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房地产开发流程1第一节 房地产市场调研 第一节  房地产市场调研     房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”,房地产市场调查也烙有很深的地域特征。对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由点(单个楼盘)到线、面(区域市场),再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面,不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握。 ...

房地产开发流程1
第一节 房地产市场调研 第一节  房地产市场调研     房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ,拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”,房地产市场调查也烙有很深的地域特征。对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由点(单个楼盘)到线、面(区域市场),再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面,不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握。 第二节  土地价值发现    成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念,价值处于波动之中,房地产也处于波动之中。对房地产开发商而言,对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观赋予土地不同的灵魂,就会导致房地产价值的不同。所以说,对土地价值的挖掘,即是对金钱和价值的认识。也就是说,土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。   对土地价值的认识应从宏观和微观两个方面分析   宏观分析即土地SWOT(深层次)分析   项目地块的优势/项目地块的劣势/项目地块的机会点/项目地块的威胁及困难点   此分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。   微观分析即是项目土地性质调查,包括   地理位置/地质地貌状况/土地面积及红线图/土地规划使用性质/七通一平现状 第三节  可行性研究及地块选择 一.项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件,具有相当大的信息量和工作量,是项目决策的主要依据。根据项目的大小与不同类型,从浅到深,项目可行性研究包括一般机会研究、特定机会研究、方安策划、初步可行性研究和详细可行性研究几大块。   (一)一般机会研究   鉴别与发展投资机会、形成投资意向,提供可供选择的项目发展方向和投资领域。包括地区研究、部门研究、资源研究、政策研究等内容。   (二)特定项目机会研究   主要用于筛选项目,提出项目建议。比一般机会研究更深入、更具体。包括市场研究、外部环境分析、优势分析、论证结论。以项项目建议书的形式出据项目相关者。   (三) 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 策划   根据项目的目标与功能要求,进行总体规划与设计。作为可行性研究的前提与实施的依据。主要包括功能与目标分析,有总目标、分目标、技术指标、经济指标、环境指标等指标;总体方案设想,有概念创新、方案设想等内容;总体方案规划,有布局、规模、指标等内容;各部分功能设计,有子系统功能、联系等内容;方案选择与确定,有技术、经济、环境、风险、周期比较、确定一到两个方案进一步研究与论证等内容。   (四)初步可行性研究   对项目进行初步的论证和估计,分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定。回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。主要包括市场与生产能力,有市场预测、经营渠道、价格、销量等内容;资源投入量分析,主要有建设与运行过程的资源需求;选址,有地点选择、场地选择等内容;项目总设计,主要有规划、工艺、设备、土建、技术、进度、投资额、成本等内容;收益估算,主要有经济性、技术性、环境结论等内容。   (五)详细可行性研究   在决策前对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析,对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证,对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价,是项目评估和决策的依据。主要包括总论,主要有背景、必要性、依据和范围需求预测;项目规模,主要有国内外需求、能力、竞争力、技术经济分析等内容;资源情况,主要有原材料、设施、燃料、人员、技术、装备等内容;项目实施条件与地点选择,主要有地理地形、气象水文、地质、交通运输、通讯、水、电、气、地点选择与比较等内容;设计方案,主要有范围、方法、进度、工作量等内容;组织建设方案,主要有机构设置、人员招募与培训等内容;投资估算与资金筹措方案;社会及经济效果评价;环境评价,主要有保护、影响等内容。   总之,项目的可行性研究.不但要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测,对项目进行整体的综合评价,而且还要对消费者的需求进行分析预测。告诉我们能不能做,怎么做,帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位,了解各种可能产生影响的因素,规避投资风险,同时增强对项目的把握能力。 二.地块抉择   地块抉择主要决定于两个因素: 选择的地块条件要与开发的项目特点相吻合; 选择地块开发要与地块的规模和开发方式相结合。 第四节 目标客户消费心理研究 买家置业的心理,首先应了解由于所销售物业产品形式不同,客户群心态也会有所不同。购买者又是抱着何种心态呢?首先由于对发展商的了解程度有限,因此“疑虑心态”较大。   一.疑虑心态   (一)质量疑虑:如交楼标准是否如楼书所述,如无样板间、实品展示这种疑虑很难根除,又由于近几年业主维权运动高涨,信任度难于短时间内确立,因此如本项目在本区域内不存在明显的产品差异或价格差异,质量疑虑在某种程度上会转化为价格疑虑;   (二)价格疑虑:主要体现在购买能力与对项目好感度之间的平衡,若失衡客户或长时间犹豫比较,或干脆不买;   (三)产品疑虑:对新产品的认识,每个人都有一个过程。因此产品细节对客户的影响也较大,如是否朝阳,观景,楼层是否合适,精装标准是否适合,面积指标,套内使用率,承重及可调整余地,节能,供暖方式,智能化系统是否先进等;   (四)承诺疑虑:由于为新项目,故承诺兑现值无从考证,因此即使进入签约环节,仍无法确认项目承诺的可信度,因此补充协议成为了客户保护自己的武器。