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首页 中海物业某大型住宅小区物业管理方案

中海物业某大型住宅小区物业管理方案.doc

中海物业某大型住宅小区物业管理方案

hubintao
2011-08-10 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《中海物业某大型住宅小区物业管理方案doc》,可适用于服务领域

中海物业某大型住宅小区物业管理方案中海物业某大型住宅小区物业管理方案目     录一、楼盘介绍………………………………………………………………二、XXX物业管理述要…………………………………………………三、管理目标和设想……………………………………………………‥四、管理内容………………………………………………………………五、管理方式………………………………………………………………六、管理人员的配备………………………………………………………七、管理人员的培训………………………………………………………八、管理规章制度…………………………………………………………九、各项指标的承诺及措施………………………………………………十、便民服务……………………………………………………………‥十一、社区活动设想……………………………………………………‥十二、智能化系统的管理维护……………………………………………十三、接管后的计划………………………………………………………十四、物业管理工作相关流程……………………………………………十五、销售配合措施………………………………………………………十六、开办费用测算………………………………………………………附:XXXX物业管理合同草案一、 楼盘介绍略 二、 XXX物业管理述要  XXX物业管理(深圳)有限公司成立于一九九九年十月二十日是XXX地产(深圳)有限公司全资子公司为外商独资企业具有独立的法人资格为深圳市乙级物业管理单位。公司将“创建国际一流物业管理企业”为自己的奋斗目标聘请香港著名的戴德梁行为物业顾问吸收引进国内外先进经验和技术运用现代企业管理理论精心打理自己管理的小区其中桂芳园住宅小区已成为享誉深圳的明星楼盘成为深圳市最有代表性的城镇化小区。本着“至诚服务、有序高效、务实创新、求真求精”的企业理念XXX物业稳步发展、创新进取已形成自己的特色在同行业中有一定的知名度。三、 管理的目标及整体设想针对xxxx的实际情况我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对xxxx的管理目标定位是:在管理期内使xxxx的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为深圳市物业管理的典范树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务在全面接管小区后一年内使xxxx达到龙岗区物业管理优秀小区的管理标准二年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准三年内达到广东省优秀示范小区物业管理的标准四年内达到国家优秀示范小区物业管理标准。我们对xxxx的管理设想可概括为:树立XXX物业管理形象建设专业规范的服务队伍提升xxxx的综合品质打造XXX一流地产品牌(一)树立XXX物业管理形象XXX物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业她最鲜明的特色是敢于创新既有机制创新又有管理创新还有物业管理行业理念的创新。XXX物业经过四年的历炼积淀了丰富的企业文化储备了大批优秀人才拥有成熟的物业管理经验保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。XXX在接管xxxx后xxxx将成为XXX物业明年工作的重中之重必将投入主要精力努力树立起XXX物业管理的形象为提升xxxx物业管理水平XXX物业准备采取以下措施:、全面推行“人性化物业管理模式”XXX物业借鉴国外物业管理经验广泛引入人性化物业管理的先进管理理念以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有XXX特色的人性化管理模式使XXX物业在管理水平上有了质的提高。XXX的人性化管理实现了几个统一:对业主来说注重了外在环境和内在情感的统一对公司来说实现了规范化管理和人性化管理的统一对员工来说体现了企业发展和个人成长的统一。XXX“人性化物业管理模式”可以表述为:()关注员工和业主不同层次的需求()小区环境建设中人性化因素的融入()对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”()现代文明社区精神的塑造。简言之就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。XXX物业在桂芳园的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使xxxx的物业管理在档次上得到全面提高。、个性化服务作为服务性行业XXX物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念在xxxx的物业管理中我们将提供个性化服务以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求提高到在满足业主上述需求的基础上最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此XXX物业将根据各类业主的不同需求提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据xxxx各类业主的不同需求提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容实行有效的“爱好分类、个性服务”将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想我们在xxxx的物业管理中将引入“即时服务”和“隐性管理”相结合的管理理念。