什么是房地产产品价值核心

什么是房地产产品价值核心 什么是房地产产品价值核心 对于一个事物的价值，不同的人会有不同的判断和认识，这很正常，龙生九子各有不同嘛。形成这种判断和认识的思维方式、参考象限、参照系，构成了我们所说的价值观。对于房地产产品的价值衡量，姑且称之为产品价值观。 策划人需要两种思维，逻辑严密的理性分析和触景生情的感性思考，在房地产价值判断上，似乎前者更为重要。 房地产价值是一个体系，由地段价值、使用功能价值和投资价值共同组成，地段价值是先天赋予，就好像有的孩子天资聪慧一样，不过缺乏后天良好培育的神童往往早夭，同理，在最好的地段也有卖不出去的房子，可见地段价值并非舍我其谁的决定因素。 房地产从来都是财富的化身，是投资者的宠儿，投资获取回报的基础在于房地产无论居住、商业、办公功能，能够为人们提供幸福感和成为创造财富的资料，也就是说，房地产的投资价值是由其使用功能价值派生而来。 因此，房地产的核心价值指向了使用功能价值。 虽然，产品的使用功能价值是价值核心，但房地产开发中使用功能的延伸并不能无限扩展，在成本引力的约束下只能在一定范围中寻求最优化。 最优化是合理的将资源配置，令产品没有短板，实现使用效用的均好。同时，最优化又是一个边际概念，一个临界状态。房地产产品的使用功能价值是由多种因素构成，不同的产品类型，满足消费者不同层次的需求，价值的构成因素也有所不同，影响程度也有很大差异，尽管如此，仍然可以将这些因素纳入同一个体系之中，进行比较。 因素比较中，使用成对比较法，通过因素间的成对比较，确定因素重要性。因素比较应用的两个前提： 前提一：任意两个因素可以判断彼此的重要性差异； 前提二：因素比较的可转移性。即A>B,B>C,则A>C 按矩阵罗列各影响因素，两两比较因素的重要性。假使有两个因素A和B，若A比B重要，则给A赋值为1，B因素赋值为0；若A和B同等重要，则A、B各赋值为0.5；若A不及B重要，则A赋值为0，B赋值为1。为防止某一因素权重为零，可在各因素之中设定一虚拟因素，所有因素都比该因素重要。最后将比较结果汇总，得到各因素的分值。 通过合理的权重分配，住宅、办公、商业等物业的价值因素重要性都可以量化表示。 数字最能说明，也体现了对不同物业类型价值构成的深刻理解，我们在整个项目运营的过程中，应该时刻围绕价值提升、价值最优，在前期定位、产品 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、概念提炼、卖点设计、营销策略、价格体系中体现对价值的认识。 始终强调一点就是项目的务实操作，对房地产产品价值的思考、分析，不时提醒我们，什么是最重要的，什么是客户最需要的，在这个基础上做最应该做的事。 论房地产价值观 如果北京没有“故宫”和“天坛”，北京还有何种魅力可谈？在历史的时空中，能留存记忆的永远是那些有价值的人、事、物。那么，我们今天所开发和面对的建筑到底有没有价值？有多少或多久的价值？我们又当如何评判地产价值呢？建筑、地产、开发商及城市规划者的信仰是什么？是创造具有更恒久品质和文化的地产价值吗？ 在过去的２００２年的房地产界，我们可以看到一系列有意思的现象：很多开发商不再是单纯卖产品，也不再是单纯卖地段，他们卖的是一种生活方式，卖的是一种文化归属。有人对此嗤之以鼻，认为开发商是在炒作，是在作秀，殊不知，经过很多年的弯路，现在开发商已经不是缺什么谈什么，而是在向产品主义回归，而关于房地产价值的探讨也由此轮廓逐渐清晰起来，让我们听听有关房地产价值几何的相关论点，为此本报组编了房地产价值观专题研究，望在业界共同探讨，引起共鸣。　　——编者 价值这个词，许多人的一般印象大概是政治经济学上的，我们曾经在多年前的教育中毫无保留地接受过这样的定义：凝结在商品中的人类无差别的劳动时间。我们先不去讨论这样的定义正确与否，但是显然这样的定义对一个普通人来讲太抽象了。要从这里去理解价值或是把价值和我们的实际生活结合起来，确实需要花费不少的时间。但是价值的确是现在我们生活中用得比较多的一个词，“你做这件事有什么价值？”