《2010-2011中国房地产市场报告》分报告一

1 REICO工作室《2010—2011年度中国房地产市场 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 》的内容太多了，无法全 部转载，而国十条、国八条似乎并非针对于整个房地产市场，而只针对于住宅市场， 根本不关心商业、办公楼等其他内容。有次可知，国十八条的“醉翁之意不在酒”， 既不是因房地产业的投资过高而导致整个宏观经济过热，也不是房地产业的资产价 格推动了通胀，而仅仅是商品住房的价格上涨过快，没有实现过度 承诺 党员整改承诺书工程质量保证服务承诺书供货时间与服务承诺方案食品安全承诺书我公司的设计优势和服务承诺 的个人目标。 为什么没有一条措施是针对于非住宅的限制性措施呢，为什么第二套只针对于 住房而不针对于商铺或其他，难道这些建设用地不涉及十八亿亩红线吗？有人说非 住宅不涉及民生，请问全球哪个国家的民众是完全靠商品房解决居住问题的？哪个 国家能让所有的民众都买得起商品住房？而保障民众有“适足居住权”又在哪个国 家是靠商品房解决的？哪个国家不是靠市场中购买、租赁和国家保障分层次解决 的？而保障又与商品房的价格挂钩吗？是政府定价还是市场中的价格信号呢？商品 房的价格信号作用被行政的限购措施破坏之后，又用什么来决定和吸引投资行为 呢？ 中国确实存在着商品住房价格上涨而居民可支付性指数下降的现象，但其主要 原因并非大量的投机、投资行为造成的。每年约只有占全部城镇家庭户数不到 3%的 新房供给量，与城市化的需求和适龄结婚人口的集中性矛盾、与日益增长的物质消 费能力及改善型需求之间的矛盾，是无法仅靠限购措施能解决的。 全国拥有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如 果没有个人购房而形成的住房出租市场，则无能力购房家庭过渡的矛盾就会更加突 出。而真正将住房闲置的比重却远不像数小区中的灯光那样惊人，更不像央视二套 的报道那样可怕，个别城市中的空屋率与全部城镇的情况相比并不具有说服力和代 2 表性。 就像各城市市场化住房的比例相差巨大一样，越是市场化住房比例低的城市房 改房所占的比重越大。而户均面积的大小则并不和市场化程度相关，而人口输入比 重较高的城市则户均面积较小。 现将该报告中的分报告《住宅市场分析》公布于下，望民众对此有更多的了解， 也希望对政策的制定者有所帮助。 3 分报告一： 住宅市场分析 4 摘 要 住宅存量特征分析 市场化住房供给在住房存 量中所占比例继续上升； 城镇居民家庭拥有第二居 所的比例增加到12.3%  2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米。其中，房地产开发住宅竣工 面积为5.96亿平方米，占城镇住宅竣工面积的比重为72.6%；房地产开发住 宅竣工套数为555万套。  2009年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分 点；城镇住房自有化率为87.7%，比2008年提高1个百分点。  2009年城镇住房存量中，单元房所占比重超过80%，其中，单元房二居室所 占比重最高；城镇居民家庭住房的平均楼龄为16年。  2009年城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元/套；其中，自有住房 的平均市场价值为29.4万元/套，比2008年增长4.1%。  2009年城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比2008年提高2.8个百分 点；60%以上的第二居所用于出租，比2008年提高6.4个百分点。 商品住宅市场分析 商品住宅各项建设指标同 比增加，住宅新开工面积 和住宅投资增幅增加  2010年商品住宅新开工面积同比增幅增加，东部地区增加幅度最大；8月份 以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小，11月份单月新开工面积同比出 现负增长。  2010年商品住宅投资增幅增加，各月份投资增幅基本在34%左右；长三角、 珠三角和环渤海地区商品住宅投资增幅均高于去年同期。  2010年商品住宅投资结构中，90平方米以下住房和经济适用房投资增幅下 降，而别墅高档公寓投资增幅明显增加。  2010年全国将建设各类保障性住房和改造棚户区住房580万套，改造农村危 房120万户，均比去年有较大幅度增加。 商品住宅销售面积增幅回 落  2010年商品住宅销售面积同比增幅回落，其中， 1-8月份销售面积同比增幅 逐月回落，9月份以来增幅出现小幅回升。  2010年东中西地区商品住宅销售面积增幅回落，东部地区出现负增长；下半 年以来，长三角和珠三角地区商品住宅销售面积均表现为同比负增长。 70大中城市住宅价格涨幅 前高后低，全年价格累计 涨幅低于2009年  2010年全年，新建住宅和二手住宅价格分别累计上涨7.7%和5.1%，涨幅分别 比2009年低1.3个百分点和1.8个百分点。  5月份以来住宅价格同比涨幅逐月回落，环比涨幅基本保持平稳；价格涨幅 较高的城市多数为二三线城市。  2010年住宅租赁价格出现较快上涨，地价涨幅高于住宅。 2011 年商品住宅市场发展 趋势  2011年住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。  2011年住宅价格保持基本平稳。 住房可支付性与投资机会分析 居民住房支付能力下降  2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指数比2008年下降13个百分 点。  35个大中城市的住宅市场孕育着不同的投资机会。 