“即时服务”就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解并成立“业主应急服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”保证在业主需要帮助时会即时出现为业主提供及时满意的服务我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。“隐性管理”是服务档次的提升其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性而且保证在业主需要帮助时即时出现提供深层次的个性化服务。比如小区的清洁管理我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员充分尊重了业主的私密空间。、物业管理人职业化  人力资源是物管企业最大的资本因而必须树立现代的人力“资本”观念把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用扩大投资让其为企业创造更多的价值。XXX物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制能量化的尽量加以量化不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进而在工作态度和能力方面侧重于长期表现在考核过程中以上级考核下级为主辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量确保考核的公平、公正和公开。XXX物业已经具有以下三个方面的优势:一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策二是重视与员工的沟通加大了情感投资力度充分尊重员工对员工进行“人文关怀、情感服务”用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工让员工感受到企业这个“大家庭”的温暖三是进行职位激励帮助员工进行职业生涯设计给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力XXX物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才使员工以公司为家以目前的职业为终身职业确保xxxx物业管理质量保证了XXX物业的可持续性发展。、全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程A.MIS系统:物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅确保所有信息都能得到及时处理我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统对社区所有信息进行接收和处理并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。B.CIS系统:我们将对xxxx进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等这些设计完成并实施以后xxxx将有一个独立完整的形象系统从而大大提高xxxx的形象提高社区的文化品味。C.CS系统:我们将在xxxx的物业管理中实施顾客满意战略即一切从业主、住户的需要出发以业主满意为XXX物业管理服务的目标使xxxx业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。、实行社区计算机网络管理现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。XXX物业已在桂芳园使用了当时较为先进的物业管理软件系统现在物业管理软件日新月异我们将总结经验争取将目前最新的网络版投入xxxx的管理中从而全面提升xxxx的物业管理水平。、全面实施ISO质量保证体系实施ISO质量保证体系是进行社区规范化管理的保证XXX物业将力争于年通过ISO国际认证我们将在xxxx的管理中全面导入ISO的管理体系保证小区的管理规范化、制度化。、建立治安快速反应系统安全防范是物业管理第一要素xxxx的治安工作由中央监控中心统一指挥调度并建立起战斗力强的治安快速反应系统该系统既强调迅速快捷又强调多重结合迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后钞钟内赶到现场其它岗位人员也会相继趋前援助多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合确保小区治安防范万无一失。、逐步增加社区管理服务的技术含量未来的物业管理行业是人才的竞争也是管理服务中技术含量的比拼技术的竞争将起最终作用。在xxxx的物业管理中我们将逐步加大技术投入力度如治安管理中逐步增加技防在管理中的比重环境绿化逐渐实行绿化机械化既提高工作效率又节约人力成本在机电设备管理中利用成熟的技术和经验加快智能化建设。、全面导入酒店式商务物业管理(重点介绍)我们将在xxxx推行“以业主为中心”的酒店式管理服务模式倡导“以人为本”全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对xxxx进行全方位的服务:()xxxx酒店式物业管理的行为标准:Smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业主)保持真诚的微笑Excellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要求完善做得出色。