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2011自考资产评估预测卷(1).doc

2011自考资产评估预测卷(1).doc

上传者: shuanglin2007 2011-06-22 评分 5 0 167 23 760 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《2011自考资产评估预测卷(1)doc》,可适用于成人教育领域,主题内容包含资产评估第一章总论资产评估价值类型有睇几种答:价值类型的种类或表述有代表性的观点有两种:一种是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格这符等。

资产评估第一章总论资产评估价值类型有睇几种答:价值类型的种类或表述有代表性的观点有两种:一种是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格这是我国理论界比较早的具有代表性的观点另一种是根据《国际评估准则》将价值类型区分为市场价值以及市场价值以外的价值类型。()市场价值对于市场价值的理解应着重从以下三个方面把握:公开和公平的市场条件。当事人是理性的。市场价值是价值估计数额。()在用价值在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。()投资价值投资价值是指资产对于具有明确投驽目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。与市场价值相比投资价值是个人的价值它未必是市场价值。()持续经营价值持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。()清算价格清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格这是由市场供求状况决定的。清算价格一般取决于下列几个因素:资产的通用性。清算时间的限制。()保险价值保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和(或)重建成本。保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失。()课税价值课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。简述资产评估的特点。答:资产评估具有现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性五个特点。()现实性体现在:资产评估直接以现实存在作为资产确认、估价和报告的依据只要求说明当前资产状况而不需要说明为什么形成这个状况以及如何由过去的那种状况变成当前状况。以现实状况为基础反映未来。现实性强调客观存在要以实际的客观存在为依据进行校正。()市场性是资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告并且这~估算和报告结果必须接受市场检验。()预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。通常用未来预期收益折算来反映整体资产的现实价值用预期使用年限和功能来评估某类资产的价值。()公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性它服务于资产业务的需要而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。()咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见这个意见本身并无强制执行的效力评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责而不对资产业务定价决策负责。简述资产评估的经济原则。答:资产评估的经济原则有:()贡献原则。是指某一资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时必须综合考虑该项资产在整个资产构成中的重要性而不是孤立地确定该项资产的价值。()替代原则。替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时最低价格的资产需求最大。这是因为有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。评估时某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素。()预期原则。预期原则是指在资产评估过程中资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于现实资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高但对购买者来说其效用不高评估价值就不会很大。预期原则要求在进行资产评估时必须合理预测其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。资产评估的各项经济原则是相互联系的在资产评估过程中应综合运用这些原则以保证资产评估工作效率的提高和评估结果的合理性。资产评估程序的内容有哪些答:资产评估程序的内容包括:()明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作对资产评估项目风险评价、项目承接与否及资产评估项目的顺利实施具有重要意义。()签订资产评估业务约定书资产评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签订的确认资产评估业务的委托与被委托关系明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。()编制资产评估计划资产评估计划是资产评估机构和人员为执行资产评估业务拟定的资产评估工作思路和实施方案对合理安排工作量、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。()资产勘查与现场调查资产评估机构和人员执行资产评估业务应当对评估对象进行必要的勘察包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产也应当根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。