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凯悦商场策划.ppt

凯悦商场策划

ljp018182
2011-06-09 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《凯悦商场策划ppt》,可适用于职业岗位领域

鹏城商圈新春风凯悦商场鹏城商圈新春风凯悦商场中原物业顾问公司整合营销方案目录目录营商环境新呼唤我们寻找出路?我们打造商业翻天轮我们的核心竞争力我们的整合市场战略我们的规划我们的销售锦囊我们的整合攻击战术一、营商环境新呼唤我们寻找出路?一、营商环境新呼唤我们寻找出路?历史告白从改革开放之初开始春风路就以其双口岸概念而成为港人最中意的聚居地。尤其是长丰苑、汇港名苑、云景豪园、凯悦华庭、金鼎辉煌世纪等一批专为港人度身定做的高素质楼盘的涌现大大提升了春风路的形象。港人的集聚效应带动了春风路的餐饮、娱乐业的兴旺万佳春风店的入驻更填补了春风路无综合大型百货的空白点。剖析现状商铺投放量及空置率在逐年增加投资者对商铺投资也越来越理智。随着城市重心的西移福田、南山商圈的迅速崛起大大削弱了罗湖的区位优势罗湖商铺不再“一枝独秀”。截止年底全市在售的商铺共个。综观各在售商铺如曼哈南山店、港逸豪庭、金晖主题商场、集美堂家居广场等销售成绩理想的商铺几乎都是提供返租而且是主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的主题商场。【营商环境新呼唤我们寻找出路】【营商环境新呼唤我们寻找出路】判断:从现代商业发展的趋势和深圳的区域商业环境并结合本项目自身的情况我们得到非常明确的结论:我们必须采取返租的方式将商铺的经营权与管理权有机地结合起来以商场的可持续经营为宗旨才能最终实现铺主、发展商与经营者多赢的局面。只有建立一个主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的大型主题商场方才是我们寻觅的最佳出路。二、我们打造商业翻天轮商业现状据统计局资料显示截止年底全市商铺竣工总量累计达万平方米销售总量仅累计万平方米占竣工总量的深圳商铺空置情况极为严重。从商铺空置情况看罗湖区居特区内之首达市场销售前景不容乐观而新的供应量又在不断增加但需求有限这势必加剧市场竞争销售面临巨大压力。投资者期盼投资者期望一个有保障、投资回报稳定、升值潜力巨大的商铺进行投资。目前投资者期望所投资总价小投资门槛低的商铺。二、我们打造商业翻天轮【我们打造商业翻天轮】【我们打造商业翻天轮】判断:现阶段租期长、稳定租金收益是打动投资者的最佳法宝。聘请资深丰富经验的商业机构参与经营管理或由商家直接承租将极大的增强投资者的信心从而实现销售佳绩。在销售过程中可采取多种轻松付款的方式甚至采取“买铺即收租”等手法以大大降低投资门槛将扩大目标客户群的范围。投资者投入极少资金在数年后就可以拥有一个商业旺地的旺铺可谓投资赚翻天。三、我们的核心竞争力地利天成双口岸概念举步双口岸交通便利港人最青睐的消费地带人气如虹如织人流万佳的辐射效应带来了滚滚人流商业街正日益走向繁荣丽质天生完美结构全通透式结构缔造休闲、购物的完美空间与时俱进配套先进观光电梯、自动扶梯、智能化设施一应俱全时尚休闲、购物新体验潜力无限前景广阔春风路改造正如火如荼地进行商业前景无可限量三、我们的核心竞争力四、我们的整合市场战略四、我们的整合市场战略主题商场、整合品牌组合战略、专业路线、细分市场“好风借好力”、凭借地理位置的优势面向深港两地推介统一规划、“由外至内、由大到小”、分主题层层展现市场攻击由区域阵地辐射香港市民展开深圳全市攻击“放水养鱼”、捆绑经营、专业配套攻或守必将立于不败之地策略封杀、蓄势准备招商或招租进驻聚集人气品牌商家、信心保障必须拥有经验丰富的经营商、灵活的经营机制、忠实的消费者强有力的品牌支持才能增强投资客的信心。