或是“它会给你带来什么样的价值？”等等这样的问题已经是我们在行动之前会进入我们思维过程中的一个环节。 它常常和其他一些词的意思发生混淆，比如说意义、目的、动机等。对以前的大多数中国人来讲，这样的词语或这样的思考是比较陌生的。因为在一个人吃饭穿衣尚成问题的时候，你让她或他去考虑和分析“价值”无疑是滑稽的，但在我们的头脑中，对事物的价值的判断依然存在。比如说他或她会去思考，怎样我才可以得到更多的粮食或一处可以安身的居所？在这样的时候，如果这些欲求的结果是和某个人的个人意志联系在一起的，那么他或她可能会认为去和这个人搞好关系是有价值的事。在他们的头脑中也许不一定会出现价值这样的字眼，但他们会把搞好关系这件事放在自己行动安排中很重要的一个位置上去。这就类似于常说的：做事要分清主次。这里是将事物的价值大小做了一个排序的工作。那么如何衡量事物的价值大小呢？即使有了马克思所说的无差别的劳动时间的凝结，但对于不同时代、不同生活状态下的人们来讲，判断价值的标准都有所不同，就好像刚才我们提到的那个年代和现在这个年代，人们对价值的判断就会有所不同。我们可以想想为什么“走后门”这个曾经一度被普遍使用的词语正在慢慢淡出我们现在的生活。 我们之所以在这里谈论价值的一个原因也是因为你，如果你不再寻求、已经懈怠、或者从来就只知道条件反射地活着，你也不会看这张报纸、也不会想要寻找什么，或思考一些听起来有些“虚”的东西。比如意义，比如价值，比如生命中的激情。这些东西决不是文学家杜撰出来的，它们真实地和我们的感受相连。比如安全感、尊严感、满足感、受挫感等等，它们也真实地和我们的身心健康相连。之所以说真实，是因为这是我们自身能够感受到的东西，并不需要经过多么复杂的思考。如果你不同意我的看法，并且强调自己没有那么多的想法，只是想多挣点钱，过得舒服一点，手头宽裕点，不要想买东西的时候却拿不出钱来，遭人白眼、受人拒绝，实际上，你不就是在需要“多一点钱”带给你的安全感和尊严感吗？ 现在大家都在讲这是一个浮躁的社会、浮躁的国家、浮躁的城市、浮躁的时代，因为大家都觉得大家都在认为钱是最重要的，都是想要拼命把钱弄到自己手心里来。我觉得钱是很重要的，也就是物质基础嘛，当然很重要。国家想要的富强的富，人民想要的小康的康，很大程度上就是这个东西。国家与国家间最重要的竞争不就是对它的竞争。但是要说人人都是浮躁的，我可不同意这样的说法。在我经常接触的人中有各个不同阶层的人，现在都是按收入来划分人群了，也就是说有穷有富吧。但是不管收入如何，他们大部分都是想要作出点什么来的人，并且，他们重视交流、对差异怀有兴趣、能够控制住自己的躁动、有耐心去做事和等待、明白分享的意义。这样的人不仅不是沉浸在一些所谓的“对虚无的幻想”之中，相反，他们很有活力，有策略，并不一味地害怕“官僚政治”，或是陷入对现状的莫名的悲观情绪之中。他们也有烦恼，也有妥协的时候，但更多的时候，他们热爱自己的工作，并且能够关心除了自己而外的世界。这也许和人本心理学关于人的需要理论相符：健康人有对工作、发展、成功及价值的需要。人们找到了自己生活或工作的价值，这是他们保有活力的一个妙方。 ７０多岁的建筑大师缜文彦说：我还要坐在这里，创造出有生命力的作品。在１２个孩子的哭闹声中的巴赫，对生活的琐碎和艰难应该体会很深的吧，如果不是找到了生活或工作的深刻的价值感，他如何能创作出那么多强有力、富有激情的作品？不仅艺术家如此，对任何一个普通人来讲，这种价值感的存在和丧失都会影响我们的健康。在一个调查中发现，５５％以上的问卷呈现出或多或少的“存在的空虚感”。“存在的空虚感”最主要的表现是无聊、厌烦。因为人如果只是强调为了物质而生活的话，那么一旦满足了物质要求外，这里还有什么事可干呢？据说那些集中营内，那些知道还有一个人等着他，或是一些工作还等着做的人，最容易活下去。这种顽强的生存意识从某种角度讲也是价值感带来的动力。 美国曾经有过大量的心理病症紧随财富而来的时代，也许是她们或他们忘记了１８８９年美国富有传奇色彩的实业家安德鲁·卡纳基的话——富人“应该为他的无穷财富而感激。