关于房贷利率上调对房地产市场影响的几点分析

2006年4月28日中国人民银行关于商业银行自 营性个人住房贷款利率调整新政策的出台（5年期 以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提 高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由 5.508%提高到5.751%），标志着央行针对目前我国 房地产市场上局部地区发展过热、结构不合理问题 的新一轮政策调节的开始。与以往以控制房地产市 场的供给不同，此次政策重点是放在调控和影响市 场需求为主的方向上。 一、对以往以供给控制为主的房地产政策的简要回 顾 1997年初，我国政府为了寻求新的经济增长 点，刺激新的消费需求，将房贷利率调低到低于贷 款利率的平均水平。这种房贷优惠政策对房地产业 的迅速发展起到了一定的促进作用。1998年，国家 实施积极的财政政策和稳健的货币政策，鼓励住房 投资和住房消费，以拉动国民经济的发展。在这一 背景下，央行出台了《个人住房贷款管理办法》及 三项优惠政策：一是贷款执行优惠利率；二是最长 年限由20年延长到30年；三是最高贷款成数由70% 提高到80%。受此影响，房地产业迅速发展，但是 在另一方面，房地产市场运行中的一些结构性矛盾 显现，局部地区出现过热苗头，商品房空置居高不 下，因此，新的房地产调控政策应运而生。 二、关于央行近期提高房贷利率政策的两点思考 （一）从房地产市场需求的角度出发，对过度膨 胀的房地产市场进行控制 关于房贷利率上调对房地产市场影响的几点分析 褚 绪 （东北财经大学经济与社会发展研究院 辽宁大连 116023） 摘 要：本文在2006年4月28日央行出台新的住房贷款利率政策以控制目前房地产市场过热现 象的背景下，对房地产政策加以分析。通过对以往政策的回顾和新出台的以金融手段抑制需求的政策的 分析，得出长期控制房地产市场过热问题的关键是控制供给政策和控制需求政策的配套运用。 关键词：房贷利率；供给控制；需求控制；贷款细分策略 中图分类号：F299.233.5 文献标识码：A 文章编号：1673-0968(2007)03-0101-03 作者简介：褚绪，公共经济与公共政策专业2005级硕士研究生。 针对以往在房地产管理方面的经验与教训，央 行此次出台的利率政策，可以说是站在房地产市场 需求的角度，对过度膨胀的房地产市场进行的干预。 从总体来说，此次贷款利率的调整政策可以带来两 大效应：首先，会在短期内抑制部分地区的房地产 市场过度投机；其次，根据这次政策执行方式的创 新，可以看出此次调整会在客观上完善商业银行利 率自主制订 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，以应对利率市场化后的残酷竞争， 从而达到促进金融市场发展的目的。第一，我国目 前的房地产市场的过热是一种局部过热，地区间的 具体情况还是有很大差异的。这次调整政策在规定 贷款利率上调的同时，也做出了各商业银行可以适 当将贷款首付比例提高至30%的决定。根据文件中 不搞“一刀切”的精神，北京、上海、广州、深圳 等房价涨得过快的城市，利率变化幅度及首付比例 会大于房价涨得缓慢的城市。另外，对需求抑制可 以使需求曲线水平左移，市场均衡交易量和成交价 格会达到一个更低水平，从而达到使房价涨得过快 的城市房地产市场得以稍微放慢脚步的目的。第二， 我们也应看到，通过提高个人住房信贷利率的手段 是用金融工具即市场化利率的变化来引导房地产价 格回到合理的预期。而从央行的意愿来看，赋予商 业银行一定的住房贷款的定价空间，在利率区间内 自主决定的大方向下，各商业银行可以根据各自所 在不同地区的房地产发展程度、供需的状况等因素 自由决定上浮幅度，在客观上也有利于商业银行按 照风险与效益对称的原则区分不同的产品和客户， 2007年3期(总第139期) 山东纺织经济 他山之石 101 有利于建立科学的利率定价和利率风险管理体系， 符合市场化改革的方向。 （二）贷款利率提高，主要抑制的将不是投机商 和炒房团，而是广大中低收入者 随着央行新一轮控制房地产市场过度膨胀的信 号发出，可以看出高层对房地产市场发展的重视和 从根本上治理各地区房地产市场结构性失衡的决心。 但是也应当看到，央行此次对住房贷款利率政策的 调整，其效果也不应盲目乐观。分析市场对此政策 的反应可以预见，单纯的对贷款利率、首付比率等 金融指标的调整，很难从根本上解决目前房地产市 场存在的问题。随着我国金融市场对外开放日益临 近，各家银行商业化、市场化程度的提高，银行间 业务竞争规模也会不断扩大。其主要竞争领域仍是 银行业传统业务即客户存款和优质贷款的发放。商 行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款， 对商行来说是优良资产，因此，考虑到市场竞争因 素，多数商业银行会执行下限利率，预计实际上调 幅度在0.07—0.32个百分点之间。这是一个什么概 念呢？我们看一个例子:一栋100万元的房子，按新 规定首付3成计算，70万元的住房商业性贷款，贷 款期限20年，采用等额本息还款法，如按目前6.12% 的利率计算，每月需归还贷款本息4740元，到期本 利共计1137696.79元;如按现在6.39%的利率计算， 则需支出4819元。每月虽然只是多偿还贷款79元， 但到期须支付本利1156599.74元，整整多了 18902.95元。这对资金雄厚的房地产投机商来说算 不了什么，而且投机商们完全可以把此作为理由将 涨幅加到住房售价中，因此对房地产投机商和炒房 者影响不大。另一方面，对于房地产最终消费者讲， 也就是广大真正需要住房的中低收入者，18902.95 元并不是一个可以轻易忽略的数字，按人均1000美 元收入计算，以上利息增幅约相当于两年多的收入 之和。再者，随着人民币进入加息通道预期的增强 和高层控制房地产问题决心的信息扩散，贷款利率 会只升不降。因此“贷款利率提高在短期内有助于 抑制上涨的需求”这一结论要辨证地看待。从以上 分析来看，贷款利率提高，主要抑制的将不是投机 商和炒房团，而是广大中低收入者。众所周知，我 国房地产过热的直接原因是投机兴风作浪“热炒”， 因此，政策的重点应是抑制市场的过度炒作，提高 市场透明度。对中低收入者需求的限制，非但不利 于房地产市场治理，还与党中央建立和谐社会、全 面达到小康生活的出发点矛盾。所以，对此次政策 效果不能过高看待。从未来房地产政策方向分析房 地产业，在我国“需求拉动经济增长”时期的贡献 是不言而喻的，因此妥善处理房地产市场中存在的 问题对我国可持续发展的经济模式至关重要。 经历了近十年房地产业政策的变革，只有采取 行政性供给政策与金融性需求政策配套运用才能使 政策效用达到最大化。行政性供给政策，主要是指 政府以行政手段方式，通过政策法规来调整房地产 市场供给结构。首先，要完善土地审批制度。应严 格控制大型商业经营性用地和豪华住宅用地审批； 各地应鼓励环城市带的土地投资，降低集中度，从 而抑制因对城市所谓黄金地带的炒作而使地价飙升 的哄抬，这也有利于农村城镇化进程的实现。其次， 应改革土地税收政策。目前我国实施的关于房地产 项目的税收制度地区差异很大。据调查，税费占普 通住宅开发成本一般在45%以上，有的甚至高达 60%。庞大的税费最终摊销到房地产单位成本中，从 而抬高房地产单位价格；因此必须建立完善的税收 制度，使税收真正达到抑制不合理增长、均衡供给 结构的目的。另外，专门的项目监督部门应加大质 量监督力度。特别是防止因暴利驱动的劣质住宅进 入市场，应提高房地产业资质的进入门槛。总之，行 政性供给控制就是在房地产供给环节上通过行政手 段加以调整，其目的不是单纯地挤压供给规模，而 是在“居者有其房”的原则下，调整供给结构。一 面抑制暴利投机目的的豪华住宅的增加；另一方面 鼓励中低档住宅的兴建，满足中低收入者的需求。 金融性需求政策，是指央行通过贷款利率调动、首 付比例提高、贷款条件的限制、还款期限等金融手 段，来影响购房者的需求动机，进而影响价格和成 交规模的政策。