2010.03 (上)
C h in a C o lle c tiv e E c o n o m y
集体经济·
摘要:作为国家的支柱产业,房地产
的稳定发展关乎国计民生。 近几年,房地
产价格飞速上涨,连创新高。 在这种情况
下研究房价的影响因素,具有重要的理论
和现实意义。文章基于面板数据对影响我
国房地产价格进行了实证
分析
定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析
,实证探讨
对我国房地产供求的影响显著的因素,以
及对于利用什么样的
政策
公共政策概论形成性考核册答案公共政策概论形成性考核册答案2018本科2018公共政策概论形成性考核册答案公共政策概论作业1答案公共政策概论形成考核册答案
能更有效地调
整房地产价格使之增长减缓甚至下跌。
关键词:房价;影响;因素,实证分析
改革开放以来,我国的房地产市场迅
速发展,推动了我国国民经济的快速发展
和人民生活水平的提高,并逐渐发展成为
我国国民经济的支柱产业。 近年来,我国
部分大中城市出现了房价快速上涨的局
面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购
房困难,这种现象引起了社会各界的关注
和忧虑。 弄清影响房价的主要经济因素,
探究我国房地产投资是否过热,房价是否
合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房
价迫在眉睫。
一、文献综述与理论基础
20 世纪 90 年代以后,各国学者就开
始采用宏观经济模型来研究房价的变化,
他们得出宏观经济变量在一定程度上可
以解释房价波动的结论,例如:Evans 指出
土地利用
规划
污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文
以及其他方面的供给限
制,会体现在地价的不断上涨,从而推进
房价的提高。 乔志敏(2001)用实证分析
表明生产成本的波动对房地产价格的波
动有较强作用 ; 张红 、 潘琦 、 郑思奇
(2002)对北京市商品住宅市场进行回归
分析, 说明住宅实际建造成本和实际生
产总值对住宅价格有着显著的影响 ;谢
叙祎(2006)发现在短期内房价和地价相
互影响,而长期内房价决定地价,并证明
依靠降低地价来控制房价上涨的做法是
不可行的。归纳他们的研究,从供给和需
求出发,影响住宅价格的因素有:房地产
投资、人均可支配收入、成本、利率、销售
面积、GDP、人口规模。
自从 1986 年萧政 (Hsiao Cheng)出
版了第一本《面板数据分析》,对面板数据
这一新的计量分析工具的应用取得了快
速的发展。 计量经济理论表明,众多经济
变量尤其是面板数据大都是非平稳变量,
用非平稳变量进行回归分析结果很大程
度上表现为伪回归。 为避免伪回归现象,
首先需要对面板数据进行单位根检验。将
检验单位根过程的方法分为同质单位根
检验法与异质单位根检验法两大类:一是
同 质 单 位 根 检 验 包 括 LLC、Breitung、
Hadri 检验等; 二是异质单位根检验包括
IPS 检验、ADF-Fisher、PP-Fisher 检验等。
为了结果的稳健性,本文采用 LLC 检验、
IPS 检验、ADF-Fisher 检验、PP-Fisher 检
验四种检验方法。
面板数据模型可能存在伪回归,在面
板单位根存在的情况下,也可能存在面板
协整。 Kao 检验假定面板是同质的,即假
设面板数据中各个横截面样本在协整关
系中的短期动态系数和长期协整关系系
数 相 同 , 而 Pedroni、McCoskey -Kao、
Westerlund 检验假定面板都是异质的,即
允许面板数据中各个横截面样本在协整
关系中的短期动态系数和长期协整关系
系数不同。 同样为了结果的稳健性,本文
采用 Kao 检验和 Pedroni 检验。
二、决定房价的理论模型
本文根据已有的理论与实证研究成
果来分析房价与各影响因素的理论关系,
构建出全国城市房价的理论模型。
(一)房地产供应量
从理论上看,房地产投资增加,将导
致房地产市场供给的增加,在需求不变或
者房地产需求弹性小于供给弹性的情况
下,房价将下降。可见,房地产投资的增长
和房价的增长应该呈反方向变动。
(二)人民生活水平
一般用城镇居民人均可支配收入的
多少来反映人民生活水平的高低。居民可
支配收入决定了其实际购买能力,进而决
定了居民住房消费能力。城镇居民可支配
收入的增加将使得居民用来购房的资金
增加,同时也使居民有了改善居水平的愿
望,这样就刺激了对房地产的需求,从而
在一定程度上推动了房价的上涨。 目前,
随着居民人均收入的持续增长,对于购房
需求也正在加大,各大中城市房地产整体
呈现出供小于求的现象。 因此,理论上讲
房价水平与人均可支配收入也应呈现出
正相关关系。
(三)成本
我国房地产价格主要由土地成本、建
安费用以及相关的税费构成,用每平方米
的造价来反映房地产的成本是贴切的。房
地产成本的走势会直接影响着房价。 显
然,造价与房价呈正相关关系。
(四)利率
银行贷款利率的高低决定了房地产
开发商的融资成本,贷款利率降低,开发
商就可以以较低的成本获得资金,而房地
■ 徐丽丽 谢洪忠
我国房价影响因素的实证分析
———基于省际面板数据
经济观察
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产开发的利润相对而言是比较有保证的,
因此在低利率的情况下,开发商就会有相
对可观的收益。 同样,存款利率的高低也
会影响房地产的需求。
经验
班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验
研究表明,名
义利率与房价之间呈负相关关系。
(五)销售量
房地产的销售面积越多,说明需求越