在有生之年，当他们支配这笔财富时，应该多做一些捐赠活动，这样社会上的其他人就可以长期从中获益，而他们自身的生命价值也会因此而得到升华。”或许我们中国，这个看起来欣欣向荣的第三世界国家，现在还没有到“无穷财富”的时候，但我们仍然需要考虑我们生活和工作的价值是什么？而且，考虑价值这样的问题的人在中国尽管还是很小很小的一部分，但是星星之火仍然有可以燎原之势。这个问题无论对从事哪个行业、哪样工作的人来讲，或显或隐都一样存在。从某种角度来讲，商业的价值在于它是第一次在如此大的范围内将不同人群、不同性格、不同性别的人集合起来的一个行业。各种人们在认识上的新突破都能在这里得到现实的表达。房地产作为一种产业，提供的产品是房屋。任何一个国家都需要房地产，但它也常常成为给国家带来“麻烦”的行业。 在中国，房地产现在好像是牛得不得了的行业，据说ＧＤＰ的百分之多少就是这个行业贡献的；但它也是一个老被警告的行业，据说银行里的百分之多少的呆账、坏账就是这个行业造成的，据说多少国家的金融危机也是这个行业引起的。从事这个行业的人有一部分人被人密切注视：中国最先富起来的人中他们占有不小的比例；另外一部分人被人诅咒着：因为他们中的不少人做了卷了钱留下一堆烂砖烂瓦的丢人事。更多的人提起房地产有很多不满，一个矛头直指时下居高的房价：很多很多的人还买不起房；一个是现在不断出现的房地产纠纷案，让人们提起发展商，就想到一个头削得尖尖的想方设法从方方面面比如公摊、比如物业、比如精装修等等再抠出大把钱来的家伙；还有一个不满就是觉得房地产商老把自己和文化连在一起很不是回事。老听见人带着这样或那样的口吻说：一个建房子的，来瞎谈什么文化？当然这其中也有很多房地产自己人，和这些不满意的人的立场相仿，也并不把自己宣传中提到的文化啊、价值啊什么的当回事，他们也觉得只是在扯淡，“我们最想卖的是房子”。 尽管这里有这样那样的问题，但是你能说房地产没有贡献吗？它养活了好多个城市的媒体、许多许多的广告公司和咨询公司；让一无所有的农民暂时有了一点活干；它也确实为中国广大的人民提供了房屋，并且在这个行业中确实有一些人在追求着造出更好的房屋；至于经常跟文化搭上关系，不管搭得如何，也不管是基于什么样的目的，这起码也反映了一种重视文化的态度，是我们这个社会现实所需要的。 我确实也见到过这个行业的一些人，他们在提到自己的产品时流露出来的信心、热情、自豪和尊严感，不止一次地打动我。他们应该是那种追求工作和生活的价值的人，这样的人能够为市场提供具有价值的产品。那么这些产品的价值在哪里呢？这里有一些关于房地产产品的价值的说法，简单分为两种角度：一是从建筑的角度来讲，目前的说法有商业价值、文化价值和情感价值这三个层面的划分；二是从房地产整体的角度来讲，有房屋的价值、地段的价值和品牌的价值等等。 但是就像我在前面所说的那样，对价值的判断会随着时代的变迁而有所不同。形成于这个时代的习惯、习俗、流行、知识等等都会决定我们对房地产价值的判断。 房地产价值的现实载体 房地产的价值是什么？话题是从建筑开始的，一个让我们不得不面对的比较严酷的现实是，作为北京的特色之一的四合院，其情感与文化上的价值已经超出了它的商业价值，其胡同式的格局已经有些跟不上城市发展的脚步，如汽车时代的来临，而三妻四妾这些旧习至今也只能在剧本里看到。对于在四合院、胡同里长大的这几代人来说，北京在变，对胡同、对四合院最美的印象只有存在于儿时的记忆中了。与伟业顾问林洁的交谈是在星巴克进行的，十分巧合的是，此前林洁刚看了一本书《历史建筑的保护》，在这本书的导言中，作者将历史建筑的价值分成了商业、文化和情感三类。相对于我们平常对房地产价值的评估方法，比如成本核算法、市场比较法、综合分析法以及收益还原法等来说，可以说，我们对价值有了重新的认识。 有专家认为，房地产价值分为“房产价值”和“地产价值”两部分，这中间，房价是趋降的，地价是趋升的，这个价值是动态的，而并不是一个数字，要衡量它，必须找到它的可比性，而结果也肯定是一组数。谈及房地产现有的价值评估标准，林洁认为，现在常用的几种方法通常是针对房地产的商业价值评估，相对城市的发展来说，它的价值一直在发生变化。