()收集资产评估资料资产评估机构和人员应当根据资产评估具体情况收集资产评估相关资料。资料收集是资产评估业务质量的重要保证也是进行生判断进而形成评估结论的基础。()评定估算资产评估机构和人员在占有相关资产评料的基础上进行评定估算环节主要包括分产评估资料、恰当选择资产评估方法、运用资估方法形成初步资产评估结论、综合分析确定评估结论、资产评估机构内部复核等具体步骤。()编制和提交资产评估报告书资产评估机构和人员在执行必要的资产程序、形成资产评估结论后应当按有关资产报告的规范编制资产评估报告书。()资产评估工作档案归档资产评估机构和人员在向委托人提交资估报告书后应当将资产评估工作档案归档。环节充分体现了资产评估服务的专业性和特殊。履行资产评估程序的基本要求有睇些答:资产评估机构和人员在履行资产评估程序时应履行以下基本要求:()资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内建立健全资产评估程序制度。()资产评估机构和人员执行资产评估业务应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度确定并履行适当的资产评估程序不得随意简化或删减资产评估程序。()资产评估机构应当建立相关工作制度指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。()如果由于资产评估项目的特殊性资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节。如在损害赔偿评估业务中评估对象已经毁失无法进行必要的现场勘查或受到限制无法实施完整的资产评估程序资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。()资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿并将主要资产词估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。第二章资产评估的基本方法什么是市场法l}市场法适用的前提条件是什么优缺点有哪些答:市场法也称市场价格比较法是指通过吐较被评估资产与最近售出类似资产的异同并将类似资产的市场价格进行调整从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。应用市场法进行资产评估必须具备以下前提条件:()需要有一个充分发育、活跃的资产市场。市场经济条件下市场交易的商品种类很多资产作为商品是市场发育的重要方面。资产市场上资产交易越频繁与被评估资产相类似的资产的仂格越容易获得。()参照物及其与被评估资产的可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法重要的是能够找到与被评债资产根同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的这就要求对类似资产参照物进行调整有关调整的指标、技术参数能否获取是决定市场法运用与否的关键。市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在:()能够客观反映资产目前的市场情况其评估的参数、指标直接从市场获得评估值更能反映市场现实价格’()评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在:()需要有公开活跃的市场作为基础有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用()不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。筒述市场法和成本法的区别。答:()市场法中的现行市价指明是贸()市场法的运用与原始成卒擞伺且技工()成本法是按全新资产的建筑或制造标准、设计、格式及技术等以现时价格复原购建相同的全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料并根据现代标准、设计及格式以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本和更新重置成本均是重置成本采用的都是现实价格所不同的在于资产在技术、设计、标准方面的差异。如果建造该项资产的技术条件、耗用标准等没有改进和变化更新重置成本和复原重置成本是一样的。另外选择重置成本时在同时可得到复原重置成本和更新重置成本的情况下应选用更新重置成本一般来说复原重置成本大于更新重置成本但由此导致的功能性损耗采用成本法评估资产时成新率的确定为什么不能按会计学中的折旧年限计算答:这是因为:()折旧是由损耗决定的但折IEl并不就是损耗折旧是高度政策化了的损耗。资产使用过程中价值的运动依次经过价值损耗、价值转移和价值补偿折旧作为转移价值是在损耗基础上确定的。但会计学上的折日率或折旧年限是对某一类资产做出的会计处理的统一标准是一种高度集中的理论系数或常数对于该类资产中的每一项资产虽然具有普遍性、同一性和法定性但不具有实际磨损意义上的个别性和特殊性。()折旧年限的确定。资产的维修是以为了保证资产正常运转为前提的也就是说修理是作为追加劳动支出不增加资产效用和价值。实际工作中许多资产提前报废或超龄服役无不与其保养、修理和运转状况有关。可见资产的维修在保证资产的正常运转的同时具有更新的性质可以增加资产的效用和功能资产评估更注重资产运转的实际效能。当然并不是所有的维护修理都是有效的从评估的角度只有为可修复性损耗而发生的费用支出从而影响成新率变化才是应予考虑的。()折旧年限的确定基础与评估中成新率确定的基础损耗本身具有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形损耗和无形损耗而评估中确定成新率的损耗包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。其中功能性贬值只是无形损耗的一种形式而不是无形损耗的全部经济件黟倩刚巨诲。()评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析、处理和转换没有相应的数据和资料方法就会失灵。资产评估的过程实际上也就是搜集资料的过程。