Ready(准备):主动要求能随时为服务对象(业主)提供专业、规范的服务Viewing(看待):要把每一位服务对象(业主)都看作需要特殊照顾的贵宾。Invitingcreating(创造):要精心创造出使服务对象(业主)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务Eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(业主)关注业主服务需求及时提供服务使之时刻有令人重视的感受国际酒店业认为Service(服务)的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。()xxxx酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准:要满足服务对象的个性服务需求具体要注意下列两点:• 要事前了解服务对象的各种不同的需求:不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中在满足业主归属需要方面应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受满足其自我实现需要方面的需求这样必须事前了解各类型业主的“个性”归类集中拟定服务的实施计划。• 按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业主)的需要:物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的但对产品的形式和表象(即物业管理职能的实施过程)有不同的要求。在提供服务时不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求特别应注重实施过程中的业主的感受差异在物业管理范畴中尽所能满足其差异服务。由此应凭“以物业管理为依托、以业主服务为中心”的理念推行充分体现酒店式的“隐性管理”管理模式。()xxxx服务工作的指导方针(服务诫条):• 业主满意是我们工作的目标。• 微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。• 沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。• 快捷。根据业主的服务要求和投诉问题及时采取行动时刻关注业主。• 职业礼貌。保持职业礼貌主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。• 职业仪表。整齐佩带名牌以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲注意个人卫生时刻留意员工就是公司的形象的体现者。• 团体合作。互助合作良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为而且更应是集体的精神体现认同XXX的企业文化和管理。• 工作技能。熟知工作流程、工作标准始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。()业主服务感受描述:• 安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射“纪律严明、训练有素”的安全防范行为。• 大堂优雅的布置、温馨的气氛主动热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候让业主体现星级酒店服务的感受。• 优美的绿色景观使人回归自然心旷神怡。• 整洁仪表、操作规范的清洁人员小时保持洁净的公共环境之外如有需要上门提供酒店标准的细致清洁服务。• 任何时候需要通过信息网络的传递随即配送所需要的商务用品且常备“红十字”应急医药以备不时之需。• 公共设备正常运行和迅速的家居维修服务便可商居无忧。• 组织有主题的文化娱乐和体育活动常保心身开朗。• 拥有独立的私人空间亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。  XXX的酒店式物业管理将使xxxx的业主倍感尊贵。(二)建设专业规范的服务队伍在实施xxxx物业管理的过程中我们将建设一支能够将XXX物业管理模式与xxxx全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时我们将持续推行“物业管理人职业化”的管理主题有计划地选拔培养管理处高层管理员为xxxx物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。XXX物业历来重视培训工作建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此我们有信心在xxxx的物业管理期间培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。(三)提升xxxx的综合品质略(四)打造XXX一流地产品牌略四、管理内容 在接管xxxx物业后我们将就下列事项进行管理:、 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等、 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等、 物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等、 物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理、 公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运包括公共场地、房屋建筑共用部位、 交通、车辆行驶及停泊、 配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作、 组织开展社区文化娱乐活动、 整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为要求赔偿经济损失及支付违约金、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项、积极配合xxxx的销售。