关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 (1)房产开发知识笔记.doc

(1)房产开发知识笔记.doc

(1)房产开发知识笔记.doc

上传者: 54841270 2011-07-29 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《(1)房产开发知识笔记doc》,可适用于生产运营领域,主题内容包含东莞委托合同毕业两年工作两年半了这么多项目做下来终于把开发弄得七七八八。以下内容绝对比上课时候来的精彩和实用。如果你打算做开发或者是正在做希望下面内符等。

东莞委托合同毕业两年工作两年半了这么多项目做下来终于把开发弄得七七八八。以下内容绝对比上课时候来的精彩和实用。如果你打算做开发或者是正在做希望下面内容能对你有所帮助。 、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段  土地证和建设用地规划许可证这两个证加上规划要点批复是进行房地产开发的前提但是,这几样东西领取的先后顺序非常的有学问。有经验的同志一看这几样东西的发出时间基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。    恩简单的说一下土地证由国土部门颁发是土地权属证明载明了土地用途及使用期限(只是载明)建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据规划要点批复由规划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律依据如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来包括现在的那个小户型比例限制要求也会在这个文件里体现出来。    一般来说一块地必须要由规划部门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能计算出土地出让金才能在土地证上载明土地用途及年限。    但是呢在现实中呢这个想法只能是理想状态。因为首先很多地方的国土部门在出让土地的时候根本不考虑规划直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商再去规划部门软磨硬泡无论是修改规划也好还是根本没有规划都好反正我的土地出让金是已经交了剩下的事情你规划部门得给我搞定。    我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道我国正式搞土地出让也只不过是从年开始的而以公开交易的形式搞土地出让甚至都只是从年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地是到年之后才上市的。我只不过是说我国在这个问题上缺乏经验国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了起码我个人觉得把我放到年代的背景里面去我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心更何况当时呢。    不过无论如何这种土地交易模式现在已经只是历史了。  新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的在国有土地使用权出让前城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块不得出让国有土地使用权。    以出让方式取得国有土地使用权的建设项目在签订国有土地使用权出让合同后建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。    城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。    希望在我日后的职业生涯中不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡阿门。、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质  这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣与法律的关系也比较大比如设立项目公司。这里要注意一下母公司拍到的土地转到其全资设立的项目公司名下按我国法律不属于交易。我再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转不属于交易。再次强调:不属于交易。因此房地产公司可以任意设置项目子公司在房子卖完后再把它在实体上消灭只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。    再说立项这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物非常的烦也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里可行性这个东西政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策事情都是人办出来的。反正到目前为止建设项目都在纷纷的上马中我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情基本上都是直接去这些部门譬如去计划部门就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司去环保局就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续头就痛得厉害。    房地产开发资质就比较有技术含量一点关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到建设部门也不敢在这个事情上乱来因为任何人都可以上网查到某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊感慨一个。嘿嘿。、总平面审查阶段  这个阶段各地的叫法不一样我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的每栋单体建筑有多高有多大各栋单体建筑之间怎么间隔间距是多少日照够不够总容积率是多大有没有超过规定的容积率建筑密度是多少进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范等等等等这些东西都是非常的专业啊专业。    在这里我要举例说明一下比如建筑密度这个东西看起来很简单是吧就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是万平方米有平方米的地面上有建筑物那么建筑密度就是。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这平方米的建筑占地里面有平方米是一个大型的架空平台架空层下是停车位上面是空中绿化广场。现在争议就来了我这个平方米到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度无非就是为了保证绿化嘛保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西但是我这个东西顶上都是绿化啊我的绿化没有减少啊我的休闲空间没有减少啊所以这个平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题反正技术规范没有限死有无穷的空间可以钻营。    再举个例子容积率总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证载的面积呢还是比这个面积大那么一点一直到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清楚怎么算都行。把净用地面积一加大总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。    其他的地方譬如消防通道的设置高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道上面种草保持绿化就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行?反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。    