此次央行出台的金融性需求政策， 其一大亮点是各地商业银行执行方式的自主化，使 以往“一刀切”的缺点最小化；另外，金融政策的 出台必须配以相应的贷款细分策略，其主要内容应 是在限制投机商的同时，避免将一部分实际住房需 求者拒之门外。贷款细分具体实行起来可以视贷款 者的法人背景，购房次数等情况来判断其购房目 的；对住房最终消费者可以提供低于平均水平的优 惠利率，这样既能达到抑制过热需求的目的，又能 使政策对广大住房实际消费者的影响最小化。 102 2007年3期(总第139期)山东纺织经济他山之石 结论 利率上调导致贷款购房成本上升，进而抑制需 求、改变市场供求关系，理论上最终会达到平抑价 格的目的，控制房地产过热；但贷款利率提高，主 要抑制的将不是投机商和炒房团，而是广大中低收 入者，而政策的重点应是抑制市场的过度炒作和保 护广大的住房消费者，所以为了使政策取得更好的 效果，在上调利率的同时，还必须配以相应的贷款 细分策略。◆ 参考文献： [1] 薄敏．个人住房贷款的风险重点[J]．西南金融， 2003；(11)． [2] 徐晶．个人住房抵押贷款的风险管理[J]．合作 经济与科技，2004；(5)． [3] 巴曙松，贾蓓．警惕贷款扩展加大流动性风险 [J]．中国经济周刊，2004；(17)． [4] 安东尼.G.科因等．利率风险的控制与管理[M]． 经济科学出版社，1999. 一、公路的物品属性 经济学中通常把人类社会需要的商品和服务， 依据需要主体和供给渠道的不同，划分为私人物品 （private goods）和公共物品（public goods）两类。 私人物品是那种数量将随着任何人对它的消费增加 而减少的物品。它在消费上具有两个特点：第一是 竞争性，即如果某人已消费了某个商品，则其他人 就不能再消费该商品了；第二是排他性，即对商品 支付价格的人才能消费商品。反之，通常将不具备 消费的竞争性的商品叫做公共物品。非排他性是公 共物品的第一个特征，即一些人享用公共物品带来 的利益而不能排除其他一些人同时从公共物品中获 得利益。非竞争性是公共物品的第二个特征，是指 消费者的增加不引起生产成本的增加，即多一个消 费者引起的社会边际成本为零，或者说一定量的公 共物品按零边际成本为消费者提供利益或服务。公 共物品和私人物品是社会生产中典型的两极。许多 公共物品同时具有上述两种特征，属于纯公共物品。 但也有些物品具备公共物品与私人物品的特征，因 加强我国公路建设投资监管的主要措施 邱 垒 （潍坊市法制局 山东潍坊 261061） 摘 要：本文通过对公路物品属性的分析，提出政府是公路建设的主要投资主体，并结合当前实 际，列举公路建设投资的主要模式，同时针对公路建设过程中存在的主要问题，重点阐述加强公路建设 投资监管的主要措施。 关键词：物品属性；政府投资；投资主体；决策机制；评价制度；信息引导 中图分类号：F542.3 文献标识码：A 文章编号：1673-0968(2007)03-0103-03 而称之为混合物品或准公共物品。 公路的物品属性是什么呢？俗话说，“有船大家 坐，有路大家行”，可见公路在不过分拥挤的条件 下，多一辆车通行并不影响其他车辆的通行，也就 是说，增加一辆车通行并不增加边际成本。因此，公 路具有非竞争性。但是，这种非竞争性是以公路交 通量的多少来衡量的，如果该路的通行车辆已经接 近或超过设计通行能力，若再增加车辆通行，则必 须采取增加值勤人员来缓解通行的车流量等措施， 这样增加车辆通行边际成本随之增加。因此，公路 的竞争性是不充分的。从另一个方面来说，在一般 情况下，一些人通行公路并不能阻止其他人通行公 路，即每个人都可以免费享受公路带来的通行利益， 公路具有非排他性。但是，就收费公路来说，它又 是具有排他性的。因此，公路的排他性也是不充分 的。 我们知道，在市场经济体制下，主要存在着两 种资源配置方式，即市场和财政，一般来说，政府 提供公共物品，市场提供私人物品。既然公路是一 103 2007年3期(总第139期) 山东纺织经济 他山之石