5 住宅存量特征分析 2009 年全国城镇住宅竣 工面积为8.21亿平方米， 商品住宅竣工套数为 555 万套 2009年全国城镇住宅竣工面积为 8.21亿平方米，其中，东部地区城镇住宅竣 工面积为 3.69亿平方米，中部地区城镇住宅竣工面积为 2.30亿平方米，西部地区 城镇住宅竣工面积为 2.22亿平方米，分别占城镇住宅竣工总面积的 44.9%、28.0% 和 27.1%。中部地区城镇住宅竣工面积增加最快。 2009年房地产开发住宅竣工套数为 555万套，比 2008年增加 61万套。其中， 东部地区、中部地区和西部地区房地产开发住宅竣工套数分别为 275 万套、141 万套和 139万套，分别占住宅竣工总套数的 49.6%、25.3%和 25.0%。 2006 年以来房地产开发 住宅竣工面积占城镇住 宅竣工总面积的比重基 本稳定在 72%左右 2009年，房地产开发住宅竣工面积为 5.96亿平方米，占城镇住宅竣工面积的 72.6%，比 2008年增加 1.1个百分点。自 2006年以来，房地产开发住宅竣工面积 在城镇住宅竣工面积中所占比重基本稳定在 72%左右。 从投资方面看，2009年我国城镇住宅投资额为 30513亿元，其中，房地产开 发住宅投资额为 25614亿元，占城镇住宅投资额的比重为 83.9%，比 2008年减少 0.7 个百分点。自 2005 年以来，房地产开发住宅投资在城镇住宅投资中所占比重 基本稳定在 84%左右。 分地区看，2009年东部、中部和西部地区商品住宅占城镇住宅竣工面积的比 重分别为 81.6%、64.8%和 65.8%；东部地区住房市场化建设程度最高。 历年全国城镇住宅竣工面积及房地产开发竣工面积（套数）比较 城镇住宅竣 工面积（亿 平方米） 房地产开发住 宅竣工面积 （亿平方米） 房地产开发 住宅竣工套 数（套） 房地产开发住宅竣 工面积占城镇住宅 竣工面积比重 1998 4.76 1.41 -- 29.6% 1999 5.59 1.76 1946358 31.5% 2000 5.49 2.06 2139702 37.5% 2001 5.75 2.46 2414392 42.8% 200 5.98 2.85 2629616 47.7% 2003 5.5 3.38 3021134 61.5% 2004 5.69 3.47 4042219 61.0% 2005 6.61 4.37 3682523 66.1% 2006 6.3 4.55 4005305 72.2% 2007 6.88 4.98 4401203 72.4% 2008 7.60 5.43 4939189 71.5% 2009 8.21 5.96 5548897 72.6% 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 来源：国家统计局，REICO数据库 2009 年城镇住房存量中 商 品 房 所 占 比 例 为 36.7%，比 2008 年增加 1.8 个百分点 2009 年我国城镇住房自有化率为 87.7%，比 2008 年提高 1 个百分点；35 个 大中城市住房自有化率平均为 85.8%，比 2008年提高 1.4个百分点。 从住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房、原有私房、房改私房、商品房 和其他类型住房在城镇住房存量中分别占 7.1%、3.4%、10.2%、40.8%、36.7%和 1.8%；其中，房改私房比例比 2008 年减小 0.8 个百分点，商品房比例比 2008 年 6 增加 1.8个百分点。 2009年我国城镇住房存量的产权结构及变化 2.0% 34.9% 41.6% 10.2% 3.7% 7.6% 1.8% 36.7%40.8% 10.2% 3.4% 7.1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 租赁公房 租赁私房 原有私房 房改私房 商品房 其他 2008 2009 资料来源：国家统计局，REICO数据库 市场化住房供给在住房 存量中所占比重继续提 高 在不同产权的住房存量中，将商品房和租赁私房认为是市场化住房供给，用 这些家庭在全部家庭中所占比例来度量住房供给结构中的市场化住房比例。2009 年，我国市场化住房供给在住房存量中所占比重为 40.2%，比 2008年高 1.6个百 分点。 2009年，35个大中城市市场化住房供给在住房存量中所占比重超过50%的有： 深圳（82.4%）、宁波（67.3%）、厦门（63.7%）、广州（51.6%）、银川（50.2%）、 沈阳（50.1%）。同时，仍有半数以上城市住房存量中 50%以上为房改私房。 2009年35个大中城市住房市场化水平 市场化住房比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 深 圳 宁 波 厦 门 广 州 银 川 沈 阳 重 庆 上 海 成 都 大 连 北 京 天 津 乌 鲁 木 齐 呼 和 浩 特 杭 州 长 春 福 州 青 岛 长 沙 海 口 合 肥 西 宁 南 京 武 汉 济 南 贵 阳 哈 尔 滨 昆 明 兰 州 郑 州 西 安 石 家 庄 南 昌 太 原 南 宁 资料来源：国家统计局，REICO数据库 2009 年，城镇居民家庭 户均住房建筑面积为 87.0 平方米，人均住房建 筑面积为 32.7 平方米， 均比 2008 年有所提高 2009 年，我国城镇居民家庭户均住房建筑面积为 87.0平方米，比 2008年增 加 1.6平方米；中位数家庭住房面积为 78平方米，比 2008年增加 2平方米。城镇 居民家庭人均住房建筑面积为 32.7平方米，比 2008年增加 0.6平方米。居民家庭 住房面积总体得到改善。 