而牵扯最多的是面积承诺、精装标准承诺和配套使用承诺;   (五)服务疑虑:主要针对管理部或管理公司,由于服务的付费较高,对管理的疑虑也会加大,而服务费用必须与品牌管理能力及水平相吻合,如果费用高于心理预期值,而又无合理的销售说辞,这种疑虑无法消除;   (六)投资回报疑虑:凡是与“商务”有关的项目,无不设计一套漂亮的投资回报理论,而真正的投资客会很理性,如不能提供良好的投资回报参考,这种疑虑无法消除;   (七)支付能力疑虑:主要体现在本人经济状况,同时也与销售引导有关,没有一个客户会去关注每一种户型,适合即最重要。这种疑虑一旦出现,会大大减弱其对产品及各层面的兴趣;   (八)配套疑虑:这里提到的配套泛指除户内以外的配套,主要关注点有:会所功能即是否有偿使用、卫星电视、是否可注册公司、配套交付时间、车库定价及配给量等;   (九)非可控因素疑虑:如购买行为是否受到约束、距离因素、自身不稳定因素、其他投资方式回报状况等。   经过“疑虑”的消除,客户购买兴趣加大,开始出现“利益心态”。   二.利益心态   (一)价格利益心态:包括希望轻松的付款方式,首付0,5%,10%,更多的银行按揭80% 、70%、30年期、尽量减免一切的买房手续费、律师费、按揭费、登记费、公证费、契税……、销售价的优惠、物业管理费用,租车位费用的优惠、购房参加抽奖活动(送车位、装修、空调……)等;   (二)高投资回报心态:希望通过把家私、装修包在房价内做按揭降低投资成本、租金回报保证、开发商提供或委托出租、出售代理业务等。 “利益心态”消除或得到满足后,“期望心态”开始出现。   三.期望心态   (一)通过购房改善现有的办公条件,提升了企业形象;   (二)在有能力的情况下轻松置业;   (三)物业确实保值,有很好的市场抗跌能力;   (四)市场稳定,物业有升值的能力;   (五)公司扩大后,物业可以转卖、出租,作为投资;   (六)入住后能提高企业的知名度、形象、实力,从而为企业带来更多商机;   (七)公司股东、员工都满意,户型、朝向、配套、办公环境得到好评,能较为顺心的在物业内工作;   (八)购房后有自豪感,并且由于物业管理水品高,逐渐确立品牌及知名度,受到朋友的好评;   (九)费用合理,有能力支付,没有预见不到的不可抗力、额外的费用和开支;   (十)有好的物业管理、好的服务、好的配套、好的邻居,甚至可以带来更多生意机会,质量有保证,开发商很负责任,及时做维修、保养。 第五节 房地产项目产品定位 一个楼盘的建造,有规模之分,有产品档次之分,购买层次更是不一样。因而,产品的定位显得尤为重要,必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。   楼盘产品定位,说起来容易,做起来却很难,这完全是由于楼盘产品特殊性所决定。因为做楼盘不同于做一般商品,它存在销售周期较长的问题。这就要求在楼盘开发过程中对本身产品的设计需有一定超前性,不因为市场的变化使产品变得过时或滞销。   产品定位对开发商而言,与其所要获取的利润或回报有着不可分割的关系。从通常意义上来说,产品定位市场涉及面较广,但定位的选择性却有限。这主要是因为定位受硬件和软件两大因素的影响,硬件一般包括规划指标,如:控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等全部由政府规划所决定,具有不可更改性。软件包括:资金、材料、工期、技术、施工等不确定因素的变数影响。   从市场营销学来讲,楼盘产品的定位本身就是一个前期营销策略的演变过程。产品的定位,是在其选择和确立产品潜在目标客户基础上,通过前期营销策略的调整和深化过程,在相应固定目标客户中对楼盘的亮点予以全面发掘,并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传,让客户对所开发楼盘留下一个良好的印象,并对楼盘产生一种“我选的就是它”的美好记忆,使楼盘在开发和营销初期就让买方产生一个相当深刻的印象或是特色独到的主体形象。   产品定位,有着一般商品的共性,但房地产楼盘产品的定位,有着其他商品无可比拟的特性和个性。相对而言,楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。楼盘开发,由于投资大,又存在相应风险和市场不确定因素,使开发商小心翼翼,因而对楼盘产品定位显得较为慎重,他们希望有一个正确的、内心塌实的产品定位。 第六节 房地产项目规划与设计 房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用,其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计,将决定房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、项目的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。 第七节 房地产项目的报批管理 房地产项目的规划报批   一.城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时,必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。   二.在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地,经县级以上人民政府审查批准后,由土地管理部门划拨土地。   三.在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续。   四.城市规划区内进行临时建设,必须在批准的使用期限内拆除。临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。   五.任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定。   六.任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。   七.在城市规划区内进行挖取砂石、土方等活动,须经有关主管部门批准,不得破坏城市环境,影响城市规划的实施。   八.城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料,检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。 九.城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程,建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。 第八节 房地产项目的工程管理 一.定义   房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理,它包括成本、质量、进度、安全的控制和技术支持等管理要素。二.