审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活这个过程一般都要到个月往往都要和规划部门反复修改扯皮来回磨磨到双方都没了脾气才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计只要有心无论什么公司的总平面无论是你万科还是富力还是雅居乐那只要一挑起来问题都是一筐筐的。不是消防间距不够就是在不能开窗的地方开了窗要么就是车道转弯半径太小等等等等。(在这自夸一个:本人不才曾经试过在天内完成这个工作至今被引为传奇故事。嘿嘿)、管线综合审查、排水许可证  管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一我现在专门拿出来讲因为这个东西实在是非常非常的专业啊。搞得不好的话实在是害死人啊。而且被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误事实上无论什么房地产公司在这个问题上栽跟头的的几率是一样的这个东西就跟击鼓传花似的一轮到就死。    说了半天管线综合是啥?包括三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路这三项综合起来考虑根据各项设计规范科学统筹安排放到同一张图纸上。给排水不用多解释了就是怎么引自来水进小区然后怎么把生活污水和雨水排出小区强电就是生活用电线路从哪里进怎么上楼怎么进门弱电的内容就多了什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等等等多得要死。上面这三样东西要科学的话统统都得在地下走从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。    这些线路啊什么的必须要合理的安排好不能到处乱走。作为非专业人士要判断一个小区的官线综合设计好不好只需要看两个东西:、你就这么走进一个小区看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个基本上这个小区你就不用多考虑了。  、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是简直看不出走向来的基本上这个小区你就可以考虑放弃了。    为什么我要这么强调这个管线综合呢?如果它设计不好有什么后果呢?首先就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情我实在是见得太多了然后对于年轻的我来说就是网络整天出问题小区网络运营商根本没得选因为只埋了一条管别的网络运营商想进来提供优质服务都不行而现在的这家不是这里的线路坏就是那里坏整天修我这正打怪呢嘣的一下断网了。再然后夏天千万别开空调一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说这样的小区能住吗?    管线综合既然如此重要那么我们说我们设计的时候好好的考虑好好的研究不就行了吗?事实上是不行。为什么?因为所有的线你都得从外面引进来都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢?我现在告诉你们无论开发商们在事先做多少准备工作做多少调查工作都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工换地方了哪怕它不换地方就是水平抬高个几公分这个小区的排水因为倾斜度不够那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工把路挖开今天搞搞这里明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后高压电线的接入口一开始说得好好的从某某变电站接等到施工完毕要正式接的时候突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了不能再让你接你得从其他地方接这个时候只能花冤枉钱乱引。引到多少电算多少电。至于呃会引起什么生活上的麻烦我也不知道。    再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计事实上是一回事。我就不多说了。、单体审查、建筑工程规划许可证  规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的但是总体来说相对于总平面规划就比较容易通过一点。  单体设计是啥呢?就是在总平面规划的基础上落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?我个人是这么总结的:关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦最烦的是车位。目前来说我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的要求一般是每户住宅配一个车位商业一般是平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样各城市大同小异。车位不够基本上都别想通过单体审查。    当然总平面审查期间一般来说也会审车位不过那个阶段主要是经验值按平方米到平方米平方米一个车位这样的经验值来评估地下室面积够不够一般来说规划部门不会很在意车位够不够不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦根本停不进去车的转角位也放个车位啦等等等等不一而足。但是有些时候无论怎么摆都摆不够那也有办法就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过那玩意非常的不好使唤进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上只要通过单体审查了这个机械停车装置那是绝对不会安装的。    那么为什么开发商那么不愿意建大点地下室?因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮说什么几万买一巴掌大的停车位开发商还亏本?事实是停下一台车的确只需要个平方米不到的空间。但是你要把这部车停进去你另外还需要平方米的进车道。所以按经验值每个停车位所须分担的面积基本上都是到平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。  当然我这个是大概经验在有些城市停车位还是能赚钱的比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘据说停车位都能买到万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。    审完单体设计设计公司再细化一下出建筑施工图就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了、消防和人防专项审查  这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论:没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点:消防报建要说难是所有专业报建中最艰难的但是如果说简单也可以很简单。至于人防报建这个东西莫名其妙我不知道这个算什么我对任何备战的东西都心存恶感。    先从消防说起。消防部门是武警官兵不是政府机构这个大家心里要有数。我国的消防审查在很多时候都是非常扯淡的非常官僚的。另外呢我们的开发商也的确是非常的不象话要满足消防规范的话这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的比如电梯间和楼梯间之间设置个级防火门那对业主进进出出来讲是非常不方便的。基本上来讲消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面审查那也是越来越严。一般说各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢?因为这些企业长期和消防部门打交道跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长往往由他们出面才能把事情办成。但是我在这里说句公道话:涉及生命安全的消防规范基本上没人敢动手脚。比如层以上要设置专门的消防电梯层以上设置剪刀楼梯这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的即使能绕过去将会获得巨大的回报譬如减少一套楼梯那是多么好的事情啊但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中我也不敢。    