从不同产权类型来看，原有私房和商品房家庭户均住房建筑面积较大，分别 7 为 132.5 平方米和 98.1 平方米，而租赁公房、租赁私房、房改私房家庭的户均住 房建筑面积均在 80平方米以下，分别为 20.1平方米、25.1平方米、73.9平方米。 2009 年，35 个大中城市居民家庭户均住房建筑面积为 77.8 平方米，低于全 国平均水平，但比 2008年增加 1.3平方米；人均住房建筑面积为 29.7平方米，比 全国平均水平低 3 平方米。户均住房建筑面积最大的五个城市分别是厦门（94.8 平方米）、重庆（92.9平方米）、海口（90.3平方米）、昆明（88.9平方米）和广州 （85.6平方米），建筑面积最小的五个城市分别是哈尔滨（62.9平方米）、兰州（62.9 平方米）、上海（66.4平方米）、贵阳（66.6平方米）和天津（67.5平方米）。 2009年城镇居民家庭住房建筑面积 87.0 52.0 61.9 132.5 73.9 98.1 88.3 0 20 40 60 80 100 120 140 全国 租赁公房 租赁私房 原有私房 房改私房 商品房 其他 平方米 资料来源：国家统计局，REICO数据库 城镇住房存量中，单元房 所占比重超过 80%，其中， 二居室单元房在住房存 量中所占比重最高，为 44.2% 我国城镇住房建筑式样分为四类 1 1 单栋住宅指比较高级的单栋楼房或平房，建筑面积在 100平方米以上，有厨房厕所餐厅配套；普通楼房指仅有房间与公共走廊， 无家庭专用厨房、餐厅、厕所等与其配套，这类楼房或为公用房改作住宅的代用房，或为老式住宅建筑；单元房指一种普通的现代 住宅建筑，每套房有卧室、餐厅、厨房、厕所、过道、阳台等配套的公寓式住宅，一般为多层建筑；平房及其它指普通平房以及设 施简陋的其他住宅。 ：单栋住宅、普通楼房、单元房、平房及其 它。其中，单元房按照居室数又可分为单元房一居室、单元房二居室、单元房三 居室、单元房四居室以上。 从住房建筑式样来看，单元房仍然在住房存量中占据主体，2009年其所占比 重为 84.1%，其中，二居室和三居室单元房在住房存量中所占比重分别为 44.2%和 30.8%；单栋住宅所占比重为 3.5%。与 2008 年相比，单元房所占比重提高了 0.7 个百分点，而普通楼房、平房及其它所占比重分别下降 0.16个和 0.48个百分点， 表明总体住房质量有所提升。 与全国平均水平相比，2009 年 35 个大中城市住房存量中，单栋住宅、单元 房、普通楼房、平房及其它所占比重分别为 1.0%、93.4%、3.8%和 1.8%。单元房 比重高于全国平均水平。其中，大约三分之二的城市二居室单元房在住房存量中 所占比重超过 50%。 从不同住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房和房改私房三类住房以单元 房二居室为主，所占比重分别为 38.4%、44.2%和 56.8%；商品房中单元房三居室 所占比例最高，达到 44.9%，其次为单元房二居室，所占比重为 41.4%；原有私房 中平房及其它所占比重最高，为 32.8%。 8 2009年城镇居民家庭住房建筑式样 单元房二居室, 44.2% 单元房三居室, 30.8% 单栋住宅, 3.5%普通楼房, 5.2% 单元房四居室 及以上, 3.8% 平房及其它, 7.2% 单元房一居室, 5.3% 资料来源：国家统计局，REICO数据库 2009 年，城镇居民家庭 住房的平均楼龄为 16 年 2009年，城镇居民家庭住房的平均楼龄为 16.0年。其中，商品房最新，平均 楼龄为 10.7年；其次是房改私房，平均楼龄为 17.7年；租赁公房的平均楼龄最长， 为 27年。 2009 年，35 个大中城市城镇居民家庭住房的平均楼龄为 16.2 年，上海、太 原、北京住房存量中旧房比例相对较大，平均楼龄均在 19年以上，其中，上海住 房平均楼龄最长，为 23.8年。 2009年城镇居民家庭住房的平均楼龄 16.0 27.0 19.9 20.1 17.7 10.7 14.8 0 5 10 15 20 25 30 全国 租赁公房 租赁私房 原有私房 房改私房 商品房 其他 年 资料来源：国家统计局，REICO数据库 2009 年，城镇居民家庭 住房的平均市场价值为 28.4 万元/套，比 2008 年上涨 4.5% 2009 年，城镇居民家庭住房的平均市场价值为 28.4 万元/套，单位建筑面积 的平均价格为 3475 元/平方米，分别比 2008 年增长 4.5%和 3.2%。中位数家庭的 住房市场价值为 20万元/套，比 2008年增长 11.1%。 自有住房的平均市场价值为 29.4 万元/套，单位建筑面积的平均价格为 3387 元/平方米，分别比 2008年增长 4.1%和 3.0%。各类住房中，商品房价值最高，为 35.5万元/套，比 2008年增长 4.0%；其次是原有私房，其平均市场估计价值为 27.2 9 万元/套，比 2008年增长 4.9%。总体来看，2009年房价涨幅低于 2005~2008年的 平均水平。 2009 年，35个大中城市城镇居民家庭住房的平均市场价值为 35.8 万元/套， 单位建筑面积的平均价格为 4608 元/平方米，分别比全国平均水平高 25.8%和 32.6%，比 2008年增长 5.1%和 4.2%。住房平均市场价值最高的 10个城市依次是 上海（75.7万元/套）、深圳（69.0万元/套）、北京（67.7万元/套）、宁波（66.2万 元/套）、杭州（65.1 万元/套）、厦门（61.9 万元/套）、南京（60.2 万元/套）、广州 （59.3万元/套）、天津（47.0万元/套）和福州（45.3万元/套）；与 2008年相比， 住房价值涨幅最高的 10个城市依次是宁波（28.2%）、西宁（28.0%）、长春（16.2%）、 天津（14.8%）、昆明（12.2%）、沈阳（11.4%）、郑州（9.5%）、广州 （9.3%）、大 连（8.7%）和呼和浩特（8.4%）。 