这几种评估方法用的是比较朴素的经济学观点，其优点是可操作性较强，并且能被大家广泛认可。不足之处在于，这几个标准相对来说比较机械、固定，都没有为未来留出预期。如此看来，现有的标准即使反射的是商业价值，也是不完全的。从某种意义上说，被公众接受的不一定具有长远价值，这也是某种程度上的屈服。所以单纯从商业价值上来衡量房地产的价值，肯定会是不完全的，而对真正意义上价值的认清，对我们自身或者对我们所处的城市都是非常具有现实意义的。 对此，北京金地的陈长春有着强烈的共鸣，话题是从２００２年北京房地产市场出现频率比较多的文化开始的。文化不是开发商赋予的，对社区文化来说，它的主体是业主，特别是老人和小孩。开发商盖房子可以赋予它以文化特征，也就是可以给它提供文化的载体，比如说文体设施等等，但社区文化的形成还是需要靠时间的积累，柔和的灯光中那种归属感也是开发商在试图营造的。 房地产的功能分成两个阶段，第一个阶段是产品功能阶段，第二个阶段是情感功能阶段。时间积累形成的社区文化，对那些业主来说，已经超出了一套房子一个小区本身的建筑意义。客观来说，房地产的文化将受到产品的先进形式，产品的满足性以及文化载体的影响，但是现代建筑的文化在对传统的继承和对现代的尊重都显得不够。以ＣＢＤ为例，假如成本成为房地产的价值观，那么在ＣＢＤ寸土寸金的情况下，价格成为第一因素后所带来的必然是物业质量的下降。而一切以成本计算价值，我们可以了解到，为什么一些建筑可以几百年、上千年地流传至今，甚至到现在还在担负着人们的使用需求？为什么有的建筑却已经在自然或者人为的灾难中毁于一旦，或者已经盖了好几次？开发商为了什么盖房子？盖什么样的房子？房地产的价值观是呼之欲出，这对城市都是具有现实意义的，要很明确一点，成本不是价值。 现今的房地产价值的影响因素，资源点首当其冲，其次是开发水准，包括设计规划水准，而施工水准也显得尤为重要，物业形态也占了很大比重。我们发现，房地产的价值几乎可以说是一个房地产项目的开发过程，我们几乎可以想到一个问题，为什么国外很多建筑的建设周期都在百年以上，而且历经数百年既定的规划 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 始终坚持如一，依然坚固，在现代化的改造下依然发挥着建筑本身的作用。百年建筑是否也应该成为开发商的理想和一种对历史对城市建设的责任感？ 城市开发委秘书长王平如是评价现今的城市建设，其一是千篇一律，其二是就城市建设城市，并且是在新经济形式下建旧城。城市的个性在逐渐散去，那么作为城市的组成部分房地产的跟风运动也是如火如荼，而这样的现象在我国的中小型城市更是明显，对于它们来说，面临的问题可能比大城市更严峻。问题的根本在规划，规划的目光短浅，决定了这些城市的发展前景和发展空间，而管线、交通、市政设施要经受百年的考验几乎是不可能，而房地产要谈到百年几乎也是不可能的。 现在很多人都由衷地感叹，要是现在的规划专家都有梁思成那样的远见就好了，遗憾的是，即便梁思成具备这样的能力，我们的城市还是在仓促中发展着。而膨胀的城市与人口将难题一直留到了现在。北京的未来是什么样子？什么样的房子到了未来我们回过头来看时它还是不错的房子，而不是只听到抱怨？我们今天认识到的价值到底是什么？ 然而另一个争议的问题又产生了，盖房子是否应该考虑到发展的问题，是否所有的建筑都要考虑到百年的问题呢？事实上，房子一百年不落后是不可能的，而一个关键问题是，我们是否在盖房子的时候为一百年后做了考虑，给一百年后的发展预留了空间。一个例子就是，当年上８层的建筑北京只有８０多栋，而前三门地区就占了五六十栋，当时十分显赫，但是现在，这些楼连电梯都无法安装，更不用说空间布局的改造了，几乎就是一堆建筑垃圾，前后也才几十年光景。王平秘书长为百年住宅的评价提供了一个参考标准，对我们来说，从延长建筑物的生命周期出发，是个不小的启示。