五、管理方式借XXX物业“以物业管理为依托以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式吸取XXX物业多年的管理经验引入XXX物业先进的运作机制同时结合xxxx的实际状况和业主的需求使xxxx的物业管理更加专业化、规范化。(一)运作机制、全面质量管理XXX物业管理(深圳)有限公司已着手建立一整套有XXX物业管理特色的质量管理体系主要内容已成形并力争在年上半年全面通过ISO质量体系国际认证全面推行质量管理把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人并通过质量管理小组监督检查使工作质量不断提高达到业主满意的效果。、计划目标管理    按XXX物业制定的各项管理指标和创优方案xxxx管理处各职能管理人员明确责任授予权利在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来实现目标动态控制进行目标成果评价确定成果和考绩并与个人利益待遇相结合。. 协调管理    运用协调管理的方法解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。   行政促动力以行政职务权利为依托以行政命令为基本形式以奖罚为后盾的强制性促动力。   竞争促动力运用竞争手段促使相关方面关系的协调如通过竞争以先进带动后进共同完成任务。   舆论促动力因势利导利用舆论达到协调的目的管理者的凝聚力具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。. 督导管理   管理处拟采用XXX物业管理成熟的督导管理模式对各职能部门实施指挥和指导管理。   经济管理通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度调动员工积极性。   法规管理制定一套完整的规章制度和工作程序以此规范员工言行提高工作质量和工作效率。宣传教育通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神职业道德加强员工培训不断提高员工自身素质和工作水平。(二)、激励机制    激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能其作用旨在提高“内聚力”。实施日常管理目标责任制增强管理层的工作主动性按“国优”标准制定各项管理指标严格作好各项工作明确奖罚。实施奖金、破格晋级制度调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度奖金标准与工作表现和业绩挂钩并可根据具体情况对先进给予破格晋升以形成竞争激励机制提高员工积极性。依法管理管教结合融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同关心员工生活帮助其解决家庭困难使其无后顾之忧保持良好的工作情绪给业主提供优质服务。(三)、监督机制     监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件防止或纠正工作中出现的偏差保证小区管理机构及其工作人员依法办事。管理者对机构内部工作人员进行监督。业主对管理机构及工作人员进行广泛监督形成多方面综合监督体系。通过信息反馈等各种手段实现监督管理的闭环机制保证xxxx物业管理监督机制的有效实现。(四)、自我约束机制经济利益促动自我约束机制充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机由这种动机去对行为作自我约束。目标结构与责任相联系的促进机制将管理目标层层分解到个人以后由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。权利链条相互制约机制建立管理对象之间相互制约的权利链条形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。(五)信息反馈及控制机制、信息反馈渠道:  信息反馈控制方式:()中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。()通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度实行规范化运作。()流畅严密的运作流程一环紧扣一环一环监督一环。()管理处主任、管理员的每月(日)检查通过总结评比获取反馈信息。()通过反馈信息的总评比及时发现管理服务上的缺点、盲点以便改进工作提高服务质量。(六)量化管理及标准化运作、量化管理()每年根据ISO质量方针和总公司下达的任务确定年度质量目标对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。()实行目标经营管理责任制对管理处管理目标进行细化和量化做出具体要求。()管理处对全体员工培训指标进行量化确定培训课程、内容及课时。()年度考核量化年度岗位轮换率采取末位淘汰制。()财务运作量化制定详细的年度财务预算方案对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理提高效益。 运作标准化管理()贯彻公司企业文化包括企业精神、经营管理理念和发展目标。()贯彻公司ISO物业管理质量体系严格按照管理规程和操作要求运行。()运用公司《员工手册》规范管理处员工的行为提倡专业、规范、文明的行为表率。()发挥公司计算机管理系统的作用提高物业管理工作效率。()实施公司企业形象系统。