2009年城镇居民家庭住房的市场价值及变化 28.4 22.5 20.0 27.2 24.5 35.5 21.9 0 5 10 15 20 25 30 35 40 全国 租赁公房 租赁私房 原有私房 房改私房 商品房 其他 万元 2008 2009 资料来源：国家统计局，REICO数据库 各收入阶层居民家庭住 房自有化率均在 80%以上 2009 年，不同收入阶层居民家庭的住房自有化率均比 2008 年有所提高，各 收入阶层住房自有化率均在 80%以上，总体来看，，住房自有化率水平随着收入的 增加而提高，由最低收入组的 80.5%升高到最高收入组的 91.4%。 从不同收入阶层居民家庭的住房产权结构来看，租赁私房比例随着收入水平 的提高而减小，由最低收入组的 5.9%下降到最高收入组的 2.3%；商品房比例随着 收入水平的提高而增加，由最低收入组的 24.7%升高到最高收入组的 51.5%；房改 私房比例在不同收入阶层中的分布大致相当，除最高收入组家庭中该比例为 33.2% 外，其余各收入组家庭中该比例均在 40%左右。 2009年城镇不同收入阶层居民家庭的住房产权结构 10 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 最低收入组 低收入组 中等偏下组中等收入组中等偏上组 高收入组 最高收入组 产权结构 70% 75% 80% 85% 90% 95% 自有化率租赁公房 租赁私房 原有私房 房改私房 商品房 其他 住房自有化率 资料来源：国家统计局，REICO数据库 最高收入组家庭户均住房 面积是最低收入组家庭的 1.56 倍，住房价值是最低 收入组家庭的 4.7 倍 2009 年，城镇不同收入群体的住房状况总体得到改善，各收入组的户均住 房面积和人均住房面积均比 2008 年提高。从不同收入组之间的住房状况比较来 看： 第一，住房面积随着收入水平的提高而增加，最低收入组和最高收入组家庭 平均住房建筑面积分别为 68.8 平方米和 107.5 平方米，后者是前者的 1.56 倍， 二者相差近 40平方米； 第二，住房质量在不同收入群体间的差异明显，高收入家庭拥有单栋住宅和 三居室以上单元房的比例明显高于低收入家庭，此外，最高收入组家庭住房平均 楼龄比最低收入组家庭短 5.4年； 第三，住房价值随着收入水平的提高而增加，最低收入组和最高收入组家庭 现有住房的平均市场价值分别为 13.2 万元和 62.5 万元，后者是前者的 4.7 倍， 二者相差近 50万元。 2009年不同收入阶层住房状况 户均住房 建筑面积 （m2） 人均住房 建筑面积 （m2） 单栋 住宅 比重 四居室 及以上 比重 三居室 比重 二居室 比重 一居室 比重 普通 楼房 比重 楼龄 (年) 现有住房 市场价值 (万元) 最低收入组 68.8 31.4 2.3% 1.6% 14.4% 44.8% 9.5% 8.1% 19.2 13.2 低收入组 75.9 30.9 3.0% 1.8% 19.6% 48.2% 7.9% 7.2% 17.8 15.9 中等偏下组 81.3 31.9 3.5% 2.6% 25.8% 47.9% 6.3% 5.8% 16.7 19.0 中等收入组 86.9 32.5 3.6% 3.2% 30.9% 46.5% 4.8% 5.2% 15.7 24.3 中等偏上组 92.1 33.3 3.6% 4.0% 37.8% 42.5% 3.7% 4.4% 15.1 31.7 高收入组 97.3 34.0 4.0% 5.3% 40.9% 39.8% 3.5% 3.4% 14.7 42.9 最高收入组 107.5 35.7 4.9% 9.6% 43.6% 35.4% 2.4% 2.5% 13.8 62.5 资料来源：国家统计局、REICO数据库 2009 年，城镇居民家庭拥有 第二居所的比例为 12.3%， 2009 年，城镇居民家庭拥有第二居所的比例为 12.3%，比 2008 年增加 2.8 个百分点，第二居所比例明显提高。从第二居所的使用情况来看，60.8%用于出 11 比 2008 年提高 2.8 个百分 点；第二居所用于出租的比 例比2008年提高6.4个百分 点 租，25.8%用于偶尔居住，用于出租的比例比 2008年提高 6.4个百分点，而偶尔 居住的比例则比 2008年减小 4.3个百分点。 从不同收入阶层来看，中等收入组及以上家庭拥有第二居所的比例均在 10% 以上，其中，高收入组家庭拥有第二居所的比例约为 20%，比 2008 年提高 4.5 个百分点，最高收入组家庭拥有第二居所的比例接近 30%，比 2008 年提高 5.0 个百分点。随着收入水平的提高，第二居所用于偶尔居住的比例增加。 2009年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况 居民家庭 第二居所比例 第二居所用途 出租 偶尔居住 其他用途 全部家庭 12.3% 60.8% 25.8% 17.3% 最低收入组 4.8% 71.3% 16.1% 13.9% 低收入组 6.1% 64.4% 20.6% 18.2% 中等偏下组 7.7% 66.7% 19.9% 16.2% 中等收入组 10.1% 60.1% 25.2% 17.4% 中等偏上组 13.6% 58.8% 25.8% 18.2% 高收入组 19.8% 59.7% 27.5% 17.8% 最高收入组 29.3% 58.6% 30.9% 16.8% 资料来源：国家统计局、REICO数据库 商品住宅供给分析 2010年商品住宅各项建设指标同比增加 商品住宅新开工面积同比 增幅8月份以来逐月减小， 11月份单月新开工面积同 比出现负增长 2005-2009年，商品住宅各项建设指标总体呈上升趋势，商品住宅施工面积、 新开工面积和竣工面积年均增长率分别为 18.4%、14.4%和 9.6%。 