要点   与一般意义上的工程管理相比,房地产企业的工程管理有以下特点: 管理幅度更宽:不限于从破土动工开始,而要从营销策划(现场施工组织如何满足营销策划的需要,如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择)、规划设计(土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等)阶段就介入。   对管理要素的控制更严:房地产项目本身是商品,是一种耐用消费品,需要进入市场流通,接受市场检验;面对的是广大消费者个体,而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益,可以说我们现在要面对的业主都很挑剔,容不得开发企业有丝毫马虎。概括来讲,房地产工程管理主要有以下五个要素:   (一)成本:直接影响项目的竞争能力和经济效益。建筑成本在房地产项目成本中所占的比重较大,在一些土地成本尚不是很高的地方,建筑成本是最大的成本,加上随着土地市场及整个房地产市场的 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 化运作,利润空间主要来自于管理效益。   (二)质量:质量是产品品牌的基础,也是企业品牌美誉度、忠诚度最好的注解,现在有些品牌企业有近1/4的客户是来自于老客户的介绍,产品质量起了很大的作用。   (三)进度:产品的交货期是商品流通的一个重要环节,加上房地产产品生产周期长、环节多等特点,进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用。   (四)安全:从房地产本身来讲,安全问题较多的是从风水角度来考虑的,另外就是配合营销的现场看楼安全。   (五)技术支持:采用新技术、新工艺、新材料,来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量。   (六)管理的内容更广:随着社会的进步与发展,消费者的居住理念逐渐提升,加上市场的竞争,人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求,这就要求房地产产品具有多方面的附加值,为了满足这种需求的变化,工程管理就不能局限于以往的做法。 第九节 房地产项目的预售管理 商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。   一.商品房预售应当符合下列条件   (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;   (二)持有建设工程规划许可证;   (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。   二.商品房预售实行许可证制度   开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料   (一)开发经营企业的《营业执照》;   (二)建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件;   (三)工程施工进度计划;   (四)投入开发建设的资金已达工程建设投资的25%以上的证明材料;   (五)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图;   (六)需向境外预售商品房的,应当同时提交允许向境外销售的批准文件。   三.房地产管理部门在接到开发经营企业申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的,应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。需向境外预售的,应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。 开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。   商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理,但必须有书面委托书。 开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。预售的商品房交付使用后,承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。   四.开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》,并可处以罚款   (一)未按本办法办理《商品房预售许可证》的;   (二)挪用商品房预售款项,不用于有关的工程建设的;   (三)未按规定办理备案和登记手续的。 第十节 房地产项目销售推广 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理顾问,帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。   具体内容包括:   开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价方法,付款方式   销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统一说辞   销售培训,销售制度,销售现场包装策略,样板间策略   销售现场管理,客户资料管理,客户服务跟踪,促销计划   促销策略,月度资金分配,月度销售分析,竞争对手跟踪   市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格策略调整   销售策略调整 第十一节 房地产项目的投融资管理 根据一般规律,这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反,房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%,日本占52%,欧洲国家普遍在30%以上,而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产,迅速地完成了资本的原始积累。   房地产融资除银行外的形式不多,目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等。   我国房地产业目前面临很多问题,诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大,银行也面临较大风险,理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下,房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。   但除了信托之外,其他似乎很难实现,因次121号文之后房地产信托成为新的亮点,特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分,并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。   