百思勤（地产）商业顾问机构 百思勤（地产）商业顾问机构 2007年4月01日 一、项目简介及商业目标： 地理位置：五堰黄金商圈，武当广场1#、2#、3#楼围合而成的商业广场； 项目现状：1#楼1层已形成黑马服装、小商品商场；2#楼1层已形成魅力女子购物中心，3#楼1-3层目前处于待招商状态，是本次整体商业改造的重点； 期望目标：通过统一改造调整，盘活开发商闲置资产，整体形成一个商业中心，取代武当广场2街区改造的市场空白点，第一阶段目标是完成3#楼的招商和1#、2#、3#的整体良性运行状态，最终达到整体商业地产的销售。 二、五堰商业分析： 商业地位：五堰作为十堰重点商业中心，在十堰五大商圈（五堰商圈、六堰商圈、三堰商圈、火车站商圈、张湾商圈）中具有核心位置，是十堰商业的中心，也是市民购物、休闲的最佳去处，短期内其市场地位无可取代； 现状分析：1、五堰商圈自2000年左右开始进行商业改造，规划为四个街区，整体规划分步开发，目前四个街区改造全部进行中，但因规划滞后和开发商片面追求商业利润，导致整体改造不尽人意。武当广场一街区目前的现状就是一个典型的案例；2、五堰商圈经过多年的改造调整，已基本形成以服装为主，多种商业业态并存的商业格局，并形成了如永乐服饰广场、友谊服饰广场、如意市场、夜明珠服装城等多个专业服装广场； 运营模式：纵观目前的商业项目的运营模式，无外乎以下几种：统一招商、统一运营（这是目前十堰商业地产运营最成熟模式）、统一招商、各自运营（即商业管理公司以收租金为主）等； 三、项目定位思路： 定位思路：通过对五堰商圈整体商业分析，结合外地成功的商业模式，建议该项目经过改造后整体形成一个专业性市场，摒弃十堰商业广场“大而全、大而空“的商业格局，强调一个专业消费群体的专业需求的定位思路，借鉴魅力女子购物中心的经验和不足，将该商业定位于女性消费个性话经营上，以女性为主要服务对象。从而走出同质化、价格战的怪圈。 消费者定位：18--45女性为主，综合考虑各年龄阶段女性需求； 经营定位：迎合市场需求，引领时尚潮流，演绎品牌魅力，坚持塑造女性时尚购物的特色 商品定位：以品牌服饰为主，兼营化妆品、服装饰品、装饰点缀品、女子内衣、女士用品、床上用品、女子美容、女子健身等。 档次定位：中高档定位 总体定位目标： 集女子服装、饰品、内衣、化妆品、床上用品、女子美容、女子健身休闲的“一站式”专业休闲购物广场 四、商业案名：魅力女子广场 该案名结合了魅力女子购物中心的优势，同时强调了女子购物的专业性，广场是个大的概念，强调女子购物的专、全、多等多方面； 五、业态组合和功能分区： 1、目前的黑马和魅力女子保持现状，适当微调，在合同过程中进行调整，最终形成“魅力女子中心为”品牌服装的专业市场“，黑马为”化妆、饰品、女子内衣的专业市场； 2、目前3#楼的业态组合如下： 楼层 经营品种 建筑面积（平方米） 一层 女子服装（中档）、女子饰品、女子内衣、床上用品、女子休闲站 约1800平米 二层 女子品牌服装（中高档） 约800平米 三层 女子化妆品、女子美容、女子健身、女子休闲吧等 约1800平米 详细的业态规划见后期的业态规划平面图 六、租赁条件设置 “零风险”抢占市场先机 1、租金：1）一层铺面60--65元/平米/月，综合考虑公共通道位置为总面积的20%，实际可供出租面积为：1440平米，其中考虑儿童娱乐场所和休闲位置40平米； 月租金：60—65元/平米/月*1400平米==84000---91000元/月*12月==1008000---1092000元/年 按15%的空置率：实际租金回报为：1008000—1092000元/年*85%==856800---928200元/年 2）二层铺面75--85元/平米/月，综合考虑公共通道位置为总面积的20%，实际可供出租面积为：640平米， 月租金：75--85元/平米/月*640平米==48000--54400元/月*12月==576000---652800元/年 按15%的空置率：实际租金回报为：576000---652800元/年*85%==489600--554880元/年 3）三层铺面30元/平米/月。综合考虑公共通道位置为总面积的20%，实际可供出租面积为：1440平米； 月租金：30元/平米/月*1440平米==43200元/月*12月==518400元/年 按15%的空置率：实际租金回报为：518400元/年*85%==440640元/年 根据目前的保守测算，租金回报为：最低：856800+576000+440640元==1873440元/年； 最高：928200+652800+440640元==2021640元/年 2、合同时间：商家可选择合同时间（1-3年）。 3、签合同时交2个月租金为押金，一个月租金。 4、价格
表
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、铺位号码详细见后期方案附表。 5、对主力进场商户享有十大优惠措施： 1）租金：第一年8折，第二年9折，第三年9.5折。 2）预计开业时间为2007年9月28日，开业前免租金。 3）免费办理工商、税务登记等证 4）商户承诺产品保修，因工商局、消协、技术
标准
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检验局等部门的麻烦，发展商协助解决。 5）聘请专业商业经营策划管理公司，为市场免费服务 6）物业管理公司提供物业管理服务。 7）大厦内外商业广告气氛的营造发展商负责。 8）发展商提供电视、报纸、市区路牌、电台等媒体做广告。 9）免费提供大厦内外广告位一年。 10）商场全年广告支持 七、百思勤地产顾问的服务内容和标准： 服务内容一：商业业态定位和详细的商业环境规划 1、商业整体定位策划案（详细推广方案及实施） 2、整体商业规划设计（商业设计方案和效果图、详细装修
施工
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图等） 3、路网系统规划设计 4、停车系统规划设计 5、商业整体包装方案、规划设计 6、商业店铺分割和店堂环境调整 7、商业业态规划与店内调整 8、公共休闲设施经典规划设计 服务内容二：招商工具设计、制作和印刷 1、整体招商方案和详细的执行思路 2、项目案名+LOGO设计+项目VI系统设计（视觉识别系统） 3、招商手册设计 4、招商接待处内部设计 5、招商报纸广告设计制作 6、招商电视广告创意设计、制作 7、卖场详细广告招贴等详细设计 8、DM单页设计 9、户外广告设计 10、商场开业广告和开业前后促销运作 服务内容三：招商和开业 1、协助贵公司整体招商 2、制定详细的招商策略和相关商铺价格表 3、制定详细的招商策略； 4、
培训
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招商人员并现场协助招商 服务标准：整体配合，全程参与，预期目标是招租率达85%以上，项目整体在9月28日前顺利开业 八、项目进度安排： 4月15日前，详细的商业规划方案到位，包括店堂内部商业分割和装修方案； 4月28日前，招商方案和招商思路到位； 5月1日前，招商部设立开始全面招商准备工作；
浙公网安备 33021202002483