其一是景色，拿故宫来说，几乎做到了步步见景，这在中国或者西方的建筑艺术中都是十分考究的；其二是通风，这项指标在国外早就形成标准，通常情况下，在没有外界能源如电力等的密闭状况下室内能保证自然风的通畅，一个例子是说，西德跟东德合并的时候，西德人掏钱给东德人换窗户，换成保温、隔热、隔音好的窗户，从那时起，窗户就已经成为西方人对生活质量一个很重要的指标了；其三是自然水质；其四是可移动性，这中间包括家具、装修的便于改造和移动性，也包括户与户之间、房间间隔的可移动性；其五是节能，节能新技术的使用未来会成为一个很重要的指标；其六是建材的可再利用和无毒、低毒性；其七是艺术享受；其八是整体预留指标（预留和便于改造指标）；其九是环境绿化，这一项的标准必须是全部采用本地植被，其用意也是降低成本，还有就是提高植被的成活率。 假设拿这个标准来衡量的话，我们这座城市有多少住宅堪称百年？假如如法炮制一个房地产价值的评价标准，那么堪称经典的又有多少？任何一种文化都需要它特定的载体，对房地产也一样，它的文化价值已经包含了它的情感也包含了它的生活，那么房地产的价值除了文化层面到底需要什么样的支撑？毫无疑问，最终来实现我们情感梦想的还是房地产项目本身。我们姑且将房地产的价值分成三大块吧，其一是房产价值，我们对此的解释是，从空间设计到外立面设计，再到材料的选择，设备的配置，物业的配置，这些细微的方方面面已经形成了我们对房子的认识，对我们来说，任何细致入微的关怀都会让我们对生活充满信心。其二是地产价值，从位置交通到区位规划到水质到自然环境、商业环境再到产业规划，也许我们对城市最真实的印象就来自这里，从某种意义上说，这几乎是一座城市的价值。回到我们普通的生活，我们将其全部归结在文化上，社区景观、文体设施、人文群属，甚至到我们的交流，我们的生活方式。我们几乎可以得出一个结论，价值虽然虚幻，但我们总能在现实中找到载体，而对未来来说，它的空间似乎在现在就已经决定了。记得有一位大师说过这样一句话，“建筑不是艺术品就是垃圾”，诚然，满足消费者可以获得市场的回报，但是摈弃专业眼光的后果是，你能保证将来你的产品不被摈弃吗？ 编后语： 房地产的价值是什么？一个看似平常，却极难回答的问题。在很多业内人士谈到这个问题，得到的答案几乎与房地产广告宣传的诉求点是一致的。通常情况下，可以概括为一个买房人购买一个楼盘的综合考虑因素，其中涉及位置交通、户型、工程进度、价格及优惠、品质、商住、投资、小区规划及配套、周边自然环境、建筑设计、企业形象、热销、规模、活动、设备装修、居住文化、客户群、周边人文环境、服务等等。可以看出，将这些因素 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 一下可以概括为以下几大类，其一是地段，其二是社区环境，其三是周边环境，其四是性能价格比，其五是开发商。是否这几点就可以成为房地产价值的评估标准呢？金地集团在塑造产品的时候有一句话是这样的，“创造时空价值，即是追求空间的精致性和时间的持久性”。以这句话作为开始的话，那么到了未来，现在的或者过去的房子还有多少是有价值的，有多少项目不是钢筋水泥的垃圾？我们的城市在变，价值也在变，我们的房子也在岁月中被洗刷变旧，但是，对我们来说，它们依然重要，它们不单是房子，它们是我们工作的舞台，它们是我们生活的空间，这中间有它的商业，也有我们的文化与情感。正如钱钟书所说的，“人生，不过是居家、出门、又回家，我们一切的情感、理智和意志上的追求或企图，不过是灵魂上的思想病，想找一个人、一件事、一处地位，容许我们的身心在这茫茫的世界上有个安顿的归宿。” 小康社会 根据全面建设小康社会的内涵及其目标确定的原则，建议全面建设小康社会的指标体系包括经济、社会、环境和 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 四个方面的16项指标，经济方面4项指标，社会方面7项指标，环境方面3项指标，制度方面2项指标。全面建设小康社会是现代化建设第三个战略阶段中具有决定意义的发展阶段。其目标的确定，必须符合最新的发展理念，符合社会主义的基本原则，体现中国现代化建设的阶段性要求，借鉴国际经验，以及体现综合性、简洁性和可操作性的要求。