房地产融资途径及房地产金融的其它模式。   一.传统融资模式   (一)银行直接融资:   1.开发贷款:前提是取得土地使用权,自有开发资金不低于30%,立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。   2.流动资金贷款:开发商用于工程购置设备,材料之用的短期贷款,   3.按揭贷款:由开发商向银行提出申请,贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押,分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%,开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。   4.工程单位流动资金贷款:由施工单位根据施工合同向银行申请。用于施工单位购置材料和施工组织。   5.专项贷款:指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。由财政贴息或根据计委立项的指标下达。   (二)根据目前房地产投资资金来源统计显示:   自有资金平均为15%--20%;   银行开发贷款、流动资金贷款为15%;   施工企业垫资(由银行贷款转移的)占30%--40%;   按揭贷款占20%—30%;   其他预收款和借款占10%。   (三)直接融资渠道:   1.股权融资:通过股票交易市场上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。经证监会批准,上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格,对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性,募集难度大。   2.公司债券:企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。通过证券公司(投资银行)向投资人发行的证券。住宅建设债券的审批环节较复杂,能够申请的企业不多。但最近国家主管部门已改为核准制。   3.预售款:在房地产建设过程中,一般为开工之时。由开发商向消费者出售预期住房(也称楼花)。一般收取房款的5%--50%不等。预售合同(也有称为认购证)在交房前(或一定时期内)可以转让。一些房地产公司规定可退房,并由房地产公司补偿一定的利息损失。该售房行为不是真实销售行为,房地产公司常在表内处理为负债。   4.其他融资行为:如住房卡、预租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大,这里就不一一枚举,住房卡已被明令禁止。   二.房地产创新融资工具   (一)房地产资产证券化:资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券,在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。 房地产的资产证券化目前的形式有:   1.以销售实现而作表外处理的证券化:   房地产公司将自有资产出售给SPV。该资产经出售后与原公司(发起人)的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高(资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等)。由投资银行进行证券化设计,向投资人发行ABS收回现金用于向发起人购买资产。 2.以资产担保而融资的资产证券化(表内处理)   房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV,向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售,房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保,该资产还在发起人的资产负债表上。 抵押贷款证券化,也是这种形式。由贷款银行将抵押贷款本息收益组合,出售给SPV,并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转,降低了远期风险,同时也促进了房地产业的进一步发展。   附权流通证券,相似于可转换债券。以期房的预期收益为偿付保证,将该期房组合出售给SPV,并发行附权流通证券。到期偿付时,投资人可获得本息,也可按约定购买价优先购买该房产实现抵押权。   房地产资产证券化,在我国推广目前还面临营业税、印花税、交易手续费等税费政策改革问题;以及产权过户制度等 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 的配套法律,如果没有相关立法保障,将大大增加交易成本和风险,使资产证券化无法推行。   3.房地产融资租赁资产证券化:指租赁公司将不动产租赁合同的收益权通过债务融离出售给SPV并发行ABS融资的过程。   (二)房地产信托受益凭证:   是房地产公司以在建项目为抵押,通过信托投资公司发行受益凭证进行融资的行为。特别是去年6月1日建设部销售管理办法出台后规定:今后不得出售期房。房地产公司面临沉重的压力。如发行可转换受益凭证,使购房者间接地购买期房。即到期后按约定价格和特定标的物交付投资人相应的房产。该信托受益凭证一般通过契约形式背书发行。   (三)房地产投资基金:   在我国根据现行法规一般将房地产投资基金归入产业投资基金范畴。   它是由房地产公司或金融机构发起,向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。具体的组织形式可以是公司型,也可以是信托型 。 第十二节 房地产项目的成本控制 一.地产开发企业的成本构成   房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,就其用途来说,大致可分为以下几个大部分: 土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用 从上述成本费用组成分析,成本的发生是一个过程,涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节,因此地产企业的成本控制,就是要在项目开发的全过程中,对上述全部成本构成要素进行规划、控制,从而实现企业利润最大化的目标。   二.成本分解的过程   项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步,其首要特点是一个过程,然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样,成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期,首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本,然后在逐渐细划到成本目标的过程。   (一)投资估算   在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析,包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容,以确定该项目的盈利能力及利润率,并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等,在PM2的成本估算功能中,通过模版、设置计算依据等方式,均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下:   1.核算项目设置,相当于设置不同的项目执行方案,例如:不同的容积率、服务性设施所有权等,对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。   2.收支项目(成本项目)设置   相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解,这个成本项目的分解也是一个过程,随着项目计划的进展,成本项目的划分也越来越细。例如:在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等,随着时间的进展,就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。   3.收支估算(成本估算)   随着收支项目(成本项目)的设定,根据项目的开发周期资金需求量,就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中,就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。 由于PM2采用了灵活地自定义方式,支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系,例如:根据单方成本、建筑面积计算总成本,设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。   (二)成本目标   在项目规划阶段,在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划,作为后续项目成本控制的基线。 PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划,二维表的横向显示计划的周期,例如:年度、季度、月份,二维表的纵向显示当前核算项目下所械某杀鞠钅浚庋砭湍芄幌晗傅南允境杀鞠钅吭诩苹甓认录苹路莸募苹鸲睢?   成本目标的确定,对项目成本计划和控制,有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时,对目标成本进行调整。随着项目的推进,成本动态发生变动,当动态成本与目标成本发生较大差异时,须分析产生差异的原因,并修订目标成本。   (三)成本计划   在制定项目成本目标时,与项目整体的进度计划关联,可以从项目/任务计划中,提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字,并自动按日期和成本项目汇总,从而构成整个项目的成本计划。   三.成本控制的过程   动态成本分析对比是整个系统的核心功能,它能自动实现动态成本的核算,生成全项目动态成本一览表,对动态成本与目标成本的差异进行比较查询,提供各种对比分析报表和图形。对于各种缴费类的非合同成本业务,在PM2中,通过支出单或虚拟合同业务模式解决。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下:   (一)建立合同与成本项目的对应关系   在建立了核算项目及收支项目后,在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系,合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。 合同录入后,需进行合同拆分,将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。   (二)合同金额、结算金额汇总项目成本   PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据,汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程,每期工程中又有多个具体的楼盘单体,按照这样的划分层次,系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。   (三)合同签署、合同变更、合同付款的报警功能 在合同执行过程中,经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整,而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现,并且系统自动根据合同结算金额的变化情况,与成本目标进行对比分析,达到或超过用户设定的成本目标变动范围后,系统自动报警。   (四)其他控制手段   项目成本产生于项目开发各项业务过程中,特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用,这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉   (五)非合同成本   对于地产业务中的非合同成本,既可以通过建立虚拟合同的方式实现,也可以通过支出单的方式直接体现。   四.实施PM2系统对成本控制的作用   (一)通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理,计算出动态成本,并比较动态成本与目标成本,找出差异,最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系,实现合同管理、付款计划及动态查询。   (二)以成本与资金控制为核心,将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联,实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。   (三)通过规范业务流程,提高管理水平;通过网络业务数据共享,加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划,提高资金使用率,降低经营风险,大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。 第十三节 房地产项目风险管理 房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制,以使风险损失减少到最小程度。