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房地产成本.doc

房地产成本

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2011-04-15 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产成本doc》,可适用于考试题库领域

开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动提高企业经济效益必须正确核算开发产品的成本在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途可分为如下四类:.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本在核算上将其费用分为如下六个成本项目:.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费或采用批租方式取得土地的批租地价。.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。配套设施费指在开发小区内发生可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支与开发工程量的关系并不十分密切如果将期间费用计入开发产品成本在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下就会增加开发产品的成本特别是在开发房地产滞销时期将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本就会使企业造成大量的潜亏不能及时反映企业的经营状况。同时将期间费用计入开发产品成本不但要增加核算的工作量也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益不再计入开发产品成本也就是说房地产开发企业开发产品只计算开发成本不计算完全成本。房屋开发成本的核算一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目房屋的开发是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋按其用途可分为如下几类一是为销售而开发的商品房二是为出租经营而开发的出租房三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外有的开发企业还受其他单位的委托代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋虽然用途不同但其所发生的开发费用的性质和用途都大体相同在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出并便于计算开发成本在会计上除设置“开发成本房屋开发成本”账户外还应按开发房屋的性质和用途分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。企业在房屋开发过程中发生的各项支出应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定:.一般房屋开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。同一开发地点结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近同一施工队伍施工的可以合并为一个成本核算对象于开发完成算得实际开发成本后再按各个单项工程概预算数的比例计算各幢房屋的开发成本。对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目可以结合经济责任制的需要按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。开发企业对房屋开发成本的核算应设置如下几个成本项目:()土地征用及拆迁补偿费或批租地价()前期工程费()基础设施费()建筑安装工程费()配套设施费()开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及有关地上、地下物拆迁补偿费或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出(包括设备费用)。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。二、房屋开发成本的核算(一)土地征用及拆迁补偿费或批租地价房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费如分不清成本核算对象的应先将其支出先通过“开发成本自用土地开发成本”账户进行汇集待土地开发完成投入使用时再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方。房屋开发占用的土地如属企业综合开发的商品性土地的一部分则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费先在“开发成本商品性土地开发成本”账户进行汇集待土地开发完成投入使用时再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发成本商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户则在用以建造房屋时应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。(二)前期工程费房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出能分清成本核算对象的应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。(三)基础设施费房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户则在用以建造房屋时应将其应负担的基础设施费(按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费)计入有关房屋开发成本核算对象并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。(四)建筑安装工程费房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出应根据工程的不同施工方式采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目其建筑安装工程支出应根据企业承付的已完工程价款确定直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“应付账款应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包并将几个工程一并招标发包则在工程完工结算工程价款时应按各项工程的预算造价的比例计算它们的标价即实际建筑安装工程费。如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标标价为元这两幢商品房的预算造价为商品房元商品房元合计元则在工程完工结算工程价款时应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费:某项工程实际建筑安装工程费=工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计设例中: 商品房  元×元÷元=元 商品房  元×元÷元=元采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目其发生的各项建筑安装工程支出一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户用来核算和归集各项建筑安装工程支出月末将其实际成本转入“开发成本房屋开发成本”账户并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备即附属于房屋工程主体的各项设备应在出库交付安装时记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。(五)配套设施费房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时应根据配套设施的建设情况采用不同的费用归集和核算方法。.配套设施与房屋同步开发发生的公共配套设施支出能够分清并可直接计入有关成本核算对象的直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“应付账款应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出应由两个或两个以上成本核算对象负担的应先在“开发成本配套设施开发成本“账户先行汇集待配套设施完工时再按一定标准(如有关项目的预算成本或计划成本)分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发成本配套设施开发成本”账户的贷方。.配套设施与房屋非同步开发即先开发房屋后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租而配套设施尚未全部完成在结算完工房屋的开发成本时对应负担的配套设施费可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本(或计划成本)和采用的分配标准计算完工房屋应负担的配套设施支出记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。