人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感大家不必介意。  人防部门属于政府部门不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位但是这部分要被划出来不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题现在的争议非常大。社会上各种声音都有尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们所有的人防用途的东西产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程就允许你暂时用着。但是这个产权无论如何都不可能归属于什么全体业主。  因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质不能卖所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外人防设备那也是非常疯狂的东西比如人防那个安全门那都不知道算啥那个东西要真放进地下室还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。、节能审查、施工图审查  在领取建设工程规划许可证之后设计公司在建筑施工图的基础上再次细化完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等完成节能设计做一个节能计算书就可以开始这两项审查了。    节能审查在我的个人经验里面是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧:什么度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩在这里南北差异非常明显:北方一般在节能审查上都比较能达标老百姓在观念上也比较能接受这个因为北方有一个取暖的问题节能不能达标的房子在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见我就好这一口你管得着啊。  说到这里不由得想对那个套型建筑面积平方米以下占以上的政策说两句。建设部的官员们在政策制定上必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后的确不习惯居住大面积。开间超过米的客厅在取暖上就肯定不达标了。同时在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的:空气干燥而且洗手间的使用频率较低一般人都不习惯每天洗澡。(我说明我这不是地域歧视啊我这完全是就事论事。)但在南方仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户平方米要设计出三居室就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面几个房间一占厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目为了在满足这个的要求下还能做房单位设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子被迫只能大量的推出两房单位。当然两房单位也可以住不过就不能养孩子一养孩子这家就完蛋了爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。  现在有些公司为了规避这个还想了些花招比如设计两套房子再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。    恩说个节能审查一说开去就说了这么多不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是基于我国的审查技术非常的落后恩怎么说呢连设计、施工技术都非常落后因此这个审查实在是见仁见智根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢形状就像个纺锤中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场上了这塔的工架突然这塔就塌了整个检查组全部死光。这是个大事啊政府因此组成了浩大的调查来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查一查的话审查人员说不行这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗?我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来判了几个罚了些钱了事。现在合生在广州的某楼盘前面也打算树这么一个塔做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之因为这根本说不清楚到底安不安全反正我个人不知道。    施工图审查是收费项目非常贵所以一直都是名义上的市场化事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费专家红包那也是不能少滴嘎嘎嘎嘎。、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可  余泥和噪音这两个东西专门拿在这里讲是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市几乎没怎么管这两样东西:余泥和噪音。但现在越来越多的城市开始加强了对这两样东西的管理。    余泥排放现在都快成了各大公路管理部门包括公路、交通、警察的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆只能在规定时间规定道路上行驶。但在很多时候根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候那是日夜得都运泥啊没办法只能打通各路神仙。  余泥在运输过程中很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车从天河一路撒到番禺结果被罚了万多包工头拼命去做工作都没用估计是交通部门火大发了撞枪头上了。    噪音排放许可是指只能在规定时间用规范的噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的想当年我刚刚进入这个行业时候我靠站在工地里听了一天的锤击声第二天耳朵里都是嗡嗡声几乎没给锤傻了。当然用锤击桩那肯定是最经济的。只要没人管开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何都支持在这方面加强管理。此外对那些夜间连续施工的更要予以管制。现在在一些城市这个夜间连续施工的管理就管得非常好比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工?那是嫌自己钱多想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市唉那处于几乎没有管理的地步。  我作为从先进城市走出来的三个代表到一些二三线城市去傻乎乎的去问人家环保局噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊?结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎我相信这里也会有人看过我这一段之后狠狠的嘲笑我并且自鸣得意的说:有这种手续吗?我这里没有啊我这里很简单啊什么什么的就和上面某些人自鸣得意的嘴脸一样。 、质量监督、安全监督  我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后我随便这么一想我靠后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢?不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。    质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工我跟各位说老实话我分不清楚。在我看来质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站分着管。譬如我打桩没按规定程序打导致桩荷载不达标这个到底是安全问题还是质量问题?