由于房经营面临着各种风险,这就要求经营者增强风险意识,加强风险管理,把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外,还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律,对风险的各个环节都能采取有效的措施,并对控制措施能做到有效的监控。   一.风险管理的目标   (一)减少风险因素。风险因素是引起或增加风险事故发生机会的条件。它可以来自天灾、市场条件变化、决策失误等方面。即来自外界自然力、社会经济力量和自身决策的结果。 风险因素的存在,决定着风险发生的可能性。要减少风险的发生,原则上要回避难以预见的和危害大的风险,而把主要精力放在针对可以自我控制的因素上去。   (二)减少风险事故。风险因素本身并不会导致风险损失的发生,从风险因素的存在到导致风险损失的发生,中间还要经过媒介环节,即风险事故。 风险事故是造成风险损失的直接原因。因此,要想减少风险损失就要千方百计地减少风险事故,做到事先预控。做到这一点要靠全体管理人员积极、认真、有效地工作,避免不应有的人为过失。   (三)减少风险损失。通过上述工作,虽然可以减少风险因素和风险事故,却不可能把风险因素和风险事故完全排除掉。因此,一旦有风险事故发生,要采取有效的措施和对策,尽全力减少风险造成的损失。根据可采取对策的比较分析,找出最适宜的对策。事实上,风险损失的发生在风险管理计划中就应当考虑到,而事先就制定好措施,防患于未然是十分必要的。   从以上分析可以看出,风险因素是普遍存在的,风险因素的存在导致风险事故的发生,风险事故造成风险损失。三者之间存在着一种因果关系,形成一个致因链。制约风险因素和风险事故就可以制约风险损失。风险是一个运动的过程,从潜在到造成损失常有一段持续时间,对整个过程进行管理,需要经营管理者认真研究风险的规律性,主动地认识风险,积极地管理风险,及时有效地控制风险,以实现减少风险因素、风险事故和风险损失的目标。   二.房地产风险管理的策略探讨 房地产经营者在风险管理工作中,要强化风险意识,制定管理策略,把风险造成的损失降低到最小程度。   (一)加强对经营环境的研究。房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的,环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响,并且外部环境还处于不断的变化之中,这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统,它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用,把外部环境、内部条件有机结合起来,提出一个适合自己的科学的战略目标,潜心培养并提高自己的核心竞争力,并能审时度势、因势利导、灵活应变,不断地随环境的变化而调整企业的经营活动,这样对提高项目投资成功率,实现风险管理的目标定会有大的帮助。   (二)加强对房地产市场调查与预测,实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋,它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展,人们生活水平的提高,消费者一些低层次的需求已得到满足,人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求,消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化,房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想,现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能,房产商品除了具备居住这个功能外,还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说,房子与房子之间没有什么太大的差距,而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。完整的现代产品概念应该包括核心产品、形式产品、无形产品三个部分。每一种商品这三部分都完全具备。对房产产品来说,恐怕大文章要做在形式产品和无形产品方面,因为只有这样,才能更好满足消费者审美观、舒适感、安全感、方便感、文明感、优雅感、人文观等方面的要求,也才能更好地适合消费者个性化的需要。现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。虽然这个市场的潜力巨大,但目前这个行业内的竞争却十分激烈,稍有不慎就会有面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划,目不暇接的房地产广告,不断出新   (三)不断提高物业管理水平。物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明,一个优良的物业管理不仅是房地产成熟的标志,而且是本身获得长足、持续发展的强大动力。优良的物业管理有利于树立开发商的良好形象,也可以很好地满足人们物质文明和精神文明需要。随着市场经济的发展,人们的消费观念已有了改变,居住不仅仅是为了“栖身”,而且是为了满足人们的精神需求。卓越的物业管理所创造的“整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适”的居住环境,可以陶冶人们的情操,净化人们的心灵,提高人们的素质。同时,也有利于房地产公司的经营与发展,有利于提高房地产企业的档次,有利于降低风险。 所以,房地产企业要克服前几年随着房地产业的迅猛发展而出现的“重开发轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的思潮给房地产业发展带来的约束,认真探索一条适合我国国情的物业管理之路。由于我国房地产改革与发展时间很短,物业管理方面的理论和经验还很缺乏,具体如何做,还要开发企业多实践、多探索、多借鉴。   (四)精心组织、加强管理、缩短项目投资周期。项目开发建设周期越长,风险管理中的不确定性就越多,风险也就越大。所以,缩短项目建设周期,不仅有利于资金周转加快,也有利于减小因开发期内社会经济条件的变化而对项目带来的风险。   (五)加强公司间的合作,实现优势互补。现代企业要在竞争中立于不败之地,必须潜心研究自己的发展战略,充分发挥自己的长处,认真培植自己的核心竞争力。要做到这些,必须认真分析一下自己的长处和短处、优势和劣势,然后做到扬长避短并采取措施来弥补自己的不足。如能在经营中注意和其它公司开展合作,实现优势互补,就有利于更好地发挥自己的长处,避开短处。在使自己做大做强的同时,也必然会降低经营失败的可能性。如深圳万科房地产开发股份有限公司与深圳华润股份有限公司的合作,就很好地发挥了各自的长处,万科有很强的开发能力和知名品牌,而华润在北京有较多的土地储备。他们相结合就能在这个行业做得更好的道理是不言而喻的。风险管理是一项专业性、技术性很强的管理活动,它涉及面广,可变因素多。为了有效地管理风险,要加强职能部门的作用,将涉及方方面面的风险统一管理起来,进行系统的、职能的、相互配合的有效的风险管理活动,最终达到提高经济效益的目的。 