评估者应根据可获资料以及经努力能搜集到的资料满足程度来选择适当的方法。就资产评估来说方法的科学性依赖于方法运用中指标的确定。采用成本法对资产进行评估的理论依据是什缉答:首先资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高资产的原始价值越大反之则小二者在质和量的内涵上是一致的。根据这一原理采用成本法对资产进行评估必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的而二者反映的物价水平是不相同的。前者反映的是资产评估日期的市场物价水平后者反映的是当初购建资产时的物价水平。资产的重置成本越高其重置价催越大。其次资产的价值是一个变量随着资产本差的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素除了市场价格以外还有(I)资产投人使用后由于使用磨损和自然力的卅用其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。i种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗也翟实体性贬值。()新技术的推广和运用使得企盟原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较在技术上明显落后、性能降低其价值也就相应两少。这种损耗称为资产的功能性损耗也称功能健贬值。()由于资产以外的外部环境因素变化S起资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观E素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗也j经济性贬值。第三章机器设备评估简述机器设备评估的特点。答:()机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分它通常与企业的其他资产屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等共同某项特定的生产目的。一般不具备独立的能力。()对于整体性的机器设备它是为了实种功能由若于机器设备组成的有机整体。评员在进行价值分析时应注意资产之间的有机对价值的影响整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。()影响机器设备磨损的因素很多设备损、失效规律不易确定个体差异较大。确定往往需要逐台地对设备的实体状态进行口鉴定。’()设备的贬值因素比较复杂除实体性外往往还存在功能性贬值和经济性贬值。科术的发展国家有关的能源政策、环保政策等能对设备的评估价值产生影响。简述运用超额运营成本比较法测定耽贬值的步骤。()分析比较被评估机器设备的超额运营因素()确定被评估设备的尚可使用寿命年的超额运营成本()计算净超额运营成本()确定折现率计算超额运营成本的折筒述机器设备重I成本的构成。答重置成本一般包括重新购景或建造与估资产功效相同的全新资产所需的一切合理接费用和间接费用如设备购置成本、运杂费费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等重置成本的构成要素与评估对象、评估评估目的有关。重置可以是对单台机器设备以是对整个工厂、车间或二条生产线等整制产。重置对象不同重置成本的构成要素也不对于不需要安装的单台机器设备重置包括设备的购置成本、运杂费需要安装的备还包括安装费、基础费另外可能还包括本、税金等。对于原地继续使用前提下的整体性机辅重置对象是整体企业机器设备的重置成本内容外一般还包括一些间接费用。如费、管理费、联合试运转费、投资方向调节税进口设备重置成本还包括设备的进口从属费用如海外运杂费、海外保险费、进口关税、增值税、公司代理手续费、银行手续费、海外监管手续费、商检费等。机器设备的鉴定和核查有哪几种方式答:评估人员在评估机器设备时要根据评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查以确定机器设备的客观存在。机器设备的核查方式有逐项清查和抽样核查两种。机器设备鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态为价值判断提供依据。机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定。其内容包括统计性鉴定中的宏观鉴定和微观鉴定以及判断性鉴定。简述修复费用法的基本思路。答:修复费用法的基本思路:以修复机器设备的实体性贬值的一种使之达到全新状态所需要支付的金额作为被修复机器设备的实体性贬值的一种方法。使用这种方法应注意区分可修复性损耗和不可梧复性损耗。这里的可修复性损耗是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。有些损耗尽管是可以修复的但是从经济上来讲是不划算的。对于这种损耗不可用修复费用的方法来测定损耗。在计算贬值率时贬值率是由可修复性损耗引起的贬值与不可修复性损耗引起的贬值之和除以重置成本得到的。确定机器评估范围时应注意区别的问题有哪些答:确定机器评估范围时应注意区别下列几个问越:()机器设备和土地、房屋及构筑物。在资产评估中机器设备和土地、房屋及构筑物的关系可能出现以下几种情况:其一有些设备是安装附着在土地、房屋及构筑物上它们对后者的功能会有很大影响如油井、旋转屋顶韵机构、电梯等评估是要考虑这些设备具有的不动产特征。其二许多物业为了方便适用或具童多种功能除土地、房屋结构外还需配置水、电、汽、电讯、智能等附属设备。在评估这些具有独立功能的物业时可以将诸如配电设备、泵站、锅炉、电话、交换机等列入物业范围随建筑物一起评估。其三许多加工设备都有设备基础等构筑物在续用条件下不能将设备基础漏评。通常情况下简易基础如机床设备基础等可以含在设备评估价值中大型设备基础要单独作为构筑物评估。()机器设备和无形资产。比较复杂和先进的机器设备特别是成套设备、机组、检测设备等其功能的正常发挥还需要有专利、专有技术和计算机软件等无形资产支持。一般来说对单台设备和通用性较强的无形资产应将设备和无形资产分开评估而成套设备、机组和复杂的检测设备中含有的专用无形资产可含在设备价值中一起评估。()机器设备和流动资产。许多成套设备、机组在其价值构成中包含有试车用原材料、配套易损件及技术培训费等。在续用条件下对这些机器设备评估时应注意不要漏评。