2010年 1-11月，商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为 29.8亿 平方米、11.5亿平方米和 3.9亿平方米，分别增加 27.2%、46.2%和 7.1%，其中， 施工面积和新开工面积增幅分别比去年同期增加 11.2个百分点和 33.3个百分点， 竣工面积增幅减小 21.1个百分点。 从 2010 年建设指标的月度变化来看，8 月份以来商品住宅新开工面积同比 增幅逐月减小，11月份单月新开工面积同比出现负增长。 东中西地区商品住宅新开 工面积增幅增加，东部地 区增加幅度最大 2010 年 1-11月，东部地区商品住宅新开工面积同比增长 50.2%，增幅比去 年同期增加 41.3个百分点；中部地区商品住宅新开工面积同比增长 37.4%，增幅 增加 16.2 个百分点；西部地区商品住宅新开工面积同比增长 48.5%，增幅增加 36.7个百分点。 近年来商品住宅供给量及其变化 12 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 2005 2006 2007 2008 2009 2010/1-11 万平方米 施工面积 新开工面积 竣工面积 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2006/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2007/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2008/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2009/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2010/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 同比增加(%) 施工面积 新开工面积 竣工面积 数据来源：国家统计局，REICO数据库 近四年来东中西地区商品住宅新开工面积变化 0 10 20 30 40 50 60 东部 中部 西部 同比增加(%) 2007/1-11 2008/1-11 2009/1-11 2010/1-11 资料来源：国家统计局，REICO数据库 商品住宅投资增幅增加 2010 年各月份商品住宅投 资增幅基本在 34%左右 2005-2009 年，商品住宅投资额呈逐年上升趋势，年均增长 24.2%。其中， 2009年商品住宅投资额增幅最小，为 14.2%。 2010 年商品住宅投资增幅回升，全年共完成投资 34038 亿元，同比增长 32.9%，增幅比去年同期增加 18.7个百分点。从月度变化来看，2010年各月份， 商品住宅投资增幅基本保持平稳，在 34%左右。 东中西地区商品住宅投资 增幅增加，东部地区增加 幅度最大 2010年东部、中部、西部三大地区商品住宅投资分别为 19233亿元、7859.7 亿元、6945.5亿元，分别同比增长 33.2%、31.3%、33.8%，增幅分别比去年同期 增加 24.1个百分点、8.0个百分点、14.4个百分点，东部地区商品住宅投资增幅 的增加幅度最大。 近年来商品住宅投资额及其变化 13 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0 5 10 15 20 25 30 35商品住宅投资额 同比变化 亿元 % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2006/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2007/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2008/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2009/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2010/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 商品住宅投资 比去年同期增长% 资料来源：国家统计局，REICO数据库 近四年东中西地区商品住宅投资增长情况 0 10 20 30 40 50 东部 中部 西部 同比增加(%) 2007 2008 2009 2010 资料来源：国家统计局，REICO数据库 长三角、珠三角和环渤海 地区商品住宅投资增幅均 高于去年同期 2010 年长三角、珠三角和环渤海地区商品住宅开发投资分别同比增长 31.0%、20.6%和 38.1%，增幅分别比去年同期增加 23个百分点、22个百分点和 19个百分点。 