第十四节 房地产项目的竣工验收 竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序,是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节,同时也是确保房地产开发项目质量的关键。   《城市房地产管理法》第26条第2款规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。   《城市房地产开发管理暂行办法》规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请,主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的,不准交付使用。综合验收应当包括以下内容:   规划要求是否落实; 配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕;   单项工程质量验收手续是否完备;   拆迁补偿款安置方案是否落实;   物业管理是否落实;   其他。   《城市房地产管理法》第17条还规定:房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系,凑沼泄胤伞⒎ü娴墓娑ㄖ葱小?   《房地产开发经营条例》第17条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规定,住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照下列要求进行综合验收:   城市规划设计条件的落实情况;   城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;   单项工程的工程质量验收情况;   拆迁安置方案的落实情况;   物业管理的落实情况。 第十五节 房地产项目入住交房 房屋竣工验收合格后,开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”,销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公,着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同,办理手续如下:   一.到开发商售楼处交纳购房余款。   二.领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定及表格。   三.由销售部或物业部陪同业主验房,签署“楼宇交接书”。   四.与物业公司签订《物业管理公约》。   五.按规定交纳首期物业管理费,灶具报装费,有线电视报装费,电话初装费。   六.收取房屋钥匙,办理装修或入住手续。 第十六节 房地产项目物业管理 一.物业管理的概念   物业管理作为房地产市场的消费环节,实际上是房地产开发的延续和完善,是在房地产 开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的一环,在国际上十分流行并获 得了蓬勃的发展,被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。 关于物业管理的定义,一种说法是广义、狭义论。 广义的物业管理是泛指一切有关房地 产开发、租赁、销售及售后的服务;狭义的物业管理,其主要任务是楼宇的维修养护,以及管理好各层的机电设备和公共设施,还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打 扫卫生等项目。   另一种说法是根据英语的多种译法,概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”,以示与传统的房地产管理的区别,或与企业 管理的区别。   现在一般的说法是,物业管理类似于房地产管理,但比房地产管理范围更广泛。这个范 围是向横发展、向后延伸、向周边拓展,如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容,而不包括房地产投资、开发、生产经营。 综上所述,物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理 与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工 作环境,提高物业的使用价值和经济价值。   二.物业管理的特点   物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式,其管理具有社会化、专业 化、企业化、经营型的特点。   (一)物业管理的社会化   物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理,诸如房屋、水电 、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住( 工作)环境的日常事宜办妥,而不必分别面对各个不同部门,犹如为各业主找到了一个“总 管家”,而对政府各职能部门来说,则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费,就可以获得周到的服务,既方便业主,也便 于统一管理,有利于提高整个城市管理的社会化程度,以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能,实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。   (二)物业管理的专业化   物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内,物业管理企业可以通过设置分专业 的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展,社会分工渐趋于专业化,物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。例如,机电 设备维修承包给专业设备维修企业,物业保安可以向保安公司雇聘保安人员,园林绿化可以承包给专业绿化公司,环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立,表明这 一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度,并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。   (三)物业管理的企业化   物业管理单位是企业单位,不是事业单位,也不具备政府行为职能。物业管理企业作为 一个独立的法人,应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行,不受任何干扰,政、事、企完全分离。因此,物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争,依靠自 己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务,用管理的业绩去赢得商业信誉。