鉴此，我们建议的全面建设小康社会包括经济、社会、环境和制度四个方面共16项指标。在经济主题方面，有4项指标；在社会主题方面，有7项指标；在环境主题方面，有3项指标；在制度主题方面，有2项指标。 经济主题 第一项指标：人均GDP 人均国内生产总值反映的是一定区域内的经济发展水平。根据党的“十六大”报告，全面建设小康社会的目标是，到2020年，使我国国内生产总值比2000年翻两番。实现这一目标，GDP必须保持年均7.2%的速度。根据改革以来的历史经验以及对经济增长的有关预测，这一目标是可能实现的。1980-2000年，GDP年均增长9.7%。考虑到增长条件的变化，未来20年，GDP增长速度可能达不到这样的水平。但是，保持GDP年均增长7.2%左右是完全有可能的。综合考虑，我们建议将全面建设小康社会的人均GDP目标设定为25000元。按照汇率法计算，这一水平相当于现在的3000美元左右。考虑到通货膨胀和美元币值变动等因素，2020年，人均GDP可能在4000到5000美元之间。 第二项指标：非农产业就业比重 随着经济的发展，劳动力从第一产业向第二、三产业转移是一条普遍的规律。1980-2000年，劳动力向非农转移年均0.94个百分点。如果未来20年劳动力仍以这一速度向非农转移，那么，2020年非农产业就业的劳动力应达到70%左右。但是，从近年来的趋势来看，对于劳动力的非农转移似乎不能做如此乐观的预期。 上个世纪80年代以来，劳动力非农转移速度较快的时期有两个：一个是乡镇企业大发展时期(大致为1982-1988年)。这个时期，广大农村劳动力就近转移到劳动密集程度高、对劳动者技能要求比较低的乡镇企业中就业。第二个时期是邓小平同志南巡讲话发表之后的经济高速增长时期(大致为1992-1996年)。这个时期，沿海劳动密集型的加工业空前繁荣，广大中西部地区的农村劳动力流向沿海地区从事各种低技术的劳动。1998年之后，非农产业就业比重基本上保持在50%的水平上。这说明，近年来经济增长对于劳动力转移的拉动没有结构偏向性，或者说，非农产业就业的增长不快于农业就业的增长。主要原因是：第一，经济增长较前一阶段有所放慢；第二，产业结构整体升级导致对于低技术劳动需求增长的减缓。在未来20年的发展中，如果这种增长方式不改变，那么，非农产业就业比重的提高将面临极大困难。当然，应该注意到，党的“十六大”提出，全面建设小康社会，要走广泛参与的新型工业化道路。走新型工业化道路，将有力地促进非农产业就业比重的提高。根据国际经验，在人均GDP达到3000美元左右时，非农就业比重可以达到60%左右。1890年，美国的人均GDP3396美元(1990年国际美元)，非农就业比重达到62.7%。1870年，英国的人均GDP3263美元，非农就业比重达到67.2%。 综上，我们估计，2020年，我国非农产业就业比重可望达到60%以上。 第三项指标：恩格尔系数 恩格尔系数是反映居民富裕程度和生活水平及质量的重要指标，它等于居民用于食物消费的支出与总消费支出之比。一般来说，居民收入水平越高，其恩格尔系数越小。根据国际经验，人均GDP在3000美元左右时，居民消费的恩格尔系数均在30%上下。 为了更准确地反映居民生活状态的变化情况，考虑到统计数据的可获得性，我们建议用城市居民消费的恩格尔系数、农村居民消费的恩格尔系数以及最低收入1／5人口消费的恩格尔系数作为描述全面建设小康社会生活目标的重要指标。 ——城乡居民消费的恩格尔系数。1980-2000年，城市居民消费的恩格尔系数由56.9%下降到39.4%，年均下降0.9个百分点左右；农村居民消费的恩格尔系数由61.8%下降到49.1%，年均下降0.6个百分点左右。随着居民收入水平的提高，城乡居民消费的恩格尔系数均将继续下降。根据国际经验，我们估计，2020年，我国城市居民消费的恩格尔系数可以将到30%以下，农村居民的恩格尔系数可以降到40%以下。 ——最低收入1／5人口消费的恩格尔系数。保证最低收入人口的生活达到小康水平是全面建设小康社会的应有之义。