近年来重点区域商品住宅投资增长情况 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2005 2006 2007 2008/1-3 2008/1-4 2008/1-5 2008/1-6 2008/1-7 2008/1-8 2008/1-9 2008/1-10 2008/1-11 2008/1-12 2009/1-3 2009/1-4 2009/1-5 2009/1-6 2009/1-7 2009/1-8 2009/1-9 2009/1-10 2009/1-11 2009/1-12 2010/1-3 2010/1-4 2010/1-5 2010/1-6 2010/1-7 2010/1-8 2010/1-9 2010/1-10 2010/1-11 2010/1-12 同比增加 长三角地区 珠三角地区 环渤海地区 资料来源：国家统计局，REICO数据库 14 90 平方米以下住房和经济 适用房投资增幅下降，而 别墅高档公寓投资增幅明 显增加 从商品住宅投资结构来看，2010年 1-11月，90平方米以下住房、经济适用 住房、别墅高档公寓在商品住宅投资中所占比重分别为 30.9%、3.1%、8.3%，其 中，90平方米以下住房和经济适用住房投资所占比重分别比去年同期低 1.6个百 分点和 1.3个百分点，别墅高档公寓投资所占比重比去年同期高 0.6个百分点。 2010年 1-11月，90平方米以下住房、经济适用住房、别墅高档公寓投资额 分别同比增加 27.6%、-5.2%、45.2%，增幅分别比去年同期减小 5.3个百分点、 减小 24.3个百分点、增加 44.9个百分点。 商品住宅投资结构变化 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 90平方米以下住房 经济适用房 别墅、高档公寓 比重 2007/1-11 2008/1-11 2009/1-11 2010/1-11 资料来源：国家统计局，REICO数据库 住房保障工作力度继续加 大 2010年 5月，住房和城乡建设部与各地方政府签订了 2010年住房保障工作 目标 责任书 安全生产和消防安全责任书下载负责人消防安全责任书免费下载安全生产和消防安全责任书下载安全生产和消防安全责任书下载安全生产和消防安全责任书下载 ，要求各地方政府确保完成 2010年工作任务。按照要求，2010年全 国将建设各类保障性住房和改造棚户区住房 580万套，改造农村危房 120万户， 均比去年有较大幅度增加。 商品住宅需求分析 2010 年商品住宅销售面积 增幅回落 2005-2009年，商品住宅销售面积总体呈增加态势，年均增长 14.4%，其中， 2008年受全球金融危机的影响，商品住宅销售面积出现较大幅度下滑。 2010年 1-11月，商品住宅销售面积 74056.5万平方米，同比增加 7.4%，增 幅比去年同期减小 47 个百分点。其中现房销售面积为 15715.6 万平方米，同比 减少 10.4%，增幅比去年同期减小 58.6个百分点；期房销售面积为 58340.9万平 方米，同比增加 13.5%，增幅比去年同期减小 43.2个百分点。其中，1-8月份， 商品住宅销售面积同比增幅逐月回落，9月份以来增幅出现小幅回升。 15 商品住宅销售面积变化 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 2006/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2007/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2008/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2009/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2010/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 同比增加(%) 销售面积 现房 期房 资料来源：国家统计局；REICO数据库 东中西地区商品住宅销售 面积增幅回落，东部地区 出现负增长 2010年 1-11月，东部、中部、西部三大地区商品住宅销售面积分别为 35775.0 万平方米、18142.8 万平方米、20138.8 万平方米，分别比去年同期增长-0.5%、 20.8%、11.9%，增幅分别减小 63.3 个百分点、18.5 个百分点、40.8 个百分点， 东部地区商品住宅销售面积增幅的减小幅度最大。 近四年东中西地区商品住宅销售面积变化情况 -40 -20 0 20 40 60 80 东部 中部 西部 同比增加(%) 2007/1-11 2008/1-11 2009/1-11 2010/1-11 资料来源：国家统计局；REICO数据库 下半年以来，长三角和珠 三角地区商品住宅销售面 积均表现为同比负增长 2010年 1-11月，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品住宅销售面积 分别同比增加-20.2%、-4.3%、21.0%，其中，长三角地区自 5月份以来、珠三角 地区自 6月份以来商品住宅销售面积均表现为同比负增长，环渤海地区 6月份以 来商品住宅销售面积同比增幅低于去年同期水平。9月份以来，三大重点区域商 品住宅销售面积同比负增长幅度收窄或同比增幅有所回升。 16 重点区域商品住宅销售面积变化情况 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 2007/1-3 2007/1-4 2007/1-5 2007/1-6 2007/1-7 2007/1-8 2007/1-9 2007/1-10 2007/1-11 2007/1-12 2008/1-3 2008/1-4 2008/1-5 2008/1-6 2008/1-7 2008/1-8 2008/1-9 2008/1-10 2008/1-11 2008/1-12 2009/1-3 2009/1-4 2009/1-5 2009/1-6 2009/1-7 2009/1-8 2009/1-9 2009/1-10 2009/1-11 2009/1-12 2010/1-3 2010/1-4 2010/1-5 2010/1-6 2010/1-7 2010/1-8 2010/1-9 2010/1-10 2010/1-11 同比增加(%) 长三角地区 珠三角地区 环渤海地区 资料来源：国家统计局；REICO数据库 价格分析 2010年全年，新建住宅和 二手住宅价格分别累计上 涨7.7%和5.1%；5月份以 来住宅价格同比涨幅逐月 回落，环比涨幅基本保持 平稳 2010年全年，70大中城市新建住宅价格同比上涨 12.2%，涨幅比 2009年高 11个百分点；环比累计上涨 7.7%，涨幅比 2009年低 1.3个百分点。