六、人员的配备(一)xxxx管理处组织机构图 (二)xxxx管理处人员配备(AAA地块)(无详细资料相关编制可能不准)、 管理处主任人、管理人员:人工程部(维修)主管人安管队队长人保洁(绿化)主管人行政(资料、社区文化、日常事务)主管人、助理人物业部主管人物业助理人(按小区实际管理需要设置)财务会计人出纳人收款员人仓管员人前台接待人、保安:人(按小区实际管理需要设置每班小时三班倒)、维修人员:人(按小区实际管理需要设置持中级以上技工证书)、清洁绿化人员:人(按小区实际管理需要设置)、食堂自负营盈亏不算管理处编制七、人员培训为了保证管理服务质量XXX物业一贯坚持"员工先培训后上岗"的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求增强责任感从而保证服务质量提高劳动生产率从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。     培训目标    为了充分体现xxxx智能化、多功能的生活环境和XXX物业管理的形象必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍确保xxxx物业管理目标的顺利实现。()确立员工年度培训在课时以上()新员工培训率培训合格率()管理人员持证上岗率()特殊工种人员持证上岗率()员工年度培训率培训合格率()确立和完善工作、训练系统、网络。 培训方式()自学。自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法XXX物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班在学习时间上给予照顾和安排。()自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班加强和提高员工专业素质和职业道德修养。()外派学习培训。安排外派专业培训积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。()理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。()参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目开拓视野总结经验。()岗位轮训。通过岗位轮训给员工提供晋升机会通过人才横向、纵向交流达到“专职、多能”的目的从而提高综合素质和人才培养的功能。、培训工作程序 a) 培训工作计划为确保四季雅苑各项管理工作能按目标完成取得培训应有的满意效果按培训的需求制定以下培训计划:序号培训目标培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标基础培训包括《员工手册》、《劳动法》、公司概况、公司的规章制度等五天物业公司行政人事部管理处全体新员工内部培训考核让新员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训十天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核了解小区管理内容、接管程序及运作方式各岗位职责及佳兆业物业管理制度一天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核熟悉本职工作程序管理运作程序物业管理方案和要求一天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核对小区物业管理有较深层次的认识进行各种专业培训五天各有关主管部门和协办单位管理处全体新员工内部培训与外派相结合考核熟悉掌握本专业的工作技巧适应工作之要求职业道德和职业礼仪培训三天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核加强职业道德建设提高服务水平和管理水平模拟上岗培训二、三天各部门主管管理处全体新员工内部培训考核学习、领会基本操作方法为正式上岗提供经验深圳市物业管理法规条例及相关规定三天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核熟悉掌握条例、实施细则等内容智能化专业知识培训二天智能化系统工程师部分管理层人员和维修人员内部培训考核了解智能化工作要点深圳市住宅局举办的物业管理上岗培训六天市住宅局培训中心需持物业管理证上岗的人员外派培训考核确保持证上岗率小区管理目标及模式和管理方案有关内容二天管理处主任管理处全体人员内部培训考核明确各项工作要求、目标、模式岗位职责和物业管理运作制度二天工程部主管管理、维修技术人员内部培训考核熟悉小区管理及基本运行房屋整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、智能监控系统、环境导示系统等内容介绍二天工程部主管管理、维修技术人员内部培训考核熟悉小区管理、运行房屋验收交接程序一天工程部主管管理处全体人员内部培训考核要求掌握房屋交接的全过程公用设施及设备维护标准及作业程序一天工程部主管工程部员工、安管队员内部培训考核明确公用维修范围及标准住房装修管理办法一天工程部主管装修管理小组成员内部培训考核熟悉装修管理要点治安保卫工作目标及作业程序一天安管队队长安管队员内部培训考核熟悉治安保卫的范围和目标清洁卫生标准及作业程序一天保洁主管管理处全体人员内部培训考核熟悉清洁卫生范围和目标绿化标准及作业程序一天保洁主管管理处全体人员内部培训考核熟悉绿化范围和目标住户入住手续办理程序一天客户服务部主管管理处全体人员内部培训考核熟悉住户入住程序、要求各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟技巧一天客户服务部主管管理、维修及服务人员内部培训考核行为、语言规范及技巧消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天安管队队长管理处全体人员、安管队员内部培训考核掌握应急方案及常识代客维修服务标准及作业程序一天工程部主管管理、维修及服务人员内部培训考核了解代客服务范围及要求业主、客户有关保密事项和管理人员熟记事项一天物业部主管管理处全体人员内部培训考核确保业主、客户资料保密和熟记率达 八、管理规章制度规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障又是实施物业管理的准则一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。