(六)开发间接费企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用应先通过“开发间接费用”账户进行核算每月终了按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。三、房屋开发成本核算举例如某房地产开发企业在某年度内共发生了下列有关房屋开发支出(单位:元):        商品房  商品房 出租房  周转房支付征地拆迁费结转自用土地征地拆迁费应付承包设计单位前期工程费 应付承包施工企业基础设施工程款  应付承包施工企业建筑安装工程款          分配配套设施费(水塔)预提配套设施费(幼托)分配开发间接费用  则在用银行存款支付征地拆迁费时应作:借:开发成本房屋开发成本贷:银行存款结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时应作:借:开发成本房屋开发成本贷:开发成本自用土地开发成本将应付设计单位前期工程款入账时应作:借:开发成本房屋开发成本贷:应付账款应付工程款将应付施工企业基础设施工程款入账时应作:借:开发成本房屋开发成本贷:应付账款应付工程款将应付施工企业建筑安装工程款入账时应作:借:开发成本房屋开发成本贷:应付账款应付工程款分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时应作:借:开发成本房屋开发成本贷:开发成本配套设施开发成本水塔预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时应作:借:开发成本房屋开发成本贷:预提费用预提配套设施费分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时应作:借:开发成本房屋开发成本贷:开发间接费用同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。四、已完房屋开发成本的结转房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本记入“开发产品”账户的借方和“开发成本房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方作如下分录入账:借:开发产品贷开发成本房屋开发成本配套设施开发成本的核算(二)如某开发小区内幼托设施开发成本应由、商品房出租房周转房和大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工为了及时结转完工的商品房等成本应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下:商品房元商品房元出租房元周转房元大配套设施商店元幼托设施元则幼托设施配套设施费预提率=÷()×=÷×=各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为:商品房:元×%=元商品房:元×%=元出租房:元×%=元周转房元×%=元大配套设施商店:元×%=元按预提率计算各项开发产品的配套设施费时其与实际支出数的差额应在配套设施完工时按预提数的比例调整增加或减少有关开发产品的成本。现举例说明配套设施开发成本的核算如下:如某房地产开发企业根据建设规划要求在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工其中商店建成后有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发幼托与商品房等不同步开发其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出(单位:元):      商店   水塔   幼托(元)  (元)  (元)支付征地拆迁费支付承包设计单位前期工程款应付承包施工企业基础设施工程款应付承包施工企业建筑安装工程款分配水塔设施配套设施费分配开发间接费预提幼托设施配套设施费则用银行存款支付征地拆迁费时应作:借开发成本配套设施开发成本贷:银行存款用银行存款支付设计单位前期工程款时应作:借:开发成本配套设施开发成本贷:银行存款将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时应作:借:开发成本配套设施开发成本贷:应付账款一应付工程款分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时应作借:开发成本配套设施开发成本商店 贷:开发成本配套设施开发成本水塔分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时应作:借:开发成本配套设施开发成本商店贷:开发间接费用预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时应作:借:开发成本一配套设施开发成本一商店 贷:预提费用须提配套设施费 同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。四、已完配套设施开发成本的结转已完成全部开发过程计经验收的配套设施应按其人问情况和用途结转其开发成本:对能有偿转让给有关部门的大配套设施如上述商店设施应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发成本”账厂的贷方转入“开发产品一配套设施”账户的借方作如下分录入贴:借:外发产品一配套设施    贷开发成本---配套设施开发成本  配套设施有偿转让收入应作为经营收入处理。.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施如上述水塔设施在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准(有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本)分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本作如下分录入账:借开发成本-房屋开发成本 开发成本一配套设施可发成本 贷:开发成本一配套设施开发成本 .对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施如幼托设施应在完工验收后将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费作如下分录入账:借:预提费用一预提配套设施费贷:开发成本一配套设施开发成本如预提配套设施费大于或少于实际开发成本可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。房地产成本构成房地产成本的组成、土地费用土地费用包括城镇土地出让金土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让招标出让拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中土地费用约占并有进一步上升的趋势。、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划设计费可行性研究费地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低一般不会超过。、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程设备及安装工程费用等又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看约占整个成本的左右。、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路自来水污水电力电信绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校幼儿园医院派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站变电室自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中该项目所占比例较大我国一般在~左右。、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用它包括管理人员工资差旅费办公费保险费职工教育费养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小一般不会超过。、贷款利息房地产因开发周期长需要投资数额大因此必须借助银行的信贷资金在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小融资额度的多少有密切关系所以占成本构成比例相对不稳定。、税费税费包含两部分:一部分是税收与房地产开发建设有关的税收包括房产税城镇土地使用税耕地占有税土地增值税两税一费(营业税城市维护建设税和教育费附加)契税企业所得税印花税外商投资企业和外国企业所得税等另一部分是行政性费用主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费商品房交易管理费大市政配套费人防费煤气水电增容费开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大一般在~左右。、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费各种不可预见费等在成本构成中一般不会超过。

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