为此，在全面建设小康社会的指标体系中，除了有反映全体居民生活状况的指标外，还应有反映最低收入居民生活状况的指标。关注最低收入1／5人口的生活状况，是国际上通行的研究社会公平状态的做法。鉴此，本指标体系选择最低收入1／5人口消费的恩格尔系数作为反映小康社会建设全面性的重要指标。2002年，城镇居民最低收入1／5人口消费的恩格尔系数已降到50%以下(为46.0%)。我们认为，到2020年时，全部人口中最低收入1／5人口消费的恩格尔系数至少应降到50%。 第四项指标：城乡居民收入 居民收入增长主要决定于经济增长。1980-2000年，我国城镇居民人均可支配收入年均增长5.7%，农村居民人均纯收入年均增长6.4%，分别低于GDP年均增长速度4.0和3.5个百分点。事实上，在过去的20多年中，人均收入翻两番所需要的时间不仅长于GDP翻两番的时间，而且也长于人均GDP翻两番的时间。1997年，我国的人均GDP比1980年翻了两番。同年，城镇居民人均可支配收入只有1980年的3.0倍，农村居民人均纯收入只有1980年的3.5倍。在未来的20年中，GDP年均增长速度将慢于前20年。如果居民收入增长与GDP增长之间的关系维持不变，那么，居民收入增长将更加缓慢。考虑到在全面建设小康社会的进程中，十六届三中全会提出的新的发展思想和“五个统筹”的发展要求将得到贯彻落实，居民收入增长率与GDP增长率之间的差别有望缩小；城乡居民之间的收入相对差距也有望缩小。可以估计，在2020年GDP翻两番之时，城镇居民人均可支配收入将是2000年的3倍左右，按2000年不变价计算，为20000元；农村居民人均纯收入将是2000年的3.5倍，按按2000年不变价计算，为8000元；城乡居民收入之比由2000年的2.8:1下降到2.5:1左右。 社会主题 第五项指标：基尼系数 基尼系数测定收入分配差异程度的指标。基尼系数的取值在0和1之间，取值为0时，表示收入分配绝对平均；取值为l时，表示收入分配绝对不平均。根据世界银行研究报告——《中国：促进公平的经济增长》——提供的数据，1999年，我国的基尼系数为0.437。目前，多数学者认为，我国的基尼系数已在0.45以上，收入分配不甚合理。根据党的十六届三中全会的决定，我国将加大对于收入分配的调节力度。可以预计，在未来20年中，我国的基尼系数将呈下降之势，2020年，有可能下降到0.4以下。 第六项指标：社会基本保险覆盖率 社会保障是一种社会稳定机制，是保证全体社会成员基本生存需要的手段，是促进经济、社会持续协调发展的有效工具。全面建设小康社会要求为全体国民提供基本的社会保障，包括基本的医疗保险、养老保险和最低生活保险。2020年，社会基本保险覆盖率应达到100%。 第七项指标：平均受教育年限 提高居民的受教育水平和劳动者科学文化素质是全面建设小康社会的重要内容。为了从总体上综合反映一个国家或地区的人口受教育情况和人口素质，我们认为，选用平均受教育年限作为衡量全面建设小康社会教育发展水平的指标比较合适。 国际上一般选用15岁和15岁以上人口平均受教育年限作为判断国民受教育水平的依据。据联合国开发计划署《2001人类发展报告》的资料，2000年，我国15岁以上人口平均受教育年限为6.4年。同年，世界高收入国家为10年，美国为12.1年。 我国一般选用6岁和6岁以上人口平均受教育水平作为判断国民受教育水平的依据。根据最新的人口普查资料，2000年，我国6岁以上人口平均受教育年限为7.62年。在全面建设小康社会的过程中，我国将全面实现9年义务教育，一些比较发达的地区可能实现更高水平的义务教育，同时，其他各种形式的教育也将得到较快发展，2020年，我国6岁以上人口平均受教育年限应达到10年。 第八项指标：出生时预期寿命 预期寿命是一个综合性较强的指标，既能反映社会、经济的进步状况和医疗水平的发展状况，也能从一个侧面反映人们的营养状况和生活质量的改善情况。根据世界银行《2003年世界发展报告》，2000年低收入国家的出生时预期寿命为59岁，中等收入国家为69岁，中低收入国家为64岁，高收入国家为78岁，我国为71.4岁。