【我们的整合市场战略】【我们的整合市场战略】市场战略:由于商铺单价高而且按揭成数与按揭年限短等特点建议尽量将商铺分隔成小面积例如平方米左右以降低投资门槛及风险。商铺竞争的日益激烈为增强投资客的信心在售的商铺绝大多数都采用返租的形式进行销售租金回报一般按每年而返租期则年至年不等。从快速回收资金和提高销售率的角度出发我们建议本项目采取年年返租的方式进行销售。深圳本地的投资客在进行商铺投资时比较青睐街铺或一、二层商铺而港人投资商铺时则多数选择单价较低、投入较小的三层以上的商铺购买。建议将本项目的一、二层的目标客户锁定为深圳本地投资者、三层以上商场则以港客为目标客户。五、我们的规划五、我们的规划规划一:美味轩一层规划:由于一楼面积较小而且人流被大堂电梯阻隔人流无法环流通行我们建议引进两至三家如麦当劳、元绿寿司、面点王等知名的饮食机构一方面可以聚集人气另一方面也将发挥品牌效应带动整个商场的销售和租赁。比例:麦当劳、元绿寿司、面点王。二层规划:引进巴西、法国、美国、印尼、泰国等极富异域风情的美食餐厅为消费者提供高品位、高档次的美食新天地。比例按地域分配。三层规划:引进如名典、左右吧等咖啡屋及酒吧为消费者提供舒适的聊天、休闲的空间。比例:名典、左右吧、规划宗旨:动静相容、统一档次、风味规划以特色及风味为核心。缔造高品位风情饮食、休闲、文化新空间。目标顾客琐定:春风路周边的港人、深港悠闲人事、深港家庭、周边工作的高级白领人士。【我们的规划】规划二:听涛谷一层规划:音像品牌设备专卖场可划分为品牌音响设备区、DVD数码区及时尚音乐设备区三个区域。比例:品牌占。时尚占。数码区。二层规划:纯音像制品专卖场可划分为欧美流行前线、港台旋风、内地潮流三个区域。比例:欧美。港台。内地。三层规划:设置专业视听室、影吧、网吧、休闲书咖厅等配套服务为消费者提供“视听一站式”音像服务。比例:视听室、影吧、网吧、休闲区。规划宗旨:集音像设备、音像制品销售和视听享受空间于一体创造全方位的音乐及影像的梦幻世界。【我们的规划】【我们的规划】规划三:爆辣电玩城一层规划:运动型人机互动游乐场可按游戏内容划分区域、二层规划:智力型电玩游乐场。按记忆型及智力型进行划分。三层规划:青春活力竞技场。按青年及儿童划分比例:青年区占儿童区占。规划宗旨:劲爆、火辣、互动、智力、娱乐与一体电玩城、缔造全方位的娱乐新时尚。【我们的规划】【我们的规划】【我们的规划】规划四:品牌商家入赘(由于本项目规模较小为了吸引大商家建议将层划做商场用途)、与友谊城、天虹等知名的商业机构协商由该商业机构输出品牌及经营管理整个商场统一招商、统一规划、统一经营、统一管理统一推广。优点:商业机构的专业经验及品牌效应将使本项目的投资者信心倍增销售价格可适当提高预计六个月内可完成的销售额而且商场还将为发展商带来可观的经营收益可做为投资者的投资回报。缺点:发展商在前期需要投入一笔装修费、设备费、品牌输出费预计前期投入约万元而且在商场运作过程中需要每月支付万元左右的经营顾问费。、将商场整体出租给女人世界或其他大商家签定年的租赁合同收取稳定的租金。优点:发展商省心、省力对投资者信心有极大的增强销售价格可适当提高预计六个月内可完成的销售额。缺点:品牌商家给付的租金极少平均租金在元左右发展商面临销售后的返租压力大。六、我们的销售锦囊我们的售价从哪儿来?商场的定价原则一般有两种一种是市场比较法一种是租金返算法。