XXX物业在很短的时间内制订了一系列的规章制度形成了一整套涵盖物业管理运行和行政各要素的制度体系为全面开展XXXX物业管理工作实现我们的管理目标奠定了基础根据公司现有的制度体系结合XXXX的实际制订XXXX管理制度和管理体系。其内容主要有以下诸方面(但不限以下内容)组成。. 公众制度() XXXX物业管理委员会章程() XXXX业主公约() XXXX居民精神文明公约() 装修管理规定() 用水管理规定() 用电管理规定() 煤气使用管理规定() 出租房管理规定() 环境管理规定() 治安管理规定() 防火防风管理规定() 商铺管理规定() 业主(住户)停车管理规定() 摩托车、自行车管理规定. 岗位职责() 管理处主任岗位职责() 管理处前台文员岗位职责() 管理处中央监控中心主管岗位职责() 信息管理员岗位职责() 管理处行政事务管理员岗位职责() 管理处社区文化管理员岗位职责() 管理处财务内勤人员岗位职责() 工程部主管岗位职责() 电梯管理员岗位职责()给排水工程师岗位职责() 机电设备管理员岗位职责() 电梯维修操作员岗位职责() 安管队队长岗位职责() 安管队班长岗位职责() 巡逻岗安管员岗位职责() 车岗安管员岗位职责() 车场安管员岗位职责() 管理处监控室安管员岗位职责() 消防管理员岗位职责() 物业部主管岗位职责() 物业部管理员岗位职责() 保洁主管岗位职责() 保洁班长岗位职责() 楼内保洁员岗位职责() 楼外保洁员岗位职责() 管理处绿化养护员岗位职责、管理运作制度() 员工行为规范() 物业交付程序() 物业交用程序() 供电管理程序() 供水管理程序() 装修控制程序() 收费运作程序() 便民服务工作程序() 绿化管理程序() 道路管理程序() 清洁卫生管理程序() 治安管理程序() 停车管理程序() 值班管理程序() 消防管理程序() 公用设施改造及维护维修工作程序() 社区文化管理程序() 业主违例事件处理程序() 访问客户工作程序() 财务核算程序() 业主请求处理程序() 出租房屋控制程序() 商铺控制程序、公司考核管理制度及标准() 员工月度考核办法()员工年终考核办法公司其它各项规章制度九、各项指标的承诺及采取的相应措施 为把XXXX建设成物业管理典范小区参照《全国城市物业管理优秀示范小区考核标准》结合本公司所确定的管理目标及质量方针特对以下各项指标做出承诺并将相应的保证措施汇总如下:序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施房屋及配套设施完好率(完好房建筑面积基本完好房建筑面积)÷总的房屋建筑面积×采取小围合管理与管理中心控制相结合的工作方法分区负责责任到人。建立完善的巡查制度严格审批装修管理健全档案记录。房屋零修、急修及时率 ∑及时完成零修、急修的次数∑报修的零修、急修次数×建立严格的修缮制度要求维修人员接到急修请求后携带工具十分钟之内赶到现场零修工程及时完成急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本实行小时维修制度。维修工程质量合格率∑(报告期评定为合格的单位工程建筑面积)÷∑(报告期验收鉴定的单位工程建筑面积)×分项监督工程维护处严格把关按照工序一步到位杜绝返工并及时回访确保功效。维修工程质量回访率∑维修住户满意人数∑维修住户人数 建立维修回访制度及时征求住户意见保证反馈渠道畅通以确保维修服务质量。清洁保洁率∑已保洁的面积∑区内保洁总面积 区内保洁落实到人每天进行小时保洁工作巡查记录完善监督检查得力严格考核制度确保小区垃圾日产日清设施完好无环境污染现象。道路完好率 ∑完好道路面积∑区内道路总面积 落实责任人坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养由工程部监督执行各物业助理配合检查落实。并建立健全档案记录确保公共设施完好并正常使用。停车场、单车棚完好率∑完好停车场、单车棚面积∑区内所有停车场、单车棚面积╳路灯完好率 ∑完好路灯盏数∑区内路灯总盏数花园内治安案件发生率‰‰ ∑治安(刑事)案件发生次数∑区内住户总人数╳‰实行小时保安巡查分快速、中速、慢速巡查由中央调度中心小时值班接受报警及实施调度根据实际情况确立入住期“人防为主、技防为辅”日常期“技防为主人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责层层防卫以确保花园居民人身财产安全。自行车、摩托车、汽车被盗率‰‰∑车辆总被盗数╳∑花园登记车辆总数火灾发生率‰ ∑火灾受灾人数∑区内住户总人数全员义务消防员制定期培训和演习加大宣传和检查力度由保安进行日常巡视发现隐患及时处理确保小区安全。违章发生率‰ ‰∑违章发生次数∑区内住户总人数建立交叉巡视制度跟踪管理及时发现及时处理加强宣传工作杜绝违章发生并建立相应的回访记录。业主有效投诉率业主投诉处理率投诉回访率 ‰  ‰ ∑有效投诉次数∑区内住户总人数∑完成处理投诉次数∑有效投诉次数∑已回访投诉住户数∑投诉住户总数按照政策规定做好做细各项工作采取措施加强与住户的沟通定期走访住户征求管理意见强化服务意识提高员工素质及时为住户排忧解难。投诉处理有结果有记录和回访。居民对物业管理的满意率   ∑调查住户满意人数∑调查住户人数采用现代化的科学管理手段开展温馨服务亲情服务、助残服务个性社区服务在日常工作中注意收集业主的广泛意见加强住管双方的沟通交流以确保业主对物业管理工作的满意。