第四章房地产评估与其他类型资产相比房地产只有哪些不同特征答:与其他类型资产相比房地产具有不同的特征表现在:()位置固定性。房地产属于不动产它的空间位置是固定的。位置固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。()耐用性。从某种意义上讲土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成其寿命是相当长的。房地产用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整以达到最佳利用的状态。()影响因素多样性。房地产效用的发挥以及其价值的实现要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外杜会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。()投资大量性。不论是房地产中的土地还是建筑物其投资数额都是可观的不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者投资房地产都需要较大数额的资金。()保值增值趋势。由于土地资源特别是城市土地面积的有限性从长远的观点来看土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。简述土地资产价格的特点。答:土地资产价格类别多种多样但其价格特点是共同的土地资产的价格特点是由土地的自然特性和经济特性决定的其表现如下:()土地价格不是土地价值的货币表现其价格不由生产成本决定。土地是自然形成的是人类赖以生存的基础它的形成无所谓生产成本。()土地价格主要由土地的需求决定。土地需求是与经济发展密切相关的。经济发展速度加快经济规模扩张时土地的需求会迅速增加从而土地价格随之上涨。()土地价格具有明显的区域性。处在不同地域的土地尽管其地质条件完全相同但其价格会。有很大的差异。同一城市中的不同地段土地价格会相差几倍甚至十几倍或几十倍这是土地的级差地租形成的。()土地价格的上涨性。尽管土地价格会随着对土地需求的变化而变化但就总体而言由于经济发展是必然的土地价格从长期来看具有上涨趋势。土地价格上涨的另一个原因是随着经济的发展资本的边际收益率会下降当地租稳定不变时由于边际收益率下降土地价格也会上升。筒述我国的土地资产价格体系。答:地产是指土地资产在我国确切的提法应该是土地使用权资产。我国城镇土地的国有性质决定了只有土地使用权才具有商品的属性。我国城镇土地市场实质上是土地使用权的让渡市场并形成了自身的价格体系。(I)基准地价。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格基准地价是一个区域性的用地条件相近的平均地价。()标定地价。标定地价是在市、县政府根捷需要评估的正常土地市场中在正常经营管理条佴和政策作用下具体宗地在一定使用年限内的伤格。标定地价是政府评估的具体地块的地价标走地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据在一般情况下标定地价不进行大面积的评估是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场受易活动或进行股份制企业改制时才进行评估。()土地使用权出让底价。土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价的依据和确认成交地价的基础。()转让价格。地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者由第三者向转让者所支付的一种价格。()出租价格。地产出租价格亦称土地使用权租金价格其价格表现有两种形态土地使用者之间所形成的租金价格和国家与土地使用者之间形成的租金价格。’简述土地使用权评估的原则。答:土地使用权评估中应坚持的原则主要有:()替代原则。土地估价中的替代原则可概括为:土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。()最有效使用原则。由于土地具有用途的样性不同的利用方式能为权利人带来的收益量同且土地权利人都期望从其所占有的土地上获更多的收益并以能满足这一目的为确定土地利月方式的依据所以土地价格是以该地块的效用作鸯有效发挥为前提的。()变动原则。一般商品的价格是伴随着刺成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有样情形它是各种地价形成因素相互作用的结果而这些价格形成因素经常处于变动之中所以土价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过中形成的。()供需原则。在完全的自由市场中一般品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。需目超过供给价格随之提高反之供给超过需求自格随之下降这就是供求均衡法贝。土地也是一样其价格也是由需求与供给的相互关系而定的。()贡献原则。对于土地估价这一原则是《不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素同作用的结果其中某一部分带来的收益对总益而言是部分与整体之间的关系。估价时可以据收益现值分别估算土地、建筑物价格进而评估整个不动产价格也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格扣除建筑物价格来估算土地价格。土地用途和容积率如何影响地价答:()由于土地用途不同同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价而工业用地的地价要高于农业用地的地价。()容积率越高在地块面积一定的条件下意味着建筑物面积的增加对房地产开发来说其销售的收益就相应增大意味着其使用效益的增加其结果也必然导致土地价格的增加。用收益法对土地使用权进行评估时为什么不能使用实际收益答:土地的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是指在现状下实际获得的收益实际收益一般来说不能用于评估因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算会得到不切合实际的结果。