由于本项目周边在售的商场极少而且除云景豪园商铺外其余如向西大厦、金鼎辉煌世纪等商业裙楼与本项目的地理位置有较大差别所以本项目只能用租金返算法推算基本售价。目前春风路一带街铺的租金范围在元平方米不等本项目的临街面不够宽街铺较少故预计租金如下:一层元平方米二层元平方米三层元平方米商铺的年投资回报一般可达到我们可返推算出商铺的基本售价:一层售价=X=元平方米二层售价=X=元平方米三层售价=X=元平方米【我们的销售锦囊】【我们的销售锦囊】销售锦囊在销售方式上我们有三种操作模式可以运作:模式一:传统销售模式不提供返租。将商铺拆分成小面积铺位进行销售给商铺赋予一个主题概念进行炒作。优势:操作简单缺点:销售难度大销售周期长销售价格与销售率不理想销售价格:一层万元、二层万元、三层万元(均价万平方米)由于没有强有力的依托平台消费者信心无法得到保障故售价无法提升销售率:预计达。由于本项目临街面较窄而且一层的面积只有平方米所以预计在毫无市场依托的条件下投资者很难有购买的动机销售前景极不理想预计收益:万元【我们的销售锦囊】【我们的销售锦囊】模式二:以租带售将商场主题确定后进行商场规划在规划范围内针对有一定品牌的商家招商营造一定的商业氛围以招商带动销售销售过程中可提供年返租以刺激投资者的投资欲望。优势:有品牌商家的带动效应商业前景可观投资者信心增强销售平台较好。缺点:发展商需要同时面对投资者和经营者操作较琐碎繁杂销售价格:一层万元、二层万元、三层万元(均价万元平方米)在品牌商家的进驻与租金回报的双管齐下消费者信心得到保障故售价可适当提高。销售率:可达(销售收入为万元)五年租金收入:租金以元平方米月算租金收益为万元五年返租金额:万元预计收益:万元【我们的销售锦囊】【我们的销售锦囊】模式三:整个商场租赁给品牌商家由大商家统一经营管理同时发展商为投资者提供年返租年租金回报为。(注:需要层一起租赁)优势:有品牌大商家的带动效应商业前景大好投资者信心倍增销售平台极佳而且发展商只需要面对一个经营者操作较简单缺点:租金收入低发展商面临较大的返租压力销售价格:一层万元、二层万元、三层万元(均价万元平方米)有品牌大商家的进驻与租金回报的双重利好消费者信心得到保障故售价可再提高销售率:(销售收入为万元)五年租金收入:总体租金以元平方米月算层商场租金收益为万元五年返租金额:万元预计收益:万元【我们的销售锦囊】【我们的销售锦囊】模式四:聘请如天虹、友谊城等专业的商业机构对本项目评估及规划并输出品牌及经营管理商场统一规划及经营商业机构收取品牌加盟费和定期顾问费。对投资客和经营者而言此模式与模式三大同小异(注:同样需要将层一起经营)优势:有品牌大商家的带动效应商业前景大好投资者信心倍增销售平台极佳经营收益将随着商场经营的日益兴旺而增加缺点:发展商前期投入大销售价格:一层万元、二层万元、三层万元(均价万元平方米)销售率:(销售收入为万元)五年经营收入:年销售额万元平方米利润率为经营收益为万元前期投入万:装修费万、设备费万、品牌加盟费万顾问费:万元月五年即为万元五年返租金额:万元预计收益:万元七、我们的整合攻击战术七、我们的整合攻击战术整合攻击总布局第一阶段:蓄势引爆结点:塑造完美的销售氛围核心攻击点:商场效果图、规划图销售及招商环境的布置宣传资料到位销售及招商人员到位第二阶段:重拳出击结点:商场正式开售核心攻击点:一层招商三层的销售与知名品牌商家签约正面攻击香港市场第三阶段:全面沸腾结点:打开本地市场核心攻击点:全面销售及招商深圳本地市场为主香港市场为辅第四阶段:全线封杀结点:全面完成销售任务核心攻击点:商场营运前的准备不留余地全线封杀整装待发、强势开业销售启动年月日年月日全面封杀。

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