绿化完好率   ∑完好绿化履盖面积∑区内绿化总面积建立专业绿化养护队伍责任到人片区负责与巡视制度相结合发现问题及时修补确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。机电设备完好率∑运行完好台日数∑计划运行台日数完善机电设备的运作制度和维护保养制度配备专业工程技术人员所有维修人员全部持证上岗实行小时专人值班出现故障及时排除。应急反应速度 接到信息后秒模拟测试应急反应分队由巡逻人员组成,受中央调度中心统一调度,熟悉小区内任一治安角落,在接到信息后,由最临近事件发生位置的岗位人员分队及时到达现场处理 十、XXXX便民服务提供便利、高效、经济的业主服务是衡量物业管理水平的重要标准亦是提高小区业主生活质量的重要措施和保障。我们将根据小区的结构、地理位置和周边的配套设施情况、业主需求调研结果结合XXX物业开展便民服务的成功经验充分考虑XXXX业主生活的每一细节通过提供丰富的便民服务项目切实提高业主的生活质量。也就是说XXXX物业管理应围绕业主的服务需求秉承“以业主服务为中心”的理念开展全方位的业主服务。(一)前期的业主服务措施A、方便业主入住所采取的措施   、设立业主收楼入伙接待小组合理安排相关程序争取业主收楼入伙程序分钟内完成。   、如有特殊要求采用电话预约和上门提供服务等形式真正为业主着想。     、为减少业主缴费的烦恼与银行建立合作关系开设所有收费“一卡通”服务。、建立、维系与供水、供电、供气、电话公司、有线电视台等部门的良好合作关系在业主收楼入伙办理时可以及时开通或办理以上各类服务项目让业主住得舒心。B、搬运服务   业主均可自行请专业的搬家公司进行搬运。如有需要为解决业主搬运的问题管理处将临时划出部分区域作为落货区派专人看护且组建以员工为主、社会搬运工为辅的搬运队为业主提供搬家服务。C、家具、电器展示服务   由管理处联系品质好、信誉佳的家具、电器供应商展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料使业主节约时间、集中订购由供应商及时按需送货上门安装。D、 家居清洁服务业主入住时将对新居进行必要的清洁。管理处组织专业的清洁人员对新居环境和家具物料进行规范、细致的清洁工作。视业主视需要分时段预约上门提供酒店式家居清洁服务。(二)日常期间业主服务A、写字社(四点半学校)在周一至周五每日下午四点半开始管理处将开辟一个集游戏、学习、娱乐于一体的少儿活动中心由物业助理看护以解决双职工子女放学后父母又未下班的此段时间的看护问题并使之成为小朋友们的第二课堂。B、补习社利用学校假期组织小区学生举办各学科、年级的补习班老师则由大中专院校的老师、学生担任。C、兴趣班针对小区业主的兴趣组织股市投资、园艺、舞蹈、书画、电脑等兴趣班。D、健康中心人人都关心自己的健康小区健康中心主要服务内容包括健康咨询、健身、医疗保健等综合性健康服务并常备日常应急“红十字”医药用品箱。E、维修服务提供家电维修安装服务(电视、电脑、音响等家用电器)提供小时维修室内供水、供电项目服务。F、信息咨询服务餐饮单位信息家政服务公司信息搬家公司信息家居装饰公司信息礼仪公司及礼仪服务信息交通信息医疗信息旧货处理信息等G、商务服务中心提供打字、复印、传真等商务服务。代订票务、酒店邮件专递等服务。(三)小时业主服务热线配备小时全天候业主服务热线专人接听业主服务需求信息协调解决业主生活居住问题。收费项目公开“随行就市”公布收费价格。(四)业主服务项目一览表:、无偿服务项编号项目内容备注                 居家守护                  介绍保姆                  代请家教                  代租汽车                  无偿配备急救箱、急救药品                  代购车船票                  代办旅游手续                  代寄、代领邮件                  代订报刊、杂志              临时代为保管小件物品              代订牛奶              电话留言服务              代订酒店客户              代办银行开户              协办喜事庆典              摄影、摄像协助              代购代送礼品、鲜花              提供图书阅览可成立XXXX图书室             组织图书、音像制品交流              组织各种展销活动              组织郊游              开设棋类活动场所可定期举行比赛             邀请有关展览、小型演出队来社区服务              义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动              提供屋室临时性特约安全护卫              义务宣传家庭安全用电常识              建立老年活动组织、开办老年课堂              组织老年人交谊活动 、有偿服务项编号项目内容备注                 墙面改造按成本收费                 铺、贴普通地砖按成本收费                 洗手盆安装按成本收费                 坐厕安装按成本收费                 安装抽油烟机按成本收费                 安装分体式空调按成本收费                 安装热水器按成本收费(下同)                 安装吊灯按成本收费                 家用电器检查、小修按成本收费             换门锁按成本收费             更换、检修开关、插座按成本收费             空调加氟利昂按成本收费             修门、配锁按成本收费             查线路、换线路(电路)按成本收费             