我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大譬如工人不戴安全头盔啦物料堆放不按规定乱堆啦这些。但在我看来安监把质监吃掉并成一个机构没有任何逻辑和操作上的困难。    在现实的操作中但凡涉及到检测的就由质监办不需要检测一般用肉眼就能发现毛病的就属于安监的职责。由于质监搞检测比如桩荷载检测、水泥检测这些东西都是收费项目所以质监在管理上就没那么的严为什么呢因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软云云。安监基本不收费但是他们也能想出非常多的收费服务出来譬如安全生产培训工人佩带平安智能卡上班等等总之各有各的门路啦。    现在在有些城市质量检测的功能已经开始市场化了有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用只是周边城市的分之。恩在这里为了避免有些人看不懂我说一句打完桩必须做检测。检测合格了才能做承台继续往上建。各位的明白?  不过呢绝大多数的城市这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿、施工招投标、监理报建    还是没写到施工许可证写死我了啊啊啊我为什么会想到写这个题材?我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。        首先我必须说明按照我国现行招投标法私营房地产公司(无国有经济成分)其房地产项目不需要做建筑施工招投标他们可以直接发包。但在某些大城市譬如广州无论什么企业施工都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市私营企业只要能提供私营企业证明既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢?去工商局打一张股东结构书就行了。        在必须要做施工招投标的时候我必须得说这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员根据项目大小配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州某企业围一个标另外一个不识相企业就想进去材料一准备然后发现自己的技术人员不够了于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。        恩监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致我不多说了。        监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情做一个监理规划和监理细则交建设部门审核一番认为OK了发一个监理审查意见。通过了就是下一步施工许可证。    监理规划和监理细则老实讲在我个人的经验里面我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面我没见过几个政府官员能看得懂的。、施工许可证  我怀着万分激动的心情打下了上面那个字。写完这段我就开始撒娇啦啦啦    施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中我从来没有经历过能办齐上面所有的手续再申领施工许可证的。在我与同行的交流中我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续再来办施工许可手续的。要这样的话绝对没年的时间出不来。不相信的同学请回头再把前面个大项看一遍基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于个。而且得一步一步来。这是什么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题直接就GAMEOVER。    在改革开发之初外资企业刚进中国的时候有个著名的段子说是有个企业要搞一个项目前后盖了多个章事还没办成。最后撤资了不干了。上级政府震怒云云。  现在改革开发这么多年了我们好到哪里去了吗?我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗?    到了今时今日还有什么企业抱怨过政府管得太严太死审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡达成了某项交易。在这种情况下改革办事流程简化办事程序反而会阻碍办事效率。    我知道我这么说会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们:大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中在每一个环节中都存在利益分配都存在制衡。这个系统在经过多年的运做之后它本身已经具有了生命力绝对是牵一发而动全身。    因此我们经常可以看到除了一些管理相对规范和严格的大城市很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作譬如土方工程一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市也有空子可以钻比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证然后再发地下室部分的施工许可证再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了他们就没得玩了。、放线、验线    这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置这是个技术活要测量定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后测绘院会发出一份放线册。    在工程提前施工违章施工的场合都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉又来一个“做通”工作。    放线完毕施工单位照着这个边角点施工完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线测绘院就出验线册。        这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着尤其是在提前放线的场合。唉    、预售许可证    终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的在房地产已经成为了一个产业的城市预售许可都要求在网上办理全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。        预售许可最重要的条件是:高层建筑结构完成分之低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样:无论层数高低全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成分之的结构取得预售许可证之后开发商在推盘时都不积极。因为这个时候钱也不是很能收得到只能收到个、成但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后或许我们对捂盘这种行为会有更深刻的认识吧。        现在办预售许可都要做价格公示。交易价格必须明确到套单价必须清晰在交易现场也禁止再搞什么元平方米“起”这种骗人的玩意了。但是我必须要说但是政府没有(也没有权力)对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格直接就是元平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖卖卖多没有任何法律上或者行政上的责任。        在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后到实地测量就是实测了。我们都知道面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢?最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多比如施工不规范造成的面积误差又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。    现在为了避免这种纠纷各大开发商都学乖了开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。    