大, 较大的需求必定促使房价的上涨,因
此,销售面积应该与房价呈正相关关系。
(六)经济发展水平
经济发展状况可用 GDP 来反映,经
济的高速发展必将推动房地产业的快速
发展。房地产业已成为国民经济的支柱性
产业。作为反映整个宏观经济发展水平和
房地产业发展经济背景的 GDP 同房价之
间必然存在着一定的相关性。经济形势的
看好,就会吸引更多投资,尤其是进入房
地产行业的资金会明显增加,这将推动房
价的上涨。 从理论上分析,经济增长形势
越好,房价上涨的可能性就越大,两者应
呈现出正相关关系。
(七)人口规模
在我国,明显人口较多的地区,房价
一般比较高,这是因为人口的增长导致刚
性需求的增多, 从而对房屋的需求增加,
进一步促进房价的上涨。 因此,一般来说
人口规模与房价呈正相关关系。
三、影响房价因素的实证分析
(一)变量选取及模型构造
本文所用数据来源于中国统计年
鉴、 中国城市统计年鉴以及各城市门户
网站,通过采集、运用 1998-2007 年全国
30 个省市 (北京 、天津 、河北等 )的相关
数据, 建立基于 Panel Data 的计量经济
学模型 。 根据影响我国房价因素的分析
和已有的研究结构 ,为了消除数据的异
方差性 ,对解释变量和被解释变量取自
然对数 ,Panel Data 模型的具体形式设
定为:
Lnprice=α0+α1Lninvest+α2Lnincome+
α3Lncost+α4Lnrate+α5Lnxiaps+α6LnGDP+
α7Lnrenkou+ε
其中 :price 指商品房的价格 ;invest
指年度完成对房地产的投资额 ;income
指年人均可支配收入;cost 指商品房单位
面积的造价 ;rate 指年度基准贷款利率 ;
xiaoshou 指销售房屋面积;GDP 指人均国
内生产总值;renkou 指年度人口总数。
面板数据模型分为混合回归模型 、
变截距模型、变系数模型,此处我们不考
虑变系数模型。 下面用 Hausman 检验和
F 检验来判断以上三个式子的模型类
型。 其中 Hausman 检验:原假设 H0 为应
该建立随机效应模型; 备选假设 H1 为
应该建立固定效应模型。 F 检验:原假设
H0 的不同个体的模型截距项相同(建立
混合估计模型),备择假设 H1 的不同个
体的模型截距项不同 (建立个体固定效
应模型)。 且本文全部用 Eviews6.0 版本
进行检验。
首 先 进 行 Hausmantest, 结 果 p =
0.032<0.1 拒绝原假设, 支持了固定效应
模 型 ; 再 进 行 F 检 验 , 由 于 F =
(RRSS-URSS)/(N-1)
URSS/(NT-N-K-1) =
(210.65-7.87)/29
7.87/268
=238>F0.05(29,268)=1.68,所以应建立个
体固定效应模型。 综上所述,得出模型的
具体表达式如下:
Lnprice=-0.596+0.172Lnivest+0.076
Lnincome +0.330Lncost +0.312 Lnrate -
0.111L
T: (-1.446) (5.120) (2.029) (6.228)
(4.416)(-3.056)
nxiaoshou+0.287LnGDP+0.066Lnrenkou
(5.960) (2.141)
R2=0.995
DW=1.01
(二)检验分析
1、面板数据单位根检验结果。从数据
检验结果看出,无论是针对同质面板假设
的 LLC 检验, 还是针对异质面板假设的
其他三种检验,都得出了变量在一阶差分
情况下为平稳数据的结论,因而我们认定
各变量均为一阶单位根过程,回归结果需
依赖协整检验。
2、面板数据协整检验结果。通过面板
数据的协整检验可以发现模型均拒绝无
协整的原假设,均存在协整关系,即长期
的均衡关系。
(三)结论
本文的检验结果与前面的理论模型
讨论的结果并不完全相一致的,利率变动
与房价在理论上成负相关的关系,利率变
化能够影响房地产的价格。根据计量模型
可以看出利率与房价呈正相关关系,说明
我国的房地产市场具有特殊性,上调利率
对抑制需求、平稳房产价格的作用并不是
很明显,利率变动对房地产价格影响不明
显的因素是多方面的。
四、政策建议
首先,明确政府在房地产业中的作用
和管理职能,建立服务型政府,提高管理
水平;进一步明确政府管理与行业自主管
理的界限,转变政府职能,把社会可以自
我调节的管理职能交给了行业协会,完成
政社分离,建立行业协会与产业发展良性
互动机制;明确产业发展地位,完善城市
房地产产业政策的引导。
其次,政府应该采取区别对待的宏观
调控政策, 在金融调控抑制高房价的同
时要增加土地和保障性住房供给, 保证
住房市场结构的合理性, 同时充分利用
利率等货币政策抑制房价上涨; 要加强
国家房地产价格的指导; 防止局部地区
的房地产泡沫的蔓延, 保证房地产市场
的和谐发展。
最后,合理引导居民住房消费观念转
变,从重数量向重品质转变,树立环保、节
能、省地的住房消费理念。 政府必须采取
适当的财税、信贷等经济政策,正确引导
居民的住房消费愿望与现实的可能结合
起来,调整住房供应结构,利用市场的价
格机制作用, 引导居民住房消费决策转
变。 建立以中低价位、中小套型为主的住
房消费模式, 限制别墅类和高档住宅消
费。 利用增量房和存量房两个市场,采取
买房和租房两种方式,引导居民根据自身
经济能力和消费需求,树立适度、梯次消
费理念, 鼓励以租赁的形式解决住房问
题,从而实现“人人享有适当住房”的目标。
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(作者单位:徐丽丽,云南财经大学城
市管理与资源环境学院;谢洪忠,云南财
经大学旅游学院)
经济观察
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