自行车、摩托车小修按成本收费             钟表维修按成本收费             换镇流器按成本收费             木门维修按成本收费             清洗排风扇按成本收费             清洗抽油烟机按成本收费             清洗空调过滤网按成本收费             安装音响与家用电器按成本收费             安装灯具、门铃、厨柜(不含材料)按成本收费             修理、更换电表、水表等(不含材料)按成本收费             修理、更换水阀、水龙头、各类软管等(不含材料)按成本收费             修理洗手盆、洗菜盆下水管、马桶浮球(不含材料)按成本收费             修理窗帘、拉窗等(不含材料)按成本收费             疏通下水管道(主管)按成本收费             疏通下水管道(支管)按成本收费             修理家具配件(不含材料)按成本收费             打扫卫生、买菜、做饭按成本收费             打扫卫生、买早餐按成本收费             打扫卫生按成本收费             木地板打蜡按成本收费             看护病人按成本收费             上门收洗衣服(洗衣费另计)按成本收费             开办家政培训按成本收费             家庭绿化、盆景造型按成本收费             美容美发按成本收费             健美训练按成本收费             裁剪、纺织、宠物喂养指导按成本收费             钟点工按成本收费             快餐按成本收费             代购代售二手家私按成本收费             INTERNET电脑培训按成本收费             租售鲜花、盆景按成本收费             代接代送客人按成本收费             健康检查按成本收费             建立健康档案按成本收费             儿童计划免役档案按成本收费             其他医疗项目按成本收费             电话按成本收费             传真按成本收费             打字按成本收费             复印按成本收费             洗车按成本收费             车打蜡按成本收费             租车服务按成本收费十一、社区活动设想社区文化是社区成员包括业主和管理人员塑造的反映社会文明、体现现代生活方式、具有个性特征的小区居住理念及其活动方式的综合。社区文化具有凝聚功能、导向功能、约束功能、激励功能和辐射功能。社区文化是人们基本生活不可缺少的组成部分是社会安定团结的需要是创造小区良好人文环境和提高住户生活品味的重要手段也是实施物业管理的润滑剂。社区文化建设是物业管理的使命营造文明、静雅、祥和的XXXX文化居住环境和人文环境是我们的追求。(一)XXXX社区文化的目标:XXX物业管理(深圳)有限公司已积累了丰厚的文化底蕴。我们将通过寓教于乐、寓乐于教、循序渐进的方式以“爱家、爱区、爱国”、“营造现代居家新理念”、“绿色环境”为主题坚持大中小散相结合、老中青少相结合、古今中外相结合的原则重点考虑老人和儿童的需求特别设置社区文化部门精心选派能文能武、素质综合全面的社区文化专干合理做出社区文化活动计划和安排优先保证社区文化活动经费及活动场所开展多样化、多层次、多形式、全方位的环境文化、形体文化、约束文化、精神文化、网络文化、修造文化等活动突出一些有特色的固定性社区文化活动用深圳经济特区移民杂合文化和XXX人性文化一定能够把XXXX建设成与特区文化相融合的亲和型社区文化的典范。(二)XXXX社区文化的重要内容、XXXX环境文化社区环境是社区的脸面是社区文化的依托是最直接最明显的外在表现时时刻刻影响着业主的心理和情绪影响着业主的生活质量影响着社区的人文环境。环境建设是社区文化建设的起点经过精心设计和精心维护的环境有助于良好社区文化的形成。()环境净化环境保护的目标是小区文明洁净环境质量良好资源合理利用生态良性循环基础设施健全生活舒适便捷形成环保意识。我们将环境保护工作纳入物业管理日常工作中。设立专人负责齐抓共管。拟定制度及时监督并邀请居民代表组成环保小组义务监督沟通信息发现问题及时处理。我们将定期向社区成员公布环境公告。我们采取的主要措施有:按照ISO环境管理体系和使用指南控制家庭污水进入雨水管网、垃圾分类袋装和资源化回收、垂直绿化和立体绿化、噪音监测和管制、空气污染控制等。()环境绿化绿色是生命和力量的象征环境绿化是生活在城市中的现代人的迫切需要生活多一点绿色生活便多一点轻松多一点健康。XXX物业公司将根据小区的绿化规划特点合理划分管理区域管理好绿化同时利用小区文化节向居民传授园艺花卉知识鼓励引导居民发挥绝妙的想象绿化自己的小空间共同参与搞好立体绿化垂直绿化全民绿化。从而使XXXX成为园林式、花园式“绿色”住宅小区。XXXX绿化管理拟采取的措施:() 由管理处和绿化工负责实施() 对所有绿化植物的栽培、养育、修剪、造型工作() 对所有绿化植物的摆放、补植、除草、施肥、杀虫工作() 对所有绿化植物的浇水等日常养护() 对所有绿化区域的清洁卫生工作() 根据小区情况设计整体和细部绿化造型方案要求常绿常新() 针对不同时令和季节的绿化美化办法() 重大节日或活动的绿化美化办法() 小区将根据情况建设园艺苗圃培植绿化植物苗圃实行开放管理居民可自行欣赏甚至选购() 小区开展家居绿化摆花服务。()环境美化保护环境、绿化环境是营造“绿化环境”的起步和塑型而环

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新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

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