唉又出来一个“做通”工作。、关于预售中的土地解押    昨天在写预售的时候关于土地解押的问题我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员讨论这个话题显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。        先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记这个是常识了。不多说了。        根据现在越来越严厉的销售管理规则办理预售许可证时该地块不能有任何抵押。但是我们都知道一个事实就是:任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力:要么还贷要么更换抵押物不然这个预售许可证就出不来了。        还贷是几乎不用考虑的事情更换抵押物?更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的也早就已经拿去抵押融资了还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是:即不还贷又不更换抵押物又能解押还要能办出预售许可证。        我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法(唉我觉得我好象在传授犯罪方法似的靠)。现在绝大多数的城市国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方先做通银行工作比较合理的能让双方的脸面都过得去的借口是更换抵押物。更换抵押物的话原抵押物要先解押再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉(有些人把银行的工作做得很通的连更换抵押物这样的理由都不需要找直接先解押掉唉我个人佩服之极)然后拿着这个注明了已解押字样的土地证赶紧去房管部门给他们看啦啦啦我的土地证已经解押了啦。房管部门一看哦的确如此于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话可以先等个天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。        此外在可以办理在建工程抵押的城市(这里说明一下在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续)也可以试试土地解押换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之办法都是人想出来的。人有多大胆地有多大产在房地产行业那得算是真理啊。、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收竣工验收备案交楼  其实在说了这许多之后大家应该都明白了到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作结识了那许多的人一步一个脚印的做到了现在如果还不能完成现在的工作就就真是白混了。    规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后竣工之前就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线基本上验线可以通过规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下:规划局的同志坐在车里看一下哦封顶了。然后拿起验线册来看看哦没问题数一数层数哦是这个层数就回去该干啥干啥了。    消防、人防和管线验收都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电这里面的道道和苦水啊真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候说定了装台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理要变成四台。这怎么得了啊?业主都要入住了电都供不上。你要说这是谁的责任吧这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下乖乖的给了双倍的电力施工款。  只要不得罪这几项专业的施工单位验收基本上都通过。但是验收报告上肯定会留有伏笔基本上都是这么个写法:原则同意通过验收但如下问题需要进一步整改:云云。    质量验收现在非常简单了。竣工之后施工单位、开发商、监理单位合在一起整个验收报告出来就行了然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方乃至在绝大多数的施工过程中监理公司都没人出现的直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。    质量验收和各专业验收都完成了规划验收也搞完了就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。    竣工验收备案完成是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表业主可以拒绝收楼。我看到很多在未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道一直觉得比较奇怪。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直存在大量的不良媒体所以我也不很关注这个事情。  物业管理这一块我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。、结束语  首先得说我每天跑来跑去回来鼓捣这个东西我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的但这么每天一小段也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。    这整个过程也只不过是个大概而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题干过这个活的人肯定知道和建设局扯这个预算单价是不是合理都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。    我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作都几乎没有成功个案的情况下几十个互不相识又缺乏专业知识的人能合作建起一栋供自己居住的楼?    愤青们会和我说房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案?我在这里可以明确告诉你们我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说我就规规矩矩的报建、施工不融资难道我还建不起一座楼吗?我可以很明确的告诉你们:不可能。这整个房地产开发流程已经结成了铁幕它具有强大的生命力足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事诚实做人你连总平面审查都得审年审消防又审一年审施工图再审年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产从年开始领取了规划要点审总平面审年没审出来规划要点到期了重新回去领再审总平面审一年又没审出来再回去领规划要点但是总规刚好改了给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前受着训斥:你这个总平面图地下室边界线和地上建筑的边界线要用两种颜色表述嘛不然我怎么能看得明白?退回去给你重新改过再来。    无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子是网络经济的领头人引领了化工行业的风暴只要你们试图进入地产行业你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人都会受到血一样的教训。在这个行业里面遵循规则比任何行业都要显得重要。    我无意于评价现在这个系统是不是合理我已经离开了思考这个问题的岗位就让其他的管理者来思考吧。我只是想说:生存啊它从来都不是一件容易的事。阿门。

职业精品

用户评论

0/200
    暂无评论

精彩专题

上传我的资料

热门资料

资料评价:

/13
1下载券 下载 加入VIP, 送下载券

意见
反馈

返回
顶部