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(1)房产开发知识笔记.doc

(1)房产开发知识笔记.doc

上传者: 54841270 2011-07-29 评分1 评论0 下载9 收藏10 阅读量305 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《(1)房产开发知识笔记doc》,可适用于生产运营领域,主题内容包含东莞委托合同毕业两年工作两年半了这么多项目做下来终于把开发弄得七七八八。以下内容绝对比上课时候来的精彩和实用。如果你打算做开发或者是正在做希望下面内符等。

1 毕业两年,工作两年半了,这么多项目做下来,终于把开发弄得七七八八。以下内容绝对比 上课时候来的精彩和实用。如果你打算做开发或者是正在做,希望下面内容能对你有所帮助。 1 、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提 . 但是 , 这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出 时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持 久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用 期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法 律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊 建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比 例限制要求,也会在这个文件里体现出来。 一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以 下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必 须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上 载明土地用途及年限。 但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出 让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权 证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划 部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已 经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是 1990 年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从 1997 年才正式开始。 而北京第一块公开交易的土地,是到 2000 年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问 题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全 世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉 得,把我放到 90 年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念 一直到现在都还没深入人心,更何况当时呢。 不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在 国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提 出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成 部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后, 建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县 人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

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