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土地估价基本方法.doc

土地估价基本方法

fengyuewubian
2011-04-19 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《土地估价基本方法doc》,可适用于经济金融领域

土地估价基本方法土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理将待估土地与具有替代性的且在近期市场上交易的类似土地进行比较并对类似土地的成交价格作适当修正以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论在同一市场上对于具有相同效用的商品应该具有相同的市场价格即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正求得待估宗地的价格。基本公式:Vd=VbxAxBxDxEVd待估宗地的价格Vb比较实例宗地价格A待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数=正常情况指数比较实例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数D待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益以一定的土地还原利率还原以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时它就表现为土地价格。从理论上讲具有永续性的财产都可以出售即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是投资购买一块土地而获得的纯收益在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果土地只是其中的要素之一还有人类劳动、资本、管理和科学技术等因此土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的理应归土地所有者所有因此它就是地租。收益还原法一土地纯收益的确定为前提因此它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。基本公式:土地收益为无限年期V=arV土地收益价格a土地纯收益(地租)r土地还原利率(三)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估选择该方法时应慎重。基本公式:地价=土地取得费土地开发费税费利润土地增值收益=土地成本价格土地增值收益(四)剩余法剩余法又称假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益是对土地收益的费土地因素扣除而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。剩余法主要应用于有开发价值的土地估价一般由以下几种类型:()代开发的地的估价()待拆迁改造在开发房地产的估价()仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价()现有新旧房地产地价的单独评估即从房地产价格中扣除房屋价格剩余之数即为地价。基本公式:V=A(BC)V待估土地的价格A总开发价值或开发完成后的不动产总价值B整个开发项目的开发成本C开发上合理利润对于房地产开发项目其具体公式为:土地价格=房屋于其总售价建筑费用专业费用利息销售费用税费开发商利润(五)基准地价系数修正法基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价因此要评估该区域中某一宗地的价格还必须根据该宗地的区域条件和个别条件对区域平均价进行修正方能得出宗地价格。土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时应先弄清楚划拨土地相应的权利充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。  划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租但与出让土地使用权相比国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源主要是因为划拨土地使用权为无偿取得国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格:  成本法。在用成本法计算出让土地价格时土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中土地增值收益源于“增值地租”应归土地所有者即国家所有相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此划拨土地使用权价格应为土地成本价格包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。  收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上以一定的还原率折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定因此可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定是国家权益在土地收益上的体现所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。  市场比较法。可以预见随着企业对划拨土地权益认识的日益增强划拨土地抵押、转让等行为的日益增多划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。  用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金出让金比例较为固定。由公式:出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格土地使用权出让金可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(出让金比例)。

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