模效益在竞争中立于不败之地 进行大盘化的土地运作，有利于实现规模效益，对于实力雄厚的开发商来说，在土地获取中拥有绝对优势（地块大，需要资金量大）。 ●区域集中和优化的土地储备有利于获取竞争优势 比如鑫苑置业，在郑州的土地储备和项目多在西城区，这种集中可以充分利用鑫苑对该区域的市场把握和经验及在该区域的影响力。 ●适当的土地储备可以保证企业的可持续经营减轻成本压力 适当的土地储备可以未雨绸缪，而不是等米下锅，同时可以避免地价上涨给经营代来的成本压力。 三、土地储备的策略 ●重点区域存在着重点商机，位置仍是选地储地首要考虑的因素 选地时要注意重点区域，重点区域存在着重点商机，所以位置仍然是选地储地的原则，比如目前受关注的郑汴一体化，就可以考虑在中牟的某些区域选地储地，据说广东碧桂园已经在中牟储备了大量土地，正如一句话说的那样，当大家都认为战争打不起来的时候，是打不起来的，当大家都认为战争打起来的时候，离战争已经不远了。 ●中、近郊区，新区代表着房地产发展的大趋势，“适度提前”是储备郊区和新区开发土地的原则 中心城区的土地竞争是激烈的，郑州这几次地王不断刷新对其进行了注脚。打的赢就打，打不赢就走。农村包围城市的道理是一样的，在大家并不十分关注地方进行土地储备是一种策略。当然“适度提前”还要重视交通和配套设施。 ●土地储备要把握两个“界限” 两个界限分别是经济界限和时间界限。经济界限也就是经济上划不划算，合理界限是土地还贷利息小于升值额。储备土地不是无限期地当“地主”，虽然开发商可以通过“陆续开发”现象规避“土地闲置两年，政府无偿收回”的规定。但这种情况不会持续太久，政府会想办法解决的，比如最近鹤壁出让的8块地，鹤壁市政府就规定了完工时间，可以说这也是一个解决办法，香港报纸曾预言17大后，政府将对房地产和股市进行一系列大动作，在土地储备中各种情况都想到比较好。 ●提高土地资源储备的有效性 一要规模适度，要根据所占市场份额和企业资源优势、开发商实力确定土地储备数量;二要结构合理，比例适当。国外的经验一般是三个1/3，即建成在售住宅、在建住宅、和土地储备各占1/3。 四、土地储备的具体操作 ●土地储备小组设立 土地储备小组可以由专职人员组成也可以有开发部、研发部、策划部相关部门抽调助成，有一高层领导任组长负责协调和指导。成员中要有负责信息获取的、土地价值研究、与外界沟通协调的等。 ●土地出让信息的获取 土地招拍挂的信息都是当地国土资源部门发布，它们绝大多数通过当地日报刊登公告，虽然几乎所有国土资源部门都有自己的网站，但能够及时发布招拍挂信息的寥寥无几。全国范围的土地信息的获取可以到中国土地网等全国性网站获取，河南省内的可以到河南土地市场网和河南18地市土地信息平台获取，顺便介绍一下河南18地市土地信息平台，该网站吸收了互联网上几乎所有网站有关河南18地市土地招拍挂信息，更重要的是它监控了18个地市当天的日报，然后把当天报纸上有关招拍挂信息扫描后以图片形式发布到网上，土地信息是最新最全的一个网站。 除了通过土地招拍挂获取土地，大量民间存量土地的存在也是一个值得重视的渠道，目前河南有河南18地市土地信息平台的土地婚介所，据说目前有近白条土地投融资信息，可以通过这样的第三方机构进行尝试和探索。 ●土地信息的整理和分析 获取的大量有关土地招拍挂的信息或者民间存量土地信息，可以按照公司的发展战略和 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 进行筛选，然后转交给研发部门进行土地价值分析和可行性研究。确定参加招拍挂，可以组织招拍挂小组进行。具体运作请参见我先前的博文《谈谈土地拍卖应对策略-以郑州世纪长城置业为例 》。有关土地价值的分析和研究以后有时间了再详谈。