如城市中的一块空地目前未做任何使用实际收益为零甚至是负数(因为要缴纳各种税费)但并不表示这块空地不具有收益价值再如某企业占用一块交通便利的土地但由于经营不善由总收入减去总费用所得的结果可能是负数但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益客观收益才能作为评估的依据。简述用成本法评估土地使用权的程序。答:成本法评估程序的步骤是:()估算土地取得费。土地取得费是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同其土地取得费的构成和费用标准也不一样。()估算土地开发费。土地开发费主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。()估算税费。税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。()估算利息。投资利息是评估土地时考虑的资金时间价值主要包括两部分:土地取得费利息整个取得费为基数计息期为整个开发期土地开发费利息是以整个开发费(或资金投人)为基数按土地开发期限的一半计算。()估算利润。利润是投资开发商投资的回报利润通常以土地取得费和土地开发费为基数并通过合理的利润率计算。()估算土地增值收益。土地增值收益是政府出让土地除收回成本以外还应使国家土地所有权获取的增值收益。()估算土地使用权评估值。将上述各项加总即可得到无限年期土地价格然后通过年期修正将无限年期土地使用权价格转化为有限年期土地使用权价格。建筑物的主要分类标准有哪些答:()建筑物是指与土地组合的建设成果总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所构筑物是相对房屋而言是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所。()按建筑物的承重结构来分可分为:钢结构由钢主梁、次粱和柱形成建筑物的骨架屋架由钢或钢网架构成楼板由钢筋混凝土制成墙体由砖或其他材料制成。钢筋混凝土结构由钢筋混凝土浇筑而成房屋的粱柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土制作墙体用砖或其他材料制作。混合结构混合结构又分为砖混结构和砖木结构。砖混结构是指建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作墙、柱为砖砌。砖木结构指建筑物的墙、柱用砖砌筑楼层、屋架采用木材建造。其他结构主要包括木结构、竹木混合结构、简易建筑物等。()按房屋建筑物的使用功能分为:工业用建筑物是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。民用建筑包括民用住宅和公共建筑。()另外建筑物根据其建筑程度和使用状况也可分为已完工在建工程和在建工程。简述建筑物评估的原则。答:建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则还因为建筑物价格本身的特点及产业性质必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。()替代原则。根据市场运行规律在同一商品市场中商品或所提供服务的效用相同或大致相似时价格最低者最能吸引消费者。()最有效使用原则。按照这一原则在对建筑物进行评估时要相应考虑建筑物是否具有功能变异性且是否能够实现功能转化如果具备这样的条件就可以按照潜在的可能的最有效利用途径来评估。()供需原则。房屋建筑物在实现商品化后同其他商品一样。也要受价值规律的制约其价格取决于需求与供给关系的均衡点。()房地合一原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象而且土地使用权可以独立于房屋建筑物而存在但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。建筑物残余估价法的基本思路是什么答:建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益在用收益法以外的方法能求得土地的价格时从建筑物及其基地所产生的收益中扣纯收益再用建筑物的还原利率还原便可得到建筑物的收益价格。在计算属于土地的纯收益时一般是以市场法或成本逼近法等求得土地价格后乘上土地的还原利率便可得到。建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法。简述建筑物评估时需考虑的因素。答:()物理因素。这是建筑物价格的决定因素。()环境优劣的影响。外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。()经济地理因素。一般说来相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格大城市高于小城市沿海开放城市高于内地城市。即使在同一城市由于地段不同房价差别也很大。()新旧程度。土地不存在实体陈旧贬值问题而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。因此建筑物的新旧程度影响其价值。()用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的也可能是多种用途综合性的。在评估综合性建筑物时要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。()产权。产权性质及是否受到限制如是否做抵押、担保、出租等都直接影响建筑物的价值。()政策因素。国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政府法令和政策的影响。()供需状况。地产价值高低受市场供求关系的影响很大供过于求时价值会降低供不应求时价值会提高。()其他。如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。第五章无形资产评估影响无形资产评估价值的因素有哪些答:进行无形资产评估首先应明确影响资产评估价值的因素一般地影响无形资产评估价值的因素主要有:()无形资产的成本。与有形资产相比较而言其成本确定不是十分明晰和易于计量。()机会成本。机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市扬和损失收益的大小。