我国的预期寿命显著地高于同等发展水平的发展中国家。估计，2020年我国的预期寿命可达到75岁。 第九项指标：文教体卫增加值比重 文化产业的发展是社会发展的重要组成部分，文化是影响社会经济运行方式和条件的重要因素。随着经济社会的发展，文化产业增加值占GDP的比重将不断上升。文化产业覆盖众多不同的行业。目前，国际上，对于文化产业的内涵和外延还没有明确的一致的界定。根据美国、加拿大和墨西哥三国联合建立的北美产业分类方法(NAICS)，大致地说，文化产业包括娱乐业与电子传媒业、印刷业与出版业、旅行与旅游业。在我国的统计体系中，还不存在对于这类产业的系统统计。因此，我们选用文教体卫增加值占国内生产总值的比重作为反映文化产业的代行指标。2000年，我国文教体卫增加值占国内生产总值的比重为3.6%，文化产业比较落后。随着经济的发展和人们对于文化产业重要性认识的提高，我国的文化产业将得到较快的发展。据估算，至2020年，我国文教体卫增加值占国内生产总值的比重可达到10%。 第十项指标：犯罪率 为居民提供安全的生活环境是社会发展的重要内容。国际上，一般选用“暴力犯罪率”作为反映居民生活安全环境的逆指标。这里，我们选择刑事犯罪率作为反映居民生活安全环境的指标。2000年我国平均万人中公安机关立案的刑事案件29起，2020年应降至15起／万人以下。 第十一项指标：日均消费性支出小于5元的人口比重 日均消费支出小于1美元(购买力平价值)的人口比重是国际上通用的反映贫困状况和公平状况的重要指标。目前，我国缺乏类似的统计，但有关于城乡人口的贫困标准，可以根据这些标准设计这一指标。现阶段，我国城市居民家庭贫困线为2310元／人，农村居民家庭贫困线为627元／人；城市最低救助标准应为每人每日6.3元，农村最低救助标准应为每人每日1.7元。这些标准是保证贫困人口基本生存需要的最低标准。根据全面建设小康社会的要求，我们认为，2020年，城乡贫困人口日均消费支出均不应低于按目前价格计算的5元。因此，我们设定，2020年我国日均消费支出小于5元的人口比重应降到0。 环境主题 第十二项指标：能源利用效率 能源是经济增长的动力，能源消耗的总量及其结构直接影响着环境质量。为了反映经济增长对于能源的依赖程度，以及经济增长可能产生的环境影响，我们选择能源利用效率作为环境主题方面的重要指标。国际上一般选用千克油当量的产出(购买力平价值)作为反映能源利用效率的指标。由于对于购买力平价方法存在争议，还由于我国统计年鉴上只存在标准煤的数字，我们在世界银行《2001年世界发展指标》提供的有关资料的基础上，根据汇率法的换算结果，以及油当量和煤当量的换算关系，估算了相关国家的能源利用效率：1998年，我国千克煤当量的产出是0.65美元，世界平均水平是2.32美元，低收入国家0.58美元，中等收入国家1.45美元，上中等收入国家1.82美元，日本是5.87美元，美国是2.66美元。2000年，我国千克煤当量的产出是6.8元(相当于0.82美元)，比1998年有所提高，但是与世界平均水平相比还有很大差距。随着技术的进步和新型工业化战略的实施，我国的能源利用效率将进一步提高。2020年，按2000年的价格计算，我国千克煤当量的产出可达到20元(相当于2.4美元)，与目前世界的平均水平相当。 第十三项指标：使用经改善水源人口比重 能够使用上经过改善的水源是人类文明进步的体现。国际上，用能够使用经过改善的水源的人口比重(为简化起见，此处称安全卫生水普及率)作为评价居民用水状况的指标。根据世界银行《2001年世界发展指标》，2000年我国安全卫生水普及率为75%，世界平均水平为81%，上中等收入国家(人均GNI大于3000美元小于9400美元)为87%，高收入国家为100%。根据国际经验，2020年，城乡居民的安全卫生水普及率可达到90%左右。但是，我国全面建设小康社会要求，至2020年，我国城乡居民的安全卫生水普及率应达到100%。这一水平虽然高于目前上中等国家的水