2010年全年， 二手住宅价格同比上涨 7.4%，涨幅比 2009年高 5个百分点，环比累计上涨 5.1%， 涨幅比 2009年低 1.8个百分点。 从价格的月度环比变化来看，新建住宅价格环比变化自 5 月份以来保持平 稳，环比涨幅不超过 0.5个百分点，9月份以来，价格环比涨幅有所上升。二手 住宅价格环比涨幅 5 月份以来也在 0.5 个百分点以下，其中，5-7 月份，二手住 宅价格连续三个月环比负增长。 从价格的月度同比变化来看，1-4月份，新建住宅和二手住宅价格同比涨幅 逐月上升，4月份新建住宅价格同比上涨 15.4%，为近年来的月度最高涨幅，二 手住宅价格同比上涨 10.5%；自 5月份以来新建住宅和二手住宅价格涨幅逐月回 落，12月份，新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨 7.6%和 5.0%。 近年来新建住宅与二手住宅价格变化情况 新建住宅 98 100 102 104 106 108 110 112 114 2006 2007 2008 2009 2010 同比 环比 二手住宅 98 100 102 104 106 108 110 112 114 2006 2007 2008 2009 2010 同比 环比 资料来源：国家统计局；REICO数据库 17 2010年新建住宅与二手住宅价格变化情况 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 07/01 07/03 07/05 07/07 07/09 07/11 08/01 08/03 08/05 08/07 08/09 08/11 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 同比 新建住宅 二手住宅 99.0 99.5 100.0 100.5 101.0 101.5 102.0 102.5 103.0 07/01 07/03 07/05 07/07 07/09 07/11 08/01 08/03 08/05 08/07 08/09 08/11 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 环比 新建住宅 二手住宅 资料来源：国家统计局；REICO数据库 价格涨幅较高的城市多数 为二三线城市 2010 年全年，新建住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚 （45.6%）、海口（43.9%）、岳阳（18.2%）、赣州（13.1%）、安庆（11.6%）、秦 皇岛（11.4%）、石家庄（11.0%）、宜昌 （10.8%）、丹东（10.6%）、兰州 （10.3%）； 二手住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚（34.8%）、海口（21.3%）、 兰州（16.8%）、温州（15.2%）、岳阳 （12.8%）、遵义（11.0%）、湛江（10.7%）、 乌鲁木齐（9.8%）、牡丹江（9.2%）、常德（9.1%）。其中，新建住宅和二手住宅 价格累计涨幅前十位的城市中分别只有 3个城市属于 35大中城市之列。 2010 年全年，70 个大中城市中，新建住宅价格环比累计负增长的城市有 2 个，包括广州（-0.1%）、泉州（-0.1%）；二手住宅价格环比累计负增长的城市有 5 个，包括宁波（-2.7%）、泉州（-1.6%）、南京（-1.0%）、泸州（-0.5%）、福州 （-0.1%）。 2010 年全年，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅价格分别累计 上涨 9.9%、1.1%、-0.1%和 1.6%，二手住宅价格分别累计上涨 2.2%、3.4%、1.2% 和 0.8%。 2010年全年新建住宅价格与二手住宅价格累计涨幅前十位的城市 新建住宅 145.6 143.9 118.2 113.1 111.6 111.4 111.0 110.8 110.6 110.3 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 三 亚 海 口 岳 阳 赣 州 安 庆 秦 皇 岛 石 家 庄 宜 昌 丹 东 兰 州 二手住宅 134.8 121.3 116.8 115.2 112.8 111.0 110.7 109.8 109.2 109.1 100 105 110 115 120 125 130 135 140 三 亚 海 口 兰 州 温 州 岳 阳 遵 义 湛 江 乌鲁木齐 牡 丹 江 常 德 资料来源：国家统计局；REICO数据库 18 高档住宅价格涨幅最高， 全年环比累计上涨 12.9%， 2010年全年，70大中城市经济适用住房、普通住宅、高档住宅价格分别同 比上涨 1.1%、13.0%、15.9%，分别环比累计上涨 1.1%、7.3%、12.9%。高档住 宅价格涨幅最高。 