()效益因素。成本是从对无形资产补偿角考虑的但无形资产更重要的是其所能创造收益一项无形资产在社会、环境、制度允许的条件下获利能力越强其评估值越高获利能力越弱其词估值越低。()使用期限。使用期限的长短一方面取抉于该无形资产的先进程度另一方面取决于无形姿产损耗的大小。()技术成熟程度。科技成果的成熟程度如何直接影响到评估值的高低。其开发程度越高技术越成熟运用该技术成果的风险性越小评估值就会越高。()转让内容因素。从转让内容看无形资产转让有所有权转让和使用权转让。另外在转让过程中有关条款的规定会直接影响其评估值。()国内外该种无形资产的发展趋势更新换代情况和速度。一项无形资产的寿命期主要取决于其损耗程度其更新换代越快无形损耗越大其评估值越低。()市场供需状况。市场供需状况一般反映在两个方面:一是无形资产市场需求情况二是无形资产的适用程度。()同行业同类无形资产的价格水平。无形资产评估值的高低还取决于无形资产交易、转让的价款支付方式、各种支付方式的提成基数、提成比例等在评估无形资产时应综合考虑。无形资产鉴定的目的是什么答:无形资产的鉴定是进行无形资产评估的基础工作直接影响到评估范围和评估价值的科学性。通过无形资产的鉴定目的在于:一是证明无形资产的存在二是确定无形资产种类三是确定其有效期限。’()证明无形资产存在。第一无形资产的先进性能否通过它获得超额收益相应地查询其技术的内容、国家有关规定、技术人员评价情况、法律文书核实有关资料的真实性、可靠性和权威性一第二无形资产的适用性分析无形资产运用所要求的与之相适应的特定技术条件和经济条件鉴矗其应用能力。第三确定无形资产的归属是否为委托者所拥有要考虑其存在的条件和要求对于票窃、仿造的无形资产要加以鉴别对于有的无形瓷产要分析其历史源泉是否符合国家的有关规定。()确定无形资产种类。主要包括确定无形资产的名称。有些无形资产是由若于项无形资产综合构成应加以确认和分离避免重复评估和漏评估。()确定无形资产有效期限。无形资产有效期限是其存在的前提。某项专利权如超过法律保护期限就不能作为专利权评估。有效期限对无形资产评估值具有很大影响比如商标权有的商标历史越悠久价值越高有的商标则是越新越值钱。确定无形资产有效收益期限的理论依据与实际做法是什么答:无形资产收益期限也称有效期限是指五形资产发挥作用并具有超额获利能力的时间。玉形资产损耗的价值量是确定无形资产有效期限创前提。无形资产因为没有物质实体所以它的侈值不会由于它的使用期的延长发生实体变化即不像有形资产那样存在由于使用或自然力作用开成的有形损耗。然而无形资产价值降低是由于形损耗形成的即由于社会科学技术进步而引起影值减少。具体来说主要由下列三种情况决目产生:()一种新的更为先进、更经济的无形资产出现这种新的无形资产可以替代旧的无形资产使采用原无形资产无利可图时原有无形资产价值就丧失了。()因为无形资产传播面扩大其他企业普遍掌握这种无形资产获得这项无形资产已不需要任何成本使拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力时它的价值也就大幅度贬低或丧失了。业拥有的某项无形资产所决定的产品销售量骤减需求大幅度下降时这种无形资产价值就会减少以至完全丧失。以上说明的是确定无形资产的有效期限的理论依据。需要强调的是无形资产具有获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。资产评估实践中预计和确定无形资产的有效期限可依照下列方法进行:第一法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。第二法律无规定有效期企业合同或企业申请书中规定有受益年限的可按照受益年限确定。第三法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的按预计受益期限确定。预计受益期限可采用统计分析或与同类资产比较得出。同时应该注意的是无形资产的有效期限要比它们的法定保护期短得多因为它们要受许多因素的影响如废弃不用、人们爱好的转变以及经济形势变化等。特别是科学技术发达的今天无形资产更新周期加快使得其有效期越来越短评估时都应给予应有的重视。无形资产评估时应考虑的特殊因素有哪些答:无形资产评估时应考虑的特殊因素主要表现在以下几个方面:()附着性。附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。因而在无形资产转让和投资的评估中要充分考虑无形资产用于“武装”有形资产的范围。()共益性。无形资产区别于有形资产的一个重要特点是它可以作为共同财富由不同的主体同时共享。但是由于市场的有限性和竞争性在知识产品可以共益的同时各主体对无形资产的使用还是有互斥性。因而评估无形资产还必须考虑无形资产的作用环境如果是独占的、排他的转让就会与普通的转让相区别造成不同的无形资产作用环境因而每一转让价格都不一样。在转让方继续使用该项无形资产的情形下也要考虑由于无形资产的转让形成竞争对手从而增加竞争压力的机会成本。无形资产转让为转让方形成竞争对手的机会成本也是无形资产评估需考虑的因素。()积累性。科学技术的发展总是像上阶梯那样的积累起来的它的作用往往建立在一系列其他成果的基础上。作为知识产品的无形资产在生产经营中的作用往往在一定范围内发挥特定的作用。因而在无形资产评估中应考虑它的作用程度。()替代性。在承认无形资产具有积累性的同时还要考虑到它的另一面即替代性。其特性不是共存或积累而是替代、更新。因而必须在无形资产评估中考虑它的作用期间尤其是尚可使用年限。这当然取决于该领域内的技术进步的速度取决于无形资产创制的竞争从而决定无形资产的使用寿命。无形资产的成本特性有哪些答:无形资产的成本包括研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。就研制、形成费用而言无形资产的成本特性主要有:()不完整性。与购建无形资产相对应的各项费用是否计入无形资产的成本是以费用支出资本化为条件的。在企业生产经营过程中科研费用一般都是比较均衡地发生的并且比较稳定地为生产经营服务因而我国现行财务制度一般把科研费用从当期生产经营费用中列支而不是先对科研成果进行费用资本化处理再按无形资产折旧或摊销的办法从生产经营费用中补偿。因此企业账簿上反映的无形资产成本就是不完整的大量的账外无形资产的存在是不可忽视的事实。另一方面即使是按国家规定进行费用支出资本化的无形资产的成本核算一般也是不完整的。因为知识资产的创立具有特殊性有大量的前期费用如培训、基础开发或相关试验等往往不计人该知识资产的成本而是通过其他途径进行补偿。