当然,物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门,如街道、居委、 公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系,以“物业”为中心,相互协调。这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫,为业主创造一个方便、安全 、清静、整洁的居住和工作环境。   (四)物业管理的经营型   物业管理企业的服务性质是有偿的,即推行有偿服务,合理收费。物业管理的经营目标 是保本微利,量入为出,不以高额利润为目的。物业管理企业可以通过多种经营,使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路,从而使物业管理有了造血功能,既减少了政府和 各主管部门的压力和负担,又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源,还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。   物业管理是一种和房地产综合开发的现代化制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理;是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层 次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现,就越来越显示出其强大的生命力。   三.物业管理在当前的地位和作用   (一)促进房地产市场的发展   物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要,具有繁荣和完善房地产市场的作用。   随着我国经济体制改革的不断推进,房地产经济的体制改革也在向纵深发展。我国房地 产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。随着房屋商品化的逐步实施,各类住房分幢、分套出售,大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着 几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。 它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代,而且也使传统的按产权、按部门分散 管理的办法,以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了,由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求有与之相适应的房屋管理的新模式来代 替传统的、非市场取向的管理模式。从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出,居民最担心的是公房出售后的管理维修问题,包括经费、权利、责任和如何落实。所以,物业 管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程,并且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。就整个房地产市场来说,物业管理无疑拓宽了房地产 市场范围,完善了房地产投资,促进了房地产市场向健康有序的方向发展。   (二)有利于提高房地产投资效益   物业管理是房地产经营活动的基本环节,具有提高房地产投资效益的作用。   在房地产市场中,就一个房地产项目而言,存在着开发、经营、管理三个环节。按程序 来说,物业管理是房地产开发、经营的落脚点。改革开放以来,我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题,实行的是一种数量增长型经济,因而存在着重开发建设、轻管理的现象 ,使开发建设与管理脱节,这也是造成我国房地产管理效率低、房地产投资效益差的根本原因所在。随着国家宏观政策的调整,单纯的数量增长已经不能适应市场需求,房地产要提高 投资效益,要向效益增长型转变,就必须加强物业管理,使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。   加强物业管理不仅能使物业保值,而且还可以使物业增值。一方面,良好的物业管理可 以使物业处于完好的状态并使之正常运行,可以延长物业的使用寿命,还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务,适当改善和提高物业的使用功能,提高物业的档次和适应性 ,进而推动物业的升值;另一方面,优质的物业管理,还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐,使该物业成为抢手货,从而推动该物业的价格上升。   物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理,也可以说是广泛意义上的售后服务,因 此,物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有现代化的管理手段,优质、周到、完善的物业管理,才能保证房地产价值和使用价值的最终实现,进而提高房地产的投资效益。   (三)树立城市形象,完善城市功能   物业管理是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作,具有树立城市形象、 完善城市功能的作用。   居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前 提。现代化的城市需要高质量的管理服务,运作良好的大厦设施,有助于工作效率的提高;称心如意的居住环境,有助于人际关系的调和。住宅社会学研究表明,良好的环境不仅能减 少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦,乃至某些危害社会的不轨行为,还会形成互助、互谅的社会风气,促进人们的身心健康,促使人们积极上进。这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所 必须具备的前提条件。物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。   物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境, 并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满,无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。高质量的物 业管理不仅是单纯的技术性保养
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