从价格的月度同比变化来看，1-12 月各月份，经济适用住房价格基本保持 平稳，普通住宅和高档住宅价格同比涨幅先增后减，5月份普通住宅和高档住宅 价格同比涨幅达到近年来的最高水平，分别同比上涨 16.3%和 19.1%，之后价格 同比涨幅逐月回落，12 月份普通住宅和高档住宅价格同比分别上涨 7.2%和 12.8%。 从价格的月度环比变化来看，普通住宅和高档住宅价格波动较大。1-4月份， 普通住宅和高档住宅价格环比涨幅处于近年来的较高水平，5月份以来，价格环 比涨幅趋缓；其中，6月份和 7月份高档住宅价格环比负增长，9月份以来，普 通住宅和高档住宅价格环比涨幅有所回升。 2010年普通住宅和高档住宅价格变化 95 100 105 110 115 120 07/01 07/03 07/05 07/07 07/09 07/11 08/01 08/03 08/05 08/07 08/09 08/11 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 同比 经济适用房 普通住宅 高档住宅 98 99 100 101 102 103 104 07/01 07/03 07/05 07/07 07/09 07/11 08/01 08/03 08/05 08/07 08/09 08/11 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 环比 经济适用房 普通住宅 高档住宅 资料来源：国家统计局；REICO数据库 住宅租赁价格出现较快上 涨 2010年住宅租赁价格出现较快上涨。前三季度住宅租赁价格同比上涨 8.0%， 1-3季度住宅租赁价格分别同比上涨 1.9%、10.0%、12.1%，涨幅逐季增加；前三 季度住宅租赁价格环比累计上涨12.0%，1-3季度分别环比上涨2.2%、7.2%、2.2%。 租赁价格同比和环比涨幅均为近年同期较高水平。 居住用地价格涨幅高于新 建住宅价格涨幅 2010 年居住用地价格涨幅较高。前三季度居住用地价格同比上涨 30.0%， 环比累计上涨 13.9%，涨幅分别比同期新建住宅价格涨幅高 17 个百分点和 7 个 百分点。1-3季度居住用地价格分别同比上涨 30.5%、31.1%、29.3%，涨幅基本 保持在 30%左右的水平；1-3 季度居住用地价格环比涨幅分别为 6.5%、3.7%、 3.1%，涨幅逐季回落。 2010年住宅租赁价格与居住用地价格变化 98 100 102 104 106 108 110 112 114 2007Q 1 2007Q 2 2007Q 3 2007Q 4 2008Q 1 2008Q 2 2008Q 3 2008Q 4 2009Q 1 2009Q 2 2009Q 3 2009Q 4 2010Q 1 2010Q 2 2010Q 3 住宅租赁价格指数 同比 环比 96 100 104 108 112 116 120 124 128 132 2007Q 1 2007Q 2 2007Q 3 2007Q 4 2008Q 1 2008Q 2 2008Q 3 2008Q 4 2009Q 1 2009Q 2 2009Q 3 2009Q 4 2010Q 1 2010Q 2 2010Q 3 居住用地价格指数 同比 环比 资料来源：国家统计局；REICO数据库 19 商品住宅市场发展趋势分析 2011年商品住宅市场发展的主要影响因素包括：  积极稳健、审慎灵活的宏观经济政策取向 2011 年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极 稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加 快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强 经济发展的协调性、可持续性和内生动力。在货币政策方面，要求把好流动性总 闸门，把信贷资金更多投向实体经济。  积极稳妥推进城镇化 2010年经济工作会议提出，“要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市 和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施一体 化、网络化发展的城镇化新格局。”城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房 需求的增加。  经济增速将有所放缓 2011 年全球经济仍处于缓慢复苏过程中。多数权威机构预测，2011 年我国 经济增长在 9%左右，低于 2010年水平。经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能， 但同时，经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。  房地产调控政策仍将从紧 2010 年 11 月 30 日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总 书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。2010年 12月 26 日，温家宝总理在参与《重返灾区——中国之声温暖行动》直播节目中表示，通 过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。从紧的房 地产市场调控政策是影响 2011年住宅市场发展的一个重要因素。 综合上述影响因素，预计 2011年商品住宅市场的发展趋势如下：  住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。未来一段时间随着我国城镇化 的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市