()弱对应性。知识资产的创建经历基础研究、应用研究和工艺生产开发等漫长过程成果的出现带有较大的随机性、偶然性和关联性。而在大量的先行研究(无论是成功是失败)成果的积累之上往往可能产生一系列的知识资产然而继起的这些研究成果是否应该以及如何承担先行研究的费用也很难明断。因而开发无形资产的费用一一对应估算是比较困难的。()虚拟性。既然无形资产的成本具有不完熬性、弱对应性的特点因而无形资产的成本往往君相对的。特别是一些无形资产的内涵已经远远超出了它的外在形式的含义这种无形资产的成本只具有象征意义。商誊有哪些特性如何区别商誉和商标答:商誉通常是指企业在同等条件下能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。商誉的特性主要体现在以下几个方面:()商誉不能离开企业而单独存在不能与企业的可确指资产分开衅售。()商誉是多项因素作用形成的结果但形威商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。()商誉本身不是一项单独的、能产生收益酗无形资产而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。()商誉是企业长期积累起来的一项价值。商誉与商标是有区别的二者分别反映两个不同的价值内涵。企业中拥有某项评估值很高的知名蠢标但并不意味着该企业一定就有商誉。二者的区别在于:首先商标是产品的标志而商誉则是企业整体声誉的体现。商标与其产品相结合它所代表的产品质量越好市场需求越大商标的信誉越高据此带来的超额收益越大其评估值也就越大。而商誉则是与企业密切相关的企业经营机制完善并且运转效率高企业的经济效益就高信誉就好其商誉评估值也就越大。可见商标价值来自于产品所具有的超额获利能力商誉价值则是来自于企业所具有的超额获利能力。其次商誉作为不可确指的无形资产是与企业及其超额获利能力结合在一起的不能够脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产可以在原组织继续存在的同时转让给另一个组织。再次商标可以转让其所有权也可以转让其使用权。而商誉只有随企业行为的发生实现其移或转让没有所有权与使用权之分。管商誉与商标的区别可以列举许多但商与商标在许多方面是密切关联的二者之间有时在着相互包含的因素。例如与商誉相对应的企超额收益中包含有商标作用的因素这也是需要评估中必须加以分析确定的。在商誉评估中应注意懿些问题答:在商誉的评估中要注意以下问题:()商誉评估是在产权变动或经营主体变动日进行的。企业在不发生各项特定经济行为的情下(如合资、合营、合并、股份制改造等)企业商誉的做法从评估学角度来说是错误的。()不是所有的企业都有商誉商誉只存在那些长期具有超额收益的少数企业之中。一个盈业在同类型企业中超额收益越高商誉评估侄越大。()商誉评估必须坚持预期原则。企业是否捐有超额收益是判断企业有无商誉和商誉大小创标志。()商誉价值形成既然是建立在企业预期超强收益基础之形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系并不能因为企业为形成商誉投资越多其评估值就越高。()商誉是由众多因素共同作用形成的但形成商誉的个别因素不能够单独计量的特征决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行因为影响商誉的各项因素的定量差异调整难以运作。当然完全相同的商誉更为鲜见。()企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。有观点认为企业负债累累不可能有商誉。这种认识是偏颇的。()商誉与商标是有区别的反映两个不同的价值内涵企业中拥有某项评估值很高的知名商标但并不意味着该企业一定就有商誉。为了科学地确定商誉的评估值注意商誉与商标的区别是必要的。()商誉作为不可确指无形资产是整个无形资产中除了可确指无形资产以外的部分。()商誉评估值是否入账如何人账尽管属于会计计价等问题不是评估本身的问题但与评估直接相关联有待于进一步研究。简述计算机软件价值评估的特殊性。答:计算机软件价值评估的特殊性体现在以下几个方面:()可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据。对于一项委托评估的计算机软件通常具有立项申请书、项目可行性研究报告和软件技术鉴定书等技术经济类报告书。()权属关系必须要清晰。权属关系清晰即委托评估计算机软件的法律状态明确是评估工作中基础性的一个环节。()计算机软件的新颖性、创造性和实用性是评估中应予羌注的核心内容。计算机软件的价值评估是以对该项计算机软件的技术评定为基础和前提的。()计算机软件价值评估有别于商誉与商标等无形资产的价值评估。()计算机软件评估一般是针对具体的软件应用者、软件使用范围、使用规模以及用途等加以评定估算。第六章流动资产评估什么是流动资产流动资产的特点主要袭现在萎燃产是指企业可以在一年内或者超过答:流动资产是指企业可以征一年的一个营业周期内变现或者运用的资产包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。流动资产的特点主要表现在以下几个方面:()周转速度快。流动资产在使用中经过一个生产经营周期就改变其实物形态并将其全部部分然后从营业收入中得到补偿。是否是流动资产不仅仅是看资产的表面形态而应视薏要嚣。各种形态的流动资产都可以()变现能力强。在较短的时间内出售和变卖具有较强的变力是企业对外支付和偿还债务的重要保证。是企业流动资产区别于其他资产竺差要志。但各种流动资产的变现速度是有区别的。按其变现的快慢排序:首先货币形态的流动资产本来就是随时可用的资金其次是短期内可以出售的存货和近期可变现的债权性资产再次是生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资。一个企业拥有的流动资产越多企业对外支付和偿还债务的能力就越强企业的风险性就越小。()形态多样化。流动资产在周转过程中不断变化其形态依次由货币形态开始经过供应、生产、销售等环节从一种形态转化为另一种形态最后又变为货币形态。各种形态的流动资产在企业中同时并存分布于各个部门。这些流动资产归为四种类型:货币类流动资产包括现金和各项存款实物类流动资产包括各种材料、在产品、产成品等债权类流动资产包括应收账款、预付款等其他流动资产。流动资产评估的特点表现在哪些方面答:流动资产评估的特点主要表现在以下几方面:()流动资产评估是单项评估。它是以单项资产为评估对象进行的资产评估。因此它不需要以其综合获利能力进行综合性价值评估。资产与其他资产的最犬不同在于其流动性和波动性。不同形态的流动资产随时都在变化而评估则是确定其菜一时点上的价值不可能人为地停止流动资产的运转。因此所选的评估基准日尽可能在会计期末必须在规定的时点进行资产清套、登记和确定流动资产数量和账面价值应避免重复登记和漏记现象的发生。()既要认真地进行资产清查同时又要分清主次掌握重点。流动资产评估前必须进行认真仔细的资产清查否则会影响评估绪论的准确性。由于流动资产一般具有数量大、种类多的特点清查工作量大所以流动资产清查应考虑评估的时间要求和评估成本。对流动资产评估需要根据不同企业的生产经营特点和流动资产分布情况对流动资产分清主次、重点和一般选择不同方法进行清查和评估做到突出重点、兼顾一般。清查方法采用抽查、重点清查和全面清查。当抽查核实中发现原始资料或清查盘点工作可靠性较差的要扩大抽查面直至核查全部流动资产。()流动资产周转速度快变现能力强在价格变化不大的情况下资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值。因此在特定情况下也可以采用历史成本作为评估值。同时与长期资产不同的是评估流动资产时无需考虑资产的功能性贬值因素而资产的有形损耗(实体性损耗)的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。虚用市场法评估产成品时在选择市场价格时应注意考虑哪些因素答:应用市场法评估产成品时在选择市场价格时应注意以下几个因素:第一产品及库存商品的使用价值。根据对产品本身的技术水平和内在质量的技术鉴定确定产品是否具有使用价值以及产品的实际等级以便选择合理的市场价格。第二分析市场供求关系和被评估产成品的前景。第三所选取的价格应该是在公开市场上所形成的近期交易价格非正常交易价格不能作为评估依据。第四对于产品技术水平先进但外表有不同程度残缺的产成品可根据其损坏程度通过调整系数予以调整。在进行流动资产评估时为什么要对实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定答:对企业需要评估的材料、半成品、产成品、库存商品等流动资产进行质量检测和技术鉴定目的是为了了解这部分资产的质量状态以便确认其是否尚有使用价值并核对其技术等级状态是否与被评估资产的记录清单一致。对被评估资产进行技术检测是正确估价资产价值的重要基础特别是对那些有时效要求的各种存货如有保鲜期要求的食品和有有效期要求的药品、化学试剂等技术检测尤为重要。存货在存放期内质量发生变化会直接影响其市场价格。因此评估必须考虑各类存货的内在质量因素。对各类存货进行技术质量检测可由被评估企业的有关技术人员、管理人员与评估人员合作完成。第七章长期投资及其他资产评估长期投资的特点是什么长期投资评估的特点是什么答:()长期投资的特点:力是一项重要指标。因此长期投资的评估实际上对长期投资的对方企业的评估也就是对其获利能力和偿债能力的评估。其他资产作为评估对象界定的依据是什么答:对其他资产进行评估其界定的主要依据有三个:()其他资产未来可产生效益的时间应作为对其评估的主要依据。如果在评估基准日后没有尚存的资产和权利只是因为数额过大才采用分期摊销的办法不应计算其评估值。()其他资产在未来单位时问内(每年、月)可产生的效益或可节约的货币支出额取决于其他资产发生时预付费用的数额、预付费用取得某项服务权利持续的时间和评估基准日后该项服务权利尚剩余的时间。()其他资产在评估基准日后所能产生的效益是否需要考虑其货币时间价值主要应根据新的产权主体在未来受益期的长短。一般来说在一年以内的不予考虑超过一年的视其具体内容、数额大小以及市场行情变化趋势而定。利用分段式模型评估股票的基本思路什么答:该模型的基本思路是先按照评估目的股票收益期分为两段一段是连续不断取得股利持股期另一段是第一段期末以后的收益期。如持股人是中长期单纯股票投资者持股人转卖的预期年限就是前后两段当然的期界对前段逐预期股利折现对后段按股票预期市价折现汇两段现值即是股票评估值。第八章企业价值评估在其体界定企业价值评估的一般资产范时艘依据哪些资料答:在具体界定企业评估的资产范围时应依以下有关资料:()企业提出资产评估申请时的申请报告及级主管部门的批复文件所规定的评估范围。()企业有关产权转让或产权变动的协议、同、章程中规定的企业资产变动的范围。资产基础法的优点是什么答:资产基础法的优点表现在以下几个方面作为投资者从总的方面来看长期投资的根本且的是为了获取投资收益及资本增值。但是在不同的条件下长期投资的目的会以不同的表现形式或以阶段性的目的表现出来。如通过大量购买另一企业的股票的长期投资其直接目的是为了控制另一家企业。又如通过长期投资与另一家企业或单位建立起持久的供货和销货的合作关系等。()长期投资评估的特点:长期投资评估的特点取决于长期投资的特点。长期投资评估是对资本的评估。从出资的形式来看用于长期投资的资产可以是货币资金、实物资产也可以是无形资产。但是不论出资的形式如何投资者都是把它们作为资本投入到另一个企业或特殊项目上。而且从长期投资所发挥的作用来看都具有资本的功能。因而长期投资的评估实际上是对资本的评估这是长期投资的一个显著特点。长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。长期投资的根本目的是为了获得投资收益它的价值主要体现在它的获利能力的大小上。同时获利能力的大小一是取决于其数量二是取决于其风险。对风险的衡量偿债能。()资产基础法的评估结果是以惯用的资产债表的形式表示的。这种形式对于熟悉财务报表自人来说是非常适合和容易把握的。()资产基础法在评估过程中分别估算每一种资产的价值将每一种资产对企业价值的贡献面地反映出来。()资产基础法对于企业购买者和出售者双在谈判中是有用的。()这种方法对于作为诉讼和争议解决依据有用的。()这种方法获得的评估结果便于进行账处理。净收益和现金流之间存在的差异是什么具体体现在哪些方面答:企业净收益是企业一定时期实现的用货表现的最终财务成果它表明企业生产经营业绩获利能力。它是以权责发生制为基础分期确认据费用同收人的配比和因果关系而形成的。而金流量反映的是企业现金的实际进出。净收益与现金流量在数量上的差异及原因于:在企业的整个存续期间内是相等的但在某。会计期间金额上则会有差别。是

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